TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) TS NguyễnQuang Tuyến Đại học Luật Hà Nội

VIỆN QUẢN LÝ ĐÀO TẠO ESC VIỆT NAM
www.daotaonghiepvu.edu.vn
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN (BĐS)

TS. NguyễnQuang Tuyến Đại học Luật Hà Nội


I. GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MÔI
GIỚI BĐS
1. Sự cần thiết ra đời dịch vụ kinh doanh môi giới BĐS
- BĐS cố định về vị trí, khơng di dời được và mang tinh cá
biệt trong khi nhu cầu về cầu BĐS của khách hàng rất phong
phú. Họ khơng có thời gian và điều kiện để đi xem tất cả các
BĐS. Vì vậy, phải có nhà mơi giới thay họ làm việc này
- Kinh doanh BĐS là công việc phức tạp địi hỏi có nhà mơi
giới tư vấn, tìm hiểu các BĐS thích hợp
- Thị trường BĐS hình thành địi hỏi phải có các nghề mang
tính chun nghiệp trong đó có mơi giới BĐS
- Hiện nay ở nước ta có hàng trăm các trung tâm môi giới
BĐS hoạt động tư phát gây thiệt hại quyền lợi cho người
dân, vì vậy xã hội (XH) địi hỏi phải có nghề mơi giới
chun nghiệp


2. Các điều kiện để xuất hiện hoạt động môi
giới BĐS
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên (bên cung và
bên cầu về BĐS)
- Các bên không thể giải quyết được cơng viêc
của mình hay giải quyết khơng có hiệu quả

- Tồn tại người thứ 3 là nhà môi giới BĐS có đủ
năng lực, điều kiện để giải quyết các công việc liên
quan đến các bên


3. Khái niệm môi giới BĐS
a. Khái niệm môi giới BĐS
- Môi giới BĐS là thực hiện công việc cho
những người khác mà đối tượng là những
quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết
quả của những hoạt động này là việc thực hiện
những yêu cầu của khách hàng như HĐ bán,
trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi
giới


3. Khái niệm môi giới BĐS
b. Bản chất của hoạt động môi giới BĐS
- Hoạt động môi giới BĐS là một ngành nghề KD
(i) Nhà môi giới được đào tạo bài bản, có đủ kiến thức
chun mơn
(ii) Nhà mơi giới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới
BĐS
(iii) Nhà môi giới hoạt động có giấy phép KD
(iv) Hoạt động mơi giới BĐS nhằm mục đích thu lợi
nhuận
- Hoạt động mơi giới BĐS là sự kết nối, tích hợp các bên
để tạo lập môi thương vụ BĐS

4. Vai trị của mơi giới BĐS trong thị trường
BĐS
- Mơi giới BĐS góp phần hỗ trợ, thúc đẩy
sự phát triển thị trường BĐS
- Mơi giới BĐS góp phần cung cấp dịch vụ
của thị trường BĐS
- Mơi giới BĐS góp phần bảo vệ quyền lợi
của các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS và người
dân


5. Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS
- Hoạt đông môi giới BĐS phải tuân thủ PL
- Hoạt động môi giới BĐS phải dựa trên sự công bằng, minh
bạch về thông tin
- Hoạt động môi giới BĐS phải lấy lợi ích của khách hàng
làm định hướng; bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng;
bảo đảm hài hịa lợi ích giữa khách hàng với lợi ích của nhà
mơi giới
- Hoạt động môi giới BĐS phải được thực hiện dựa trên nền
tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý
thức, trách nhiệm cao nhất
- Hoạt động môi giới BĐS phải coi đạo đức nghề nghiệp là
“sợi chỉ đỏ” xun suốt tồn bộ q trình tác nghiệp


II. ĐIỀU KIỆN KD DỊCH VỤ MÔI GIỚI VÀ YÊU
CẦU CHUYÊN MÔN CỦA NHÀ MÔI GIỚI BĐS
1. Điều kiện KD dịch vụ môi giới BĐS
- Tổ chức, cá nhân KD dịch vụ môi giới BĐS

phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX và đăng ký
KD dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của PL
- Tổ chức, cá nhân KD dịch vụ mơi giới BĐS
phải ít nhất 1 người của tổ chức có chứng chỉ mơi
giới BĐS
- Cá nhân KD dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải
đăng ký KD theo quy định của PL và có chứng chỉ
mơi giới BĐS


2. Các yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới
BĐS
- Tuân thủ các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp
- Không ngừng học hỏi, trau dồi kiến thức, năng
lực và trình độc hun mơn
- Có hiểu biết sâu rộng các lĩnh vực PL, xây
dựng, kiến trúc quy hoạch, phong thủy, tâm lý, XH,
lịch sử, địa lý, chính trị, KT v.v
- Thái độ làm việc chuyên nghiệp, nhiệt tình, ý
thức trách nhiệm cao, thật thà trung thực
- Có kỹ năng giao tiếp, đàm phán, giải quyết các
vấn đề liên quan đến thương vụ môi giới


3.Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển
của nghề môi giới BĐS
- Những tác động đến cầu BĐS của XH
(i) Chu kỳ phát triển KT
(ii) Sự thay đổi về cầu BĐS
- Sức cung của BĐS

(i) Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ
tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác
nhau
(ii) Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát
trong XD
(iii) Cung BĐS còn phụ thuộc vào chính sách XH
của NN và tính năng động của thị trường tài chính


3.Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển
của nghề môi giới BĐS
- Chuyển đổi cơ cấu KT
(i) Chuyển đổi cơ cấu KT trong nước
(ii) Chuyển đổi cơ cấu KT trên bình diện
quốc tế
- Khả năng tài chính
- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường
BĐS
- Môi giới BĐS và công nghệ thông tin


III. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI VỀ MƠI GIỚI BĐS
1. Nghề mơi giới BĐS tại Thụy Điển
- Năm 1984, bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành
nghề cho các nhà môi giới
Điều kiện để được hành nghề môi giới BĐS
(i) Tốt nghiệp phổ thông trung học
(ii) Nộp 1 khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 U SD)

(iii) Quyết định cho phép hành nghề của CQ có
thẩm quyền (trung tâm đăng ký hành nghề của chính
quyền cấp tỉnh)


1. Nghề môi giới BĐS tại Thụy Điển
- Năm 1995, điều chỉnh, sửa đổi Luật về môi giới
BĐS tập trung vào các lĩnh vực:
(i) Những điều kiện bắt buộc để đăng ký hành
nghề
(ii) Kiếm tra và theo dõi việc thực hiện nghề
nghiệp của những người đã đăng ký
(iii) Vai trò của nhà môi giới với các bên khách
hàng
(iv) Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với luật
lệ của EU


1. Nghề môi giới BĐS tại Thụy Điển
Những sửa đổi cơ bản của Luật về môi giới BĐS bao gồm:
- Xác định nhà môi giới là chuyên gia hoạt động độc lập
- Hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp
- Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho 1
bên khách hàng
- Cấm mua BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực
hiện thương vụ cho khách hàng
- Cấm kinh doanh BĐS và những hoạt động khác làm ảnh
hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trị của việc mơi giới
- Những u cầu đối với các BĐS trong nước cũng có giá trị
đối với các BĐS ở nước ngồi

- Thực hiện mơi giới BĐS mà khơng đăng ký thì bị coi là tội
phạm
- Các vụ tranh chấp với khách hàng sẽ được giải quyết tại
phòng BV quyền lợi khách hàng


2. Nghề môi giới BĐS tại Ba Lan
- Lĩnh vực BĐS hình thành ở Ba Lan khoảng 15 năm
nay
- Năm 1994, bắt đầu thực hiện việc đào tạo môi giới
BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường BĐS
- Để có chứng chỉ hành nghề mơi giới chun nghiệp,
thí sinh phải thực tập 6 tháng tại các công ty BĐS và
phải trực tiếp tiến hành hoạt động môi giới BĐS (ít
nhất là 15 BĐS)
Sau đó, thí sinh phải trải qua kỳ thi quốc gia do HĐ
giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên
nghiệp tổ chức theo 2 hình thức: thi viết và vấn đáp


2. Nghề môi giới BĐS tại Ba Lan
Để được tham dự kỳ thi này, thí sinh phải có các
điều kiện sau:
(i) Tốt nghiệp đại học
(ii) Có chứng chỉ tốt nghiệp các khóa đào tạo sau
ĐH hoặc chuyên ngành về nhà, đất và phát triển đơ
thị
Hiện Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội các nhà môi
giới BĐS tại 16 tỉnh. Các hiệp hội này được tập hợp
trong 1 tổ chức có tên gọi Liên hiệp các Hiệp hội môi

giới BĐS


2. Nghề môi giới BĐS tại Ba Lan

Việc được cấp chứng chỉ là bước đầu tiên
trên con đường hoạt động mơi giới chun
nghiệp. Các Hiệp hội khuyến khích hội viên
tham gia các khóa đào tạo nâng cao nghiệp vụ


3. Nghề môi giới ở Thượng Hải (Trung Quốc)
Nghề môi giới ở Thượng Hải được đào tạo bài bản; cụ
thể:
- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại Thượng
Hải, trình độ văn hóa tốt nghiệp phổ thơng trung học
và trải qua lớp đào tạo của Cục quản lý nhà, đất thành
phố được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề
mơi giới thì được hoạt động mơi giới BĐS
- Người đã tham dự lớp tập huấn mà sau 2 năm không
được cấp chứng chỉ hoặc sau 2 năm kể từ khi được
cấp chứng chỉ mà không hoạt động mơi giới hoặc tự
hành nghề thì bị buộc phải thi sát hạch lại


3. Nghề môi giới ở Thượng Hải (Trung Quốc)
- Cứ 2 năm, người hoạt động môi giới BĐS
phải qua kỳ kiểm tra sát hạch lại. Nếu ai khơng
đủ trình độ sẽ không được tiếp tục hành nghề
môi giới.

Việc sát hạch do cơ quan quản lý giao dịch
BĐS cấp quận thực hiện dưới sự chỉ đạo thống
nhất của Cục quản lý nhà, đất thành phố.


IV. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG
MÔI GIỚI BĐS
1. Trung thành
2. Phục tùng và tuân thủ
3. Rõ ràng
4. Thận trọng, cẩn thận
5. Cần cù, siêng năng
6. Có tính tốn


CẢM ƠN SỰ CHÚ Ý THEO DÕI
CỦA CÁC BẠN!