phân tích tình hình công ty tiểu luận quản trị tài chính

Mục lục.
1.1 Giới thiệu về công ty, nhiệm vụ, tầm nhìn và chiến lược............................................... 4
1.2 Vận hành cơng ty .............................................................................................................. 4

2. Phân tích mơi trường kinh doanh bên ngồi ......................................................................... 4
2.1. Phân tích PEST ................................................................................................................. 4
2.1.1. Kinh tế vĩ mơ.............................................................................................................. 4

2.1.1

2.1.2.

Chính trị ............................................................................................................... 5
Cơng nghệ ............................................................................................................ 5

2.2. Phân tích ngành kinh doanh ........................................................................................... 6
Chu kì ngành bất động sản ................................................................................. 6
2.2.1.
2.2.2. 5 nhân tố cạnh tranh trong ngành ........................................................................... 7

2.2.3

Đối thủ cạnh tranh .............................................................................................. 8

3.1 Quản trị công ty ............................................................................................................... 8
3.2. Đánh giá vị thế công ty .................................................................................................. 10
3.2.1 Mô hình McKinsey 7s .............................................................................................. 10
3.2.2. Ứng dụng của mơ hình McKinsey 7s của CenLand ............................................ 10
3.3. Phân tích tài chính ......................................................................................................... 12
3.3.1. Phân tích kết cấu báo cáo tài chính ....................................................................... 12
3.3.2. Phân tích các chỉ số tài chính.................................................................................. 13

3.3.3. Phân tích xu hướng ................................................................................................. 16
3.4. Phân tích SWOT ............................................................................................................ 17
3.4.1. Thế mạnh ................................................................................................................. 17
3.4.2. Hạn chế ..................................................................................................................... 17
3.4.3. Cơ hội ....................................................................................................................... 18
3.4.4. Thách thức ............................................................................................................... 18

4. Các nội dung phân tích thêm: Hoạt động quản trị rủi ro của công ty ................................ 19
4.1. Rủi ro kinh tế ...................................................................................................................... 19
4.2. Rủi ro về pháp luật ........................................................................................................ 19
4.3. Rủi ro về biến động giá cổ phiếu niêm yết ................................................................... 19
4.4. Rủi ro đặc thù ngành ..................................................................................................... 19
4.5. Rủi ro khác ..................................................................................................................... 20

5. Kết luận .................................................................................................................................. 21

3


1. Tổng quan về công ty
1.1 Giới thiệu về công ty, nhiệm vụ, tầm nhìn và chiến lược
Cơng ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ ĐKKD 0101160306 Do Sở Kế Hoạch Và Đầu Tư
Thành Phố Hà Nội cấp ngày 20 tháng 08 năm 2001
TRỤ SỞ CHÍNH: Tầng 1, Tịa B Sky City, số 88 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa,
TP Hà Nội
VĂN PHỊNG GIAO DỊCH:
- Văn phịng tại Hà Nội : Tầng 1, Số 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà
Nội.
- Văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh: Tầng 3, Tịa nhà Samco – 326 Võ Văn Kiệt, phường
Cô Giang, quận 1, TP.HCM.

SỐ ĐIỆN THOẠI (024) 626 36 688
EMAIL:
SLOGAN: Năng lực là những yếu tố chứng minh sự lớn mạnh của Tập đồn
TẤM NHÌN: CenLand xác định chiến lược phát triển với tầm nhìn tới 2027 như sau:
- Duy trì vị thế là nhà môi giới à tiếp thị bất động sản hàng đầu Việt Nam
- Là đối tác không thể thiếu của các nhà phát triển bất động sản trong nước và quốc tế
- Trở thành nhà đầu tư thứ cấp chuyên nghiệp nhất Việt Nam
SỨ MỆNH: Với tầm nhìn trở thành doanh nghiệp dẫn đầu, Cen Land xác định sứ mệnh như
sau:
- Mọi người dân đều có thể là nhà mơi giới
- 50% giao dịch BĐS tại Việt Nam thông qua cenhomes.vn
- Đưa nghề môi giới ở Việt Nam trở thành một nghề nghiệp có tính chun mơn cao,
được ghi nhận ngang tầm quốc tế.
GIÁ TRỊ CỐT LÕI: Tài sản thực - giá trị thực
1.2 Vận hành công ty
- Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ - CenLand là một trong 5 cơng ty thành viên trực thuộc
Tập đồn CenGroup. Qua 17 năm hình thành, CenLand đạt 80.000 giao dịch và phát triển 3
mảng chính: Đầu tư thứ cấp; Phân phối bất động sản; Tư vấn truyền thông và marketing:
- Cơng ty cổ phần truyền thơng và giải trí Ngơi Sao Mới (lĩnh vực truyền thông bất động sản):
Tư vấn và triển khai chiến lược Marketing; sản xuất nội dung – Booking quảng cáo; thiết kế in
ấn; tổ chức sự kiện.
- Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản ngơi sao tồn cầu (CENHOME.VN): ứng dụng nền tảng
cơng nghệ vào kinh doanh bất động sản theo một cách thức mới tạo ra một kênh giao dịch chính
thức trên thị trường thứ cấp.
- Công ty cổ phần bất động sản CEN SÀI GÒN: phân phối và tiếp thị bất động sản chun
nghiệp; tư vấn truyền thơng và marketing trọng gói; dịch vụ thẩm định giá tài sản.
2. Phân tích mơi trường kinh doanh bên ngồi
2.1.Phân tích PEST :
2.1.1. Kinh tế vĩ mơ
Trình độ phát triển kinh tế là một nhân tố vĩ mơ quyết định trình độ, quy mơ và mức độ

hoàn thiện của thị trường bất động sản . Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao với mục
đích và kỹ năng sử dụng đất đai đa dạng, chủng loại hàng hoá bất động sản sẽ rất phong
phú, kéo theo nhu cầu chuyển dịch bất động sản giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày
càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới
cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao bất động sản giữa các chủ thể và giữa các
ngành kinh tế. Vì vậy, cùng với xu hướng cơng nghiệp hố và hiện đại hố nền kinh tế, thị
trường bất động sản cũng có động lực và dư địa để phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của
các thị trường khác, điển hình là thị trường tài chính, cũng địi hỏi thị trường bất động sản
phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, bất động sản sẽ trở thành hàng hóa khi người
mang nợ khơng có khả năng thanh tốn. Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng cũng

4


tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường bất động sản tồn tại và phát triển. Tuy nhiên, tốc độ
kinh tế phát triển cũng đặt ra nhiều thách thức, đòi hỏi cơ quan quản l Nhà nước có những
chính sách và quy hoạch hợp l để đảm bảo sự cân b ng giữa cung và cầu, đảm bảo điều
kiện sống, mơi trường xanh sạch, lành mạnh an tồn cho người dân, đáp ứng nhu cầu nhà ở
xã hội và hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản.
2.1.1

Chính trị

Chế độ chính trị là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến việc bất động sản nói chung có trở
thành hàng hố hay khơng. Dưới chế độ quốc hữu hố ruộng đất xã hội chủ nghĩa, có những
giới hạn nhất định về đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, ví dụ như chính sách khống
chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hố khơng dễ
dàng…
Ngồi ra các nhân tố chính trị có những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản dưới khía cạnh
quản l của Nhà nước đối với các giao dịch bất động sản. Có những nước quy định thủ tục giao

dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của thị trường bất động
sản giảm đi. Trong khi đó, có những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa bất
động sản vào giao dịch.
Có thể thấy, Nhà nước cần có những động thái tạo ra các tiền đề thuận lợi cho thị trường bất
động sản ra đời và phát triển. Có thể thấy từ cả l thuyết và thực tiễn, vai trò của Nhà nước Việt
Nam đối với thị trường bất động sản rất quan trọng. Để làm trịn vai trị đó địi hỏi Nhà nước
khơng chỉ có quyết tâm mà cịn phải có tri thức, lực lương cán bộ vững vàng và một cơ chế điều
hành hiệu quả.
2.1.2. X hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Cụ thể, việc mật độ dân số tăng
cao tại một khu vực sẽ khiến cho giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân b ng cung – cầu
bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong khu vực như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình
độ dân trí, vấn đề an ninh, tập qn người dân trong vùng cũng có những tác động lên giá trị của
bất động sản. Hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn sẽ tạo ra cơ hội rất lớn
cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản, cả trong trung hạn
và dài hạn.
2.1.2. Công nghệ
Công nghệ góp phần thay đổi đáng kể những vấn đề cụ thể như cách thức làm việc, việc mua
bán qua điện thoại, thói quen thuê nhà.
Cách thức làm việc mới:
Nhu cầu về diện tích văn phịng sẽ thay đổi nhờ nguồn lực bên ngoài từ các thị trường phát
triển, phương thức làm việc linh hoạt hơn, và sự gia tăng trong mơ hình khơng gian làm việc
chia sẻ (co-sharing space).
Gia tăng mua hàng qua điện thoại:
Theo tổng hợp từ Dân Trí (2019), mức độ thâm nhập của mua sắm trực tuyến tại Đông Nam Á
cao hơn các thị trường phát triển khác như US và UK. Qua đó thị trường bất động sản có thể
phát triển nhờ những ứng dụng trên điện thoại, giúp hai bên người mua và người bán có thể
tương tác, đăng bài, tìm kiếm và trao đổi thông tin, nghiên cứu thị trường và đấu giá một cách
tiện lợi và nhanh chóng.
Thay đổi trong thói quen thuê nhà:

Đối với việc thuê nhà, những trang web cho phép chia sẻ nhà ở như “Airbnb” và “HomeAway”
sẽ có tác động đối với cả bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng ở Đông Nam Á.
Những trang web này giúp nâng cao hiệu quả hoạt động các bất động sản, tăng khả năng lấp đầy
diện tích cịn trống tương tự mơ hình bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này sẽ dẫn tới sự sụt giảm

5


về số lượng phòng khách sạn và căn hộ chung cư trong việc đáp ứng nhu cầu lưu trú cho cùng
lượng khách du lịch.
Tóm lại, cơng nghệ phát triển, cụ thể tại Đông Nam Á, là một nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đáng kế
đến nhu cầu của thị trường, thói quen và hành vi tiêu dùng cũng như tạo điều kiện cho các hoạt
động tìm kiếm trao đổi thơng tin và các giao dịch trên thị trường diễn ra nhanh chóng, thuận lợi
hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra những thách thức về vấn đề pháp l , bảo mật thông tin,
thông tin sai lệch, cạnh tranh không lành mạnh hay tính rủi ro về mức độ an tồn khi thực hiện
các giao dịch thanh tốn.
2.2. Phân tích ngành kinh doanh :
2.2.1. Chu kì ngành bất động sản :
Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ, mỗi chu kỳ có thể kéo dài từ 7 đến 10
năm. Mọi diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như hệ thống tài
chính, ngân hàng, xây dựng, vật liệu... Đối với các nhà đầu tư bất động sản, có thể nắm bắt được
thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng, vì nó quyết định
đến việc bạn lựa chọn mua bất dộng sản có đúng thời điểm hay khơng, giá có hợp lí nhất không.
Điều này là yếu tố quan trọng quyết định đến khả năng thành bại của một thương vụ mua bán
hay đầu tư.


Giai đoạn phục hồi (Giai đoạn đi lên)

Giai đoạn này nhà đầu tư bắt đầu cảm thấy tin tưởng hơn về thị trường, giá lúc này tăng nhẹ

trở lại. Ngân hàng bắt đầu giảm lãi xuất và cho vay mua bất động sản. Lúc này, các ngành liên
quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại. Các phương tiện
truyền thông bắt đầu có những tin tức về sự biến đổi của thị trường. Các dự án thời gian bất
động cũng bắt đầu được triển khai trở lại, giá bắt đầu tăng nhẹ.
Đóng băng đã đi qua, giai đoạn khó khăn nhất đã đi qua. Đây là thời điểm an toàn và rất thích
hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.


Giai đoạn tăng trưởng

Giá bắt đầu tăng mạnh,lúc này nhu cầu mua bất động sản rất phổ biến, các bất động sản được
giao dịch với khối lượng cao, các sàn giao dịch, các văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và
lúc nào cũng đông kín. Nhà nhà làm "cị đất" người người làm "cị đất", và phần lớn nhà đầu tư
có thể chấp nhận mua với giá cao hơn giá chào bán. Ở giai đoạn này, các cơng trình được đầu tư
xây dựng liên tục, vật liệu bán chạy, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao.
Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động
sản. Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sơi động. Đây là thời điểm phù hợp
cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước.


Giai đoạn bong bóng (giai đoạn thị trường đạt đỉnh điểm)

Thời điểm này các cơng trình xây dựng bị q tải và giá quá cao, tỉ lệ đầu cơ lúc này cực cao.
Những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá và mọi người tranh nhau mua trong
cuồng dại với hi vọng mua hôm nay mai lãi rồi bán..
Lúc này do tỉ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bất động sản tăng cao, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà
nước bắt đầu rút tiền về b ng cách tăng lãi xuất, các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động
sản.
Thị trường lúc này bắt đầu nhen nhóm sự suy giảm. Các nhà đầu tư mua thời điểm này nghĩa
là họ đã mua ở giá cao nhất của chu kì.



Giai đoạn suy thối

6


Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó
bán, giao dịch đình trệ. Ngân hàng hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua bất động
sản. Tín dụng được siết chặt hơn b ng cách tăng lãi xuất.
Giá lúc này thị trường bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ
tranh nhau bán tháo ,thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh, tài sản bị tịch thu để thế
nợ tràn ngập thị trường, người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn đọng.
Giai đoạn đóng băng



Giá giảm chạm đáy,thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí khơng có thanh khoản. thời điểm
này nhiều nhà đầu tư thơng minh sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, gom nhặt những viên kim cuơng đang
ngủ say.
Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm những bất động sản tốt, đợi đến khi thị trường
được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu.
2.2.2. 5 nhân tố cạnh tranh trong ngành

Các đối thủ cạnh tranh trong ngành (cạnh tranh trực tiếp)
Cạnh tranh trong nội bộ ngành bất động sản là cạnh tranh giữa các đối thủ đang hoạt động trong
ngành, trên cùng một khu vực thị trường.
Mức độ cạnh tranh trong ngành bất động sản sẽ trở nên quyết liệt trong các điều kiện như:
Các đối thủ cạnh tranh có quy mơ và sức mạnh cạnh tranh cân b ng nhau
Quy mô thị trường nhỏ và thị trường tăng trưởng thấp khiến doanh nghiệp thường phải

cạnh tranh, lôi kéo khách hàng của nhau
 Rào cản rút lui khỏi ngành cao, tổn thất khi rời khỏi ngành lớn
 Sự khác biệt về sản phẩm giữa các doanh nghiệp trong ngành thấp
 Chi phí cố định của ngành cao.
Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn



Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có thể xâm nhập thị trường bất động sản và ảnh hưởng mức độ
cạnh tranh của thị trường ngành trong tương lai. Nguy cơ này cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào các
rào cản xâm nhập ngành và phản ứng của các đối thủ cạnh tranh hiện có.
Doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn ở mức độ cao
trong các điều kiện:
Chi phí gia nhập ngành thấp
Chi phí sản xuất khơng giảm theo quy mơ và theo kinh nghiệm
Các kênh phân phối hiện tại và các kênh mới xây dựng dễ thâm nhập
Sự khác biệt về sản phẩm giữa các doanh nghiệp thấp
Còn nhiều lỗ hổng, khoảng trống trên thị trường cho các doanh nghiệp mới
Các rào cản gia nhập thị trường thay đổi.
Sự đe dọa của các ngành thay thế (cạnh tranh gián tiếp)







Đối thủ cạnh tranh thay thế hoạt động trong ngành khác nhưng có sản phẩm đem tới cùng một
giá trị, lợi ích, cơng dụng có thể thay thế sản phẩm trong ngành bất động sản.
Doanh nghiệp bị đe dọa nghiêm trọng bởi đối thủ cạnh tranh gián tiếp trong các điều kiện như:

Xuất hiện công nghệ mới, tiên tiến, ưu việt hơn thay thế công nghệ hiện tại
Xuất hiện những sản phẩm mới thay thế sản phẩm, ngành nghề cũ
Đối thủ có chiến lược marketing dài hạn chống lại các sản phẩm thay thế.
Sức mạnh đàm phán của các nhà cung cấp
Nhà cung cấp cũng có thể tạo áp lực với doanh nghiệp b ng cách đe dọa tăng giá … Điều đó sẽ
làm các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng, suy giảm lợi nhuận, ảnh hưởng việc đáp ứng
nhu cầu khách hàng.




7


Khi nhà cung cấp có quy mơ lớn hơn doanh nghiệp, chi phí chuyển đổi sang nhà cung cấp khác
quá cao thì sức mạnh đàm phán của các nhà cung cấp càng lớn.
Sức mạnh đàm phán của khách hàng
Khách hàng cũng có thể gây sức ép đối với các doanh nghiệp bất động sản khi có điều kiện. Họ
thường muốn đàm phán giảm giá, cung cấp nhiều dịch vụ và ưu đãi miễn phí hơn.
Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh trên thị trường trong các trường hợp như:
Người mua có quy mơ lớn hơn nhiều so với người bán.
Số lượng người mua của doanh nghiệp ít nên mỗi khách hàng có khối lượng mua lớn.
Các nguồn cung cấp thay thế rất sẵn có.
Chi phí chuyển đổi khách hàng cao hoặc chi phí chuyển đổi nhà cung cấp của khách
hàng thấp.
Các khách hàng có khả năng liên kết với nhau.

2.2.3 Đối thủ cạnh tranh :






Đối thủ cạnh tranh Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có tiềm n ng phát triển rất lớn nên
ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Cùng với xu thế mở cửa nên đối
thủ cạnh của các công ty kinh doanh bất động sản không chỉ là các doanh nghiệp trong nước mà
còn là các donh nghiệp nước ngồi với tiềm lực tài chính rất mạnh. Số lượng các đối thủ cạnh
tranh, đặc biệt là các đối thủ có quy mơ lớn trong ngành càng nhiều thì mức độ cạnh tranh càng
gay gắt. Cạnh tranh là quá trình đấu tranh giữa các doanh nghiệp khác nhau nh m đứng vững
được trên thị trường và tăng lợi nhuận, trên cơ sở tạo ra và sử dụng ưu thế của mình về giá trị sử
dụng của sản phẩm. Do đó, cạnh tranh một mặt trừng phạt các doanh nghiệp có chi phí cao b ng
các hình thức như loại doanh nghiệp ra khỏi thị trường hoặc doanh nghiệp chỉ thu được lợi
nhuận thấp, mặt khác sẽ khuyến khích các doanh nghiệp càng có chi phí thấp càng thu được lợi
nhuận cao. Chính nguyên tắc trừng phạt và khuyến khích của cạnh tranh đã tạo áp lực bắt buộc
các doanh nghiệp phải tìm mọi biện pháp để giảm các chi phí sản xuất, nâng cao hiệu quả kinh
doanh, vì đó là cơ sở cho sự tồn tại hay phá sản của doanh nghiệp. Phân tích các đối thủ cạnh
tranh trong ngành nh m nắm được các điểm mạnh và điểm yếu của đối thủ để từ đó xác định đối
sách của mình tạo được vị thế vững mạnh trong mơi trường ngành
3. Phân tích mơi trường bên trong doanh nghiệp
3.1 Quản trị công ty

Cơ cấu tổ chức của công ty:
- Đại Hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) là cơ quan quyết định cao nhất của
Công ty gồm tất cả các Cổ đơng có quyền biểu quyết, họp ít nhất mỗi năm một lần. ĐHĐCĐ

8


quyết định những vấn đề được luật pháp và Điều lệ Công ty quy định. ĐHĐCĐ thông qua các
BCTC hàng năm của Cơng ty và ngân sách tài chính cho năm tiếp theo

- Hội đồng quản trị: Hội đồng Quản trị (HĐQT) là cơ quan quản trị Cơng ty, có tồn quyền
nhân danh Cơng ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Công ty không thuộc
thẩm quyền của ĐHĐCĐ. HĐQT của Cơng ty có 06 (sáu) thành viên, mỗi nhiệm kỳ tối đa của
từng thành viên là 05 (năm) năm. Chủ tịch HĐQT do HĐQT bầu ra
. - Ban kiểm soát: do đại hội đồng cổ đông bầu ra gồm 3 thành viên, thay mặt cổ đơng để kiểm
sốt mọi hoạt động quản trị và điều hành sản xuất kinh doanh của công ty. Ban kiểm sốt chịu
trách nhiệm trước đại hội đồng cổ đơng và pháp luật về những công việc thực hiện theo quyền
hạn và trách nhiệm sau: được hội đồng quản trị tham khảo kiến về việc chỉ định cơng ty kiểm
tốn độc lập, mức phí kiểm tốn và mọi vấn đề liên quan đến sự rút lui hay bãi nhiệm của công
ty kiểm toán độc lập; thảo luận với kiểm toán viên độc lập về tính chất và phạm vi kiểm tốn
trước khi bắt đầu việc kiểm toán. Kiểm tra các báo cáo tài chính h ng năm, sáu tháng và hàng
quỹ trước khi để trình hội đồng quản trị.
- Ban giám đốc: Ban giám đốc có chức năng chính là đưa ra chiến lược, kế hoạch kinh doanh
hướng theo mục tiêu mà cơng ty đặt ra. Ban giám đốc có nhiệm vụ điều hành, quản lí các phịng
chức năng, đồng thời giải quyết các công việc h ng ngày để đạt được mục tiêu mà công ty đề ra.
- Giám đốc kinh doanh: giám đốc kinh doanh muốn mang đến thành cơng cho tổ chức, cần
làm tốt vai trị của mình để không ngừng thúc đẩy tăng trưởng cho doanh nghiệp, và quản trị tốt
4 đòn bẩy thiết yếu đối với sự tăng trưởng đây: quản trị thương hiệu ,tiếp thị sản phẩm , xử lí dữ
liệu và báo cáo phân tích, thúc đẩy doanh số
- Phịng kinh doanh: là bộ phận tham mưu, giúp việc cho tổng giám đốc về công tác bán sản
phẩm, dịch vụ của công ty, trực tiếp chịu trách nhiệm thực hiện các hoạt động tiếp thị - bán
hàng tới các khách hàng và các khách hàng tiềm năng, nghiên cứu và phát triển sản phẩm, phát
triển thị trường đồng thời xây dựng và phát triển mối quan hệ khách hàng.
- Phịng tài chính và kế tốn : phịng tài chính với chức năng và nhiệm vụ liên quan đến vấn đề
tài chính của cơng ty như hiệu quả kinh doanh kiểm soát vấn đề về chiến lược kinh doanh của
cơng ty. Kế tốn có chức năng tham mưu cho Ban giám đốc tổ chức, thực hiện tồn bộ cơng tác
tài chính, kế tốn, thống kê thơng tin, và hoạch tốn kinh tế trong cơng ty theo đúng quy định
của nhà nước. Lưu trữ, bảo quản hồ sơ hình thành trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm
vụ của phịng. Quản lí hồ sơ cán bộ, nhân sự lao động tại doanh nghiệp theo quy định.
- Phòng dự án: với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các phòng ban khác vạch ra

các chiến lược kinh doanh cho cơng ty, hồn thiện các chiến lược kinh doanh để đưa và hoạt
động thức thế.
- Phịng Marketing: với nhiệm vụ nắm bắt thơng tin thị trường bất động sản, tổng hợp, đánh
giá nh m phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát triển kinh doanh.
- Lĩnh vực môi giới đang hoạt động
Phân phối và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp (CENLAND)
Đầu tư, hợp tác đầu tư và phát triển bất động sản (CENVEST)
Tư vấn thị trường, truyền thơng và marketing trọn gói dự án bất động sản (RSM)
Tổng thầu vật liệu hoàn thiện, thiết kế thi công nội thất dân dụng và cơng trình (CENPLUS)

9


Cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản (CENVALUE)
Cung cấp dịch vụ lữ hành và golf hàng đầu tại Việt Nam (CENGOLF)
3.2. Đánh giá vị thế công ty
3.2.1 Mô hình McKinsey 7s
Mơ hình McKinsey 7s được phát triển vào những năm 1980. Kể từ khi ra mắt, mơ hình này đã
được sử dụng rộng rãi bởi các học giả và các chuyên gia và vẫn là một trong những cơng cụ
hoạch định chiến lược phổ biến nhất. Nó thể hiện sự nhấn mạnh vào nguồn nhân lực và là chìa
khóa mang lại hiệu suất cao hơn cho tổ chức. Mục tiêu của mơ hình là chỉ ra làm thế nào 7 yếu
tố của công ty: Cấu trúc, Chiến lược, Kỹ năng, Nhân viên, Cách thức quản trị, Hệ thống và Các
giá trị chung có thể được liên kết với nhau để đạt được hiệu quả trong một công ty. Hình dạng
của mơ hình nhấn mạnh tính liên kết của các yếu tố.

Mơ hình McKinsey 7s
Mơ hình McKinsey 7s có thể được áp dụng cho nhiều trường hợp và là một cơng cụ có giá trị
khi cần câu trả lời trong thiết kế tổ chức. Việc sử dụng phổ biến nhất của mơ hình là: Để thúc
đẩy thay đổi tổ chức, để giúp thực hiện chiến lược mới, để xác định cách mỗi yếu tố có thể thay
đổi trong tương lai, để tạo điều kiện cho việc sáp nhập các cơng ty

Yếu tố 7s Trong mơ hình McKinsey, bảy yếu tố của tổ chức được chia thành các yếu tố ‘soft’
và ‘hard’. Chiến lược, cấu trúc và hệ thống là các yếu tố ‘hard’ dễ xác định và quản l hơn
nhiều so với các yếu tố ‘soft’. Mặt khác, các yếu tố ‘soft’, mặc dù khó quản l hơn, là nền tảng
của tổ chức và có nhiều khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững. Các yếu tố 'soft' bao gồm:
Chiến lược, Cấu trúc và Các hệ thống. Các yếu tố 'hard' bao gồm: Phong cách, Nhân viên, Kỹ
năng và Các giá trị chia sẻ.
3.2.2. Ứng dụng của mơ hình McKinsey 7s của CenLand
Structure: Cấu trúc
Cấu trúc thể hiện cách thức tổ chức các bộ phận và đơn vị kinh doanh và bao gồm thông tin về
ai báo cáo cho ai. Nói cách khác, cấu trúc là sơ đồ tổ chức của cơng ty. Nó cũng là một trong
những yếu tố dễ thấy nhất và dễ thay đổi của mơ hình.
Cấu trúc của Cen Land thể hiện rất rõ trong sơ đồ bộ máy quản trị công ty, bao gồm hội đồng
quản trị và ban giám đốc, điều hành chủ yếu hai nhiệm vụ chính của Cen Land, đó là đầu tư và
kinh doanh. Với bộ máy được tổ chức chặt chẽ, các nhà quản trị giàu kinh nghiệm, kiến thức
chuyên môn, Cen Land được đảm bảo hoạt động hiệu quả.
Strategy: Chiến lược
Chiến lược của Cen Land bao gồm những hoạt động chính như sau:
 Hợp tác với các chủ đầu tư uy tín, phân phối các sản phẩm chất lượng và giá hợp l ;
 Có mặt trong các dự án phân phối ở mọi dự án trên thị trường, linh hoạt lựa chọn tập
trung vào các phân khúc tiềm năng từng thời điểm;

10


Chú trọng vào trải nghiệm khách hàng, nỗ lực cung cấp các dịch vụ tốt nhất để củng cố
và tạo dựng uy tín của thương hiệu Cen đối với tệp khách hàng, đối tác cũ và các thế hệ
khách hàng mới;
 Khơng ngừng khởi nghiệp, kiện tồn và phát triển hệ sinh thái BĐS Cen Land;
 Đầu tư mạnh cho nền tảng công nghệ Cenhomes.vn đáp ứng xu thế của thị trường,
mang đến trải nghiệm mới trong lĩnh vực bất động sản;

 Tích cực cải tiến cơng tác tuyển dụng và đào tạo, xây dựng môi trường làm việc lành
mạnh, thúc đẩy đội ngũ phát huy toàn bộ năng lực
 Áp dụng cơng nghệ nh m tối ưu hóa hoạt động vận hành và quản trị nội bộ
 Tuân thủ pháp luật và nhà nước
Systems: Hệ thống
 Hệ sinh thái Cen Land cho vô cùng đa dạng và phong phú, gồm những cơng ty con
phục vụ mục đích tư vấn, phát triển sản phẩm, truyền thông, đầu tư bất động sản, chăm
sóc khách hàng, các bộ phận bán hàng cho từng thị trường (online, riêng thành phố Hồ
Chí Minh, tồn miền Nam hay là cả quốc tế). Trong hệ sinh thái này gồm có các bên tư
vấn phát triển bất động sản (nổi bật là các công ty con của Cen Land như Cen Invest,
Cen Value, Cen GoLi) cùng với đó là các kênh phân phối và bán hàng (phổ biến nhất là
trang web bất động sản Cenhomes.vn), đưa đến cho khách hàng rất nhiều các loại hình
dịch vụ bất động sản.
 Khơng chỉ vậy, trong hệ thống của mình, Cen Land cịn có mối liên hệ với hầu hết các
chủ đầu tư ở Việt Nam như Vin Group, Sun Group, FLC Group, TNR, BIM Group,
Eurowindow, Tân Hoàng Minh,... cùng với đó là các nhà đầu tư nước ngồi uy tín như
CapitaLand, GAMUDA, HYUNDAI, DARKCITY,... và mạng lưới sàn liên kết phủ
rộng khắp Việt Nam cũng như trong khu vực. Điều này cho thấy hệ thống vững chắc
của CenLand cũng như tiềm lực của công ty trong ngành, được hỗ trợ từ nhiều phía.
Skills: Kỹ năng
 Kỹ năng cơ bản của nhân viên Cenland phải có vừa phải bao gồm trình độ chun mơn
cao, có kiến thức tin học văn phịng ổn định. Ngồi ra, nhân viên CenLand ln là
những người ham học hỏi có khả năng tư duy tốt, tích cực đón nhận những cái mới,
những máy móc, trang bị hiện đại. Điều này là một yếu tố vô cùng quan trọng trong thời
đại công nghệ 4.0 hiện nay. Mỗi nhân viên luôn làm tốt những công việc đúng với chức
vụ của mình như ban giám đốc nhiệm vụ điều hành, quản lí các phịng chức năng, đồng
thời giải quyết các công việc h ng ngày để đạt được mục tiêu mà cơng ty đề ra. Và cịn
là những nhân viên được đào tạo bài bản về cả kĩ năng ngồi như trình độ giao tiếp tốt,
ứng xử khéo léo.
Shared Values: Giá trị chia sẻ

 Giá trị mà CenLand luôn hướng đến là: “Giá trị thực, tài sản thực” cho nhà đầu tư,
khách hàng và các cán bộ nhân viên của công ty, CenLand định vị giá trị cốt lõi của
mình n m ở việc phân phối và cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, có tâm và
có tầm, “tư vấn bán hàng” chứ khơng chỉ là bán hàng.
Style: Phong cách
 Ban Lãnh đạo của Cen Land là những người có tầm vóc về tư duy, kinh nghiệm dày dặn
trên thương trường, có tâm với sự phát triển của doanh nghiệp và toàn xã hội.
 Nhà lãnh đạo ln ln khuyến khích nhân viên và đồng nghiệp của họ tập hợp kiến
thức và kinh nghiệm để xúc tiến những dự án quan trọng, mang về nhiều lợi nhuận công
ty cho doanh nghiệp. Không chỉ vậy, phong cách làm việc của Cen Land luôn là tận
tâm, trách nhiệm. Đội ngũ nhân viên Cen Land luôn làm việc với sự nhiệt tình, chun
nghiệp, có tâm, đúng như những gì mà giá trị chia sẻ của họ đề ra.
Staff: Nhân viên
Yếu tố nhân viên liên quan đến loại hình và số lượng nhân viên mà một tổ chức sẽ cần và cách
họ sẽ được tuyển dụng, đào tạo, động viên và khen thưởng.
 Tuyển dụng: Nếu coi bán hàng là năng lực cốt lõi của Cenland thì con người là yếu tố
quan trọng tạo nên năng lực đó. Với cấu trúc hệ thống nhân sự theo hướng chun mơn
hố cao: từ bộ phận nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích lựa chọn sản phẩm, tới
việc xây dựng chính sách bán hàng và triển khai các chiến dịch marketing trọng điểm và


11







cuối cùng là nhân viên Sales “chốt” khách …ở mỗi khâu, Cenland đều có những nhân

sự hàng đầu Việt nam.
Để tham gia vào đội quân bán hàng của Cenland, nhân viên mơi giới bắt buộc phải có
chứng chỉ hành nghề và qua đào tạo chuyên môn. Họ phải vượt qua nhiều phần kiểm tra
kiến thức về cơ sở pháp luật, thị trường, đầu tư trong ngành bất động sản; Các kiến thức
chun mơn về dịch vụ, quy trình và kỹ năng môi giới.
Đào tạo: Chú trọng vào công tác nhân sự, Cenland đã lập ra học viện môi giới - Cen
Academy, nhân viên môi giới được trang bị đầy đủ về kỹ năng, kiến thức từ những
chương trình đào tạo huấn luyện chuyên nghiệp, bài bản, theo chuẩn Quốc tế và khách
hàng được trải nghiệm những dịch vụ và sản phẩm tốt nhất. Đây cũng là yếu tố tạo nên
sự khác biệt của những nhân viên môi giới CenLand.
Phúc lợi: được tham gia đầy đủ các loại bảo hiểm và trải nghiệm du lịch trong và ngoài
nước 2 lần/năm
Khen thưởng: Làm việc tại CENLAND, nhân viên sẽ được khen thưởng với đúng năng
lực, đóng góp cho sự phát triển của nhà CEN. Theo đó, 6 tháng một lần, nhân viên sẽ
được xét khen thưởng trong hai chương trình Loyal Soldiers và CEN Awards.Bên cạnh
đó, các cá nhân có đóng góp đặc biệt cho nhà CEN còn được tặng thưởng nhà, xe, cổ
phần.

3.3. Phân tích tài chính
3.3.1. Phân tích kết cấu báo cáo tài chính
Phân tích kết cấu của báo cáo tài chính chỉ ra thành phần và tỷ lệ đóng góp của các đơn vị tới
tình hình tài chính tổng quan của doanh nghiệp trong một năm. Đối với báo cáo kết quả kinh
doanh, kết cấu của mỗi đơn vị được tính b ng phần trăm tỉ lệ của đơn vị đó trên tồn bộ doanh
thu tương ứng. Đối với bảng cân đối kế toán, kết cấu của mỗi đơn vị sẽ được tính b ng tỷ lệ
phần trăm của đơn vị đó trên tổng tài sản hoặc nguồn vốn tương ứng.
3.3.1.1. Kết cấu bảng Cân đối kế toán
 Sự thay đổi về quy mô doanh nghiệp: Tổng tài sản của doanh nghiệp tăng từ cuối năm
2017 (ở mức 1.054 tỷ đồng) đến năm 2020 (3.8110 tỷ đồng), tăng đến hơn 2,8 nghìn tỷ
đồng (262%) cho thấy quy mơ của doanh nghiệp phát triển rất mạnh trong thời kỳ 3
năm 2018 - 2020.

 Xét về tài sản, sự gia tăng của tài sản được đóng góp chủ yếu bởi các khoản phải thu
ngắn hạn (tăng gần 1 nghìn tỷ đồng), và phải thu dài hạn (tăng hơn 1 nghìn tỷ đồng).
Trong thời kỳ 3 năm này, tài sản ngắn hạn luôn chiếm tỷ trọng lớn hơn tài sản dài hạn.
Tỷ trọng lớn nhất trong đây luôn là các khoản phải thu ngắn hạn (chiếm tới 42,38%
tổng tài sản năm 2020) và phải thu dài hạn (38,76% năm 2020). Tỷ lệ tiền mặt giảm
mạnh trong năm 2018 (từ 5,81% đầu năm lên 13,86% cuối năm) nhưng lại giảm mạnh
đến cuối năm 2020 (chỉ chiếm 1.19% trong tổng tài sản). Điều này cho thấy doanh
nghiệp đang chuyển hướng sang sử dụng các khoản tương đương tiền thay cho tiền mặt
hiện hành. Sự suy giảm về hàng tồn kho (21,13% xuống 0,83%, tương đương với giá trị
trên bảng BCĐKT cũng giảm, cho thấy hoạt động bán hàng của doanh nghiệp có dấu
hiệu đi lên, khai thác tốt hơn hàng tồn kho).
 Xét về nguồn vốn, nguồn vốn của doanh nghiệp tăng đáng kể nhờ nợ phải trả của doanh
nghiệp tăng đến hơn gần 1.300 tỷ từ đầu năm 2018 đến cuối năm 2020. Đặc biệt trong
năm 2020 cịn có xuất hiện tài khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn (chiếm 11,86%
tổng nguồn vốn), chỉ dưới hình thức doanh nghiệp phát hành trái phiếu thường (BCTC
2020 của Cenland). Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối cũng tăng đến 650 tỷ trong
Bảng cân đối kế toán. Khoản vay ngắn hạn tăng lên đến 150 tỷ cho thấy doanh nghiệp
có sự huy động vốn nhiều hơn từ phía các ngân hàng. Vốn của chủ sở hữu có sự giao
động, mặc dù tăng về giá trị (1.600 tỷ) nhưng lại giảm tỷ trọng. Hầu hết các đơn vị
trong mục vốn góp của chủ sở hữu khơng có nhiều sự thay đổi, trừ sự giảm của thặng
dư vốn cổ phần (16,11% năm 2018 xuống 3,94% năm 2020), do sự phát hành cổ phiếu
của doanh nghiệp (BCTC 2020).

12




Vốn lưu động ròng qua các năm thể hiện ở bảng. Vốn lưu động ròng cũng gia tăng và
dương cho biết toàn bộ tài sản dài hạn được tài trợ từ nguồn vốn dài hạn. Doanh nghiệp

đủ vốn dài hạn tài trợ cho TSDH mà vẫn còn thừa để sử dụng cho các nhu cầu ngắn
hạn. Doanh nghiệp cũng đủ khả năng thanh toán tốt, trang trải cho các khoản nợ ngắn
hạn.
Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

Năm 2020

TSNH

715.061.647.748 1.678.371.811.889 1.773.513.275.278 2.076.884.631.261

Nợ ngắn hạn

473.857.907.227 836.906.097.565

779.500.548.629

1.314.879.277.581

Vốn lưu động
ròng

241.203.740.521 841.465.714.324

994.012.726.649

762.005.353.680

3.3.1.2. Kết cấu Báo cáo Kết quả kinh doanh
 Doanh thu của doanh nghiệp có sự gia tăng về giá trị (gần gấp đôi từ đầu năm 2018 đến
năm 2020). Giá vốn hàng bán cũng có sự gia tăng tương ứng. Tuy nhiên, trong năm
2020, đều có sự suy giảm nhẹ trong doanh thu (giảm 160 tỷ) và giá vốn (giảm 42 tỷ),
điều này có thể là do ảnh hưởng của dịch COVID đến hiệu quả bán hàng của doanh
nghiệp. Điều đó dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp cũng có sự suy giảm (giảm 5% trong
tổng doanh thu chưa giảm trừ). Dẫu vậy, công ty vẫn duy trì được lợi nhuận của mình ở
mức cao.
 Nhìn chung trong cả giai đoạn từ đầu năm 2018 đến cuối năm 2020, doanh nghiệp có sự
phát triển mạnh khi cả doanh thu lẫn giá vốn đều tăng, tương ứng với giá trị hàng tồn
kho của doanh nghiệp giảm trong bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, giá trị của giá vốn
tăng đến 10% so với tổng doanh thu, ảnh hưởng lớn lợi nhuận sau thuế của doanh
nghiệp có tỷ trọng giảm đáng kể trong các năm (giảm gần 9% từ đầu năm 2018 đến năm
2020),=.
3.3.1.3. Kết cấu báo cáo lưu chuyển tiền tệ
 Nhìn chung, trong giai đoạn 2018 - 2020, lưu chuyển tiền thuần của Cen Land có nhiều
sự biến động. Trong năm 2019, lượng tiền thuần âm nhưng đến 2020 thì con số này
tăng trở lại. Có thể thấy được, Cen Land chú trọng sử dụng tiền của mình cho các hoạt
động về đầu tư vào doanh nghiệp và đầu tư ngoài doanh nghiệp nhiều (vào năm 2019)
và đã có kết quả (thể hiện ở việc dịng tiền dương trở lại trong năm 2020).
 Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động kinh doanh có sự tăng trong năm 2019 nhưng lại giảm
mạnh trong năm 2020, giảm gần 500 tỷ. Điều này diễn ra do sự tăng mạnh của các
khoản phải thu trong năm, đặc biệt là phải thu dài hạn, đảm bảo cho các đại l phân
phối cho các dự án. Trái lại, sự giảm của hàng tồn kho cho thấy doanh nghiệp đang bán
hàng (ở đây là nhà đất) thuận lợi.
 Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động đầu tư cũng duy trì ở mức âm. Chiếm đa số ở đây là
tiền đầu tư cho vay hoặc các công cụ nợ (hơn 500 triệu năm 2020) cho thấy doanh
nghiệp đầu tư cho vay rất nhiều.

 Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động tài chính giảm mạnh trong năm 2019 (gần 700 tỷ),
nhưng tăng trở lại trong năm 2020, đạt mốc hơn 660 tỷ, là hoạt động duy nhất đem lại
dòng tiền dương cho Cen Land trong năm nay. Cơng ty có hoạt động vay vốn và thu hồi
tiền cho vay ổn định, duy trì lượng tiền ở mức cao và đủ khả năng chi trả cho các hoạt
động khác. Nhìn chung, từ đầu năm 2018 đến cuối 2020, lượng tiền và tương đương
tiền của doanh nghiệp có nhiều sự thay đổi lớn, tăng chỉ khoảng 130 tỷ trong cả giai
đoạn.
3.3.2. Phân tích các chỉ số tài chính
3.3.2.1. Chỉ số đánh giá khả năng thanh tốn

13


Chỉ số đánh giá khả năng thanh toán cho thấy khả năng doanh nghiệp chi trả cho các khoản nợ
ngắn hạn. Ở Cen Land, nhìn chung chỉ số này có sự giảm trong giai đoạn 2018 - 2020 đối với cả
3 hệ số thanh toán. Sự giảm này là do nợ phải trả của doanh nghiệp tăng đáng kể trong năm
2020 (hơn 200%). Dù vậy, hệ số thanh toán hiện hành và thanh tốn nhanh vẫn duy trì ở mức
lớn hơn 1 và ở mức vừa phải cho thấy doanh nghiệp đủ khả năng thanh tốn các khoản nợ của
mình.
So với chỉ số thanh tốn hiện hành trung bình chung của ngành (số liệu trên trang
Investing.com) là 1,75 năm 2020, có thể thấy Cen Land đang ở thấp hơn một chút, nhưng vẫn
cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng hợp lí tài sản.
3.3.2.2. Chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động
3.3.2.2.1. Số vòng quay tài sản, số vòng quay vốn chủ sở hữu, số vòng quay vốn lưu động
ròng
Ba chỉ tiêu trên cho biết với mỗi đồng tài sản, nguồn vốn và vốn lưu động bình quân bỏ ra đầu
tư cho doanh nghiệp thì sẽ thu được tương ứng bao nhiêu đồng doanh thu.

Đối với Cen Land, cả 3 chỉ số này đều giảm trong giai đoạn 3 năm 2018 - 2020. Dù vậy, so với
chỉ số vòng quay tài sản trung bình ngành là 0.32 năm 2020 thì chỉ số này ở Cen Land là ở mức

cao. Chỉ số giảm cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản hay vốn của doanh nghiệp trong giai đoạn
này đang có sự đi xuống. Những con số này ở mức tốt cho thấy Cen Land vẫn có khả năng tận
dụng tốt tài sản và vốn của mình. So với trung bình chung của ngành, chỉ số này còn ở mức cao
chứng tỏ sức hấp dẫn của Cen Land trong kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư.
Doanh nghiệp cần có biện pháp làm tăng doanh thu hơn nữa, tiết kiệm tài sản hay vốn chủ sở
hữu để đưa chỉ số này lên cao trở lại, cho thấy sức hấp dẫn của doanh nghiệp trong việc tạo ra
doanh thu đối với nhà đầu tư.
3.3.2.2.2. Chỉ số vòng quay hàng tồn kho
Chỉ số vòng quay hàng tồn kho của doanh nghiệp cho biết hiệu quả bán hàng của doanh nghiệp,
số lần mà hàng hóa lưu chuyển trong kì, tương ứng với đó là số ngày của mỗi vịng.
Chỉ số vịng quay hàng tồn kho tính b ng tỉ số giữa giá vốn hàng bán và bình quân hàng tồn kho
trong kì. Số ngày mỗi vòng sẽ b ng số ngày trong kì (360) chia cho số vịng quay.

14


Chỉ tiêu
2018 2019 2020
Số vòng quay hàng tồn kho 4,88 5,19 17,50
Số ngày tồn kho
73,79 69,40 20,57

.
Số vòng quay hàng tồn kho tăng mạnh trong giai đoạn này, đến gần 4 lần, cho thấy doanh
nghiệp đang đầu tư cho hàng hóa bất động sản giá trị đầu vào thấp nhưng vẫn thu được doanh
thu cao. Hơn nữa, số ngày của mỗi vòng quay hàng tồn kho giảm đáng kể, chỉ còn 20,57 ngày
mỗi vòng năm 2020, cho thấy Cen Land có tốc độ thu hồi vốn cao, các hàng hóa bất động sản
lưu thơng tốt hơn, và tình hình sản xuất kinh doanh có hiệu quả vượt trội so với năm 2019.
3.3.2.2.3. Chỉ số vòng quay khoản phải thu
Chỉ số vòng quay khoản phải thu cho biết tốc độ luân chuyển khoản phải thu khách hàng, cùng

với đó là chỉ số số ngày của mỗi vòng.
Chỉ số vòng quay khoản phải thu tính b ng: Tỉ số doanh thu bán chịu chia cho khoản phải thu
khách bình quân trong kì. Số ngày mỗi vịng cũng tính b ng số ngày của cả kì (360) chia cho số
vịng.
Chỉ tiêu
2018 2019 2020
Số vòng quay khoản phải thu
3,21 3,09 2,66
Số ngày thu tiền khách hàng mỗi vịng 113,58 118,08 137,06
Có thể thấy được chỉ số vòng quay khoản phải thu của Cen Land giảm trong giai đoạn 3 năm
này, từ 3,21 năm 2018 xuống chỉ cịn 2,66 năm 2020, tương ứng với đó là số ngày mỗi vòng
tăng từ 113,58 lên 137,06. Như vậy, kết quả trên cho biết tốc độ luân chuyển khoản phải thu
khách hàng của Cen Land giảm đáng kể, thể hiện ở khả năng thu hồi công nợ của cơng ty giảm.
3.3.2.2.4. Chỉ số vịng quay khoản phải trả
Chỉ số vòng quay khoản phải trả cho biết tốc độ phải trả các khoản nợ cho nhà cung cấp, cùng
với đó là chỉ số số ngày của mỗi vịng.
Chỉ số vịng quay khoản phải trả được tính b ng tỉ số giữa giá vốn hàng bán trong kỳ với bình
quân các khoản phải trả cho nha cung cấp. Số ngày mỗi vịng b ng số ngày cả kì (360) chia số
vòng.
Chỉ tiêu
2018 2019 2020
Số vòng quay khoản phải trả
9,86 14,95 12,25
Số ngày trả nhà cung cấp mỗi vòng 37,02 24,42 29,83
Ở Cen Land, chỉ số vòng quay khoản phải trả là tương đối cao trong giai đoạn 2018 - 2020
tương ứng với số ngày mỗi vòng sẽ là thấp. Điều này khơng phải tín hiệu tốt khi nó cho thấy
doanh nghiệp không chiếm dụng vốn của nhà cung cấp được lâu.
Chỉ số vòng quay tăng trong năm 2019, đạt mốc gần 15, tức là số ngày trả nhà cung cấp mỗi
vòng là 24,4, cho thấy mỗi 24,4 ngày doanh nghiệp cần phải trả cơng nợ cho nhà cung cấp của
mình. Chỉ số này giảm nhẹ trong năm 2020, chỉ có 12,25, tương ứng với số ngày là 29,83, cho

thấy tốc độ luân chuyển khoản phải trả có sự phục hồi so với 2019.
3.3.2.2.5. Chỉ số đánh giá cơ cấu vốn

15


Chỉ số đánh giá cơ cấu vốn cho biết tỉ trọng của nợ phải trả và vốn chủ sở hữu trong cơ cấu
nguồn vốn của doanh nghiệp. Chỉ số đánh giá cơ cấu vốn gồm tỷ lệ Nợ / Tài sản, Vốn CSH / Tài
sản và tỷ lệ Nợ / Vốn CSH.
Có thể thấy qua các năm, chỉ số đánh giá cơ cấu vốn của doanh nghiệp có nhiều thay đổi. Tỷ lệ
Nợ trên Tài sản giảm trong năm 2019, nhưng lại tăng trong năm 2020. Dù vậy, tỷ lệ này luôn
nhỏ hơn tỷ lệ Vốn CSH / Tài sản, dẫn đến tỷ lệ Nợ / Vốn CSH luôn nhỏ hơn 1 trong giai đoạn 3
năm này, chứng tỏ doanh nghiệp vẫn có tiềm lực tài chính tương đối vững vàng, khơng cần phụ
thuộc vào nguồn vốn bên ngồi.
3.3.2.2.6. Chỉ số đánh giá khả năng sinh lời

Chỉ số đánh giá khả năng sinh lời ở đây là 2 chỉ số: tỷ suất lợi nhuận sinh lời tài sản ROA và tỷ
suất lợi nhuận sinh lời vốn ROE. ROA cho biết khả năng sinh lời của 1 đồng tài sản cho doanh
nghiệp và ROE cho biết khả năng sinh lời của 1 đồng vốn cho doanh nghiệp. Cả hai chỉ số đều
giảm trong khu 3 năm, thậm chí cả hai chỉ số này năm 2020 đều chỉ b ng một nửa so với năm
2018.
Nguyên nhân của sự giảm ROA từ 18,92% năm 2018 xuống 9,24% năm 2020 do lợi nhuận của
doanh nghiệp có sự giảm nhẹ, Chủ yếu sự giảm lợi nhuận do sự gia tăng của thuế TNDN và đặc
biệt là tình trạng của dịch COVID năm 2020 dẫn đến giảm doanh thu, trong khi đó doanh
nghiệp tăng khối lượng tài sản của mình. Điều này cũng dẫn đến sự sụt giảm của tỷ suất ROE
đến 15,74% trong giai đoạn 3 năm này.
3.3.2.2.7. Chỉ số liên quan đến thị trường
Chỉ số liên quan đến thị trường gồm EPS và P/E. EPS cho biết lợi nhuận trên một đồng cổ phiếu
và P/E cho biết kỳ vọng của thị trường đối với cổ phiếu CRE của Cen Land.
Chỉ tiêu

2018
2019
2020
Số lượng cổ phiếu lưu hành
50.000.000 80.000.000 80.000.000
Thu nhập trên một cổ phiếu EPS 6.400,79 4.909,32 3.750,04
Giá trị một cổ phiếu
29.784,88 23.725,25 25.553,72
Hệ số giá / lợi nhuận P/E
4,65
4,83
6,81
Có thể thấy, trong năm 2019, Cen Land phát hành thêm 30 triệu cổ phiếu so với năm 2018, điều
đó cho thấy sự tăng cường huy động vốn của Cen Land và đây cũng là nguyên nhân chính dẫn
đến thu nhập trên một cổ phiếu EPS của Cen Land có sự sụt giảm trong năm 2019 chỉ cịn hơn
4.900 đồng. Sang đến năm 2020, tình hình dịch COVID dẫn đến sự giảm trong lợi nhuận của
doanh nghiệp làm cho giá trị này giảm xuống chỉ còn hơn 3.750 trên một cổ phiếu.
Tuy nhiên, hệ số giá / lợi nhuận P/E của công ty tăng liên tục trong giai đoạn này, từ 4,65 năm
2018, tăng đến 6,81 trong năm 2020, cho thấy mức kỳ vọng của thị trường đối với cổ phiếu của
công ty ngày càng tăng.
3.3.3. Phân tích xu hướng
3.3.3.1. Bảng Báo cáo kết quả kinh doanh
Số liệu của bảng Báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy xu hướng đi lên của cả doanh thu và chi
phí. Tỷ lệ tăng của doanh thu nhanh hơn chi phí giúp cho lợi nhuận rịng có xu hướng đi lên
theo từng kỳ, tuy nhiên năm 2020 có dấu hiệu giảm sút hơn so với 2019. Tổng doanh thu đã

16


tăng 51% năm 2018, 108% năm 2019, 94% năm 2020 và tổng chi phí tăng 22% năm 2018,

105% năm 2019, 93% năm 2020.
Chi phí tăng lên hầu hết là do sự tăng mạnh của chi phí tài chính ( 507% năm 2019; 119% năm
2020) và các chi phi khác (377% năm 2020)
3.3.3.2. Bảng cân đối kế toán
Bảng xu hướng cân đối kế toán cho thấy r ng sự tăng lên trong tổng tài sản đạt được là do sự gia
tăng của tài sản dài hạn (411%), sự tăng lên trong tổng nợ phải trả chủ yếu là do sự tăng lên của
nợ phải trả dài hạn (22194%). Tỷ lệ gia tăng của nợ phải trả dài hạn (đặc biệt do vay dài hạn
tăng) cao hơn so với tỷ lệ gia tăng của tài sản dài hạn dẫn tới hệ số thích ứng dài hạn của tài sản
cố định thấp hơn, phản ánh việc sử dụng vốn hợp l của chủ đầu tư. Tuy nhiên việc nợ dài hạn
tăng nhanh với số lượng lớn, cần phải quan tâm hơn đến chi phí, tài sản thừa chờ xử l và tốc độ
tặng nợ vay dài hạn như vậy có vượt quá cơ cấu tài chính cho phép của cơng ty hay khơng và
thời hạn thanh toán, khả năng thanh toán nợ trong tương lai của cơng ty..
3.4. Phân tích SWOT
3.4.1. Thế mạnh
 Vị thế dẫn đầu: Cen Land duy trì vị trí dẫn đầu thị phần môi giới BĐS, chiếm lĩnh 40%
thị phần phía Bắc trong năm 2020 đầy rẫy thử thách đến từ đại dịch và chính sách pháp
l siết chặt.
 Mạng lưới rộng lớn: Với mạng lưới phân phối trải rộng khắp miền Bắc Trung Nam và
hơn 700 sàn liên kết, Cen Land có nguồn hàng phong phú, đa dạng về cả phân khúc và
chất lượng, từ các sản phẩm biệt thự liền kề, nhà phố, chung cư từ cao cấp tới bình dân.
 Nhân lực hùng hậu: 2 đội quân bán hàng nòng cốt của Cen Land là Cen STDA, Cen
CHS với tổng số lượng lên tới hơn 3.000 nhân sự và hơn 15.000 cộng tác viên. Nhân sự
của Công ty được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp về kiến thức chuyên môn, kỹ năng và
đạo đức nghề nghiệp; ln mang trong mình ngọn lửa nhiệt huyết và tinh thần phấn đấu
khơng ngừng.
 Thương hiệu 20 năm: Có mặt 20 năm trên thị trường và tham gia vào hầu hết tất cả các
lĩnh vực trong ngành Bất động sản, cái tên Cen Land đã khơng cịn xa lạ với các chủ
đầu tư và người mua hàng. Công ty đã nhận được sự tín nhiệm cao trong lịng khách
hàng và tạo dựng được các mối quan hệ tốt đẹp lâu dài với nhiều đối tác uy tín.
 Cơng nghệ tiên phong: Là đơn vị tiên phong áp dụng công nghệ vào lĩnh vực môi giới

BĐS thông qua website nghemoigioi.vn vào năm 2016, cho đến nay, Cen vẫn khơng
ngừng hồn thiện, đổi mới, phát triển và cho ra đời những tiện ích mới dựa trên nền
tảng công nghệ cập nhật mới nhất.
 Dịch vụ đa dạng: Cen Land và các công ty con là đơn vị có tên tuổi trên khắp “mặt
trận” của ngành Bất động sản: Môi giới, tư vấn chiến lược Marketing, phát triển Bất
động sản, cho thuê văn phòng,... và mới đây nhất là lĩnh vực đào tạo với Cen Academy.
Hệ sinh thái Cen Land ngày càng được mở rộng và hồn thiện, chú trọng vào tiện ích và
trải nghiệm của khách hàng.
 Kinh nghiệm và tầm nhìn của Ban lãnh đạo: Ban lãnh đạo của Cen Land là những
người có tầm vóc về tư duy, có kinh nghiệm dày dặn trên thương trường, có tâm với sự
phát triển của doanh nghiệp và của toàn xã hội. Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn
Trung Vũ là người đã có thâm niên 30 năm trong ngành BĐS, trải qua bao thăng trầm
của thị trường, ln đóng vai trị là người truyền cảm hứng cho các thế hệ cán bộ lãnh
đạo và nhân viên Công ty không ngừng phấn đấu.
3.4.2. Hạn chế
 Hoạt động kinh doanh phụ thuộc vào nhiều yếu tố bên ngoài: Là doanh nghiệp hoạt
động trung gian, bên cạnh những điều kiện về pháp l , hoạt động kinh doanh của Cen
Land còn chịu ảnh hưởng từ nguồn cung BĐS của các chủ đầu tư, lực cầu cũng như xu
thế của thị trường và khả năng thanh tốn của khách hàng.
 Cơng nghệ phải liên tục cập nhật: Phát triển dựa trên nền tảng công nghệ, các sản phẩm
của Cen Land phải liên tục cập nhật, cũng như rà soát và quản l kỹ lưỡng hệ thống để
khơng xảy ra sai sót trong q trình vận hành và ảnh hưởng đến việc sử dụng dịch vụ
của khách hàng.

17


Biên độ thay đổi nhân sự cao: Do đặc thù của ngành BĐS là có tính áp lực cao và nhiều
biến động, công ty chứng kiến sự thay đổi nhân sự thường xuyên. Cen Land đã cố gắng
khắc chế điểm yếu này b ng cách xây dựng văn hóa doanh nghiệp gần gũi, tương trợ

lẫn nhau, truyền cảm hứng để giúp nhân viên tăng sự gắn bó với nghề, với Cơng ty.
3.4.3. Cơ hội
 Đón đầu dịng vốn FDI: Với định hướng là doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực bất
động sản cơng nghệ, Cen Land có cơ hội phát triển mạnh mẽ khi kết hợp năng lực nội
tại của mình với các yếu tố hỗ trợ là dịng vốn FDI đang đổ bộ vào Việt Nam.
 Nguồn cung được cải thiện: Bước sang 2021, toàn ngành BĐS kỳ vọng có sự khởi sắc
trong nguồn cung khi các quy định pháp luật gồm Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đã được
sửa đổi và Nghị định 148 bắt đầu có hiệu lực, xử l các “điểm nghẽn” trong thủ tục
pháp l cùng các chính sách quy hoạch đất xây dựng dự án mới của Nhà nước.
 Sự trở lại của “cầu”: Thừa hưởng kinh nghiệm phòng chống dịch bệnh và đường lối
phát triển vững vàng bước qua đại dịch Covid-19, nền kinh tế Việt Nam năm 2021 sẽ
phục hồi và tiếp tục tăng trưởng, kéo theo đó là hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS
sôi động trở lại ở các phân khúc.
 Phát triển chi nhánh mới: Bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2020, Cen HCM đã và đang
phân phối thành công các dự án nghỉ dưỡng và căn hộ trung - cao cấp tại khu vực phía
Nam như: căn hộ cao cấp Vinhomes Grand Park, các phân khu The Origami &
Manhattan, nhà phố thương mại Grand World Phú Quốc,…
 Bắt kịp xu thế BĐS công nghiệp: Cen Land bước đầu tham gia vào thị trường BĐS công
nghiệp - một điểm sáng hứa hẹn sự bùng nổ thu hút vốn đầu tư trong năm 2021 với Cen
Zone - Sàn bất động sản công nghiệp cho khoảng 300 khu công nghiệp trong cả nước.
 Phát triển lĩnh vực kinh doanh và nền tảng công nghệ mới: Cen Cuckoo - thương hiệu
chuyên về căn hộ dịch vụ và quản l vận hành BĐS có quy mơ lớn của Việt Nam. Cen
Land cũng k kết với Best Western để quản l và vận hành các căn hộ này theo tiêu
chuẩn quốc tế.
 Mới đây, Cen Land đã cơng bố hồn tất thương vụ mua lại 100% Cenhomes.vn, chủ sở
hữu nền tảng công nghệ bất động sản hàng đầu tại Việt Nam - Cenhomes.vn với tham
vọng đầu tư mạnh mẽ cho chuyển đổi số, hoàn thiện hệ sinh thái bất động sản của Cen
Land. Cen Land cũng đã mở rộng thêm lĩnh vực kinh doanh mua bán nhà phố (nhà lẻ)
đối với thị trường thứ cấp và ứng dụng cho thuê nhà ngắn và dài hạn với thương hiệu
Cen Housing và Cen Stay.

 Bộ máy quản lý dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, bộ máy quản l của
Cen BM đã được định hình, sẵn sàng tâm thế cho việc mở rộng mạng lưới phân phối
rộng khắp trên toàn quốc và đón đầu xu thế hồi phục của thị trường bất động sản.
 Tham gia phân phối các dự án lớn: Vinhomes ... nhờ vào uy tín lâu năm và mạng lưới
phân phối rộng lớn.
3.4.4. Thách thức
 Dịch bệnh vẫn tiếp tục diễn biến phức tạp tại nhiều quốc gia đối tác: Hoạt động thương
mại, du lịch, vận chuyển hành khách mặc dù diễn ra trong phạm vi hạn chế và dưới sự
giám sát cẩn thận của Chính phủ, vẫn tiềm ẩn nguy cơ khiến bệnh dịch lan truyền khi
người dân trong nước đã sinh hoạt bình thường trở lại và dần mất cảnh giác so với thời
kỳ đầu chống dịch. Giá thành sản phẩm cao do ngành bất động sản đang trên đà phục
hồi mạnh mẽ và tốc độ đơ thị hóa nhanh tại tại các khu vực vệ tinh thành phố lớn.
 Thay đổi trong chủ trương, chính sách của Chính phủ: Những sự thay đổi có thể xảy ra
trong chính sách liên quan đến ngành và lĩnh vực mà Công ty đang tham gia sẽ làm ảnh
hưởng đến quá trình thực hiện, phát triển, quản l , kinh doanh các dự án. Quan điểm
“thu hút FDI có chọn lọc” chọn lọc về công nghệ, chọn lọc về bảo vệ môi trường, chọn
lọc những nhà đầu tư sẵn sàng kết nối với các doanh nghiệp trong nước, nhà đầu tư
không gây ô nhiễm môi trường, không sử dụng công nghệ lạc hậu, chậm triển khai… là
một áp lực khiến Cen phải tìm kiếm, sàng lọc, lựa chọn các nhà đầu tư phù hợp.
 Đối thủ cạnh tranh: Về mảng môi giới BĐS, Cen phải “phân chia” thị phần với một số
đối thủ đáng gờm khác, điều này tạo áp lực để giữ vững vị thế dẫn đầu. Phát triển BĐS
thứ cấp là một mảng đang được Cen chú trọng đầu tư vào, chịu sự cạnh tranh và sự phụ


18




thuộc nhất định vào chính các chủ đầu tư. Về lĩnh vực Proptech, Cen Land là đơn vị đi

đầu, tuy nhiên trên đà mở ra thời kỳ 4.0 của đất nước, trên thị trường ngày càng xuất
hiện nhiều đối thủ trẻ năng động và cập nhật những công nghệ hiện đại. Những thách
thức trên địi hỏi Cen phải khơng ngừng đổi mới và cập nhật hệ thống, linh hoạt trong
kinh doanh và bảo đảm uy tín vững vàng.
Giá thành sản phẩm cao do ngành bất động sản đang trên đà phục hồi mạnh mẽ và tốc
độ đơ thị hóa nhanh tại tại các khu vực vệ tinh thành phố lớn.

4. Các nội dung phân tích thêm: Hoạt động quản trị rủi ro của công ty
4.1. Rủi ro kinh tế
Hiện tại, phạm vi hoạt động kinh doanh của Cen Land chủ yếu diễn ra ở Việt Nam, nên những
thay đổi về điều kiện kinh tế, chính trị ở nước ta, chính sách về pháp l và về kinh tế của Chính
phủ, sẽ có những tác động nhất định đến hoạt động và kết quả kinh doanh của Công ty. Năm
vừa qua, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Vovid-19, chứng kiến
sự rạn vỡ của nhiều doanh nghiệp, tuy nhiên Ban lãnh đạo Cen đã xuất sắc hồn thành nhiệm vụ
lèo lái Cơng ty vững vàng tiếp tục tăng trưởng, đưa ra những quyết sách kịp thời để bảo vệ
doanh nghiệp và chiến lược đầu tư để đón đầu xu hướng của nền kinh tế trong thời kỳ “bình
thường mới.” Để giảm thiểu những rủi ro đến từ biến động của các biến số kinh tế vĩ mô như tốc
độ tăng trưởng, lạm phát, lãi suất..., Công ty thực hiện áp dụng công nghệ vào vận hành, quản
l , tinh giản bộ máy nhân sự nh m giảm thiểu chi phí, tăng năng suất lao động; lựa chọn hợp tác
với các dự án chất lượng dựa vào mối quan hệ và uy tín của Cen Land trên thị trường; linh hoạt
trong hoạt động tự doanh dựa trên nền tảng tài chính lành mạnh của Cơng ty
4.2. Rủi ro về pháp luật
Những thay đổi trong hệ thống các văn bản luật, các chiến lược phát triển ngành của Nhà nước
có liên quan đến lĩnh vực hoạt động của Công ty đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp lên hoạt
động kinh doanh của Công ty. Hiện tại, hoạt động của Cen Land chịu sự điều chỉnh lớn của Luật
Doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế giá trị gia tăng và các văn bản dưới
luật liên quan khác. Ngồi ra, cơng ty cịn chịu sự điều chỉnh của Luật Chứng khoán và các văn
bản hướng dẫn liên quan do Cen Land là một doanh nghiệp hoạt động theo mơ hình cơng ty cổ
phần, cơng ty đại chúng và niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh.
Để kiểm sốt rủi ro về mặt luật pháp, Công ty liên tục cập nhật những phiên bản mới nhất của

pháp luật quy định liên quan đến hoạt động của Công ty và các đơn vị thành viên, từ đó đưa ra
kế hoạch phát triển kinh doanh phù hợp. Để ngăn chặn các rủi ro tiêu cực, Công ty đã xây dựng
một hệ thống quản trị nội bộ chuẩn mực và tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành.
4.3. Rủi ro về biến động giá cổ phiếu niêm yết
Cổ phiếu Cen Land niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE),
điều này góp phần giúp cơng ty quảng bá thương hiệu nh m nâng cao hình ảnh, tăng tính thanh
khoản cho cổ phiếu, tạo điều kiện cho các cổ đơng có thể chuyển nhượng vốn dễ dàng; tạo cơ
hội tiếp cận với nhiều nguồn tài chính khác nhau trong nước và quốc tế, nâng cao việc chuẩn
mực hóa quản trị và tăng tính minh bạch cho hoạt động kinh doanh của Công ty. Tuy nhiên, rủi
ro về biến động giá cổ phiếu Cen Land sau khi niêm yết là điều khó tránh khỏi. Giá cổ phiếu
trên thị trường được xác định bởi quan hệ cung cầu của thị trường. Mối quan hệ cung cầu này
phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: tình hình hoạt động của Cơng ty, tình hình chính trị, xã hội,
tình hình kinh tế trong nước và quốc tế, cũng như các thay đổi trong luật và những quy định trên
thị trường chứng khốn. Ngồi ra, một điều rất quan trọng là giá cổ phiếu còn phụ thuộc vào
tâm l của nhà đầu tư trên thị trường. Chính vì vậy, sự tăng giảm giá cổ phiếu của Công ty sẽ là
một yếu tố rủi ro khó lường trước. Để thị trường có thơng tin về doanh nghiệp, bên cạnh việc
công bố thông tin theo yêu cầu, công ty cũng xây dựng một bộ phận quan hệ cổ đông, tổ chức
các buổi analyst meeting để cung cấp thêm thông tin về doanh nghiệp cho thị trường.
4.4. Rủi ro đặc thù ngành
Rủi ro về cạnh tranh: Các nguy cơ cạnh tranh chính mà Cơng ty có thể gặp phải bao gồm (i)
Cạnh tranh trực tiếp từ dịch vụ của các công ty môi giới khác và (ii) cạnh tranh của dịch vụ thay
thế - đến từ chủ đầu tư tự tổ chức mạng lưới phân phối riêng của mình. Để giảm thiểu các rủi ro

19


này, Công ty đã xây dựng chiến lược cạnh tranh phù hợp b ng hình thức bao tiêu sản phẩm, cam
kết đầu ra của dự án, mang lại dịch vụ tiện ích cho chủ đầu tư và đem về sự tin cậy của khách
hàng. Công ty luôn luôn cẩn trọng với rủi ro cạnh tranh b ng việc thường xuyên theo dõi diễn
biến của thị trường, cập nhật những thay đổi về nhu cầu và thị hiếu của khách hàng, đồng thời

không ngừng đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng phục vụ để luôn là đơn vị tiên phong
trong lĩnh vực BĐS cơng nghệ. Rủi ro về thanh tốn: Là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thứ cấp
với đặc thù là công ty trung gian hỗ trợ giao dịch giữa nhà phát triển BĐS và các khách hàng,
Công ty gặp phải rủi ro liên quan đến vấn đề thanh toán từ phía đơn vị phát triển BĐS. Khi thực
hiện giao dịch môi giới BĐS thành công, Công ty sẽ nhận được phí hoa hồng từ phía nhà phát
triển BĐS. Rủi ro về việc thanh toán đến từ việc nhà phát triển BĐS gặp vấn đề trong hoạt động
như: chậm trễ nguồn tiền trả nợ, gặp khó khăn trong hoạt động... Thông thường rủi ro này đến
từ việc nhà phát triển BĐS khơng phải là đơn vị chun nghiệp và có uy tín trên thị trường, hoặc
đến từ khó khăn trong các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội bao trùm lên toàn ngành BĐS (như
đại dịch Covid-19). Đây cũng là các rủi ro mà bất cứ công ty cung cấp dịch vụ nào cũng có thể
gặp phải. Lường trước các rủi ro này, Ban lãnh đạo Công ty đã chú trọng hợp tác đầu tư với các
nhà phát triển BĐS có thương hiệu trên thị trường, có uy tín, lành mạnh về tình hình tài chính,
có kế hoạch phát triển BĐS lâu dài và quản trị rủi ro tốt trong thời kỳ dịch bệnh. Một số đối tác
có uy tín của Cend Land: Thịnh Phát Group, Eurowindow Holdings, Khang Điền, Bitexco
Group, Vinhomes… Rủi ro nguồn cung: Với hoạt động kinh doanh đặc thù là đóng vai trị cầu
nối giữa nhà phát triển BĐS và khách hàng, hoạt động kinh doanh của Cen Land phụ thuộc khá
nhiều vào nguồn cung BĐS từ phía các nhà phát triển BĐS. Cen Land đã kiểm soát rủi ro b ng
việc mở rộng hợp tác với hầu hết các nhà phát triển bất động sản có uy tín để đảm bảo nguồn
hàng ln dồi dào và có chất lượng cao. Cen Land cũng lựa chọn những dự án phù hợp và sẵn
sàng thực hiện đặt cọc đảm bảo hoặc bao tiêu sản phẩm và/hoặc tự doanh nh m tối đa hóa lợi
nhuận và tận dụng hệ thống mạng lưới bán hàng trải dài khắp ba miền đất nước với đội ngũ hơn
3000 nhân sự năng động, nhiệt huyết. Rủi ro nhân sự: Môi giới bất động sản là lĩnh vực có mức
biến động nhân sự đặc biệt cao; do đó, để thu hút, duy trì và tạo động lực cho người lao động,
Cen Land có chính sách đãi ngộ cạnh tranh dựa vào kết quả chứ không phải thâm niên, thường
xuyên tổ chức các phong trào thi đua trên phạm vi tồn cơng ty và từng đơn vị thành viên. Bên
cạnh đó, cơng ty thành lập hẳn một Ban văn hóa để tổ chức các hoạt động sự kiện văn hóa tập
thể, tổ chức các câu lạc theo sở thích, xây dựng doanh nghiệp thành một Ngôi nhà chung của
cán bộ nhân viên, tạo sự gắn bó lâu dài với Cơng ty. Ngồi ra, cơng ty cũng thường xun tổ
chức các khóa đào tạo, huấn luyện về kỹ năng nh m nâng cao trình độ của nhân sự, tạo môi
trường học tập tiến bộ không ngừng trong công ty.

4.5. Rủi ro khác:
Rủi ro về dịch bệnh: Khép lại năm 2020, Việt Nam đã thành cơng đẩy lùi dịch bệnh và duy trì
mức tăng trưởng dương GDP (+2,91%), lọt top 16 nền kinh tế mới nổi thành công nhất thế giới
(theo đánh giá của The Economist) với tình hình chính trị ổn định. Tuy nhiên, tại nhiều quốc gia
khác trên thế giới, dịch bệnh vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt và có nguy cơ xuất hiện các
chủng biến thể mới với sức tàn phá mạnh hơn, bởi các hoạt động thương mại, du lịch và vận
chuyển quốc tế vẫn đang được diễn ra, điều này đối với nước ta đem lại rủi ro dịch bệnh tái
bùng phát. Mặc dù Việt Nam đã có kinh nghiệm phịng chống Covid mùa đầu tiên thành cơng,
khơng thể không lường trước các nhân tố bất ngờ xảy ra khiến dịch bệnh diễn biến khó lường và
dẫn đến giãn cách xã hội, làm “đóng băng” hoạt động giao dịch của thị trường BĐS như nó đã
làm trong năm 2020. Để thích ứng với tình hình của thị trường, Cen Land tập trung vào phát
triển các nền tảng giao dịch BĐS trực tuyến, áp dụng công nghệ vào công tác bán hàng, giúp
khách hàng rút ngắn thời gian giao dịch, giảm thiểu chi phí liên quan mà vẫn đảm bảo chất
lượng dịch vụ. - Rủi ro trong hoạt động phát triển bất động sản: Công ty sẽ phải đối mặt với rủi
ro đến từ việc nợ đọng vốn do khả năng thanh khoản chậm, khách hàng khơng thực hiện thanh
tốn đúng hạn, khả năng quản l tiến độ dự án chưa đồng nhất…Với kinh nghiệm 20 năm trong
ngành bất động sản, ban lãnh đạo Công ty đã lường trước được các rủi ro này và cân nhắc kế
hoạch phát triển theo hướng từng bước theo từng giai đoạn phù hợp với diễn biến của thị
trường. Công ty cũng chỉ tập trung ưu tiên đầu tư và phát triển các dự án mà có khả năng sẵn
sàng thanh khoản ngay. Rủi ro về truyền thông: Các thông tin bất lợi bị phát tán trên các phương

20


tiện truyền thơng đại chúng có thể gây ảnh hưởng nặng nề đến danh tiếng và thậm chí là thiệt
hại tài chính cho Cơng ty. CRE có bộ phận truyền thông đảm nhận trách nhiệm theo dõi và phản
ánh kịp thời các thông tin truyền thông tiêu cực để đưa ra các biện pháp xử l khủng hoảng
truyền thông kịp thời và phù hợp.
Rủi ro về bảo mật thông tin: Là một doanh nghiệp sử dụng công cụ Big Data để vận hành hoạt
động kinh doanh, Công ty đối mặt với rủi ro an ninh thông tin đến từ việc bị gián đoạn hệ thống

hoặc tội phạm công nghệ thông tin (“tin tặc”). Để đảm bảo vấn đề an toàn bảo mật thông tin,
Công ty xây dựng hệ thống bảo mật nhiều lớp, thường xuyên đánh giá mối nguy an ninh thơng
tin từ bên trong và bên ngồi.
5. Kết luận
Trong điều kiện hiện nay, những biến động của thị trường và điều kiện kinh tế bất ổn luôn mang
lại những cơ hội nhưng cũng khơng ít rủi ro cho doanh nghiệp. Vì vậy, để có được những quyết
định đúng đắn trong sản xuất – kinh doanh, các nhà quản lí đều quan tâm đến vấn đề tài chính.
Kết quả của cơng tác phân tích báo cáo tài chính tại doanh nghiệp là một bức tranh tổng quát,
sinh động và trung thực về tình hình tài chính, kết quả hoạt động kinh doanh và tình hình biến
động về tài chính của doanh nghiệp. Những thông tin thu được từ công tác phân tích khơng chỉ
là mục tiêu của Ban lãnh đạo Cơng ty mà cịn là mục tiêu của các đối tượng quan tâm khác để
làm nền tảng cho việc ra các quyết định. Do vậy tính trung thực, minh bạch đầy đủ, tồn diện
của các chỉ tiêu phân tích tình hình tài chính ngày càng được u cầu cao hơn.
Trên cơ sở nghiên cứu l luận và phân tích báo cáo tài chính tại Cơng ty cổ phần Bất động sản
Thế Kỷ - CenLand, bản “Phân tích báo cáo tài chính Cơng ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ CenLand” đã đạt được các kết quả cụ thể như sau :
Về mặt l luận, bản phân tích báo cáo tài chính đã góp phần hệ thống hóa về mặt l luận, cơ sở
phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp.
Về mặt thực tiễn, bản phân tích báo cáo tài chính đã đi sâu phân tích tình hình tài chính của
cơng ty từ đó phản ánh thực trạng, đánh giá những kết quả đạt được và những mặt còn tồn tại
trong cơng tác quản l tài chính của Cơng ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ - CenLand.
Thêm vào đó, bản phân tích tài chính cịn phân tích thêm các yếu tố bên ngồi, bên trong ảnh
hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như các hoạt động quản trị rủi ro của cơng
ty, chính sách cổ tức của công ty, cấu trúc vốn tối ưu cho công ty cũng như các dự báo về báo
cáo tài chính, dịng tiền của doanh nghiệp để các bên liên quan cần sử dụng bản phân tích báo
cáo này có một cái nhìn sâu sắc và rõ ràng hơn về Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ CenLand.
Do thời gian nghiên cứ và kinh nghiệm bản than còn hạn chế nên bản phân tích báo cáo tài
chính của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ - CenLand không tránh khỏi những hạn chế
và nhiều điểm khiếm khuyết. Nhóm chúng em rất mong nhận được những nhận xét, góp của
cơ giáo để bọn em có thể hồn thiện bản phân tích này hơn.

21


PHỤ LỤC
Bảng tính kết cấu và xu hướng của Cen Land trong giai đoạn
2018 - 2020
Kết cấu bảng BCKQKD
2017
2018
1. Doanh thu bán hàng và
100,00% 100,00%
cung cấp dịch vụ
2. Các khoản giảm trừ
0,00%
0,00%
3. Doanh thu thuần bán hàng
100,00% 100,00%
và Cung cấp dịch vụ

2019

2020

Xu hướng bảng BCKQKD
2017 2018 2019

2020

100,00% 100,00% 100% 151% 208% 194%
-0,55%

-2,10%

99,45% 97,90%

0%

0%

100% 355%

100% 151% 207% 190%

4. Giá vốn hàng bán
-60,12% -67,07% -67,10% -70,20% 100% 169% 233% 226%
5. L i gộp về bán hàng và cung
39,88% 32,93% 32,34% 27,70% 100% 125% 169% 135%
cấp dịch vụ
6. Doanh thu tài chính
0,04%
0,18%
0,22%
1,13%
100% 734% 1234% 6030%
7. Chi phí tài chính

-0,33%

0,00%

-0,96%

-0,37%

100% 0%

607% 219%

8. Chi phí bán hàng

-2,74%

-0,84%

-2,20%

-2,01%

100% 46%

167% 142%

9. Chi phí quản l doanh nghiệp -8,45% -8,38% -8,20% -8,85%
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt
28,40% 23,89% 21,21% 17,60%
động kinh doanh
11. Thu nhập khác
0,10%
0,03%
0,06%

0,11%

100% 150% 202% 203%
100% 127% 156% 120%
100% 46%

112% 206%

12. Chi phí khác

-0,17%

-0,17%

-0,14%

-0,42%

100% 151% 169% 477%

13. Lợi nhuận khác

-0,07%

-0,14%

-0,08%

-0,31%

100% 315% 257% 899%

14. Tổng lợi nhuận trước thuế
15. Thuế thu nhập doanh nghiệp
– hiện thời
16. Thuế thu nhập doanh nghiệp
– hỗn lại
17. Chi phí thuế thu nhập doanh
nghiệp

28,33% 23,75% 21,13% 17,29%

100% 127% 155% 118%

-5,62%

-4,78%

-4,22%

-3,42%

100% 129% 157%

118%

0,00%

0,00%

-0,01%

0,00%

-5,62%

-4,78%

-4,23%

-3,42%

100% 129% 157%

118%

18. Lợi nhuận thuần sau thuế 22,70% 18,97% 16,89% 13,87%

100% 126% 155% 118%

19. Lợi ích cổ đơng thiểu số

0,63%

0,28%

0,17%

0,29%

100% 67%

20. Cổ đông của Công ty mẹ

22,07%

18,69%

16,72%

13,58%

100% 128% 158% 119%

21. Lãi cơ bản trên cổ phiếu

11.970

3.880

4.860

3.672

100% 32%

56%
41%

88%

31%

22


Kết cấu bảng CĐKT

Xu hướng bảng CĐKT

2020

2017

66,14%

54,50%

100% 235%

248%

290%

6,25%

5,02%

100% 527%

273%

312%

4,27%

1,19%

100% 527%

187%

74%

1,97%

3,83%

100%

276%

222%

249%

2017

2018

2019

A: Tài sản ngắn hạn

67,83%

72,09%

I. Tiền và tương đương tiền

5,81%

13,86%

1. Tiền

5,81%

13,86%

2018

2019

2020

TÀI SẢN

2. Các khoản tương đương tiền
II. Giá trị thuần đầu tư ngắn
hạn

5,77%

1. Đầu tư ngắn hạn

5,77%

III. Các khoản phải thu

61,53%

1. Phải thu khách hàng

34,84%

2. Trả trước người bán

0,69%

38,42%

53,67%

42,38%

29,32%

30,34%

20,38%

100% 186%

221%

211%

0,51%

0,82%

3,90%

100% 164%

304%

2048%

5,76%

1,78%

100%

44%

3. Phải thu về cho vay ngắn hạn

100% 138%

4. Phải thu khác

26,51%

8,90%

17,05%

16,52%

100% 74%

164%

225%

5. Dự phịng nợ khó địi

-0,51%

-0,31%

-0,29%

-0,21%

100% 135%

146%

146%

IV. Hàng tồn kho, ròng

0,38%

19,75%

5,28%

0,84%

100% 11427% 3521% 791%

1. Hàng tồn kho

0,38%

19,75%

5,28%

0,84%

100% 11427% 3521% 791%

V. Tài sản lưu động khác

0,11%

0,05%

0,93%

0,49%

100% 106%

2179% 1631%

1. Trả trước ngắn

0,11%

0,05%

0,93%

0,26%

100% 106%

2179% 849%

0,00%

0,12%

2. Thuế VAT phải thu

3. Thuế và các khoản phải thu
khác

100%

1598628%

0,12%

B. Tài sản dài hạn

32,17%

27,91%

33,86%

45,50%

100% 192%

268%

511%

I. Phải thu dài hạn

29,89%

20,70%

24,40%

38,76%

100% 153%

208%

469%

1. Phải thu dài hạn khác

29,89%

20,70%

24,40%

38,76%

100% 153%

208%

469%

II. Tài sản cố định

1,74%

6,06%

7,01%

5,92%

100% 770%

1025% 1231%

1. GTCL TSCĐ hữu hình

1,43%

5,96%

5,39%

3,76%

100% 919%

957%

2. GTCL Tài sản thuê tài chính

0,00%

0,01%

0,00%

0,00%

3. GTCL tài sản cố định vơ hình

0,31%

0,10%

1,62%

2,16%

4. Xây dựng cơ bản dở dang

0,00%

0,85%

0,00%

0,00%

100%

950%

35%

100% 69%

1341% 2538%

III. Tài sản dài hạn khác

0,54%

0,30%

0,87%

0,64%

100% 122%

405%

427%

1. Trả trước dài hạn

0,54%

0,30%

0,84%

0,64%

100% 122%

395%

427%

2. Thuế thu nhập hoãn lại phải thu 0,00%

0,00%

0,02%

0,00%

VI. Lợi thế thương mại

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

TỔNG CỘNG TÀI SẢN

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100% 221%

254%

362%

A. Nợ phải trả

45,14%

36,04%

29,22%

46,36%

100% 176%

165%

371%

I. Nợ ngắn hạn

44,95%

35,94%

29,07%

34,50%

100% 177%

165%

277%

1. Vay ngắn hạn

9,49%

7,30%

3,09%

9,73%

100% 170%

83%

371%

NGUỒN VỐN

2. Phải trả nhà cung cấp ngắn hạn 10,78%

4,98%

3,46%

4,08%

100% 102%

82%

137%

3. Tạm ứng của khách hàng

5,08%

0,75%

0,76%

2,40%

100% 33%

38%

170%

4. Các khoản phải trả về thuế

7,47%

3,91%

4,67%

3,13%

100% 116%

159%

151%

5. Phải trả người lao động

5,59%

2,57%

3,71%

2,29%

100% 102%

169%

148%

23


6. Chi phí phải trả
3,67%

7. Doanh thu chưa thực hiện ngắn
hạn
0,60%

1,81%

4,34%

1,28% 100% 109%

301%

126%

0,35%

0,08%

0,22% 100% 129%

34%

132%

8. Phải trả khác

0,45%

12,72%

7,71%

10,40% 100% 6267%

9. Quỹ khen thưởng phúc lợi

1,82%

1,54%

1,25%

0,98% 100% 187%

174%

194%

II. Nợ dài hạn

0,19%

0,09%

0,15%

11,86% 100% 108%

202%

22594%

1. Phải trả dài hạn khác

0,19%

0,09%

0,12%

0,05% 100% 108%

164%

94%

2. Vay dài hạn

0,00%

0,00%

0,00%

3. Thuế thu nhập hoãn lại phải trả 0,00%

0,00%

0,03%

B. Vốn chủ sở hữu

54,86%

63,96%

70,78%

53,64% 100% 258%

328%

353%

I. Vốn và các quỹ

54,86%

63,96%

70,78%

53,64% 100% 258%

328%

353%

1. Vốn góp

23,71%

21,47%

29,83%

20,99% 100% 200%

16,11%

5,59%

3,94%

3. Vốn khác

0,34%

4. Cổ phiếu quỹ

0,00%

2. Thặng dư vốn cổ phần

4375% 8391%

11,81%
0,00%

320%

320%

40%

40%

1,19%

100%

489%

0,00%

100%

100%

100%

5. Quỹ đầu tư và phát triển

1,22%

1,51%

2,48%

1,82% 100% 273%

516%

538%

6. Lãi chưa phân phối
7. Lợi ích cổ đơng khơng kiểm
sốt

28,13%

23,87%

30,13%

24,93% 100% 187%

272%

320%

1,80%

1,00%

2,40%

0,77% 100% 123%

339%

156%

TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100% 221%

254%

362%

24