(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.4 MB, 127 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
_
LÊ THỊ THANH LOAN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chun ngành: Kế tốn
Mã ngành: 60340301
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016
download by :
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ THỊ THANH LOAN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chun ngành: Kế tốn
Mã ngành: 60340301
CƠNG TRÌNH ĐƢỢC HỒN THÀNH TẠI
download by :
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN
Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày 25 tháng 9 năm 2016
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
STT
Chức danh Hội đồng
Họ và tên
1
PGS.TS. Lê Quốc Hội
Chủ tịch
2
TS. Trần Văn Tùng
Phản biện 1
3
TS. Phan Thị Hằng Nga
Phản biện 2
4
TS. Hà Huy Tuấn
5
TS. Nguyễn Quyết Thắng
Ủy viên
Ủy viên, Thƣ ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã
đƣợc sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn
PGS.TS. Lê Quốc Hội
download by :
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TP.HCM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
TP. Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên
: LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ
Ngày, tháng, năm sinh:
02/09/1978
Nơi sinh: Thanh Hóa
Chun ngành: Kế tốn
MSHV:1441850079
I- Tên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
Nhiệm vụ và nội dung
1. Nhận dạng các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ. Tổng hợp các
mơ hình lý thuyết và khảo sát thực nghiệm về các nhân tố tác động đến giá
bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS căn hộ; nhận diện các nhân tố
tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các
nhân tố tác động đến giá BĐS căn hộ trên địa bàn TP. HCM.
3. Phân tích, đánh giá, lý giải thơng qua xây dựng một mơ hình biểu
diễn mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá BĐS.
4. Đề xuất quan điểm và định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS căn
hộ; đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán BĐS căn hộ tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong tƣơng lai.
II- Ngày giao nhiệm vụ
: 23/01/2016
III- Ngày hoàn thành nhiệm vụ
: 23/07/2016
IV- Cán bộ hƣớng dẫn
: PGS. TS. PHAN ĐÌNHNGUYÊN
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
download by :
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đề tài “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán
căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ
Chí Minh” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết quả nghiên cứu
có tính độc lập riêng, khơng sao chép bất kỳ tài liệu nào và chƣa đƣợc
công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích
dẫn trong luận văn đƣợc chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn
Lê Thị Thanh Loan
download by :
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS. Phan Đình Nguyên, Ngƣời thầy trực tiếp và nhiệt tình
hƣớng dẫn trong suốt quá trình hồn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Phịng quản lý đào tạo sau đại học trƣờng Đại
học Kỹ thuật Cơng nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận
văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cơ
nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến
học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hồn
thành khóa học.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn
Lê Thị Thanh Loan
download by :
iii
TÓM TẮT
Nội dung nghiên cứu của luận văn nhằm thực hiện xác định các nhân tố
tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh.
Tác giả vận dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng.
Nghiên cứu định tính đƣợc thực hiện để điều chỉnh, bổ sung biến quan sát cho
các thang đo. Nghiên cứu định lƣợng thực hiện thông qua phiếu khảo sát ý
kiến gửi đến các nhà quản lý đầu tƣ BĐS, ngƣời mua, lãnh đạo Sở, ban ngành
để xây dựng mơ hình nghiên cứu và kiểm định thang đo. Phần mềm phân tích
thống kê SPSS 16.0, excel.. sử dụng để phân tích dữ liệu, đánh giá giá trị và
độ tin cậy bằng việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố
EFA.. Kết quả phân tích nhân tố đã đƣa ra mơ hình các nhân tố tác động đến
biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại
Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lƣợng
môi trƣờng, đặc điểm cấu trúc và tiện những tiện ích của căn hộ trong khu
chung cƣ. Kết quả hồi quy cho thấy cả 5 nhân tố đều tác động đến biến động
giá bán căn hộ, trong đó nhân tố tác động mạnh nhất là vị trí với hệ số beta =
0,515; nhân tố đặc điểm tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân
tố tiện ích tác động mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố tiếp theo là
cơ sở vật chất với hệ số Beta = 0,135; nhân tố chất lƣợng môi trƣờng tác động
thấp nhất với hệ số Beta = 0,053.
Về mặt thực tiễn, nghiên cứu này có thể giúp cho các doanh nghiệp đƣa
ra mức giá phù hợp theo nhu cầu và thị hiếu của ngƣời tiêu dùng; đây cũng là
kênh thông tin giữa ngƣời bán và ngƣời mua, giảm thiểu thông tin bất cân
xứng giữa hai bên. Cũng từ đây, có thể đề xuất các giải pháp để phát triển thị
trƣờng bất động sản, nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý của nhà nƣớc trong việc
kiểm soát giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
download by :
iv
ABSTRACT
The research content of the thesis is to determine the factors affecting
fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi
Minh City.
The Authors uses qualitative and quantitative research methods. The
qualitative research is conducted to adjust and add observed variables for
scale. The quantitative research is cattied out through opinion surveys forms
given to real estate investment managers, buyers, leaders of departments,
industries to develop a research model and test the scale. Statistical analysis
software SPSS 16.0, excel,etc. Are used to analyze data, and assess values
and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and EFA factor
analysis. Factor analysis results has provied a model of factors affecting the
apartments selling price fluctuation of real estate companies in Ho Chi Minh
City, including: location, infrastructure conditions, environment quality,
structural features and utilities of apartment in the apartment builing.
Regression results shows that all 5 factors affect apartment seliing price
fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the most
powerfully is location with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts
secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly
powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta =
0.135; The factors of environment quality impact the least with beta = 0.053.
In terms of practice, this research can help businesses offer appropriate
price in accordance with consumer „s needs and tastes; this is an information
channel between seller and buyer, reducing asymmetric information between
the two parties from which. It is possible to propose solutions to develop the
real estate market in order to strengthen the management role of the state in
controlling real estate prices in Ho Chi Minh City.
download by :
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................... ii
TÓM TẮT .............................................................................................. iii
MỤC LỤC .............................................................................................. v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................... ix
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................... x
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ........... xii
CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................ 13
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu ............................................................... 13
1.2. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................... 15
1.3. Nhận xét về các cơng trình nghiên cứu ..................................... 19
1.4. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................. 20
1.5. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................... 20
1.6. Đối tƣợng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ............................. 21
1.6.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................... 21
1.6.2. Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu ..................... 21
1.7. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................... 21
1.8. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................... 22
1.9. Kết cấu của đề tài nghiên cứu .................................................... 22
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ..................................................................... 22
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN .......................................................... 24
2.1. Khái quát về căn hộ chung cƣ.................................................... 24
download by :
vi
2.1.1. Khái niệm bất động sản ...................................................... 24
2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cƣ ........................................... 24
2.1.3. Đặc điểm nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ .......................... 27
2.2. Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản ....................................... 29
2.2.1. Giá trị bất động sản ............................................................. 29
2.2.2. Giá cả bất động sản ............................................................. 30
2.3. Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá...................................................... 30
2.3.1. Khái niệm về chỉ số giá ...................................................... 30
2.3.2. Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam........ 32
2.4. Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản.......................... 33
2.4.1. Phƣơng pháp giản đơn ........................................................ 34
2.4.2. Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong
việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản ................................................... 34
2.4.3. Mơ hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method –
HPM) ....................................................................................................... 35
2.5. Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cƣ ......................... 37
2.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS ................ 38
2.5.2. Các yếu tố kinh tế ............................................................... 39
2.5.3. Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng.................................... 39
2.5.4. Các yếu tố về pháp lý.......................................................... 40
2.5.5. Các yếu tố chính trị pháp lý ................................................ 40
2.5.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ...................................... 41
2.5.7. Các yếu tố xã hội ................................................................ 41
download by :
vii
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ..................................................................... 42
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................. 43
3.1. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................... 43
3.1.1. Phƣơng pháp định tính ........................................................ 43
3.1.2. Phƣơng pháp định lƣợng..................................................... 43
3.2. Mơ hình nghiên cứu đề nghị ...................................................... 43
3.2.1. Mơ hình hồi quy .................................................................. 43
3.2.2. Mơ hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cƣ ....... 43
3.3. Khung phân tích dành cho nghiên cứu ...................................... 44
3.4. Mơ hình nghiên cứu ................................................................... 45
3.5. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu .......... 46
3.5.1. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu ...................................... 46
3.5.2. Số liệu nghiên cứu .............................................................. 49
3.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ trong khu
vực ............................................................................................................... 49
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ..................................................................... 62
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................... 63
4.1. Phân tích và đánh giá độ tin cậy của thang đo .......................... 63
4.1.1. Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's alpha 64
4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA ....................................... 68
4.2. Phân tích tƣơng quan Pearson ................................................... 73
4.3. Phân tích hồi quy ....................................................................... 75
download by :
viii
4.4. Kiểm định các giả thiết cần thiết trong mô hình phân tích hồi
quy ............................................................................................................... 78
4.4.1. Kiểm định giả thuyết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy ..... 78
4.4.2. Kiểm định giả thuyết về phƣơng sai của sai số không đổi . 78
4.4.3. Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ................................. 79
4.4.4. Kiểm định về phân phối chuẩn của phần dƣ ...................... 80
4.4.5. Kiểm định về tính độc lập của phần dƣ .............................. 80
4.5. Kiểm tra các giả định mơ hình hồi quy bội ............................... 81
4.5.1. Kiểm định giả định phƣơng sai của sai số (phần dƣ) không
đổi ............................................................................................................ 81
4.5.2. Kiểm tra giả định các phần dƣ có phân phối chuẩn............ 82
KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ..................................................................... 86
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP ........................................ 88
5.1. Kết luận ...................................................................................... 88
5.2. Giải pháp .................................................................................... 88
5.2.1. Đối với chủ đầu tƣ .............................................................. 88
5.2.2. Với các cơ quan ban ngành liên quan ................................. 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 92
PHỤ LỤC.............................................................................................. 97
download by :
ix
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ANOVA
( Analysis Variance ): phân tích phƣơng sai
BĐS:
Bất động sản
CLMT:
Chất lƣợng mơi trƣờng
CSHT:
Điều kiện cơ sở hạ tầng
DACDIEM:
Đặc điểm cấu trúc căn hộ
EFA ( Exporatory Factors Analysis): Phân tích yếu tố khám phá
GIA:
Giá căn hộ chung cƣ
KMO:
Hệ số Kaiser – Mayer Olkin
Sig. (Observed ingificane level): Mức ý nghĩa quan sát
SPSS (Statistical Package for the Scial Sciences): phần mềm toán thống kê
cho khoa học xã hội
TIENICH:
Tiện ích khu chung cƣ
TP. HCM:
Thành phố Hồ Chí Minh
VITRI :
Vị trí căn hộ
VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phƣơng sai
WC:
Nhà vệ sinh
download by :
x
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2. 1: Giả thuyết nghiên cứu 1
46
Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ thuộc 20
dự án
49
Bảng 3. 2: Thang đo giá căn hộ chung cƣ
51
Bảng 3. 3: Thang đo quy mơ của vị trí căn hộ
53
Bảng 3. 4: Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng
54
Bảng 3. 5: Thang đo Chất lƣợng môi trƣờng
55
Bảng 3. 6: Thang đo đặc điểm cấu trúc
56
Bảng 3. 7: Thang đo tiện ích khu chung cƣ
57
Bảng 3. 8: Cấu trúc bảng câu hỏi và thang đo
58
Bảng 4. 1: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Vị trí căn hộ”
64
Bảng 4. 2: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Điều kiện cơ sở hạ tầng”
65
Bảng 4. 3: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Chất lƣợng môi trƣờng”66
Bảng 4. 4: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Đặc điểm cấu trúc căn hộ”
66
Bảng 4. 5: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Tiện ích khu chung cƣ” 67
Bảng 4. 6: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Giá căn hộ chung cƣ” 68
Bảng 4. 7: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO and
Bartlett's Test
69
Bảng 4. 8:Bảng phƣơng sai trích
70
Bảng 4. 9: Ma trận xoay Component Matrixa
70
download by :
xi
Bảng 4. 10: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO
and Bartlett's Test
Bảng 4. 11: Phƣơng sai trích
73
73
Bảng 4. 12: Kết quả phân tích tƣơng quan Pearson giữa các biến độc
lập và biến phụ thuộc
74
Bảng 4. 13: Kiểm tra độ phù hợp của mơ hình
75
Bảng 4. 14: Bảng phân tích ANOVA
76
Bảng 4. 15: Bảng kết quả hồi quy
77
Bảng 4. 16: Kết quả phân tích tƣơng quan Spearman giữa các biến độc
lập và biến phụ thuộc
79
Bảng 4. 17: Kết quả chạy Durbin-Watson
81
Bảng 4. 18: Bảng kiểm định giả định phƣơng sai của sai số
81
Bảng 4. 19: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết
85
download by :
xii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 3. 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu
44
Hình 2. 1: Mơ hình nghiên cứu
45
Hình 4. 1: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dƣ từ hồi quy
82
Hình 4. 2: Đồ thị P-P Plot của phần dƣ – đã chuẩn hóa
download by :
83
13
CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng nhất
của nền kinh tế do thị trƣờng này liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản
cực lớn, thông thƣờng tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các
nƣớc khác nhau thƣờng chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia
[17]
đó
.
Nhà ở là nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày của
mỗi cá nhân mỗi hộ gia đình. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không
thể thiếu của mỗi hộ dân. Tùy vào nhu cầu khác nhau mà mỗi ngƣời tự lựa
chọn cho mình một căn hộ thích hợp, đáp ứng đƣợc các hoạt động học tập,
lao động, vui chơi giải trí,…Đất nƣớc ta đang trên đà hội nhập và phát
triển kinh tế, dân số ngày càng tăng mà quỹ đất đai ngày càng hạn chế,
đây chính là một trong những vấn đề đang lo ngại của nhân dân. Thị
trƣờng mua bán nhà ở trong thời gian gần đây diễn ra rất sôi động, đặc
biệt là thị trƣờng căn hộ chung cƣ. Thành phố Hồ Chí Minh là đơ thị đặc
biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nƣớc, có vai trò quan
trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nƣớc, do đó nhu cầu về nhà ở
cũng ngày một tăng cao. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các
nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực khơng nhỏ đến đất đai, địi
hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả. Hiện nay có rất nhiều
khu đơ thị mới mọc lên cùng với hàng lọat cùng với các chung cƣ cao tầng
hiện đại. Một căn hộ hiện đại với đầy đủ tiện nghi, mơi trƣờng sống
thống mát, an ninh đƣợc đảm bảo chính là những yếu tố thu hút ngƣời
dân chọn căn hộ chung cƣ làm nơi để an cƣ. Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc,
cấu trúc căn hộ hay các tiện ích của các căn hộ khác nhau mà giá bán căn
download by :
14
hộ cũng khác nhau. Rất nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những
căn hộ chung cƣ đáp ứng đƣợc nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một căn
nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn đƣợc một căn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại
phụ thuộc rất nhiều vào giá bán. Giá bán căn hộ chung cƣ phụ thuộc vào
một số yếu tố nhƣ: diện tích sàn, khoảng cách đến trung tâm, tầng cao căn
hộ tọa lạc, cảnh quang nhìn từ hƣớng bacony, vị trí căn hộ trên cùng 1 tầng,
số phịng vệ sinh, an ninh, mơi trƣờng xung quanh, dịch vụ, tiện ích ngồi
khu, uy tín chủ đầu tƣ. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trƣờng Singapore,
[38]
Subramaniam S. Pillay
chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hƣởng đến
biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trƣởng GDP, tốc độ tăng trƣởng tín
dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khốn, trong đó tốc độ tăng trƣởng
tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman
[37]
lý giải về sự ảnh hƣởng 3
nhóm đối tƣợng: nhà đầu tƣ, ngân hàng và cơ quan quản lý đến biến động
giá BĐS. Nghiên cứu của Case & Shiller
[18]
đã chỉ ra rằng ngoài các yếu
tố định lƣợng đƣợc trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì
yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết
định. Một số nghiên cứu thực nghiệm khác đƣợc kể đến nhƣ Stefan
[37]
Gerlach
,
[20]
Chen &ctg
,
[40]
Rahman, Khanam & Xu
,
….cũng đã tìm ra
những bằng chứng về các yếu tố vĩ mơ tác động đến giá hàng hóa trên thị
trƣờng bất động sản.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu các nhân tố ảnh
hƣởng đến biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần
vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên độ biến
động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua
đó phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu xác định chỉ số
download by :
15
giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết
triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và
những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS.
1.2. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài
Việc nhận dạng và lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai,
nhà ở ngày càng đƣợc quan tâm và chú ý. Trong suốt chiều dài phát triển của
thị trƣờng BĐS, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị
BĐS. Trong phần này, bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên
cứu về các yếu tố và xu hƣớng tác động đến giá trị BĐS.
Vì vậy đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan, tiêu biểu là những bài
nghiên cứu của những tác giả sau:
Theo Malpezzi Stephen, (2002)[23] ứng dụng mơ hình Hedonic để định
giá tài sản. Trong đó, tác giả đã phát hiện ra ba nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến
giá nhà, đó là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cƣ, và cuối cùng là đặc
điểm môi trƣờng. Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định mức độ ảnh hƣởng
của yếu tố môi trƣờng đến giá nhà ở. Ơ nhiễm khơng khí làm giảm giá trị của
nhà ở là điểm đặc biệt đƣợc nhấn mạnh trong bài nghiên cứu này.
Theo Rossen, (1974)[25] cũng vận dụng mơ hình Hedonic để đánh giá
ảnh hƣởng của môi trƣờng đến giá trị căn hộ. Trong nghiên cứu này,
Bernardo đã đánh giá ảnh hƣởng của môi trƣờng (bao gồm vấn đề xử lý nƣớc
thải, số lƣợng thang máy, garage, số lƣợng phòng ngủ, quầy bar) đến giá bán.
Theo đó, căn hộ có số lƣợng phịng ngủ càng nhiều thì giá càng cao, biến
thang máy và garage cũng tác động mạnh đến giá trị căn hộ. Căn hộ càng nằm
xa khu vực xử lý nƣớc thải có giá càng cao.
Theo Thibodeau và Malpezzi, (1980)[23] một số mơ hình hồi quy của
giá trị hoặc giá bán căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ.
download by :
16
Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ
số trong kết quả của mơ hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mơ hình
hồi quy của giá nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng nhƣ sau: R = f (S, N, L, C, T)
Theo Johannes Krouthen, (2011)[28] nghiên cứu về các yếu tố ảnh
hƣởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala. Kết quả thu đƣợc
là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm,
thời điểm bán và các phí dịch vụ.
Tƣơng tự Clapp J.M, (1980)[21] đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i)
những đặc điểm về xây dựng nhƣ tuổi của cơng trình, số tầng, diện tích thực,
những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí nhƣ khoảng cách
đến đƣờng cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá
trị của văn phòng nhƣ diện tích đất đƣợc đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản
đƣợc đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận nhƣ thời gian từ
nhà đến văn phịng tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe bt.
Mơ hình của Sibel Selim, (2008)[33] nghiên cứu về các yếu tố nội tại của
căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ. Kết quả cho thấy diện tích nhà, số
lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ hơi, đặc trƣng về vị trí về kiểu của
tịa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hƣởng tới giá nhà.
Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và
Pufnik, (2008)[27] thông qua việc phân tích định lƣợng bằng mơ hình Hedonic
để xây dựng chỉ số giá BĐS. Trong nghiên cứu này, tác giả đã chọn ra đƣợc 6
biến độc lập phù hợp với mơ hình, đó là: diện tích sàn, số tầng, số phịng, thời
điểm xây dựng, thời gian bán, loại hình sử dụng. Với việc nghiên cứu căn hộ
chung cƣ chỉ cho mục đích ở, do đó yếu tố loại hình sử dụng là khơng cần
thiết cho mơ hình của đề tài này.
Nghiên cứu của Richard J.Cebula, (2009)[24] đã áp dụng mơ hình định
giá Hedonic để tính giá nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Tác giả đã thu
download by :
17
thập 2.888 mẫu nhà ở đơn lẻ trong giai đoạn năm 2000 đến năm 2005. Trong
đó sử dụng 24 biến độc lập nhƣ: số phòng tắm, số phòng ngủ, diện tích sàn,
trang trí nội thất, số tầng, số lƣợng bãi đậu xe, hồ hơi, đƣờng phố, hệ thống
nƣớc ngâm,…Đặc biệt trong bài nghiên cứu này tác giả còn sử dụng thêm
những biến số để giải quyết vấn đề giá nhà ở thay đổi theo mùa.
Theo Lê Khƣơng Ninh, (2011)[15] đã thực hiện nghiên cứu để xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu
Long. Dựa vào những nghiên cứu của những nhóm tác giả trƣớc, Lê Khƣơng
Ninh, (2011) cho rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất tại khu
vực đồng bằng sông Cửu Long. Các biến độc lập bao gồm: thu nhập đất,
khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại,
khoảng cách đến trƣờng học, khoảng cách đến trục đƣờng giao thơng chính,
chiều rộng mặt tiền, nguồn điện, nguồn nƣớc, ơ nhiễm nƣớc, ơ nhiễm khơng
khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Để đi đến kết luận
cho bài nghiên cứu tác giả đã sử dụng số liệu sơ cấp thu thập đƣợc từ 1860 hộ
gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng bằng sơng Cửu Long. Kết quả cho thấy
rằng đối với nhóm đất thổ cƣ thì có một số yếu tố ảnh hƣởng nhƣ: khoảng
cách đến trung tâm, khoảng cách đến khu thƣơng mại, khoảng cách đến
trƣờng học, yếu tố mặt tiền, mức độ ô nhiễm nƣớc, kỳ vọng về giá, quy hoạch
treo và loại đơ thị, cịn đối với nhóm đất vƣờn thì có ít yếu tố ảnh hƣởng hơn
so với nhóm đất thổ cƣ, các yếu tố ảnh hƣởng là khoảng cách đến trung tâm
thƣơng mại, khoảng cách đến trục đƣờng chính, yếu tố mặt tiền, yếu tố nguồn
nƣớc, yếu tố quy hoạch treo và loại đô thị.
Thạc sĩ Lực Mạnh Hiển, (2013)[16] cũng đã tiến hành nghiên cứu điển
hình về nhà chung cƣ tại Thành phố Hà Nội trong đó ứng dụng mơ hình
Hedonic để phục vụ cho cơng tác định giá. Từ việc phân tích định tính ban
đầu, tác giả này đã thống kê khoảng 18 yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng đến
download by :
18
giá căn hộ. Điểm nổi bật của nghiên cứu này là việc sử dụng phƣơng pháp
chọn biến từng bƣớc (stepwise selection) nhằm tìm ra những biến quan trọng
nhất cho mơ hình. Kết quả thu đƣợc của mơ hình cuối cùng gồm 5 biến:
khoảng cách trung tâm, giá thành, khoảng cách đến nơi mua sắm, anh ninh và
môi trƣờng sinh thái.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu cũng chƣa khảo sát thực tế, hầu hết các dự
án khu căn hộ trên địa bàn TP. HCM hiện nay đều xây dựng riêng những siêu
thị dạng mơ hình (mini) hoặc các khu mua sắm nội bộ nhằm đáp ứng nhu cầu
của cƣ dân. Do đó, biến khoảng cách đến nơi mua sắm xem ra không thật phù
hợp cho mơ hình nghiên cứu này.
GIA = b0 + b1 * KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS +
b4*ANNINH + b5*MOITRUONG
Theo tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000)[3] hai ông cho
rằng giá trị BĐS chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà
ở. Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, môi
trƣờng sống xung quanh, dân trí nơi BĐS tọa lạc,... Chất lƣợng nhà ở là
những đại lƣợng vật lý hữu hình đo đếm đƣợc nhƣ diện tích thửa đất, diện tích
xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu cơng trình, ngun vật liệu
xây dựng,...Các đại lƣợng này tồn tại độc lập với thành phần vị thể của nó.
download by :
19
Sơ đồ 2. 1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế
1.3. Nhận xét về các cơng trình nghiên cứu
Tóm tắt các cơng trình nghiên cứu cả nƣớc ngồi và trong nƣớc, tác giả
nhận thấy rằng hầu hết bài nghiên cứu đều sử dụng mơ hình hồi quy Hedonic
làm phƣơng pháp phân tích và cơ sở dữ liệu đƣợc thu thập từ những giao dịch
thực tế trên thị trƣờng. Nhìn chung, qua q trình phân tích và xử lý dữ liệu
các tác giả này điều cho rằng các yếu tố nhƣ: diện tích sàn, khoảng cách đến
trung tâm, tầng cao căn hộ tọa lạc, cảnh quan nhìn từ hƣớng bacony, vị trí căn
hộ trên cùng 1 tầng, số phịng ngủ, số phịng vệ sinh, an ninh, mơi trƣờng
xung quanh, dịch vụ, tiện ích, uy tín chủ đầu tƣ là các yếu tố ảnh hƣởng nhiều
nhất đến giá trị căn hộ chung cƣ. Tuy nhiên mức độ ảnh hƣởng của mỗi yếu tố
này thì lại khơng giống nhau, ở mỗi khu vực khác nhau thì mức độ ảnh hƣởng
khác nhau. Những nhóm yếu tố trên sẽ là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả
lựa chọn biến và đƣa vào ứng dụng mơ hình trong q trình phân tích, làm rõ
những vấn đề cần nghiên cứu, từ đó tiến hành đề xuất kiến nghị.
download by :
20
1.4. Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ của
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Mục tiêu cụ thể
Nhận dạng các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ. Tổng hợp
các mơ hình lý thuyết và khảo sát thực nghiệm về các nhân tố tác động
đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP. HCM.
2. Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS căn hộ; nhận diện các nhân
tố tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của
các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS trên địa bàn TP. HCM.
3. Phân tích, đánh giá thơng qua xây dựng mơ hình biểu diễn mối
quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ tại TP. HCM.
4. Đề xuất quan điểm và định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS căn
hộ; đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán căn hộ tại TP. HCM trong
tƣơng lai.
1.
1.5. Câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu này đƣợc thực hiện nhằm xác định: các nhân tố tác động
đến giá bán căn hộ chung cƣ trên địa bàn TP. HCM và mức độ tác động của
nó đến giá bán căn hộ. Do đó, nghiên cứu này đƣợc thực hiện nhằm để trả lời
hai câu hỏi cụ thể dƣới đây:
Câu hỏi nghiên cứu 1: Các nhân tố nào tác động đến giá bán căn hộ
chung cƣ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP. HCM ?
Câu hỏi nghiên cứu 2: Phân tích mối tƣơng quan và mức độ tác động
của các nhân tố này đến giá căn hộ chung cƣ câu các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS trên địa bàn TP. HCM nhƣ thế nào?
Câu hỏi nghiên cứu 3: Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn
download by :
21
định giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM trong tƣơng lai?
1.6. Đối tƣợng, phạm vi và thời gian nghiên cứu
1.6.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hƣởng đến biến động giá bán
căn hộ chung cƣ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP. HCM.
1.6.2. Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu:
Các căn hộ chung cƣ đã hoàn thiện, căn hộ chung cƣ đã trở thành một
trong những phân khúc thị trƣờng điển hình. Là một trong những trung tâm
kinh tế hàng đầu, TP. HCM chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GDP của cả nƣớc.
Bên cạnh đó, thị trƣờng BĐS tại thành phố này có ảnh hƣởng không nhỏ đến
sức khỏe của cả nền kinh tế. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ chung cƣ
đƣợc phân bổ rải rác khắp các quận, huyện với nhiều phân khúc thị trƣờng
khác nhau, từ chung cƣ trung cấp cho đến căn hộ dành riêng cho ngƣời có thu
nhập thấp. Trong số 19 quận và 5 huyện của TP. HCM, mật độ căn hộ chung
cƣ tập trung cao nhất và điển hình nhất tại quận 2 và quận 7. Vì lẽ đó, tác giả
đã quyết định chọn 2 quận nội thành này để tiến hành thu thập số liệu phục vụ
cho việc nghiên cứu chỉ số giá của đề tài.
Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu nghiên cứu, khảo sát đƣợc tiến hành
năm 2015.
1.7. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn là phƣơng pháp hỗn hợp, bao
gồm phƣơng pháp định tính và định lƣợng.
Phƣơng pháp định tính: Khảo sát sơ bộ, tổng hợp, so sánh, đối chiếu để
nhận diện các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP.
HCM. Từ đó xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để phỏng vấn nhà quản
lý, lãnh đạo, sở, ban ngành, chủ đầu tƣ và ngƣời mua. Qua đó, đề xuất
download by :
