HÒAN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.6 MB, 174 trang )
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
BÙI THU TRANG
ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN THẨM
ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Hà Nội, Năm 2018
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
BÙI THU TRANG
ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ
VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Mã số: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Tiến Đạt
Hà Nội, Năm 2018
1
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực
tế của đơn vị.
Tác giả luận văn tốt nghiệp
Bùi Thu Trang
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, ngồi sự nỗ lực của
bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng
nghiệp.
Tơi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Phạm Tiến Đạt đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q
trình hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo
Khoa Tài chính - Học viện Ngân hàng. Trân trọng cảm ơn tập thể các phịng,
ban và ban lãnh đạo Cơng ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt
Nam (VFA VIETNAM) đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành
luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong q trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Bùi Thu Trang
iii
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP.............................................................................................6
1.1.......................................................................Tổng quan về bất động sản
................................................................................................................6
1.1.1.........................................................................Khái niệm bất động sản
6
1.1.2....................................................................Đặc điểm của bất động sản
7
1.1.3...........................................................................Phân loại bất động sản
8
1.2.......................................................Thẩm định giá bất động sản thế chấp
................................................................................................................9
1.2.1...........................................................................................................Kh
ái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp.......................................9
1.2.2...................................Vai trò của thẩm định giá bất động sản thế chấp
11
1.2.3..................Căn cứ và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
13
1.2.4........................Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp
16
1.2.5.....................................Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
27
1.2.6.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản
thế
chấp.................................................................................................................29
1.2.7.
Kinh nghiệm về thẩm định giá BĐS thế chấp ở một số quốc gia
ιv
2.2.1.
Khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế
chấp .. 40
2.2.2.
Ví dụ cơng tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Công ty TNHH
Thẩm
định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam...........................................................51
2.3.Đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty
TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.....................67
định giá BĐS thế chấp của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn
Việt Nam.........................................................................................................67
2.3.2..........................................................................Kết quả đạt được
....................................................................................................68
2.3.3............................................................Hạn chế và ngun nhân:
....................................................................................................69
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ
BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ
chính
Việt Nam...............................................................................................74
3.2.. .Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.............75
3.2.1.............................................Xây dựng quy trình thẩm định giá chi tiết
75
3.2.2.
Giải pháp kiểm sốt chất lượng chứng thư TĐG trước khi phát
hành . 76
3.2.3.................................Xây dựng và kiện tồn hệ thống lữu trữ thơng tin
76
3.2.4.
Giải pháp trong vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất
động sản
thế chấp...........................................................................................................77
3.2.5.
Giải
pháp nâng
thơng tin về BĐS
so
caotính tin cậy của
sánh 78
v
vi
3.3.1.
Hoàn thiện
khung
thể chế
pháp
liên quan
DANH
MỤC
CÁC
TỪlýVIẾT
TẮTđến hoạt động thẩm định
giá bất động sản...............................................................................................81
3.3.2.
Cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện áp
dụng của
từng phương pháp thẩm định giá bất động sản...............................................82
3.3.3................Cần tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý
83
3.3.4.
Cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng cơ sở
dữ liệu
về các giao dịch trên thị trường.......................................................................84
3.3.5.
bất
Cần tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia thẩm định giá
động sản..........................................................................................................85
ST
T
1
minh bạch thông tin quy hoạch
Ký hiệu 3.3.6......................................................Cần
Nghĩa của từ viết tắt
BĐS
Bất động sản
2
CBCNV
Cán bộ công nhân viên
3
MTV
Một thành viên
4
TĐV
Thẩm định viên
5
TMCP
Thương mại cổ phần
6
TSBĐ
Tài sản bảo đảm
7
QSD
Quyền sử dụng
8
QSH
Quyền sở hữu
9
VFA
VIETNAM
Công ty TNHH THẩm định giá và Tư vấn tài
chính Việt Nam
vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Số lượng lao động làm việc tại VFA VIETNAM............................36
Bảng 2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của VFA VIETNAM...................... 39
Bảng 2.3. Kết quả hoạt động thẩm định giá của VFA VIETNAM..................39
viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Sơ đồ 2.1. Mơ hình tổ chức của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài
chính Việt Nam................................................................................................38
Sơ đồ 2.2. Quy trình thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá và Tư
vấn tài chính Việt Nam.................................................................................... 44
1
LỜI MỞ ĐẦU
l. Giới thiệu nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Có thể khẳng định rằng trong ngân hàng thì hoạt động tín dụng đóng
vai trị quan trọng bởi đây là hoạt động trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư.Và
cũng dễ nhận thấy cũng chính xuất phát từ vai trị là trung gian tài chính giữa
người thiếu vốn và người thừa vốn nên ngân hàng thường phải gánh chịu rủi
ro từ hai phía: Người đi vay và người cho vay. Để hạn chế rủi ro thì bản thân
ngân hàng đặc biệt phải quan tâm đến vấn đề đảm bảo tiền vốn vay. Trong đó
thế chấp bằng tài sản được ưu tiên hàng đầu. Mà muốn việc thế chấp có hiệu
quả thì quan trọng nhất là việc thẩm định giá tài sản thế chấp. Các loại tài sản
thế chấp hiện nay rất đa dạng phong phú nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản.
Đây là loại tài sản có giá trị thế chấp cao và thường được sử dụng trong thế
chấp vay vốn. Do vậy việc thẩm định giá các bất động sản để xác định hạn
mức cho vay tối đa là một nhu cầu bức thiết. Tuy nhiên, trên thực tế việc thẩm
định giá trị của các bất động sản này gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp do
thị trường BĐS ở Việt Nam chưa thực sự phát triển, pháp luật về đất đai của
Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, cũng như các văn bản pháp lý, thủ tục,
giấy tờ cịn rườm rà mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất
của Nhà nước cịn nhiều bất cập so với thực tế thị trường đang làm cản trở
hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các ngân hàng. Về
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA
VIETNAM), tuy là một công ty thẩm định giá độc lập nhưng cơng ty có trong
danh sách các cơng ty thẩm định giá độc lập được ưu tiên lựa chọn thẩm định
giá TSBĐ của các ngân hàng như ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam; Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam; Ngân hàng
2
TMCP Công thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng;
Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín; Ngân hàng TNHH MTV Đại Dương;
Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Ngân hàng TNHH MTV Shinhan Việt Nam;
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam,... Vì vậy mà doanh thu của công ty
chủ yếu đến từ hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp cho các ngân hàng.
Việc thẩm định giá BĐS thế chấp là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hồn
cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, tơi chọn đề
tài nghiên cứu là: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản thế
chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam”.
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở lý luận liên quan đến
thẩm
định giá BĐS nói chung và thẩm định giá BĐS thế chấp tại Cơng ty nói
riêng.
- Nghiên cứu thực trạng cơng tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Công
ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA
VIETNAM),
thơng qua đó đánh giá những mặt đạt được cũng như chưa đạt được và
ngun nhân của nó. Thơng qua những phương hướng trong thời gian
tới,
đề
tài đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của
công
tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư
vấn
tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) trong thời gian tới.
1.3.
Phạm vi nghiên cứu
- Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các
3
- Thời gian nghiên cứu: Từ trước cho đến 8/2018.
1.4.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
- Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng
+ Duy vật lịch sử
- Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê
+ Phương pháp phân bổ
+ Phương pháp điều tra
+ Phương pháp tổng hợp...
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là
phương pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.
1.5.
Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các chữ viết tắt,
danh mục bảng biểu và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài nghiên cứu được
chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế
chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động
sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt
Nam trong thời gian tới.
2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan
- Trên thế giới đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến thẩm
định giá BĐS cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ước lượng giá trị đất
đai”
của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó,
các
tác
giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp
xác
định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia-2002)
4
tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm
xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai để xác định và phân bổ nguồn tài
nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên
cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000,
Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá
BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã
đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc
ước lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mơ hình hồi quy đa
biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức
giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng khơng vượt quá nhằm tránh rủi ro cho
hoạt động cho vay. Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, các tác giả cũng chỉ ra
rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro
trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó khơng có gì đảm bảo rằng mức
giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng
mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường
BĐS tại thời điểm thẩm định giá và quan điểm về giá trị của TĐV. Bởi vậy,
giá trị thẩm định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài
thời điểm thẩm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá BĐS.
- Ở Việt Nam cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá
đất đai và các BĐS. Dự án hợp tác giữa Việt Nam và Thụy Điển do Bộ Tài
ngun Mơi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến
việc định giá đất có tác động của các yếu tố vị trí và mơi trường. Các yếu tố
kinh tế được đưa ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng
tại Việt Nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở
Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát
hóa được những nét cơ bản trong cơng tác định giá nói chung và thẩm định
giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, đề tài này mới chỉ dừng lại ở việc
nghiên cứu ở các Tổng cơng ty theo mơ hình 90-91 trong q trình định giá
tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy, bên cạnh
5
việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hóa, các doanh nghiệp cịn
cần phải xác định giá trị của các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn
của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc định giá doanh nghiệp cổ phần hóa có nhiều
đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình cịn
nhiều tài sản vơ hình khác như thương hiệu, lợi thế thương mại,... Bởi vậy,
giá trị định giá BĐS có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển
thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung
chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra
đối với ngành định giá của Việt Nam. Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương
Thảo “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt
Nam” đã khái quát được những nét chung nhất trong công tác thẩm định giá
bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, đề tài lại nghiên cứu một cách tổng quát áp
dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng. Có một số đề tài nghiên cứu về định
giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở
một ngân hàng cụ thể, ví dụ như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại
ngân hàng Phát triển Việt Nam” của Ths Nguyễn Đình Nam. Đề tài “Định giá
BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị
Dinh.
- Mặc dù hiện chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuẩn mực
về thẩm định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay của các ngân hàng thương
mại tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam nhưng
các thơng tin tư liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu
tổng hợp về thẩm định giá BĐS thế chấp và hồn thiện cơng tác thẩm định giá
BĐS thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.
6
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP
1.1.
Tổng quan về bất động sản
1.1.1.
Khái niệm bất động sản
- Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các
quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài
sản
bất động). Trong tiếng Pháp, khái niệm về bất động sản được thể hiện
bằng
tư
Immobilie (Bất dộng sản). Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản
gắn
liền với đất đai). Ở Việt Nam, khái niệm về bất động sản được thể hiện
trong
điều 107, Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: “ Bất động sản bao gồm:
Đất
đai;
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với
đất
đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp
luật”. [33]
- Mặc dù quan niệm như trên nhưng việc phân định các tài sản là động
sản hay bất động sản thường không phải đơn giản. Liệu có phải tất cả
các
cơng trình xây dựng và kiến trúc đều được gọi là BĐS; Tương tự như
vậy,
có
phải tất cả các tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng cũng đều là BĐS
hay
khơng. Thậm chí, có phải mọi vùng đất đai đều được coi là BĐS?
Những
khó
7
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình
thái của nó khơng thay đổi;
+ Tồn tại lâu dài.
1.1.2.
Đặc điểm của bất động sản
- Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các tài sản là BĐS có
những đặc tính riêng mà các tài sản khác khơng có, tạo nên tính khác
biệt
của
BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo
nên
giá
trị BĐS. Bởi vậy, người định giá cần phải xem cét các đặc điểm này ảnh
hưởng
như thế nào đến giá trị BĐS.
- Trước hết, BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai
khơng di dời được, do vậy nó ln được coi là tài sản có vị trí cố định.
Chính
vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố
vị
trí
khơng chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng
thường
mà
nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các
điểm
dịch vụ cơng cộng, các cơng trình cơng cộng như thương mại, văn hóa,
y
tế,
giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Cũng do BĐS có tính chất
cố
định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang
lại
BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
của
8
- BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và
có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hoojicos
liên quan.
- Ngồi ra, BĐS cịn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài
xét cả trên khía cạnh vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS.
1.1.3.
Phân loại bất động sản
1.1.3.1. Bất động sản là đất đai
- Phân loại theo bản chất giá trị gồm có:
+ Giá trị quyền sử dụng đất (có thời hạn hoặc ổn định lâu dài);
+ Giá trị quyền sử dụng đất thuê;
+ Giá trị lợi thế vị trí của đất;
+ Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định;
+ Đơn giá cho thuê quyền sử dụng đất.
- Phân loại theo hình thức sử dụng gồm có:
+ Đất mua/bán, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho.
+ Đất được giao có thu tiền sử dụng đất (đất mua);
+ Đất được giao không thu tiền sử dụng đất;
+ Đất thuê trả tiền một lần;
+ Đất thuê trả tiền hàng năm.
- Phân loại theo mục đích sử dụng gồm có:
+ Đất ở /thổ cư/thổ vườn.
+ Đất sản xuất kinh doanh/đất chuyên dung;
+ Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm hoặc lâu năm);
+ Đất khác (đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.)
- Phân loại theo thời hạn sử dụng gồm có:
+ Sử dụng ổn định lâu dài;
+ Sử dụng có thời hạn (50 năm, 30 năm, 20 năm .).
9
1.1.3.2. BĐS là cơng trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền
với đất
- BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc:
+ Nhà ở: nhà phố, nhà biệt thự (riêng lập, liên kế), nhà chung cư, nhà ở
nơng thơn...
+ Các cơng trình kinh doanh, thương mại: Chợ, siêu thị, trung tâm
thương mại, nhà hàng, khách sạn, các khu nghỉ dưởng (resort), các khu vui
chơi giải trí..
+ Các cơng trình cơng nghiệp: Nhà xưởng sản xuất, kho chứa, các nhà
máy sản xuất công nghiệp, đập thủy điện, thủy lợi.
+ Các cơng trình xã hội: Trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan.
+ Các cơng trình hạ tầng: Hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp
thốt nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống chiếu sáng.
+ Các cơng trình khác: chùa chiền, nhà thờ, am tự, mồ mả và các vật
kiến trúc khác .
- BĐS là tài sản khác gắn liền với đất:
+ Các vườn cây công nghiệp: cao su, cà phê, điều, tiêu..;
+ Các vườn cây ăn trái;
+ Các khu rừng trồng, rừng phòng hộ..;
+ Các mỏ tài nguyên, khoáng sản: đá, than bùn.;
+ Các tài sản khác.
1.2. Thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.1.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp
- Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro
do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan làm cho ngân hàng
gặp
khó
khăn trong thu hồi nợ hoặc khơng có khả năng thu hồi. Để giảm thiểu
rủi
ro
10
bảo đảm thì cần phải xác định giá trị tài sản bảo đảm đó để làm cơ sở xác định
mức cho vay. Thẩm định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị
BĐS thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn
cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS.
Thẩm định giá BĐS là một trong những khâu quan trọng và khơng thể thiếu
trong quy trình cho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài
sản bảo dảm và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý. Tùy theo cơ cấu tổ
chức và hoạt động của từng ngân hàng mà việc thẩm định giá có thể được
thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phịng thẩm định giá độc lập của ngân
hàng hoặc cũng có thể th tổ chức thẩm định giá bên ngồi. Thơng thường,
các ngân hàng sẽ căn cứ vào khả năng thu hồi nợ của BĐS để xác định mức
giá trị BĐS thế chấp.
- Mục tiêu chính của thẩm định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng giá
trị của tài sản BĐS đem thế chấp nếu buộc phải đem bán BĐS đó. Trong
trường hợp này, khơng phải lúc nào chúng ta cũng có thể BĐS đó vào
thị
trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hồn cảnh có thuận
lợi.
Do
đó, người thẩm định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định
giá
trị
tài sản BĐS trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng.
Việc
thẩm định giá thế chấp là thẩm định giá khoản vay trong trường hợp
người
cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.
- Mục tiêu của thẩm định giá BĐS là xác định giá trị thị trường của
BĐS đó. Đó là mức giá được hình thành tại thời điểm giao dịch BĐS
trong
11
laoji tài sản. Khi thảo mãn đầy đủ các điều kiện trên, giá BĐS sẽ được sử
dụng để làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS trên thị trường.
1.2.2.
Vai trò của thẩm định giá bất động sản thế chấp
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trị quan trọng, là cầu nối
giữa cung và cầu vốn vay.
1.2.2.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
- Trong khi khách hàng thế chấp BĐS thì khách hàng vừa có vốn để sản
xuất kinh doanh, vừa có thể tiếp tục sử dụng BĐS đã thế chấp, nâng cao
hiệu
quả sử dụng của BĐS.
- Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp BĐS để vay vốn thì BĐS thế
chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan
quản
lý
của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được
các
BĐS khơng có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp
các
loại
giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính.
- Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh
chóng đối với các cá nhân và tổ chức.
- Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng
thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là BĐS khi đi
thế
chấp thường chỉ được các công ty thẩm định giá ở mức giá rất thấp, là
giá
khi
thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của BĐS khơng được đánh
giá
chính xác, gây thiệt thịi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
12
phải trả cho ngân hàng). Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng
BĐS sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế
chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ
đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân
hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền
tệ lưu thơng trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể
nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời
phòng
ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện
được
hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
1.2.2.3. Đối với nền kinh tế
- Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ
chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh
doanh,
tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện
đời
sống
vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh
tế
liên
quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của
nền
kinh tế chung của đất nước.
- Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp BĐS sẽ thu được lợi
nhuận hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung
của
ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh doanh,
13
1.2.3.
Căn cứ và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.3.1. Căn cứ thẩm định giá bất động sản thế chấp
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS thế
chấp: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: Xác định
việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm thẩm
định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước liên quan đến bất BĐS thế chấp, các biến động của
thị
trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật
chất,
tinh thần của người dân... có ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS thế chấp vào quần thể bất
động sản trong khu vực
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS thế chấp: Căn cứ vào giá trị
đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS thế chấp vào tổng giá trị
của
BĐS thế chấp.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS thế chấp: Cần
dự báo những giá trị tương lai của BĐS thế chấpmang lại khi thẩm định
giá.
1.2.3.2. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
- Giá trị của BĐS thế chấp được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động
như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn. Khi
nghiên cứu q trình hình thành giá trị, người thẩm định giá cần xem
xét
và
vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Các nguyên tắc
14
thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của tài sản đó.
- Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối
quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của
tài
sản
đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi
tỷ
lệ
thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc
điểm
vật
lý
và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài
sản
khác
cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của
những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Giá trị của tài
sản
cũng
được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các
mối
quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các
yếu
tố
ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài
sản,
thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng
thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng
tài
sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay
thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó
