Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bình lục, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
    




NGUYỄN QUANG HƯNG




ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN BÌNH LỤC,
TỈNH HÀ NAM



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.83.01.03



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN XA

HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn





Nguyễn Quang Hưng


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã
tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Văn Xa, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân huyện Bình Lục, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bình Lục, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính
của các xã, thị trấn thuộc huyện Bình Lục ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và
cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên
cứu luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ của Viện Quy hoạch và Thiết kế
Nông nghiệp (thuộc Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) ñã nhiệt tình
giúp ñỡ tôi trong quá trình ñiều tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu ñể thực hiện
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn





Nguyễn Quang Hưng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

iii

MC LC
Trang
LI CAM OAN 1

LI CM N ii

MC LC iii

DANH MC CC CH VIT TT v

DANH MC CC BNG vi

1. M U 1

1.1. t vn ủ 1

1.2. Mc tiờu, yờu cu ca ủ ti 2

1.2.1. Mc tiờu nghiờn cu 2

1.2.2. Yờu cu 2

2. TNG QUAN TI LIU 3

2.1. C s lý lun v quyn s hu v quyn s dng ủt 3

2.1.1. Quyn s hu ủt ủai 3

2.1.2. Quyền lực của Nhà nớc đối với đất đai 5

2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5

2.1.4. Các quyền của ngời sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai 6

2.1.5. Nghĩa vụ của ngời sử dụng đất 10

2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 10

2.2.1. Các nớc phát triển 10

2.2.2. Một số nớc trong khu vực 15

2.3. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

2.3.1. Cơ sở lý luận: 21

2.3.2. Cơ sở thực tiễn 24

2.3.3. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 28

2.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 31

3. I TNG, PHM VI, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 36

3.1. Đối tợng nghiên cứu 36

3.2. Phạm vi nghiên cứu 36

3.3. Nội dung nghiên cứu 36

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

iv
3.4. Phơng pháp nghiên cứu 36

4. KT QU NGHIấN CU V THO LUN 38

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội 38

4.1.1. Điều kiện tự nhiên 38

4.1.2. Kinh tế - x hội 43

4.1.3.

Nhn xột chung 49

4.2. Thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Lục tỉnh Hà Nam 50

4.2.1. Tổng quan công tác quản lý nhà nớc về đất đai tại huyện Bình
Lục, tỉnh Hà Nam 50

4.2.2. Những tồn tại nguyên nhân của những tồn tại trong công tác quản
lý nhà nớc về đất đai của huyện Bình Lục 56

4.2.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động quỹ đất 58

4.2.4. Thc trng chung vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ti huyn
Bỡnh Lc tnh H Nam 61

4.2.5. Thc trng vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ti cỏc ủim
nghiờn cu 75
4.3. xut mt s gii phỏp cho vic thc hin cỏc quyn s dng ủt 96

4.3.1. Giải pháp về đầu t cho con ngời và cơ sở vật chất 96

4.3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất. 97

4.4.3. Giải pháp về chính sách 97

5. Kết luận và kiến nghị 99

5.1. Kết luận 99

5.2. Kiến nghị 100

Tài liệu tham khảo 102

PH LC 105

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

v

DANH MC CC CH VIT TT

Ký hiệu Chú giải
BTC Bộ tài chính
CNH Công nghiệp hóa
CN-TTCN Cụng nghip - tiu th cụng nghip
CP Chính phủ
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐH Hiện đại hóa
HL Huyện lộ
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TL Tỉnh lộ
TN&MT Tài nguyên và Môi trờng
TT Thông t
UBND Uỷ ban nhân dân
SD Sử dụng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi
DANH MC CC BNG

Số bảng Tên bảng Trang


Bng 4.1. C cu kinh t ca cỏc ngnh qua mt s nm (%) 44

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 huyện Bình Lục, tỉnh
Hà Nam 58

Bng 4.3. Bin ủng SD giai ủon 2001 - 2011 60

Bng 4.4. Thc trng vic thc hin quyn chuyn nhng QSD ủt
ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 63

Bng 4.5. Thc trng vic thc hin quyn tha k QSD ủt ti
huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 67

Bng 4.6. Thc trng vic thc hin quyn tng cho QSD ủt ti
huyn Bỡnh Lc t nm 2006 ủn 2011 69

Bng 4.7. Thc trng vic thc hin quyn th chp, bo lónh bng
giỏ tr QSD ủt ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 71

Bảng 4.8. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 các x, thị trấn điều tra 76

Bảng 4.9. Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ
theo các x, thị trấn 79

Bảng 4.10. Thực trạng việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các
x, thị trấn 82

Bảng 4.11. Thực trạng việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo x,
thị trấn 84

Bảng 4.12. Thực trạng việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo x,
thị trấn 85

Bảng 4.13. Thực trạng việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh QSDĐ
theo các x, thị trấn 87

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

1

1. M U

1.1. t vn ủ
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhng chỉ có hạn nên mỗi nớc có
một phơng pháp quản lý và sử dụng riêng. ở Việt Nam, trớc khi có Hiến
pháp 1980, đất đai nớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nớc,
sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nớc ta chỉ tồn tại
một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại
Điều 18 đ quy định với tinh thần là: Ngời đợc Nhà nớc giao đất thì
đợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp
luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số
điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá
quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
ngời sử dụng đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và
đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các
chủ thể). Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và
quyền của ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ
đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc. Sự phát triển này đ hình thành thị
trờng đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, từng
bớc đồng bộ với các thị trờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy
trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng
QSDĐ. Luật Đất đai 2003 quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng cùng với các quyền định đoạt của họ không bị ràng
buộc bởi những điều kiện khắt khe và thủ tục hành chính phức tạp.
Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phơng vẫn
còn nhiều bất cập cần giải quyết nh:

- Ngời sử dụng đất cha đợc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định hoặc ngời sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất
không đúng quy định.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

2

- Các văn bản hớng dẫn dới luật của các cơ quan nhà nớc ở Trung ơng
và địa phơng có nhiều ảnh hởng đến việc thực hiện các quyền của ngời sử
dụng đất.
- Hiện tợng đất đai bị manh mún đ phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn điền đổi thửa đ
tỏ ra ít phù hợp trớc yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào để phát triển đợc tiềm năng của x hội theo phơng châm ai
giỏi nghề gì làm nghề đó. Hiện tợng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục
đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa
phơng. Do thị trờng tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà
nớc nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
- Những năm gần đây thị trờng giao dịch ngầm về đất đai vẫn còn chiếm
tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị
trờng QSDĐ, nhng nhiều ngời dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao
dịch trên thị trờng ngầm.
Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: Đánh giá việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam.
1.2. Mc tiờu, yờu cu ca ủ ti
1.2.1. Mc tiờu nghiờn cu
- Đánh giá thực trạng việc hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Bình Lục trong thời gian tới.

1.2.2. Yờu cu
- Nắm vững các chủ trơng chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới
các QSDĐ.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng thực trạng
việc thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn,
góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất
2.1.1. Quyền sở hữu ñất ñai
Quyền sở hữu ñược hình thành từ khi chế ñộ công xã nguyên thuỷ tan rã,
chế ñộ chiếm hữu tư nhân về ñất ñai, tài nguyên xuất hiện. Chúng ta chỉ có thể
khẳng ñịnh rằng một số khái niệm khác của luật dân sự phát sinh muộn hơn,
thậm chí còn ñược coi như một hệ luận của quyền sở hữu (như khái niệm thừa
kế, sở hữu trí tuệ …). Hơn thế nữa, khái niệm quyền sở hữu trải qua nhiều giai
ñoạn tiến hoá khác nhau, mỗi giai ñoạn mang những nét ñặc trưng riêng.
Quyền sở hữu ñược hiểu dưới góc ñộ là mức ñộ xử sự (quyền năng) mà
pháp luật cho phép chủ sở hữu ñược thực hiện các hành vi nhất ñịnh (như
chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ
quan). Dưới góc ñộ này, quyền sở hữu ñược coi là một trong những quyền
năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có ñược ñối với tài sản (bên cạnh các
quyền khác ñối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề,
quyền dụng ích cá nhân …).
ðiều 164 Bộ luật dân sự năm 2005 quy ñịnh : “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật ”

[3].

Quyền sở hữu là vấn ñề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong ñời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền ñề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức ñộ xử sự mà
pháp luật cho phép một chủ thể ñược thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và ñịnh ñoạt tài sản. Mức ñộ xử sự ấy qui ñịnh giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

4

ủng sn xut, kinh doanh iu ủú tỏc ủng trc tip ủn nn kinh t, thỳc
ủy hoc kỡm hóm s phỏt trin ca nn kinh t.
Xut phỏt t vai trũ chi phi ca c s kinh t h tng ủi vi phỏp lut,
B lut dõn s ra ủi khng ủnh v trớ trung tõm ca ch ủnh ti sn v
quyn s hu. Quyn s hu l c s, l mc ủớch ca rt nhiu quan h
phỏp lut dõn s. Vỡ th, quyn s hu cũn l tin ủ, l xut phỏt ủim cho
tớnh hp phỏp ca cỏc quan h ủú. Mc ủớch cui cựng ca ủa phn cỏc hnh
vi dõn s v giao dch dõn s l nhm hng ti xỏc lp hoc chm dt quyn
s hu ca cỏc ch th. Ti ủiu 164 B Lut dõn s quy ủnh Quyn s hu
bao gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn ủnh ủot ti sn ca ch
s hu theo quy ủnh ca phỏp lut. Ch s hu l cỏ nhõn, phỏp nhõn, ch
th khỏc cú ủ ba quyn l quyn chim hu, quyn s dng, quyn ủnh ủot
ti sn
[3].

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngời

không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [5].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Ngời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trờng hợp đợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [5].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho ngời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nh bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

5

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5].
Theo mt ngha hp Quyn s hu ủc hiu l mc ủ x s m phỏp
lut cho phộp mt ch th thc hin cỏc quyn nng chim hu, s dng, ủnh
ủot trong nhng ủiu kin nht ủnh. Nh vy quyn s hu chớnh l quyn
nng dõn s ca ch th s hu ủi vi mt ti sn c th v xut hin trờn c
s ni dung qui ủnh ca qui phm phỏp lut khỏch quan.
2.1.2. Quyền lực của Nhà nớc đối với đất đai
- t ủai l ti nguyờn do thiờn nhiờn ban tng, l ti sn quc gia. Nh
nc l ủi din ch s hu ti sn quc gia.
- Quyn lc v trỏch nhim ca Nh nc ủi vi ủt ủai:
+ Xỏc lp quyn s hu ủt ủai cho tng ch th kinh t - xó hi.
+ Quyt ủnh v qun lý quy hoch s dng ủt.
+ Quyt ủnh mc ủớch s dng ủt.

+ Quy ủnh cỏc quyn ca ngi s hu ủt, chim hu ủt ủai
Túm li: Quyn s hu ủt ủai ch l tng ủi.
2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
S hu ủi vi ủt ủai l mt loi hỡnh s hu ủc bit. Nú ủc bit
ch, cú mt phn quyn s hu do nh nc ủi din v do phỏp lut ủnh
ủot. Ti Lut t ủai nm 1987 ủó ủc khng ủnh v qua cỏc ln sa ủi
b sung, Lut t ủai 1993, Lut sa ủi b sung nm 1998 v 2001, Lut
t ủai nm 2003. t ủai thuc s hu ton dõn do Nh nc ủi din
ch s hu l nguyờn tc hin ủnh, ủc quy ủnh ti ủiu 17 - Hip phỏp
nm 1992 t ủai, rng nỳi, sụng h, ngun nc ti nguyờn trong lũng
ủt, ngun li vựng bin, thm lc ủa v vựng tri cựng cỏc ti sn khỏc
m phỏp lut quy ủnh l ca Nh nc, ủu thuc s hu ton dõn
[14]
.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

6

Vi t cỏch l ch th trong quan h s hu ủt ủai, nhõn dõn cú quyn
chim hu, s dng, ủnh ủot ti sn ca mỡnh. Nhng nhõn dõn khụng th t
mỡnh thc hin m chuyn giao cỏc quyn ny cho Nh nc. Vic quy ủnh
ủt ủai thuc s hu ton dõn thc cht bt ngun t tớnh lch s ca ủt ủai
nc ta. t ủai nc ta l thnh qu tri qua nhiu th h nhõn dõn ta ủó tn
bao cụng sc, xng mỏu mi to lp v bo v ủc vn ủt ủai nh ngy
nay; t ủai thuc s hu ton dõn do Nh nc thng nht qun lý. Nh
vy nhõn dõn ủó trao quyn ch s hu ủt ủai cho Nh nc, Nh nc vi
t cỏch ủi din s hu ton dõn qun lý ủt ủai. Lut t ủai nm 2003 ủó c
th húa vn ủ s hu ton dõn l quyn v chim hu, quyn v ủnh ủot v
quyn v s dng
[14]

.
2.1.4. Các quyền của ngời sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai.
Quyền sử dụng đất:
Nh vậy, Nhà nớc là ngời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của
pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đợc hiểu rằng
Nhà nớc có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực
hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân,
Nhà nớc là ngời đại diện, còn mỗi ngời dân thực hiện quyền của mình
nh thế nào? Nh trên đ nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối
cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là
toàn dân, nhng mỗi ngời dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài
sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhng
ngời dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nớc
- cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngời dân đợc Nhà nớc giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đ đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

7

đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đ xuất
hiện khái niệm quyền sử dụng đất và ngời sử dụng đất, hay nói cách
khác là QSDĐ của ngời sử dụng[11].
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, x hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngời sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để ngời dân thực hiện đợc quyền của
mình? Để ngời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
đợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với t cách đại diện chủ sở
hữu của Nhà nớc? Khái niệm quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đợc mâu thuẫn nói trên và làm hài
hoà đợc các lợi ích của quốc gia, Nhà nớc và mỗi ngời dân[5].
Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp
luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t
trên đất đợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
đợc Nhà nớc giao đất hay cho thuê đất?.
Quyền định đoạt của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

8

đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất (Điều106 Luật Đất đai 2003) [12].
Đây không phải là quyền sở hữu nhng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phơng diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là

Nhà nớc thu hồi đất mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng.
Trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử
dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003).
Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tơng đối toàn diện, còn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trờng hợp: nông
dân cùng một địa phơng (cùng 1 x, phờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện c, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu có tốt, có xấu, có gần, có xa; những ngời có đất ở trong cùng một
địa phơng (cùng 1 x, phờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thơng mại[5],[17].
- Chuyển nhợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trờng hợp ngời
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép, Trong trờng hợp này, ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển QSDĐ
một khoản tiền tơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đợc quyền sử
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

9

dụng đó và số đầu t làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhợng
QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nớc có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất

và tiền sử dụng đất; Nhà nớc có thể quy định một số trờng hợp không đợc
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[5],[17].
- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là hình thức nhà nớc hoặc các chủ sử dụng
đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua
hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật hiện
hành[5],[17].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, ngời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động x hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhợng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trờng bất động sản[5],[17].
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Ngời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với ngời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đợc
chuyển dịch vẫn do ngời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi ngời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đợc, ngời nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và u tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trờng bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trờng hợp ngời
vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phơng thức bảo lnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[5],[17].
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

10
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngời có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong

việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phơng trong các trờng hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp,
dịch vụ, thơng mại, mà vẫn đảm bảo đợc việc làm và thu nhập cho nông
dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đờng hiện đại hóa và
công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[5],[17].
2.1.5.Nghĩa vụ của ngời sử dụng đất
Chế định quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất là một chế định cơ bản
của Luật đất đai 2003 điều 105, 106 và điều 107. Chế định này ra đời trên cơ
sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam, chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai. Việc nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này về
mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển t duy pháp lý về công nhận quyền
về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nớc ta.
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới
2.2.1. Các nớc phát triển
Tại các nớc phát triển, đa số các nớc đều thừa nhận hình thức sở hữu t
nhân về đất đai, do đó đất đai đợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa t liệu tiêu dùng hoặc t liệu
sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu t nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của x hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nh phát triển đất đai và bảo vệ môi trờng.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trờng cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đợc hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

11
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể nh hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,

bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều đợc luật hoá.
Dới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhợng đất đai. Ngời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhợng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngời mua là chủ sở hữu mới. Các bản
sao của hợp đồng chuyển nhợng sẽ lu tại toà án, bản gốc đợc trả lại cho
ngời mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhợng của bên bán
(ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhợng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhng ở Thụy
Điển, hầu nh tất cả các chuyển nhợng đều đợc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ
tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới
quyền đợc u tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng
hơn, quyền sở hữu đợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đợc đăng ký sau khi hợp đồng đợc ký
kết nhng thế chấp lại đợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: Trớc tiên ngời sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn đợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở
hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp này sẽ đợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế đợc
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

12
thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dờng nh

chỉ có ở Thụy Điển. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp đợc gửi cho bên
cho vay. Khi thực hiện bớc, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối
với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ đợc xét đến khi thực sự sử dụng bất
động sản để vay vốn (tức là chỉ đợc xem xét đến ở bớc. Các yêu cầu đặt ra
khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần
đặt ra các điều kiện cho ngời đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu
cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định
của pháp luật nhng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các
tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp
đồng vay (nêu rõ lợng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu
tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi đợc xử lý, đơn xin thế chấp
lại đợc chuyển lại ngân hàng và lu trong hồ sơ thế chấp. Thông thờng ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho
ngời đi vay. Khi nợ thế chấp đợc thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp sẽ đợc trả lại cho bên đi vay. Bớc đợc áp dụng khi hợp đồng
thế chấp bị vi phạm. Khi không đợc thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho
vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có
thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement
Service). Nếu yêu cầu không đợc chấp thuận, tài sản sẽ đợc bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ đợc thanh toán khoản tiền đ cho thế chấp. Thủ tục này
đợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ đợc xử lý trong vòng 6 tháng kể
từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thờng: Khi nhà nớc thu hồi đất, giá trị bồi thờng đợc tính
dựa trên giá thị trờng. Ngời sở hữu còn đợc bồi thờng các thiệt hại khác.
Chủ đất đợc hởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trờng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

13

hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài
sản và đợc hởng lợi nhuận nếu bán đợc với giá cao hơn khi mua nhng phải
nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất đợc quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục
đích chung của x hội. Trong trờng hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất
đợc quyền đòi bồi thờng dựa trên giá trị thị trờng của tài sản[9].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trớc 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nớc (đất Nhà nớc) và đất thuộc sở hữu t nhân (đất t nhân). Đất Nhà
nớc là đất do Nhà nớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất t nhân là đất do Nhà
nớc chuyển nhợng lại cho t nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Nh vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nớc
và t nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia
giữa nhà và đất. Về phạm vi, ngời sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và
độ sâu đợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nh: bạc, vàng, đồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nớc (Sắc
lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhợng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc
hoặc ngăn trở nào.
Nhà nớc có quyền trng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhng chủ sở hữu đợc Nhà nớc bồi thờng. Việc sử dụng đất phải tuân theo
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

14
quy hoạch và phân vùng và đất phải đợc đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhợng phải nộp phí trớc bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản
lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA)[7],[17].
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trờng đối
với lĩnh vực bất động sản đợc xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự
cam kết với chơng trình hành động cụ thể, cũng nh việc hình thành khung
khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
ở Đức, quyền có nhà ở của công dân đợc quy định trong Liên bang. Theo đó, đất
và nhà không tách rời, nhà đất đợc mua - bán theo nguyên tắc của thị trờng.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng đợc Nhà nớc bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không đi ngợc với lợi ích của toàn x hội. Khái niệm về sở hữu đất
và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này ngời đợc hởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng -
theo hợp đồng đợc phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Ngời mua
quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị
của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng đợc thế chấp và hết hạn hợp đồng thì
chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trờng hợp một
ngời mua căn hộ trong một toà nhà thì đợc quyền sở hữu căn hộ và một phần
đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này đợc quy định theo tỷ lệ phần trăm
của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ
thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà[1].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở đợc quy định trong Hiến pháp của nớc
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nớc này tuyên bố từ bỏ mô
hình x hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

15
trờng thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động
sản cũng đồng thời đợc tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất
động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trớc đây đợc t nhân hoá để
hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở Séc vẫn cha hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trờng của các nớc EU. Khác với ở
Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền u
tiên đợc mua trớc khi mảnh đất đợc bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bớc cần thiết để thống nhất làm một.
Ngời nớc ngoài cha đợc bình đẳng trên thị trờng bất động sản ở Séc,
nghĩa là họ cha đợc quyền mua bán với trờng hợp ngoại lệ là có đầu t
100% trên đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá
thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc
hiện nay không đợc tự do kiếm việc làm tại các nớc EU. Khác với Đức khi
có sẵn khung khổ pháp lý thị trờng và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở
Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và để có một thị trờng bất động sản
nh ở các nớc phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1].
2.2.2. Một số nớc trong khu vực
2.2.2.1. Thái Lan
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nớc
và sở hữu t nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận về
đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi
loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai
đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất đợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

16
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển
nhợng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng,
toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận
NS4 đợc cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhợng, nếu đợc cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng
10 năm không đợc chuyển nhợng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận đợc cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phơng pháp
nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó đợc xác định trên bản đồ đợc thành lập từ bản đồ ảnh cha nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển nhợng). Nếu 5 năm
đất không đợc sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K đợc cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10
năm hạn chế việc chuyển nhợng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Đợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó đợc đo độc lập bằng phơng pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới đợc chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển
nhợng). Đất không đợc để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trớc xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này đợc cấp cho loại đất đợc chiếm hữu trớc năm 1954 sau
khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất đợc chiếm hữu sau năm 1954 nhng không
thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính.
Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhợng trừ phi có
dấu "Đợc sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng
NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ
mọi điều kiện. Đất không đợc để không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đ khai báo SK1 cấp cho ngời đ khai báo chiếm hữu
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

17
và sử dụng đất trớc năm 1954. Sau khi đợc chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhợng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
đợc QSDĐ trong vòng 5 năm và đợc tiếp tục sử dụng nếu đợc Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định c do Cục
Phúc lợi X hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không đợc
chuyển nhợng, chỉ có thể đợc thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhợng đợc.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm
nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không đợc phép chia nhỏ, không đợc
chuyển nhợng chỉ đợc thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép
ngời dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp
đợc đổi thành giấy NS4.
- Đất cha có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu t nhân nhng
cha cấp đợc giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K[2].
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn đợc công nhận là
ngời sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một
văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đ đăng ký trong đó chính là chủ sở

hữu đợc mô tả trong bằng khoán. Trớc khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhợng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

18
đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không
đợc Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi đợc đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhợng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đ đợc đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng
khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán đợc cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhợng, cho thuê, đóng tiền, )
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có đợc các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất cha đợc đo hoàn chỉnh. Ranh
gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT)
có những quyền nh Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không đợc
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không đợc ngăn chia các ngôi nhà nhiều
tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đ đợc giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu
đợc đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi
có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, ngời đợc đền bù

hoặc việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ đợc đa ra nếu nh cá
nhân đó đ khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi đợc thẩm vấn và vụ
việc sẽ đợc chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ