(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THỊ HỒNG HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NINH
BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Thị Hồng Hạnh

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới cô giáo PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực
hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của Uỷ ban nhân dân thành phố
Ninh Bình, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, Văn phịng
Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình, Uỷ ban nhân dân các xã, phường đã tạo
điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Thị Hồng Hạnh

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Đóng góp mới ..................................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận ....................................................................................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu đất đai .......................................................................................... 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất đai ........................................................................................ 5

2.2.

Quyền sở hữu đất đai tại một số nước trên thế giới ............................................ 8

2.2.1.

Trung Quốc ......................................................................................................... 8

2.2.2.

Thái Lan ............................................................................................................ 10

2.2.3.

Malaysia............................................................................................................ 12

2.2.4.

Thụy Điển ......................................................................................................... 13

2.2.5.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................... 15

2.3.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................... 16

2.3.1.

Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam.............................................................. 16

2.3.2.

Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................................................................... 21

iii

download by :


2.3.3.

Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực
hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................... 27

2.3.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam....................................... 30

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 39
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 39

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 39

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 39

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 40

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................... 40

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 40

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 40

3.5.4.

Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu ................................................ 41

3.5.5.

Phương pháp so sánh- tổng hợp........................................................................ 42

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 43
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Ninh Bình ............................... 43

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 43

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 47

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................... 55

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Ninh Bình ............................ 57

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 ............. 57

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ..................................................................... 61

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 ...................................................... 63

4.3.1.

Khái quát chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 ................................................ 63

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 63

4.3.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .............................. 67

4.3.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ........................... 70

4.3.5.

Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................ 73

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 76

iv

download by :


4.3.7.

Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............... 78

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Ninh Bình ............................................................................ 79

4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 79

4.4.2.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................. 79

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất....... 80

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ....................................... 80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 82
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 82

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 84

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt
BĐS

Bất động sản

DT

Diện tích

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá ý kiến của các hộ gia đình về việc

thực hiện các QSDĐ tại VPĐK QSDĐ ...................................................... 41

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Ninh Bình........................... 62

Bảng 4.2.

Kết quả cấp GCN của thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012 – 2016 ......... 60

Bảng 4.3.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn TP. Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 ............................................. 63

Bảng 4.4.

Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Ninh Bình giai đoạn
2012-2016 .................................................................................................. 64

Bảng 4.5.

Kết quả điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ ......................................... 66

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế tại TP. Ninh Bình từ năm 20122016............................................................................................................ 68

Bảng 4.7.

Kết quả điều tra quyền thừa kế .................................................................. 69

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại TP. Ninh Bình từ
năm 2012-2016 .......................................................................................... 69

Bảng 4.9.

Kết quả điều tra quyền tặng, cho QSDĐ .................................................... 72

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

tại TP. Ninh Bình

từ năm 2012-2016 ...................................................................................... 74
Bảng 4.11. Kết quả điều tra quyền thế chấp QSDĐ ..................................................... 75
Bảng 4.12. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền SDĐ tại
VPĐKQSDĐ .............................................................................................. 77

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Ninh Bình .......................................... 43

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Bùi Thị Hồng Hạnh
Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2012-2016”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2012-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Ninh Bình thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của
pháp luật.
Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND thành phố Ninh Bình và Văn phịng đăng ký
đất đai tỉnh Ninh Bình.
Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 300 hộ trên địa bàn các xã, phường: Vân Giang,
Ninh Phúc và Ninh Khánh để làm rõ tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
Kết quả chính và kết luận
- Từ năm 2012-2016, số lượng người dân thực hiện các quyền Chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế, thế chấp trên địa bàn thành phố là 38.005 trường hợp trong đó quyền
được thực hiện nhiều nhất là thế chấp (23.822 trường hợp - chiếm 62,7%), sau đó đến
các quyền: chuyển nhượng (9.824 trường hợp - chiếm 25,8%), tặng cho (2773 trường
hợp - chiếm 7,3%), thừa kế (1.586 trường hợp - chiếm 4,2%).

- Kết quả điều tra tại 03 xã, phường về việc thực hiện 4 quyền là: quyền chuyển
nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền thế chấp QSDĐ nhận thấy:
+ Có 233/300 hộ điều tra đã thực hiện quyền (77,7%) trong đó 26 hộ thực hiện 2
quyền (8,7%) và 207 hộ thực hiện 1 trong 4 quyền (69%). Địa bàn có tỷ lệ người SDĐ
thực hiện quyền nhiều nhất là phường Ninh Khánh (87/300 hộ, chiếm 29% tổng số hộ
điều tra) do đây là phường mới, diện tích lớn, đơng dân cư và điều kiện kinh tế xã hội,
thương mại dịch vụ phát triển. Tiếp đến là phường Vân Giang với 75/300 hộ thực hiện
quyền, chiếm 25% tổng số hộ điều tra và ít nhất là xã Ninh Phúc với 71/300 hộ thực
hiện quyền, chiếm 23,7% tổng số hộ điều tra.

ix

download by :


Có 75/300 hộ được điều tra tham gia chuyển nhượng QSDĐ, chiếm 25% số hộ
được hỏi. Như vậy, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Ninh Bình
trong giai đoạn 2012-2016 là ở mức cao. Phần lớn việc chuyển nhượng QSDĐ đã hoàn
thiện tất cả các thủ tục với 56/75 hộ chiếm 74,6%).
Trên địa bàn có 48/300 hộ (chiếm 16%) được điều tra đã thực hiện tặng cho
QSDĐ. Hầu hết các hộ tặng cho QSDĐ đều đã được cấp GCN hoặc có giấy tờ hợp pháp
về QSDĐ và thực hiện đầy đủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật (39/48
trường hợp – chiếm 81,3%). Tuy nhiên, vẫn còn 9 hộ tặng cho QSDĐ chưa thực hiện
đầy đủ, hoàn tất các thủ tục, phổ biến nhất là ở xã Ninh Phúc (5 trường hợp).
Có 33/300 hộ được điều tra, chiếm 11% đã thực hiện thừa kế QSDĐ. Hầu hết các
trường hợp tại thời điểm thừa kế QSDĐ đều có GCN hoặc có giấy tờ hợp pháp khác về
QSDĐ. Tỷ lệ các trường hợp thực hiện thừa kế QSDĐ đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục
theo quy định pháp luật còn thấp (22/33 trường hợp, chiếm 66,7%).
Thế chấp QSDĐ là quyền được thực hiện nhiều nhất (103/300 hộ, chiếm 34,3%
tổng số hộ điều tra) cho thấy người dân trên địa bàn cần nhiều nguồn vốn để đầu tư, hỗ

trợ sản xuất và ổn định đời sống . 100% các hộ gia đình đều hồn tất tất cả các thủ tục
khi thế chấp QSDĐ.
Tại địa bàn 03 xã, phường, việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố Ninh
Bình giai đoạn 2012-2016 phần lớn đều đã có đăng ký thực hiện tại cơ quan nhà nước
theo quy định. Tuy nhiên, tình trạng thực hiện QSDĐ khơng khai báo vẫn còn xảy ra ở
tất cả các địa bàn, tập trung chủ yếu ở xã Ninh Phúc nơi có trình độ dân trí thấp hơn 2
phường Vân Giang và Ninh Khánh.
Nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất trên địa bàn,
đồng thời hồn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa
vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đề tài đưa ra 4
nhóm giải pháp: giải pháp về chính sách, giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp
luật, giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất, giải pháp
về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Bui Thi Hong Hanh
Thesis title: Evaluation of the implementation of the rights of land users in Ninh Binh
city, Ninh Binh province for the period 2012-2016.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research objectives
Assessing the implementation of land use rights in Ninh Binh city, Ninh Binh

province for the period 2012-2016.
- Proposing a number of measures to encourage land users in Ninh Binh city to
fully and lawfully exercise their rights under the provisions of law.
Materials and Methods
Secondary data collection at the People's Committee of Ninh Binh City and the
Office of Land Registration in Ninh Binh Province.
Primary data survey: Survey 300 households in communes, wards: Van Giang,
Ninh Phuc and Ninh Khanh to clarify the implementation of the rights of land users in
the city of Ninh Binh.
Main findings and conclusions
The number of mortgages in the city is 38,005, of which the most exercised are
mortgages (23,822 cases - 62.7%), followed by transfer rights (9,824 cases - 25.8%),
gifts (2773 cases - 7.3%), inheritance (1,586 cases - accounting for 4.2%).
- The results of the survey in 03 communes and wards on the implementation of 4
rights are: the right to transfer; inheritance right; donation rights; The right to mortgage
land use rights finds that:
+ There are 233 out of 300 surveyed households have exercised their rights
(77.7%), 26 of them have exercised two rights (8.7%) and 207 have made one of the
four rights (69%). The highest percentage of land users in Ninh Khanh wards is 87/300,
accounting for 29% of total surveyed households. This is due to the fact that this is a
new ward with large area, large population and business condition. social, trade, service
development. Next is Van Giang Ward with 75/300 households having rights,
accounting for 25% of surveyed households and at least Ninh Phuc commune with
71/300 households having rights, accounting for 23.7% of total households.
There were 75/300 surveyed households participating in the transfer of land use
rights, accounting for 25% of the households interviewed. Thus, the demand for transfer
of land use rights in the city of Ninh Binh in the period 2012-2016 is high. Most of the

xi

download by :


land use rights transfer has completed all procedures with 56/75 households accounting
for 74.6%).
In the area, 48/300 households (16%) were surveyed to donate their land use
rights. Most of the households who donate the land use rights have been issued
certificates or have legal papers on land use rights and fully and properly processed in
accordance with the law (39/48 cases - 81.3%). However, there are still 9 households
donating the land use rights have not fully implemented and completed the procedures,
most commonly in Ninh Phuc commune (5 cases).
33 out of 300 households were surveyed, accounting for 11% of the land use
rights. Most of the cases at the time of inheritance of land use right certificates or
other legal papers on land use rights. The rate of cases of inheritance of land use
right and sufficiently in accordance with legal regulations is still low (22/33 cases,
accounting for 66.7%).
Land tenure is the right to do most (103/300 households, accounting for 34.3% of
total surveyed households) shows that people in the area need more capital to invest,
support production and stabilize life. 100% of households complete all procedures when
mortgaging their land use rights.
In the area of 03 communes and wards, the implementation of land use rights in
Ninh Binh city in the period 2012-2016 has been registered at state agencies in
accordance with regulations. However, the status of implementation of unregistered
land use rights still occurs in all areas, mainly in Ninh Phuc commune with a lower
educational level than those of Van Giang and Ninh Khanh.
To promote the implementation of land use rights of land users in the area, and
perfect mechanisms and policies for people to well fulfill their responsibilities and
obligations towards the State when implementing the land use rights, the topic of the
four groups of solutions: policy solutions, solutions on propaganda and dissemination of
legislation, solutions on the organization of management of land use rights, solutions

about investing in people and facilities.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được hình thành do quá trình lịch sử
của tự nhiên, là nơi cư trú, mơi trường sống, tham gia vào mọi q trình sản xuất,
đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người, có vai trị vơ cùng quan trọng
với mỗi quốc gia, là tài sản lớn khơng thể thay thế, vì vậy việc quản lý và sử
dụng đất nhằm đem lại công bằng và hiệu quả cao đã và đang là một bài tốn khó
đối với các nhà quản lý.
Luật Đất đai 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để
phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do tầm quan
trọng của đất đai và các chính sách hội nhập quốc tế đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn
và tranh chấp liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Những năm gần đây
tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều
bất cập và vướng mắc như: các quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước
có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng, người sử
dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng khơng làm thủ tục theo quy định
vì những lí do khác nhau, công tác bồi thường đất đai khi nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, khung giá đất do nhà nước ban hành hàng năm cịn có nhiều
bất cập. Đồng thời do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử
dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với
hộ gia đình, cá nhân cịn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật
trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về kinh tế- xã hội, khiếu nại, tố

cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Thành phố Ninh Bình là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học và du
lịch của tỉnh Ninh Bình. Trong những năm gần đây, giá đất trên thị trường diễn
biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra sôi
động và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử
dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác và mang tính
thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện
quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải
pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác
1

download by :


ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh
Bình giai đoạn 2012 - 2016” là cần thiết và mang tính thực tiễn cao.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi khơng gian: đề tài nghiên cứu trên phạm vi khơng gian tồn thành
phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình, bao gồm 11 phường và 3 xã.
- Phạm vi thời gian: Đề tài đánh giá việc thực hiện một số quyền của người
sử dụng đất tại thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016.
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung đánh giá việc thực hiện 04 quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình bao gồm:
+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
+ Quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Đề tài đã đánh giá được tình hình thực hiện QSDĐ tại thành phố Ninh Bình
trong giai đoạn 2012-2016.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất
hiện nay.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đưa ra những giải pháp về chính
sách đúng đắn, khoa học, giúp người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà
nước thực hiện đúng quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong quá trình
thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2

download by :


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về thực tiễn việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại địa phương. Từ đó, đưa ra những giải pháp
để giải quyết những khó khăn và hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai
trong thời gian tiếp theo.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Quyền sở hữu
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản. Nó
là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải, được luật hóa thành quyền sở
hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn
Văn Khánh, 2013).
Tại điều 158, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của luật” . Cụ thể như sau:
- Quyền chiếm hữu: được hiểu một cách thông thường nhất là sự nắm
giữ, chi phối, quản lý một hoặc nhiều tài sản. Điều 179 Bộ Luật Dân sự năm
2015 có nêu rõ “Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một
cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản” . Chiếm
hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải
là chủ sở hữu.
- Quyền sử dụng: Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử
dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy
định của pháp luật”. Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng không chỉ thuộc
về chủ sở hữu tài sản mà cịn thuộc về những người khơng phải chủ sở hữu có sự
thoả thuận với chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Quyền định đoạt: Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền
định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu
dùng hoặc tiêu hủy tài sản”. Quyền định đoạt thực chất là việc định đoạt số phận

“thực tế” hoặc “pháp lý” của một tài sản. Định đoạt “thực tế” là bằng hành vi của
mình làm cho tài sản khơng cịn như phá hủy, sử dụng. Cịn định đoạt pháp lý
được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu sang cho chủ thể khác như: tặng cho, mua
bán… Quyền định đoạt khơng có nghĩa tuyệt đối, trong những trường hợp nhất
định mà pháp luật ràng buộc chủ thể có quyền định đoạt phải tuân theo những
quy định để tránh vi phạm Hiến pháp và pháp luật.

4

download by :


2.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền
phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại
cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình. Khái niệm sở hữu
đất đai nhỏ hơn khái niệm sở hữu bất động sản bởi bất động sản không chỉ có
đất đai mà cịn bao gồm những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất
đai. Tại Việt Nam, theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trước hết đất
đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của mọi quốc gia, không
những là tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà còn là tài sản
quan trọng về quốc phịng, an ninh, phát triển cơng nghiệp và phục vụ lợi ích
cơng cộng. Nước ta là một nước nông nghiệp, trên 80% dân số là nông dân,
nguồn sống chủ yếu từ đất đai, sở hữu toàn dân tức là mỗi người dân đều có
quyền, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý Nhà nước về

đất đai, bảo đảm sử dụng hợp lý, có hiệu quả. Điều này hoàn toàn phù hợp với
yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam,
Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết q
trình phân phối cơng bằng, ngăn ngừa khả năng số ít chiếm dụng phần lớn đất
đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình đẳng và trực tiếp với đất đai, xóa
bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất đai với mục đích bóc lột người sử
dụng đất.
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Theo Hồ Quang Huy (2017), chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực
hiện quyền của người sử dụng đất. Trên nguyên lý đó, mặc dù là chủ thể trực tiếp
khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất
đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ: Chuyển nhượng, tặng cho, cho
thuê... quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp luật đất đai quy định. Đánh
giá tổng quát sự khác biệt về quyền năng của Nhà nước với tư cách là đại diện

5

download by :


chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất với tư cách là người trực
tiếp khai thác, sử dụng đất cho thấy:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất
là quyền phái sinh (có sau);
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, cịn quyền sử
dụng đất là một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ.
Mặt khác, nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thấy sự khác biệt rất rõ, đó là:

- Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và
khơng bị ai hạn chế, cịn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì
vậy, quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và
mục đích sử dụng...
- Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu
tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực
tiếp và cụ thể.
Tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và quyền sử
dụng đất, nhưng trong số 05 quyền của người sử dụng đất tại Luật Đất đai năm
1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại Luật Đất đai năm 2003 và 08 quyền tại
Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống
như chủ sở hữu), nghĩa là việc thực hiện quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng
đất với tư cách là chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác thửa đất, đó là quyền trao
đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù
thủ tục thực hiện các quyền nêu trên của người sử dụng đất tuy phức tạp hơn so
với việc định đoạt các loại tài sản thơng thường khác, nhưng nếu nhìn từ góc độ
khoa học pháp lý thì sẽ dễ dàng nhận thấy quyền của người sử dụng đất thực chất
là một tập hợp nhiều quyền năng về tài sản, trong đó bao gồm cả quyền định
đoạt. Chính vì vậy, sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất, người Việt Nam
dường như đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc
tổ chức.

6

download by :

Nhìn từ phương diện lịch sử thì khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề
cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70
của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”. Tuy
nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có
định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ
điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước
giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”. Trong khi đó, Giáo
trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng
đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Mặc dù nghiên cứu ở giác độ khác
nhau, song nội hàm của các khái niệm về quyền sử dụng đất nêu trên có các đặc
điểm chủ yếu như: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai, chủ
thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) và quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai.
Tiếp tục kế thừa và phát triển nội dung của các văn kiện Đại hội Đảng
toàn quốc, tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ
6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo
nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng
hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng
hoá đặc biệt, nhưng khơng phải là quyền sở hữu”. Nhìn từ phương diện kinh tế,
một hàng hố thơng thường bao giờ cũng có giá trị và giá trị sử dụng, trong đó
giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hố (lao
động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị của quyền sử dụng
đất không được xác định thông qua quy luật thơng thường, khơng có hao phí
lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo,
tu bổ đất). Hơn nữa, đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản

thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Không
giống với các hàng hố thơng thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định
đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý
chí của Nhà nước (quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết định thu hồi đất…).
Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy tính chất đặc biệt của loại hàng hoá “quyền

7

download by :


sử dụng đất” trên thị trường, cũng như để quyền sử dụng đất phát huy được vai
trò là một loại hàng hố đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước phải xác lập cơ
chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất, từng bước
mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người
nước ngoài đầu tư ở Việt Nam”.
Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà
nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức
xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở
hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các
quyền đối với tài sản của người khơng phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện
như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, chúng tơi cho rằng nhìn từ góc độ khoa
học pháp lý thì quyền sử dụng đất cần được định nghĩa như sau: Quyền sử dụng
đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên
cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng
đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều
kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Trung Quốc
Theo Lưu Quốc Thái (2006), Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân
dân Trung Hoa quy định đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với
đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai
ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung
ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm
chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng
theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển
nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi
quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

8

download by :


Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,

cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng
ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
9

download by :


giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê

trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao
dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất
và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được
nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử
dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc.
2.2.2. Thái Lan
Theo Hoàng Huy Biều (2000), ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận
về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế
một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (khơng phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại

10

download by :


giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
khơng được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng

được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phịng Cải cách Đất đai Nơng nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển

11

download by :


nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng
Huy Biều, 2000).
2.2.3. Malaysia
Theo Chu Tuấn Tú (2000), Bộ Luật Đất đai của Malaysia quy định cá nhân,
tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn
bản bằng khốn điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức
đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khoán. Trước khi
đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển

nhượng, trả tiền, cho th,...) đều phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng
giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho
đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản khơng phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh. Ranh
gới thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế (QT)
có những quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.

12

download by :