(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH LIÊM,
TỈNH HÀ NAM
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


i

BỘ NƠNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Hà Nội, ngày15 tháng 11 năm 2019
BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ
của người hướng dẫn khoa học
Người hướng dẫn khoa học: TS. Xuân Thị Thu Thảo
Đơn vị công tác: Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai và
PTNT Trường Đại học Lâm nghiệp
Họ và tên học viên: Nguyễn Ngọc Hải
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Tên đề tài: Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam
NỘI DUNG NHẬN XÉT
1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong quá trình thực hiện luận văn:
Học viên có tinh thần nghiêm túc và chủ động trong việc xây dựng đề
cương, thu thập số liệu, xử lý số liệu và hoàn thiện luận văn.
2. Nội dung khoa học của luận văn và khả năng ứng dụng của đề tài:
Đề tài đã đánh kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. Kết quả đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao, giúp cho địa
phương làm căn cứ đề xuất giải pháp nâng cao kết quả việc thực hiện quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất tại địa phương cũng như góp phần nâng cao hiệu
quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại Thanh Liêm.
3. Kêt luận chung:
Học viên có thể bảo vệ đề tài này trước hội đồng khoa học.
Người hướng dẫn khoa học

TS. Xuân Thị Thu Thảo

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

ii
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2020

Tác giả Luận văn

NGUYỄN NGỌC HẢI

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới. TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai,Viện quản lý đất đai và phát triển

nông thôn, trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học
tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Liêm, các phòng
ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ Địa chính và nhân dân của các xã, thị
trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề
tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực
tiếp và gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Tác giả Luận văn

NGUYỄN NGỌC HẢI

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................ ii
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iv
DANH MỤC VIẾT TẮT.....................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG ..........................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH..................................................................................viii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ......................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................... 4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ................................................................... 7

1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................ 10
1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ...................... 14
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc .................................................... 14
1.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .................................. 15
1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan .......................................... 17
1.2.4. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia ...................................... 19
1.2.5. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của các nước. ........................ 20
1.2.6. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ....................................... 22
1.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 23
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 23
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ....................................................................................... 27
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................ 34
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 45
2.1.Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 45
2.2. Thờı gıan nghıên cứu ............................................................................... 45

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
2.3. Đốı tượng nghıên cứu .............................................................................. 45
2.4. Nộı dung nghıên cứu ................................................................................ 45
2.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Thanh Liêm. 45
2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm ................. 45
2.4.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Liêm ................................................................................................. 46
2.4.4. Ý kiến đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại huyện Thanh Liêm .................................................................. 47
2.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền sử dụng đất theo pháp luật. .............................................................. 47
2.5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 47
2.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .............................................. 47
2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................ 48
2.5.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu ......................................... 48
2.5.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................. 49
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 50
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Thanh Liêm ................. 50
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 50
3.1.2. Thực trạng môi trường ...................................................................... 54
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 55
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai tại huyện Thanh Liêm ....... 57
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liêm ...................................... 57
3.2.2. Tình hình biến động đất đai tại huyện Thanh Liêm .......................... 62
3.2.3. Đánh giá chung ................................................................................. 67
3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm.............. 68
3.3.1. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........................ 68
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 69
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 71

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................ 74
3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ...................... 76
3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Liêm ..................................................................................................... 77
3.4.1. Ý kiến người dân thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn Huyện Thanh Liêm ................................................................ 77

3.4.2. Ý kiến người dân thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn Huyện Thanh Liêm ............................................................................... 83
3.4.3. Ý kiến người dân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thanh Liêm .......................................................................... 86
3.4.4. Ý kiến người dân thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thanh Liêm .......................................................................... 89
3.4.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thanh Liêm ......................................................................... 92
3.5. Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Thanh
Liêm ................................................................................................................ 95
3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................... 95
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử
dụng đất....................................................................................................... 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................103
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................107
PHỤ LỤC

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BTNMT
BTP
CHXHCNVN
CN-TTCN
CQNN
CT-TTg

GCNQSDĐ
HĐND
HTX
NĐ-CP
NS2
NS3
NS3K
NS4
QĐ
QSDĐ
QT
SK1
THCS
THPT
TN&MT
TNCN
TT
TT-BTC
TTLT
UB
UBND
VPĐKĐĐ
XHCN

Nghĩa tiếng Việt
Bộ Tài Nguyên và Mơi Trường
Bộ Tư Pháp
Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
Cơ quan nhà nước

Chỉ thị -Thủ tướng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Hợp tác xã
Nghị định - chính phủ
Giấy chứng nhận sở hữu đất
Giấy chứng nhận loại
Giấy chứng nhận loại NS3K
Giấy chứng nhận sở hữu đất
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Bằng khoán hạn chế
Giấy chứng nhận đã khai báo
Trung học cơ sở
Trung học phổ thông
Tài Nguyên và Môi Trường
Thu nhập cá nhân
Thị trấn
Thơng tư - Bộ Tài Chính
Thơng tư liên tịch
Ủy ban
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký đất đai
Xã hội chủ nghĩa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liêm năm 2019 ................................... 57
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất từ năm 2009 - 2019 tại huyện Thanh Liêm ............... 62
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................................ 68
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ các xã, thị .......................... 69
trong giai đoạn 2017 - 2019 ............................................................................................ 69
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn 2017 2019 ................................................................................................................................. 72
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn 2017 2019 ................................................................................................................................. 74
Bảng 3.7. Đánh giá của người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Thanh Liêm ..................................................................................................................... 78
Bảng 3.8. Đánh giá của người dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .............................. 84
trên địa bàn huyện Thanh Liêm ...................................................................................... 84
Bảng 3.9. Đánh giá của người dân hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn Huyện
Thanh Liêm ..................................................................................................................... 87
Bảng 3.10. Đánh giá của người dân thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện
Thanh Liêm ..................................................................................................................... 90

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Thanh liêm ......................................................................... 51

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam đã ban hành Luật đất đai năm 2013 thay thế cho Luật đất đai năm 2003.
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 với 14 chương 212 điều
trong đó Điều 22 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong

đó có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở
để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng,
quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản
lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và
khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Và
một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp
nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp quy định tại
khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Với đặc thù là huyện ven đơ, nằm phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam,
huyện Thanh Liêm có 16 xã và 1 thị trấn, với tổng diện tích hành chính tồn
huyện tính là: 16491,8 ha, dân số 185.355 người, được đánh giá là huyện có
điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã
hội, q trình đơ thị hố diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao
dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai,

lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Thanh Liêm chỉ
đạo, thực hiện trong nhiều năm qua bởi nó gắn với việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân
thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất
đai có hiệu quả thì việc thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay
tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính
quyền, nhân dân tỉnh Hà Nam nói chung cũng như huyện Thanh Liêm nói
riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần
thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực
hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác này.
Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm,
tỉnh Hà Nam”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và hoàn thiện
việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam
3. Phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm,
tỉnh Hà Nam

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3

- Nghiên cứu sâu đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền
tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất từ năm 2017 đến
năm 2019
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian nghiên cứu:
Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện
Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.
- Phạm vi thời gian: Năm 2017 đến năm 2019
- Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu đối với đối tượng sử
dụng đất là hộ gia đình cá nhân tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp
đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu
quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm trong những
năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý đất đai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch
định chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện quyền sử dụng đất
hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế xã hội của huyện.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã
hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất
cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật

cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt tài sản. Mức độ ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ
trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất,
kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm
hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Theo khách quan, quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các
quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các quy
phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu trong một chế độ xã
hội. Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong
việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản.
Theo nghĩa hẹp quyền sở hữu: là mức độ mà pháp luật cho phép một chủ
thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều
kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể
sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định
của qui phạm pháp luật khách quan.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã khẳng định tại điều 164: “Quyền
sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước
CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, được thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền
(Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Quyền chiếm hữu bao gồm hai loại: Chiếm hữu có
căn cứ pháp luật và chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
- Quyền sử dụng là quyền mà chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định
đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình
cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho,
để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản
khơng cịn trong thực tế. Quyền định đoạt khơng có nghĩa tuyệt đối, trong
những trường hợp nhất định mà pháp luật ràng buộc chủ thể có quyền định
đoạt phải tuân theo những quy định để tránh vi phạm Hiến pháp và pháp luật
Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã khẳng định tại Điều 158:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.” (Quốc Hội nước
CHXHCNVN, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc

Hội nước CHXHCNVN, 2015):
* Quyền chiếm hữu được Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã
khẳng định cụ thể tại các điều sau.
Điều 165. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật
1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong
trường hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân
sự phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được
ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm
đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của
pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất
lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của
pháp luật có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều
này là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
* Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

7
* Quyền định đoạt được Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã khẳng
định cụ thể tại các điều sau.
Điều 192. Quyền định đoạt
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao và quyền sở hữu tài sản, từ bỏ
quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
Điều 193. Điều kiện thực hiện quyền định đoạt
Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực
hiện không trái quy định của pháp luật.
Trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì
phải tn theo trình tự, thủ tục đó.
Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ
quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác
phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản
theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.
Điều 196. Hạn chế quyền định đoạt
1. Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp do luật quy định.
2. Khi tài sản đem bán là tài sản thuộc di tích lịch sử - văn hóa theo quy
định của Luật di sản văn hóa thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua. Trường hợp
cá nhân, pháp nhân có quyền ưu tiên mua đối với tài sản nhất định theo quy
định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu tiên
mua cho các chủ thể đó.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có Nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình
thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở
hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình
thành theo Hiến pháp năm 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp
năm 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp
năm 1992. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân”, “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật”
(Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai năm 1993 (Luật Đất đai sửa đổi
1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá
các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy
định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi
trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể
hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai”
(Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối
và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được
quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử
dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất
có thu tiền và cho th đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử
dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa
đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết
các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc
đầu tư trên đất
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất
đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu
đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn

xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích.
Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với
quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục
đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2005).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó
trên thực tế. Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện,
còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là
quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là
một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của
khối tài sản chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai.
Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì

vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Tại điều 1 Luật Đất đai năm 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Nhà nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân th đất. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung
là người sử dụng đất” (Quốc hội, 2004).

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,
để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là
sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được
các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. QSDĐ của người sử
dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
- Quyền chiếm hữu: thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm;
- Quyền sử dụng: thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao
- Và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và
từng loại đất sử dụng.
Như vậy, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
người sử dụng là người nào, sử dụng mục đích loại đất gì và được Nhà nước

giao đất hay cho thuê đất. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106,
Luật Đất đai năm 2003). Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý
do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất
khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ
giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993),
“bồi thường” (Luật Đất đai năm 2003). Như vậy, trên thực tế người được

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma