đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mê linh – thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Quyền sở hữu

4

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

4

1.1.3 Quyền sử dụng đất

6

1.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển

9
9

1.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức

11

1.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia

12

1.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan

13

1.2.5 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia

14

1.2.6 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc

15

1.2.7 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

17

1.3 Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

19
19

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

22
25
Page iii


Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

31

2.1 Nội dung nghiên cứu

31

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Mê Linh

31

2.1.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh

31

2.1.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh

31

2.1.4 Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền
sử dụng đất theo pháp luật
2.2 Phương pháp nghiên cứu

31
31

2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

31

2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

31

2.2.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

32

2.2.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu

32

2.2.5 Phương pháp so sánh

32

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Mê Linh

33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

33

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

38

3.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2010-2014

54

3.2.1 Biến động các loại đất giai đoạn 2010-2014

54

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Mê Linh

56

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh

61

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

61

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

65

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất

70

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

74

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất

77

3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

82

3.3.7 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất
3.3.8 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

86
91
Page iv


3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mê Linh

95

3.4.1 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện QSDĐ

95

3.4.2 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

96

3.4.3 Giải pháp về chính sách

97

3.4.4 Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật

98

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

99

1 Kết luận

99

2 Kiến nghị

100

TÀI LIỆU THAM KHẢO

101

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

ATGT

:

An toàn giao thông

BĐS

:

Bất động sản

CP

:

Chính phủ

CHXHCNVN

:

Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

:

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

:

Giá trị sản xuất

KCN

:

Khu công nghiệp

KTXH

:

Kinh tế xã hội

PTTH

:

Phổ thông trung học

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TTCN

:

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

:

Trung học cơ sở

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VH-TDTT

:

Văn hóa – thể dục, thể thao

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Thống kê dân số huyện Mê Linh theo xã/thị trấn giai đoạn 2008-2014

40

3.2

Cơ cấu dân số theo tuổi tại huyện Mê Linh giai đoạn 2010-2014

41

3.3

Hiện trạng qui mô giáo dục huyện Mê Linh đến năm 2014

47

3.4

Biến động diện tích đất đai huyện Mê Linh giai đoạn 2010-2014

55

3.5

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về
những quy định chung của chuyển QSDĐ

3.6

61

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển đổi QSDĐ

62

3.7

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

64

3.8

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển nhượng QSDĐ

66

3.9

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

67

3.10

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ

71

3.11

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

72

3.12

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thừa kế QSDĐ

74

3.13

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

75

3.14

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức tặng cho QSDĐ

78

3.15

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

80

3.16

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

3.17

3.18

83

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại khu vực
nghiên cứu

84

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất

87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH

Số hình

Tên biểu đồ

Trang

3.1

Biểu đồ cơ cấu lao động huyện Mê Linh

42

3.2

Cơ cấu đất đai huyện Mê Linh năm 2014

56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ở
nước ta, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong
việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định
cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định là: Người được
Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy
định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi
một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ
thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày
càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ
đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường
đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai có những quy định

về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định
để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết đó là (i) hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng
trong nông nghiệp diễn ra tự phát; (ii) thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn
chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt
động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể
giao dịch trên thị trường ngầm; (iii) mặc dù không còn tham gia trực tiếp vào sản
xuất nông nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có tâm lý giữ lại đất hoặc bán QSDĐ để
đi làm thuê cho người khác.
Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô, cách trung tâm Hà Nội 30
km. Huyện có tổng diện tích tự nhiên 14.251ha, dân số 193.727 người, gồm 18 xã và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thị trấn. Trong giai đoạn gần đây huyện đã chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị
hoá và CNH. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu
cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Các hoạt động liên quan đến GCN QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh. Tuy
nhiên, trên thực tế tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký qua các cơ

quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn
huyện vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để
từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp
phần giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn. Xuất phát từ tình hình
thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.

2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh
nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất rút ra được những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất tại huyện Mê Linh.
- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với thực tiễn ở huyện Mê Linh.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mê Linh.
- Các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội.
- Số liệu thống kê được lấy trong giai đoạn 2005-2014
- Số liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, tình hình sử dụng
đất được điều tra trong năm 2014.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư
liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc
Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của
tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình
thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực
tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã

hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế
độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một
quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong
đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình thức
sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là
duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong
Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở
hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất

đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này

được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ sở hữu
của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện
QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không
thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân
không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ

chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2004).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người dân có
thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò
quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất”
của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003). Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người

sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động
sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và
việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm
nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán. Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan
trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như
tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp

theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng
có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa
trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với

lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với
chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo
đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong
Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử
dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người
được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh
đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho
một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ
đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp
và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và
một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm
của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc
vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà.
1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật
Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng
tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về
quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp
Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở

hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ.
Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán
thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng
sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt
phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực
hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt
hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử
dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu,
khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần
Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái Lan
có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng nhằm hạn
chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- GCN sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất được cấp sau
khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc
chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này
là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất,
thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của
GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng
10 năm không được chuyển nhượng.
- GCN sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại GCN được
cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ GCN loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định
trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển
nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong
vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc
lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này
mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để không
sử dụng trên 5 năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy
này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp
giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ
ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa
kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển
thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy

sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- GCN đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất
trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có thể chuyển
nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- GCN STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp
GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm
và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2.
- GCN NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến
khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được
thừa kế.
- GCN PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả
tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển
nhượng được.
- GCN SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo
Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá.
Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được
thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có GCN SPK-01
thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có GCN: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp
được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là
người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn
bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong

bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao
dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp
đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho
đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn
chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn
chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia,
ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho
thuê, đóng tiền,...) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2
tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong
ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh, ranh giới
thửa đất còn là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế có những quyền
như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; Trừ khi có
quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp
nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt
buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bù
thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về
việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền
bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ
quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau
khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các
phản đối.
1.2.6. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu
vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều
“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất
đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép
chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi
quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất
được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu
thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao
dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có
giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất
định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án
(Lưu Quốc Thái, 2006).

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15
ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký
QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển
nhượng tương ứng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính
quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy
định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử
dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có
được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua GCN QSDĐ tại các tổ chức
tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp
đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế
chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là
người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các

tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn
cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung
Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.7. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
- (i) Cần hoàn thiện hệ thống lý luận về thị trường bất động sản. Làm rõ những
vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị
trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa?. Những vướng mắc trong việc phát triển thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải
quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần
hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường
đất tại Việt Nam.
- (ii) coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật coi đó là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.
Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý
loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó,
về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động
sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện
hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh
doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với
thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai
thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy

nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố
đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần
phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần
từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng
và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị
trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và
hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
- (iii) Chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các
yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua
các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
- (iv), hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều
kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây
ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm
và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ đai. Cần có các biện pháp bồi
thường, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


đến đất đai do giá bồi thường thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng
chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các
nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư.
1.3. Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những
bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được
giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất
cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho
phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau
khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19