môi giới, định giá, quản lý sàn bất động sản

MỤC LỤC TỔNG QUAN
BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ SÀN BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ HỌC VIÊN
PHẦN 2: GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP
PHẦN 3: QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN SACOMREAL
PHẦN 4: QUY TRÌNH THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 5: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI SÀN
SACOMREAL
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
1. GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ HỌC VIÊN
Ông Phan Ngọc Đại sinh năm 1977 tại Hà nội, ông tốt nghiệp trường Đại Học Bách Khoa
– Khoa Tự Động Hóa. Ông đã có thâm niên công tác tại Tạp Chí Cộng Sản từ năm 2000
– 2005. Từ năm 2005 đến nay ông đã tham gia lĩnh vực môi giới, kinh doanh bất động
sản và tư vấn đầu tư tài chính với vai trò trưởng bộ phận môi giới của Công ty Cổ Phần
Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín.
2. GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP
TÊN, ĐỊA CHỈ CƠ SỞ THỰC TẬP
Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín
Trụ sở: 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q.3, Tp.HCM
Địa điểm thực tập (Chi nhánh): 884 – Đường Láng – Đống Đa – Hà Nội.
ĐT: (0437750766) ; Fax: (04) 38 249 977
Hotline KD: (04) 38 249 966
E-mail:
THƯ NGỎ CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
Kính thưa Quý cổ đông, khách hàng, đối tác và toàn thể cán bộ nhân viên.
Thay mặt Hội Đồng Quản Trị và Ban Điều Hành, tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến Quý
vị - những người đã gửi trọn niềm tin, đồng hành cùng chúng tôi xây dựng thương hiệu
Sacomreal trong suốt thời gian qua.
Sau hơn 3 năm hoạt động, với chiến lược ban đầu là tập trung mở rộng và chuyên nghiệp
hoá các hoạt động thương mại - dịch vụ Bất động sản, Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn

Thương Tín đã không ngừng lớn mạnh và trở thành một trong những Công ty hàng đầu
trong lĩnh vực Tư vấn tiếp thị - Phân phối độc quyền các dự án Bất động sản. Hiện nay,
với tiềm lực tài chính - công nghệ và con người, Sacomreal đã chính thức trở thành chủ
đầu tư nhiều dự án lớn với quy mô hàng nghìn tỷ đồng. Mục tiêu lớn hơn của chúng tôi,
từ nay đến cuối năm 2010 - Sacomreal sẽ trở thành Tổng công ty địa ốc chuyên nghiệp -
hiện đại với hoạt động đa chức năng trong lĩnh vực Bất động sản và các ngành nghề liên
quan.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, chúng tôi luôn quan tâm đến quyền lợi của
khách hàng, người lao động và các cổ đông: - Đối với khách hàng chúng tôi cam kết về
chất lượng trên từng sản phẩm mang thương hiệu Sacomreal; Đối với người lao động,
chúng tôi tạo dựng một môi trường làm việc chuyên nghiệp với chính sách đãi ngộ - đào
tạo hợp lý; Đối với các cổ đông, chúng tôi luôn đảm bảo kế hoạch sử dụng nguồn vốn
hiệu quả và minh bạch bằng chính sách phân chia lợi nhuận một cách hợp lý, hợp pháp và
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 2/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
xác định phần lợi nhuận giữ lại cho phép chúng tôi mở rộng hoạt động kinh doanh, đầu tư
vào những dự án mới, tạo cho chúng tôi có mức tăng trưởng cao và bền vững.
Thêm và đó, chúng tôi đặc biệt chú trọng đến chiến lược hợp tác đầu tư, hợp tác kinh
doanh với nhiều đối tác lớn như Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, Công ty 584, Cholimex,
Công ty Phát Đạt…trên tinh thần thiện chí, đôi bên cùng có lợi và cùng nhau phát triển.
Với tâm niệm “Tất cả vì chất lượng và giá trị gia tăng trên từng sản phẩm mang thương
hiệu Sacomreal”, chúng tôi tin sẽ đáp ứng được những kỳ vọng của Quý vị khi đến với
Sacomreal – Nơi Quý vị có thể đặt trọn niềm tin.
Trân trọng.
Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị

Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 3/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
LỊCH SỬ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal thành lập ngày 29/03/2004,

trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm Giao dịch Bất động sản (BĐS) của Ngân hàng TMCP
Sài Gòn Thương Tín – Sacombank. Với số vốn điều lệ ban đầu là 11 tỷ đồng, cuối năm
2007 vốn điều lệ của Sacomreal đã lên tới 505 tỷ đồng và đến nay là 568 tỷ đồng, vốn tự
có gần 1.200 tỷ đồng.
Những ngày đầu thành lập, hoạt động chính của Công ty chủ yếu là cung cấp các dịch vụ
quảng cáo, rao bán BĐS, pháp lý nhà đất, tư vấn thiết kế và trang trí nội thất.
Từ năm 2004, trước những chuyển biến tích cực của thị trường địa ốc, Sacomreal đã tiến
hành đa dạng hoá các lĩnh vực hoạt động, trong đó chú trọng đầu tư – kinh doanh nhà ở
và khu căn hộ cao cấp – cho đến nay, đây vẫn là hoạt động cốt lõi của Sacomreal.
Tháng 5/2006, Sacomreal đã mở rộng sang lĩnh vực kinh doanh vật liệu xây dựng và
ngày 11/7/2007, Chi nhánh Vật liệu xây dựng Sacomreal – trực thuộc Công ty CP Địa ốc
Sài Gòn Thương Tín chính thức được thành lập với chức năng cung ứng vật liệu xây
dựng, tư vấn lựa chọn vật liệu xây dựng nhằm hỗ trợ khách hàng giảm bớt chi phí, thời
gian trong quá trình hoàn thiện căn nhà; tư vấn thiết kế kiến trúc từ ban đầu, giám sát thi
công tại công trường trong quá trình thi công; hỗ trợ tối đa các hoạt động tư vấn tài chính,
thủ tục pháp lý trọn gói cho khách hàng. Đến nay, Chi nhánh này đã được chuyển thành
Công ty TNHH MTV SX KD Vật liệu xây dựng Thương Tín.
Tháng 6/2006, Sacomreal công bố sản phẩm “Xây nhà trả góp trọn gói” – sản phẩm
mang tính nhân văn cao nhờ vào chính sách hỗ trợ vay trả góp dài hạn của Ngân hàng
Sacombank.
Tháng 9/2006, Sacomreal chính thức triển khai mô hình Sàn giao dịch Bất động sản
điện tử 24 giờ vào kinh doanh BĐS thông qua hệ thống internet, màn hình cảm ứng được
đặt tại trụ sở chính, chi nhánh, giúp khách hàng dễ dàng truy cập thông tin. Với hệ thống
truyền tải thông tin hiện đại, phương pháp tiếp thị chuyên nghiệp, sản phẩm của các nhà
môi giới đã dễ dàng tiếp cận khách hàng, xác suất giao dịch thành công qua Sacomreal
cao.
Cuối năm 2006 và đầu năm 2007, Sacomreal đã vượt qua nhiều đối thủ trong và ngoài
nước để giành được hợp đồng phân phối và tiếp thị độc quyền các dự án lớn như: Cao ốc
căn hộ An Phú (Q.2, TP.HCM), Biệt thự trong sân golf SeaLinks (Phan Thiết)… và đã
khẳng định được thương hiệu Sacomreal trên mảng thị trường này. Để tiếp tục phát triển

theo chiều rộng, cũng trong thời gian này, Sacomreal đã thành lập một số công ty trực
thuộc hoạt động trong các lĩnh vực: tư vấn thiết kế và xây dựng, năng lượng, quản lý và
khai thác khu công nghiệp, quản lý và khai thác khu vui chơi giải trí…
Cuối tháng 10/2007, Sacomreal đã liên kết với các chuyên gia có kinh nghiệm để thành
lập Công ty CP Thẩm định giá Thương Tín – SCRValuation, hoạt động trong các lĩnh
vực: thẩm định giá các loại BĐS (nhà ở, nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi; các công
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 4/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
trình xây dựng và công nghiệp, cầu đường…), thẩm định giá đất và các dự án đầu tư
BĐS, các khu resort…; thẩm định giá tài sản động sản (phương tiện vận tải, các phương
tiện kỹ thuật, các thiết bị điện, điện tử, thiết bị, dây chuyền sản xuất đồng bộ…); xác định
giá trị doanh nghiệp và dịch vụ tư vấn, đầu tư, cung cấp thông tin kinh tế chuyên ngành
và đấu giá tài sản…
Ngày 29/12/2007, Sacomreal đã ra mắt Chương trình Phát triển Kinh doanh Môi giới
BĐS – SCRA, nhằm liên kết các công ty BĐS, các nhà môi giới BĐS lại với nhau tạo
thành một sân chơi chung, một thị trường chung cùng hợp tác, đầu tư, kinh doanh và môi
giới BĐS. Hiện với 700 cộng tác viên trên cả nước, SCRA được xem như một kênh phân
phối và hoạt động kinh doanh mới của Sacomreal trong lĩnh vực đầu tư – kinh doanh –
dịch vụ – môi giới BĐS bên cạnh các kênh phân phối truyền thống là các chi nhánh,
phòng giao dịch.
Từ đầu năm 2008 tới nay, do các ngân hàng thương mại thực hiện việc siết chặt tín dụng
và tăng lãi suất vay vốn, Sacomreal đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động
vốn triển khai dự án và đã đạt được những thành công nhất định. Cụ thể, cuối tháng
01/2008, để huy động vốn cho dự án Phú Lợi 1 (Q.8, TP.HCM), Sacomreal phát hành
100 tỷ đồng trái phiếu và chỉ sau 1 ngày Sacomreal đã huy động đủ vốn. Với đợt phát
hành trái phiếu dự án Phú Mỹ (Q.7, TP.HCM), Sacomreal cũng chỉ mất 3 ngày để huy
động 750 tỷ đồng vốn thực hiện dự án… Thông qua hình thức huy động vốn bằng trái
phiếu, Sacomreal đã có thêm nguồn tài chính để thực hiện các dự án Phú Lợi 1, Phú Lợi
2, dự án Phú Mỹ và nhiều dự án khác trong tương lai. Hiện nay, huy động vốn bằng trái
phiếu được các chuyên gia trong ngành đánh giá là động lực khuyến khích các doanh

nghiệp trực tiếp tham gia huy động vốn trên thị trường để phục vụ mục tiêu đầu tư phát
triển doanh nghiệp.
Tháng 5/2008, Sacomreal thành lập Trung tâm đào tạo Sacomreal nhằm thực hiện các
hoạt động đào tạo, cấp giấy chứng nhận về môi giới BĐS, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS. Trung tâm đào tạo Sacomreal
được đánh giá cao bởi, trong quá trình đào tạo, Trung tâm thường xuyên hợp tác với các
trung tâm đào tạo uy tín trong nước và quốc tế nhằm tổ chức các chương trình đào tạo
chất lượng cho các chuyên viên trong lĩnh vực BĐS. Không chỉ trang bị cho các học viên
kiến thức chuyên môn mang tính thực tiễn và ứng dụng cao về kinh doanh BĐS, hệ thống
văn bản pháp quy liên quan tới lĩnh vực BĐS , Trung tâm đào tạo Sacomreal còn huấn
luyện một số kỹ năng mềm cần thiết cho các học viên như: kỹ năng giao tiếp, đàm phán
thương lượng, Anh văn giao tiếp chuyên ngành BĐS, kỹ năng đọc bản vẽ tư vấn dự án
Hiện nay, Trung tâm đào tạo Sacomreal đã được chuyển thành Công ty TNHH Một thành
viên Đào tạo Thương Tín.
Tháng 7/2008, Sacomreal chính thức ra mắt Công ty TNHH Một thành viên Kinh doanh
Dịch vụ Bất động sản Thương Tín – Sacomreal-S và khai trương Sàn giao dịch BĐS theo
tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng trực thuộc sự quản lý của Công ty TNHH Một thành viên
Kinh doanh Dịch vụ Bất động sản Thương Tín. Sàn giao dịch BĐS đã giúp các tổ chức,
cá nhân, các nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu sử dụng các dịch vụ BĐS, tìm
kiếm thông tin về lĩnh vực bất BĐS có thể dễ dàng tìm mua, đăng bán và tra cứu thông
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 5/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
tin tại Sàn để lựa chọn và đưa ra quyết định đúng đắn cho mình. Thông qua Sàn giao
dịch, các sản phẩm BĐS đã tiếp cận với khách hàng một cách nhanh chóng, góp phần
giảm chi phí bán hàng; thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của
hàng hóa trên Sàn giao dịch.
Với mục đích cập nhật những thông tin mới nhất về các dự án mới, các hoạt động cũng
như giá BĐS tại các tỉnh thành và tạo thêm cầu nối giữa Sacomreal với các đối tác và
khách hàng, Sacomreal đã phát hành Bản tin Bất động sản 24h (1 số/tháng) và Bảng giá
bất động sản tuần (1 số/tuần) trên phạm vi toàn quốc thông qua các chi nhánh, văn

phòng giao dịch, Hệ thống Đại lý môi giới SCRA của Sacomreal. Đây chính là những
thông tin hữu ích và khách quan giúp các đối tác và quý khách hàng hiểu thêm về
Sacomreal và có cơ sở giá để tham khảo hoặc chọn mua được một ngôi nhà phù hợp.
Đến nay, Sacomreal đã thành lập được 14 chi nhánh, phòng giao dịch BĐS tại TP.HCM,
Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ và 22 công ty con hoạt động trong
các lĩnh vực: tư vấn thiết kế, thẩm định giá, năng lượng, đầu tư xây dựng, khu công
nghiệp, kinh doanh vật liệu xây dựng…
Có thể nói, mảng hoạt động thành công nhất trong 4 năm qua của Sacomreal chính là đầu
tư - kinh doanh và tiếp thị - phân phối các dự án căn hộ cao cấp. Bên cạnh đó, Sacomreal
còn tận dụng cơ hội thị trường để đầu tư tài chính vào các lĩnh vực BĐS, cơ sở hạ tầng,
năng lượng, tài chính, ngân hàng, một số ngành chế biến thực phẩm và tiêu dùng khác.

Hiện Sacomreal đang tiếp tục đầu tư, liên kết đầu tư hàng loạt dự án mới và nhiều dự án
đang tiếp tục được cân nhắc và lựa chọn. Với mục tiêu trở thành Tổng công ty địa ốc hoạt
động đa chức năng trong lĩnh vực BĐS và các ngành nghề liên quan tại Việt Nam, nhiều
sản phẩm đang được nghiên cứu, nhiều kế hoạch đang được chuẩn bị, nhiều nỗ lực, nhiều
tham vọng, nhiều thành quả đang hình thành và vững mạnh tại Sacomreal.
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 6/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG

o Đầu tư – kinh doanh bất động sản
o Đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư
o Đầu tư ngành năng lượng
o Tư vấn và tiếp thị bất động sản
o Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu
o Quản lý bất động sản và dự án đầu tư
o Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản
o Kinh doanh dịch vụ lữ hành nội địa và quốc tế, khu vui chơi
o Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất

o Giáo dục THCS, THPT
o Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng
o Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng
o Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá

BIỂU ĐỒ TĂNG VỐN ĐIỀU LỆ

Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 7/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
DỊCH VỤ CUNG CẤP
- Cung ứng Vật liệu xây dựng.
- Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà.
- Quyền sử dụng đất.
- Dịch vụ định giá tài sản.
- Dịch vụ thanh toán qua Sacomreal.
- Dịch vụ Tư vấn hồ sơ bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn thiết kế - Xây dựng.
- Dịch vụ Xây nhà trả góp trọn gói.
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 8/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY


Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 9/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
MẠNG LƯỚI HOẠT ĐỘNG

Trung tâm giao dịch
Địa chỉ : 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP.HCM
Điện thoại : (08) 3824 9966

Fax : (08) 3824 9977

Chi nhánh Tây Bắc Sài Gòn
Địa chỉ : Số 475 lô 17, Lê Văn Sĩ, P.2, Q.Tân Bình, TP.HCM
Điện thoại : (08) 3991 8394
Fax : (08) 3991 0804

Chi nhánh Đông Nam Sài Gòn
Địa chỉ : 170 Khánh Hội, P.6, Q.4, TP.HCM
Điện thoại : (08) 6261 9979
Fax : (08) 6261 9978

Phòng giao dịch bất động sản Quận 2
Địa chỉ : 172 Trần Não, P.Bình An, Q.2, TP.HCM
Điện thoại : (08) 6287 2113 - 6287 2114
Fax : (08) 6287 2115

Phòng giao dịch bất động sản Quận 8
Địa chỉ : 320 Bis Chánh Hưng, P.5, Q.8, TP.HCM
Điện thoại : (08) 3850 8338 - 3850 8339
Fax : (08)3 850 8427

Phòng giao dịch bất động sản Quận 9
Địa chỉ : 69 Lê Văn Việt, P.Hiệp Phú, Q.9, TP.HCM
Điện thoại : (08) 5409 3949
Fax : (08) 5409 3937

Phòng giao dịch bất động sản Quận 12
Địa chỉ : 184/5 Trường Chinh, P.Tân Hưng Thuận, Q.12, TP.HCM
Điện thoại : (08) 6271 1287

Phòng giao dịch bất động sản Tân Bình
Địa chỉ : Số 475 lô 17, Lê Văn Sĩ, P.2, Q.Tân Bình, TP.HCM
Điện thoại : (08) 3991 8394 - 6271 1284
Fax : (08) 3991 0804

Phòng giao dịch bất động sản Tân Phú
Địa chỉ : 761 Lũy Bán Bích, P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú, TP.HCM
Điện thoại : (08) 3973 7632 – 3973 7633

Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 10/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
Phòng giao dịch bất động sản Phú Mỹ Hưng
Địa chỉ : Số 017 khu phố Mỹ Hoàng, Phú Mỹ Hưng, Q.7, TP.HCM
Điện thoại : (08) 5417 9279 – 5412 2129
Fax : (08) 5412 2130
San giao dich BĐS 884 – Đường Láng – Đống Đa – Hà Nội.
ĐT: (0437750766) ; Fax: (04) 38 249 977
Hotline KD: (04) 38 249 966
Phòng giao dịch Bình Dương
Địa chỉ : 366A Đại lộ Bình Dương, P.Phú Lợi, TX.Thủ Dầu Một, Bình Dương
Điện thoại : (0650) 625 1447 - 625 1448
Fax : (0650) 625 1450

Văn phòng giao dịch Cần Thơ
Địa chỉ: 62 Đường 30/4, P.An Phú, Q. Ninh Kiều, TP.Cần Thơ
Điện thoại : (0710) 248 0198

Chi nhánh Sacomreal Đà Nẵng
Địa chỉ : 240 Ông Ích Khiêm, P.Tân Chính, Q.Thanh khê, TP.Đà Nẵng

Điện thoại : (0511) 375 2758 - 375 2759
Fax : (0511) 375 2756
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 11/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
ĐIỀU KIỆN KINH TẾ VĂN PHÒNG
Trụ sở chính diện tích 20.000 m, các chi nhánh hoặc văn phòng giao dịch bất động sản
chúng tôi xác định với diện tích tối thiểu 5.000 m2. Hệ thống đại lý môi giới bất động sản
phải có diện tích tối thiểu 400 m2 và đáp ứng đầy đủ yêu cầu tối thiểu của môj sàn bất
động sản chuẩn. Các điều kiện tiêu chuẩn của văn phòng như sau:
1. Vị trí: Nằm ở khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận,
tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì
tốt
2. Dịch vụ công nghệ:
+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25
watt/m2
cho thiết bị. có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động
+ Thang máy: Thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang
máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận chuyển
hàng hoá
+ Điện: Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn
luôn được bảo trì
+ Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất.
+ Hệ thống thông minh của toà nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống
quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển.
+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống
thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy.
3. Mạng máy tính: Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng
cho khách thuê lựa chọn.
HỆ THỐNG NHÂN SỰ CỦA SACOMREAL
Tổng số nhân viên: 305 người, Trong đó: Chuyên viên tài chính 60 người; Kỹ sư: 60

người; Kinh doanh: 70 người; Bộ phận khác: 115 người
1. Trình độ
Bao gồm: Tiến sĩ : 04 Thạc sĩ: 18
Kỹ sư : 80 Cử nhân: 60
Bằng cấp khác: 115
2. Kinh nghiệm:
- Số cán bộ có kinh nghiệm trên 10 năm: 40 người.
- Số cán bộ có kinh nghiệm 5 – 9 năm: 70 người.
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 12/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
- Số cán bộ có kinh nghiệm 1- 4 năm: 195 người.
HỆ THỐNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN
1. Sơ đồ công nghệ thông tin
2. Cấu trúc Client-server và Cơ sở dữ liệu
• CSDL client/server: ổn định, tốc độ cao, không giới hạn độ lớn
• Các điểm hoạt động lẻ nối với trung tâm – theo phương pháp online hay
offline
• Server cơ sở dữ liệu:
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 13/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
o Server Linux: Firebird, Interbase, PostgreSQL, [Oracle]
o Server Windows: Firebird, Interbase, MS-SQL, [Oracle]
• Mạng:
o LAN, MAN, WAN, Internet, intranet, vệ tinh, radio, etc.
o Máy đơn (client + server)
• Client (máy lẻ):
o Pro cho Windows (9x hay mới hơn)
o Pro cho Linux (giao diện Windows, compile theo yêu cầu của khách)
3. QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN SACOMREAL

TÊN GỌI CỦA SÀN
Tên gọi chính thức: Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín
Tên giao dịch bằng tiếng Anh: Sacomreal
Địa chỉ sàn: 884 – Đường Láng – Đống Đa – Hà Nội
Điện thoại: 04 37750766
Tên trang Web:
Tháng 7/2008, Sacomreal chính thức ra mắt Công ty TNHH Một thành viên Kinh doanh
Dịch vụ Bất động sản Thương Tín – Sacomreal-S và khai trương Sàn giao dịch BĐS theo
tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng trực thuộc sự quản lý của Công ty TNHH Một thành viên
Kinh doanh Dịch vụ Bất động sản Thương Tín. Sàn giao dịch BĐS đã giúp các tổ chức,
cá nhân, các nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu sử dụng các dịch vụ BĐS, tìm
kiếm thông tin về lĩnh vực bất BĐS có thể dễ dàng tìm mua, đăng bán và tra cứu thông
tin tại Sàn để lựa chọn và đưa ra quyết định đúng đắn cho mình. Thông qua Sàn giao
dịch, các sản phẩm BĐS đã tiếp cận với khách hàng một cách nhanh chóng, góp phần
giảm chi phí bán hàng; thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của
hàng hóa trên Sàn giao dịch.
Với mục đích cập nhật những thông tin mới nhất về các dự án mới, các hoạt động cũng
như giá BĐS tại các tỉnh thành và tạo thêm cầu nối giữa Sacomreal với các đối tác và
khách hàng, Sacomreal đã phát hành Bản tin Bất động sản 24h (1 số/tháng) và Bảng giá
bất động sản tuần (1 số/tuần) trên phạm vi toàn quốc thông qua các chi nhánh, văn phòng
giao dịch, Hệ thống Đại lý môi giới SCRA của Sacomreal. Đây chính là những thông tin
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 14/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
hữu ích và khách quan giúp các đối tác và quý khách hàng hiểu thêm về Sacomreal và có
cơ sở giá để tham khảo hoặc chọn mua được một ngôi nhà phù hợp.
MỤC ĐÍCH VÀ KẾ HOẠCH THỰC HIỆN
Hệ thống Đại lý môi giới dịch bất động sản CSRA của Sacomreal được thành lập nhằm
mục đích thực hiện kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản theo luật kinh doanh
bất động sản năm 2007 và các quy định hiện hành của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam.

CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ CỦA SÀN
Thực hiện các dịch vụ về giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua,
môi giới bất động sản và các hoạt động chuyên ngành: tư vấn bất động sản; quảng cáo bất
động sản; đấu giá bất động sản.
Giám đốc Sàn giao dịch chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc Công ty và trước pháp
luật trong quá trình thực hiện các chức năng kinh doanh nêu trên đảm bảo kinh doanh
công khai, minh bạch thông tin bất động sản và tuân thủ theo đúng các quy định của pháp
luật hiện hành.
Đảm bảo các giao dịch, dịch vụ cung cấp tại sàn đạt tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ cao,
chuyên nghiệp mang lại lợi ích cho khách hàng và hiệu quả cho hoạt động của Công ty.
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 15/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
QUYỀN HẠN CỦA SÀN ĐỐI VỚI CÔNG TY
* Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty:
Hệ thống Sàn giao dịch bất động sản CSRA được sử dụng tư cách pháp nhân của
Sacomreal trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất
động sản. Nhân danh Công ty trong các hoạt động giới thiệu, quảng cáo, tiếp xúc và giao
dịch với khách hàng.
Tổng giám đốc công ty uỷ quyền cho Giám đốc sàn giao dịch ký xác nhận và đóng dấu
Công ty các chứng thư thẩm định giá, xác nhận giao dịch qua sàn theo đúng quy định của
pháp luật hiện hành và tự chịu trách nhiệm trước Công ty và trước pháp luật về chữ ký
xác nhận của mình.
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 16/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
TỔ CHỨC BỘ MÁY SÀN
Sàn giao dịch Bất động sản CSRA của Sacomreal được tổ chức bao gồm Giám đốc, các
Phó giám đốc và các phòng chuyên môn nghiệp vụ như sau:
* Sơ đồ tổ chức bộ máy sàn:
Giám đốc sàn do Tổng giám đốc Công ty bổ nhiệm (đã tốt nghiệp chứng chỉ quản lý sàn),
các Phó giám đốc, trưởng phó các phòng chức năng chuyên môn do Giám đốc sàn xem

xét, lựa chọn trình Tổng giám đốc Công ty bổ nhiệm.
* Nhân sự và cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn
- Phòng Tổng hợp: ( 08 người)
Trong đó: 06 người tốt nghiệp đại học ( 02 người có chứng chỉ môi giới, 02 người có
chứng chỉ định giá và 02 người có chứng chỉ quản lý sàn), 06 người tốt nghiệp đại học.
- Phòng Tư vấn Môi giới: ( 10 người)
Trong đó: 05 người tốt nghiệp đại học ( 04 người có chứng chỉ môi giới, định giá và
quản lý sàn); 05 tốt nghiệp cao đẳng)
- Phòng Thị trường: ( 12 người)
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 17/45
GIÁM ĐỐC SÀN
CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC
PHÒNG
TƯ VẤN MÔI GIỚI
BỘ PHẬN
MARKETING, QUẢNG
CÁO
PHÒNG
HÀNH CHÍNH
KẾ TOÁN
TỔNG HỢP
PHÒNG
KHAI THÁC THỊ
TRƯỜNG
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
Trong đó: 6 người tốt nghiệp đại học ( 6 người có chứng chỉ môi giới, định giá và quản
lý sàn); 6 tốt nghiệp cao đẳng)
Mức lương bình quân của các cán bộ công nhân viên trong sàn là: 5 500 000đ/tháng.
Chi phí chung cho việc quản lý hoạt động và điều hành Sàn trung bình: 345 000 000 000
đ/ tháng.

Diện tích sàn : 400 m2, được thiết kế nội thất ốp gỗ sang trọng, 01 phòng họp 50m2,
phòng giao dịch chia thành 3 phần 350m2: Phần lễ tân, phần giao dịch và phần khách
ngồi chờ tra cứu thông tin. Nơi đặt bản đồ quy hoặc đặt bản tin, bản đồ dự án và các
thông tin công khai tại Sàn.
Sàn ứng dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý hoạt động, điều hành và lưu trữ
thông tin, tất cả các máy tính được nối mạng LAN và mạng internet, hệ thống phát WIFI,
trang WEBSITE trang nhã phục vụ cho việc cập nhập, quảng cáo và lưu trữ thông tin dữ
liệu của Sàn.
QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN
Giám đốc sàn chịu sự điều hành trực tiếp của Tổng giám đốc về các công việc liên quan
đến tổ chức, thực hiện các nhiệm vụ và các hoạt động của sàn. Giám đốc sàn quyết định
các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn trong thẩm quyền và nhiệm vụ được giao của
Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc Công ty.
Các Phó giám đốc giúp việc cho giám đốc trong phạm vi công việc được phân công và
chịu trách nhiệm trước Giám đốc sàn về các công việc được giao.
Phòng Tổng hợp có trách nhiệm thực hiện các công việc có liên quan như: hành chính,
văn thư, quản trị văn phòng, quản lý trang thiết bị văn phòng, quản trị thông tin, văn bản
đi, đến, hồ sơ, tài liệu liên quan đến bất động sản, hồ sơ khách hàng, quan hệ khách hàng,
quan hệ công chúng, các cơ quan, báo chí và các hoạt động khác liên quan đến hỗ trợ quá
trình kinh doanh và cung cấp dịch vụ bất động sản.
Phòng Tư vấn Môi giới có trách nhiệm thực hiện các công việc liên quan đến quá trình
tìm kiếm thông tin khách hàng mua, bán, thuê, cho thuê; Thực hiện các giao dịch mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản Cung cấp các
dịch vụ tư vấn liên quan đến bất động sản theo yêu cầu của khách hàng.
Phòng Thị trường có trách nhiệm thực hiện các công việc như Khai thác các nguồn hàng;
Nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin về các dự án, các thông tin liên quan đến chính
sách, chế độ của nhà nước, các cơ quan quản lý trung ương và địa phương, tình hình biến
động thị trường bất động sản như cung, cầu, biến động giá bất động sản, chi phí xây
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 18/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10

dựng…;Quảng cáo bất động sản; Đấu giá BĐS; Tham gia thực hiện các hoạt động tư vấn,
môi giới.
Giám đốc sàn có trách nhiệm xây dựng, tổ chức bộ máy, phân công công việc, mô tả
chức danh công việc và các quy trình nghiệp vụ liên quan đến hoạt động của Sàn giao
dịch trình Tổng giám đốc ban hành.
CÁC VIỆC QUẢN LÝ CHÍNH CỦA SÀN
1. Thực hiện các quy định về quản lý tài chính
2. Chứng từ và lưu giữ chứng từ.
3. Quản lý doanh thu
4. Quản lý chi phí
5. Quản lý thu nhập và phân phối thu nhập
LỄ TÂN TIẾP KHÁCH QUA SÀN
1. Thu thập thông tin khách hàng và thẩm định phê duyệt thông tin.
Thông tin khách hàng do các bộ phận của công ty thu thập được trong quá trình hoạt
động kinh doanh tại sàn giao dịch, Phòng Tổng hợp có trách nhiệm ghi nhận, tổng hợp và
lưu giữ thông tin khách hàng phục vụ cho các bộ phận liên quan của sàn, của Công ty sử
dụng trong hoạt động quan hệ khách hàng của công ty.
Các thông tin cơ bản cần thu thập như sau:
- Tên khách hàng
- Giới tính
- Ngày sinh
- Số chứng minh thư, nơi cấp, ngày cấp *
- Địa chỉ: (Số nhà, đường phố, phường xã, quận huyện, tỉnh thành phố)
- Điện thoại (cố định, di động, fax *)
- Email*
- Nghề nghiệp*
- Cơ quan công tác*
- Tôn giáo*
- Sở thích*
- Các thông tin khác *

- Thông tin giao dịch
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 19/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
Các thông tin có dấu * là không bắt buộc, khi tiếp xúc khách hàng, nhân viên sàn giao
dịch cần cố gắng thu thập các thông tin này thông qua quá trình giao dịch và tiếp xúc
khách hàng.
Mục các thông tin khác có thể là các thông tin liên quan đến tiểu sử khách hàng, thói
quen tiêu dùng, các mối quan hệ của khách hàng có liên quan đến các khách hàng khác
hoặc nhân viên của công ty…
Thông tin giao dịch của khách hàng cần được cập nhật cụ thể và liên kết với hệ thống
quản lý thông tin giao dịch của sàn. Các thông tin khách hàng cần liên tục được cập nhật
và phân loại thường xuyên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của sàn và chăm sóc
khách hàng trước và sau khi giao dịch.
2. Lưu giữ, bảo mật thông tin khách hàng
Các thông tin khách hàng được lưu giữ dưới dạng file dữ liệu máy tính và có thể in ấn
đóng quyển để lưu trữ trong trường hợp cần thiết.
Thông tin khách hàng phải được giữ bí mật và quản lý theo chế độ thông tin mật. Các
nhân viên thuộc sàn không được tự ý sử dụng, cung cấp các thông tin của khách hàng
cho/vì bất cứ mục đích gì khi không được phép của Giám đốc sàn.
3. Chăm sóc khách hàng
Giám đốc sàn quyết định các chiến dịch và chính sách chăm sóc khách hàng tuỳ thuộc
vào tình hình kinh doanh.
Mọi khách hàng khi đến sàn giao dịch vì bất cứ mục đích gì cần được nhân viên lễ tân
sàn phục vụ ân cần, chu đáo.
4. Quan hệ công chúng
Hoạt động công chúng của sàn do Giám đốc xây dựng kế hoạch và trình Tổng giám đốc
công ty phê duyệt trước khi thực hiện.
Mọi hoạt động quan hệ công chúng của sàn thực hiện thống nhất theo chủ trương của
công ty và lấy danh nghĩa công ty để nâng cao thương hiệu, hình ảnh của công ty trong
hoạt động kinh doanh.

Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 20/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
THU THẬP VÀ QUẢN LÝ THÔNG TIN
1. Thu thập thông tin
Thông tin bất động sản được tổ chức thu thập thông qua các hình thức sau:
- Thu nhận trực tiếp từ các chủ đầu tư, chủ dự án có bất động sản đăng ký giao dịch
qua sàn.
- Qua các phương tiện thông tin đại chúng và các kênh thông tin khác.
Mọi thông tin thu thập được cần đảm bảo tính chính xác, trung thực và nguồn gốc rõ
ràng, có đầy đủ thông tin về đơn vị cung cấp và người thu thập thông tin.
2. Quản lý thông tin bất động sản
Thông tin bất động sản được lữu giữ trong hệ thống phần mềm, máy tính của sàn giao
dịch bất động sản và được sử dụng đúng mục đích và theo quy định tại quy chế này.
Nhân viên sàn không được sử dụng thông tin bất động sản vào mục đích cá nhân hoặc các
mục đích khác không được phép của chủ dự án, Giám đốc sàn.
Các thông tin đưa lên trang Web của sàn giao dịch bất động sản Công ty phải tuân thủ
các quy định sau:
2.1. Thông tin về hàng hoá và dịch vụ phải có thực và theo mẫu quy định. Hàng hoá bất
động sản phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất
động sản.
2.2. Phải tuân thủ các quy định của Luật Báo chí, Luật Xuất bản, Pháp lệnh Bảo vệ bí mật
của Nhà nước và các quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ và quản lý thông tin trên
Internet theo quy định tại Nghị định số 55/2001/NĐ-CP ngày 23/8/2001 của Chính phủ
về quản lý, cung cấp và sử dụng dịch vụ Internet và các văn bản hướng dẫn thi hành của
Bộ Bưu chính, Viễn thông (nay là Bộ Thông tin Truyền thông).
2.3. Nghiêm cấm việc đưa các thông tin nhằm mục đích chống lại nhà nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam; gây rối an ninh, kinh tế, trật tự, an toàn xã hội; vi phạm thuần
phong mỹ tục của dân tộc; xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân và
các vi phạm pháp luật khác.
3. Quản lý thông tin giao dịch bất động sản

- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11
Luật Kinh doanh bất động sản.
- Thông tin về loại bất động sản:
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 21/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
+ Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ
thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn ;
+ Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách
sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ;
+ Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà
xưởng, nhà máy, kho, bãi ;
+ Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất
làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có).
- Thông tin về vị trí bất động sản:
+ Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số
nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư
thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa
chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh;
+ Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị
hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ
hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư).
- Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số
tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích
sàn từng căn hộ, số phòng ;
+ Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích
sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có);
+ Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn bộ khu công
nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ô
đất ;

+ Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có).
- Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:
+ Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;
+ Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu;
+ Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình;
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 22/45
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa Bất Động Sản – Lớp K10
+ Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).
- Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử
dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ
(nếu có).
4. Chế độ báo cáo
Ngoài các báo cáo quy định theo yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh
vực, hoạt động kinh doanh bất động sản, toàn bộ tình hình hoạt động của sàn cần được tổ
chức báo cáo thường xuyên, liên tục đảm bảo cung cấp tới Giám đốc sàn, Tổng giám đốc
công ty các thông tin cần thiết phục vụ theo yêu cầu của quản lý.
Các báo cáo phải được lập theo đúng mẫu, đúng quy định về hình thức và thời gian nộp
báo cáo. Người lập báo cáo và lãnh đạo bộ phận trực tiếp chịu trách nhiệm trước Giám
đốc sàn, Tổng giám đốc Công ty về tính chính xác, trung thực của báo cáo.
Cụ thế có các báo cáo sau:
- Báo cáo tình hình hoạt động sàn giao dịch BĐS (tuần, tháng)
- Báo cáo doanh thu, chi phí, thu nhập (tháng)
- Báo cáo hoạt động của nhân viên sàn
KHEN THƯỞNG VÀ KỶ LUẬT
1. Khen thưởng
Giám đốc, Phó giám đốc, trưởng phó các phòng chuyên môn nghiệp vụ và toàn thể cán
bộ, nhân viên sàn giao dịch được hưởng các quyền lợi liên quan quy định tại Quy chế thi
đua khen thưởng và Thoả ước lao động tập thể của Công ty. Ngoài ra trong quá trình hoạt
động có các thành tích đóng góp đặc biệt quan trọng trong hoạt động của sàn, nâng cao
uy tín của sàn, có tinh thần trách nhiệm sẽ được Tổng giám đốc Công ty khen thưởng

bằng các hình thức về vật chất và tinh thần.
2. Kỷ luật
Các cán bộ, nhân viên sàn giao dịch bất động sản vi phạm đạo đức nghề nghiệp, hoạt
động trái pháp luật, vi phạm các quy định về nội dung thông tin đưa vào, lưu trữ, truyền
thông tin và cung cấp thông tin, tiết lộ thông tin khách hàng và vi phạm các quy định của
Quy chế này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị phê bình, cảnh cáo, đình chỉ
công tác hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Trường hợp
thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Môi Giới, Định Giá, Quản Lý Sàn GD BĐS Trang 23/45
i Hc Kinh T Quc Dõn Khoa Bt ng Sn Lp K10
NI DUNG HOT NG
Giao dch mua bỏn, chuyn nhng, thuờ v cho thuờ, thuờ mua bds.
Mụi gii bs
nh giỏ bds
T vn bs
Qung cỏo bds
u giỏ bs
Qun lý bt ng sn
KIN NGH XUT
1. Ưu điểm:
Sự ra đời của công ty dao dịch bất động sản đánh dấu một mốc quan trọng trong sự phát
triển thị trờng giao dịch bất động sản, các hoạt động sẽ trở lên minh bạch hơn, giúp cho
cơ quan nhà nớc quản lý đợc các hoạt động trao đổi trên thị trờng, đa ra các chủ trơng
chính sách sát với thực tế và đi vào cuộc sống.
2. Nhợc điểm:
Hoạt động của cụng ty bất động sản còn mang nặng tính hành chính, cha phải là cầu nối
giữa các bên tham gia thị trờng, không có khả năng làm chủ thị trờng, cha thể hiện rõ vai
trò và vị thế của công ty giao dịch bất động sản, đây không chỉ là trách nhiệm của công ty
mà còn phụ thuộc rất lớn và cơ chế chính sánh của Nhà nớc giúp phát triển thị trờng đúng
nghĩa.

3 Đề xuất:
Qua nhiều năm công tác tôi nhận thấy m i quan hệ hữu cơ gi a thị tr ờng tài chính tiền tệ
và thị trờng bất động sản là mối quan hệ mật thiết, không tách rời chúng có tác động bổ
trợ nhau. Sự suy giảm của bất kì thị trờng nào cũng có tác động xấu tới thị trờng còn lại.
Dựa vài các quan điểm thị trờng kết hợp với kinh nghiệm của bản thân tôi xin mạnh dạn
đề duyệt sau:
Chứng khoán hóa các dự án bất động sản đang đợc coi là một giải pháp huy động vốn
hữu hiệu cho các công trình.
Trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần giải quyết ngay và tức thì bài toán vốn cho vay
hoạt đông kinh doanh bất động sản, đa hoạt động kinh doanh bất động sản vào thị trờng
vốn thứ cấp, dới sự quản lý của nhà nớc.
Theo tôi, ngoài các vấn đề bất cập về trờng pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nơc,
tác động của các thị trờng vàng, chứng khoán thì vấn đề vốn đang đ ợc xem là bài toán
khó nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Ước tính, số
vốn đầu t vào bất động sản ở nớc ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng.
Có nhiều dự án, tỉ lệ vay lên đến 70 - 80% tổng vốn đầu t, với thời hạn 10 15 năm.
Chẳng hạn, tổng d nợ cho vay vào lĩnh vực bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh lên
tới trên 29.000 tỷ đồng, chiếm 15% tổng d nợ, tại Hà Nội là trên 9.000 tỷ đồng, chiếm
Mụi Gii, nh Giỏ, Qun Lý Sn GD BS Trang 24/45
i Hc Kinh T Quc Dõn Khoa Bt ng Sn Lp K10
10% tổng d nợ. Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu lại đang có xu hớng tăng lên theo d nợ cho vay
đầu t bất động sản của các ngân hàng.
Trớc tình trạng trên, sau một thời gian mở cửa cho vay bất động sản thì hiên nay các
ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu t kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, tốc độ tăng trởng cho vay đầu t bất động sản của hệ thống ngân hàng đã giảm từ
25% năm 2005, xuống còn 9% vào năm 2006 và khoảng 6 7% vào năm 2007.
Bốn giải pháp
Nh vậy có thể thấy, việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang ngày một

khó khăn hơn. Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản, trong điều kiện thị trờng bất đống s n
đang có nhiều biến động nh hiện nay, các giải pháp huy động vốn cho đầu t kinh doanh
bất động sản cần đợc thực hiện theo các hớng sau:
Thứ nhất, tháo gỡ vớng mắc của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản.
Trong bối cảnh thị trờng tài chính ở nớc ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh
cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. tuy nhiên, vốn để
việc huy động các kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cờng huy động vốn trung và dài
hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và
dài hạn.
Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lợng các kênh thông tin về thị trờng bất
động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá vê khả năng chi trả
của các chủ đầu t.
Hiện nay, Luật Đất đai cha có quy định việc sử lý giá trị quyền sử dụng đất thuế chấp để
thu hồi nợ, cha có quy nh về căn cứ để xác định giá trị tài sản là quyển sử dụng đất của
các doanh nghiệp Nhà nớc đợc giao đất trớc đõy nay chuyển sang thuê đã khiến nhiều
doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống
pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay
đầu t, kinh doanh vào bất động sản.
Thứ hai, cần chứng khoán hóa các dự án đầu t kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, lợng tiền nhàn rỗi trong dân rất lớn nhng việc thu hút đầu t vào thị trờng bất
động sản vẫn còn hạn chế . Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi
vốn nhàn rỗi của ngời dân thờng lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào đợc. Do đó, giải
pháp đợc xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao
chứng khoán hóa đợc các dự án bất động sản.
Chng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu t
chứng khoán và đầu t bất động sản, đợc đảm bảo bằng giá trị bất động sản này, nhng
không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu chứng khoán.
Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), hiện nay, nhiều chuyên gia kinh tế đang đề
xuất việc phát hành chứng chỉ bất động sản nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu t

thực hiện dự án nhà ở có đợc công cụ huy động, đồng thời tạo thêm kênh đầu t mới cho
các tầng lớp dân c.
Chứng chỉ bất động sản sẽ đợc chuyển nhợng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân
hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn
thành dự án, toàn bộ bất động sán số đợc đa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu t theo
tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.
Việc phát hành chứng chỉ bất động sản là khả thi và có nhiều u điểm hơn so với việc phát
hành trái phiếu công trình . Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm
nguồn vốn từ xã hội, nhất là từ các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trờng
bất động sản.
Mụi Gii, nh Giỏ, Qun Lý Sn GD BS Trang 25/45