Thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM)

TRƯỜNG HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH
======***======
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
Thực trạng thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp
tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
(VFAVIETNAM)
Hà Nội, ngày …. tháng…. năm…
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thẩm định giá đã và đang là một lĩnh vực tồn tại khách quan trong đời sống
kinh tế xã hội của các nước phát triển kinh tế theo nền cơ chế thị trường. Quan trọng
hơn sau những năm 1970 cùng với sự xuất hiện của thị trường tài chính quốc tế, đầu tư
ngày càng phát triển nhanh chóng, tầm quan trọng của thẩm định giá ttrong thị trường
càng ngày càng nhận thấy rõ rệt hơn.
Trong giai đoạn kinh tế hội nhập hiện nay, toàn cầu hóa đang là xu thế ngày
càng tăng mạnh thì hoạt động tín dụng trở nên rất quan trọng, đóng vai trò trung gian
đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp một phần lớn đến sự phát triển của nền kinh tế. Đầu
năm 2007, VIệt Nam trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại quốc tê
WTO, đây là một lợi thế đồng thời cũng là một thách thức rất lớn đối với nền kinh tế
Việt Nam vẫn đang còn non trẻ trong đà hội nhập phát triển. Do vậy nhu cầu vay vốn
nhằm mục đích sản xuất kinh doanh hàng hóa hay bất kỳ mục đích đầu tư nào khác
cũng trở nên sôi động, kéo theo nhu cầu thế chấp vay vốn tại các ngân hàng ngày càng
cao.
Chính vì sự cần thiết của công tác thẩm định giá và sự quan tâm sâu sắc về lĩnh
vực này nên em quyết định chọn đề tài : “ Thực trạng thẩm định giá bất động sản
nhằm mục đích thế chấp tại công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt
Nam (VFAVIETNAM).
Với đề tài này, ngoài mục đích tìm hiểu về lĩnh vực thẩm định giá thế chấp,

đồng thời hoàn thiện và nâng cao thêm vốn kiến thức, qua đề tài có thể giúp tìm hiểu
thêm về khả năng ứng dụng và thực tế áp dụng những gì được học và nghiên cứu, em
hi vọng đóng góp một phần nào đó vào hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
tại công ty, làm hoạt động này ngày càng uy tín, chất lượng và hiệu quả hơn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống các cơ sở lý luận liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản,
đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích thế chấp tại
công ty và đề xuất kiến nghị nâng cao hơn nữa chất lượng cho công tác định giá bất
động sản thế chấp của công ty.
3. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được áp dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài là: Thống kê,
thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích so sánh, duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử, phân tích tổng hợp….
1
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu sâu hoạt động thẩm định giá BĐS tại cy TNHH
thẩm định giá và tư vấn tài chính VFA VIETNAM
Thời gian nghiên cứu số liệu, các văn bản liên quan từ năm 2007 đến 2014.
5. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng và phương pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả hoạt động
thẩm định giá trên cơ sở lý thuyết và khoa học. Thực tiễn là hoạt động thẩm định giá
bất động sản nhằm mục đích thế chấp vay vốn tại công ty TNHH Thẩm định giá và tư
vấn tài chính VFA VIETNAM
2
CHƯƠNG 1:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM)
I. Giới thiệu chung về công ty VFA VIETNAM
Công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam viết tắt là VFA
VIETNAM, là một doanh nghiệp được thành lập theo loại hình công ty trách nhiệm

hữu hạn. VFA VIETNAM được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công
nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định giá
và Tư vấn tài chính.
VFA VIETNAM đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng
động, sáng tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính – kế
toán, các kỹ sư chuyên ngành, công ty luôn hướng tới cung cấp các dịch vụ thẩm định
giá và tư vấn tài chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí
hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu của mọi khách hàng.
Với phương châm làm việc “ Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, các
dịch vụ VFA VIETNAM cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ các quy định
hiện hành của Nhà nước về: tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, các quy định về tài
chính, các chuẩn mực kế toán,…
VFA VIETNAM cam kết “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp” và
là “Địa chỉ tin tưởng, sự lựa chọn chính xác của khách hàng” đã trở thành giá trị, niềm
tin và nét văn hóa của VFA VIETNAM.
1. Tên công ty: Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam,
tên viết tắt là VFA VIETNAM.
Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng,
TP. Hà Nội.
Tel: 04 6272 6789; 046282 6789
Fax: 0439 845 673
Website:
Email:
Tài khoản:
+ 1125129564015- Ngân hàng Techcombank chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội.
+ 102010001506602- Ngân hàng Cổ phần thương mại Công thương Việt Nam-
Chi nhánh Láng Hòa Lạc.
2. Văn phòng đại diện:
2.1. Tại thành phố Hồ Chí Minh
3

- Địa chỉ: Số 387-389 Hai Bà Trưng, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí
Minh.
- Tel: 0862 768 686
- Email: ;
- Website: .
2.2. Tại tỉnh Bắc Giang:
-Địa chỉ: Số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc
Giang;
-Tel: 0917176862
2.3 Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái
- Địa chỉ: Số 740 đường điện biên, tổ 44, Phường Minh tân, TP Yên Bái, Tỉnh
Yên Bái, Việt Nam.
- Tel: 843 854 470/ Fax: 843 854 470
- Email:
- Webside:
II. Cơ sở pháp lý hoạt động:
-Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;
-Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
-Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012;
-Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định
giá;
-Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm
định giá;
-Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 do Phòng Đăng ký
kinh doanh số 1 – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày
21/11/2011 và đăng ký thây đổi lần thứ 1 ngày 06/6/2012;
-Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài chính về việc công bố
Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ tiêu
kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2011;

-Thông báo số 58 BT-BTC ngày 20/01/2013 của Bộ Tài chính về việc công bố
danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm
2012;
-Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính về việc công bố
danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá năm 2012;
- Thông báo số 450/TB-BTC ngày 30/11/2012 về việc công bố danh sách các
doanh nghiệp thẩm định giá, Danh sách thẩm định viên về giá đủ tiêu chuẩn hành nghề
thẩm định giá tài sản năm 2012
- Thông báo số 48/TB-BTC ngày 24/01/2013 về việc công bố Danh sách các
doanh nghiệp thẩm định giá, danh sách các thẩm định viên về giá đủ tiêu chuẩn hành
nghề thẩm định giá tài sản năm 2013.
4
Phần II. Các dịch vụ chính công ty cung cấp
I. DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ:
- Thẩm định giá bất động sản;
- Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị ).
- Xác định giá trị doanh nghiệp;
- Thẩm định dự án đầu tư;
- Thẩm định giá trị vô hình;
1. Thẩm định giá bất động sản:
Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức
tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá
trình giao dịch tài sản. Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản, VFA VIETNAM
tự hào đã và đang đóng góp sức lực và trí tuệ cho sự phát triển mạnh hơn của thị trường
bất động sản Việt Nam, cũng như sự phát triển và thành công của các đối tác.
1.1 Mục đích thẩm định giá bất động sản:
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố thanh lý;
- Giao đất, cho thuê đấy, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh;
- Tư pháp;

- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;
- Các mục đích khác.
I.2. Bất động sản thẩm định bao gồm:
- Nhà biệt thự- nhà phố- căn hộ;
- Nhà xưởng- Kho tang;
- Khách sạn- Resort- nhà hàng- cao ốc;
- Đất đai và công trình xây dựng trên đất;
- Trang trại- các công trình công nghiệp và dân dụng;
- ………
2. Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị):
a. Mục đích của thẩm định giá máy móc, thiết bị:
- Mua sắm thanh toán từ nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
- Bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Phục vụ thuê tài chính;
- Bảo hiểm;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;
- Đền bù giải tỏa;
- Tư vấn, lập dự án đầu tư;…
b. Máy móc, thiết bị thẩm định giá bao gồm:
- Các loại dây chuyền sản xuất- dây chuyền công nghệ;
- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;
5
- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan,
tàu, thuyền;
- Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát
thanh, truyền hình, văn hóa, thể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật

tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt
nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân,….
3. Xác định giá trị doanh nghiệp:
Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày càng khốc
liệt, cùng với những chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam thì
việc cổ phần hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,… là một trong những tiến trình, giải
pháp các doanh nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng, kết quả doanh nghiệp cho thấy
bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ việc
đưa ra quyết định đầu tư, cổ phần hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,….
a. Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp:
- Cổ phần hóa;
- Mua – bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức;
- Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp;
- Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng;
- Chứng minh năng lực tài chính;
- Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng;
- Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh
doanh;
- Cở sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầ tư
vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính.
b. Các loại doanh nghiệp bao gồm;
- Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước;
- Doanh nghiệp tư nhân
- Công ty cổ phần;
- Công ty trách nhiệm hữu hạn.
4. Thẩm định Dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây
dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển,
duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn
nhất định. Việc lựa chọn và quyết định đầu tư vào một dự án là vô cùng quan trọng đối

với các nhà đầu tư, VFA VIETNAM sẽ mang lại những thông tin và kết quả hữu ích
để nhà đầu tư có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết
kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ
thi công sau này. Tổng mức đầu tư cả dự án chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án.
Không phải bất cư công trình xây dựng vào cũng phải lập dự án. Các công trình thông
6
thường được chia thành các loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C,…và các loại công
trình này được phân chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại
công trình.
Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất…
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất…
- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái
định cư phân đoạn thực hiện,
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu
về an ninh, quốc phòng,…
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án
hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinnh tế, hiệu quả xã
hội của dự án,…
- Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu
quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI,…
Mục đích thẩm định Dự án đầu tư:
- Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng;
- Vay vốn ngân hàng;
- Góp vốn liên doanh;
- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;
- TÍnh thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

- Các mục đích khác
Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá

7
Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin lập
KH sơ bộ về thời gian, chi phí thẩm
định
Kí hợp đồng thẩm định giá
Lập kế hoạch chi tiết thẩm định giá
Thực hiện nghiệp vụ thẩm định
Phát hành chứng thư thẩm định
Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng
Xác định cơ sở giá trị
Lựa chọn phương pháp TĐ
Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu
pháp lí của TS thẩm định giá
Lập báo cáo TĐ
Tính toán kết quả thẩm đinh
Thông báo sơ bộ kết quả thẩm định
So sánh cơ sở dữ liệu nội
Lấy ý kiến chuyên gia
Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu
thập thông tin
Tư vấn giới thiệu về các dịch vụ thẩm
định giá (miễn phí)
Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá

II. TƯ VẤN TÀI CHÍNH:
VFA VIETNAM có đội ngũ chuyên gia về tài chính – kế toán có trình độ cao,
giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo cùng với sự thông hiểu về môi trường kinh

doanh, pháp luật tại Việt nam, kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và tư vấn, sự hiểu
rõ về lĩnh vực kinh doanh của khách hàng, VFA VIETNAM luôn hỗ trợ, tư vấn nhằm
đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng khi sử dụng dịch vụ chuyên ngành.
1. Dịch vụ tư vấn thuế:
- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp;
- Quản lý rủi ro về thuế;
- Cơ cấu kinh doanh có hiệu quả cho mục đích tính thuế;
- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp;
- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế;
- Xin ưu đãi thuế;
- Đại diện khách hành làm việc với cơ quan thuế;
- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán;….
2. Dịch vụ tư vấn và giải đáp doanh nghiệp:
- Tư vấn doanh nghiệp;
- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán;
- Soát xét toàn diện hoạt động Doanh nghiệp;
- Tư vấn Tái cơ cấu tài chính Doanh nghiệp;
- Dịch vụ cấp phép kinh doanh và đầu tư;…
III. DỊCH VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN VỀ GIÁ TÀI SẢN, HÀNG HÓA
VÀ DỊCH VỤ:
8
Qua quá trình khảo sát, thu thập và xử lý thông tin từ nhiều nguông: giá do Nhà
nước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị kinh doanh, giá trên
các trang web,… VFA VIETNAM đã xây dựng cà lưu trữ đưuọc một hệ thống cơ sở
dữ liệu và thường xuyên được cập nhập về thị trường giá cả bất động sản, hàng hóa, và
dịch vụ như: giá nông lâm thủy sản, giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị
trường học,… nhằm đáp ứng mọi yêu cầu của mọi đối tượng khách hàng, cho các mục
đích khác nhau.
VFA VIETNAM đã xây dựng các ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản,
hàng hóa, dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước thông qua các chương trình

phần mềm lưu trữ.
9
MÔ HÌNH TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY
Thành lập năm 2011 công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt
Nam là một trong các đơn vị còn khá trẻ trong lĩnh vực TĐG nhưng đã tỏ rõ thế mạnh
và ưu thế vượt trội. Trải qua 2 năm hoạt động, với những cố gắng không ngừng của
tập thể lãnh đạo cùng toàn bộ nhân viên, VFA VIETNAM đã đánh dấu sự thành công
bằng những kết quả bước đầu đáng khích lệ, đồng thời là tiền đề để VFA VIETNAM
cùng đồng lòng hướng đến sự phát triển bền vững, lâu dài, nhằm cung cấp những dịch
vụ tốt nhất đến với khách hàng.
Xác định rõ vai trò, dịch vụ TĐG là một trong những hoạt động kinh doanh
chính của công ty bao gồm: TĐG bất động sản, TĐG động sản, xác định giá trị doanh
nghiệp, thẩm định giá đầu tư, thẩm định giá vô hình. Vì vậy, trong những năm qua,
hoạt động thẩm định giá của Công ty đã góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua
sắm tài sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong công tác quản lí tài chính công
của Nhà nước cũng như hoạt động
10
HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN
TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG
THẨM
ĐỊNH
PHÒNG TƯ
VẤN TÀI
CHÍNH
PHÒNG
KIỂM
ĐỊNH

CHẤT
LƯỢNG
PHÒNG KẾ
TOÁN
PHÒNG
MARKETING
VĂN
PHÒNG
CÁC CHI NHÁNH CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH
VIỆT NAM (VFA VIETNAM)
1. Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp
1.1 Bất động sản thế chấp
1.1.1 Khái niệm
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng nhằm mục đích vay vốn
ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng nào đó bằng hình thức để thỏa mãn nhu càu vốn
của chủ sở hữu bất động sản.
Thế chấp BĐS là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ
chức tín dụng, ngân hàng về các khoản cho vay của họ, trong đó bên thế chấp dùng tài
sản là bất động sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp để phòng trường hợp người đi vay không có khả
năng trả được nợ thì bất động sản thế chấp này là nguồn trả nợ của chính người đi vay.
1.1.2 Đặc điểm
- Tính bền vững: Mặc dù với tính bề vững cao của BĐS thế chấp, cán bộ tín
dụng vẫn nên quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS này để xác định một cách hợp lý
thời hạn cho vay. Các BĐS là kiến trúc hoặc công trình khi được cải tạo và nâng cấp
sau một thời gian sử dụng thì có thể tồn tại rất lâu, thậm chí hàng trăm năm. Chính đặc
tính không mất đi của đất đai làm nên tính chất bền vững này của BĐS, làm BĐS trở

nên phong phú, đa dạng và vô hạn.
- Tính khan hiếm: Sự giới hạn về diện tích đất tự nhiên và tính khác biệt, cố
định về vị trí của BĐS đã tạo nên sự khan hiếm của nó. CHính vì thế quan hệ cung cầu
bề BĐS thường mất cân đối và cầu thường lớn hơn cung, giá cả luôn có xu hướng tăng
lên dẫn đến tình trạng đầu cơ, làm giá, về lâu dài người đầu cơ thường có lợi. Tính
khan hiếm của đất đai cụ thể được biểu hiện như là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực…
- Tính cá biệt: Không tồn tại 2 BĐS hoàn toàn giống nhau vì giữa các BĐS
thế chấp luôn có những sự khác nhau rất hiển hiện như vị trí của BĐS, kết cấu và kiến
trúc quyền đối với bất động sản, quang cảnh môi trường. Hai bất động sản khác nhau
có vị trí không gian khác nhau kể cả 2 công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo
một thiết kế. Ngay trong một tòa nhà văn phòng thì các văn phòng cũng có hướng và
cấu tạo khác nhau. Chính vì thế các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị
biệt này của BĐS để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng.
11
- Có giá trị cao: Xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công
trình trên đất, giá trị bất động sản thể chấp thường rất lớn. Chính vì vậy nếu tế chấp bất
động sản sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đầu tư đảm bảo khác.
- Tính phụ thuộc năng lực quản lý: Đầu tư xây dựng một bất động sản là rất
phức tạp chưa kể đến yếu tố chi phí và thời gian. Do vậy bất động sản thế chấp đồi hỏi
khả năng quản lý thích hợp và cao hơn nhiều so với các tài sản thế châó thông thường
khác.
- Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS thế chấp chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất
nhiều, việc xây dựng BĐS này làm giá trị bất động sản khác tăng lên là hiện tượng rất
phổ biển. VÌ thế nhà nước phải thống nhất với chính quyền địa phương để quản lý
BĐS, không để ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế xã hội.
- Tính tập quán và thị hiếu xã hội: Các tài sản thế chấp thông thường không
chịu sự chi phối của yếu tố này như bất động sản, mỗi vùng và khu vựccó nhu cầu và
hình thức về BĐS khác nhau do sự chi phối mạnh của yếu tố tâm lý xã hội, tín
ngưỡng, tôn giáo…

1.1.3 Phân loai
Bất động sản là tài sản thế chấp quan trọng, chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng tài
sản thế chấp, bảo lãnh. Vì thế để thuận tiện và linh hoạt trong thế chấp bất động sản,
BĐS thế chấp được phân thành các loại sau theo quy định của nhà nước:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
- Chủ thế thị trường: Là các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình và Nhà nước… hay
nói cách khác là những đối tượng tham gia và giao dịch trên thị trường bất động sản,
đóng vai trò quan trọng trong việc mua bán bất động sản, được pháp luật cho phép
tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS, là chủ thể của pháp luật dân sự, có
quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định trong việc tham gia vào giao dịch trên thị
trường.
- Khách thể: Đóng vai trò yếu tố cơ bản trong định danh thị trường và giới
hạn phạm vi thị trường trong hệ thống các loại thị trường. khách thể của thị trường bất
động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường BĐS, đó
chính là hàng hóa BĐS, là đối tượng giao dịch giữa hai bên cung và cầu trong đó
quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm.
12
- Môi giới trung gian thị trường BĐS: Liên kết giữa người mua và người bán,
là cầu nối hữu hình của thị trường, đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc thực
hiện các giao dịch của thị trường bất động sản.
1.2Thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm
BĐS ngày càng đóng vai trò vô cùng đặc biệt như một loại hàng hóa trong nền

kinh tế thị trường hiện nay, và việc thực hiện xác định giá bất động sản phải thật chính
xác và khách quan để có thể đáp ứng được vô vàn các nhu cầu cần thiết như chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thu thuế, giao đất, thừ kế, cho thuê, đền bù giải
phóng mặt bằng…
Theo điều 14 Luật kinh doanh bất động sản được quốc hội thông qua ngày 29
tháng 6 năm 2006 quy định:” Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, và xác định giá
cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định.”
Thẩm định giá BĐS thế chấp là công việc được các thẩm định viên tiến hành
trong quy trình cho vay thế chấp với tài sản đảm bảo là BĐS. Thẩm định giá BĐS thế
chấp là việc xác định giá trị BĐS thể chấp để quyết định mức cho vay để đảm bảo
nguồn vốn được an toàn. Thẩm định giá BĐS thế chấp sẽ đảm bảo giá bất động sản
được công khai, góp phần điều tiết thị trường, giúp cân bằng quan hệ cung cầu, loại bỏ
và hạn chế được tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng quá mức.
1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá BĐS
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS: Việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất,
hợp lý về cả kinh tế, pháp lý và kỹ thuật BĐS phản ánh giá trị thị trường BĐS và khả
năng sinh lời cao nhất của BĐS cho cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS đó.
- Sự thay đổi nền kinh tế quốc dân: Các nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, chính
phủ, môi trường thay đổi và xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau làm ảnh hưởng
đến giá trị BĐS.
- Sự phù hợp và đóng góp của BĐS: Mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
BĐS thống nhất với nhau thể hiện cơ sở giá trị BĐS. Một BĐS có thể cần rất nhiều
vốn đầu tư và có thể có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, vì thế việc không thống
nhất giữa mục đích sử dụng và đầu tư sẽ gây ra tốn kém và lãng phí.
- Yếu tố cấu thành BĐS: Tỷ lệ hợp lý kết hợp các bộ phận cấu thành BĐS
như đất, công trình,… tiêu chuẩn kiến trúc, bố trí công trình.
- Khả năng cạnh tranh của BĐS: Cạnh tranh trong cung, cầu bất động sản,
cạnh tranh trong nội bộ vùng, khu vực và trong sự phù hợp thị hiếu thị trường.
- Lợi ích BĐS mang lại trong tương lai: Phụ thuộc vào từng loại BĐS, mục
đích đầu tư kinh doanh bất động sản mà giá trị thị trường của BĐS ngày hôm nay có

thế chấp hoặc cao hơn trong tương lai.
1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
13
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Giá trị của một BĐS nhưng
được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất dù BĐS có thể sử dụng và nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau.
Lô đất thẩm định được coi như là lô đất trống và được ước tính sử dụng tốt nhất
hiệu quả nhất. Việc sử dụng tốt nhất của đất và công trình kết hợp với nhau tạo nên
một sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. Công trình có thể có giá trị bằng
giá trị khi nó kết hợp với đất, hoặc cũng có thể công trình sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị
của đất do phải dỡ bỏ. Chính vì thế áp dụng tốt nguyên tắc này cần sự nhất quán giữa
mục đích đầu tư và mục đích sử dụng. Nếu 2 mục đích này không nhất quán thì giá trị
BĐS sẽ không thể xác định chính xác được.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Nội dung của nguyên tắc này là lợi nhuận làm phát
sinh cạnh tranh. Cạnh tranh trong thị trường BĐS biểu hiện hành vi của chủ thể kinh tế
cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích riêng bằng cách nâng cao thực lực kinh tế,
loại trừ các chủ thể kinh tế còn lại.
- Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi:nguyên tắc này nói lên sự tăng thu nhập
ròng khi gia tăng liên tục một nhân tố trong khi giữ nguyên các nhân tố khác là giới
hạn, sau đó thủ nhập ròng sẽ giảm dần trong tương lai nếu nhân tố đó tiếp tục tăng lên.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị thị trường của một BĐS không bao giờ đứng im
mà liên tục thay đổi về kinh tế, nhà nước, pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác động
làm thay đổi xu thế, quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư… dẫn đến thay đổi
giá trị bất động sản đó.
- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường của một BĐS phụ thuộc vào sự
tương tác của cung và cầu BĐS đó. Khi lượng cầu tăng lên còn cung không tăng thì
giá thị trường tăng và ngược lại. Còn khi lượng cung và cầu cùng tăng và giảm thì giá
trị thị trường bất động sản sẽ tăng giảm tùy thuộc vào tốc độ tăng giảm của cung cầu.
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi các bất động sản
khác: Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị của các bất động sản trong

khu vực, một bất động sản có giá trị thực thấp nếu cùng khu vực của những bất động
sản có giá trị cao thì giá trị của bất động sản đó sẽ được tăng lên và ngược lại.
- Nguyên tắc dự báo: là hành vi phán đoán của nhà đầu tư hoặc người định
giá về giá trị của bất động sản sau khi được đầu tư dựa vào kinh nghiệm thực tế về thị
trường BĐS trong khu vực.
- Nguyên tắc thay thế: Giá trị thị trường của một bất động sản bị áp đặt dựa
trên giá trị thị trường của một bất động sản khác tương tự về vị trí, đặc điểm, tiện dụng
với giả thiết không có sự chậm trễ trong quá trình thỏa thuận giá cả và thanh toán.
- Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của bộ phận cấu thành BĐS quyết định đến
giá trị BĐS và sẽ làm cho giá trị BĐS tăng lên hay giảm đi. Vì thế, một BĐS được
14
định giá dựa trên giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị vô hình, giá trị mảnh đất sẽ
bằng giá trị bất động sản trừ đi giá trị của công trình xây dựng.
1.3Các phương pháp thẩm định giá BĐS
 Phương pháp so sánh:
- Khái niệm: Là phương pháp được xây dựng chủ yếu tuân thủ nguyên tắc
thay thế, dựa trên cơ sở so sánh trực tiếp và phân tích mức giá của các tài sản tương tự
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường với tài sản cần thẩm định
giá vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
- Các bước thực hiện:
Bước 1: Tìm kiếm và thu thập thông tin
Khảo sát thông tin các bất động sản được giao dịch gần đây có khả năng so
sánh được với bất động sản cần thẩm định giá về các mặt, điều kiện, môi trường, quy
mô diện tích, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng…. trong khoảng thời gian gần nhất
với thời điểm khảo sát để xác định giá của bất động sản cần định giá. Trường hợp
không thu thập được thông tin trong khoảng thời gian gần đây thì có thể lấy thông tin
về các giao dịch bất động sản trong thời hạn 1 năm tính từ thời điểm khảo sát xác định
giá trị bất động sản.
Mỗi bất động sản cần định giá phải lựa chọn từ 3 đến 5 bất động sản so sánh

trong khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường ( bao gồm: giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng thầu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản)
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Dựa vào những thông tin đã tìm kiếm, thu thập được ở bước 1, tiến hành kiểm
tra, phân tích các bất động sản có thể so sánh được đển đảm bảo các bất động sản này
có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu và xác định giá trị của chúng, trên cơ sở
đó xác định các tiêu chí giống và khác nhau về nguồn gốc, tính chất và đặc điểm của
giao dịch
15
Bước 3: Xác định những yếu tố khác biệt của bất động sản so sánh và bất động
sản cần thẩm định.
Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các bất động sản so sánh với bất
động sản cần thẩm định để định giá cho bất động sản mục tiêu. Cách điều chỉnh hay
dùng là lấy bất động sản mục tiêu làm gốc, sau đó thực hiện điều chỉnh với các bất
động sản so sánh.
Trong đó, điều chỉnh giá trị xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng bất động sản so
sánh so với bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản so sánh tồn tại các yếu tố được
đánh giá là kém hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh tăng giá bất động sản so
sánh lên và ngược lại, giá trị điều chỉnh có thể là giá trị tuyệt đối hoặc tương đối (%).
Thông thường có 2 cách điều chỉnh: Điều chỉnh số tiền gộp hoặc phần trăm trên cơ sở
cộng trừ đơn giản.
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của bất động sản so sánh đã điều chỉnh tính toán sự khác biệt về
yếu tố giá.
- Điều kiện áp dụng:
Khi tiến hành áp dụng phương pháp so sánh, người thẩm định giá cần tuân thủ
các yếu tố sau:

+ Các thông tin được thu thập yêu cầu phải xác thực, chất lượng có thể so sánh
được.
+ Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường bất
động sản, …. Để xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá.
+ Các bất động sản so sánh phải là tương tự và trong cùng một vùng với bất
động sản cần định giá.
+ Thị trường bất động sản ổn định để tránh sự biến động về giá mà không lường
trước được.
+ Các giao dịch diễn ra trong thời gian sát với thời điểm định giá, giới hạn là 1
năm so với thời điểm định giá.
+ Phải dựa vào các giao dịch đã và đang diễn ra trên thị trường vì phương pháp
này không có công thức hay mô hình cố định, từ đó xác định giá trị của bất động sản
cần thẩm định bằng cách điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giá.
- Ưu điểm:
+ Là phương pháp đơn giản, được phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực tế
do không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Dựa vào giá trị thị trường do đó phương pháp này phản ánh một cách xác thực
nhất về giá trị thị trường bất động sản mục tiêu, tạo cơ sở vững chắc cho khách hàng.
+ Phương pháp so sánh là đầu vào cơ sở cho các phương pháp định giá khác.
- Nhược điểm:
16
+ Giá trị thực của bất động sản cần định giá dễ bị ảnh hưởng bởi thông tin sai
lệch, không chính xác do kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng của thông tin so
sánh.
+ Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan do thẩm định viên quá tin tưởng vào kết
quả định giá.
+ Phương pháp này bỏ qua luồng thu nhập của bất động sản.
+ Các thông tin so sánh thu thập được thường là các giao dịch đã diễn ra trong
quá khứ, trong khoảng thời gian đó các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi gây hạn
chế về tính thực tiễn của phương pháp này.

 Phương pháp chi phí
- Khái niệm:
Phương pháp chi phí được hình thành trên nguyên tắc thay thế, dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một bất động sản tương tự như vật thay thế bất động sản cần định giá để
xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
- Các bước thực hiện:
Bước 1: Khảo sát thông tin trên thị trường, lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao
gồm đất và tài sản trên đất) có những đặc điểm tương đồng với bất động sản cần định
giá đã chuyển nhượng thành công hoặc đang giao dịch để ước lượng giá trị, coi các bất
động sản đó là mảnh đất trống, các công trình trên đất được sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất.
Bước 2: Khảo sát, mô tả chính xác, đầy đủ đặc điểm đất và các tài sản trên đất
của các bất động sản nói trên để ước tính các chi phí hiện tại xây lại công trình hoặc
thay thế công trình hiện trên đất.
Bước 3: Xác định mức độ giảm giá tích lũy, hao mòn của các công trình phụ và
cải tạo đã đầu tư xây dựng trên đất để từ đó tính giá trị hiện tại của chúng.
Giá trị hiện tại của các công trình phụ và cải tạo = Giá trị xây dựng mới tại thời
điểm định giá – Phần giá trị hao mòn.
Bước 4: Tính giá trị mảnh đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1.
Giá trị thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản – Giá trị hiện tại của bất
động sản trên đất.
Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất / Diện tích thửa đất
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá:
Căn cứ vào sự khác nhau chủ yếu giữa thửa đất mục tiêu và các thửa đất của bất
động sản so sánh nêu trên, cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của
công trình sẽ ra giá trị ước tính của bất động sản cần định giá.
- Điều kiện áp dụng:
Khi tiến hành áp dụng phương pháp chi phí, người thẩm định giá thường sử
dụng trong các trường hợp sau:
17

+ Các bất động sản với mục đích sử dụng riêng biệt ít có bất động sản so sánh
trên thị trường như bệnh viện, nhà thờ, trường học, nhà máy….
+ Sử dụng cho mục đích bảo hiểm.
+ Đối chiếu với các phương pháp định giá còn lại, hoặc dùng cho mục đích đấu
thầu.
- Ưu điểm
Đơn giản, dễ áp dụng, hạn chế được những sai sót khi cung cầu biến đổi thất
thường mà những phương pháp khác khó có thể áp dụng được vì nó dựa và chứng cứ
giá thị trường.
- Nhược điểm:
+ Tồn tại những hạn chế tương tự với phương pháp so sánh vì đều dựa trên cơ
sở dữ liệu thị trường.
+ Tổng các giá trị chi phí bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ mặc dù sử
dụng phương pháp cộng dồn.
+ Yêu cầu kỹ thuật xây dựng và kinh nghiệm cao của thẩm định viên để có thể
áp dụng thành thạo.
+ Việc ước tính hao mòn và sự giảm giá tích lũy thường mang tính chủ quan
của người thẩm định, chưa có cơ sở chắc chắn nên không có giá trị cao trong việc đưa
ra các dự báo giá trị phù hợp
 Phương pháp thu nhập
- Khái niệm:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá bất động sản dựa trên nguyên
tắc dự báo lợi ích trong tương lai, lấy thu nhập dự kiến hàng năm của bất động sản cần
định giá trong tương lai với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng
thu nhập vào thời điểm định giá, khi đó giá trị của bất động sản hiện tại bằng tổng tất
cả các khoản thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai.
- Các bước thực hiện:
Bước 1: Ước tính tổng thu nhập bình quân hàng năm thu được từ bất động sản
cần định giá bao gồm tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Xác định tổng chi phí hàng năm phải chi trả ra liên quan đến bất động

sản cần thẩm định.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm:
Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập bình quân hàng năm – Tổng chi
phí liên quan.
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá:
Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm / Lãi suất tiền gửi tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
- Điều kiện áp dụng:
18
Khi tiến hành áp dụng phương pháp thu nhập, thẩm định viên thường sử dụng
trong các trường hợp sau:
+ Thửa đất chưa được sử dụng nhưng đã hoặc có khả năng đạt được giấy phép
của chính quyền và các bên liên quan.
+ Thửa đất đang có công trình bên trên đã hoặc có khả năng được phép phá hủy
và thay thế mà hoàn toàn không có giá trị lợi ích kinh tế từ công trình.
+ Thửa đất tồn tại công trình bên trên có tiềm năng thay đổi nâng cấp để đem
lại giá trị lợi ích kinh tế cao hơn.
- Ưu điểm:
+ Tiếp cận trực tiếp lợi ích mang lại do bất động sản, tạo nên cơ sở lý luận vững
chắc.
+ Nếu có khả năng xác định chính xác kế hoạch đầu tư so sánh được sẽ mang
lại độ chính xác và tin cậy cao khi dự đoán.
- Nhược điểm:
+ Tồn tại cả những nhược điểm của phương pháp so sánh do trong khi thực
hiện cần áp dụng cả phương pháp so sánh đồng thời.
+ Khó có thể mang lại độ chính xác cao vì hình thành trên cơ sở chuyển đổi
dòng tiền tương lai thành hiện tại mà tiềm ẩn những thay đổi người định giá khó có thể
lường trước được.
+ Hoàn toàn dựa vào khả năng phán đoán và nhận biết thị trường của người
định giá khi xác định tỷ suất vốn hóa, mang nặng tính chủ quan.

+ Nhiều trường hợp thiếu cơ sở trong việc xác định các khoản thu nhập tương
lai.
1.4Các nhân tố ảnh hường đến giá trị bất động sản thế chấp
1.4.1 Các nhân tố trực tiếp liên quan đến BĐS
1.4.1.1Nhân tố tự nhiên
- Vị trí: Ưu thế về vị trí của BĐS thế chấp trong việc xác định là rất quan
trọng, giá trị của BĐS thể chấp có lớn hay không là do yếu tố vị trí của nó mang lại. Vị
trí của BĐS thể chấp được xét trên 2 phương diện: tuyệt đối và tương đối. Nhưng xét
tổng quát thì cả hai phương diện đều ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản.
Nhưng bất động sản thế chấp có vị trí càng gần trung tâm thành phố thì càng có giá trị
cao và ngược lại.
- Kích thước, hình diện: Khi một BĐS thế chấp thỏa mãn được nhu cầu của số
đông dân cư trong vùng thì kích thước và diện tích của bất động sản đó được coi là tối ưu.
- Địa hình: Một yếu tố nữa tác động đến giá trị bất động sản thế chấp là địa
hình nơi bất động sản thế chấp đó tọa lạc, bất động sản ở nơi có địa hình cao thường
có giá trị cao hơn bất động sản ở nơi có địa hình thấp và ngược lại.
- Hình thức bên ngoài (đối với bất động sản là nhà hoặc công trình xây dựng
trên đất): Trong trường hợp 2 bất động sản thể chấp được xây dựng với kinh phí như
19
nhau, bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với đa số thì giá trị sẽ cao hơn và
ngược lại.
- Đặc điểm mặt đất và lòng đất: Tùy vào mục đích sử dụng mà yếu tố này sẽ
tác động đến giá trị bất động sản thế chấp, đối với bất động sản phục vụ cho nông
nghiệp thì đất càng màu mỡ giá trị của đất càng cao, nhưng giá trị không bị ảnh hưởng
khi sử dụng cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: Những bất động sản thế chấp ở trong môi trường
trong sạch, không ô nhiễm…. sẽ có giá cao hơn các bất động sản khác và ngược lại.
- Các tiện lợi và rủi ro tự nhiên: BĐS thế chấp nằm ở những vùng ít bị các sự
cố thiên tai thường có giá trị cao hơn bất động sản nằm trong vùng hay bị sự cố và
ngược lại.

1.4.1.2 Nhân tố kinh tế
- Khả năng mạng lại thu nhập: Giá trị bất động sản thế chấp chịu ảnh hưởng
quan trọng bởi thu nhập hàng năm mà nó đem lại, giá chuyển nhượng bất động sản
càng cao càng đồng nghĩa với thu nhập bất động sản mang lại càng lớn và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền: BĐS thế chấp càng tiện nghi và chất lượng tốt thì
giá trị bất động sản càng tăng.
1.4.2 Các nhân tố pháp lý liên quan đến bất động sản.
1.4.2.1 Tình trạng pháp lý BĐS
Tình trạng, mức độ pháp lý của BĐS thể chấp càng được hoàn chỉnh khả năng
giao dịch của bất động sản càng lớn, ít rủi ro dẫn đến giá trị bất động sản cũng tăng lên.
1.4.2.2 Các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ
xác nhận quyền sử dụng đất về nhà ở, giấy phép xây dựng thường có giá trị cao hơn
bất động sản thiếu một trong các loại giấy tờ đó. Ngoài ra tình trạng cho thuê, thế chấp
BĐS, cạnh tranh quyền sở hữu nhà…cũng ảnh hưởng nhiều đến giá trị bất động sản.
1.4.2.3 Hạn chế về quy định xây dựng bất động sản thế chấp.
Các vùng hạn chế bất động sản về quy định, tiêu chuẩn và điều kiện bắt buộc
khi xây dựng công trình trên đất thường không có giá trị cao như những vùng không
hạn chế quy định xây dựng.
1.4.3 Các nhân tố bên ngoài.
1.4.3.1Nhân tố chính trị pháp lý
Các chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương đều tác động đến hoạt
động của thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản dẫn đến ảnh hưởng đến giá trị
của bất động sản thế chấp. Một số các tác động như:
- Tăng cường đẩy mạnh nguồn đầu tư vào địa phương có thể gián tiếp làm
tăng nhu cầu về bất động sản làm giá bất động sản thế chấp tăng lên.
20
- Một số các chính sách như tăng khả năng tín dụng với hoạt động đầu tư bất
động sản , tạo điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản, giảm thuế với hoạt
động động sản… cũng trực tiếp tác động đến giá trị bất động sản thế chấp.

1.4.3.2 Nhân tố vĩ mô
Các yếu tố vĩ mô tác động đến giá trị bất động sản thế chấp như:
- Thị hiếu của thị trường bất động sản trong khu vực.
- Hoạt động mua bán bất động sản trong vùng.
- Khả năng tín dụng, mật độ ngân hàng.
- Tăng trưởng bình quân GDP của vùng.
- Điều kiện tham gia thị trường bất động sản.
- Mức thuế suất, lạm phát.
- Cơ sở hạ tầng vùng miền, thành phố,
- So sánh thu nhập so với vùng lân cận.
- Giá đất bình quân trong vùng.
1.4.3.3 Nhân tố xã hội
Các yếu tố xã hội như mật độ dân số, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, dân trí,
văn hóa, an ninh, tập quán cũng tác động rất lớn đến giá trị bất động sản thế chấp. Một
khu vực mà dân trí thấp, tình trạng thất nghiệp cao, tốc độ tăng trưởng dân số mạnh
hay phong thủy không tốt thường có giá giảm rất nhiều so với những khu vực tập
trung chất lượng dịch vụ, dân trí cao.
2. Thực trạng thẩm định giá BĐS nhằm mục đích thế chấp tại công ty
TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM)
2.1Quy trình thẩm định giá BĐS
Bước 1: Xác định vấn đề
Đóng vai trò mở đầu trong quá trình định giá BĐS, giúp cho thẩm định viên
thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá một cách cụ thể và rõ ràng, đồng thời
làm căn cứ chi tiết hơn để thẩm định viên lên kế hoạch định giá.
Giúp thẩm định viên nhận biết được các vấn đề sau:
- Đặc tính, đặc điểm cơ bản của BĐS như kích thước, kết cấu, vị trí, pháp lý,
kỹ thuật…
- Mục đích khách hàng như thế chấp, cho thuê, mua bán…
- Cơ sở giá trị của BĐS.
- Loại giá trị cần ước tính.

- Điều kiện và hạn chế trong quá trình định giá bất động sản theo yêu cầu,
mục đích cụ thể.
- Thời gian thực hiện định giá bất động sản.
- Sự phù hợp với các yếu tố pháp lý, pháp luật hiện hành do Nhà nước và các
cơ quan liên quan ban hành.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
- Lập kế hoạch thời gian thực hiện, thiết kế công việc, thời biểu cần thiết để
định giá.
- Xây dựng kế hoạch làm việc tùy theo khối lượng công việc.
21
- Tạo bảng biểu phục vụ cho việc thu thập thông tin về thị hiếu, cung cầu thị
trường bất động sản để đối chiếu, so sánh sau đó lập đề cương và hình thức báo cáo
thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát, thu thập tài liệu bất động sản.
- Khảo sát và chụp ảnh toàn cảnh để tìm hiều vị trí bất động sản so sánh với
bản đồ địa chính, mô tả hình thức bên ngoài và bên trong của bất động sản, cơ sở hạ
tầng, môi trường xung quanh, tuổi đời, tình trạng bảo dưỡng…
- Tìm hiểu các tài liệu có liên quan về bất động sản cần định giá,các số liệu về
môi trường, kinh tế, xã hội, mục đích sử dụng và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá
trị bất động sản, kiểm tra cẩn thận tài liệu tổng hợp về pháp lý, quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu và độ tin cậy của bất động sản mục tiêu để từ đó làm căn cứ đánh giá,
phân tích và đối chiếu với bất động sản các khu vực lân cận.
Bước 4: Phân tích thông tin đã thu thập
- Đối với thông tin về thị trường bất động sản mục tiêu, cần xem xét cụ thể
lĩnh vực, đặc điểm thị trường, tài sản, xu hướng tăng giảm lượng cung cầu trên thị
trường, thông tin sử dụng tốt và hiệu quả nhất của tài sản khác để so sánh trên các khía
cạnh về sự khả thi , tính hợp lý trong mục đích sử dụng bất động sản trong mối tương
quan giữa mục đích hiện tại và tương lai, sự kết hợp giữa vật chất và kỹ thuật đối với
tính hữu ích của bất động sản, tính hợp pháp theo quy định pháp luật về bất động sản,
năng suất, chi phí khi sử dụng tối đa bất động sản và ảnh hưởng của những khía cạnh

này đến giá trị bất động sản mục tiêu.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định
- Mục đích của bước này là nhằm phân tích rõ mức độ phù hợp với mục đích
và đặc điểm kinh tế kĩ thuật của BĐS đang xem xét khi áp dụng các phương pháp
thẩm định đã lựa chọn.
- Thẩm định viên phải nêu ra trong báo cáo các phương pháp được áp dụng,
phương pháp nào được áp dụng chính, phương pháp nào được sử dụng để kiêm tra lại,
từ đó kết luận giá trị của bất động sản cần định giá đồng thời đưa ra nhận xét, đánh giá
ưu điểm, hạn chế và kiến nghị với mức đã thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo định giá và chứng thư định giá.
- Chứng thư định giá là giấy tờ được lập theo mẫu nhằm mục đích gửi cho
khách hàng công bố về nội dung kết quả thẩm định bất động sản mục tiêu do doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá kết luận.
- Báo cáo định giá là kết quả của một hợp đồng, là căn cứ pháp lý quan trọng
được lập ra để nêu ý kiến của thẩm định viên về quá trình định giá, mức giá của bất
động sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định. Chính vì thế trong nội dung báo cáo phải
thể hiện rõ và đầy đủ những nội dung đã được yêu cầu và ký kết trong hợp đồng.
2.2Các quy định hiện hành áp dụng trong việc thẩm định giá bất động sản
- Tiêu chuẩn về bất động sản thế chấp: Khách hàng phải sở hữu quyền sử
dụng đất, bất động sản được phép thế chấp theo quy định của pháp luật về BĐS và
22
không xảy ra tranh chấp. Đối với tài sản của Doanh nghiệp Nhà nước hoặc các tài sản
khác thì các tài sản đó phải có sự cho phép của Nhà nước cho doanh nghiệp quản lý,
sử dụng và được toàn quyền quyết định đến sự tồn tại của tài sản theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
- Quy định về nội dung thẩm định giá bất động sản:
Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên cần quan tâm đến tình trạng thực tế của
BĐS và pháp lý của các chứng từ sở hữu đất, sử dụng đất do khách hàng cung cấp.
Thẩm định bất động sản bao gồm các nội dung về:
+ Chủ sở hữu sử dụng bất động sản.

+ Khả năng chuyển nhượng bất động sản
+ BĐS trong diện quy hoạch sử dụng đất.
+ Tình trạng pháp lý, thực tế của BĐS.
+ Định giá BĐS
- Quy định về hồ sơ thế chấp BĐS:
Cần tối thiểu các hồ sơ sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
+ Bản vẽ hiện trạng BĐS
+ Chứng minh thư nhân dân.
+ Sổ hộ khẩu của khách hàng.
+ Nếu là đất thuê thì phải gửi kèm hợp đồng giấy tờ cho thuê, quyết toán công
trình.
- Quy định về mức cho vay tối đa khi thế chấp BĐS:
Dựa vào tình hình kinh doanh của từng ngân hàng để có thể quy định mức vay
tối đa phù hợp với điều kiện khoản vay nhỏ hơn giá trị BĐS thể chấp để đảm bảo an
toàn cho nguồn vốn vay cũng như hạn chế rủi ro. Thông thường quy định tối đa cho
vay của các ngân hàng là từ 75%- 80% giá trị bất động sản thế chấp, mức chênh lệch
giữa các ngân hàng không nhiều phụ thuộc vào tình hình tài chính và chính sách mà
ngân hàng áp dụng.
- Quy tắc xác định giá BĐS thế chấp:
+ Đối với BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất do nhà nước cho các hộ gia đình,
các tổ chức, cá nhân sử dụng cho mục đích xác định mà đã trả tiền thuê đất trong thời
gian lớn hơn 1 năm thì việc định giá được tiến hành ngay khi kí kết hợp đồng, giá trị
BĐS bằng giá trị thị trường sau khi ước lượng trừ đi chi phí thiệt hại, giải phóng mặt
bằng đất thuê, tiền thuê đất còn lại sau thời gian sử dụng.
+ Đối với BĐS thế chấp không phải quyền sử dụng đất thì việc định giá BĐS là
dựa theo giá trị thị trường tại thời điểm xác định sử dụng các phương pháp định giá
BĐS, dựa trên quy định của nhà nước, giá mua, giá trị trên sổ sách kế toán, giá thuê
đất đã thanh toán và các yếu tố khác về giá.
- Quy định về khả năng chuyển nhượng của BĐS:

Thẩm định viên cần căn cứ vào các thông tin cung cấp và tình trạng thực tế của
BĐS để thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS có đảm bảo xác thực, dễ
chuyển nhượng hay không dựa trên cơ sở hạ tầng, kiến trúc tổng thể, môi trường xung
23