hoạch định và tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và marketing về sàn giao dịch

PHẦN I
GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH
1.Giới thiệu chung về sàn giao dịch:
Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ - CENTURY được thành lập theo
quyết định số 0103000476 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội với
chức năng: Đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới và tiếp thị… và
thẩm định giá bất động sản.
Từ lúc thành lập với 03 nhân viên chính thức tại văn phịng 82 Nguyễn Chí
Thanh, sau 5 năm hoạt động đến nay CENTURY đã có tổng số gần 100
chuyên viên tư vấn, cán bộ quản lý, cán bộ dự án, nhân viên kinh doanh…
với 5 địa điểm kinh doanh nằm tại các vị trí chiến lược trong TP Hà Nội là:

1.

Nguyễn

Chí

Thanh,

Đống

Đa,

Hà

Nội,

VN

2. Tịa nhà CT4, khu đơ thị mới, Mỹ Đình – Mễ Trì, Hà Nội, VN

3.

304

4.

671

Trần
Lạc

Khát
Long

chân
Qn

–

Hai

Ciputra,

Bà
Tây

Trưng
Hồ,

-

Hà

Nội

Hà

Nội,

VN

5. Tịa nhà Detech - Đại học FPT, Từ Liêm, Hà Nội, VN
6.

Website:



1


Hiện nay khách hàng biết đến Công ty CP BĐS Thế kỷ - CENTURY như là
một nhà cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp như: Cung cấp dịch
vụ thẩm định giá, cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ quản lý bất động sản,
khai thác và tạo giá trị gia tăng cho bất động sản. Khách hàng của
CENTURY

trong

mảng

dịch

vụ

này

bao

gồm:

- Là các cơng ty các tập đồn trong nước như: Tập đồn FPT, Viglacera,
Vinaconex, Cơng ty DETECH, Cơng ty TNHH Tịa nhà Kinh Đơ 93 Lị
Đúc…
- Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VP bank), Ngân
hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN và PTNN Việt
Nam,

Ngân

hàng

Đầu

tư

Phát

triển

VN

(BIDV)…

- Các cơng ty, tổ chức nước ngồi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI,
TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS,
FOXCON,

AVASYS,

CIMAS

- Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT
- Bên cạnh đó, khách hàng của chúng tơi là những nhà đầu tư cá nhân
chuyên nghiệp, những doanh nhân thành đạt, những chủ nhân các Tịa nhà,
biệt

thự,

căn

hộ…

trên

khắp

cả

nước.

Ngồi dịch vụ nêu trên, CENTURY còn tham gia đầu tư và phát triển các dự
án BĐS như: tham gia góp vốn cùng IPA (Cơng ty mẹ của cơng ty chứng
khốn VNDS) tham gia xây dựng Tòa cao ốc văn phòng 252 HQV.
CENTURY bỏ vốn đầu tư và cải tạo tồn bộ Tịa nhà DETECH và hiện nay
2


Đại học FPT đang thuê để làm trụ sở cho 1500 SV đang học tập tại đây.
Trong thời gian tới CENTURY sẽ tham gia đầu tư một số dự án BĐS khác
và sẽ là nhà phân phối một số dự án BĐS lớn tại Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Hiện

nay
-

-

Hội
Hiệp

-

CENTURY
doanh
hội

Hiệp
Phịng

bất
hội

thương

là

thành

nghiệp
động

sản

thẩm
mại

trẻ

TP

nhà

định
và

viên

cơng

đất

giá
nghiệp

của:

Hà

Nội

Việt

Nam

Việt
Việt

Nam
Nam

- Một trong 16 sáng lập viên Mạng các sàn bất động sản Việt Nam
sanbatdongsan.net.vn

Mục tiêu của CENTURY là: Trở thành một chuỗi hệ thống sàn giao dịch bất
động sản hàng đầu Việt Nam và mang phong cách chuyên nghiệp, mang
thương hiệu riêng & đồng nhất và có trên khắp các tỉnh thành trong cả nước
và là địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư, các khách hàng có nhu cầu về
BĐS.

2. Quy mơ hoạt động
3


2.1 Mục tiêu phấn đấu của CENTURY:
- Trở thành một hệ thống các cơng ty, văn phịng và cửa hàng với thương
hiệu CENTURY - mang phong cách chuyên nghiệp, đồng nhất và có trên
khắp các tỉnh thành trong cả nước.
- Trong 5 năm tới, tối thiếu 50% dân số Việt Nam sẽ biết đến thương hiệu
CENTURY như là một thương hiệu gần gũi và đáng tin cậy.
- Trở thành 1 trong Top 5 các cơng ty bất động sản có mơi trường làm
việc & chính sách đãi ngộ nhân viên tốt nhất Việt Nam.
2.2 Định hướng phát triển của CENTURY:
- Xây dựng qui trình làm việc, quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO
9001:2000.
- Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu: doanh
số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng các công ty nhượng
quyền thương hiệu...
- Phát huy và nâng cao thế mạnh sẵn có của cơng ty về quản lý, nhân lực,
cung cách phục vụ... lên một tầm cao mới để đáp ứng với những nhu cầu
ngày càng cao của khách hàng cũng như để sẵn sàng trong việc cùng Việt
Nam hội nhập WTO.
2.3 Các khách hàng lớn của CENTURY:
- Là các cơng ty các tập đồn trong nước như: Tập đồn FPT, Viglacera,
Vinaconex, Cơng ty DETECH, IPA, Cơng ty TNHH Tịa nhà Kinh Đơ…

4

- Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh (VP bank), Ngân
hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN và PTNN
Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)…
- Các cơng ty, tổ chức nước ngồi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI,
TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM,
CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS
- Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT
CENTURY hy vọng sẽ có cơ hội được đón tiếp và phục vụ q khách
hàng tại:
3. Mơ hình cơ cấu bộ máy tổ chức

4. Cơ sở vật chất kỹ thuật

5


PHẦN II
NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG
1.Tình hình hoạt động.

6


Sáng 01/07/2008, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ - Nguyễn Trung Vũ đã có
buổi làm việc với phóng viên chương trình Cuộc sống số của VTV.

Trao đổi với phóng viên về Hệ thống máy chủ 1$ do FPT cung cấp, ông
Nguyễn Trung Vũ đã nhấn mạnh đến những mặt tích cực mà Cơng ty Cổ
phần bất động sản Thế kỷ nói riêng và các doanh nghiệp vừa và nhỏ nói
chung được hưởng khi tham gia vào chương trình này như: khi tham gia Hệ

thống mảy chủ 1$, các doanh nghiệp không phải mất quá nhiều tiền đầu tư
vào việc mua sever để chạy web hay hệ thống mail nội bộ. Hơn nữa sau thời
gian 2 năm, Hệ thống máy chủ 1$ sẽ hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp – đây
thực sự là một sự đầu tư tích cực và mang lại lợi ích lâu dài cho các doanh
nghiệp.

7


Theo ơng Vũ: Cấu hình cho Hệ thống máy chủ 1$ có thể cho phép một số
lượng lớn độc giả truy cập website và đồng thời đảm bảo cho hệ thống email nội bộ hoạt động thông suốt. Do thời gian Công ty Cổ phần bất động
sản Thế kỷ tham gia vào Chương trình máy chủ 1$ chưa lâu nên ban đầu hệ
thống cũng có một số trục trặc nhỏ. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ của nhà cung
cấp và nhân viên IT của cơng ty thì những lỗi này đã nhanh chóng được
khắc phục.
Hiện tại, Cơng ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ đang xem xét khả năng mở
thêm Sàn giao dịch bất động sản tại một số địa điểm mà công ty đặt chi
nhánh. Với việc mở thêm các sàn giao dịch này - khách hàng có thể truy cập,
giao dịch theo hình thức thương mại điện tử. Dự kiến, các sàn giao dịch điện
tử này sẽ đều hoạt động trên sever của Hệ thống máy chủ 1

8


CENTURY xây dựng quy trình QLCL theo TC ISO 9001: 2000
(27/6/2008)
Để chuẩn bị cho chiến lược mở rộng mạng lưới kinh doanh, nâng cao chất
lượng và khả năng quản lý, bồi dưỡng kiến thức nền tảng cho từng thành
viên, xây dựng một quy trình chuẩn mực về phương pháp làm việc… Công
ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ đã tiến hành xây dựng và thực hiện hệ

thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000.

9


Thực hiện mục tiêu chiến lược này, CENTURY ký hợp đồng và mời một số đối
tác đến tư vấn, xây dựng hệ thống tiêu chuẩn ISO. Các buổi tọa đàm được tổ
chức vào sáng thứ 7 và thu hút được rất đông các thành viên của CENTURY
tham gia. Theo đánh giá: hầu hết, các buổi tọa đàm đều mang lại cho cán bộ,
nhân viên của CENTURY những kiến thức bổ ích như: làm thế nào để năng cao
hiệu quả công việc; chất lượng sản phẩm; làm thế nào để kiểm tra, kiểm soát,
khắc phục lỗi hệ thống do ai, do bộ phận nào…
Theo ông Nguyễn Trung Vũ – Tổng giám đốc CENTURY Group: Toàn thể cán
bộ nhân viên CENTURY phấn đấu trong năm 2008 sẽ có được chứng chỉ ISO
9001: 2000.
Song song với việc xây dựng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000. Từ
ngày 22/3/2008. Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ đã triền khai Tọa đàm bàn
tròn nhằm nâng cao năng lực marketing cho đội ngũ nhân viên vào sáng thứ 7
hàng tuần. Thông qua hoạt động này, tất cả nhân viên trong tồn cơng ty sẽ có cơ
hội trao đổi kinh nghiệm, hoạt động nghiệp vụ… để qua đó tự nâng cao khả năng
chăm sóc khách hàng, nâng cao khả năng đàm phán trong từng thương vụ cụ thể.
Cũng thông qua tọa đàm bàn trịn, việc duy trì, quảng bá hình ảnh CENTURY từ
trong nội bộ công ty cũng đã được chú trọng và đẩy mạnh để qua đội ngũ nhân
viên, hình ảnh CENTURY trong mắt khách hàng cũng nhờ đó mà được nâng cao.
CENTURY chú trọng nâng cao nghiệp vụ cho nhân viên
Hiểu rõ được tầm quan trọng của truyền thông trong chiến lược xây dựng thương
hiệu và makerting, trong hai ngày4&5/4/2008 Công ty cổ phần bất động sản Thế
kỷ đã cử nhân viên tham gia khóa học Truyền thơng hiệu quả do Hội doanh
nghiệp trẻ Hà Nội tổ chức.

10


Tham gia khóa học, CENTURY có 4 thành viên đến từ phịng PR và CENTURY
Đống Đa. Ngồi việc được trang bị các kiến thức cơ bản về công tác PR,
makerting… các học viên còn được bổ sung thêm một số biện pháp nghiệp vụ
trong việc quan hệ với báo chí, xây dựng thương hiệu, khắc phục sự cố khủng
hoảng và đặc biệt là chiến lược xây dựng kế hoạch truyền thông hiệu quả cho
một doanh nghiệp với một nguồn kinh phí khiêm tốn nhưng vẫn mang lại những
lợi ích tối đa.
Các thành viên của CENTURY đều đã được cấp chứng chỉ hồn thành xuất sắc
khóa học Truyền thơng hiệu quả và được đánh giá là một đơn vị có số lượng
nhân viên tham dự đơng đảo nhất và tích cực nhất.
Cùng thời gian trên, CENTURY còn tham gia các chương trình hội thảo: Hội
thảo xây dựng thương hiệu qua PR và IR; Nâng cao năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp thông qua chất lượng sản phẩm. Thông qua các cuộc hội thảo này,
nhân viên của CENTURY đã tích lũy thêm được nhiều kinh nghiệm quý báu để
từng bước xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp tạo lập
chỗ đứng cho riêng mình trên thị trường đồng thời, tạo dựng được niềm tin của
đối tác và quý khách hàng.

11


2. Nôi dung hoạt động
2.1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS
Tất cả các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
diễn ra trên sàn rất sôi nổi

CENTURY

khai

trương

Sàn

(29/11/2007)

12

giao

dịch

BĐS

thứ

3

tại

HN


Sàn giao dịch bất động sản tại 671 LLQ sẽ tập trung vào việc tiếp thị, phân phối, môi
giới, cho thuê & cho thuê lại các dự án bất động sản…tại Tây Hồ và khu vực lân cận.
Đặc biệt, sàn giao dịch này cung cấp toàn bộ các dịch vụ quản lý và khai thác các tồ
nhà văn phịng, các biệt thự và các căn hộ cao cấp, từ đó dễ dàng cho thuê tạo ra các giá

trị gia tăng cho các chủ đầu tư bất động sản.
Việc mở sàn giao dịch thứ 3 nằm trong chiến lược phát triển của CENTURY trong năm
2007. Sàn giao dịch số 1 tại 82 Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, HN. Sàn giao dịch số 2 tại
Tầng 1 Tịa nhà CT4, khu Đơ thị Mỹ Đình Mễ Trì, TL, HN.
CENTURY là cơng ty hoạt động trong các lĩnh vực Quản lý BĐS, Đầu tư, kinh doanh
BĐS và thẩm định giá BĐS và tài sản…Dự kiến trong năm 2008 sàn giao dịch bất động
sản của CENTURY sẽ có mặt tại TP HCM, Hà Tây… Mục tiêu của CENTURY là đến
13


năm 2010 sẽ có khoảng 50 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc & trở thành một tập đoàn
chuyên cung cấp mọi dịch vụ bất động sản và trở thành một hệ thống chuyên kinh doanh
bất động sản hàng đầu tại VN. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản của CENTURY sẽ là
những địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư, cho khách hàng có nhu cầu giao dịch về
bất động sản giúp lành mạnh hoá thị trường BĐS.

Vấn đề xây nhà ở cho người có thu
nhập thấp vẫn đang bế tắc với hàng
chục dự án chưa được triển khai. Các
doanh nghiệp cho rằng, vướng mắc
lớn nhất chính là cơ chế, cịn theo Bộ
Xây dựng thì phải thay đổi quan niệm
từ mua sang thuê.
Nhu cầu lớn nhưng khơng hấp dẫn
Hiện cả nước có hơn 2,2 triệu cán bộ, công chức, công nhân lao động đang
làm việc tại các khu cơng nghiệp, khu chế xuất, trong đó khoảng 300.000
người có khó khăn về nhà ở.
Mặc dù Chính phủ đã chấp thuận cho 3 địa phương là Hà Nội, TPHCM và
Bình Dương làm thí điểm nhà xã hội, tức nhà dành cho những người có thu
nhập thấp nhưng đến nay mới triển khai được rất ít.

Cụ thể là theo các con số đã được cơng bố, Hà Nội có 4 dự án với hơn 1.560
căn với vốn đầu tư khoảng 50 tỷ đồng. Nhưng đến nay, dự án mới hoàn

14


thành 168 căn cho 1.700 công nhân thuê để ở. Bình Dương thì cả 12 dự án
Cho thuê mua nhà được
hiểu là những đối tượng xác
định có thu nhập ổn định, có
năng lực tài chính lâu dài thì
sẽ được cho thuê mua dưới
hình thức trả từng tháng.
Đến khi số tiền của họ trả
đạt tới giá trị của ngơi nhà
thì sẽ được chuyển từ hợp
đồng thuê nhà sang hợp
đồng bán nhà và lúc đó là
họ được sở hữu căn nhà ấy.
với khoản đầu tư 194 tỷ đồng đến nay vẫn chưa triển khai.
Còn ở TPHCM, từ năm 2003 đến nay chỉ mới giải quyết được 2.780 căn hộ
(trong đó có cả nền nhà được phân lô) trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu
nhập thấp lên đến 25.000 căn.
Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, sở dĩ có
tình trạng như vậy là bởi, luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội chỉ được cao tối
đa 6 tầng. Vì vậy, nếu thực hiện trong nội thành thì khơng khả thi, khơng
khuyến khích được đầu tư.
Bên cạnh quy định về hạn chế chiều cao, Luật Nhà ở quá cứng nhắc khi quy
định nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 45m 2. Trong khi nhu cầu cũng như
điều kiện kinh tế của những người có thu nhập thấp chỉ cần 30 - 40m2.

15


Nguồn cung cho nhà ở xã hội vốn đã thiếu lại càng thiếu hơn khi mà chương
trình tái định cư những người thuộc diện bị giải tỏa nhà cần đến 30.000 căn
hộ chung cư, nhưng đến nay chỉ mới đạt được 30% chỉ tiêu. Số nhà ở dành
cho những hộ dân thuộc diện giải toả trong vòng 2 năm tới dự kiến chỉ đáp
ứng khoảng 2/3 so với nhu cầu.
Xây nhà nhỏ hay cho thuê mua nhà?
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cơng ty địa ốc Đất Lành cho biết:
Theo một khảo sát, hiện TPHCM có 90.000 đơi vợ chồng trẻ có nhu cầu nhà
ở. Nếu tính diện tích bình qn 30 m2/căn thì cần 2,7 triệu m2 nhà.
Ngồi ra, hiện có rất nhiều người cần nhà có diện tích nhỏ vì kinh tế eo hẹp
như: sinh viên, độc thân, người già... Và với quy định về diện tích khơng
dưới 45m2, khơng doanh nghiệp nào dám làm. Ơng Đực cũng đề nghị quy
định về nhà ở xã hội nên hạ diện tích xuống cịn 30 - 40m2.
Với ơng Võ Đình Quốc, Giám đốc Cơng ty cổ phần địa ốc An Bình thì có
sáng kiến: “Để nhà ở cho người thu nhập thấp bớt xa vời, ngoài việc cho xây
dựng căn hộ có diện tích và giá bán hợp lý, cần có nhiều nguồn hỗ trợ và
khơng nên siết tín dụng. Mặt khác, nên tìm biện pháp trung gian như cho
người thu nhập thấp thuê nhà dài hạn, sau thời gian đủ điều kiện thì mua làm
chủ".
Đây cũng chính quan điểm của Bộ Xây dựng trước thu nhập thực tế của
người dân và giá nhà hiện nay. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết:
trong tháng 7, Bộ sẽ trình thủ tướng đề án xây dựng chương trình nhà ở xã
hội để cho thuê và cho thuê mua.
"Chúng ta cần phải chuyển khái niệm mua và sở hữu nhà sang khái niệm
thuê và thuê mua nhà để ở bởi vì với giá đất đai như hiện nay thì khả năng
16

tích luỹ mua nhà ở của những người có thu nhập trung bình trở xuống là
khơng khả thi. Đây cũng là xu hướng của thế giới, kể cả các nước tiên tiến."
- Thứ trưởng nói.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, đây là một hình thức trả góp có thời hạn
nhất định nhưng chỉ dành cho đối tượng chính sách và giá được nhà nước
bao cấp một phần.
Đây là một sáng kiến rất có lý. Tuy nhiên, kết quả thế nào thì cần phải có
thời gian kiểm định. Trong khi đó, ngay lúc này, nếu như các cơ quan chức
năng giải quyết được những vướng mắc về chính sách, nhằm thu hút các chủ
đầu tư tham gia các dự án về nhà ở xã hội, từ đó làm tăng nguồn cung, giá cả
cạnh tranh thì chính nó sẽ giúp cho chính phủ giảm bớt sức ép về nhà ở cho
những người có thu nhập thấp.
Đầu tư phát triển dự án
Ngồi nguồn lực tài chính sẳn có, chúng tơi cịn có mối liên hệ rộng rãi với
các ngân hàng trong, ngoài nước và các tổ chức tín dụng khác. Chúng tơi
ln tìm kiếm và sẳn sàng đầu tư những dự án bất động sản, đặc biệt là ở các
các thành phố lớn tại Việt Nam.
Chúng tơi có thể làm:
- Khai thác dự án bất động sản để đầu tư hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư
- Tìm nguồn tài chính và kết nối nhà đầu tư tham gia dự án

2.2. Môi giới BĐS.
1 Môi giới sản phẩm lẻ

17


Ngồi hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, chúng tơi

cịn là nơi nhận mơi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng. Căn hộ, đất nền, nhà
đất hiện hữu… tất cả chúng tôi đều phục vụ.
2. Mua bán bất động sản
Bên cạnh chức năng mơi giới, chúng tơi cịn kinh doanh các sản phẩm do
chúng tơi tự mua bán. Chúng tơi có thể mua & bán từng căn hộ, nền đất, một
phần dự án hoặc ở mức cao hơn là mua bán lại nguyên cả dự án.
3. Phân phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sản
Là cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng.
* Với nhà đầu tư, chúng tôi là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu nhất
thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn và các
mối liên hệ của chúng tơi để có thể nhanh chóng đưa sản phẩm đến người
tiêu dùng.
* Với người tiêu dùng, chúng tôi là người đại diện lựa chọn, tư vấn cho họ
những sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh khoản cao và an
tồn về pháp lý.

2.3 TƯ VẤN :

18


Thực ra, khơng có ngơi nhà nào
xấu hay tốt hồn tồn vì rất nhiều
yếu tố chi phối như khí hậu, địa
chất, hình thế, kiểu dáng, con
người cư trú... Vì thế, khi xem xét
điểm tốt hay xấu cho nhà đất, cần
chú ý đến các quan hệ tổng thể để
tránh tình trạng “nhìn đâu cũng
thấy nhược điểm”.

Khi lựa chọn nhà đất cư ngụ, cần phát hiện các điểm bất lợi (hung điểm) và
ghi nhận những điều thuận lợi (cát tường) giống như ta nhìn ra ưu điểm của
một con người vậy. Các dáng vẻ tốt bên ngoài hay lợi thế về phong thủy có
lúc bị che khuất, khó phát hiện ngay. Ví dụ trước nhà có cơng viên (tức là có
khoảng “minh đường” thống đãng), cho dù bản thân ngơi nhà thuộc dạng
xập xệ cũng khơng sao, vì có thể xây mới lại.
Một nguyên lý nữa cần lưu ý là “đa cát” thắng “thiểu hung”, tức là nhiều
điểm tốt sẽ lấn át được một số ít điểm xấu. Mức độ và tỷ lệ này thế nào thì
phải đánh giá đúng mức, như những trường hợp sau:
- Nhà đất bị thắt hẹp ở giữa, nhưng nếu có đủ chiều dài thì vẫn tốt. Vì ở dạng
này, ta có thể phân thành hai khu vực trước - sau, dùng phần “thắt eo” đó
làm khu vực sân trời - cầu thang hay vệ sinh. Cách làm này thường thấy ở
nhà ống các khu phố cổ như Hà Nội, Hội An, đảm bảo trường khí tốt và có
những khoảng đóng - mở, âm dương hài hịa.

19


- Nhà đất trước cao sau thấp, do địa hình sẵn có, do đường bị nâng lên nhiều
lần hoặc ở cạnh cầu. Dạng nhà này nếu khéo có thể biến tầng trệt thành tầng
hầm, vừa tận dụng được địa hình vừa tạo một phần “đế” cho nhà thêm tiện
nghi. Còn khơng gian phịng khách hay sinh hoạt đặt lên lầu 1 sẽ có tầm nhìn
thống hơn.
- Nhà đất có chiều ngang nhiều hơn chiều sâu, phong thủy xưa cho rằng
không tốt vì thiếu độ dài, chưa đi đã hết. Nhưng trong đơ thị hiện đại, nhà có
chiều ngang thì sẽ thuận tiện cho kinh doanh và giúp thơng thống, chiếu
sáng tự nhiên vì mặt tiếp xúc bên n

Tư vấn phương pháp xác định giá đất và khung giá các

loại

đất

(26/12/2007)

Với thông tư này, các địa phương có thêm cơ sở cụ thể để nhanh chóng xây
dựng và hồn thiện bảng giá đất mới, dự kiến công bố từ ngày 1-1-2008. Theo
hướng dẫn của thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn
phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng
dư.
Cụ thể, với phương pháp so sánh trực tiếp, các địa phương phải khảo sát và thu
thập thông tin thông qua việc xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất
chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất
cần định giá để thu thập thông tin. Đối với mỗi loại đất, khi tiến hành định giá
phải lựa chọn từ 3-5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề để được chuyển
nhượng thành cơng trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất,
khu

đất

cần

định

giá

20

để

làm

cơ

sở.


Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để định giá. Việc xác
định giá được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất,
khu đất đó.Với phương pháp thu nhập, các địa phương sẽ xác định bằng cách
tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng
với các thửa đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền
thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hằng năm.
Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất
hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.Đối với đất nông
nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất
cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hằng năm. Mức giá đất
cần định giá theo công thức: giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hằng năm thu
được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập
thơng tin trên thị trường của ít nhất ba bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên
đất) để chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có
những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Việc xác định giá trị hiện
tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây
mới

trừ

đi

phần

giá

trị

hao

mòn.

Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, qui hoạch liên

21


quan... Phương pháp này được
thực hiện theo những tính tốn
trên cơ sở tổng giá trị phát triển
của bất động sản trừ đi tổng chi
phí phát triển (chi phí mà người sử
dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ
tầng).
goài nhiều, miễn là bố trí hợp lý thì cịn thuận lợi hơn cả nhà ống dài mà bị
hẹp.

1.Hoạch định và tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và

Marketing
Với các dự án mới, chúng tôi với kỹ năng và kinh nghiệm của mình có thể
giúp khách hàng hoạch định các phương án kinh doanh, tiếp thị, truyền
thông hiệu quả tuỳ theo tình hình thị trường với chi phí tối ưu nhất.

22


Ngồi ra, nếu khách hàng khơng đủ nhân sự hoặc khơng có khả năng thực
thi kế hoạch đã hoạch định, chúng tơi có thể giúp q khách tổ chức triển
khai thực hiện.
2. Nghiên cứu thị trường
- Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục tại thị trường bất động sản
Việt Nam, đã thường xuyên cập nhật và lưu giữ nhiều thơng tin thị trường.
Việc phân tích, đánh giá những biến động và phát triển của thị trường là một
phần công việc quan trọng của chúng tôi hàng ngày.
- Chúng tơi có khả năng cung cấp cho khách hàng những thông tin mới nhất
về thị trường mà khách hàng quan tâm, các báo cáo về xu thế thị trường và
định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu trên thị trường bất động sản.

2.4. Quản lý BĐS
1. Quản lý về tài chính

23


1.1. Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách
khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều
người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động
sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao
dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định
giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình
thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai
dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người
mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá
không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái q.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thơng tin đầy đủ và
có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái
niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà
nói theo ngơn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư
dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị
đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp
một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di
tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể khơng nhiều vì

24


tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà cơng ty
này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp
những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng
khuyến khích. Khơng tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động
sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự
án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất

động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và
khơng hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên
thị trường sẵn sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200
triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và
như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã
bỏ ra. Ngơi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ
đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu
cho một ngơi nhà có hồ bơi. Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này
không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá
trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là
chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản
nào đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư
hại do hỏa hoạn, lụt lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tịa nhà.

25