hoàn thiện công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh bắc ninh từ nay đến năm 2010

Lời nói đầu
I- Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia trên thế giới,
là điều kiện tồn tại, phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất.
Trong quá trình sản xuất , đất đai là một yếu tố đầu vào không thể thiếu.
Tuy nhiên, đặc điểm của đất đai là một nguồn lực khan hiếm có nguồn cung
không thể mở rộng đợc. Do đó, vấn đề sử dụng đất đai nh thế nào cho có hiệu
quả cao nhất, phân bổ đất đai vào đợc những phơng án sử dụng đất mang lại
lợi ích ròng lớn nhất cho xã hội là một vấn đề đợc đặt ra cho tất cả các nớc.
Ngoài ra, việc bố trí đất đai còn có tính lâu dài. Do đó, những sai lầm trong
phân bổ nguồn lực này sẽ để lại những hậu quả dai dẳng mà nhiều năm sau
mới có thể khắc phục đợc, với những tốn phí của cải vật chất của xã hội không
nhỏ. Bên cạnh việc cải tạo, sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả là những tác
động huỷ hoại đất làm ảnh hởng đến môi trờng sống. Do đó, yêu cầu quản lý
chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý để phát huy tác dụng tích cực và làm giảm
những tác động tiêu cực đến đất đai trở nên hết sức cần thiết.
Bắc Ninh là một tỉnh mới đợc tái lập năm 1997, nên trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc, đi kèm với nó là xu hớng đô thị
hoá đang diễn ra mạnh mẽ làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu
nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến
trúc, xây dựng từ hình thức nông thôn ra thành thị. Quá trình đô thị hoá đặt ra
nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng, chuyển đổi một phần đất nông
nghiệp sang xây dựng mới hoặc mở rộng đô thị. Hiện nay, một trong những
vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và phát triển đô thị là vấn đề sử dụng quỹ
đất cho xây dựng các công trình đô thị nh thế nào cho phù hợp với sự phát
triển chung của đất nớc.
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ơng Đảng (khoá IX)
khẳng định: Công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay còn nhiều hạn chế,
yếu kém và nhiều vấn đề bức xúc. Tiềm năng đất đai cha đợc phát huy tốt; đất
đai cha đợc chuyển dịch hợp lý, hiệu quả sử dụng còn thấp. Đất sản xuất nông
nghiệp còn manh mún; rừng tiếp tục bị tàn phá, diện tích đất trống đồi núi

trọc, đất bị xói mòn còn lớn. Việc sử dụng đất của nhiều khu công nghiệp,
doanh nghiệp, cơ quan còn lãng phí. Vì vậy, đòi hỏi của công tác quản lý và
sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ là hết sức khó khăn và cần
đợc đẩy mạnh hơn nữa, đối với toàn quốc nói chung và tỉnh Bắc Ninh nói
riêng. Từ đó, tôi chọn đề tài sau làm luận văn tốt nghiệp:
Hoàn thiện công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thị hoá ở
tỉnh Bắc Ninh từ nay đến năm 2010.
1
Với khả năng và thời gian có hạn nên luận văn không tránh khỏi những
sai sót và hạn chế. Tôi rất mong nhận đợc sự đóng góp chân thành từ phía các
thầy cô giáo và các bạn để luận văn đợc hoàn thiện hơn.
II- Mục tiêu nghiên cứu
Qua đề tài này, tôi muốn tìm hiểu, đánh giá công tác quản lý và sử dụng
đất đai ở tỉnh Bắc Ninh trong quá trình đô thị hoá đang diễn ra, từ đó chỉ ra
những tồn tại trong công tác này ở tỉnh. Luận văn cũng hy vọng đa ra đợc một
số kiến nghị và giải pháp có giá trị, góp phần hoàn thiện công tác này tại tỉnh
nhà.
III- Phạm vi nghiên cứu
Công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay ở tỉnh Bắc Ninh nói riêng và
của cả nớc nói chung còn rất nhiều bất cập cần đợc giải quyết. Nhng do trình độ
và thời gian nghiên cứu có hạn, nên không thể đánh giá đợc tất cả các lĩnh vực có
liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay. Vì vậy, trong đề tài
này tôi chỉ xin đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất đai trong quá trình đô thị
hoá ở tỉnh Bắc Ninh, những thành tựu đạt đợc và hạn chế còn tồn tại. Từ đó đa ra
một số biện pháp và kiến nghị đối với công tác này.
IV- Phơng pháp nghiên cứu
Phơng pháp nghiên cứu của đề tài chủ yếu tập trung vào phơng pháp
thống kê mô tả, so sánh. Đề tài đứng trên giả thiết cho rằng, cùng với quá
trình đô thị hoá nhanh chóng của Bắc Ninh kể từ sau khi tách tỉnh đến nay,
cùng với áp lực đô thị hoá của các tỉnh lân cận, quá trình sử dụng đất đai ở

tỉnh đã có những biến động gay gắt mà công tác quản lý đất đai cha theo kịp.
Do đó, còn gây ra nhiều lãng phí, tiêu cực trong công tác này. Bằng cách chỉ
ra những điểm yếu trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, đề tài sẽ đề xuất
những kiến nghị cụ thể để hoàn thiện công tác này trong thời gian tới.
V- Kết cấu: Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, luận văn gồm 3 phần sau:
Ch ơng I. vai trò của đất đai đối với sự phát triển đô thị và sự
cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý và sử dụng
đất đai trong quá trình đô thị hoá
Ch ơng II . Thực trạng về công tác quản lý và sử dụng đất đai
trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc Ninh giai đoạn
1997- 2000
Ch ơng III: Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý và sử
dụng đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc
Ninh từ nay đến năm 2010
2
Chơng I
Vai trò của đất đai đối với sự phát triển
đô thị và sự cần thiết phải tăng cờng
công tác quản lý và sử dụng đất đai
trong quá trình đô thị hoá
I- Khái quát chung về đất đai trong quá trình đô thị hoá
1. Khái niệm và đặc điểm của đô thị hoá
1.1. Khái niệm
Đô thị hoá chứa đựng nhiều hiện tợng và biểu hiện dới nhiều hình thức
khác nhau. Vì vậy, đô thị hoá đợc tiếp cận từ nhiều góc độ:
Theo quan điểm vùng: Đô thị hoá là quá trình hình thành, phát triển các
hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị, mở rộng các thành phố gắn liền
với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của mỗi nớc. Nói đô thị hoá cũng
có nghĩa là quá trình biến các khu vực nông thôn thành đô thị, biến các vùng
vốn dĩ là nghèo nàn, lạc hậu thành những vùng có mật độ dân c đông đúc, có

các hoạt động kinh tế xã hội phong phú, dồi dào, có đời sống tinh thần và vật
chất cao và phong phú hơn nhiều so với các vùng lân cận.
Theo quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hoá là quá trình biến đổi về
phân bố các lực lợng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân c những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các điểm đô thị hiện
có theo chiều sâu.
Đô thị hoá là quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức đô thị của
các nhóm dân c. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiện tác động đến đô
thị hoá cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiện mới mà biểu
hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân c, cơ cấu lao động, cơ cấu thành phần
kinh tế.
1.2. Các loại hình đô thị hoá.
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô
thị và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ Do vậy đô thị hoá gắn liền với sự phát triển kinh tế- xã hội.
Đô thị hoá nông thôn là xu hớng bền vững có tính quy luật, là quá
trình phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành thị cho nông thôn.
Thực chất đó là quá trình tăng trởng đô thị.
Đô thị hoá ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi thành
phố do kết quả phát triển công nghiệp, kết cấu hạ tầng kỹ thuật tạo ra cụm
đô thị, liên đô thị, góp phần đẩy nhanh đô thị hoá nông thôn.
Đô thị hoá giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân c đô
thị và do dân c từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn, dẫn đến tình
3
trạng thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trờng, giảm chất lợng cuộc
sống
Tóm lại, đô thị hoá là quá trình biến đổi và phân bố các lực lợng sản
xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân c, hình thành, phát triển các
hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện
có theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy

mô dân số.
1.3. Đặc điểm của đô thị hoá
Đô thị hoá mang tính xã hội và lịch sử: Thể hiện ở sự phát triển về quy
mô, số lợng, nâng cao vai trò của đô thị trong khu vực và hình thành các
chùm đô thị.
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế xã hội : Đô thị
hoá thể hiện ở quá trình mở rộng quy mô đô thị gắn với sự phát triển các
khu công nghiệp, khu chế xuất, hình thành các trùm đô thị, các vùng kinh
tế động lực từ đó tạo ra các trung tâm văn hoá phát triển theo. Sự thay đổi
này kéo theo một loạt các vấn đề có liên quan đến truyền thống văn hoá của
dân c trong vùng và một loạt các tình trạng đợc gọi là mặt trái của đô thị
hoá nh: dân số gia tăng tại các đô thị trật hẹp, các tệ nạn xã hội ngày một
tăng nhanh, tình trạng thất nghiệp tăng lên nhanh chóng
2. Đặc điểm, phân loại và vai trò của đất đai
2.1. Đặc điểm của đất đai
2.1.1. Đất đai có tính khan hiếm
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có giới hạn trên phạm vi
toàn cầu và từng quốc gia, có vị trí cố định không thể di chuyển đợc. Hơn nữa,
đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất. Tính cố định không thể di
chuyển đợc của đất đai, đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo
không gian gắn liền với đất đai chịu chi phối bởi các yếu tố nh: Nguồn gốc
hình thành, khí hậu sinh thái, với những tác động khác của thiên nhiên. Vị trí
của đất đai có ý nghĩa về mặt kinh tế trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Những đất đai ở gần đô thị, gần đờng giao thông, các khu dân c đợc khai thác
triệt để hơn nhiều so với đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh, do đó có giá trị
lớn hơn.
2.1.2. Chất lợng đất đai có khả năng bồi dỡng và tái tạo đợc
Chất lợng đất đai đợc biểu hiện qua độ phì của đất, độ phì là một đặc trng
về chất gắn liền với đất, thể hiện ở khả năng cung cấp thức ăn, nớc cho cây
trồng trong quá trình sinh trởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của

đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác
động của con ngời. Khác với các hàng hoá thông thờng khác, trong quá trình sử
dụng giá trị của nó sẽ giảm dần đi và qua một thời gian sử dụng nhất định nó sẽ
hỏng. Nhng trong đất đai, độ phì của đất trong quá trình khai thác, sử dụng
4
không những không mất đi mà nếu biết bồi dỡng, nó còn có khả năng tái tạo tăng
lên tốt hơn trớc. Do đó, đất đai có khả năng tái tạo đợc và có khả năng tạo ra khối
lợng lơng thực lớn hơn số lợng đủ để duy trì sự sống của ngời lao động.
2.1.3. Đất đai là một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành t liệu sản xuất
không thể thiếu đợc. Tác động của con ngời vào đất đai thông qua hoạt động
sản xuất đa dạng, với nhiều vẻ khác nhau trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai
thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác
động ấy của con ngời làm cho đất đai vốn dĩ là sản phẩm của tự nhiên trở
thành sản phẩm của lao động. Con ngời không tạo ra đợc đất đai nhng bằng
lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) mà cải thiện đất đai,
làm cho đất từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lợng ruộng đất.
Trong nền kinh tế thị trờng, đất đai trở thành đối tợng của sự trao đổi,
mua bán, chuyển nhợng và hình thành thị trờng đất đai. Thị trờng quyền sử
dụng đất, dùng cơ chế thị trờng để điều tiết việc sử dụng đất là một nội dung
trong công tác quản lý việc sử dụng đất đai. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta
đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập đợc vốn đất nh ngày nay. Nh vậy,
đất đai luôn gắn với sự tồn tại và phát triển của con ngời, cần đợc gìn giữ và
quản lý tốt.
2.2. Phân loại đất đai
Theo luật đất đai năm 1993 của Nhà nớc ta quy định, đất đai đợc chia thành 6
loại chủ yếu sau
2.2.1. Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp
nh trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về

nông nghiệp.
2.2.2. Đất lâm nghiệp
Đất lâm nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất
lâm nghiệp gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng hoặc đất để sử
dụng vào mục đích lâm nghiệp nh trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục
hồi tự nhiên, nuôi dỡng làm giầu rừng, nghiên cứu thí nghiệm lâm nghiệp.
2.2.3. Đất khu dân c nông thôn
Đất khu dân c nông thôn là đất đợc xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở
và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn. Đất ở của mỗi hộ gia
đình nông thôn bao gồm đất làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống
của gia đình.
2.2.4. Đất đô thị
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đợc sử dụng để xây
dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở
5
hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích
khác.
2.2.5. Đất chuyên dùng
Đất chuyên dùng là đất đợc xác định sử dụng vào mục đích không phải là
nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở bao gồm: đất xây dựng các chơng trình công
nghệ, khoa học, kỹ thuật, hệ thống giao thông, thuỷ lợi, đê điều, văn hoá, xã hội,
y tế, giáo dục, thể dục thể thao, dịch vụ, đất sử dụng cho nhu cầu quốc phòng an
ninh, đất dùng thăm dò, khai thác khoáng sản, đá, cát, đất làm muối, đất làm đồ
gốm, gạch, ngói và các vật liệu xây dựng khác, di tích lịch sử, văn hoá, danh lam
thắng cảnh, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nớc sử dụng vào mục đích
không phải là nông nghiệp.
2.2.6. Đất cha sử dụng
Đất cha sử dụng là đất cha có đủ điều kiện hoặc cha đợc xác định để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp, cha
xác định là đất khu dân c nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nớc cha giao

cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng lâu dài ổn định.
2.3. Vai trò của đất đai
2.3.1. Đối với sự phát triển kinh tế xã hội
Đất đai đối với các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nh là
một t liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai có những vị trí, vai trò khác nhau.
Đối với ngành công nghiệp (trừ công nghiệp khai khoáng), đất đai làm
nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng các ngành công nghiệp đòi hỏi sự
mở rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên, các công trình dân c
phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị làm tăng số lợng diện
tích đất đai cho yêu cầu này.
Trong nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng
đầu của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao
động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con
ngời vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng
trong nông nghiệp đợc gọi là ruộng đất, là t liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt
không thể thay thế đợc, nó vừa là đối tợng lao động, vừa là t liệu lao động.
Quá trình sản xuất nông nghiệp là quá trình khai thác, sử dụng đất, bởi vậy đất
đai không thể thiếu trong hoạt động sản xuất nông nghiệp.
Đất đai đối với các vấn đề xã hội
Đất đai là phần quan trọng trong bề mặt của vỏ trái đất, là môi trờng mà
các loài vật cùng nhau sinh sống và phát triển. Lịch sử phát triển của loài ngời
cùng gắn liền với đất đai, với ý nghĩa đất đai là nơi sinh sống của các dân tộc,
6
là nơi các thế hệ nối tiếp nhau gìn giữ và sáng tạo ra các giá trị văn hoá. Đất
đai là sản phẩm của tự nhiên có trớc lao động và cùng với quá trình lịch sử
phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động, đất đai- lãnh
thổ thiêng liêng của dân tộc. Đất khu dân c nông thôn Việt Nam chúng ta

ngày nay, là kết quả công sức lao động, chiến đấu hàng ngàn thế hệ ngời Việt
Nam trải qua mấy nghìn năm lịch sử dựng nớc và giữ nớc. Từ sau Cách mạng
tháng 8 đến nay, các chính sách quản lý đất đai đợc Nhà nớc ban hành phù
hợp với từng thời kỳ cách mạng, là một trong nguồn lực đa đất nớc ta từ thắng
lợi này đến thắng lợi khác.
Đất đai đảm bảo cung cấp lơng thực thực phẩm:
Đất đai là t liệu sản xuất đặc biệt, cùng với lao động sản sinh ra của cải
vật chất nuôi sống con ngời. Dù sản xuất công nghiệp và dịch vụ có phát triển
đến đâu cũng phải đảm bảo an toàn lơng thực thực phẩm. Dân số tăng nhanh,
lao động chuyển dần sang phi nông nghiệp, nông sản trở thành hàng hoá nên
yêu cầu lơng thực hàng hoá là rất lớn. Vì vậy, đất đai là một yêu cầu không
thể thiếu trong đời sống vật chất của con ngời.
Đất đai đảm bảo môi trờng sống:
Mọi hoạt động của con ngời trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đều có
liên quan tác động trực tiếp hay gián tiếp đến môi trờng sống làm trong sạch
hoặc gây ô nhiễm môi trờng. Do đó, phải tính đến các yếu tố kinh tế xã hội có
quan hệ tới môi trờng sống, kể cả ở tầm vĩ mô và vi mô để phát huy đợc những
mặt tích cực và hạn chế những tác động tiêu cực.
2.3.2. Đất đai đối với quá trình đô thị hoá
Đất đai là yêu cầu đầu tiên và cấp thiết đối với quá trình đô thị hoá đợc
thể hiện ở chỗ: Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô
thị, đó cũng là quá trình tập trung dân số vào các đô thị. Quá trình đô thị hoá
gắn liền với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc, làm biến đổi sâu
sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ
cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành
thị. Nh vậy, đô thị hoá hoá là hình thức mở rộng diên tích và quy mô của đô
thị trên cơ sở sáp nhập nhập các điểm dân c nông thôn hoặc sử dụng một diện
tích đất nông nghiệp cho xây dựng mới hoặc mở rộng đô thị, nên cần phải sử
dụng đất đai tiết kiệm trong quá trình này, tránh tình trạng sử dụng sai mục
đích sẽ không có biện pháp khắc phục hiệu quả.

Đất đô thị là phần diện tích đất có vai trò quan trọng đối với sự mở rộng
quy mô đô thị, đất đai đô thị có giới hạn đợc sử dụng để xây dựng các công
trình đô thị nh nhà ở, trụ sở cơ quan hành chính- kinh tế, các tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị xã hội, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật đô thị nh đờng giao thông, mạng lới điện chiếu sáng, lới điện sinh hoạt,
điện sản xuất thông tin liên lạc, hệ thống cấp thoát nớc, phục vụ các nhu cầu
lợi ích, công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích sử dụng khác. Chính
7
vì vậy, việc tăng cờng công tác quản lý và sử dụng đất đai là yêu cầu cấp thiết
của các cấp các ngành trong từng tỉnh nói riêng và cả nớc nói chung.
3. Những yếu tố tác động đến quản lý đất đai ở đô thị trong quá trình
đô thị hoá
3.1. Đất đai đợc sử dụng theo quy hoạch và kế hoạch của nhà nớc
Hiến pháp và Luật Đất đai năm 1993 khẳng định: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, nhà nớc thống nhất quản lý về đất đai theo quy hoạch và kế hoạch.
Trong đó:
Quy hoạch đất đai là việc Nhà nớc bố trí, sắp xếp các loại đất đai cho các
đối tợng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng khoảng thời gian
nhất định với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lợc phát triển kinh tế- xã hội
của đất nớc và cho phép sử dụng hợp lý và có hiệu quả các yếu tố đất đai.
Kế hoạch về đất đai là việc xác định các phơng hớng, mục tiêu, các chỉ
tiêu về sử dụng đất đai cũng nh các biện phsản phẩm cần thiết để đạt đợc các
mục tiêu đó một cách có hiệu quả nhất.
Quy hoạch và kế hoạch đất đai là công cụ quản lý quan trọng và không
thể thiếu đợc trong công tác quản lý đất đai nhằm thể hiện ý đồ, mục tiêu và
biện pháp của Nhà nớc đảm bảo quyền lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất
về đất đai của Nhà nớc. Với việc quy định của thể trong những đạo luật cơ bản
nhất về quyền sở hữu tối cao đối với đất đai thuộc về nhân dân, việc khai thác,
sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ yêu cầu phát triển đất nớc sẽ thuận lợi hơn
rất nhiều. Đô thị hoá là sự mở rộng diện tích và quy mô của đô thị, vì vậy đặt

ra một yêu cầu hết sức cần thiết là việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sao
cho hợp lý và đem lại hiệu quả cao khi sử dụng.
Quy hoạch và đặt ra kế hoạch sử dụng đất nhằm mục đích sử dụng đất
đai theo đúng định hớng đã đặt ra để tránh tình trạng phát triển nhanh các
thành phần kinh tế gây áp lực đối với đất đai.
3.2. Sự gia tăng giá đất trong quá trình đô thị hoá
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn chế về số lợng và không có khả năng
tái sinh. Từ năm 1975 đến nay, việc đầu t cải tạo và xây dựng hạ tầng kỹ thuật
đô thị và hạ tầng xã hội đều sử dụng ngân sách nhà nớc. Chính nhờ sự đầu t
này mà đất đô thị ngày càng có giá trị. Giá đất đô thị cao hơn đất nông thôn,
miền núi là vì đất đai có những đặc trng cơ bản khiến nó không giống với bất
kỳ một loại t liệu sản xuất nào. Chẳng hạn, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn
chế về số lợng và không có khả năng tái sinh; đất đai có vị trí cố định trong
không gian và không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con ngời. Giá
trị của đất đợc qui định bởi các điều kiện cơ sở hạ tầng, các tiện nghi khác đợc
bố trí trên mảnh đất đó. Vì thế, với hệ thống cơ sơ hạ tầng tốt hơn, tiện lợi hơn
đất đai nông thôn, đất đô thị tăng giá trở thành điều hiển nhiên. Đất đô thị
hiện nay có giá nh một hàng hoá đặc biệt trong quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng và mạnh mẽ nh hiện nay. Nhng kèm theo đó là hàng loạt các vấn
8
đề khác sẽ nảy sinh nh đầu cơ, tích trữ đất đai, mua bán trao tay, chuyển đổi
mục đích sử dụng bất hợp pháp, nếu không có sự quản lý chặt chẽ thì sẽ làm
thất thoát nguồn lực đặc biệt này của quốc gia.
Đô thị hoá diễn ra thì việc sử dụng đất phải đợc thực hiện theo quy hoạch
và kế hoạch của nhà nớc. Hiện nay vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và
phát triển đô thị ở nớc ta là vấn đề quỹ đất cho xây dựng các công trình đô thị,
liên quan đến vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng. Chính vì thế, chính phủ
đã định khung giá các loại đất, các tỉnh thành phố đã có quy định về khung
giá đất cụ thể, nhng ngời sử dụng đất vẫn không thoả mãn với giá mà nhà nớc
quy định mà tự đẩy giá đất lên cao hơn giá trị thực sự của nó trớc kia. Điều

này kiến cho công tác giải phóng mặt bằng của Nhà nớc gặp nhiều khó khăn.
3.3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, đó cũng
là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, tạo ra sự hình thành nhanh chóng
các điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân.
Quá trình đô thị hoá gắn liền với quá trình công nghiệp hoá đất nớc, làm biến
đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt
xã hội, cơ cấu không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang
thành thị. Quá trình đô thị hoá là quá trình phát triển về kinh tế, xã hội, văn
hoá và không gian kiến trúc, gắn liền với tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự
phát triển của các ngành nghề mới. Trình độ đô thị hoá phản ánh trình độ phát
triển của lực lợng sản xuất, truyền thống văn hoá và phơng pháp tổ chức đời
sống xã hội. Nh vậy, có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích sử dụng khác.
Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng
trong khi khả năng cung diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì thế, theo xu
hớng này, để đáp ứng đợc theo sự phát triển chung thì phải gia tăng đất đai sử
dụng vào các mục đích theo hớng công nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang sử dụng vào phát triển các khu chế xuất, khu dân c, phát
triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, chuyển đổi theo hớng lấy công
nghiệp làm trọng. Điều này cũng đặt ra yêu cầu phải chuyển đổi theo đúng h-
ớng, phải có sự quản lý chặt chẽ theo đúng quy hoạch và kế hoạch đợc Chính
phủ phê duyệt, tránh tình trạng đầu cơ đất trên thị trờng đất đai hiện nay.
3.4. Hệ quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá trình
đô thị hoá đến sự thay đổi đời sống kinh tế- xã hội
Tình trạng thất nghiệp gia tăng: Đối với nớc ta, sản xuất nông nghiệp là
ngành chủ yếu đáp ứng nhu cầu lao động của nhân dân. Trong quá trình công
nghiệp hoá- hiện đại hoá, gắn liền với quá trình đô thị hoá, thì tỉ trọng nông
nghiệp giảm dần và tỉ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ tăng dần. Cùng
với xu hớng đó, đất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp, nhờng chỗ cho đất công nghiệp

và xây dựng. Ngời nông dân mất đất bắt buộc phải tìm kiếm một công ăn việc
9
làm khác so với công vịêc đồng áng trớc đây. Nhng quá trình chuyển từ nông
nghiệp sang công nghiệp lại đánh dấu bằng việc giảm bớt các ngành sử dụng
nhiều lao động sang các ngành sử dụng nhiều vốn. Do đó, tình trạng d thừa lao
động là không tránh khỏi. Nếu không có sự phát triển nhanh chóng các ngành
nghề dịch vụ để thu hút lợng lao động d thừa này, đồng thời nếu ngời nông
dân không đợc chuẩn bị sẵn sàng cho sự chuyển đổi cơ cấu việc làm đó, thì
nguy cơ thất nghiệp gia tăng nhanh chóng và sẽ là vấn đề khó có thể giải
quyết triệt để.
Tệ nạn xã hội diễn ra nhanh chóng: Cùng với quá trình đô thị hoá là sự
bất công của xã hội ngày càng tăng (mức chênh lệch thu nhập giữa 20% dân
số giàu so với 20% dân số nghèo là 30 lần năm 1960 và 60 lần năm 1992); sự
tàn phá môi trờng sinh thái và ô nhiễm ở thành phố, khủng hoảng xã hội, tan
rã gia đình ở đô thị, trẻ em lang thang, cơ nhỡ gia tăng. Vấn đề tệ nạn xã hội
nh nghiện hút, tiêm chích, cờ bạc, ăn chơi đua đòi của cuộc sống thành thị gia
tăng nhiều. Gây ảnh hởng đến đời sống sinh hoạt của nhân dân trong khu vực
thành thị.
II. Sự ảnh hởng của đô thị hoá tới tình hình sử dụng đất đai.
1. Luật sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai gây ảnh hởng lớn
đến vấn đề sử dụng đất đai
Quá trình đô thị hoá kéo theo rất nhiều yếu tố biến động, Chúng đều đợc
thay đổi và chỉnh lý để theo khớp với sự đô thị hoá. Trong đó Luật Đất đai là
luật phải thờng xuyên chỉnh lý và điều chỉnh theo sự biến động đó. Đây là yếu
tố quyết định rất nhiều đến việc sử dụng đất nh thế nào để đáp ứng đợc nhu
cầu phát triển của quá trình đô thị hoá và thời kỳ công nghiệp hoá- hiện đại
hoá đất nớc. Chính việc sửa đổi bổ sung một số điều này đã làm ảnh hởng đến
tình hình sử dụng đất đai, sử dụng đất đai nh thế nào còn phụ thuộc vào Luật
quy định ra sao? Vì vậy, khi sửa đổi bổ sung Luật Đất đai phải chú ýđể tránh
tình trạng thay đổi trong việc sử dụng đất .

2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cùng với việc tăng dân số đô thị là sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế, trên góc
độ dân số và lao động, đô thị hoá là quá trình chuyển đổi cơ cấu dân c từ khu
vực nông thôn sang thành thị. Những ngời dân trớc đây gắn bó với ruộng vờn,
sau khi trở thành dân c đô thị, họ mất phần lớn ruộng đất canh tác. Với số tiền
nhà nớc đền bù, họ dùng để cải tạo nghề mới, tìm việc mới, xây dựng nơi c trú
mới và nhiều vấn đề khác cũng thay đổi.
Trong quá trình đô thị hoá, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền
kinh tế cũng thay đổi theo hớng giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng
công nghiệp và dịch vụ. Hình thức đô thị hoá đã thu hẹp đất canh tác nông
nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do nhà nớc thu hồi để xây dựng các công
trình, một phần đất dân c bán cho những ngời từ nơi khác đến ở, hoặc kinh
doanh. Trong quá trình đô thị hoá, nhà nớc nắm thế chủ động chuyển đổi mục
10
đích sử dụng đất, tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trờng hiện nay, đô thị hoá dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác
nông nghiệp. Thực chất quá trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, đất ở Quá trình này
góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất nhng cũng gây ra không ít các vấn đề
xã hội nảy sinh mà không thể lờng trớc đợc.
Trớc quá trình đô thị hoá nhanh và sự phát triển ngày càng cao của nền
công nghiệp trong mỗi quốc gia, cũng nh trên phạm vi toàn thế giới, nhiều vấn
đề nảy sinh đối với đất đai có hạn đang thực sự trở thành một nỗi lo của toàn
nhân loại.
ở nớc ta, sự phát triển kinh tế xã hội theo hớng công nghiệp hoá- hiện
đại hoá có nghĩa là các khu công nghiệp tập trung, hiện đại đang đợc mở ra
hết sức khẩn trơng và nhanh chóng đi vào hoạt động nhằm giải quyết đợc các
vấn đề về thất nghiệp, gia tăng thu nhập cho đại bộ phận dân c, cải thiện đời
sống nhân dân, bộ mặt xã hội đã có những bớc chuyển biến tích cực. Bức
tranh về công nghiệp hoá đang mở ra trớc mắt chúng ta, hứa hẹn một sự phát

triển đầy triển vọng. Nhng đồng thời với sự phát triển đó, tình trạng mất đất
nông nghiệp sử dụng vào một số mục đích khác ngày một gia tăng, điều đó
gây ảnh hởng không tốt đến công tác quản lý đất đai, cần phải thực hiện sự
phát triển đó theo quy hoạch sử dụng đất đai đã đợc Chính phủ phê duyệt.
3. Sự di dân từ nông thôn ra thành thị
Theo xu hớng hiện nay, quy mô đô thị ngày càng đợc mở rộng và biểu
hiện trớc hết là tăng quy mô dân số. Quy mô dân số đô thị tăng nhanh do tốc
độ đô thị hoá, đô thị hoá là quá trình biến đổi các vùng cha phải là đô thị
thành đô thị. Sự biến động của dân số đô thị là hiện tợng phổ biến vì đô thị là
nơi có nhiều điều kiện thuận lợi cho cuộc sống và sinh hoạt. Thu nhập ở đô thị
thờng cao hơn ở nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả năng kiếm việc làm
hơn, chất lợng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn. Dân c tìm mọi cách để đợc
nhập c vào đô thị, từ đó hình thành một dòng di dân từ nông thôn ra đô thị,
chính dòng ngời này đã gây ra những quá tải dân số ở các đô thị, làm mở rộng
đô thị ảnh hởng đến việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị có nhiều phức tạp
nh: giải quyết công ăn việc làm cho ngời lao động mới gia tăng bằng việc bố
trí đất đai cho phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp, bố trí đất đai cho
việc gia tăng nhu cầu sinh hoạt và dịch vụ Tất cả đều phải đợc quản lý một
cách có kế hoạch và có ngời để điều hành công việc đó. Trong khi đó, con ng-
ời và trình độ quản lý thì có hạn mà sự đòi hỏi thì cứ tăng, đặt ra cho cán bộ
quản lý một câu hỏi hết sức khó khăn.
11
4. Sự thay đổi trong công tác quản lý hành chính
4.1. Biến động ranh giới các đơn vị hành chính
Đô thị hoá bằng việc mở rộng quy mô đô thị dới hình thức xây dựng các
thị trấn, thị xã, phờng, quận mới dẫn đến biến động ranh giới các đơn vị
hành chính cũng nh diện tích và dân số của đô thị.
4.2. Bộ máy quản lý hành chính thay đổi.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị nhỏ không còn phù hợp khi
quy mô đô thị ngày một gia tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến

công tác quản lý nhà nớc về địa giới hành chính, quá trình đô thị hoá làm xuất
hiện mâu thuẫn giữa cơ cấu kinh tế- xã hội hiện thực với thể chế quản lý hành
chính nhà nớc.
Quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng cao, làm biến động
nhiều vấn đề mà chúng ta không thể lờng trớc đợc mặt trái của quá trình đô thị
hoá, mà trình độ của con ngời thì có hạn không thể cũng thay đổi theo sự thay
đổi của nền kinh tế. Vì vậy, vấn đề quản lý Nhà nớc về đất đai trong quá trình
đô thị hoá cần phải tổ chức lại trên từng địa bàn. Về nguyên tắc, đô thị hoá
đến đâu cần tổ chức lại quản lý Nhà nớc trên địa bàn đến đó.
III. Sự cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý nhà n-
ớc về đất đai.
1. Khái niệm, nhiệm vụ và quyền hạn của quản lý nhà nớc về đất đai
1.1. Khái niệm
Quản lý nhà nớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà
nớc về đất đai, đó là các hoạt động nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai
trong việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng theo các chủ trơng của
nhà nớc để kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất đai.
1.2. Nhiệm vụ và quyền hạn quản lý đất đai của nhà nớc
1.2.1. Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
Nhà nớc quản lý và quyết định mục đích sử dụng đất, xây dụng chiến lợc,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng, phân bổ và phát triển đất đai. Cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong khuôn khổ quy hoạch và kế hoạch đã đợc duyệt.
Ban hành, hớng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật, chính
sách về đất đai và thị trờng bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Quy
định tạo điều kiện thuận lợi, quản lý và giám sát việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của ngời sử dụng đất. Giao đất, cho thuê đất, thực hiện quyền thu hồi
đất. Quy định và tổ chức thực hiện chính sách tài chính về đất đai, đầu t tài
chính cho việc quản lý đất đai.
Xây dựng và quản lý thị trờng bất động sản, trong đó có quyền sử dụng
đất. Tạo môi trờng hợp lý, môi trờng kinh tế cho các doanh nghiệp, trong đó

các doanh nghiệp nhà nớc là nòng cốt. Đầu t cải tạo mở rộng diện tích, nâng
cao chất lợng đất, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà. Ban hành và tổ
12
chức thực hiện cơ chế xây dựng và quản lý giá quyền sử dụng đất và giá một
số loại bất động sản gắn liền với đất.
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, việc thực hiện
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, việc thực hiện các quyền, lợi ích và nghĩa
vụ của ngời sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất. Giải quyết các khiếu nại, tố
cáo và các tranh chấp về đất đai. Tổ chức hệ thống quản lý Nhà nớc về đất đai
từ Trung ơng đến cơ sở. Quản lý các hoạt động hành chính công và dịch vụ
công về đất đai.
1.2.2. Nhà nớc có chính sách tạo điều kiện về đất đai cho những ngời có nhu
cầu sản xuất.
Thực hiện chính sách đảm bảo nhu cầu đất đai cho những ngời trực tiếp
sản xuất nông, lâm, ng và làm muối. Đồng thời đẩy mạnh quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, phân bố lại dân c phù hợp với yêu cầu
công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc.
Để giải quyết một cách cơ bản việc làm và thu nhập cho ngời nông dân
không có đất, ít đất, hoặc có đất bị thu hồi để sử dụng vào các mục đích công
cộng, phát triển kinh tế xã hội, cần thực hiện tổng hợp các biện pháp phát triển
ngành nghề, đào tạo nghề để tạo việc, làm đổi mới cơ cấu sản xuất nông
nghiệp, nâng cao năng suất cây trồng, vật nuôi và những biện pháp hỗ chợ cần
thiết khác.
Đối với từng vùng đồng bào thiểu số, vùng cao cần có chính sách đảm
bảo đất sản xuất nông, lâm, ng nghiệp phù hợp với quy định pháp luật và điều
kiện của từng vùng. Có cơ chế quản lý để đồng bào giữ đợc đất, có cuộc sống
ổn định và làm giầu trên đất đợc giao.
Xây dựng quỹ đất công ích trong nông thôn để địa phơng sử dụng vào
mục đích công cộng tại các xã, hoặc bổ sung cho những trờng hợp có nhu cầu
thuê đất. Uốn nắn, sửa chữa những sai phạm, bổ sung những quy định phù hợp

về quản lý, sử dụng đất công ích.
1.2.3. Giao đất, cho thuê và thu hồi quyền sử dụng đất đai
Về hình thức giao và cho thuê đất: Tiếp tục giữ hình thức giao đất
không thu tiền vào mục đích sản xuất nông, lâm, ng, làm muối của hộ nông
dân, đất sử dụng vào mục đích công cộng, an ninh và đất ở cho đối tợng chính
sách nh hiện nay. Đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp và đất sản xuất của các tổ chức kinh tế, áp dụng cả hai hình thức
có thu tiền và cho thuê đất.
Về đối tợng đợc giao đất, cho thuê đất sản xuất nông nghiệp: Bổ sung
đối tợng đợc giao đất không thu tiền, cộng đồng dân c thôn bản phù hợp với
tập quán của đồng bào dân tộc thiểu số, những ngời dân di c có tổ chức đến
nơi ở mới đã ổn định, đúng quy hoạch và không có tranh chấp đất đai. Các cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nớc có khả năng và có nguyện vọng đầu t
khai phá đất cha sử dụng tại các xã miền núi, ven biển để sử dụng vào các
13
mục đích sản xuất, thuê đất với mức diện tích phù hợp với nhu cầu sản xuất
kinh doanh và khả năng đất đai của từng địa phơng.
Về hạn mức giao đất, cho sản xuất nông, lâm, ng nghiệp: Nhà nớc
khuyến khích tích tụ đất đai, sớm khắc phục tình trạng đất sản xuất nông
nghiệp manh mún. Quá trình tích tụ đất đai cần có sự chỉ đạo và quản lý của
nhà nớc, có quy hoạch và kế hoạch, có bớc đi vững chắc trên từng địa bàn,
lĩnh vực, gắn với chơng trình phát triển ngành nghề, tạo việc làm. Tích tụ đất
đai thông qua việc nhận chuyển nhợng và nhiều biện pháp khác phù hợp với
từng thời kỳ, từng vùng. Xử lý nghiêm các trờng hợp lợi dụng chính sách tích
tụ để đầu cơ trục lợi.
Khi nhà nớc thu hồi đất mà cá nhân hoặc tổ chức đang sử dụng hợp
pháp vào công việc phục vụ các công tác quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển sản xuất kinh doanh, nhà nớc thực hiện chế
độ bồi thờng, tái định c, đào tạo nghề và hỗ trợ tạo việc làm theo quy định của
pháp luật. Nhà nớc có quy định để xử lý, thu hồi đất lấn chiếm, có quy định cụ

thể về thu hồi đất đã giao, đất cho thuê mà không sử dụng, sử dụng sai mục
đích, xâm hại đất hoặc sử dụng nhng hiệu quả quá kém. Nhà nớc có trách
nhiệm rà soát lại đất đã giao cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ
chức đảng, đoàn thể, thu hồi diện tích nhà, đất không sử dụng, đất sử dụng sai
mục đích, trái pháp luật.
1.2.4. Giải quyết tranh chấp khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai
Việc tranh chấp đất đai trớc hết cần hoà giải, nếu hoà giải không thành
thì đa ra toà án giải quyết. Nhà nớc quy định thời hiệu và thời hạn giải quyết
các khiếu nại không để kéo dài. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng là cấp giải quyết cuối cùng các khiếu nại đất đai trong phạm vi,
thẩm quyền của các cấp ở địa phơng. Việc giải quyết tố cáo về đất đai thực
hiện theo pháp lệnh về tố cáo.
Đất trớc đây của các cơ quan nhà nớc, các tổ chức thuộc hệ thống chính
trị mợn hoặc thuê, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp thì trả lại, nhng không nhất
thiết là đất cũ, mà có thể trả bằng tiền hoặc đất nơi khác.
2. Nội dung của quản lý nhà nớc về đất đai
Quản lý nhà nớc về đất đai theo luật đất đai năm 1993 đợc chia ra thành
7 nội dung sau:
1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính.
- Điều tra, đo đạc, khảo sát: Là biện pháp kỹ thuật nhằm xác định số
lợng đất, diện tích tổng thể, diện tích của từng ngời sử dụng, vị trí của từng
diện tích đó, chất lợng, các đặc tính lý hoá, độ màu, độ thái hoá, độ bền
nhằm nắm đợc hiện trạng thực tế của đất đai để sử dụng có hiệu quả.
- Phân hạng đất: Là xác định tác dụng sử dụng của từng diện tích đất
cụ thể dựa trên cơ sở 6 loại đất đã đợc quy định thông qua đó Nhà nớc quy
định mức thuế qua giá trị sử dụng đất, quy định khung giá các loại đất.
14
- Các kết quả thu đợc tiến hành đánh giá đất đợc phản ánh trên bản đồ
địa chính, bản đồ địa chính có ý nghĩa rất lớn để Nhà nớc quản lý đất đai, nó thể
hiện vị trí và mô tả các thửa đất khác nhau sao cho không nhầm lẫn đợc.

- Hoạt động đánh giá đất đai phải tuân theo những nguyên tắc sau:
bản đồ địa chính đợc lập theo đơn vị hành chính xã, phờng, thị trấn, các quy
trình quy phạm kỹ thuật về điều tra đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản
đồ địa chính đợc thống nhất trong cả nớc và các tài liệu trên đợc quản lý lu trữ
theo quy định của pháp luật.
2. Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai.
- Quy hoạch đất đai là tổng hợp các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, pháp
lý để phân bổ đất đai cụ thể về số lợng, về diện tích, vị trí cho các mục tiêu
kinh tế- xã hội. Nội dung của quy hoạch đất đai bao gồm: Khoanh định các
loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị, đất
chuyên dùng, đất cha sử dụng của từng địa phơng và cả nớc. Điều chỉnh việc
khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội
của từng địa phơng và trong phạm vi cả nớc.
- Kế hoạch hoá đất đai chính là khoanh định việc sử dụng từng loại
đất trong từng thời kỳ kế hoạch. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù
hợp với quy hoạch.
3. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức
thực hiện các văn bản đó.
- Cơ quan quản lý đất đai ở các cấp ban hành các văn bản pháp luật
về quản lý và sử dụng đất đai ở cấp đó đợc thực hiện theo Luật Đất đai của
Nhà nớc. Trung ơng và địa phơng phối hợp với các cơ quan hữu quan giúp
Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp theo dõi việc thực hiện các văn bản
luật đó.
4. Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.
- Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài dới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất
có thu tiền sử dụng đất.
- Cơ quan có thẩm quyền giao đất cũng đồng thời là cơ quan có
thẩm quyền cho thuê đất. Riêng việc cho các cá nhân, tổ chức nớc ngoài, tổ
chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thuê đất do Chính phủ quyết

định. Thời hạn cho thuê đất đợc xác định theo dự án đã đợc cơ quan Nhà nớc
có thẩm quyền phê duyệt nhng không quá 50 năm, đối với dự án cần thời hạn
thuê đất lâu dài thì căn cứ vào quy định của Uỷ ban thờng vụ Quốc hội, Chính
phủ quyết định thời hạn cho thuê đối với từng dự án, nhng không quá 70 năm.
- Chuyển quyền sử dụng đất: Trong thời hạn giao đất, hộ gia đình, cá
nhân đợc Nhà nớc giao đất ngoài quyền chiếm hữu, sử dụng học còn có thẩm
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất.
15
- Thu hồi đất: là một biện pháp hành chính của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền nhằm tớc quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất để Nhà nớc
giao cho ngời khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất hợp pháp bị lấn
chiếm.
5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn: Tổ chức đăng ký đất đai, xét
để trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên phạm vi hành
chính của địa phơng mình.
- Thống kê đất đai là việc tổng hợp các số liệu thu đợc từ quá trình
đánh giá và đăng ký sử dụng đất do UBND các cấp có trách nhiệm thực hiện
chỉ đạo và tổ chức thống kê đất đai, cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm
báo cáo kết quả thống kê, Chính phủ chỉ đạo chung. Việc thống kê, tổng kiểm
kê đất đai đợc tiến hành mỗi năm một lần. Hoạt động thống kê đất đai giúp
cho công tác quản lý đất đai chặt chẽ, phát hiện ra những vi phạm pháp luật,
những thiếu sót trong quản lý đất đai để Nhà nớc có kế hoạch, biện pháp xử lý
phù hợp, kịp thời.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND các cấp cấp cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất hoặc đợc Nhà nớc giao đất. Đây

là chứng th pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc và ngời sử
dụng đất.
6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ và quản lý, sử dụng đất đai.
- Nhà nớc quy định chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất đai tuân
theo các nguyên tắc của Luật đất đai. Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai
tránh tình trạng mâu thuẫn chồng chéo giữa các văn bản, văn bản của cơ quan
cấp dới không đợc trái với quy định của cơ quan cấp trên.
- Việc quy định chế độ, thể lệ quản lý, sử dụng đất đai còn phụ thuộc
vào tình hình thực tế, đặc điểm đất đai của từng vùng, từng địa phơng để quy
định một cách cụ thể và hợp lý.
- Thanh tra đất đai là xem xét một cách khách quan việc quản lý sử
dụng đất đai đảm bảo cho quy định đó đợc thực hiện và thực hiện đúng. Thanh
tra là để ngăn chặn, phòng ngừa các hành vi vi phạm pháp luật, nắm đợc tình
hình thực hiện Luật đất đai của các cấp, các ngành, phát hiện vi phạm để có
biện pháp xử lý.
7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Việc giải quyết tranh chấp đất đai do UBND xã phối hợp với Mặt
trận Tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt
trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hoà giải các
tranh chấp đất đai.
16
3. Sự cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý và sử dụng đất đai
trong quá trình đô thị hoá
3.1. Tăng cờng công tác quản lý và sử dụng đất đai là một đòi hỏi tất yếu
trong quá trình đô thị hoá.
Quá trình đô thị hoá làm biến đổi sâu sắc đời sống kinh tế xã hội của một
nhóm dân c, một huyện thị và cả một tỉnh thành. Tất cả đều có sự thay đổi
nhất định so với trớc đó. Đặc biệt, đối với các khu vực đã hình thành đô thị thì
sẽ đợc mở rộng về quy mô theo chiều sâu, điều này làm ảnh hởng mạnh đến

đất đai trong nông nghiệp hoặc đất đai tại khu vực dân c đang sinh sống. Để
thực hiện đợc sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng hoặc của cả nớc thì sự
phát triển và mở rộng đô thị là một xu hớng tất yếu. Đô thị hoá mạnh làm cho
đất đai có biến động mạnh, chuyển mục đích sử dụng đất đai, đặc biệt là đất
đai trong nông nghiệp. Đất đai nông nghiệp đợc chuyển sang sử dụng làm đất
ở, đất phục vụ phát triển công nghiệp và dịch vụ, khu du lịch, khu vui chơi giải
trí Điều này đòi hỏi phải quản lý và sử dụng nh thế nào để tránh tình trạng
sai lầm khi chuyển đổi mà không đem lại hiệu quả hơn trớc. Đó là một việc
làm sai lầm mà khó có thể khắc phục.
Tăng cờng công tác quản lý và sử dụng đất đai sẽ có tác dụng giám sát
việc thực hiện quản lý đất đai và sử dụng đất đai tại các địa phơng chặt chẽ
hơn, thờng xuyên kiểm kê đất đai sẽ phục vụ tốt công tác quản lý đất đai ở cấp
trên.
Từ xa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng nhất của
cách mạng nớc ta, đợc Đảng và Nhà nớc ta quan tâm hàng đầu trong hơn 5
thập kỷ qua. Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm vì nó đụng đến mọi ng-
ời dân, mọi tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội và cả đến quan hệ quốc tế. Vấn
đề đất đai có ý nghĩa quan trọng bởi vì nó là t liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế đợc của sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn thu nhập của hơn 80%
dân số nớc ta, tạo ra nguồn hàng hoá thiết yếu không gì thay thế nổi của toàn
xã hội với gần 80 triệu dân. Ngoài ra, còn là nơi tái tạo ra nguồn nguyên liệu
cho công nghiệp và hàng nông sản xuất khẩu. Trên thực tế mấy năm qua, nó
đã gián tiếp đem lại kim ngạch xuất khẩu gạo đứng hàng đầu thế giới cho đất
nớc.
Ngoài vai trò đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai còn là nơi từ khi con ng-
ời sinh ra đến khi qua đời cũng phải có chỗ để chôn cất, yên nghỉ vĩnh viễn. Đất
đai còn là điều kiện tiên quyết để thành lập các doanh nghiệp, cơ quan; Là điều
kiện để phát triển kết cấu hạ tầng; Là nguồn nguyên liệu để sản xuất ra các sản
phẩm từ đất, cát. Ngoài ra, đất đai còn ảnh hởng rất lớn đến môi trờng sinh thái.
Do đó, vấn đề quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, theo luật định có ý nghĩa đặc

biệt quan trọng và là một xu thế tất yếu. Ngày nay, trong điều kiện nền kinh tế
đã, đang và sẽ phát triển, đô thị hoá mạnh mẽ, dân số tăng nhanh đặc biệt là dân
số tập trung chủ yếu ở khu vực thành thị, do đó nhu cầu sử dụng đất cho các mục
đích phục vụ nhu cầu của con ngời ngày một tăng. Đất đai là tài sản, là bất động
17
sản có giá trị và giá trị ngày một cao, là yếu tố quan trọng của quá trình tái sản
xuất mở rộng, là nguồn vốn tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội của đất nớc.
Vì thế trong thời kỳ công nghiệp hoá- hiện đại hoá thì việc quản lý và sử dụng
đất đai đúng mục đích sẽ giúp cho chúng ta thu đợc nhiều thành tích trong việc
nâng cao hiệu quả sử dụng.
Mặt khác đất đai là nguồn tài sản vô cùng khan hiếm, đặc biệt đối với đất
nớc ta là một nớc thuần nông. Trong quá trình phát triển của đất nớc, mọi
thành phần đều phát triển và nhu cầu về đất đai cũng tăng theo nên sự chuyển
mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang mục đích khác là việc làm hết sức
cần thiết nhng phải thận trọng để tránh tình trạng sử dụng sai mục đích và đây
là vấn đề hết sức khó khăn để có thể giải quyết một cách triệt để và rất tốn
kém để khắc phục.
3.2. Sự cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý và sử dụng đất đai nhằm
thực hiện đợc các quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội.
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của một đất nớc là các quy hoạch và
kế hoạch phát triển đợc đặt ra, đất nớc đó có phát triển nhanh hay không còn
tuỳ thuộc vào công tác quy hoạch và kế hoạch nh thế nào cho phù hợp với tình
hình của đất nớc đó. Một công tác quan trọng không thể thiếu trong thời kỳ
nền kinh tế thị trờng hiện nay vẫn là công tác quy hoạch và kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội của một đất nớc, một tỉnh, thành phố Nhng quy hoạch và
kế hoạch lại liên quan đến nhiều yếu tố, tác động mạnh đến các yếu tố xung
quanh, đặc biệt là đất đai. Đất đai là yếu tố biến động mạnh trong quá trình
phát triển của một vùng, một khu vực. Sự biến động của đất đai, hay chuyển
mục đích sử dụng đất đai đòi hỏi ngày càng nhiều hơn nữa công tác quản lý
đất đai nhằm điều phối công tác sử dụng đất đúng mục đích của quy hoạch và

kế hoạch phát triển kinh tế xã hội đặt ra.
Trong quá trình đô thị hoá đang mạnh mẽ, là sự phát triển nền kinh tế
theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Sự phát triển các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, phát triển ngành dịch vụ đều làm biến động đất đai ở một
khu vực nhất định, vì vậy cần phải tăng cờng công tác quản lý đất đai sẽ giúp
cho Chính phủ và Nhà nớc có thể quản lý gián tiếp, theo dõi tiến trình thực
hiện sử dụng đất đai theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội một
cách sát sao hơn, không sử dụng đất đai vào những mục đích sai quy hoạch
3.3. Tăng cờng công tác quản lý đất đai nhằm làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Thực tiễn quản lý đất đai trong những năm qua ở nớc ta cho thấy, cùng
với việc chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trờng có sự quản lý của nhà nớc
theo định hớng xã hội chủ nghĩa, thực hiện chính sách giao đất ổn định lâu dài
cho ngời sử dụng và ngời sử dụng đất đợc hởng các quyền theo quy định của
pháp luật. Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, phát triển công nghiệp với
tốc độ nhanh, thì sự chỉ đạo quản lý nhà nớc còn thiếu chặt chẽ, hệ thống quản
lý nhà nớc về đất đai, quản lý bất động sản không bắt kịp tình hình. Luật Đất
18
đai chậm sửa đổi, bổ sung, tăng cờng đặc biệt là trong việc xác định khung giá
cho các loại đất để làm cơ sở cho việc giải quyết các quan hệ đất đai. Tình
trạng đó đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề cần phải đợc nhanh chóng bổ
sung và hoàn thiện, để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ quản lý của nhà nớc. Tình
trạng khiếu nại, tố cáo xảy ra khá phức tạp, các công trình xây dựng, các dự
án đầu t bị chậm tiến độ, bị mất quá nhiều thời gian và công sức cho công tác
giải phóng mặt bằng. Để chấm dứt các tình trạng xảy ra nh trên thì việc quản
lý và sử dụng đất đai phải đợc tăng cờng hơn nữa để có hiệu quả trong việc sử
dụng đất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai theo những quy hoạch và
kế hoạch của Chính phủ sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất vào những việc có
ích hơn trớc.
Tóm lại: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá không thể thiếu
của mỗi quốc gia và đặc biệt trong quá trình đô thị hoá ngày càng mạnh mẽ

thì vai trò của đất đai ngày càng đợc đẩy mạnh. Do đó, mỗi quốc gia, mỗi
tỉnh, thành trong cả nớc cần phải tăng cờng công tá quản lý và sử dụng đất đai
sao cho có hiệu quả và phát huy hơn nữa vai trò của đất đai trong thời kỳ đổi
mới. Để đánh giá đúng vai trò của đất đai thì nhất thiết phải tăng cờng công
tác quản lý đất đai nh thế nào cho có hiệu quả. Do đó, việc tìm hiểu và đánh
giá một cách kỹ lỡng về sự ảnh hởng của phát triển kinh tế xã hội theo hớng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá và tình hình đô thị hoá đến đất đai là một việc
làm hết sức cần thiết của các cấp, các ngành trong phạm vi cả nớc.
19
Chơng II
Thực trạng về công tác quản lý và sử dụng
đất đai trong quá trình đô thị hoá ở tỉnh Bắc
Ninh giai đoạn 1997- 2002.
I- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh ảnh hởng
đến việc quản lý đất đai.
1. Lịch sử hình thành tỉnh Bắc Ninh
Dới các triều đại phong kiến trớc đây, tỉnh Bắc Ninh đợc gọi là Kinh Bắc
mà lịch sử đã để lại những di sản văn hoá truyền thống phong phú về mặt vật
thể và phi vật thể với hệ thống thành quách ở thị xã Bắc Ninh, phòng tuyến
sông Cầu (sông Nh Nguyệt) nổi tiếng thời Lý chống lại các thế lực ngoại bang
phơng Bắc. Hệ thống các đền chùa, miếu mạo ở các vùng Từ Sơn, Bắc Ninh-
Thị Cầu, Dâu, Keo và đặc biệt là hát dân ca quan họ nổi tiếng cùng các lễ
hội mang đậm đà bản sắc văn hoá dân tộc nh hội Lim, Đình Bảng
Từ năm 1822, xứ Kinh Bắc đợc nhà Nguyễn đổi tên gọi là tỉnh Bắc Ninh,
sau 2 năm trấn thành Bắc Ninh, thuộc thị xã Bắc Ninh ngày nay.
Dới thời Pháp thuộc vào năm 1931, thị trấn Bắc Ninh đợc đổi tên thành tỉnh
Bắc Ninh. Thị xã Bắc Ninh đợc tổ chức thành một cứ điểm trọng yếu về quân sự
của Bắc Kỳ và là một trung tâm chính trị, kinh tế vùng. Năm 1938, thị xã Bắc
Ninh đợc xếp vào thành phố thứ 5 của xứ Bắc Kỳ sau các đô thị: Thành phố Hà
Nội, thành phố Hải Phòng, thành phố Nam Định, và thị xã Hải Dơng.

Sau khi hoà bình lập lại năm 1954, tỉnh Bắc Ninh nói chung và thị xã Bắc
Ninh nói riêng tiếp tục duy trì sự phát triển kinh tế suốt quá trình xây dựng
chính quyền nhân dân và chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc. Vào năm 1963, tỉnh
Bắc Ninh đợc sát nhập với tỉnh Bắc Giang thành tỉnh Hà Bắc, nhng thị xã Bắc
Ninh vẫn là một trung tâm kinh tế- xã hội quan trọng của Hà Bắc, nhất là
trong quan hệ giao lu với thủ đô Hà Nội.
Đến cuối năm 1996, tỉnh Hà Bắc lại đợc chia lại thành hai tỉnh Bắc Ninh
và Bắc Giang theo Nghị quyết của Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 10 (ngày 15-
11- 1996). Đến ngày 1- 1- 1997, tỉnh Bắc Ninh chính thức đợc tái lập và đi vào
hoạt động.
2. Điều kiện tự nhiên
2.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Bắc Ninh là một tỉnh thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, nằm gọn trong châu
thổ Sông Hồng, liền kề với thủ đô Hà Nội. Tỉnh Bắc Ninh nằm trong vùng
kinh tế trọng điểm gồm Hà nội- Hải Phòng- Quảng Ninh có mức tăng trởng
kinh tế cao, giao lu kinh tế mạnh.
- Phía Bắc giáp với Bắc Giang
- Phía Nam giáp với tỉnh Hng Yên và một phần của Hà Nội
20
- Phía Đông giáp với Hải Dơng
- Phía Tây giáp với Thủ đô Hà Nội
Với điều kiện vị trí nh vậy, Bắc Ninh có nhiều thuận lợi cho sự phát triển
kinh tế xã hội của tỉnh. Mặt khác, Bắc Ninh có các tuyến đờng giao thông
quan trọng nh quốc lộ 1A cũ, mới (đờng cao tốc), quốc lộ 18, quốc lộ 38, đ-
ờng sắt Hà Nội- Lạng Sơn và các tuyến đờng thuỷ nh sông Đuống, sông Cầu,
sông Thái Bình nên rất thuận lợi cho vận chuyển hàng hoá và hành khách giao
lu với các tỉnh trong cả nớc.
Bắc Ninh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, sẽ có tác động
trực tiếp đến hình thành cơ cấu và tốc độ tăng trởng kinh tế của Bắc Ninh về
mọi mặt, trong đó đặc biệt là công nghiệp chế biến nông sản và dịch vụ du

lịch. Gần thành phố Hà Nội là một thị trờng rộng lớn, đồng thời cũng là nơi
cung cấp thông tin, chuyển giao công nghệ và giao lu thuận lợi với mọi miền
của đất nớc. Hà Nội sẽ là thị trờng tiêu thụ trực tiếp các mặt hàng của Bắc
Ninh nh nông- lâm- thuỷ sản, vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng, hàng thủ
công mỹ nghệ Bắc Ninh cũng là địa bàn mở rộng của Hà Nội qua xây dựng
thành phố vệ tinh, là mạng lới gia công các xí nghiệp công nghiệp của thủ đô
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc.
Vị trí địa lý thuận lợi là yếu tố phát triển quan trọng và là một trong các
tiềm lực to lớn cần đợc phát huy mộ t cách triệt để nhằm phục
vụ phát triển kinh tế xã hội của tỉnh trong thời gian tới.
2.2. Đặc điểm về địa chất, địa hình và thuỷ văn với việc sử dụng đất đai
2.2.1. Về địa chất
Đặc điểm địa chất tỉnh Bắc Ninh mang những nét đặc trng của cấu trúc
địa chất thuộc vùng trũng sông Hồng, bề dày trầm tích đệ tứ, chịu ảnh hởng rõ
rệt của cấu trúc mỏng. Tuy nhiên, nằm trong miền kiến tạo Đông Bắc Bắc Bộ
nên cấu trúc địa chất lãnh thổ Bắc Ninh có những nét còn mang tính chất của
vòng cung Đông Triều vùng Đông Bắc. ở các vùng núi do bị bóc mòn nên bề
dày của chúng còn rất mỏng.
2.2.2. Về địa hình
Địa hình tỉnh Bắc Ninh tơng đối bằng phẳng, có hớng dốc chủ yếu từ
Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông, đợc thể hiện qua các dòng chảy mặt đổ
về sông Đuống và sông Thái Bình. Mức độ chênh lệch địa hình không lớn,
vùng đồng bằng thờng có độ cao phổ biến từ 3-7m, địa hình trung du đồi núi
có độ cao phổ biến 300- 400m. Diện tích đồi núi chiếm tỷ trọng rất nhỏ
(0,35%) so với tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh, phân bố chủ yếu ở 2 huyện
Quế Võ và Tiên Du. Ngoài ra, còn một số khu vực thấp trũng ven đê thuộc các
huyện Gia Bình, Lơng Tài, Quế Võ, Yên Phong.
21
2.2.3. Về thuỷ văn
Thuỷ văn nớc mặt: Nớc mặt là yếu tố quan trọng chi phối toàn bộ nền sản

xuất nông nghiệp tỉnh Bắc Ninh. Đây là yếu tố quyết định đến việc bố trí, hình
thành cơ cấu mùa vụ và cơ cấu cây trồng trên phạm vi toàn tỉnh. Tổng lu lợng
nớc mặt ở Bắc Ninh ớc khoảng 177,5 tỷ m
3
, trong đó lợng nớc chứa trong các
sông là 176 tỷ m
3
, còn lại là nớc chứa trong các ao hồ ruộng trũng Tuy có
vốn nớc mặt khá dồi dào, nhng xét về khía cạnh sử dụng đất thì tài nguyên nớc
mặt lại có đặc điểm riêng tác động đến sự phân bố hiện trạng sử dụng đất
hiện nay. Tình trạng đất đai nông nghiệp đợc chuyển đổi sử dụng vào phát
triển công nghiệp và các mục đích khác, do đó tài nguyên nớc mặt cũng là
một trong những mục tiêu thay đổi mục đích sử dụng đất.
Nớc ngầm: Tỉnh Bắc Ninh có trữ lợng nớc ngầm khá lớn, trung bình
400.000 m
3
/ngày, tầng chứa nớc cách mặt đất trung bình 3- 5m và có bề dày
khoảng 40m, chất lợng nớc tốt, có thể khai thác phục vụ tốt cho sản xuất và
sinh hoạt.
2.3. Khí hậu đối với việc sử dụng đất
Bắc Ninh là tỉnh thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có mùa đông
lạnh. Nhiệt độ trung bình năm 23,3
0
C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là
28,9
0
C (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 15,8
0
C (tháng1). Sự
chênh lệch nhiệt độ trung bình tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 13,1

0
C.
Trung bình lợng ma hàng năm dao động trong khoảng 1.400- 1.600mm nhng
phân bố không đồng đều trong năm. Ma tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến
tháng 10, chiếm 80% tổng lợng ma cả năm. Hàng năm có 2 mùa gió chính,
gió mùa Đông Bắc và gió mùa Đông Nam. Gió mùa Đông Bắc bắt đầu từ
tháng 10 năm trớc đến tháng 3 năm sau, Gió mùa Đông Nam thịnh hành từ
tháng 4 đến tháng 9 mang theo hơi ẩm, gây ma rào.
Điều kiện khí hậu tỉnh Bắc Ninh thuận lợi cho phát triển nền sản xuất
nông nghiệp đa dạng và phong phú. Mùa đông với khí hậu khô, lạnh làm cho
mùa đông trở thành vụ chính có thể trồng đợc nhiều loại cây rau màu ngắn
ngày cho giá trị cao và xuất khẩu. Yếu tố hạn chế lớn nhất đối với sử dụng đất
là ma lớn tập trung theo mùa thờng gây ngập úng các khu vực thấp trũng và uy
hiếp hệ thống đê điều, công trình thuỷ lợi dây khó khăn cho việc thâm canh
tăng vụ mở rộng diện tích.
3. Sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh ảnh hởng đến việc quản lý và sử
dụng đất đai
Trong những năm qua, nhờ thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Bắc
Ninh đã có nhiều chuyển biến tốt, phản ánh những thắng lợi bớc đầu đáng ghi
nhận về sự nỗ lực phấn đấu của Đảng bộ và nhân dân trong tỉnh. Giai đoạn
1991- 1995, tốc độ tăng trởng bình quân đạt 8,06% tơng đơng với mức tăng tr-
ởng bình quân cả nớc (8,2%). Giai đoạn 1996- 2002 tốc độ tăng trởng bình
22
quân 11,2%. Trong đó, nông- lâm nghiệp tăng 6,3%; công nghiệp- xây dựng
cơ bản tăng 20,6%; dịch vụ tăng 10,8%.
Song song với mức tăng trởng và khả năng chuyển đổi cơ cấu nền kinh
tế, giai đoạn vừa qua, Bắc Ninh còn tạo đợc một số chuyển biến quan trọng
làm cơ sở cho bớc nhảy vọt tiếp theo. Đó là việc khẩn trơng hình thành hai
khu công nghiệp tập trung (Tiên Sơn và Quế Võ), tạo môi trờng gọi vốn đầu t
nớc ngoài, đầu t phát triển các cụm công nghiệp, khôi phục các ngành nghề

truyền thống, quy hoạch các vùng nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp chế
biến. Tất cả các chuyển biến quan trọng đó đều có ảnh hởng đến việc quản lý
và sử dụng đất đai trong tỉnh. Thay đổi mục đích sử dụng đất, làm chuyển đổi
hình thức sử dụng sao cho có hiệu quả hơn, phục vụ cho sự phát triển kinh tế
của tỉnh nói riêng và của cả nớc nói chung. Ngoài ra, tỉnh còn tiến hành một
số giải pháp đồng bộ nh mở rộng thị trờng, tạo vốn đầu t thông qua hoàn thiện
hệ thống tín dụng ngân hàng, xây dựng các chính sách kinh tế xã hội phù hợp
để khuyến khích các hoạt động sản xuất kinh doanh phát huy hiệu quả.
Bảng1: Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế- xã hội tỉnh
Bắc Ninh giai đoạn 1997- 2002
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
1997 1998 1999 2000 2001 2002
1. Tổng sản phẩm GDP (tính
theo giá ss năm 1994)
Tỷ đồng 1706.7 1840.5 2125.7 2472.6 2865.4 3249.2
- Nông- Lâm nghiệp Tỷ đồng 762.6 810.9 865.6 947.0 970.2 1031.0
- Công nghiệp XDCB Tỷ đồng 417.3 473.9 669.5 867.9 1053.6 1298.5
- Dịch vụ Tỷ đồng 526.8 555.7 590.6 657.7 814.6 919.6
2.Cơ cấu tổng sản phẩm %
- Nông- Lâm nghiệp % 44.7 44.1 40.7 38.3 34.2 31.7
- Công nghiệp XDCB % 24.5 25.7 31.5 35.1 37.1 40.0
- Dịch vụ % 30.8 30.2 27.8 26.6 28.7 28.3
3. Bình quân lơng thực/ngời kg 372.9 396 437.9 487.5 519.8 562.3
4. GDP bình quân đầu ngời USD 278.7 297.6 341.5 398 460.2 528.9
5. Tỷ lệ đói nghèo % 10.4 9.3 8.2 7.2 6.1 5.2
Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu T Bắc Ninh
Hình 1: Cơ cấu GDP tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 1997- 2002
23

0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
199 7 1998 199 9 2000 2001 2002
Nông - lâm
nghiệp
CN-XDCB
Dịch vụ
Theo đồ thị trên ta có thể thấy đợc, thời gian qua cơ cấu kinh tế tỉnh Bắc
Ninh đã chuyển đổi theo hớng tích cực nh tăng tỷ trọng ngành công nghiệp,
dịch vụ và giảm tỷ trọng nông nghiệp. Tỷ trọng đóng góp của ngành nông
nghiệp trong GDP giảm từ 44,7% năm 1997 xuống 31.7% năm 2002. Tỷ trọng
ngành công nghiệp- xây dựng cơ bản có xu hớng tăng từ 24,4% năm 1997 lên
40.0% năm 2002. Ngành dịch vụ có xu hớng giảm từ 30,9% năm 1997 xuống
28.3% năm 2002. Tốc độ tăng trởng của tỉnh tăng nhanh từ 10,2% năm 1997
lên 14,5% năm 2002. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế là tốc độ đô thị
hoá đang diễn ra, năm 1995 tỷ lệ đô thị hoá của Bắc Ninh là 4,7% đến năm
2002 là 9,8% (trong đó cả nớc là 23,47%, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ là
35,58%). Điều đó nói lên rằng tốc độ đô thị hoá của Bắc Ninh còn nhỏ bé.
Mặc dù đô thị hoá cha nhanh, nhng đứng trớc sự phát triển của nền kinh tế và
sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh thì trong tơng lai tốc độ đô thị hoá sẽ
có sự chuyển biến nhanh chóng. Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu quản lý
và sử dụng đất đai đô thị ngày càng phức tạp, trong khi khả năng cung đất thì

hạn chế. Chính vì vậy, việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý và đạt hiệu quả
kinh tế cao là yêu cầu rất quan trọng, giải quyết vấn đề này sẽ đóng góp rất
nhiều vào công cuộc xây dựng đất nớc và thực chất chính là giải quyết mối
quan hệ giữa lợi ích của nhà nớc và lợi ích của cá nhân, giữa mục tiêu quản lý
và mục đích sử dụng đất.
4. Tiềm năng đất đai và khái quát về tình hình sử dụng đất đai của tỉnh
Bắc Ninh
4.1. Khái quát chung
Qua nghiên cứu điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, thực trạng
phát triển kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, có thể khái quát hoá tiềm
năng đất đai tỉnh Bắc Ninh nh sau:
24
Năm
%
Bảng2: Tiềm năng đất đai ở Tỉnh Bắc Ninh năm 2002
Đơn vị: ha
Loại đất
Tổng diện
tích
Phân theo đơn vị hành chính cấp huyện
Thị xã
B.Ninh
Yên
Phong
Quế Võ
Th.
Thành
Tiên Du Từ Sơn Gia Bình Lơng Tài
1. Tổng diện tích
2. Đất nông nghiệp

3. Đất lâm nghiệp
4. Đất chuyên dùng
5. Đất ở
6. Đất cha sử dụng
80480.00
51668.16
619.696
14325.44
5472.64
8369.92
2646.04
1469.37
15.30
705.45
347.2
108.72
11265.65
7570.38
3.11
2064.69
670.74
945.16
17081.63
10726.47
317.90
2912.41
786.46
2337.96
11615.63
7991.85

0.00
1937.04
721.58
965.16
10827.63
7219.67
254.95
1938.46
769.96
644.56
6151.72
4179.17
4.30
1210.09
583.21
174.95
10764.81
6273 23
65.70
1637.92
681.34
2106.19
10127.73
6339.52
0.00
161.42
703.99
1464.80
Nguồn Sở Địa Chính Bắc Ninh
Theo bảng thống kê trên ta thấy với tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là

80.480ha, Bắc Ninh là tỉnh có quy mô diện tích thuộc loại nhỏ nhất trong toàn
quốc. Diện tích tự nhiên bình quân đầu ngời là 854m
2
(bình quân toàn quốc là
4.230m
2
).
Diện tích đất đai đã sử dụng có 71.723,78ha chiếm 89,12% diện tích đất
tự nhiên, thuộc loại cao trong toàn quốc (vùng Đồng bằng sông Hồng là
82,2% và cả nớc là 67,5%) bao gồm: Đất nông nghiệp 51.668,16ha chiếm
64,2% diện tích tự nhiên; đất lâm nghiệp 619,696ha chiếm 0,77% diện tích tự
nhiên; đất chuyên dùng 14.325,44ha chiếm 17,8% diện tích tự nhiên; đất ở
5.472,64ha chiếm 6,8% diện tích tự nhiên, đất cha sử dụng 8.369,92ha chiếm
10,4% diện tích đất tự nhiên.
Đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhất là đất trồng cây
hàng năm, hiện nay hệ số sử dụng đạt 2,17 lần, nều có thị trờng tiêu thụ sản
phẩm, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, bố trí mùa vụ, hoàn chỉnh công tác thuỷ
nông thì có thể nâng cao hệ số sử dụng đất lên 2,5- 2,6 lần. Với một tỉnh có
diện tích đất nông nghiệp không lớn, mật độ dân số cao nh Bắc Ninh thì đây là
giải pháp có ý nghĩa về kinh tế và thực tiễn.
Đối với đất cha sử dụng toàn tỉnh còn 8.369,92ha chiếm 10,4% diện tích
đất tự nhiên, trong đó có nhiều loại đất nh: đất bãi bồi ven sông, đất bằng cha
sử dụng, đất đồi núi cha sử dụng, đất có mặt nớc cha sử dụng và núi đá. Các
loại đất này là tiềm năng lớn bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất ở và đất chuyên dùng của tỉnh.
Đất phù sa của tỉnh chiếm tới trên 90% diện tích, bao gồm đất phù sa
sông Hồng và sông Thái Bình. Đây là loại đất tốt, thuận lợi cho sinh trởng và
phát triển của nhiều loại cây trồng.
4.2. Tiềm năng đất đai cho phát triển các ngành và lĩnh vực
4.2.1. Đất đai cho phát triển nông nghiệp

Đất đai để phát triển nông nghiệp nhằm bố trí lại cơ cấu mùa vụ, giống
cây trồng, thị trờng tiêu thụ để tăng diện tích gieo trồng khoảng 15.500ha;
25