đồ án kinh tế xây dựng

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG
Mở đầu
1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi
chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong
toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra
thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố
định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các
thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nâng
cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình
kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây dựng các
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc
tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò
quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà
nước đã đề ra.
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt cấp
có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép
đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các yêu cầu
kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay
không nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được
phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho
chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.
- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm
soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà
nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.

- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho
nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).
Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và quy
định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
1

công trình và Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Thuyết minh của dự án.
- Thiết kế cơ sở của dự án.
Điều 6 : Nội dung của phần thuyết minh của dự án
1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản phẩm
đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây
dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,nhiên liệu và các đầu vào
khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm :
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình có
yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu
về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn

theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu
tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
Điều 7 : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể
hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các
bước thiết kế tiếp theo.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng
theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ
đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
2

b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ
thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ
tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo
tuyến;
b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và
hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung
quan trọng nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi
ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có

đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu
tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
Nội dung của phân tích tài chính:
Nhóm chỉ tiêu động:
* Mức doanh lợi một đồng vốn : D =
.
2
m
O
V
V
L
+
L : Lợi nhuận năm.
V
o
: Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
V
m
: Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu.
3

* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV =
∑
=
+

n
t
t
t
r
B
1
)1(
-
∑
=
+
n
t
t
t
r
C
1
)1(
* Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận :
L
V
T
o
=
* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao :
KL
V
T

k
+
=
* Suất thu lợi nội tại IRR.
* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao.
* Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án :
A
B
K
N
=
Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm.
A_Số nợ phải trả trong năm.
* Theo tỷ số khả năng trả nợ.
* Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
Nhóm chỉ tiêu tĩnh :
* Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm.
max→+=
ddd
CGL
G
d
: Giá bán một đơn vị sản phẩm.
C
d
: Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
* Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.
- Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ.
- Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ.

- Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực
tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án
4

biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính
toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
- Mức thu hút lao động vào làm việc.
- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án.
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia và
toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá thị
trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu,
thuế trong giá
Phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế
quốc dân và của toàn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được
trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn
đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.
Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà

nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay
vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt
cấp giấy phép đầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi
trường…
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích
KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và chiếm
5

một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XH của dự án luôn giữ vai trò quan
trọng.
* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp
cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất nghiệp…
Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng cao
trình độ văn hoá giáo dục cho người dân
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê.
* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
* Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê diện tích ở và sinh hoạt…đối tưọng là tổ chức,
cá nhân trong và ngoài nước.
* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu biệt thự hiện đại, trang thiết bị đạt tiêu chuẩn khách
sạn 3 sao. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu quý II năm 2008 và
kết thúc vào cuối quý II năm 2010, đưa vào vận hành.

6

CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )
Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban
hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng
)
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong
giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tổng
mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau :
V = G
XD

+ G
TB

+ G
GPMB

+ G
QLDA

+ G
TV

+ G
K

+ G

DP
+VLĐ+LV (1.1)
Trong đó :
G
XD
: Chi phí xây dựng.
G
TB
: Chi phí thiết bị.
G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án.
G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
G
K
: Chi phí khác.
G
DP
: Chi phí dự phòng.
VLĐ:Vốn lưu động ban đầu
LV:lãi vay
1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( G
XD
)
* Các căn cứ :

- Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem
bảng 1.1 )
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m
2
,md …)
- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.
7

* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :
G
XD

= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+…+G
XDCTn
(1.2)
Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.
Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( G
XDXT
) được xác định như sau :
G
XDCT
= S
XD
* N + G
CT-SXD

( 1.3)
Trong đó :
- S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục
vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng
mục công trình thuộc dự án.
- G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong
đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự
án.
Xác định diện tích xây dựng cơ bản.
Bảng 1.Diện tích sàn
STT Tên hạng mục Đơn vị
Quy mô xây
dựng
Diện tích sàn
I Công trình biệt thự A m2 199.49
I.1 Tầng 1 m2 91.74
I.1.1 Phòng khách m2 30.78
I.1.2 Phòng ăn m2 20.52
I.1.3 Bếp m2 8.64
I.1.4 Hành lang m2 18.74
I.1.5 Sảnh m2 8.74
I.1.6 Nhà vệ sinh m2 4.32
I.2 Tầng 2 m2 107.75
I.2.1 Phòng ngủ m2 54.54

I.2.2 Nhà vệ sinh m2 17.28
8

I.2.3 Sảnh m2 5.04
I.2.4 Ban công m2 29.16
I.2.5 Cầu thang m2 1.73
II Công trình biệt thự B m2 340.74
II.1 Tầng 1 m2 83.61
II.1.2 Phòng khách m2 28.44
II.1.3 Phòng ăn m2 16.20
II.1.4 Bếp m2 8.64
II.1.5 Hành lang m2 25.47
II.1.6 Nhà vệ sinh m2 4.86
II.2 Tầng 2 m2 84.87
II.2.1 Phòng ngủ m2 58.02
II.2.2 Nhà vệ sinh m2 12.60
II.2.3 Sảnh m2 4.41
II.2.4 Ban công m2 7.32
II.2.5 Cầu thang m2 2.52
II.3 Sàn xép m2 172.26
III Công trình biệt thự C m2 457.05
III.1 Tầng 1 m2 160.61
III.1.1 Phòng khách m2 44.64
III.1.2 Phòng ăn m2 31.14
III.1.3 Bếp m2 17.28
III.1.4 Nhà vệ sinh m2 15.84
III.1.5 Sảnh m2 51.71
III.2 Tầng 2 m2 207.52
III.2.1 Phòng ngủ m2 115.68
III.2.2 Nhà vệ sinh m2 24.48

9

III.2.3 Sảnh m2 24.00
III.2.4 Ban công m2 43.36
III.3 Sàn xép m2 88.92
IV Công trình biệt thự D m2 1403.35
IV.1 Tầng 1 m2 505.15
IV.1.1 Gara m2 231.55
IV.1.2 Phòng giặt đồ m2 50.40
IV.1.3 Phục vụ,WC,sân sau m2 132.60
IV.1.4 Sảnh m2 90.60
IV.2 Tầng 2 m2 509.40
IV.2.1 Phòng ngủ m2 333.90
IV.2.2 Nhà vệ sinh m2 81.90
IV.2.3 Ban công,mái dốc m2 63.00
IV.2.4 Sảnh m2 30.60
IV.3 Tầng mái m2 388.80
- Số lượng công trình : 15 nhà A, 15 nhà B, 0 nhà C và 1 nhà D.
- Diện tích xây dựng : 15*129,7 + 15*172,26 + 509,40 = 5008,80m
2
.
- Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 17000 m
2
.
Mật độ xây dựng :
0
0
0
0
46,29100

17000
80,5008
=×=
XD
M
- Tổng diện tích sàn nhà A,B: N = 8103,45 m
2
.
- Tổng diện tích sàn nhà D : N1=1403,35 m
2
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nha A,B :
S
XD
= 3,552 (triệu đồng/ m
2
sàn )
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nha D :
S
XD
= 3 (triệu đồng/ m
2
sàn )
Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :10%
10

* Chi phí san lấp mặt bằng :
G
SL
= G*F*H
G - Giá san lấp trung bình 1m

3
lấy G = 64000 (đ/m
3
).
F - Diện tích san lấp : F = 17000 (m
2
).
H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
G
SL
= 0,064*17000*0,7= 765 (triệu đồng).
*Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho 1m
2
được ước
tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện : 400.000 (đ/m
2
).
* Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy 750.000 (đ/m
dài).
* Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính 200 triệu,
cổng phụ 100 triệu.
* Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho vườn cây
xanh khoảng 80.000 (đ/m
2
).
* Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m
2
).
* Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m
2

).
Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị : Triệu đồng
STT Hạng mục công trình Đơn vị
Quy mô
xây
dựng
Đơn
giá
( khôn
g có
VAT)
Thành tiền
Chưa có VAT Có VAT
1 Xây dựng nhà A (15 nhà) m2 2992.35
3.552 10628.83 11691.71
2 Xây dựng nhà B (15 nhà) m2 5111.1
3.552 18154.63 19970.09
3 Xây dựng nhà C (0 nhà) m2 0
3 0.00 0.00
4 Xây dựng nhà D (1 nhà) m2 1403.35
3 4210.05 4631.06
5 Sân bãi đỗ xe m2
439.62 0.4 175.85 193.43
6 Đường giao thông m2
3175.50 0.45 1428.98 1571.87
7 Hệ thống cấp điện ngoài nhà hệ thống
11991.2
0 0.055 659.52
725.47

8 Hệ thống cấp,thoát nước ngoài nhà hệ thống
11991.2
0 0.025 299.78
329.76
9 Hàng rào mét dài
500.00 0.8 400.00 440.00
11

10 Cổng ra vào (1 phụ+ 1 chính) 2 chiếc
300 300.00 330.00
11 Vườn hoa,cây cảnh m2
4500.00 0.08 360.00 396.00
12 Vỉa hè m2 4000.00 0.5
2000.00 2200.00
13 San lấp mặt bằng m3
17000.0
0
0.045 765.00 841.50
Tổng cộng :
39382.62 43320.89
Chi phí xây dựng : G
XD
= 43.320,89 ( triệu đồng ).
1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không
thuộc tài sản cố định )
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các
nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án :
Theo TTLB số 1192/TT- LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu

chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang thiết bị.
+ Phòng khách :
• Bàn ghế Salon : 1 bộ
• Telephone : 1 chiếc
• Tivi màu 21 inch : 1 chiếc
• Radiocasette : 1 chiếc
• Điều hòa : 1 chiếc ( một số phòng rộng bố trí 2 chiếc )
+ Phòng ăn :
• Điều hòa : 1 chiếc
• Bàn ăn : 1 bộ
+ Phòng bếp :
• Tủ lạnh 115 L : 1 chiếc
• Bếp ga : 2 chiếc
+ Phòng ngủ :
• Giường đệm : 1 bộ
12

• Tủ áo và bàn trang điểm : 1 bộ
• Điều hòa : 1 chiếc
• Tivi màu 21 inch : 1 chiếc
• Radiocasette : 1 chiếc
• Tủ lạnh 50L : 1 chiếc
+ Toilet :
• Bình nóng lạnh : 1 chiếc
+ Quầy Bar :
• Salon nhỏ : 1 bộ
• Điều hòa : 1 chiếc
• Tivi màu 21 inch : 1 chiếc
+ Phòng giặt đồ :
• Máy giặt : 1 chiếc

+ Phòng phục vụ :
• Điều hòa : 1 chiếc
• Giường đệm : 1 bộ
• Tủ áo : 1 bộ
+ Phòng điều hành :
• Bàn ghế văn phòng : 1 bộ
• Điều hòa : 1 chiếc
• Computer : 1 bộ
• Tổng đài điện thoại : 1 bộ
• Điện thoại lẻ : 1 chiếc
• Fax : 1 bộ
• Salon nhỏ : 1 bộ
13

Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung :
• Máy hút bụi
• Hệ thống PCCC
• Lọc và bơm nước
• Ôtô con
• Vidio trung tâm và ăngten Parabol
- Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

)1(**
1
∑
=

+=
n
i
TBi
VATi
i
MSTB
TM
Q
G
Trong đó :
Q
i
– Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
M
i
– Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
M
i
= m
i
+ n
i
+ K
i
+ V
i
+ h
i
m

i
-Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN
n
i
-Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
K
i
-Chi phí lưu kho, bãi, container.
V
i
-Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
h
i
-Thuế và chi phí bảo hiểm
T
TBi
VAT
- Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.
Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Loại thiết bị Đơn
vị
Số lượng Đơn giá
( Chưa có
Chi phí
trước thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau

14

VAT) thuế
1
Điều hòa Panasonic Chiếc
175 9.76 1707.48 10%
1878.22
2
Bình nóng lạnh 30 L Chiếc
75 1.95 146.25 10%
160.88
3
Máy phát điện Kama KGE
12E
Bộ
5 45.81 229.05 10%
251.95
4
Máy giặt lồng đứng
Toshiba 8.0kg
Chiếc
5 4.70 23.48 10%
25.82
5
Máy hút bụi Philips
FC8396
Chiếc
24 1.96 47.09 10%
51.80
6

Hệ thống PCCC Bộ
1 320.00 320.00 10%
352.00
7
Tổng đài Panasonic KX-
TDA 200
Bộ
5 12.32 61.58 10%
67.74
8
Fax CANON L120 Chiếc
5 6.49 32.45 10%
35.70
9
Điện thoại lẻ Chiếc
170 1.50 255.00 10%
280.50
10
Hệ thống lọc và bơm nước Bộ
24 4.30 103.20 10%
113.52
11
Computer Bộ
24 18.00 432.00 10%
475.20
12
Tivi Samsung 29Z40P,21
inch
Chiếc
135 4.40 593.87 10%

653.25
13
Radiocassette Sanyo CD
V68M
Chiếc
135 1.25 168.75 10%
185.63
14
Vidio trung tâm và ăngten
Parabol
Bộ
5 64.00 320.00 10%
352.00
15
Tủ lạnh 50L Chiếc
72 2.64 190.08 10%
209.09
16
Tủ lạnh Toshiba M12VT,
115lít
Chiếc
165 3.50 577.50 10%
635.25
17
Giường đệm Chiếc
100 9.00 900.00 10%
990.00
18
Salon nhỏ Bella Bộ
35 4.70 164.50 10%

180.95
19
Salon to Bộ
30 9.60 288.00 10%
316.80
20
Bộ bàn ăn Oval - DHB017 Bộ
35 7.80 273.00 10%
300.30
21
Bàn ghế văn phòng Bộ
5 20.90 104.50 10%
114.95
22
Tủ áo và trang điểm Amore Bộ
100 3.60 360.00 10%
396.00
23
Ôtô con 4 chỗ Chiếc
3 515.00 1545.00 0
1545.00

Tổng cộng :
8842.76
9572.53
Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn ) được
gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là vốn lưu động ban đầu.
Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ
Đơn vị tính : 1000đ
TT Loại thiết bị Đơn vị

Số
lượng
Đơn giá
Thành tiền
Chưa VAT Có VAT
1 Bàn làm việc Chiếc 24 500
12000.00 13200.00
2 Ghế ngồi làm việc Chiếc 24 200
4800.00 5280.00
3 Bàn uống nước Chiếc 35 300
10500.00 11550.00
4 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 112 100
11200.00 12320.00
5 Hộp màn Chiếc 100 25
2500.00 2750.00
15

6 Nệm trải giường Chiếc 100 1000
100000.00 110000.00
7 Ga trải giường Chiếc 100 100
10000.00 11000.00
8 Màn tuyn Chiếc 100 60
6000.00 6600.00
9 Vỏ gối Chiếc 200 50
10000.00 11000.00
10 Ruột gối Chiếc 200 300
60000.00 66000.00
11 Chăn len Chiếc 200 150
30000.00 33000.00
12 Riđô che cửa Bộ 200 50

10000.00 11000.00
13 Thảm chân giường Chiếc 200 8
1600.00 1760.00
14 Thảm chùi chân Chiếc 47 40
1880.00 2068.00
15 Ấm chén uống nước Chiếc 34 15
510.00 561.00
16 Cốc thủy tinh Chiếc 150 50
7500.00 8250.00
17 Bình thủy tinh Chiếc 150 10
1500.00 1650.00
18 Phích đựng nước sôi Chiếc 50 30
1500.00 1650.00
19 Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc 150 10
1500.00 1650.00
20 Gạt tàn thuốc lá Chiếc 135 25
3375.00 3712.50
21 Lọ hoa Bộ 150 10
1500.00 1650.00
22 Hộp đựng chè Chiếc 135 300
40500.00 44550.00
23 Bô nhựa đổ nước Chiếc 34 10
340.00 374.00
24 Sọt rác nhựa Chiếc 34 10
340.00 374.00
25 Mắc treo quần áo Chiếc 135 20
2700.00 2970.00
26 Dép đi trong nhà Chiếc 100 20
2000.00 2200.00
27 Tranh treo tường Chiếc 34 20

680.00 748.00
28 Bàn trải quần áo Chiếc 20 20
400.00 440.00
29 Bàn chải đánh giầy Chiếc 20 20
400.00 440.00
Tổng cộng :
335225.00 368747.50
1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.

∑
=
=
n
ni
i
TB
i
TBLĐ
xTLGG
i
TB
G
: Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
i
TB
TL
: Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

- Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp
là 10%).
Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : triệu đồng
16

STT Loại thiết bị
Giá trị TB
cần lắp đặt
Tỷ lệ chi
phí lắp đặt
Chi phí
trước thuế
Thuế
VAT
Chi phí sau
thuế
1 2 3 4 5 6 7
1 Điều hòa Panasonic 1707.48 0.02 34.15 0.10 37.56
2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 0.02 2.93 0.10 3.22
3
Máy phát điện Kama
KGE 12E
229.05 0.02 4.58 0.10 5.04
4 Hệ thống PCCC 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04
5
Tổng đài Panasonic
KX-TDA 200
61.58 0.02 1.23 0.10 1.35
6 Fax CANON L120 32.45 0.02 0.65 0.10 0.71

7 Điện thoại lẻ 255.00 0.02 5.10 0.10 5.61
8
Hệ thống lọc và bơm
nước
103.20 0.02 2.06 0.10 2.27
9
Vidio trung tâm và
ăngten Parabol
320.00 0.02 6.40 0.10 7.04
Tổng cộng : 63.50 69.85
Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính :triệu đồng
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Chi phí mua sắm thiết bị 8842.76 0.10 9727.03
2 Chi phí lắp đặt thiết bị 63.50 0.10 69.85
Tổng cộng : 8906.26 9796.88
Chi phí thiết bị cho dự án : G
TB
= 6.750,135060 ( triệu đồng).
1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
- Chi phí tái định cư.
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng.
* Căn cứ xác định :
17

Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực
tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản

giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định :
- Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập
dự toán chi phí :
C
BT
= P
i
*S
MB
Lấy P
i
= 30 ( nghìn đồng/1m
2
) không bao gồm thuế VAT.
Diện tích thuê đất S
MB
= 17000(m
2
)
C
BT
= P
i
*S
MB
= 0,03*17000 = 510 (triệu đồng)
- Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư.
- Chi phí thuê đất D
i

lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban hành
trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m
2
).
Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).
C
TĐ
= S
MB
*D
i
*T = 17000*(0,7%*4)*15 = 7140 (triệu đồng)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi thường:
C
TC
= 5%*C
BT
= 5%*510 =25,5 (triệu đồng).
Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Chi phí bồi thường 510.00 0 510.00
2 Chi phí thuê đất 7140.00 0 7140.00
3 Chi phí tổ chức bồi thường 25.50 0 25.50
Tổng cộng : 7675.50 7675.50
G
MB
= 7.675,500 ( triệu đồng).
18

1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
( chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng).
* Căn cứ xác định :
- Nội dung chi phí.
- Các định mức chi phí hiện có.
- Khối lượng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định.
* Phương pháp tính các loại chi phí :
Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :1751/BXD-VP ngày
14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
1, Chi phí quản lý dự án:
Tính theo công thức : G
QLDA
= T
QLDA
*(G
XDtt
+ G
TBtt
).
Trong đó:
- G
XDtt
: chi phí xây dựng trước thuế ( G
XDtt
= 39.382,62 triệu đồng).
- G
TBtt
: chi phí thiết bị trước thuế ( G

TBtt
=8.906,26 triệu đồng ).
- T
QLDA
: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
Với (G
XDtt
+G
TBtt
) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy T
QLDA
=1.68%.
G
QLDA
= T
QLDA
*(G
XDtt
+ G
TBtt
) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng).
2, Chi phí lập dự án khả thi.
G
LDA
= T
LDA
*(G
XDtt
+ G
TBtt

) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng).
- T
LDA
= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.
3, Chi phí thiết kế.
Công trình dân dụng cấp II, G
TK
= T
TK
* G
XDtt
= 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu
đồng).
- T
TK
= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.
4, Chi phí khảo sát thiết kế.
19

Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : G
KSTK
= 30%* G
TK
= 30%*663,597 =199,079 (triệu
đồng).
5,Chi phí thẩm tra thiết kế.
G
TTTK
= T
TTTK

* G
XDtt
= 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng).
- T
TTTK
= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.
6,Chi phí thẩm tra dự toán.
G
TTDT
= T
TTDT
* G
XDtt
= 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng).
- T
TTDT
= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán.
7,Chi phí tư vấn đấu thầu.
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : G
TVTC
= T
TVTC
* G
XDtt
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : G
TVTB
= T
TVTB
* G
TBtt

+ T
TVTC
= 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công
XD
+ G
TVTB
= 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp
vật tư thiết bị.
G
TVĐT
= G
TVTC
+ G
TVTB
= (T
TVTC
* G
XDtt
)+( T
TVTB
* G
TBtt
)
= (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 )
= 66,875 ( triệu đồng).
G
TVĐT
= 66,875 ( triệu đồng).
8, Chi phí giám sát thi công.
G

GSTC
= T
GSTC
* G
XDtt
= 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng).
- T
GSTC
= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công.
9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)
10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.
Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ
đồng.
- Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : K
TTPD
= 0,109%.
20

G
TTPD
= K
TTPD
* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng).
11, Chi phí khởi công, khánh thành.
Tạm tính 50 (triệu đồng).
12, Chi phí bảo hiểm công trình.
Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm
công trình xây dựng.
- T

BH
= 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình.
G
BH
= T
BH
*(G
XDtt
+ G
TBtt
) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng).
Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Loại chi phí
Phương
pháp
tính
Giá trị
tính toán
Định
mức tỷ
lệ (%)
Chi phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí sau
thuế
1 2 3 4.000 5 6 7 8

1 Chi phí quản lý dự án
Theo
ĐMTL
48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379
2
Chi phí lập dự án khả
thi
Theo
ĐMTL
48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137
3
Chi phí khảo sát thiết
kế
Theo
ĐMTL
80.075 0.10 88.082
4 Chi phí thiết kế
Theo
ĐMTL
266.915 266.915 0.10 293.607
5
Chi phí thẩm tra thiết
kế
Theo
ĐMTL
39382.62
3
0.113 44.502 0.10 48.953
6
Chi phí thẩm tra dự

toán
Theo
ĐMTL
39382.62
3
0.109 42.927 0.10 47.220
7
Chi phí tư vấn đấu
thầu
Theo
ĐMTL

Tư vấn thi công
39382.62
3
0.137 53.954 0.10 59.350

Tư vấn cung cấp vật
tư
8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520
8
Chi phí giám sát thi
công
Theo
ĐMTL
39382.62
3
1.675 659.659 0.10 725.625
9
Chi phí kiểm định sự

phù hợp về chất
lượng công trình xây
dựng
Tạm tính 30.000 0.10 33.000
10
Chi phí thẩm tra phê
duyệt quyết toán
Theo
ĐMTL
48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051
11
Chi phí khởi
công,khánh thành
Tạm tính 50.000 0.10 55.000
21

12
Chi phí bảo hiểm
công trình
Theo
ĐMTL
48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884
Tổng cộng :
3083.51
0
3382.806
* Cách tính chi phí thiết kế.
Sè nhµ Nhµ A Nhµ B Nhµ D K
1 16.723 28.563 99.357 1.000
2 6.020 10.283

0.360
3÷15 3.010 5.141

0.180
22

1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án.
Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn
cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai.
* Căn cứ xác định :
- Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm.
Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
1 Chi phí hoạt động
4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10
2
Tỷ lệ vốn lưu động so
với chi phí hoạt động
0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12
3
Nhu cầu vốn lưu động
508.66 514.47 519.12 523.77 526.10 531.91 534.24 541.21
STT Nội dung
Năm vận hành
Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
1 Chi phí hoạt động

4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59
2
Tỷ lệ vốn lưu động so
với chi phí hoạt động
0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12
3
Nhu cầu vốn lưu động
531.91 542.37 540.05 540.05 543.54 545.86 531.91
23

* Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy
bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu
động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định
( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách
sạn, nhà nghỉ, nhà khách…)
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.
Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Chi phí xây dựng 39382.62 0.10 43320.89
2 Chi phí thiết bị 8906.26 0.10 9796.88
3
Chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng, tái định cư
7675.50 0.00 7675.50
4
Chi phí quản lý dự án,chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác
3083.51 0.10 3391.86

5 Vốn lưu động ban đầu 508.66 0.00 508.66

Tổng cộng : 59556.55 64693.79
1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng.
a. Nguồn vốn :
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn vay
chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn
6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của
Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm.
b. Kế hoạch huy động vốn của dự án.
* Căn cứ xác định :
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.
- Nguồn vốn của dự án.
* Lập kế hoạch huy động vốn
24

25