vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô hà nội của công ty tư vấn-đầu tư xây dựng và phát triển nhà hà nội.thực trạng và giải pháp

LờI mở ĐầU
Nhà ở là một trong những điều kiện cơ bản phục vụ cho đời sống của con
ngời. Ngay từ khi mới sơ khai thì con ngời đã biết tạo ra cho mình một mái
nhà che chở trớc thiên nhiên. Khi mà mọi điều kiện sống thay đổi dân số ngày
càng đông lên thì nhu cầu về nhà ở tăng cao.
Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đa nớc ta thoát khỏi tình trạng
khủng hoảng kinh tế-xã hội để bớc vào thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nớc.
Tuy nhiên tốc độ đô thị hoá đã làm tăng sức ép khá căng thẳng về nhiều mặt,
trong đó có vấn đề về nhà ở. Việc tăng dân số tự nhiên và di dân tự do làm cho
dân số đô thị tăng nhanh, trong khi việc cải thiện điều kiện ơ tại chổ không
đáp ứng đợc, dẫn đến việc nhà ở xây dựng tràn lan, lộn xộn phá vỡ quy hoạch
làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị. Vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc
nhức nhối với nhân dân và chính quyền đô thị.
Trong chiến lợc phát triển kinh tế -xã hội và thực hiện mục tiêu CNH-HĐH
đất nớc nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng thì việc thực hiện đầu t xây
dựng nhà ở cho ngời dân có tầm quan trọng đặc biệt, nó không những góp
phần làm thay đổi bộ mặt kiến trúc của thủ đô, mà đồng thời nâng cao đời
sống vật chất, tinh thần cho nhân dân.
Vấn đề đầu t xây dựng nhà ở phát triển đã tạo điều kiện phát triển nhiều
mục tiêu quan trọng khác của thủ đô Hà Nội nh tăng nhanh tốc độ đô thị hoá,
phát triển khu đô thi mới, phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất
Khi tiến hành một hoạt động đầu t xây dựng nhà ở thì vấn đề đợc đặt ra là
kết quả đạt đợc đó đã giúp giải quyết đợc vấn đề gì? Giải quyết đợc bao
nhiêu?Tạo ra thuận lợi nh thế nào? về chỗ ở cho ngời dân. Và đồng thời qua
đó đã tạo ra sự đồng bộ nh thế nào về mặt kiến trúc đô thị cho thủ đô để phù
hợp với quy hoạch chung đã đề ra. Ngoài ra còn đánh giá đợc hiệu quả đầu t
xây dựng đó đã đem lại những giá trị gì khác nữa, đạt đợc hiệu quả tài chính là
bao nhiêu, qua đó cho chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm cho
những giai đoạn đầu t xây dựng nhà ở những nơi khác và cho phép tạo ra tính
hiệu quả sử dụng cao, giải quyết đợc nhiều vớng mắc trong vấn đề chổ ở cho
ngời dân đô thị. Đồng thời nó cũng đóng góp một phần nguồn lực tài chính

cho nền kinh tế.
Thấy đợc tầm quan trọng của vấn đề đó trong thời gian thực tập tại công ty
T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội em đã chọn đề tài: Vấn đề
1
đầu t xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây
dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp.
Làm đối tợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập. Nội dung của báo cáo
chuyên đề xem xét tình hình đầu t xây dựng nhà ở của công ty T vấn-Đầu t
xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua và đánh giá chi tiết
hiệu quả của việc đầu t xây dựng nhà ở của công ty.
Trên cơ sở đó vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt đợc ở trờng để đề
ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở trên địa
bàn Hà Nội của công ty.
Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng:
Chơng I: Những vấn đề lý luận chung về đầu t xây dựng nhà ở đô thị
Chơng II: Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tại Hà Nội của
công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian
qua.
ChơngIII: Những định hớng, giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao
chất lợng và hiệu quả công tác đầu t xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội
của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.
Tất cả những lý luận phân tích, đánh giá và giải pháp trong chuyên đề này đ-
ợc vận dụng các phơng pháp phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý
Kết hợp với hiểu biết của bản thân trong 4 năm học đại học ở trờng ĐHKTQD
và những kiến thực thu đợc trong thời gian thực tập. Hy vọng đây không chỉ là
một đề tài nghiên cứu của chuyên đề thực tập mà nó còn là một cơ hội để em
tự khẳng định lại những kiến thức đã tiếp thu đợc trong quá trình học tập, đặc
biệt là trong thời gian học các môn chuyên ngành. Đồng thời đây cũng là cơ
hội để em tập hợp đợc những kiến thức mà tiếp thu đợc ở trờng lớp và thực tế
để có thể phục vụ tốt công việc sau này của mình.

Do đợc sự tận tình giúp đỡ của cô giáo th.s Nguyễn Thị Thanh Huyền giảng
viên chính của bộ môn Kinh tế đô thị của trờng ĐHKTQD và các cô chú của
công ty, đặc biệt là cô Nguyễn Kim Duyên,Trởng ban quản lý dự án Mỹ Đình
cùng với sự nỗ lực tìm tòi tài liệu đã giúp em hoàn thành báo cáo chuyên đề
này.Tuy nhiên do thời gian có hạn và kinh nghiệm còn ít nên em không thể
tránh những sai sót khi trình bày những lý luận về chuyên đề.
Em mong có đợc sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các cán bộ của công
ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội cùng với bạn bè quan tâm
tới vấn đề này.
2
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cùng các cô chú trong
công ty đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo này.

Hà Nội, tháng 5 năm 2004
Sinh viên: Nguyễn Thế Quân
3
CHƯƠNG I
NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG Về ĐầU TƯ XÂY DựNG
NHà ở ĐÔ THị .
I. Khái niệm nhà ở đô thị và những đặc tính cơ bản của nó
1.1.Khái niệm
Nhà ở là nơi c trú của con ngời, là chổ để cho con ngời tạo ra tái sản xuất sức
lao động của mình để tồn tại và phát triển.
Nhà ở đợc hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật
của ngôi nhà (kể cả tịên nghi và công trình kỹ thuật gắn với ngôi nhà),
các kết cấu kỹ thuật và điều kiện kỹ thuật gắn với ngôi nhà), các kết cấu
kỹ thuật và điều kiện môi trờng của khu vực.
Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải đợc hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thể
tách rời các yếu tố kỹ thuật và môi trờng tự nhiên xẵ hội của khu vực.

1.2.Những đặc tính cơ bản của nó
- Nhà ở đô thị là nơi c trú của các hộ gia đình với mật độ cao.
Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến nhà ở tập
trung trong thành phố với mật độ cao. Con ngời muốn thuận tiện khi đi làm, đi
học, đi mua sắm, Cơ quan, trờng học, cữa hàng thờng tập trung từng khu vực.
Do đó mọi ngời cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực đó. Các hộ gia
đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ về kỹ thuật, có trờng học, có trạm xá
và dịch vụ xã hội khác. Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phí
lại rẽ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán.
- Mang tính loại trừ.
Nếu các khu nhà đợc sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung các hoạt
động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khu vực
khác trong khu vực đó. Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập trung thành một khu vực
riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động so vớ các khu vực khác. Quá
trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trờng đất đai. Có nghĩa là nếu có sự
cạnh tranh về đất đai khi hai hay nhiều hoạt động khác nhau đều muốn diễn
ra trên địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năng đầu t
nhiều hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó lại có một hoạt
động khác loại trừ. Bằng cách này hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau và
dành đợc địa điểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực.
Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về
đất đai không xãy ra thờng xuyên và diễn ra với một chừng mực mà tất cảt các
4
hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên nhất. Trong quá trình cạnh
tranh này,các cơ quan, cữa hàng thờng dành đợc vị trí trung tâm thành phố.
Sau đó, các hoạt động, các nhà máy trong ngành công nghiệp có vị trí xung
quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn.
- Thị trờng nhà ở không đồng nhất
Khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao
tầng hay thấp tầng.

- Nhà ở không có khả năng di chuyển
Ngời ta không di chuyển đợc nhà vì nó gắn với vị trí không gian.
- Tính bền vững
Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao.
- Chuyển chổ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề.
Chuyển nhà có liên quan đến rất nhiều vấn đề nh nơi học tập, nơi làm việc
của các thành viên trong gia đình.
- Môi trờng tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng
Các hộ gia đình chọn chổ ở có môi trờng trong lành,an ninh xã hội tốt.
- Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức
thuận tiện
Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi c trú gồm tiền xây dựng nhà và tiền mua đất.
Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng và giá đất.
Nh vậy, giá thị trờng của nhà ở là tổng giá trị thị trờng của nhà và đất.
5
1.3.Cung cầu và các nhân tố ảnh h ởng về nhà ở đô thị
Đờng cung dài hạn về nhà co giãn hoàn toàn, điều đôó không co nghĩa là
ngời chủ nhà lắp bánh xe vào nhà của họ để chuyển từ thành phố này sang
thành phố khác. Thực tế họ có thể tăng, giảm cung nhà bằng cách:
-Tăng giảm đầu t cho sữa chữa,duy trì.
-Sử dụng hoặc bỏ trống nhà ở.
-Cho thuê nhà để ở hoặc dùng nhà vào mục đích khác.
-Không làm gì để chờ tăng cầu nhà.
Bốn phản ứng này ngời chủ nhà có thể tăng, giảm cung nhà ở trong dài hạn.
Đờng cầu dài hạn cũng nh ngắn hạn về nhà ở cũng co giãn hoàn toàn, vì ngời
thuê nhà có thể di chuyển nhà từ thành phố này sang thành phố khác.
Tuy nhiên vì chi phí chuyển nhà khá cao nên sự co giãn của cầu về số lợng
nhà sẽ chậm hơn so với sự co giãn về chất lợng nhà. Khi cầu về số lọng cũng
nh chất lợng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lợng nhà cung cấp tối u và
lợi nhuận giảm.Chủ nhà sẽ có hớng giảm cung bằng cách đã nêu trên.

Có rất nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung cầu về nhà ở đô thị và sự ảnh hởng
với các mức độ khác nhau nh:
- Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhng cầu về chất lợng nhà ở tăng
nhanh do sự di chuyển nhà và chi phí nhà rất lớn.
-Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng hoặc giảm số lọng nhà ở .
-Tập quán sinh sống của dân c, đặc biệt là dân nhập c mang theo tập quán
của mình.
-ảnh hởng của khu vực lân cận: Chính là vấn đề ngoại ứng trong lĩnh vực
nhà ở.
-Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nớc về đất đô thị và thay đổi chc năng đất
đô thị .
6
1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở
1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật
-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng xây dựng công trình và nhà ở đợc
thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử
dụng ngôi nhà ) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà
đợc xác định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình)
-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng sử dụng của ngôi nhà đợc xác định
theo các yếu tố sau:
+Tiêu chuẩn diện tích, khối lợng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng.
+Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện
nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nớc.
+ Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất.
Cụ thể:
Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cữa bằng gỗ tốt.
Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cữa bằng vật liệu tốt.
Bậc III: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng.
Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng và cấp thấp.
1.4.2.Phân loại nhà ở

Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nớc phải dựa vào các tiêu chuẩn
của nớc đó. Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, ngời ta phân
biệt nhà ở theo: Vật liệu bền nh đá, bê tông, gỗ tốt. Vật liệu ít bền nh tranh,
tre, nứa, lá.
Nhà ở còn đợc phân loại nh nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc nhà tạm theo vật
liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở.
Có nhiều phơng pháp khác nhau để tiến hành xác định chất lợng của nhà ở:
Đó là phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật và phơng pháp thống kê kinh
nghiệm .
Phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phơng pháp xác định giá trị
còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lợng của các kết cấu chính (móng, khung,
cột, tờng, nền, sàn kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giá
trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi nhà .
Phơng pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà căn
cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử dụng và thời gian sử dụng của
ngôi nhà đó.
Nớc ta thờng sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:
7
- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng đợc
phân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng công trình
Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I Bậc I:Chất lợng sử
dụng cao
BậcI:Niên hạn
sử dụng trên100
năm
Bậc I hoặc II
Cấp II Bậc II:Chấtlợng sử
dụng khá

BậcII:Niên
hạnsử dụng trên
50 năm
BậcIII
Cấp III Bậc III:Chất
lợng sử dụng trung
bình
Bậc III: Niên
hạn sử dụng
trên 20 năm
Bậc IV
Cấp IV Bậc IV:Chất lợng
sử dụng thấp
Bậc IV :Niên
hạn sử dụng
trên 20 năm
Bậc V
- Đối với nhà biệt thự
Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vờn, hàng rào, xây bằng gạch ngói
hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng
có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vờn (không kể phòng tiếp
khách hay phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn hạng:
Hạng 1: Biệt thự giáp tờng;
Hạng 2: Biệt thự song đôi;
Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;
Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ;
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân
vờn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng
tắm rửa, vệ sinh ;
Hạng 1 có thể mổi tầng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mổi

phòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, có
trang trí, hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lợng cao hoặc tợng đối
cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tờng gạch chịu
lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lợng cao. Mái bằng bê tông cốt
thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng.
8
Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau
để phân loại:
- Diện tích sử dụng (m
2
);
- Hệ số cấp đô thị (K1);
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2);
- Hệ số cao tầng (K3);
- Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4);
Việc phân loại các điều kiện nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính giá cho thuê
nhà ở cảu các tổ chức, cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ
với nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở
hữu của Nhà nớc.
II.Đầu t xây dựng nhà ở và sự cần thiết của nó
2.1.Khái niệm về đầu t xây dựng nhà ở đô thị
* Khái niệm về đầu t: Đầu t theo nghĩa rộng nhất của nó, có thể hiểu nh một
quá trình bỏ vốn (bao gồm cả tiền, nguồn lực và công nghệ) để đạt đợc một
mục đích hay một tập hợp các mục đích nhất định nào đó. Những loại mục
tiêu này có thể là: Mục tiêu kinh tế chính trị, kinh tế, văn hoá,xẵ hội và cũng
có lúc là mục đích nhân đạo đơn thuần.
* Khái niệm về đầu t phát triển: Là hình thức quan trọng và chủ yếu. Ngời
có vốn đầu t (cá nhân, tập thể hay nhà nớc)gắn liền với hoạt động kinh tế của
đầu t. Hoạt động đầu t trong trờng hợp này nhằm nâng cao năng lực của các
cơ sở sản xuất hiện có theo hớng số lợng và chất lợng và tạo ra các năng lực

sản xuất mới. Đây là hình thức tái sản xuất mở rộng. Và cũng là hình thức đầu
t quan trọng tạo ra nhiều việc làm mới, sản phẩm mới và thúc đẩy nền kinh tế
phát triển.
* Khái niệm đầu t xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu t phát triển bỏ vốn và
sức lao động, trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động nh là xây dựng
mới, sửa chửa cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản mới
hoặc duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân, mỗi hộ
gia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực kinh tế xã hội.
2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu t xây dựng nhà ở đô thị
2.2.1 Đặc điểm đầu t xây dựng nhà ở:
- Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai đoạn do
đó quá trình này cần một số vốn lớn.Tức là giá trị của hoạt động đầu t vào nhà
là rất lớn.
9
- Có những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện ngắn có thể là một vài năm,
ngoài ra có những dự án lớn tầm cỡ thì thời gian thực hiện phải kéo dài rất lâu
lên tới nhiều năm. Lý do là ngoài những công việc chính ra còn phải thực hiện
các công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém nó phải trải qua
nhiều công đoạn cụ thể nh: Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thờng và
chuẩn bị đầu t
- Hoạt động đầu t xây dựng nhà ở khi thực hiện xong thì có thể thu hồi vốn
ngay đối với những ngôi nhà để bán nh khu chung c cao tầng, ngoài ra thì có
nhiều dự án mà bắt buộc phải thu hồi vốn muộn nh xây dựng bán trả góp, trả
chậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ có thu nhập thấp
- Quá trình thực hiện đầu t xây dựng nhà chịu ảnh hởng bởi các điều kiện về
địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá xẵ hội
2.2.2. Nội dung của đầu t xây dựng nhà ở đô thị :
- Đầu t mới mở rộng việc cung cấp các loại nhà và công trình.
- Đầu t thay thế các toà nhà hiện có khi mà các tuổi thọ của các công trình
này giảm sút một cách nghiêm trọng hoặc do một lý do nào đó.

- Đầu t những dự án có quy mô lớn ví dụ nh các khu chung c chất lợng cao,
khu đô thị mới đợc thành lập hay các khu nhà có chất lợng cao. ở nớc ta thì
các dự án này đơc thực hiện rất nhiều trong quá trình phát triển đi lên, nó đợc
coi là nhu cầu không giới hạn.
- Đầu t sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình hiện có khi cần thiết
tại một thời điểm nào đó.
2.3.Sự cần thiết phải đầu t xây dựng nhà ở đô thị
- Hiện nay thì các khu dân c đã trở nên quá đông với một mật độ dày đặc,
diện tích nhà ở đầu ngời ngày càng ít đi, mọi ngời phải sống chật chội chen
lấn. Đầu t nhà ở giải quyết phần nào đợc nhu cầu ở tạm thời, cải thiện điều
kiện ở cho ngời dân đô thị.
- Đầu t xây dựng nhà ở đô thị nhằm thực hiện hoá chính sách hiện hoá chiến
lợc phát triển đô thị, đồng thời sẽ giảm đợc tình trạng xây dựng tràn lan trái
phép gây nên tình trạng lộn xộn mất mỹ quan đô thị nh hiện nay.
- Đầu t xây dựng nhà ở đô thị nhằm tạo nên một khu đô thị mới hiện đại ,
đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống công
nghiệp hiện đại, qua đó cũng nhằm bảo vệ những khu nhà cổ có giá trị văn
hoá truyền thống.
- Đầu t xây dựng nhà ở là một nghành quan trọng có nhiều đóng góp cho
ngành kinh tế đô thị, nó không những tạo ra công ăn việc làm mà còn thúc đẩy
10
các nhành khác liên quan cùng phát triển nh sản xuất vật liệu xây dựng,vận
tải, và các nhành dịch vụ khác
2.4.Các nhân tố ảnh h ởng đến đầu t xây dựng nhà ở đô thị
Cũng nh các hoạt động đầu t khác, đầu t xây dựng nhà ở cũng chịu tác động
của các yếu tố khác nh: Lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳ kinh
doanh, độ trễ thời gian.
- Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay sự
suy giảm của đầu t. Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽ
khuyến khích các nhà đầu t vay vốn từ các ngân hàng để tiến hành đầu t do có

kích cầu đầu t. Ngợc lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay vốn của
nhà đầu t, từ đó làm giảm khả năng nhu cầu đầu t.
- Tỹ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh
trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào ngành nào là có lợi nhất, mặt khác nó cũng
điều tiết đầu t từ vùng này sang vùng khác. Tỷ suất lợi nhuận bình quân của
ngành này cao hơn ngành khác tức là đầu t vào ngành đó cho lợi nhuận cao
hơn.Điều này kích thích các nhà đầu t rút vốn từ ngành khác để đầu t vào
nghành đó.
- Thời gian thu hồi vốn đầu t: Đây là một nhân tố quan trọng của hoạt động
đầu t.Tức là đầu t hôm nay thì trong một thời gian sau mới phát huy tác dụng,
một thời gian sau thì mới có kết quả và thu hồi đợc vốn đầu t.Đây là một nhân
tố ảnh hởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu t xây dựng nhà
ở.
- Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn
đặc trng là đỉnh và đáy của chu kỳ. Đỉnh của chu kỳ kinh doanh đợc xem nh
thời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phần lớn nhà đầu t đều bỏ vốn để đầu
t, nhu cầu của đầu t là rất lớn. Khi nền kinh tế bớc vào thời kỳ suy thoái, hay
đáy của chu kỳ thì mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều bị trì trệ, các nhà
đầu t thận trọng bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu t thấp.
2.5.Những chủ thể tham gia đầu t xây dựng nhà ở tại đô thị .
2.5.1.Khu vực nhà n ớc đầu t xây dựng nhà ở công cộng
Nhà ở khu vực công cộng đợc xem là mục tiêu của các chính sách về nhà ở,
vì đây là khu vực mà chính phủ đầu t vốn xây dựng và có thể kiểm soát trực
tiếp. Đa số các nớc đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công cộng mặc
dù dân c đợc sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ. Tuy có sự khác nhau giữa
các nớc, song có một điều đợc thừa nhận là nhà ở công cộng đợc sử dụng chủ
11
yếu cho các viên chức nhà nớc hơn là đáp ứng cho ngời nghèo và các tầng lớp
khác trong xẵ hội.
Nhà ở công cộng trong các nớc đang phát triển trong đó có Việt Nam thờng

đợc xác địnhlà loại hàng hoá đựợc bao cấp, với nguồn cung cấp rất có hạn
trong khi nhu cầu lại rất lớn. Những ngời sống trong các ngôi nhà này giành
đợc sự bao cấp hoàn toàn hoặc một phần của nhà nớc.
Do tác động của các dự án về nhà ở của chính phủ nên đầu thập kỹ 70, những
hình thức can thiệp với mô hình đất xây dựng nhà ở đã có các dịch vụ tối
thiểu. Công việc nâng cấp, sữa chữa nhà ổ chuột đã đợc thực hiện tại các nớc
đang phát triển, nhờ có các tổ chức quốc tế và Ngân hàng thế giới cho vay để
xây dựng nhà ở.
Trong giải pháp sử dụng đất xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, chính quyền
các đô thị đã chuẩn bị những lô đất có các dịch vụ tối thiểu cho những hộ gia
đình có thu nhập thấp đợc xây dựng dần dần nhà ở của họ. Cách giải quyết
nàycho phép mở rộng đối với tất cả các đô thị để giảm chi phí cho dân chúng ,
góp phần vào việc ổn định xã hội ở đô thị một cách đáng kể.Vì vậy,vấn đề nhà
ở là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đô thị chứ không phải
là một khía cạnh của phúc lợi xẵ hội.
2.5.2.Khu vực t nhân đầu t xây dựng nhà ở
Nhà ở công cộng là một hệ thống công trình đợc xây dựng để cấp, cho thuê
và bán do chính chủ kiểm soát hoàn toàn. Nhà nớc có trách nhiệm cấp vốn
nhân sách cũng nh quy định khuôn khổ điều tiết đối với việc phát triển và xây
dựng. Trong trờng hợp khu vực t nhân, chính phủ có ít sự kiểm soát hơn, mặc
dầu nhà nớc vẫn quản lý và điều tiết trong khuôn khổ pháp luật.
Vấn đề quyết định đầu t (đầu t vào đâu,đầu t nh thế nào và cho loại hình nhà ở
nào ) đợc thực hiện bỡi những lợi ích t nhân. Sự quan tâm chủ yếu của chủ đầu
t đợc quyết định mức độ lợi nhuận thu đợc là bao nhiêu từ việc bỏ vốn vào đầu
t xây dựng nhà ở.
Trong cơ chế đó, chức năng quản lý của nhà nớc là ban hành những quy định
nhằm kiểm soát việc xây dựng nhà ở khu vực t nhân đợc thực hiện thông qua
một hệ thống các văn bản pháp luật và các quy định dới luật. Mọi yếu tố về
chi phí đầu t xây dựng các công trình đều đợc các doanh nghiệp t nhân tính
toánvà đa vào giá thành xây dựng nhà ở.

Mục đích đầu tiên của các doanh nghiệp là lợi nhuận nên họ cố gắng tiến
hànhtrong khuôn khổ của pháp luật và tận dụng mọi kẽ hở của pháp luật để
giữ đúng những quy định trong quá trình kinh doanh nhà đất, đó là một
12
nghành kinh doanh sinh lợi đặc biệt. Để đạt đợc mục tiêu lợi nhuận nó có thể
tạo điều kiện cho sự tham nhũng của bộ máy quan liêu. Đôi khi đối với các
chu doanh nghiệp xây dựng khu vực nhà ở t nhân họ quan niệm hối lộ các
quan chức nhà nớc có lợi hơn là tuân thủ theo đúng các quy định pháp luật.
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thông thờng ngòi mua không thể nắm
vững toàn bộ chất lợng ngôi nhà, vì vậy Nhà nớc cần ban hành các quy định
bằng văn bản bảo vệ ngời tiêu dùng có đợc một số thông tin tối thiểu trong
việc mua nhà, tránh đợc những sai lầm có thể xảy ra và rằng buộc trách nhiệm
của chủ công trình. Mặt khác có các quy định cụ thể nh vậylà để hạ thấp giá
nhà ở thị trờng, hoặc mở rộng hơn quyền sở hửu nhà ở trong xã hội đô thị.
Điều này thể hiện trong chính sách cho vay, thế chấp bằng nhà ở của nhà
mình, bằng cách đảm bảo một khoản vay nợ dài hạn từ các ngân hàng công và
t. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền sở hửu nhà ở thông qua các chính sách cầm
cố và chính sách thuế lại gây thiệt hại cho những ngời thuê nhà vốn là bộ phận
dân nghèo ở thành thị. Nhà nớc điều tiết ngành xây dựng nhà ở là khuyến
khích sự phát triển cũa các thành phố, để có tiện nghi đầy đủ và môi trờng
sống dễ chịu. Chính quyền địa phơng các cấp đang nổ lực thực hiện khuyến
khích xây dựng nhà ở tập trung với mật độ cao, lợi ích trớc mắt là không phải
đi làm việc, học tập xa, đồng thời để bù đắp cho sự phát triển tiếp theo của các
vùng ngoại ô có mật độ c trú thấp bất lợi về mặt sinh thái.
Các thành phần kinh tế phi chính phủ (doanh nghiệp t nhân) xây dựng nhà ở
với mục đích kiếm lợi nhuận tối đa, điều đó có ý nghĩa quan trọng cho sự phát
triển về không gian và môi trờng của thành phố. Nếu không có sự can thiệp
của các chính sách thuế, các chủ doanh nghiệp này sẽ xây dựng những ngôi
nhà lới có chất lọng cao nhằm phục vụ cho tầng lớp ngời giàu có trong xă hội
và họ sẽ không xây dựng các ngôi nhà cho ngời mua và có thu nhập thấp với

mục đích có nhiều lợi nhuận hơn. Họ làm nh vậy với một lý do quan trọng là
chi phí đầu t vào nhà đất và cung cấp một kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên một
đơn vị diện tíchlà rất cao khi xây dựng các ngôi nhà có quy mô lớn.
Ngày nay, tại các nớc đang phát triển, ngành kinh doanh bất động sản đang
trên đà phát triển. Nhà ở đợc xây dựng ven thành phố theo thể loại thành phố
vờn và dân chúng đô thị đi lại làm việc, học tập và sinh hoạt bằng các phơng
tiện giao thông hiện đại nh ô tô, xe máy.
Việc định c nh vậy tạo ra sự tách biệt về không gian và phân hoá xã hội rõ
rệt hơn giữa các tầng lớp xẵ hội khác nhau về thu nhập và mức sống, đồng thời
việc đầu t cơ sở kết cấu hạ tầng điện, nớc, hơi đốt,v.v sẽ rất đắt và chiếm
13
dụng nhiều đất canh tác, nhng lại thích hợp với nhu cầu của một bộ phận giàu
có trong xã hội đô thị. Do đáp ứng đợc các nhu cầu đa dạng trong xã hội mà
khu vực t nhân (phi chính phủ ) xây dựng nhà ở để bán, cho thuê đạt đợc lợi
nhuận cao. Vấn đề cơ bản để giải quyết nhà ở tại các đô thị là phải rằng buộc
trách nhiệm của chủ đầu t hoặc giảm đến mức tối thiểu sự kiểm soát theo các
quy định của pháp luật thì mọi ngời sẽ có khả năng đạt đợc nhu cầu của mình
về nhà ở.
Trong các nuớc đang phát triển, sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp
giàu nghèo còn cao thì việc hy vọng của ngời dân vào thị trờng trong việc
phân phối đất đai và nhà ở tại các đô thị là điều rất mong manh và sẽ dẫn đến
sự mất bình đẵng, không công bằng về vấn đề nhà ở nhất định xãy ra. Do đó,
vấn đề hoạch định các chính sách cho thích hợp với các đối tợng trong xẵ hội
đô thị để quản lý và điều tiết quá trình này cần phải đặt ở tầm quan trọng hơn
nữa.
2.6. Những yêu cầu cơ bản trong xây dựng nhà ở đô thị
Nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống của con ngời và nó gắn liền
với tính dân tộc, hiện đại và theo thời gian. Đối với đô thị, nhà ở còn phản ánh
quy mô phát triển đô thị trên mọi lĩnh vực khi ta nhìn vào mức độ phát triển
của nhà ở đô thị.

Nhà ở đô thị gồm có nhà chung c, nhà ở xây dựng liền kề, nhà ở độc lập trên
các đờng phố, nhà biệt thự vờn và mỗi loại nhà đều có yêu cầu và kiến trúc
thẩm mỹ khác nhau.
Để có một cái nhà đẹp, một đờng phố có nhiều nhà đẹp, đợc xây dựng liền
kề nhau, tiện lợi cho ngời sử dụngvà phù hợp với hình khối kiến trúc đờng phố
thì ngời thiết kế nhà phải suy nghĩ đắn đo để cho tác phẩm của mình khi xây
dựng lên phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của một lô
đất, phải phù hợp với các công trình liền kề trên một đờng phố để mang đợc
tính hiện đại của một đô thị trong một thời đại khoa học công nghệ phát triển
cao.
Ngày nay, một vấn đề mà các nhà quy hoạch và các nhà quản lý đô thị cần
nhận rõ hơn đó là những tác phẩm kiến trúc về nhà ở hoặc một công trình dịch
vụ công cộng ở đô thị đều phải đợc tổ chức không gian và thẩm mỹ kiến
trúc phù hợp với các công trình xung quanh và phải đúng với quy hoạch.
Việc phân lô cho mổi căn hộ phải cân nhắc kỹ trên một đờng phố để khi xây
dựng, nó mang đợc tính hài hoà và hiện đại, muốn vậy việc xác định chỉ giới
đờng đỏ và chỉ giới xây dựng là một vấn đề rất quan trọng. Từ đó tạo dáng
14
hình khối kiến trúc đờng phố sạch sẽ hài hoà, mang đợc tính thẩm mỹ, còn
việc xây thụt vào, trồi ra vỉa hè đều là việc làm không mang lại vẽ đẹp cho đ-
ờng phố, mặt khác phải có những văn bản hớng dẫn cụ thể trong xây dựng với
cốt cao nhà bao nhiêu mà Nhà nớc phải quản lý, không chỉ tầng một mà các
tầng trên cũng phải quản lý có quy địng cụ thể.
Nhà nớc phải có hớng dẫn cụ thể và phải khống chế mô dun từng tầng, có nh
vậy thành phố mới có vẻ đẹp trong trật tự. Song muốn có một bộ mặt thành
phố đẹp cũng cần lu ý dến tính bền vững của ngôi nhà, vì vậy vấn đề quản lý
phần nền móng cho mỗi ngôi nhà và từng công trình công cộng cần chú ý để
việc xây dựng này đối với những thời gian khác nhau mà vẫn không gây rạn
nứt công trình liền kề. Đây là vấn đề mà các cơ quan xây dựng cần có những
văn bản hớng dẫn cụ thể, đồng thời cùng với cơ quan quy hoạch xây dựng ở

đô thị tăng cờng kiểm soát để mỗi công trình trên mỗi đòng phố đảm bảo đợc
yêu cầu kỹ thuật về mặt nền móng cũng nh các bộ phận tồn tại lâu dài nh bộ
phận bể phốt, đờng ống dẫn nớc sạch, thoát nớc bẩn và đờng cáp điện cũng có
phần văn bản hớng dẩn kèm theo sơ đồ thiết kế để cho cơ quan quản lý nhà ở
và công trình nắm đợc mọi liên hệ trong một ngôi nhà và các công trình khác
trên mỗi đờng phố.
Ngời làm quản lý đô thị là ngời đại diện cho cả chính quyền và cho cả lĩnh
vực chuyên môn, vì họ là những ngời hiểu biết về chuên môn trong nghành
xây dựng và nắm chắc tình hình ở địa phơng, họ có khả năng xem xét hồ sơ
xây dựng của các ngôi nhà và công trình công cộng có đủ các thủ tục về hồ sơ
trong lĩnh vực xây dựng, nằm tiến hành xây dựng một ngôi nhà hoặc công
trình. Khi đã có đủ các cơ sở pháp lý mới cấp phép xây dựng, và khi xây dựng
xong công trình phải đủ đảm bảo các yêu cầu trong giấy phép xây dựng mới
cấp giấy phép hoàn công. Nhng để tiến hành đợc công việc đó, nhà nớc cần có
những văn bản dới luật một cách cụ thể hơn, giúp đợc nhà quản lý đô thị hoàn
thành đợc nhiệm vụ của mìnhlà hớng dẫn dân chúng làm đúng với quy hoạch
chung và quy hoạch chi tiết để đô thị đẹp về mặt kiến trúc và hiện đại về phần
kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

III. NGUồN VốN CHO ĐầU TƯ XÂY DựNG NHà ở
3.1.K hái niệm về vốn
*Vốn đợc hiểu theo nghĩa rộng là vốn của một quốc gia, vốn theo nghĩa hẹp
là vốn của cá nhân, của doanh nghiệp. Hình thái biểu hiện của vốn bao gồm
hình thái tiền tệ, hình thái phi vật chất dới dạng bằng phát minh sáng chế, kiểu
15
dáng mẫu mã, hình thái vật chất dói dạng hàng hoá, tất cả các dạng hình thái
này đều tham gia vào quà trình sản xuất.
Vốn phải gắn với chủ sở hữu. Mổi một đồng vốn đều có chủ sở hữu nhất
định. Tuỳ theo hình thức đầu t mà ngời sở hữu và ngời sử dụng vốn có thể
đồng nhất hay tách rời. Song dù trờng hợp nào đi chăng nữa, ngời sở hữu vốn

vẫn đợc u tiên đảm bảo quyền lợi và phải đợc tôn trọng quyền sỡ hữu vốn của
mình. Có thể nói đây là một nguyên tắc cực kỳ quan trọng trong việc huy
động vốn, quản lý và sử dụng vốn, nó cho phép huy động đợc vốn nhàn rỗi
trong dân c vào sản xuất kinh doanh, đồng thời quản lý và sử dụng vốn có hiệu
quả. Nhận thức đợc đặc trng này sẽ giúp doanh nghiệp tìm ra mọi biện pháp
để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
Những phân tích trên cho thấy; Vốn là phạm trù kinh tế cơ bản. Vốn sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền toàn bộ giá trị tài sản
đợc đầu t vào hoạt động sản xuất sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi
.
3.2.Phân loại vốn
3.2.1.Theo góc độ chu chuyển vốn.
3.2.1.1. Vốn cố định
Vốn cố định chia thành hai phần:
Một phần tơng ứng với giá trị hao mòn đợc chuyển dần vào giá trị sản
phẩm gọi là khấu hao tài sản cố định. Số tiền khấu hao này đợc trích lại
và tích luỹ thành quỹ gọi là quỹ khấu hao tài sản cố định, nằm mục đích
để mua sắm, hiện đại hoá tài sản cố định của doanh nghiệp.
Phần còn lại của vốn cố định nằm trong giá trị còn lại của các tài sản cố
định mà doanh nghiệp đang sử dụng.
Hai phần vốn trên sẽ tăng giảm tơng ứng cho đến khi tài sảncố định khấu hao
hết hay hết thời gian sử dụng thì cũng là lúc hoàn thành một vòng luân
chuyển.
3.2.1.2.Vốn lu động
- Vốn lu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trớc về tài sản lu động nhằm
bảo đảm cho quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp đợc tiến hành một cách
liên tục và thờng xuyên.
- Vốn lu động của doanh nghiệp là bộ phận của vốn sản xuất đợc biểu hiện
bằng số tiền ứng trớc về tài sản lu động nhằm đảm bảo cho quá trình tái sản
xuất của donh nghiệp đợc tiến hành một cách thờng xuyên liên tục, nó đợc

16
chuyển toàn bộ, một lần vào giá trị sản phẩm và đợc thu hồi sau khi thu đợc
tiền bán sản phẩm.
Vốn lu động có vai trò lớn trong toàn bộ quá trình sản xuất. Để tổ chức
quản lý vốn lu động chúng ta phải quản lý trên nhiều mặt các khâu từng thành
phần vốn lu động, thế nhng việc tập trung các biệ pháp vào quản lý những bộ
phận vốn lu động chiếm tỷ trọng lớn có ý nghĩa quyết định đến việc tăng
nhanh vòng quay và tiết kiệm vốn.
3.2.2.Theo góc độ nguồn hình thành
Căn cứ theo nguồn hình thành vốn của doanh nghiệp chia thành hai loại:
Nguồn vốn chủ sở hữu: Gồm vốn chủ sở hửu đầu t, vốn tự bổ sung từ lợi
nhuận và các quỹ của doanh nghiệp, vốn tài trợ của nhà nớc (nếu có).
Nguồn vốn vay: Là các khoản nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh
mà doanh nghiệp có nhiệm vụ phải thanh toán cho các tác nhân kinh tế
khác nh ngân hàng, các tổ chức kinh tế, phải trả cho nhà nớc
3.2.3. Theo tính chất sở hữu
Căn cứ theo tính chất sở hữu có thể phân chia thành hai loại:
Nguồn vốn sở hữu nhà nớc: Vốn ngân sách cấp và vốn tự bổ sung
Nguồn vốn huy động: Vốn vay ngân hàng, vốn vay các đối tợng khác,
vốn góp liên doanh, phát hành trái phiếu
3.3.Nguyên tắc chung về huy động vốn của các doanh nghiệp đầu t xây
dựng nhà ở hiện nay
- Để xác định lợng vốn đầu t cần thiết, chủ đầu t sẽ tính đến tất cả các yếu
tố. Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định c, tổng dự toán các
công trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự án, quản
lý dự án. Trên cơ sở xác định lợng vốn đầu t cần thiết và tiến độ đảm bảo vốn,
chủ đầu t sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồn cũng nh thời
điểm tơng ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có.
- Đối với vốn ngân sách chủ đầu t có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹ
thuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn nàt trình lên các cơ quan

quản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định.
- Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị
có nhu cầu: Đợc thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu t
xây dựng, bên góp vốn đợc nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở sau khi
đầu t xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc
nhận nhà ở với dự án đầu t xây dựng nhà ở.
17
- Đối với vốn vay: Đợc thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợp
đồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vay
dùng để đầu thạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựng
công trình.
- Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể đợc sử dụng cho công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù đợc cấp có
thẩm quyền phê duyệt. Nhiều trờng hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉ
dùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán.

CHƯƠNG Ii
Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tại
Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát
triển nhà Hà Nội trong thời gian qua.
I.GIớI THIệU KHáI QUáT Về CÔNG TY
1.1.Lịch sử hình thành và phát triển
- Tiền thân của công ty t vấn đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội là xí
nghiệp thiết kế sữa chữa nhà cửa Hà Nội trực thuộc sự lãnh đạo của sở nhà
đất Hà Nội, đợc thành lập theo quyết định số 5324/QĐ-TCCQ ngày 24
tháng 12 năm 1980 của UBND thành phố Hà Nội.
- Sau đó xí nghiệp sữa chữa nhà đợc đổi tên thành công ty thiét kế xây dựng
nhà theo quyết định số 1185/QĐ-UB ngày 18 tháng 5 năm 1992.
18
- Thành lập doanh nghiệp:Quyết định số 945/QB-UB ngày 8 thang3 năm

1993 của UBND thành phố Hà Nội .
Tên công ty: Công ty thiết kế xây dựng nhà.
Tên viêt tắt của công ty: HACID
- Đổi tên doanh nghiệp và xác định nhiệm vụ: Quyết định số 9067/QB-UB
ngày31 tháng12 năm 2002 của UBND thành phố Hà Nội.
Tên doanh nghiệp: Công ty T vấn- Đầu t xây dựng và Phát triển nhà Hà
Nội .
- Đăng ký kinh doanh và bổ sung kinh doanh:
Số 105956 do Trọng tài kinh tế và Sở Kế Hoạch- ĐầuT thành phố Hà Nội
cấp.
Bổ sung nhiệm vụ: Quyết định số5983/QB-UB ngày 8-10-2003 của
UBND TPHN.
19
1.2.Đặc điểm hoạt động của công ty
*Chức năng, nhiệm vụ của công ty t vấn đầu t xây dựng và phát triển nhà
Hà Nội:
- Thiết kế kỹ thuật thi công xây dựng, thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng
khu đô thị, nông thôn quy hoạch phát triển vùng quy hoạch phát triển vùng
quy hoạch hệ thống hạ tầng.
- T vấn, dịch vụ thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, tổng dự toán
công trình.
- Soạn thảo hồ sơ mời thầu giám sát và quản lý công trình thi công xây lắp.
Quản lý chi phí xây dựng và nghiệm thu công trình, cung cấp thông tin về văn
bản quy phạm pháp luật về cơ chế chính sách đầu t và xây dựng.
- Lập quản lý và thực hiện các dự án đầu t về phát triển nhà và khu đô thị
mới. Đầu t xây dựng và kinh doanh phát triển nhà và khu đô thị mới.
- Khảo sát đo đạc và khoan địa chất công trình, địa chất thủy văn, khảo sát
môi trờng sinh thái và các dự án đầu t và xử lý nền móng công trình.
- T vấn, dịch vụ chuyển nhợng nhà đất công tác giải phóng mặt bằng, đền bù
khi thu hồi đất và các dịch vụ cho t vấn đầu t xây dựng.

- Nghiên cứu và triển khai ứng dụng các đề tài khoa học trong lĩnh vực t
vấn đầu t và xây dựng. Tổ chức đào tạo cung cấp nguồn nhân lực phục vụ
công tác t vấn xây dựng.Tổ chức đào tạo, cung cấp nguồn nhân lực phục vụ
công tác t vấn xây dựng.
- Tổng thầu thiết kế, quản lý dự án đầu t và xây dựng các công trình dân
dụng công nghiệp và kỹ thuật hạ tầng. Lập dự toán công trình công nghiệp
dân dụng, kỹ thuật hạ tầng.
- Đánh giá tác động môi truờng các công trình dân dụng công nghiệp, kiểm
định các công trình xây dựng, cấu kiện xây dựng, kết cấu công trình xây dựng
,nền móng công trình, thiết bị lắp đặt tại tại các công trình xây dựng, thi công
các công trình xây dựng, ứng dụng các đề tài nghiên cứu khoa học và công
nghệ kỹ thuật tiên tiến.
- Thiết kế và thi công nội ngoại thất công trình. Liên doanh liên kết với mọi
thành phần kinh tế trong và ngoài nớc để mở rộng phát triển sản xuất.
1.3.Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý hoạt động kinh doanh tại công ty
Công ty đợc chuyển giao từ cơ quan chủ cũ là sở địa chính nhà đất về Tổng
Công Ty Đầu t và Phát triển nhà Hà Nội, các tổ chức đảng, Công Đoàn, đoàn
thanh niên đợc chuyển giao về trực thuộc Tổng Công ty: Đ/c giám đốc và 1
phó giám đốc nghỉ hu, 02 đ/c phó giám đốc đợc điều đi nhận nhiệm vụ mới
20
Thực hiến sự chỉ đậo của Tổng công ty, từ việc chuyển hớng hoạt động sản
xuất kinh doanh, Công ty đã xây dựng Đề án kiện toàn nâng cao năng lực sản
xuất kinh doanh, trình Tổng Công ty phê duyệt và nhanh chóng triển khai thực
hiện.Với sự thống nhất chỉ đạo, quyết tâm cao của lãnh đạo công ty, công ty
đã mạnh dạn đổi mới sắp xếp lại tổ chức, Công ty đợc bổ sung nhân lực mới
giữ trọng trách là giám đốc và các phó giám đốc công ty
Trên cơ sở tách phòng, thành lập mới, bổ sung tăng cờng cán bộ cho đến
nay Công ty đã có 5 phòng nghiệp vụ là: Phòng Hành chính Quản trị, phòng
Khoa học kỹ thuật, phòng Tài chính kế toán Tổng hợp và Phòng Tổ chức lao
động tiền lơng, cơ bản đã hoàn thành công tác tổ chức cán bộ của các phòng

nghiệp vụ.
Công ty đã mạnh dạn sát nhập các đơn vị sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ hoạt
động phân tán, đồng thời xây dựng đề án lựa chọn nhân sự thành lập mới các
xí nghiệp. Đến nay, công ty đã có 7 xí nghiệp trực thuộc trong đó có 4 xí
nghiệp T vấn thiết kế, 1xí nghiệp Khảo sát địa chất công trình, 1xí nghiệp t
vấn chính sách nhà đất và Đầu t phát triển nhà, 1 xí nghiệp Kỹ thuật hạ tầng
và môi trờng, số lao động bình quân của các xí nghiệp từ 15 đến 20 ngời.
Với sự không ngừng đổi mới về tổ chức nâng cao năng lực sản xuất kinh
doanh, tháng 8/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3894/QĐ-
UB xếp hạng II cho công ty .
Tháng 12/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định đổi tên và bổ
sung nhiệm vụ, chức năng cho công ty: Công ty Thiết kế xây dựng nhà đợc
mang tên mới là công ty Công ty T vấn-Đầu t xây dựng và Phát triển nhà Hà
Nội với nhiều chức năng và nhiệm vụ mới song nhiệm vụ chính là chức năng
t vấn - đầu t.
Bên cạnh sắp xếp tổ chức, lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo các phòng, ban, xí
nghiệp trực thuộc xây dựng và ban hành các các quy chế quy định phục vụ
công tác quản lý của Công ty nh: Quy chế khoán công tác thiết kế t vấn thiết
kế-giao hạch toán giá thành cho các đơn vị sản xuất, quy chế tuyển dụng lao
động, quy chế về quản lý và sử dụng xe ô tô, sử dụng điện thoại hầu hết các
phòng, ban, xí nghiệp và tính chủ động sáng tạo trong thực hiện nhiệm vụ của
từng cán bộ công nhân viên .
Cùng với việc sắp xếp tổ chức Công ty đã tiến hành rà soát chấn chỉnh lại
việc ký kết hợp đồng lao động theo đúng quy định nhà nớc đảm bảo quyền lợi
của ngời lao động. Đến nay trừ những lao động đang thực hiện HĐLĐ thử
việc, các CBCNV của Công ty đều đợc tham gia BHXH, BHYT, việc làm đợc
21
đảm bảo, chế độ tiền lơng, tiền thởng, các chế độ phúc lợi khác đợc Công ty
quan tâm, do vậy các CBCNV trong công ty yên tâm công tác, phấn khởi, tin
tởng vào sự đổi mới, phát triển của công ty .

Công tác tuyển dụng lao động đợc chú trọng, công ty đã ban hành quy chế
tuyển dụng lao động, tổ chức thi tuyển và tuyển dụng đợc một số lao động có
kinh nghiệm, có trình độ tăng cờng cho các phòng, ban, xí nghiệp nâng số lao
động của công ty từ 62 lao động (năm 1999) lên140 lao động ( tính đến tháng
9/2003). Trong đó lao động có trình độ từ đại học trở lên chiếm 81,4%, tuổi
đời bình quân là 34,5 tuổi. Công ty đã sử dụng 2 đồng chí đi học lý luận chính
trị cao cấp, gần100 cán bộ đi học tập nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp
vụ, ngoại ngữ tin học, nhièu đoàn cán bộ đi khảo sát ở nớc ngoài đã giúp đỡ
và giới thiệu đợc 2 đồng chí giữ cơng vị Phó giám đốc, bổ nhiệm lại 35 cán bộ
giữ cơng vị Trởng, Phó các phòng ban, Giám đốc , Phó Giám đốc các xí
nghiệp và các phó ban quản lý dự án.
Nhìn chung, việc củng cố sắp xếp tổ chức của Công ty đã đáp ứng đợc yêu
cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh và đang từng bớc chuẩn hóa mô hình
theo sự chỉ đạo của Tổng Công ty.
* Tổ chứcnhân sự quản lý của công ty:
- Ban giám đốc công ty gồm 1 giám đốc và 1 phó giám đốc giúp việc cho
Giám đốc.
- Các phòng ban chức năng:
1.Phòng tổ chức hành chính (Trởng phòng)
2.Phòng kế hoạch tổng hợp (Trởng phòng)
3.Phòng tài chính kế toán (Trởng phòng)
4.Phòng khoa học kỹ thuật (Trởng phòng)
5. Phòng tổ chức lao động tiền lơng (Trởng phòng)
- Các đơn vị sản xuất kinh doanh:
Xí nghiệp t vấn thiết kế số 1,2,3,4
Xí nghiệp đo đạc khảo sát công trình
Xí nghiệp kỹ thuật hạ tầng và môi trờng
Xí nghiệp t vấn đầu t xây dựng số 1
Ngoài ra còn gồm các trung tâm nh:TTQuy hoạch kiến trúc, TT Kiểm định
chất lợng xây dựng, phòng quản lý kinh tế , Ban quản lý dự án,TT KT

22
23
Tổng công ty
Các c.ty trong n ớc
Giám đốc công ty Hội đồng khktHội đồng cố vấn
Các c.ty n ớc ngoài
Phó giám đốc
p.khoa học
kỹ thuật
p.tổ.c lđ
tiền l ơng
p.tài chính
kế toán
p.kế hoạch
tổng hợp
P.hành chính
quản trị
Xí nghiệp t vấn thiết kế số 4Xí nghiệp t vấn thiết kế số 1
Xí nghiệp thiết kế số 2
Xí nghiệp thiết kế số 3
Xí nghiệp đ.đạc k.sát địa chất
Xí nghiêp thiết kế cn
Xn kt hạ tầng và môi tr ờng
Xn t vấn đầu t xấy dựng số 1
Tt quy
hoạch
kiến
trúc
Ban
quản

lý dự
án
p. quản lý
kinh tế
Tt kiểm định
chất l ợng xây
dựng
Chi nhánh tv-tk
số 3 tại tp hcm
Chi nhánh tv-tk
số 2 tại lạng sơn
Chi nhánh tv- tk
số 1 tại nghệ an
CáC đối tác khác
Các đối tác khác
TT kiến trúc
đô thị
II. ĐặC ĐIểM KINH Tế Xã HộI CủA THủ ĐÔ Hà NộI.
2.1.Vị trí địa lý
Hà Nội là thủ đô của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nằm ở
trong giới hạn 20
0
25-21
0
23 Bắc và105
0
44-106
0
02 Đông.Phía Bắc giáp
tỉnh Bắc Thái, Tây Bắc giáp tỉnh Vĩnh Phú, Hà Bắc, Tây Nam giáp tỉnh Hà

Tây, Đông Nam giáp tỉnh Hải Hng. Sông Hồng chảy qua thành phố.
Địa hình thành phố thấp dần theo hớng Bắc Nam chia làm 3 vùng:
Vùng cao gồm huyện Sóc Sơn tiếp giáp với dãy núi Tam Đảo có độ cao trung
bình 8-12m; Vùng giữa gồm các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm và nội
thànhcó độ cao trung bình từ 5-14m vùng trũng là huyện Thanh Trì độ cao
trung bình 3-4m.
Diện tích tự nhiên: 920,57km
2
, chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên cả nớc,
đứng thứ 59/61. Trong đó nội thành diện tích khoảng 84,4 km
2.
.
Năm 2000 dân số Hà Nội là 2,848 triệu ngời, mật độ trung bình là 2994ng-
ời/km
2
. Năm 2001, dân số Hà Nội là2,8418 triệu ngời, chiếm 3,61% của cả n-
ớc.Thành thị là 1,6437 triệu ngời và nông thôn là 1,1981triệu ngời. Nội thành
Hà Nội có diện tích khoảng 84,4km
2
, mật độ khoảng17,464 ngời /km
2
. Nơi có
mật độ cao nhất là quận Hoàn Kiếm và thấp nhất là huyện Sóc Sơn.
Hiện nay Hà Nội có12 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 7 quận nội thành
là Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, Cỗu
Giấy và năm huyện ngoại thành là Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm,
Thanh Trì.
2.2.Đặc điểm về tình hình phát triển kinh tế
Hà Nội nằm trong khu vực kinh tế năng động nhất khu vực và thế giới.
Những điều kiện thuận lợi này là cơ hội lớn để Hà Nội phát triển kinh tế của

mình, trở thành một thủ đô truyền thống văn hoá, chính trị ổn định thu hút
nhiều nguồn đầu t khắp nơi.
Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh
mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986
1991. Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 1995, tăng 10,4%
trong giai đoạn 1996 2000. GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nớc,
42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc. GDP
bình quân đầu ngời ở Hà Nội tăng từ 450 USD/ngời năm 1990 lên
990USD/ngời năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nớc.
2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay.
Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nớc, vào khoảng 12
triệu m
2
trong tổng số 80 triệu m
2
của cả nớc, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn
24
quốc. Với số dân là 2,8417 triệu ngời, bình quân mổi ngời sinh hoạt trên
4,2m
2
chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con ngời.
Năm 1990 với mức là 4,6m
2
/ ngời, năm 1992 với mức là 4,5m
2
/ ngời, năm
2000 với mức 6,5m
2
/ ngời,trong thời kỳ 1996 2000 thành phố đã đầu t xây
dựng mới 1.647.653 m

2
đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhng so với nhu cầu hiện
tại thì vẫn cha đáp ứng đợc nhu cầu cấp thiết.

Bảng 1:
Diện tích nhà ở bình quân đầu ngời ở Hà Nội giai đoạn 1995- 2001:

Năm Dân số(ngời ) Bìnhquân/ngời(m
2
/ngời)
1995 2.300000 4,8
1996 2.360.000 5,0
1997 2400000 5,2
1998 2.460.000 5,0
1999 2.517.000 5,7
2000 2.600.0000(dự kiến) 6,0(dự kiến)
2001 3.500.000(dự kiến ) 8,0( dự kiến )
Nguồn sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2000
Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từ
quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng. Thời tiết khí hậu nớc ta lai rất khắc
nhiệt, ma ta, nắng nhiều, độ ẩm cao, bão lắm. Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã h
hỏng nghiêm trong khoảng 300.000m
2
( chiêm 2,5% quỹ nhà ) không còn an
toàn cho ngời ở, nhất là khi có gió bão, động đất đây là những nhà tầng chỉ
dựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hoặc những nhà mới xây dựng
nhng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ ở các
khu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên
trong. Tống số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở. Số nhà h hỏng nặng
cần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt.

Nh vậy có thể nhận định, thị trờng nhà ở Hà Nội đang tồn d một lợng cầu rất
lớn cha đợc thỏa mãn. Đặc biệt là nhà cho ngời có thu nhập thấp, và trung
bình. Theo ớc tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện
không có khả năng tự lo cải thiện chổ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở vẫn nóng
bỏng và bức xúc đối với ngời Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ở này không
hoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh. Ngời ta ồ
ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nớc ngoài thuê, làm văn phòng
25