Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

LuËn v¨n tèt nghiÖp
LỜI MỞ ĐẦU
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất
của thị trường bất động sản. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản
diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Đó là những nhân tố
tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn ra sôi nổi. Tuy nhiên,
thị trường định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ ở trong giai đoạn đầu của
quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Điển
hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh
lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những
căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá về
cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui
trình chuẩn,..đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó
khăn trong việc xác định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu
những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô
cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo
điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát
triển.
Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đi
đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Công tác định giá của
công ty đã thu được nhiều thành tựu quan trọng với hơn 30.000 bất động sản
được công ty định giá. Tuy nhiên, công tác định giá của công ty còn tồn tại
nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải
quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng cao danh tiếng
của công ty, tạo sự tính nhiệm cho khách hàng và đóng góp vào quá trình phát
triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta.
Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình
nghiên cứu tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi, em lấy tên đề tài luận văn
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
1

LuËn v¨n tèt nghiÖp
tốt nghiệp của mình là: “Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản
tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi”.
Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau: nghiên cứu cơ sở khoa
học về định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá của công
ty Tôgi và từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy
hoạt động định giá bất động sản ở công ty Tôgi cũng như đối với hoạt động
định giá bất động sản ở nước ta nói chung.
Để thực hiện các mục đích nghiên cứu đó, đề tài đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp phân
tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp kế
thừa, phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử.
Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TSKH.
Lê Đình Thắng và toàn thể các cán bộ nhân viên tại Công ty cổ phần bất động
sản Tôgi đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành luận
văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà nội, ngày 10 tháng 6 năm 2006
Sinh viên
Lê Thị Hồng Hạnh
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
2
LuËn v¨n tèt nghiÖp
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bất động sản
Thị trường ở mỗi một quốc gia đều là một thể thống nhất của các thị
trường vốn, thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động và thị
trường bất động sản. Tuy nhiên ở mỗi nước lại có những cách hiểu riêng, cách

nhìn nhận khác nhau dẫn đến những qui định, cách phân loại và tiêu chí phân
loại khác nhau. Nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động
sản như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con
người tạo ra gắn liền với đất” (theo “Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
năm 2000”).
Bất động sản là những vật hữu hình, có hình thể vật chất và có thể nhìn
thấy hay sờ nắm. Nó nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
Ở Việt Nam, Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 qui định:
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- đất đai
- nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
- các tài sản khác gắn liền với đất đai
- các tài sản khác theo qui định của pháp luật”.
Bất động sản khác với hầu hết những loại hàng hóa và dịch vụ khác ở
chỗ quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản
không dễ dàng chuyển đổi thành tiền. Việc không có thị trường giao ngay,
cần thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị trường bất động
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
3
LuËn v¨n tèt nghiÖp
sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định
giá chuyên nghiệp.
2. Định giá bất động sản
2.1.Khái niệm định giá bất động sản
Nhìn một cách tổng quan, cùng với sự hình thành và phát triển của nền
kinh tế thị trường, hoạt động “định giá” ngày càng phát triển và được quan
tâm hơn, trở thành một chuyên ngành trong nền kinh tế. Các nhà thẩm định
giá tài sản nói chung (bao gồm cả định giá bất động sản và định giá động sản)
cho rằng: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền

sở hữu tài sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định”. Đó là hoạt động
chuyên môn vừa mang tính khoa học kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội
và tính nghệ thuật.
Đặc biệt với thị trường bất động sản nói riêng, hoạt động định giá bất
động sản ngày càng trở nên chiếm một vị trí quan trọng và không thể thiếu.
“Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị của bất động sản (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản đó cũng như xem
xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (gồm cả các
loại đầu tư thay thế)”.
Thực chất định giá bất động sản là định giá đất và định giá các tài sản
gắn liền với đất vì bất động sản là một đơn vị tương đối thống nhất của đất và
các tài sản gắn liền với đất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sủ dụng và
mục đích sử dụng.
2.2.Định giá đất
2.2.1. Khái niệm
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm xác định.
2.2.2. Cơ sở hình thành giá đất
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
4
LuËn v¨n tèt nghiÖp
2.2.2.1.Địa tô
Nếu xét đất đai theo góc độ là sản phẩm của tự nhiên, có từ trước khi
loài người xuất hiện thì chúng không có giá trị. Đó là tài sản đất đai trong tự
nhiên không gắn với lao động xã hội.
Nhưng con người đã tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác
chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích
xác định khiến đất đai từ không có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá
trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản được gọi là “giá

đất”. Như vậy bản chất của giá đất là sự kết tinh lao động của con người dưới
những hình thức cụ thể khác nhau.
Theo lý thuyết về địa tô, Mác đã khẳng định đất đai là địa tô tư bản
hóa tức là quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, đem lại thu
nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Xét về bản chất kinh tế, địa tô là khoản
tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất.
Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô:
- Địa tô chênh lệch 1: do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự
nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích. Lợi nhuận của địa tô này thuộc về
người sở hữu đất.
- Địa tô chênh lệch 2: do kết quả của cường độ đầu tư của người sử
dụng đất tạo nên. Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người đầu tư.
- Địa tô tuyệt đối: tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá
biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường.
Như vậy giá cả ruộng đất là “địa tô tư bản hóa” theo công thức:
Giá cả ruộng đất = Địa tô
Tỷ suất lợi nhuận
2.1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm cũng là một yếu tố quan trọng
ảnh hưởng đến giá cả đất đai.
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
5
LuËn v¨n tèt nghiÖp
Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua đất sẽ giảm đi do
khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến giá đất giảm.
Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất chỉ
bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại. Do đó người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đó là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh

hưởng của nhân tố cá biệt.
Công thức tính giá đất:
Trong đó:
- G là giá đất
- P
t
là hoa lợi hay thu nhập từ đất đai trong thời gian t xác định
- t là thời gian
- r là lãi suất ngân hàng
2.2.2.3.3Quan hệ cung cầu
Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các qui luật kinh
tế đặc biết là qui luật cung cầu. Do đất đai có tính cố định vể vị trí, giới hạn
về diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi. Vì vậy khi có
sự tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất. Giá đất tại một khu vực phụ
thuộc vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó. Khi cung cầu bằng nhau thì giá
đất phụ thuộc vào 2 yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng. Khi cung cầu không
bằng nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau.
2.3. Định giá tài sản trên đất
Như đã trình bày ở trên, bất động sản là tài sản không thể di dời. Bất
động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Do đó việc định giá bất
động sản là công việc bao gồm định giá đất và định giá tài sản trên đất. Hai
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
6
t
t
r
P
G
)1(
+

=
∑
LuËn v¨n tèt nghiÖp
công việc định giá này không thể tách rời nhau độc lập mà còn cùng nhau ảnh
hưởng đến giá bất động sản. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
mỗi yếu tố là không giống nhau và tùy thuộc từng loại bất động sản, vị trí bất
động sản.
Giá tài sản trên đất được tính dựa trên cơ sở chi phí để xây dựng, hoàn
thành tạo ra công trình trên đất. Do đó, ta phải căn cứ vào chi phí của từng hạng
mục công trình, chi phí từng bộ phận trong công trình,.. có tính đến phần khấu
hao và các khoản giảm giá khác. Các khoản giảm giá có thể do sự lỗi thời tự
nhiên hoặc do lạc hậu về chức năng hoặc do thay đổi về kinh tế xã hội của vùng.
I. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không
hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng cao trong thời
gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách
sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử
dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng
thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được định nghĩa như sau: “Là
việc sử dụng có thể tối đa nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất,
được phép sử dụng, có khả năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao
nhất của bất động sản được thẩm định”.
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong
việc xác định giá trị thị trường.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được thể hiện ở
những mặt sau:

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
7
LuËn v¨n tèt nghiÖp
- Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều
người hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa
nhận, bảo hộ.
- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
Việc áp dụng nguyên tắc này cho phép chuyên viên định giá đánh giá
được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của tòa nhà; phần nâng
cấp, cải tạo đất đai; tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo; và nhiều trường
hợp định giá khác.
2. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại
giữa cung và cầu. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét
cung cầu và mối quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai.
Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và tài sản trên
đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán.
Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn lòng tham gia trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể
thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa
các loại đất.

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
8
LuËn v¨n tèt nghiÖp
Nguyên tắc cung - cầu quy định:
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức
mạnh thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự
thiếu hụt về hàng hóa đó, giá thị trường sẽ tăng lên.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc cung - cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị.
3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong
thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên,
kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị
trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động.
Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để
định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh
hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản
ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá.
4. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
thực từ bất động sản
Các yếu tố tham gia quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là
những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì bất động sản, vận hành
bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực.
Nguyên tắc này cho rằng: Để ước tính giá trị thực của một bất động
sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
9
LuËn v¨n tèt nghiÖp
thực từ bất động sản đó thông qua việc xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng
yếu tố (cùng một mốc thời gian).
Chia thành 4 nhóm yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản :
- Đất đai: là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu vực kinh
doanh sản xuất, khu dân cư,.. có ảnh hưởng lớn khi tham gia vào quá trình tạo
ra tổng thu nhập thực từ bất động sản
- Lao động: là yếu tố quan trọng hàng đầu
- Vốn: là yếu tố đầu vào dưới hình thức là các tư liệu lao động, nguyên
vật liệu, phụ tùng sửa chữa...
- Quản lý: là yếu tố mang tính tổng hợp các hoạt động (hoạt động bảo
hiểm, dịch vụ môi giới, dịch vụ tín dụng,..) nhằm đảm bảo cho quá trình tạo
ra thu nhập từ bất động sản diễn ra bình thường
Khi tiến hành định giá bất động sản phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để
đánh giá đúng giá đất gấn với giá trị thực của nó.
5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu
tố ảnh hưởng tới giá trị thị trường của một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt
ở mức cao nhất.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Một bất động sản
được tạo thành bởi 4 nhóm yếu tố là lao động, đất đai, vốn và quản
lý. Nguyên tắc cân đối cho rằng giá thị trường bất động sản đạt ở
mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối. Bất kì sự tham gia quá mức hoặc không hợp lý
của một nhóm yếu tố nào đều dẫn tới sự mất cân đối tới quá trình
tạo ra giá trị bất động sản.

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
10
LuËn v¨n tèt nghiÖp
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới
khi quĩ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng
hợp lý. Ví dụ như để xây dựng một khu dân cư cần phải xây dựng các
khu thương mại dịch vụ, bệnh viện, trường học, đường xá, hệ thống
điện, nước, thông tin...kèm theo.
Trong điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa xã hội còn yếu kém, công cụ
quy hoạch chưa được đảm bảo thì việc sử dụng nguyên tắc này phải được chú
ý và thường kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6. Nguyên tắc phù hợp
Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu là sự nhất quán về
một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản (gồm
đất đai và công trình trên đất).
Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục
đích sử dụng khác nhau. Vì vậy một bất động sản cùng lúc có thể có nhiều
loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh - dịch vụ; giá trị
hiện tại, giá trị tiềm năng,...
Khi đánh giá bất động sản phải căn cứ mục đích sử dụng duy nhất đối
với toàn bộ bất động sản đó để đánh giá. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích
sử dụng các công trình gắn liền với mục đích sử dụng đất. Trong đó mục đích
sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối
mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản.
7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu là biểu hiện của
chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích bản
thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng
của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại.

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
11
LuËn v¨n tèt nghiÖp
Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số
lượng một loại bất động sản đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện
cạnh tranh. Cạnh tranh làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Nhưng khi một
trong số những đối thủ có sức mạnh thị trường thì cạnh tranh mang lại cho
người thắng thế đó cơ hội tăng lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tổng
cung không thay đổi, cung bất động sản hầu như không đáp ứng đủ cầu dẫn
đến mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường.
Nhưng “cạnh tranh” có ảnh hưởng quan trọng trong việc xác định giá của bất
động sản. Một người mua sẽ không bỏ thêm chi phí để có được một bất động
sản nếu như họ có thể có một bất động sản tương tự.
Ngày nay, sự phát triển vượt bậc của khoa học kĩ thuật cho phép các
nhà cung cấp bất động sản không ngừng cung ứng các bất động sản khác nhau
nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội. Cùng với sự phát triển rộng rãi của hệ
thống thông tin, quảng cáo đã khiến thị trường bất động sản trở nên cạnh
tranh gay gắt cả về tính chất lẫn qui mô và trên các phương diện khác nhau:
Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong
vùng, cạnh tranh giữa các khu vực trong nước;...
8. Nguyên tắc đóng góp
Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu là sự tham gia về
mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị
thu nhập của toàn bộ bất động sản đó.
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành
bất động sản được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá trị của toàn bộ bất động
sản, nếu thiếu một bộ phận nào sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản
mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo thu nhập thì giá trị của một phần tài sản

nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
12
LuËn v¨n tèt nghiÖp
đóng góp vào tổng thu nhập thực vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành
giá trị.
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
13
LuËn v¨n tèt nghiÖp
9. Nguyên tắc thay thế
“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp đặt về mặt
giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong
cùng một vùng với điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời
gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu.
Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá
cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong
muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức.
Nguyên tắc thay thế là cơ sở của 3 phương pháp định giá: phương
pháp định giá chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh.
10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ
đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “cá biệt”
về vị trí của mảnh đất trong kinh doanh, sản xuất,.. giải thích tại sao giá trị
của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
Với 4 nhóm yếu tố cấu thành nên bất động sản (đất đai, lao động, vốn.
quản lí), nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản
chi phí về lao động, vốn và quản lí (địa tô chênh lệch I) là thuộc về đất đai.
Khi tiến hành định giá, người định giá phải biết kết hợp nguyên tắc này
với các nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân đối, nguyên tắc tăng giảm phần

sinh lợi.
11.Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Trong định giá bất động sản, tăng giảm phần sinh lợi là sự gia tăng
hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá
trình kinh doanh sản xuất đem lại.
Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong
sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
14
LuËn v¨n tèt nghiÖp
giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá
trị thu nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất
động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài.
12.Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác
Tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác trong định giá bất động sản là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị
của bất động sản mục tiêu được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong
cùng một vùng giá trị.
- Nguyên tắc “tăng” cho rằng: Giá trị thị trường của bất động sản có
giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ các bất động sản khác trong
vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng có giá trị lớn hơn nhiều.
- Nguyên tắc “giảm” cho rằng: Những bất động sản có giá trị thực cao
nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá
trị thấp hơn nhiều lần thì giá trị thị trường của các bất động sản có
giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
II.PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp so sánh

giá bán trên thị trường xem xét giá bán của bất động sản tương tự so với bất
động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trường, xác định
mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Nói chung, bất động sản cần định giá
được so sánh với giá bán của bất động sản tương tự trên thị trường công khai
(thị trường mở).
1.2. Cơ sở khoa học
Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết giá thi trường của bất động
sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
15
LuËn v¨n tèt nghiÖp
trường. Việc so sánh đó phải lưu ý các yếu tố như địa điểm, thời điểm giao
dịch và khoản tiền thu được.
1.3. Công thức tính
1.3.1. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động
sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất
động sản mục tiêu.
Giá bất động sản
=
Giá bán bất động sản + Sự điều chỉnh giá của sự
mục tiêu tương tự sai khác tương tự cần định giá
Trong đó:
Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm:
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về vị trí đất
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về qui mô, kích thước của
mảnh đất
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyển sử
dụng đất
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán
+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán

1.3.2. Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá
bất động sản mục tiêu ta phải làm như sau:
Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt
so với bất động sản mục tiêu ta được giá điều chỉnh của các bất động sản so
sánh. ( G
dc
)
Bước 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh (g
dc
)
bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (G
dc
) chia cho diện
tích đất sử dụng của chúng (S
sd
).

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
16
sd
dc
dc
S
G
g
=
LuËn v¨n tèt nghiÖp
Bước 3: Gắn trọng số (x
i
) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so

sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất
thì gắn trọng số nhỏ nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số
lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn.
Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu bằng cách điều hòa các chỉ
số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh.

Trong đó:
“i” là số thứ tự của bất động sản so sánh
là giá điều chỉnh của bất động sản so sánh thứ i
x
i
là trọng số gắn theo mức điều chỉnh ròng của bất động sản so
sánh thứ i so với bất động sản mục tiêu
Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất
động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu (S).

1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu
1.4.1. Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất
được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản
giao dịch mua bán trên thị trường.
Phương pháp này khá đơn gián, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với
người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị
trường bất động sản. Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá
khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
1.4.2. Phạm vi áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các
bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
17

∑
∑
×
=
i
idc
x
xg
g
i
SgG ×=
i
dc
g
( )
g
LuËn v¨n tèt nghiÖp
động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán
phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh.
Phương pháp này thường ít được sử dụng để định giá những bất động
sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như
bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt (trường học, bệnh viện, công
trình công cộng,..)
1.4.3. Yêu cầu của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành
khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất
động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu
cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt
nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị
của bất động sản mục tiêu.

Chỉ sử dụng giá bán bất động sản được giao dịch một cách bình
thường trên thị trường, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra
khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có
sự thỏa thuận về giá.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời
điểm điều tra. Gần bao nhiêu còn tùy thuộc vào mức độ biến động của giá thị
trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán
được thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc
rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá.
Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào
mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.
Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm
định chặt chẽ.
1.5.Hạn chế
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
18
LuËn v¨n tèt nghiÖp
Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc
đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng,
thị trường yếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng
phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không
có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để
làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động
sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động. Do đó khi thị
trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả.
Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn
nên sử dụng phương pháp so sánh rất khó khăn.
Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống
cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có ít số liệu để so sánh.

Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do một người nào
đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác.
Các điều kiện kinh tế - pháp lí thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp này.
2. Phương pháp chi phí
2.1.Khái niệm
Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành là phương
pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản
được định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự có
thể thay thế.
Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp:
- phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất mảnh đất được coi là đất trống
- phương pháp chi phí để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất.
Ta phải tìm những công trình mới xây dựng và được sử dụng tương tự như
công trình cần xác định giá để thay thế công trình đó.
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
19
LuËn v¨n tèt nghiÖp
2.2.Cơ sở khoa học
Phương pháp chi phí dựa theo “nguyên tắc thay thế”: Không có bất
động sản mục tiêu nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất
động sản tương tự có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có
thể mua, bán được ngay mà không cần phải chờ đợi.
Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới thì chi phí để tạo
ra nó sẽ gần giống với giá thành xây dựng mới.
Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao
phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao. Trong
trường hợp đó bất động sản cũ cần được coi là không phải là sự thay thế hoàn
hảo cho bất động sản mới.
Có nhiều cách tính chi phí xây dựng công trình thay thế:

+ Tính chi phí theo đơn vị so sánh: m2 sàn, m mặt, m dài
+ Tính chi phí thay thế công trình theo chi phí đơn vị từng hạng
mục cấu thành xây dựng.
+ Phương pháp điều tra định lượng (khảo sát số lượng): phương
pháp này đòi hỏi chi phí, kinh nghiệm người định giá và mất thời
gian.
2.3.Cách tính
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá (1)
Coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao
nhất, tốt nhất
Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình mới hoặc thay
thế công trình hiện có trên mảnh đất (2)
Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công
trình thay thế giống hệt công trình cần định giá (có tính đến cả phần lỗi thời
của công trình).
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
20
Luận văn tốt nghiệp
Chi phớ thay th cụng trỡnh l chi phớ hin hnh xõy dng mt cụng
trỡnh mi cú giỏ tr s dng tng ng vi cụng trỡnh cn nh giỏ.
Chi phớ tỏi to cụng trỡnh = chi phớ + chi phớ + li nhun
(chi phớ thay th ) trc tip giỏn tip nh u t
Bc 3: c lng tng s tin gim giỏ tớch ly ca cụng trỡnh trờn ming
t cn nh giỏ trờn c s xem xột mi nguyờn nhõn hao mũn v li thi (hao
mũn do t nhiờn, hao mũn li thi chc nng, li thi bờn ngoi)
Bc 4:
Giỏ tr hin ti = Chi phớ tỏi to cụng trỡnh - Tng gim giỏ tớch ly
cụng trỡnh chi phớ thay th cụng trỡnh
(4) = (2) (3)
Bc 5: c tớnh phn gim giỏ ca cỏc cụng trỡnh xõy dng ph, cỏc chi phớ

ca cỏc cụng trỡnh ci to khỏc nm trờn a im (5)
Bc 6:
Giỏ bs = Giỏ t + Chi phớ cụng trỡnh + Chi phớ cỏc cụng trỡnh ph
ó gim giỏ ó gim giỏ
(6) = (1) + (4) + (5)
Bc 7: iu chnh giỏ tr c tớnh ca bt ng sn mc tiờu vi giỏ tr ca
ti sn cỏ nhõn ó c a vo tớnh toỏn chi phớ
Giỏ tr ton quyn s hu = Giỏ bs Giỏ tr ti sn cỏ nhõn
bs cn nh giỏ
2.4.i tng, phm vi, yờu cu
2.4.1.i tng ỏp dng
Phng phỏp chi phớ c ỏp dng nh giỏ tt c cỏc loi bt
ng sn. Tuy nhiờn phng phỏp ny thng c ỏp dng trong nhng
trng hp c bit sau:
nh giỏ nhng bt ng sn cụng cng nh trng hc, bnh vin,
nh th, cỏc cụng s, chựa,.. nhm xỏc nh giỏ tr n bự gii phúng mt
Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44
21
LuËn v¨n tèt nghiÖp
bằng khi phải dỡ bỏ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất. Đây là những bất
động sản ít được giao dịch trên thị trường.
Định giá bất động sản phục vụ cho công tác tính thuế và thuế suất
được đánh trên giá trị công trình và địa điểm.
Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp.
Và để kiểm tra các phương pháp định giá khác.
2.4.2. Phạm vi áp dụng
Phương pháp chi phí chỉ sử dụng trong các trường hợp định giá xác
định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế công trình hoặc chi
phí tái tạo công trình.
2.4.3.Yêu cầu của phương pháp

Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi
phí thay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ, chính xác. Trong
hoàn cảnh nước ta hiện nay, không những người định giá phải nắm vững các
qui định hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại
nhà và tuổi kinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm giá thị trường của
từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất.
Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng
được chi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ
thuật cao và lao động quản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động
áp dụng tại khu vực nơi có bất động sản.
2.5.Hạn chế
Phương pháp chi phí được tiến hành đồng thời quá trình thực hiện
phương pháp so sánh để ước tính giá trị đất và sử dụng phương pháp chi phí
để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất dựa trên các số liệu
thị trường. Vì vậy phương pháp chi phí cũng có những hạn chế như phương
pháp so sánh.
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
22
Luận văn tốt nghiệp
Khi c lng tng gim giỏ tớch ly cụng trỡnh, rt khú c lng
chớnh xỏc hao mũn vt lớ, li thi chc nng, li thi bờn ngoi
Phng phỏp chi phớ da trờn nguyờn tc thay th, bt ng sn so sỏnh
c gi nh l khụng chu s chm tr quỏ mc. Gi nh ny thiu thc t.
Phng phỏp chi phớ s dng cỏch cng dn nhng tng ca nhỡu b
phn cha chc ó bng vi giỏ tr ton b.
Phng phỏp ny ch a ra giỏ tr ton quyn s hu ca bt ng
sn cn nh giỏ cũn i vi nhng bt ng sn cho thuờ hoc s hu b
phn thỡ ngi nh giỏ phi lm cỏc iu chnh phn ỏnh c cỏc quyn
li thc ca bt ng sn.
xỏc nh gim giỏ tớch ly cụng trỡnh, giỏ tr cũn li cụng trỡnh ũi

hi ngi nh giỏ phi cú kinh nghim, am hiu k thut xõy dng, kinh t
xõy dng v th trng u t xõy dng c bn.
Cha cú mt phng phỏp thng nht tớnh phn gim giỏ tớch ly.
Vic tớnh toỏn khu hao v li nhun cho nh u t l rt khú khn v da
trờn ch quan ngi nh giỏ nờn tớnh kh dng ca phng phỏp ny rt hn
ch khi ỏnh giỏ nhng bt ng sn c.
Phng phỏp ny khụng cú giỏ tr trong vic a ra cỏc d bỏo giỏ tr
phự hp nờn ớt c chp nhn cung cp cỏc d bỏo cú giỏ tr.
3.Phng phỏp vn húa
3.1. Khỏi nim
Phng phỏp vn húa (hay cũn gi l phng phỏp u t hay
phng phỏp thu nhp) l phng phỏp c xem xột nhng d liu vờ thu
nhp v chi phớ cú liờn quan n bt ng sn c nh giỏ v xỏc nh giỏ
tr thụng qua quỏ trỡnh vn húa. Phng phỏp ny c tớnh giỏ th trng ca
mt bt ng sn bng vic vn húa giỏ tr cỏc thu nhp c tớnh trong tng
lai ca bt ng sn v giỏ tr hin ti thi im nh giỏ.
Lê Thị Hồng Hạnh Kinh Doanh Bất Động Sản 44
23
LuËn v¨n tèt nghiÖp
Có 2 phương pháp vốn hóa: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương
pháp chiết khấu. Và mỗi phương pháp có một cách thức tính giá bất động sản
khác nhau
.
3.2. Cơ sở khoa học.
Nguyên tắc dự báo là nguyên tắc cơ bản của phương pháp vốn hóa.
Tuy nhiên khi áp dụng phương pháp vốn hóa để định giá bất động sản,
nguyên tắc thay thế cũng thường được sử dụng. Các nhà đầu tư thường quan
tâm đến quy mô, sự đảm bảo và thời gian của nguồn thu nhập nhưng họ ít có
cơ hội được thị trường ưu đãi do sự đa dạng và thay thế của các loại đầu tư
khác trên thị trường. Do vậy nhu cầu đối với bất động sản tạo thu nhập chịu

ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế.
Kết quả của hoạt động đầu tư phụ thuộc vào giá trị thời gian của
đồng tiền nên nhà đầu tư cần nắm vững nguyên lý “tính chuyển dòng tiền
hoặc thu nhập từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian
hiện tại và ngược lại”.
Ngoài ra, phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn
với bất động sản như: thời gian thu hồi vốn, tổng thu nhập hiệu quả, thu nhập
hoạt động ròng, lợi nhuận ròng,.. đóng vai trò rất quan trọng đối với nhà đầu tư.
3.3. Công thức tính
3.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên thu nhập kỳ
vọng một năm cụ thể.
Công thức tính:
Trong đó :
Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
24
0
R
NOI
G
bds
=
LuËn v¨n tèt nghiÖp
- G
bds
là giá bất động sản
- NOI là thu nhập hoạt động ròng
- R
0
là tỉ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỉ lệ vốn hóa chung)

Lª ThÞ Hång H¹nh Kinh Doanh BÊt §éng S¶n 44
25