định giá bất động sản

Báo cáo thực tập
đề tài
định giá bất động sản
1
PHẦN I
GIỚI THIỆU CHUNG
LỜI NGỎ

Công ty Cổ Phần Thương Mại Du Lịch Địa Ốc Đất Việt xin kính chào Quý Khách!
Thưa Quý Khách ! Đất Việt là một công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh Bất Động Sản, Thiết Kế Xây Dựng, Du Lịch, Thương Mại Trong suốt
quá trình hoạt động và phát triển công ty Đất Việt từ lâu đã khẳng định được
thương hiệu của mình là nơi đầu tư "An Toàn và Hiệu Quả" cho tất cả Quý
khách hàng với :

Tên tiếng Việt :
CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI DU LỊCH ĐỊA ỐC ĐẤT VIỆT
Tên tiếng Anh:
DAT VIET REAL ESTATE TRAVEL TRADING JOINT STOCK
COMPANY
Tên viết tắt là : DAVI CORP
VỚI CHỨC NĂNG CHÍNH :
1. Kinh doanh Bất động sản: Công ty đang kinh doanh rất nhiều dự án đô thị
mới ở Tp Hồ Chí Minh và các tỉnh Miền Trung, Miền Tây,công ty nhận
ký gửi đất của tất cả các dự án trên phạm vi toàn quốc, Với tiêu chí niềm tin
và hiệu quả của khách hàng là mục tiêu hàng đầu của công ty.
2. Tư vấn lập dự án đầu tư về bất động sản và các khu du lịch Thiết kế
xây dựng:nhận tư vấn và thiết kế các khu dân cư kế kết cấu công trình dân
dụng và công nghiệp. Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, dự án
công trình xây dựng, giám sát thi công các công trình xây dựng.
2

3. Thẩm định giá và tư vấn pháp lý cho tất cả các đơn vị cơ quan trên toàn
Tp Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.
Du lịch lữ hành nội địa, quốc tế: Công ty Đất Việt đã và đang là nhà tổ chức
chuyên nghiệp cho rất nhiều doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và
các khu công nghiệp, công ty đang xây dựng nhiều khách sạn và Resort phục vụ
cho du lịch của công ty.
4.
1.TRỤ SỞ CHÍNH :
204-206-208 Chánh Hưng, P5, Q8. TP.HCM
Tel : (08) 8501551- 8501552
Fax : (08) 8501553
Email : -
Sơ đồ chỉ dẫn đường đến Trụ sở Công ty Đất Việt
2.HỆ THỐNG CÁC CHI NHÁNH :
3
TT GIAO DỊCH ĐỊA ỐC SÀI GÒN 2 :
23/15A Trần Não, Q.2
Tel : (08) 7400984
Fax : (08) 7400983
Email :
Sơ đồ chỉ dẫn đường đến chi nhánh quận 2
CHI NHÁNH ĐẤT VIỆT MIỀN TRUNG :
23234 Ông Ích Khiêm, Tp. Đà Nẵng
Tel : (0511) 751440 - 751441
Fax : (0511) 751442
Email : Ông Ích Khiêm, Tp. Đà Nẵng
Te : (0511) 751440 – 751441
Sơ đồ chỉ đường đến Đất Việt Miền Trung
Quý khách có thể truy cập vào trang web công ty qua các địa chỉ sau:
www.datviethcm.com

www.davicorp.com.vn
CHI NHÁNH ĐẤT VIỆT MIỀN BẮC
20 Nguyễn Phong Sắc-Cầu Giấy- Hà Nội
Tel: 04 4566543
* Sơ đồ tổ chức
4
Bạn đang phân vân
muốn biết giá trị tài sản của mình ?
Hãy liên hệ ngay chúng tôi
TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VIỆT
Với đội ngũ Thẩm Định Viên được đào tạo chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, uy
tín và nhiệt tình sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có trong các giao
dịch.
1. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH:
Cho nhiều mục đích thẩm định giá độc lập:
- Xác định giá trị tài sản.
- Góp vốn thành lập Công ty – Liên doanh.
- Mua bán chuyển nhượng.
- Vay vốn – Thế chấp ngân hàng.
- Chứng minh tài sản du học.
- Phân chia tài sản.
5
- Đền bù giải tỏa.
- V.v…
2. ĐỐI TƯỢNG THẨM ĐỊNH:

3. TIÊU CHÍ HOẠT ĐỘNG:
Phương châm
“Khoa học – Chính xác – Hiệu quả”
là tiêu chí hoạt động của chúng tôi.

4. THỦ TỤC THẨM ĐỊNH:
• Chủ sở hữu Bất Động Sản lập đăng ký Thẩm Định Giá ( theo mẫu của
Trung Tâm Thẩm Định Giá Đất Việt ).
• Nộp kèm theo bản sao các giấy tờ liên quan sở hữu Bất Động Sản như
giấy chứng nhận sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; bản vẽ hiện trạng,
hoàn công; giấy phép xây dựng, hoàn công, tờ khai nộp lệ phí trước bạ,
… hợp lệ.
• Nộp tạm ứng phí dịch vụ.

6
PHẦN II
QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
1.Quá trình định giá BĐS.
1.1. Thông tin về bất động sản mục tiêu
BIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7
Vị trí xây dựng Biệt Thự Nam Phú
7
Biệt Thự Nam Phú được xây
dựng tại khu đất phía Đông Bắc
Khu dân cư Nam Long- Tân
Thuận Đông. Tọa lạc tại vị trí
tuyệt đẹp của khu đô thị, sát công
viên bờ sông
- Phía Bắc giáp rạch Bến Ngựa
- Phía Nam giáp trục đường qui
hoạch
- Phía Đông giáp rạch Tắc Rỗi
- Phía Tây giáp khu dân cư hiện hữu

và cụm y tế giáo dục.


Phối cảnh phân lô khu Biệt Thự Nam Phú

ản vẽ mặt bằng
8
Xin quý khách lưu ý: Chúng tôi đã nỗ lực và cẩn trọng để hoàn thiện
thông tin của khu biệt thự Nam Phú, tuy nhiên thông tin chỉ dùng với
mục đích tham khảo. Hình ảnh và bố trí nội thất chỉ để minh họa,
thông tin chính thức căn cứ trên hợp đồng.
Vật liệu xây dựng
Hang mục công
trình
Diễn giải
Phần kết cấu xây
dựng

Móng cọc Bê tông cốt thép
Cột, trụ, khung Bê tông cốt thép
Sàn tầng trệt Bê tông cốt thép ?đ? t?i ch?
Tường ngăn các
phòng
Khách hàng tự ngăn phòng
Mặt bếp Khách hàng tự lắp đặt
Cầu thang Bản Bê tông cốt thép bậc xây gạch thẻ Tân Vạn
Mái/nóc nhà Bê tông cốt thép 3D
Trần nhà Khách hàng tự lắp đặt
Sân thượng
Sàn Bê tông cốt thép đổ tại chỗ, Khách hàng tự hoàn

thiện phần lót sàn
9
Thép Vinakyoei, Pomina
Hầm Không có
Thông gió Tự nhiên
Phần hoàn thiện
căn nhà

Cửa sổ Khung nhôm Canada, Kính trắng dày 5mm – 8,38mm
Cửa đi Khung nhôm Canada, Kính trắng dày 5mm – 8,38mm
Lan can
Tay vịn ống sắt, bông sắt sơn tĩnh điện, sơn chống rỉ sơn
Bạch Tuyết
Gạch lát nền Khách hàng tự hoàn thiện
Gạch ốp tường Khách hàng tự hoàn thiện
Mái nhà Lợp ngói CPAC MONIER Thái Lan
Mặt ngoài căn nhà
Sơn nước ICI, tường thu hồi ốp gạch gốm Đồng Nai,
Chân tường ốp đá xanh Hải Dương.
Hệ thống kỹ thuật
Bể nước ngầm Đã chống thấm và ốp gạch men
Bể nước trên mái
nhà
Bồn nước inox
Đồng hồ điện Do Điện lực Tân Thuận cung cấp
Đồng hồ nước Do Chi nhánh cấp nước Nhà Bè cung cấp
Hệ thống điện đi
âm tường
Lắp đặt đến đồng hồ, khách hành tự lắp đặt sau đồng hồ.
Hệ thống điện cho

đèn chiếu sáng bên
ngoài
Chiếu sáng khu vực công cộng
Mặt ngoài căn nhà
Hệ thống cấp nước Lắp đặt đến vị trí đặt đồng hồ nước
Hệ thống thoát
nước mưa, nước
thải
Oáng nhựa PVC Bình Minh
Hố ga Hố ga BTCT bố trí dọc tường rào
Bể tự hoại BTCT, vách xây gạch thẻ Tân Vạn
Hệ thống đường
dây điện thoại
Công ty điện thoại Đông lắp đặt đầu nối
Hệ thống đường Lắp đặt đến ranh đất, Khách hàng tự l?p đặt đấu nối
10
cáp truyền hình
Hệ thống PCCC Bố trí họng chữa cháy chung toàn khu
Chống sét Lắp đặt hệ thống chống sét phục vụ toàn khu
Đường truyền
internet
Khách hàng tự lắp đặt kết hợp cáp truyền hình
Hệ thống Video
intercom
Lắp đặt đến ranh đất,,Khách hàng tự l?p đặt
Phần hoàn thiện
ngoại thất

Cây xanh Khách hàng tự hoàn thiện theo mô hình mẫu
Thảm cỏ Khách hàng tự hoàn thiện phía sau nhà

Nhà xe
Bố trí dưới tầng lửng, vách xây gạch, sàn nền BTCT,
cửa sắt cuốn. Khách hàng tự hoàn thiện nội thất.
Hàng rào
Song sắt sơn dầu ICI kết hợp tường xây gạch, hoàn thiện
sơn nước ICI, và ốp gạch gốm
Gạch ốp sân vườn Khách hàng tự hoàn thiện

* Quý Khách sau khi nhận nhà tự hoàn thiện nội thất theo sở thích.
* Chất lượng của nguyên vật liệu có thể thay đổi bằng hoặc tốt hơn theo
yêu cầu kỷ thuật.
11

1.2. Thông tin về hình ảnh & vị trí BĐS.
a. Hình ảnh
b. Vị trí BĐS
Vị trí - Biệt thự Bình Mỹ
Vị trí địa lý:
12
- Cách trung tâm Bình Dương chỉ trên 3 km qua cầu Phú
Cường
- Cách công viên phần mềm Quang Trung 20 phút trên
xe máy hay xe hơi
- Cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 20 km theo QL13 hay
tỉnh lộ 8
- Khoảng cách lý tưởng đến nơi làm việc: dưới 4 km, cho
dù đó là KCN Việt Nam - Singapore, KCN Việt Hương
hay KCN Tân Quy
Đặc điểm vị trí:
- Tây: giáp Rạch Đái

- Đông: giáp Rạch Cầu Võng
- Bắc: giáp sông Sài Gòn
- Nam: giáp Tỉnh lộ 8 (đường đi Trung tâm TP Hồ Chí Minh, Trung tâm Bình
Dương và các khu công nghiệp )
c. Bản đồ phân lô
d. Cơ sở hạ tầng của BĐS.
Hạ tầng cơ sở - Biệt thự Bình Mỹ
13
Hạ Tầng Xã Hội:
- Công viên: diên tích 1.51 ha
- Khu Dich vụ - Thương mại - Y tế: diện tích 2.118 m2
- Câu lạc bộ Thể dục thể thao: diện tích 1.763 m2, sân tenis, hồ bơi, lối đi bộ,
sân chơi trẻ em sẽ được hoàn thành vào khoảng 3/2006.
- Dịch vụ khác : Coffee bar,câu cá giải trí,ca-nô trên sông
Hạ Tầng Kỹ Thuật:
- Giao thông: đường bê tông nhưa lộ giới: 8m, 10m, 12m, 16m
- Thoát nước: ống BTCT D300, 400
- Cấp nước: giếng công nhiệp với 300 m3 nước / ngày đêm
- Hệ thống điện: 2 trạm hạ thế 250KVA và lưới điện nội bộ
- Chiếu sáng công cộng: đèn Solium, cao áp HPS 150W/220V
- Cây xanh: được trồng dọc theo đường nội bộ cách khoảng 8m và trồng cây ở các
khu công viên - vườn trẻ
e. Hình ảnh về BĐS

Mẫu nhà song lập

Phối cảnh phân lô 1

Phối cảnh phân lô 2

Phối cảnh phân lô 3
14

Phối cảnh phân khu TDTT
Sân Tenis

Phối cảnh phân khu TDTT
Hồ bơi
f.Thông tin về xây dựng và kích thước nhà:
- Diện tích khuôn viên bình quân 250 m2 / nhà
- Diện tích xây dựng khoảng 190m2, gồm 1 trệt 1 lầu - 1 garage, 1 phòng khách
lớn nối liền với phòng ăn, 3 phòng ngủ có vệ sinh riêng và 1 phòng sinh hoạt
chung.
2. Xây dựng quy trình định giá
2.1.QUY TRÌNH:

15
01 ngày
làm việc
Văn thư
Trưởng Ban
Phó Ban
Phó Giám đốc
Phó Ban
Tổ trưởng
Chuyên viên
01 ngày
làm việc
01 ngày
làm việc

1/2 ngày làm
việc
1/2 ngày làm
việc
1/2 ngày làm
việc
5 ngày làm việc
* Ghi chú :
> Hồ sơ phân công
> Hồ sơ trình ký
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà
thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và
có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây:
o Xác định vấn đề
o Lên kế hoạch thẩm định giá
o Thu thập tài liệu
o Vận dụng và phân tích tài liệu
o Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
o Báo cáo thẩm định giá
1/Xác định vấn đề
Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá
o Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…
Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân
nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền
cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền
chuyển nhượng…
o Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo
hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…

o Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị
đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…
16
o Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá.
o Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá
+Nhận được từ khách hàng
+Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu
o Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời
gian hoàn thành.
2/ Lên kế hoạch thẩm định giá
o Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các
quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
o Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh.
o Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu:
+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm
chứng.
o Thiết kế chương trình nghiên cứu
+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
+ phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm
o Vạch ra đề cương của báo cáo định giá
+ Xác định hình thức trình bầy báo cáo
o Lên chương trình thời biểu công tác
+ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
3/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu3.1 Khảo sát hiện trường
o Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
+ Đối với máy móc thiết bị: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập
số liệu về tính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí,
đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định
giá và các tài sản so sánh.

17
+ Đối với bất động sản: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí
thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý
liên quan đến bất động sản.
o Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát
nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại,
tình trạng duy tu, sữa chữa…
o Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,
thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các
hướng khác nhau.
2.2 Thu thập tài liệu
Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản.
Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản
định giá. Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của
tài sản.
o Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
o Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
o Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so
sánh:tài liệu: bán, chi phí, thu nhập…
o Kiểm chứng số liệu thu thập được
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
4/ Phân tích tài liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích:
o Phân tích thị trường
Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm
định giá.
o Phân tích tài sản:
Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định
giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.

18
o Phân tích so sánh:
Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
o Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
2.3/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp
để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của
mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng.
Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào
kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp
dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.
2.4/ Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả
thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà
thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công
việc thẩm định giá.
Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra:
o Mục tiêu của việc thẩm định giá
o Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá
o Thời hạn ước tính giá trị
o Số liệu minh hoạ và phân tích
o ước tính giá trị
o Những điều kiện hạn chế
Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày
thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối
với nhà thẩm định giá.
19

2.5. C ác Phương pháp Ðịnh giá:
Những phương pháp chủ yếu các nhà Thẩm định giá BÐS chuyên nghiệp sử dụng
là :
1. Phương pháp So sánh trực tiếp.
2. Phương pháp chi phí giảm giá.
3. Phương pháp Thặng dư.
4. Phương pháp Ðầu tư (thu nhập).
5. Phương pháp lợi nhuận.
* Trong đó, Phương pháp So sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và được sử
dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức
hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch của thị trường để cung cấp dấu
hiệu của giá trị.Cơ bản của phương pháp này là phải tìm ra được những bất động sản
tương đối giống với bất động sản muốn thẩm định giá và là những BÐS đã được
giao dịch (tốt nhất là vừa mới được giao dịch) để so sánh.
C.Những qui ước của định giá bất động sản.
1.Vị trí BÐS:
giản lược các loại vị trí khác nhau của Bất động sản vào 4 loại chính (chỉ mang tính
tương đối) :
* Mặt tiền (MT): là những BÐS tiếp cận với mặt đường chính trong khu vực.
a. Khái niệm Ðường chính mang lại giá trị "Mặt tiền" cho một BÐS thông thường có
những yếu tố sau: - Ðường trục liên phường,liên khu vực. - Dài hơn 1000m. - Lộ
giới tối thiểu 16m.
b. Giá trị Mặt tiền của một BÐS ở VN, đặc biệt là đối với TP HCM gắn liền với giá
trị kinh doanh.
* Mặt tiền nội bộ (MTNB): là những BÐS tiếp cận với mặt đường nội bộ trong khu
vực.
a. Khái niệm Ðường nội bộ thông thường có những yếu tố sau : - Ðường xương cá
nối vào các đường trục chính của khu vực. - Dài dưới 1000m. - Lộ giới tối thiểu 10
m.
b. Giá trị Mặt tiền Nội bộ của một BÐS ở VN, đặc biệt là đối với TP HCM cũng gắn

liền với giá trị kinh doanh,thường là kinh doanh nhỏ.
20
* Hẽm chính (HC): Là những hẽm nối trực tiếp với các đường chính hoặc đường
nội bộ . Thông thường khá dài và có chiều rộng hiện hữu trên 5m.
* Hẽm phụ (HP): Là những hẽm nối vào hẽm chính. Thông thường ngắn và chiều
rộng hiện hữu dưới 5m.
2. Các loại nhà phố:
Việc phân loại này nhằm để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất. Vì giá
thành xây dựng khác biệt tùy loại công trình, nên cần chú ý các chi tiết phân loại sau
đây để áp vào BÐS bạn muốn định gía cho đúng,như thế kết quả định giá sẽ chính
xác hơn.
• Nhà cấp 4: Nhà trệt móng gạch, tường gạch mái tole. Có thể có gác lửng gỗ.
• Nhà cấp 3: Móng BTCT, tường gạch, mái tole, gác suốt bằng gỗ.
• Nhà cấp 2: Móng BTCT, sàn BTCT, tường gạch D=100, mái tole, 1 hoặc 2 lầu.
• Nhà cấp 1: Móng BTCT, sàn BTCT, tường gạch D=100, sàn mái BTCT, 2 lấu trở
lên.
• Nhà biệt thự: Tường gạch D=200, móng sàn BTCT, mái ngói hoặc tole, ngang
trên 4m.
• Nhà biệt thự cao cấp: Tường gạch D=200, móng sàn BTCT, trang trí cao cấp
3. Thời điểm xây dựng:
cần điền rõ năm xây dựng để tính khấu hao, và kết quả sẽ chính xác hơn. Nếu bạn
không nhỡ chính xác năm xây dựng, có thể ước chừng, sai biệt vài năm có thể chấp
nhận được, nhưng không nên bỏ trống ô này.
3. ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀO SO SÁNH BẤT
ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7
(Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính)
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ
hiểu, phương pháp này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá
đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
(Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính)

Trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 90,5 m
2
thuộc một đô thị loại 1
Khu đất thuộc khuBIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7(BTMT)
21
cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất gần kề khu đất này là
khu Biệt thự Bình Mỹ(BTSS) ( cũng tại ô đất dự án có diện tích 26.197 m
2
thuộc
Biệt thự Bình Mỹ) có diện tích 97,16 m
2
có thể so sánh được với khu đất cần định
giá và đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng
nhà ở (kí hiệu là BTSS) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất BTSS. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất BTSS là
15.367.000.000 VNĐ, tính ra đơn giá một mét vuông là 158.161.795 triệu đồng
(158.161.795 triệu đ/m
2
). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến
hành so sánh giữa khu đất BTSS và khu đất BTMT như sau:

Các tiêu
chí
so sánh
Những điểm giống
nhau
Những điểm khác nhau
Khu
BTMT
Khu

BTSS
Khu BTMT Khu BTSS
1. Căn cứ
pháp lý
-Có giấy
chứng
nhận
quyền sử
dụng đất
-Có giấy
chứng
nhận
quyền
sử dụng
đất

2. Mục đích
sử dụng
-Đất ở tại
đô thị loại
1
-Đất ở
tại đô
thị loại

22
1
3. Vị trí đất
-Vị trí 1: Đất có một mặt
tiền liền cạnh với đường

phố
-Vị trí 1: Đất có hai mặt
tiền liền cạnh với đường
phố
4. Loại
đường phố
-Loại 2 -Loại 2

5. Chiều
rộng mặt
tiền (m)

7 8,5
6. Chiều
sâu của lô
đất (m)

13 14
7. Kết cấu
hạ tầng
- Đường
giao thông

- Th- Phía Bắc giáp rạch
Bến Ngựa
- Phía Nam giáp trục đường
qui hoạch
- Phía Đông giáp rạch Tắc
Rỗi
- Phía Tây giáp khu dân cư

hiện hữu và cụm y tế giáo
dục.uận lợi

- tương đối thuận lợi
Vị trí địa lý:
- Cách trung tâm Bình
Dương chỉ trên 3 km qua
cầu Phú Cường
- Cách công viên phần
mềm Quang Trung 20
phút trên xe máy hay xe
hơi
- Cách trung tâm TP. Hồ
Chí Minh 20 km theo
23
QL13 hay tỉnh lộ 8
- Khoảng cách lý tưởng
đến nơi làm việc: dưới 4
km, cho dù đó là KCN
Việt Nam - Singapore,
KCN Việt Hương hay
KCN Tân Quy
Đặc điểm vị trí:
- Tây: giáp Rạch Đái
- Đông: giáp Rạch Cầu
Võng
- Bắc: giáp sông Sài Gòn
- Nam: giáp Tỉnh lộ 8
(đường đi Trung tâm TP
Hồ Chí Minh, Trung tâm

Bình Dương và các khu
công nghiệp )
8. Môi
trường
- Độ ồn ào
- Độ bụi






-ít Ồn ào


- Ồn ào
- Bụi hơn do phía sau giáp
24
- Ít hơn với khu chế xuất
9. Tài sản
trên đất
-Không -Không

10. Tính
chất của
cuộc mua
bán
-Tự
nguyện
-Tự

nguyện

11.Hướng
đất
-Hướng Bắc -Hướng Nam
12.Lối ra
vào
-Thoáng chạy dài thoải mái
vì đường chạy qua mặt tiền
-Thoáng nhưng không
chạy dài vì đường chạy
qua mặt hồi trái của lô đất
13.Phong
thủy
-Khá tốt -Tốt
14.Vị trí so
với các
trung tâm
sai gòn
-Cách trung tâm TP. Hồ
Chí Minh 10 km theo QL13
hay tỉnh lộ 8
- Cách trung tâm TP. Hồ
Chí Minh 20 km theo
QL13 hay tỉnh lộ 8
15. V ật Li
êu x ây d
ựng
Nh ư
nhau

Nh ư
nhau
Diện
tích(m
2
)
90,05 97,16
25