(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thường tín TP hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HỊA THƠ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN – TP.HÀ NỘI

Ngành:

Quản Lý Đất Đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Lê Thị Giang

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hòa Thơ

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Lê Thị Giang, người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Hệ thống thông tin đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam,
những người đã truyền đạt cho tơi những kiến thức bổ ích trong q trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thường Tín, phịng Tài ngun
và Mơi trường huyện, Chi nhánh văn phịng Đăng ký đất đai huyện Thường Tín và các
phịng, ban liên quan đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong q trình nghiên cứu luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tớigia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơitrong q

trình thực hiện đề tài
Tơi xin chân thành cảm ơn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hòa Thơ

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.4.

Nhũng đóng góp mới, ý nghĩa khoa học hoặc thực tiễn đề tài .......................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất .................................. 4

2.1.1.

Đất đai và thị thường đất đai ........................................................................... 4

2.2.

Khái niệm các quyền sử dụng đất .................................................................... 4

2.2.1.

Quyền sở hữu đất đai ...................................................................................... 4

2.2.2.

Quyền sử dụng đất .......................................................................................... 6

2.2.3.

Chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................................. 7

2.2.4.

Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ............ 8

2.2.5.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................ 8

2.3.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................... 9

2.3.1.

Thụy Điển ....................................................................................................... 9

2.3.2.

Úc ................................................................................................................. 11

2.3.3.

Liên Bang Đức .............................................................................................. 11

2.3.4.

Trung Quốc ................................................................................................... 12

2.4.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 14

2.4.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................... 14

2.4.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ............................ 20

iii

download by :


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 25
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 25

3.2.

Thời gian nghiên cứu .................................................................................... 25

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 25

3.4.

Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 25

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thường Tín ............. 25

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thường Tín, thành phố Hà
Nội................................................................................................................ 25

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015........................................................ 25

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại huyện Thường Tín ....................................................... 26

3.5.

Phương phấp nghiên cứu............................................................................... 26

3.5.1.

Phương pháp điều tra thứ cấp ........................................................................ 26

3.5.2.

Phương pháp điều tra sơ cấp ......................................................................... 26

3.5.3.

Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................. 27

3.5.4.

Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu ................................................... 27

3.5.5.

Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ .................................................. 27

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ..................................................................................... 28
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ................................................................ 28

4.1.1.

Về điều kiện tự nhiên .................................................................................... 28

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .............................................................. 32

4.1.3.

Về đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thường Tín ......... 33

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thường Tín ........................................ 35

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai............................................................................... 35

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín .................................................... 37

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thường Tín giai đoạn 2011-2015. ................................................................. 40

4.3.1.

Kết quả thực hiện quyền của ngườisử dụng đất trên địa bàn huyện

Thường Tín giai đoạn 2011-2015 .................................................................. 40

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015........................................................ 53

iv

download by :


4.3.3.

Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện
các quyền sử dụng đất ................................................................................... 66

4.3.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thường Tín .................................................................................. 68

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại huyện Thường Tín ....................................................... 71

4.4.1.

Tiếp tục cải cách về thủ tục hành chính ......................................................... 71

4.4.2.

Về đội ngũ cán bộ cơng chức, viên chức và cơ sở vật chất............................. 72

4.4.3.

Về công tác tuyên truyền pháp luật đất đai .................................................... 74

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 75
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 75

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 76

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 78

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCNVN

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thị trấn

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thường Tín năm 2015 ......................... 38
Bảng 4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 ...............................................41
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bànhuyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015 ............................................... 43
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015 ..................................................... 48
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 ..................................................... 51
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 ............................................. 54
Bảng 4.7. Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất ............................... 55
Bảng 4.8. Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........55
Bảng 4.9. Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng ............................................ 57

Bảng 4.10. Bảng Ttổng hợp thời gian thanh toán ......................................................... 58
Bảng 4.11. Bảng Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng.....................58
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .............. 60
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất............. 61
Bảng 4.14. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp. ...........................................................62
Bảng 4.15. Tổng hợp lý do thế chấp ............................................................................ 62
Bảng 4.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất ............63
Bảng 4.17. Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất .........................65
Bảng 4.18. Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình ...........................65
Bảng 4.19. Tổng hợp quan hệ với người thuê .............................................................. 66
Bảng 4.20. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất .................................................................................................... 67

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Thường Tín ........................................................................... 28
Hình 4.2. Cơ cấu các loại đất huyện Thường Tín ............................................................. 30
Hình 4.3. Kết quả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thường Tín từ năm 2011 - 2015 ........................................................................ 42
Hình 4.4. Kết quả thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín
giai đoạn 2011-2015 ............................................................................................ 45
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Thường
Tín giai đoạn 2011-2015) ................................................................................... 49
Hình 4.6. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất biểu đổ so sánh kết quả tặng cho
qua các năm .......................................................................................................... 52

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hịa Thơ
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thường Tín – TP. Hà Nội
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín đạt hiệu quả hơn.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thứ cấp: Thu thập thông tin, số liệu, tài liệu liên quan đến đặc
điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của huyện Thường Tín tại
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng đăng ký đất đai huyện Thường Tín;
Phương pháp điều tra sơ cấp: Điều tra cơng dân đã đến thực hiện giao dịch liên
quan đến lĩnh vực đất đai: quyền thế chấp, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế… để
điều tra cụ thể và tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác này trong giai đoạn từ năm
2011 đến 2015 trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội;
Phương pháp xử lý số liệu: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được ta sử
dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, nhóm số liệu theo địa bàn các xã, thị trấn

và theo từng nội dung nghiên cứu;
Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu: Từ các số liệu, tài liệu thu thập được
xử lý dựa trên kiến thức đã học tập và kinh nghiệm trong thời gian nghiên cứu đề tài để
phân tích, đánh giá, tổng hợp, so sánh đưa ra những nhận xét tổng quát và phù hợp đối
với từng nội dung nghiên cứu đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ: Sử dụng sơ đồ, biểu đồ để trình bày
một số kết quả nghiên cứu đề tài như: kết quả chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
Kết quả chính và kết luận
- Đánh giá được việc thực hiện 05 quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

ix

download by :


trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội;
- Nêu được các tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện 5 quyền trong phạm vi đề
tài nghiên cứu.
Những tác động tích cực trong thực hiện quyền của người sử dụng đất ảnh
hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Thường Tín.
+ Cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai;
+ Công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính;
+ Cơng tác tun truyền pháp luật về đất đai...;
- Đưa ra được các đề xuất, giải pháp mang tính khoa học có ý nghĩa thực tiễn
trong việc hướng dẫn, giải quyết đối với các trường hợp thực hiện giao dịch quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Author: Nguyen Thi Hoa Tho
Thesis title: Evaluation the implementation of land use rights in Thuong Tin district,
Hanoi city.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluate the implementation of the land use rights of households and
individuals in Thuong Tin district, Hanoi.
- Propose some solutions to speed up the implementation of the land use rights
of households and individuals in Thuong Tin district, Hanoi.
Methods
Secondary survey method: Collect information, data, and documents related to
natural and socio-economic characteristics; the situation of land management and the
granting of land use right certificates; the implementation of the land use rights of
Thuong Tin district at the Office of Natural Resources and Environment, the Land
Registration Office of Thuong Tin district;
Primary survey method: survey citizens, whocarried out transactions related to
land: mortgage, assignment, inheritance... for specific investigation and study, evaluate
the status of this workin the period from 2011 to 2015 in Thuong Tin district, Hanoi.
Method of data processing: Based on the collected data and document, Excel
software is used to do statistic, aggregate, group data by commune and town and by
study content.

Method of data analysis and aggregation: collected data and document is
processed based on the knowledge and experience gained during the research to
analyze, evaluate, aggregate, and compare, therefore the author comment in general and
appropriate for each research content for the implementing of the land use rights in
Thuong Tin district, Hanoi.
Use diagrams, charts to present some research results such as results of transfer,
donation, inheritance, mortgage .. land use rights in Thuong Tin district, Hanoi .
Main results and conclusions:
- Assessed the implementation of 05 land use rights of households and individuals
in Thuong Tin district, Hanoi;

xi

download by :


- Mentioned shortcomings and limitations in the of 5 rights within the research scope.
Positive impacts on the implementation of the rights of land users affect the
economic growth and social stability in Thuong Tin district.
+ The State management of land;
+ The receiving dossiers and returning the results of administrative procedures;
+ The dissemination of land laws ...;
- Proposed scientific practical solutions in guiding and settling cases of
transaction in land use rights in Thuong Tin district.

xii

download by :

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, bởi mọi hoạt động của con người đều
trực tiếp hoặc gián tiếp cần tới đất đai. Trong tiến trình phát triển, nhu cầu về sử
dụng đất ln có xu hướng tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không đổi.
Điều này dẫn tới những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất, giữa
các mục đích sử dụng đất. Chất lượng cơng tác quản lý đất đai của Nhà nước ảnh
hưởng trực tiếp đến mọi mặt đời sống xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp
của người dân. Từ thực tế khách quan này đòi hỏi Nhà nước phải quản lý đất đai
chặt chẽ, hợp lý, khoa học để việc sử dụng đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm, bền vững
và phát huy hết tiềm năng của đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã
hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai
nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất
đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh
thần: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa
đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013
đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử
dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ rệt
và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hồ nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các
thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Đến nay Luật Đất đai năm 2013 phát
triển đầy đủ thị trường QSDĐ và có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân

sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật, việc thực hiện các QSD

1

download by :


đất ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp tục giải
quyết. Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể
quản lý chặt chẽ hơn, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá trình thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định
người sử dụng đất có 07 quyền chung (Điều 166), 07 nghĩa vụ chung (Điều
170) và một số quyền riêng trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu
hồi, lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất
cụ thể. Đến nay vẫn còn nhiều trường hợp người sử dụng đất vẫn có nhiều
trường hợp người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện chưa tốt các quyền
và nghĩa vụ của mình. Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cũng chưa bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và nghĩa vụ
sử dụng đất. Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các
quyền của người sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những
mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật Đất đai là
rất cần thiết.
Thường Tín là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội có 28 xã và 01 thị
trấn, nằm dọc quốc lộ 1A, cách trung tâm thành phố Hà Nội 13km về phía Nam,
có vị trí địa lý liền kề với huyện Thanh Trì, với trung tâm kinh tế - chính trị là thị
trấn Thường Tín. Huyện Thường Tín có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và
giao lưu kinh tế - văn hố - xã hội; q trình đơ thị hố diễn ra mạnh, các khu đơ
thị, cụm cơng nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất

nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ
đơ thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc
thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng
gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số
quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định. Những vấn đề nêu
trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm
đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tế trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố
Hà Nội”.

2

download by :


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín đạt hiệu quả hơn.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Theo quy định pháp luật đất đai 2013, người sử dụng đất có 08 quyền như
sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do đó, để đảm bảo tính thời sự, đa dạng, khách quan và trung thực trong
đánh giá các vấn đề nghiên cứu, đề tài tập trung 05 quyền của người sử dụng đất
là hộ gia đình, cá nhân, gồm:

+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Quyền thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
+ Quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
1.4. NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC HOẶC THỰC
TIỄN ĐỀ TÀI
- Đánh giá được việc thực hiện 05 quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội;
- Nêu được các tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện 5 quyền trong phạm
vi đề tài nghiên cứu; Từ đó, đua ra được các giải pháp đề xuất phải cú ý nghĩa
khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử
dụng đất ở huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị thường đất đai
2.1.1.1 Khái niệm đất đai
Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu
tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí hậu, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sơng, suối, đầm lầy…), các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, động thực vật, trạng thái định cư của
con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để
lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà

cửa…vv).
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá tác động trực
tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng đất nước.
Tuy nhiên, tài nguyên đất có hạn về diện tích và cố định trong khơng gian,
trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Đất đai thường xuyên
chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động của con người có ảnh hưởng
mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất. Quản lý phân
bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả cao
trong việc phát triển kinh tế xã hội. Kết hợp hiệu quả giữa khai thái và sử dụng
đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo ra sự phát triển ổn định, lâu dài.
Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu
dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong
mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện tự nhiên xã hội và nhân văn.
2.2. KHÁI NIỆM CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Quyền sở hữu đất đai
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật...”.
b) Các hình thức sở hữu về đất đai/ bất động sản gồm:
- Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước);

4

download by :


- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu

đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trọng một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thế
đan xen cả hai chế độ sở hữu đó.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về
đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ
khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 và
sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiếp pháp năm 1992.
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ,
nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18,
Hiến pháp 1992).
Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ
thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật đất đai 1993 quy định các
nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu
quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển
bền vững.
Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ“Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều
7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng.

5

download by :


c) Quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản: Chủ sở hữu có quyền
thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm
phạm quyền lợi và lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ
bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản:Quyền sở hữu đất
đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới
để sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo
phán quyết của tòa án.
e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai,
bất động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc
đất đai, bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hoặc theo phán quyết của Tịa án.
2.2.2. Quyền sử dụng đất
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này".
Theo quy định trên, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở
hữu về đất đai thông qua các quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng
đất, giá đất; trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và các quy định về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở

hữu đó trên thực tế.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình. Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại khơng làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự

6

download by :


sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân ( Đinh Sỹ Dũng, 2003). Nội dung
QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu
(thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người
khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và
được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số
quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng.
Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
2.2.3. Chuyển quyền sử dụng đất
a. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định "Chuyển quyền sử dụng đất là
việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất".
b. Các nguyên tắc trong chuyển quyền sử dụng đất

- Chỉ có chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển
quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất
đối với người sử dụng đất khơng có quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến
khích họ đầu tư cơng sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển quyền
sử dụng đất vẫn phải sử dụng vào mục đích đó.
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất
có quy định thời hạn là thời gian còn lại của người sử dụng đất trước khi nhận
chuyển quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại
đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, trên cơ sở giá trị sử dụng - khả
năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân khơng q 10 lần hạn mức giao đất nơng nghiệp của hộ gia đình cá nhân
đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối không quá 03ha đối với tỉnh thành phố trực thuộc trung ương khu vực

7

download by :


Đông Nam Bộ và Đồng Bằng Sông Cửu Lông, không quá 02 ha đối với các tỉnh,
thành phố khác; Đất trông cây lâu năm không quá 10ha đối với xã, phường, thị
trấn vùng đồng bằng và không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi; Đất rừng phịng hộ, rừng sản xuất khơng q 30ha….)
2.2.4. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người
sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện
quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng
nhận và có đủ điều kiện theo quy định.
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Phải đăng ký tạicơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
2.2.5. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.

8

download by :

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh tốn để thu hồi vốn.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng
đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng trong
một khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử
dụng đất khi hết thời hạn thuê.
- Thế chấp, quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay.
2.3. QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.3.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của

Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong

9

download by :


vòng 3 tháng sau khi mua.Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới.Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký.Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay

sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ
khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận,
tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã

10

download by :


cho thế chấp.Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý
trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
2.3.2. Úc
Nước Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp nước Úc quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc
hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Minh
Hà, 2000).
2.3.3. Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất đai và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích tồn xã hội. Khái niệm về
sở hữu đất đai và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế
xây dựng – với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng trên mảnh đất của chủ khác – Bên giao quyền thừa kế xây dựng

11

download by :

theo hợp đồng được phép cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền
có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6-7% giá trị của
mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ
đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người
mua căn hộ trong một tịa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất
trong khn viên tịa nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phụ thuộc vào
diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tịa nhà.
2.3.4. Trung Quốc
Trong bài báo khoa học “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài
vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc” Lưu Quốc Thái (2006) cho biết:
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể
(đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng
quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với
toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.
Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được
sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều
kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng

12

download by :