(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phù ninh, tỉnh phú thọ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.9 MB, 94 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN TRUNG KIÊN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÙ NINH, TỈNH PHÚ THỌ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên – 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN TRUNG KIÊN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÙ NINH, TỈNH PHÚ THỌ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
download by :
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận
văn đã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày … tháng ….. năm 2020
Tác giả luận văn
Trần Trung Kiên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện luận văn tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận
tình hướng dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo khoa
Quản lý tài ngun, Phịng đào tạo - Đại học Nơng lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài. Tơi xin trân trọng
cảm ơn UBND huyện Phù Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phù
Ninh, tỉnh Phú Thọ đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong qua trình thực hiện
đề tài này.
Do hạn chế về mặt thời gian và điều kiện nghiên cứu, nên luận văn này
của tôi chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng
nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2020
Tác giả luận văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đến ngày 31/12/2018 ................................ 20
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất và gia tăng trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn
2016-2018........................................................................................................ 32
Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Phù Ninh năm 2018 ............................. 34
Bảng 3.3. Tình hình lao động, việc làm của huyện Phù Ninh ........................ 35
giai đoạn 2016 – 2018 ..................................................................................... 35
Bảng 3.4. Diện tích đất đai của huyện Phù Ninh theo đơn vị hành chính năm
2018 ................................................................................................................. 39
Bảng 3.5. Biến động sử dụng đất của huyện Phù Ninh .................................. 40
từ ngày 01-01-2016 đến ngày 31-12-2018 ...................................................... 40
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký đất đai ban đầu của huyện Phù Ninh ................... 50
giai đoạn từ 01/01/2016 đến 31/12/2018 .............................................................. 50
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký biến động đất đai của huyện huyện Phù Ninh ..... 53
giai đoạn từ 01/01/2016 đến 31/12/2018 ............................................................ 53
Bảng 3.8. Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Phù Ninh ........................... 56
Bảng 3.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Phù Ninh
giai đoạn từ 01/01/2016 đến 31/12/2018 ............................................................. 64
Bảng 3.10. Các trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của huyện Phù Ninh ......................................................................... 66
Bảng 3.11. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại huyện Phù Ninh qua ý kiến người dân ....................................... 67
Bảng 3.12. Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ, công chức về một số yếu tố ảnh
hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phù Ninh .......................................................................................................... 68
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
download by :
iv
Bảng 3.13. Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Phù Ninh .................................................. 68
Bảng 3.14: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................ 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BĐS
Bất động sản
CP
Chính phủ
DT
Diện tích
ĐVT
Đơn vị tính
GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QLĐĐ
Quản lý đất đai
QSD
Quyền sử dụng
KKĐK
Kê khai đăng ký
QSH
Quyền sở hữu
TB
Trung bình
SH
Số hộ
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phịng đăng ký
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
vi
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu:..................................................................................... 2
3- Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................................................... 2
3.1- Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2- Ý nghĩa thực tiễn. ....................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ....................................................... 3
1.1- Cơ sở lý luận .............................................................................................. 3
1.1.1- Quản lý nhà nước về đất đai ................................................................... 3
1.1.2- Đăng ký đất đai ....................................................................................... 4
1.1.3- Hồ sơ địa chính ....................................................................................... 5
1.1.4- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................ 6
1.2- Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 13
1.2.1- Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. .......................................... 13
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................................................................ 15
1.2.3- Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ. ............................................. 18
1.2.4. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của nước ta (từ khi có Luật Đất đai năm 1993). .......................... 20
1.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài. ............................ 22
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 25
2.2- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
vii
2.2.1- Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 25
2.2.2- Phạm vi nghiên cứu. ............................................................................. 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.4- Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 26
2.4.1- Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ..................................... 26
2.4.2- Phương pháp so sánh ............................................................................ 27
2.4.3- Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu ................................. 27
2.4.4- Phương pháp thống kê số liệu............................................................... 27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 28
3.1- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tại
huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ ........................................................................ 28
3.1.1- Điều kiện tự nhiên................................................................................. 28
3.1.2- Điều kiện kinh tế - xã hội. .................................................................... 32
3.1.3- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng. ..................................................... 36
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất .................................... 39
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 39
3.2.2. Biến động sử dụng đất........................................................................... 40
3.2.3- Tình hình chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phù Ninh.
......................................................................................................................... 42
3.3. Đánh giá tình hình cơng tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn từ
01/01/2016 đến 31/12/2018............................................................................. 47
3.3.1- Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất tại huyện Phù Ninh .................................................................................. 47
3.3.2- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ................................... 47
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
viii
3.3.3- Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn từ
01/01/2016 đến 31/12/2018.................................................................................. 49
3.3.4- Tình hình về cơng tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phù Ninh
giai đoạn từ 01/01/2016 đến 31/12/2018 .............................................................. 53
3.3.5- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phù Ninh giai đoạn từ 01/7/2016 đến 30/6/2018 ................................................. 58
3.3.6. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Ninh ............................................ 66
3.3.7- Kết quả điều tra ý kiến của một số cán bộ làm cơng tác quản lý, cơng
chức địa chính, cán bộ phòng TN&MT, VPĐK quyền sử dụng đất .............. 68
3.3.8- Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................... 68
3.3.9- Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 68
3.4- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng và đề xuất một số giải pháp nhằm
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phù Ninh .......................................................................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 78
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 78
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 83
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua việc đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như đảm bảo chế độ quản lý Nhà
nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Thời gian qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản thi hành luật liên quan, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ từng bước đi vào nề nếp,
bước đầu đạt được một số kết quả tích cực, góp phần quan trọng trong công tác
quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên trên thực tế công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn cịn hạn chế. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác
này như tình trạng pháp lý của thửa đất, trình độ nhân lực, cơ sở vật chất kỹ
thuật, nhận thức của người dân...
Nhằm góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai và quyền
sử dụng đất của người dân thì cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tiếp tục
cần được đẩy nhanh và hoàn thiện hơn nữa dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh
giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù
Ninh, tỉnh Phú Thọ".
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
2
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 01/01/2016-31/12/2018.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phù
Ninh, tỉnh Phú Thọ.
3- Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1- Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ
3.2- Ý nghĩa thực tiễn.
Đánh giá được thực trạng, phân tích những ưu điểm, hạn chế và một số
yếu tố ảnh hưởng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm
làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn huyện Phù Ninh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
3
Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1- Cơ sở lý luận
1.1.1- Quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1.1- Khái niệm
- Khái niệm về đất đai :
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
- Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai:
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối
và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá
trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)
1.1.1.2- Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai.
* Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai gồm 2 nhóm:
- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai;
- Đất đai.
* Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất;
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;
- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
* Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đai
đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các
cấp hành chính. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
4
1.1.1.3- Vai trò của đất đai
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của con người, là mơi
trường sống cho con người và các lồi động, thực vật khác.
- Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động đời sống kinh tế, xã hội của
con người.
1.1.2- Đăng ký đất đai
1.1.2.1- Khái niệm
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
1.1.2.2- Các hình thức của đăng ký đất đai.
Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm cơng tác đăng ký đất đai gồm 02
hình thức: Đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
- Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng
nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký
quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp có đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật.
- Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền nhằm cập nhật những thay đổi thông tin về đất đai thể hiện
trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo cho
việc quản lý sử dụng đất luôn sát với tình hình thực tế.
1.1.2.3. Sự cần thiết của việc đăng ký đất đai
-Cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
5
-Điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai,
đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất.
-Có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước
về đất đai. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
1.1.3- Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với
đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thơng tin của tổ
chức, cá nhân có liên quan.
Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất
đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.3.1- Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận.
1.1.3.2- Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó
đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để
quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thơng tin đất đai
có liên quan đến từng người sử dụng đất.
1.1.3.3- Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng
khơng có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thơng tin có liên quan đến
q trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu
thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
1.1.3.4- Sổ theo dõi biến động đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
6
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng
đất trong quá trình sử dụng đất. Nội dung biến động về sử dụng đất trong q
trình sử dụng gồm thay đổi kích thước và hình dáng thửa đất, người sử dụng
đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
1.1.3.5- Sao, quét giấy chứng nhận để lưu.
Việc sao, quét giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 22, Thông tư
số 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19-5-2014 cả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Đặng Đình Linh, 2016)
1.1.4-Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.4.1- Khái niệm
- Quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước bảo vệ lợi ích hợp pháp cho
người sử dụng đất thơng qua các qui định của pháp luật.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
1.1.4.2- Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất được áp dụng trong phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước
190mm x 265 mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các
nội dung sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
7
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng
trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;
ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận;
số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi
cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận.
+ Nội dung của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn
bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay
đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. (Luật Đất đai 2013)
1.1.4.3- Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
8
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo động lực thúc đấy
phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước
trong quản lý đất đai.
1.1.4.4-Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 105, Luật Đất đai năm 2013 ‘Thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. (Luật Đất đai 2013)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
9
1.1.4.5-Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, Điều 99, Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lạigiấy chứng nhận bị
mất”.(Luật Đất đai 2013)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
10
1.1.4.6-Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 100, Luật Đất đai năm 2013: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy
định của Chính phủ.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
11
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện
theo quy định của pháp luật.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh
chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nơng nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 101, Luật Đất đai năm 2013:Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
12
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh
chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nơng thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi
đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Theo Điều 101, Luật Đất đai năm 2013:Cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ
sở tôn giáo đang sử dụng đất.
* Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích
đất sử dụng đúng mục đích.
* Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được giải quyết như sau:
- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng
mục đích, cho mượn, cho th trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
13
- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh
nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước
ngày 01/7/2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư
trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa
phương quản lý.
* Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê
đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều
kiện sau đây:
- Được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Khơng có tranh chấp;
- Khơng phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng
7 năm 2004.
* Chính phủ quy định chi tiết Điều này. (Luật Đất đai 2013)
1.2- Cơ sở thực tiễn
1.2.1- Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới.
* Tại Thụy Điển
Theo Bộ luật Đất đai 1970 của Thụy Điển, đất đai Thụy Điển được chia
thành từng đơn vị bất động sản (land unit/real proerty unit). Hiện có khoảng 3,2
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
14
triệu bất động sản được đăng ký với tổng giá trị khoảng 3600 tỉ SEK52. Mỗi
đơn vị bất động sản có thể bao gồm một hoặc nhiều thửa đất (kể cả đất có mặt
nước – water parcels). Tất cả các thửa đất (khoảng 8 triệu thửa đất) đều đã được
đo đạc và đăng ký hợp pháp. Khái niệm bất động sản được hiểu là đất đai, có
thể là những đơn vị đất đai hoặc là sự kết hợp giữa một đơn vị đất đai với các
cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền giữa nó với ranh giới được xác
định theo cả chiều ngang và chiều thẳng đứng.
Với mục đích khuyến khích và kiểm sốt việc sử dụng đất hiệu quả, bền
vững lâu dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục
đích quy hoạch, bảo vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm sốt
mơi trường và phát triển kinh tế, một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu
đời đã được thiết lập ở Thụy Điển, chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định liên
quan như Bộ luật Đất đai 1970 (Land Code), Luật hình thành bất động sản 1970
(Real Property Formation Act), Luật đăng ký bất động sản 2000 (Real Property
Register Act), Luật đăng ký đất đai 1973 (Land Register Act) và các quy định
về quy trình đo đạc địa chính (cadastral survey process).
Bộ luật Đất đai và Luật hình thành bất động sản hiện hành dù đã được
ban hành từ năm 1970 nhưng đến nay cấu trúc và nội dung của chúng vẫn phù
hợp với các quan hệ trong xã hội hiện đại (chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều),
đặt ra hành lang pháp lý cho hoạt động của cán bộ đăng ký đất đai. Cùng với
Luật Quy hoạch và Xây dựng 1987 (Planning and Building Act), Luật Môi
trường 1998 (Act of Environment), chúng là những công cụ pháp lý hữu hiệu
để Chính phủ thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước.
*Tại Pháp
Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập
được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương.
Đó là hệ thống tin học hồn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống
này mà họ có thể cập nhật các thơng tin về biến động đất đai một cách nhanh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
download by :
