Phân tích tình hình tài chính Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (TIỂU LUẬN QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
TIỂU LUẬN QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH
ĐỀ TÀI:
Phân tích tình hình tài chính
Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
GVHD : TS. NGÔ QUANG HUÂN
Học viên : NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH
Lớp : Cao học QTKD - Ngày 2
Khoá : 18
TP.HỒ CHÍ MINH
Tháng 03 năm 2010
Lời nói đầu
Vấn đề tài chính trong một công ty luôn là một là một vấn đề cấp thiết. Một công ty
có tình hình tài chính tốt sẽ dễ dàng huy động vốn và có nhiều lợi thế cạnh tranh hơn
trên thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt của nền kinh tế. Vì vậy để có thể tạo ra
được lợi nhuận tối đa và giảm thiểu các rủi ro thì công ty và các nhà đầu tư phải phân
tích và dự báo chính xác tình hình tài chính cũng như thị trường đầu tư. Để đánh giá
được hiệu quả hoạt động của công ty không phải dễ. Bên cạnh đó sau khi gia nhập tổ
chức thương mại thế giới WTO, tổ chức thành công Hội nghị APEC, vị thế quốc gia
đang có nhiều thay đổi theo hướng phát triển. Đất nước đang đứng trước biến đổi với
muôn vàn thời cơ và những yếu tố cạnh tranh vô cùng khốc liệt. Trong bối cảnh đó,
hầu hết các doanh nghiệp trong nước còn nhiều khó khăn do năng lực tài chính còn
thấp và bước đầu mở cửa còn gặp nhiều khó khăn và thách thức trong cách nhìn nhận
của các nhà đầu tư ở nước ta chủ yếu do cảm tính nên rất khó dự báo để đầu tư.
Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức cũng là một trong những công ty đầu tư
bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán năm 2006 với mã chứng
khoán TDH, công ty cũng có những ưu khuyết điểm và cũng có những cơ hội và thử
thách trên thị trường.
Quản trị tài chính là một môn học rất có ích trong việc đánh giá tình tình tài chính

và hoạt động kinh doanh của công ty để có thể chọn lựa đầu tư đúng đắn và phù hợp
khả năng và tình hình kinh tế hiện nay. Em xin chân thành cảm ơn TS Ngô Quang
Huân đã hướng dẫn tận tình cho lớp chúng em hoàn thành tốt môn học này.
Chương 1: Giới thiệu về công ty
1.1 Lịch sử hình thành
Công ty Cổ phần Phát Triển Nhà Thủ Đức tọa lạc tại số 384 Võ Văn Ngân,
Phường Bình Thọ, Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Là một công ty hoạt
động trong lĩnh vực đầu tư tài chính và kinh doanh địa ốc.
Năm 1992: Lúc mới thành lập Công ty là Doanh nghiệp Nhà Nước với tên gọi
Công ty Quản Lý & Phát Triển Nhà Thủ Đức.
Năm 1996: Công ty mở rộng chức năng hoạt động và đổi tên thành Công ty
Phát Triển Nhà và Dịch Vụ Khu Công Nghiệp Thủ Đức
Năm 2000: Công ty chuyển sang Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức,
trên cơ sở pháp lý:
- Quyết định thành lập số 7967/QĐ-UB-CNN ngày 24/11/2000 của UBND TP.
Hồ Chí Minh
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103000457 ngày 15/06/2001 do Sở
Kế Hoạch và Đầu Tư TP.Hồ Chí Minh cấp
Vốn điều lệ ban đầu: 15.000.000.000 VNĐ (Mười lăm tỷ đồng). Cơ cấu vốn góp
của Nhà nước: Chiếm 20% tổng vốn điều lệ
Năm 2003: Phần vốn Nhà Nước của Công ty được chuyển giao từ Sở Tài Chính
sang Quỹ Đầu Tư Phát Triển Đô Thị Thành Phố quản lý
Năm 2005: ThuDuc House tăng vốn điều lệ lên gấp đôi là 30.000.000.000 VNĐ
(Ba mươi tỷ đồng)
Năm 2006: Vào ngày 05/06/2006 ThuDuc House đã đăng ký thay đổi vốn điều
lệ lên 100.000.000.000 VNĐ (Một trăm tỷ đồng)
Từ ngày 15/07/2006 ThuDuc House tiếp tục tăng vốn điều lệ thêm
70.000.000.000 VNĐ (Bảy mươi tỷ đồng) nâng tổng vốn điều lệ của Công ty là
170.000.000.000 VNĐ (Một trăm bảy mươi tỷ đồng).
Công ty bắt đầu niêm yết với mã chứng khoán TDH ngày 14/12/2006 trên sàn

giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh. Tổ chức tư vấn: công ty cổ phần chứng
khoán TP Hồ Chí Minh. Kiểm toán độc lập: công ty dịch vụ tư vấn tài chính kế
toán và kiểm toán (AASC).
1.2 Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh
Lĩnh vực đầu tư và kinh doanh địa ốc: Đây là hoạt động chủ lực và chiếm tỷ
trọng chủ yếu trong doanh -thu và lợi nhuận của Công ty. Với sự vững vàng về
chuyên môn lẫn kinh nghiệm, Công ty đã tiến hành thực hiện nhiều dự án đầu tư,
tạo ra nhiều sản phẩm nhà ở cung cấp cho khách hàng và góp phần xây dựng một
số khu đô thị cho Thành phố. Phạm vi đầu tư của Công ty bao gồm các dự án xây
dựng khu nhà ở, xây dựng chung cư, chợ, văn phòng và hạ tầng kỹ thuật liên quan.
Lĩnh vực sản xuất & dịch vụ: Bên cạnh lĩnh vực đầu tư bất động sản, để tạo ra
nền tảng vững chắc, Công ty đã đầu tư vào một số lĩnh vực mới như: Chợ Đầu mối
Nông sản Thực phẩm Thủ Đức, sản xuất nước đá tinh khiết, dịch vụ, kho bãi, kinh
doanh TDTT, kinh doanh xăng dầu, nhà hàng…. Đây là những hướng đầu tư tạo
thêm sự phong phú cho hoạt động của công ty và góp phần khai thác thêm nhiều cơ
hội mới, hứa hẹn mang lại nhiều lợi nhuận cho Công ty và phân tán bớt các rủi ro
trong kinh doanh. .
Lĩnh vực đầu tư tài chính: Đây là một lĩnh vực được Công ty chú trọng và xác
định là mũi nhọn kinh doanh chiến lược quan trọng trong giai đoạn 2004-2005 và
sẽ mở rộng và phát triển trong các năm sau. Việc chuyển hướng khai thác tiềm
năng của lĩnh vực này đã góp phần đưa Công ty tiếp cận thêm nhiều cơ hội đầu tư
mới.
1.3 Tầm Nhìn:
Luôn trong nhóm các công ty kinh doanh địa ốc và đầu tư phát triển hàng
đầuViệt Nam.
Trở thành tập đoàn kinh tế vững mạnh.
Quốc tế hoá về vốn, đối tác và địa bàn đầu tư.
1.4 Sứ mệnh:
Cung cấp sản phẩm và dịch vụ về bất động sản nhằm thỏa mãn nhu cầu khách
hàng với khẩu hiệu “Cùng bạn nâng cao chất lượng cuộc sống”.

Tạo ra cơ hội nghề nghiệp cho người lao động với thu nhập ổn định, môi trường
làm việc thân thiện, có điều kiện học hỏi, tích lũy kinh nghiệm và kiến thức để phát
triển nghề nghiệp. Xây dựng môi trường làm việc có tính đồng đội cao, nhiều cơ hội
cống hiến, thăng tiến, và cùng phát triển doanh nghiệp.
Gia tăng giá trị cổ đông thông qua việc quản trị doanh nghiệp một cách minh
bạch và hiệu quả. Đảm bảo việc bảo toàn vốn và gia tăng lợi nhuận của công ty sao cho
có tích lũy để tăng trưởng và phát triển không ngừng.
Tạo ra giá trị cho cộng đồng thông qua việc phát triển doanh nghiệp cũng như
các sản phẩm, dịch vụ BĐS phù hợp lợi ích của cộng đồng. Gắn kết, san sẻ những
thành quả của doanh nghiệp với cộng đồng.
1.5 Mục tiêu:
Duy trì mức sinh lợi của vốn cổ đông (ROE) ở mức cao hơn mức bình quân
ngành. ROE ( ≥ )25% trước năm 2012.
Tận dụng cơ hội thị trường và chích sách của nhà nước để duy trì mức tăng
trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức tối thiểu 15% / năm trong 05 năm tới.
Gia tăng uy tín thương hiệu và niềm tin của nhà đầu tư vào ThuDuc House.
1.6 Chiến lược phát triển:
Tận dụng lợi thế hiện có về quản trị, nguồn nhân lực, quỹ đất và tiềm lực tài
chính để duy trì lợi thế cạnh tranh.
Đa dan g hoá trong viec phat trien cac san pham va dịch vu ve bat đon g san
sao cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng và chu kỳ của thị trường bất động sản.
Tập trung phát triển các dự án dành cho người có thu nhập trung bình và khá.
Liên kết, liên doanh với các đối tác trong và ngoài nước phát triển các dự án
phức hợp dành cho người có thu nhập cao, các dự án khách sạn, không gian thương
mại cho thuê, các dự án khu công nghiệp một cách có chọn lọc.
Đầu tư ra nước ngoài tại những thị trường có nhiều cơ hội đầu tư với giá rẻ.
1.7 Sơ đồ tổ chức
TỔNG GIÁM ĐỐC
P.TỔNG
GIÁM ĐỐC

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ
ĐÔNG
HỘI ĐỒNG QUẢN
TRỊ
BAN KIỂM
SOÁT
P.TỔNG
GIÁM ĐỐC
P.
HCNS
P.BÁN
HÀNG
P.
TIẾP
THỊ
P.
PHÁT
TRIỂN
DỰ ÁN
P. KẾ
TOÁN
&
NGÂN
QUỸ
P.
ĐẦU
TƯ &
TÀI
CHÍNH
P.

QUẢN
TRỊ
CHIẾN
LƯỢC
P.
DỊCH
VỤ
BẤT
ĐỘNG
SẢN
Chương 2: Tình hình tài chính của
Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
Trong hoạt động thực tiễn của công ty ban giám đốc công ty thường xuyên phải đối
mặt với những quyết định kinh doanh có liên quan chặt chẽ đến các vấn đề tài chính
của công ty. Những quyết định này đôi khi đóng vai trò sống còn đến sự thành bại của
công ty. Để giúp các nhà quản trị đánh giá chính xác sức mạnh tài chính, khả năng sinh
lãi, tiềm năng, hiệu quả hoạt động kinh doanh, đánh giá những triển vọng cũng như
những rủi ro trong tương lai của doanh nghiệp và đưa ra các quyết định tài chính thích
hợp mang tính khoa học thì việc xem xét, kiểm tra, đối chiếu và so sánh số liệu về tình
hình tài chính hiện hành và quá khứ trong đơn vị có vai trò quan trọng.
2.1Sơ lược về tình hình tài chính của công ty từ năm 2007 đến năm 2009
2.1.1 Các chỉ tiêu trên bảng cân đối kế toán
Đvt: đồng
TÀI SẢN Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
A - TÀI SẢN NGẮN HẠN 605.984.334.821 703.519.730.990 892.119.957.959
1. Tiền và các khoản tương đương tiền 13.994.389.971 103.748.660.422 97.920.739.957
1. Tiền 13.994.389.971 83.216.160.422 56.678.739.957
2. Các khoản tương đương tiền 20.532.500.000 41.242.000.000
II. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 14.464.092.707 80.807.550.450 5.626.178.353
1. Đầu tư ngắn hạn 14.464.092.707 80.807.550.450 5.746.661.353

2. Dự phòng giảm giá đầu tư ngắn hạn (120.483.000)
III. Các khoản phải thu ngắn hạn 127.467.869.790 123.011.218.064 311.481.626.390
1. Phải thu của khách hàng 67.397.609.394 65.650.213.880 131.938.208.830
2. Trả trước cho người bán 40.249.414.134 34.232.605.208 135.170.087.630
3. Phải thu nội bộ ngắn hạn
4. Phải thu theo tiến độ kế hoạch hợp đồng XD
5. Các khoản phải thu khác 19.820.846.262 23.128.398.976 44.373.329.930
6. Dự phòng các khoản phải thu khó đòi
IV. Hàng tồn kho 447.429.923.577 395.311.164.839 469.475.675.117
1. Hàng tồn kho 447.429.923.577 395.311.164.839 469.475.675.117
2. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho
TÀI SẢN Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
B - TÀI SẢN DÀI HẠN 503.898.652.425 729.460.579.540 927.584.045.460
I Các khoản phải thu dài hạn - - -
1. Phải thu dài hạn của khách hàng
2. Vốn kinh doanh ở đơn vị trực thuộc
3. Phải thu dài hạn nội bộ
4. Phải thu dài hạn khác
5. Dự phòng phải thu dài hạn khó đòi
II. Tài sản cố định 48.349.486.039 76.628.934.466 207.305.458.307
1. Tài sản cố định hữu hình 28.704.763.659 58.256.137.171 56.943.724.816
- Nguyên giá 44.177.991.594 78.898.189.163 83.314.661.564
- Giá trị hao mòn lũy kế (15.473.227.935) (20.642.051.992) (26.370.936.748)
2. Tài sản cố định thuê tài chính -
- Nguyên giá -
- Giá trị hao mòn lũy kế -
3.Tài sàn cố định vô hình
2.432.109.83
5 5.352.361.221 30.569.982.785
- Nguyên giá 2.577.279.581 5.562.228.026 31.739.549.766

- Giá trị hao mòn lũy kế (145.169.746) (209.866.805) (1.169.566.981)
4. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 17.212.612.545 13.020.436.074 119.791.750.706
III Bất động sản đầu tư 31.628.838.008 10.749.982.445 10.067.316.041
- Nguyên giá 32.020.610.668 11.740.332.435 11.740.332.435
- Giá trị hao mòn lũy kế (391.772.660) (990.349.990) (1.673.016.394)
IV. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 421.352.246.813 624.495.140.602 674.134.157.776
1. Đầu tư vào công ty con 275.000.000 100.000.000
2. Đầu tư vào công ty liên kết liên doanh
150.930.723.51
4 127.974.563.161 295.466.876.919
3. Đầu tư dài hạn khác 272.404.023.299 529.358.142.540 406.365.456.009
4. Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (2.257.500.000) (32.837.565.099) (27.798.175.152)
V. Lợi thế thương mại 1.334.823.368 7.458.658.509 6.978.195.952
VI. Tài sản dài hạn khác 1.233.258.197 10.127.863.518 29.098.917.384
1. Chi phí trả trước dài hạn 1.102.294.777 1.833.200.098 21.098.827.384
2. Tài sản thuế thu nhập hoãn lại
3. Tài sản dài hạn khác
130.963.42
0 8.294.663.420 8.000.090.000
TỔNG CỘNG TÀI SẢN (270 = 100 + 200) 1.109.882.987.246 1.432.980.310.530 1.819.704.003.419
NGUỒN VỐN Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
A - NỢ PHẢI TRẢ 338.550.614.086 411.688.031.040 531.075.431.518
I. Nợ ngắn hạn 192.392.574.899 200.874.284.349 281.017.359.010
1. Vay và nợ ngắn hạn
4.000.000.00
0 14.000.000.000 65.272.000.000
2. Phải trả người bán
9.844.371.71
1 12.293.896.877 29.859.683.849
3. Người mua trả tiền trước

113.364.297.18
7 123.255.206.250 55.450.399.913
4. Thuế và các khoản phải nộp nhà nước
18.821.631.13
9 39.050.292.176 66.871.618.390
5. Phải trả người lao động
3.558.307.40
1 8.299.292.189 7.052.096.113
6. Chi phí phải trả 45.112.206 501.390.233 51.249.650.081
7. Phải trả nội bộ
8. Phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng XD
9. Các khoản phải trả phải nộp khác 42.758.855.255 3.474.206.624 5.261.910.664
10. Dự phòng phải trả ngắn hạn
II. Nơ dài hạn 146.158.039.187 210.813.746.691 250.058.072.508
1. Phải trả dài hạn người bán
2.Phải trả dài hạn nội bộ
3. Phải trả dài hạn khác
137.288.235.64
0 143.588.992.838 159.092.675.885
4. Vay và nợ dài hạn 8.374.000.000 66.536.378.071 89.976.282.332
5. Thuế thu nhập hoãn lại phải trả
6. Dự phòng trợ cấp mất việc làm 495.803.547 688.375.782 989.114.291
7. Dự phòng phải trả dài hạn
B - NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU 755.810.694.276 1.001.009.161.787 1.239.635.250.074
I. Vốn chủ sở hữu 747.728.127.171 986.949.976.685 1.222.367.224.329
1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 170.000.000.000 252.500.000.000 378.750.000.000
2.Thặng dư vốn cổ phần
355.835.567.30
0 509.135.687.300 435.099.020.376
3. Vốn khác của chủ sở hữu

4. Cổ phiếu quỹ (68.488.734.176)
5. Chênh lệch đánh giá lại tài sản
6. Chênh lệch tỷ giá hối đoái
7. Quỹ đầu tư phát triển
69.894.017.87
4 112.781.159.220 212.637.349.487
8.Quỹ dự phòng tài chính
10.149.471.90
9 27.539.976.253 26.322.076.481
9.Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu
563.000.00
0 369.614.123 2.392.123
10.Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 141.286.070.088 153.112.273.965 169.556.385.862
11.Nguồn vốn đầu tư XDCB
II. Nguồn kinh phí, quỹ khác 8.082.567.105 14.059.185.102 17.268.025.745
1. Quỹ khen thưởng và phúc lợi 8.082.567.105 14.059.185.102 17.268.025.745
2. Nguồn kinh phí
2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh
Đvt: đồng
Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
1.Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ
189.215.659.559 608.309.437.015 488.963.818.652
2. Các khoản giảm trừ doanh thu 704.127.172 8.781.692.987 6.549.333.598
3.Doanh thu thuần về bán hàng, cung cấp dvụ
188.511.532.38
7 599.527.744.028 482.414.485.054
4. Giá vốn hàng bán
108.345.541.51
8 287.683.016.709 217.324.424.555
5.Lợi nhuận gộp về bán hàng,cung cấp dvụ 80.165.990.869 311.844.727.319 265.090.060.499

6.Doanh thu hoạt động tài chính
62.484.108.08
1 40.819.872.363 87.259.527.562
7. Chi phí hoạt động tài chính 2.268.896.735 31.224.707.759 (4.019.559.601)
8. Chi phí bán hàng
795.351.98
0 1.845.705.583 550.411.183
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp
33.014.192.03
0 50.442.538.196 54.432.466.527
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh
doanh 106.571.658.205 269.151.648.144 301.386.269.952
11. Thu nhập khác
16.517.951.13
5 11.959.887.262 47.113.367.394
12. Chi phí khác
319.744.79
5 247.359.952 4.069.537.163
13.Lợi nhuận khác 16.198.206.340 11.712.527.310 43.043.830.231
14. Phần lợi nhuận (lỗ) trong cty liên kết, LD 64.234.590.572 1.320.447.566
15.Tổng lợi nhuân kế toán trước thuế 187.004.455.117 282.184.623.020 344.430.100.183
16.Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện
hành
22.493.34
8.508
70.144.440
.539
59.352.8
55.497
17.Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại

18.Lợi nhuận sau thuế thu nhập DN 164.511.106.609 212.040.182.481 285.077.244.686
19. Lợi ích của cổ đông thiểu số 1.061.935.973 13.662.711.299 4.627.804.838
20. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông của công ty
mẹ
163.449.170.63
6 198.377.471.182 280.449.439.848
21. Lãi cơ bản trên cổ phiếu 8.645 8.490 8.613
2.1.3 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ
Đvt: đồng
Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
I. Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh


1. Tiền thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và
DT khác 489.524.577.530 673.017.953.215
472.921.429.02
1
2. Tiền chi trả cho người cung cấp hh dvụ (329.200.583.614) (286.102.406.412)
(330.948.382.03
1)
3. Tiền chi trả cho người lao động (42.338.134.271) (56.300.590.254)
(68.744.762.98
5)
4. Tiền chi trả lãi vay (547.088.513)
5. Tiền chi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (12.949.505.745) (78.441.617.042)
(16.288.017.85
0)
6. Tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh 213.347.272.432 480.645.613.332 342.320.909.875
7. Tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh (294.898.571.022) (522.428.067.293) (470.385.973.818)
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kdoanh 23.485.055.310 210.390.885.546 (71.671.886.301)

Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
II. Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư
1.Tiền chi để mua sắm xây dựng TSCĐ và TS
dài hạn khác (64.399.682.060) (14.884.428.120)
(65.593.320.48
1)
2.Tiền thu từ thanh lý nhượng bán TSCĐ và
TS dài hạn khác 147.108.369
13.845.45
3
3.Tiền chi cho vay mua các công cụ nợ của
đơn vị khác (67.893.349.427)
(1.479.244.707.495
)
(100.678.049.18
5)
4.Tiền thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ của
đơn vị khác 130.011.822.331
1.405.139.108.05
3
122.834.412.21
5
5. Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 239.905.280.100) (258.805.096.441) (93.438.727.689)
6. Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 30.000.000.000 55.148.607.699 54.848.485.090
7. Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận
được chia 72.258.996.850 38.061.133.129 58.743.497.059
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư (139.780.384.037) (254.585.383.175)
(23.269.857.53
8)
III. Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính

1.Tiền thu từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp
của chủ sở hữu 126.958.487.663
179.300.160.00
0
110.598.322.06
9
2.Tiền chi trả vốn góp cho chủ sở hữu, mua lại
cổ phiếu của doanh nghiệp đã phát hành
(59.906.424.991
)
(2.484.555.94
8)
3.Tiền vay ngắn hạn, dài hạn nhận được 72.162.378.071 120.180.404.261
4.Tiền chi trả nợ gốc vay (36.000.000.000) (4.000.000.000) (66.286.500.000)
5.Tiền chi trả nợ thuê tài chính
6.Cổ tức lợi nhuận đã trả cho chủ sở hữu (19.746.918.500) (53.607.345.000) (74.451.197.000)
Lưu chuyển thuần từ hoạt động tài chính 71.211.569.163 133.948.768.080 87.556.473.382
Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ (20+30+40) (45.083.759.564) 89.754.270.451 (7.385.270.457)
Tiền và tương đương tiền đầu kỳ 59.078.149.535 13.994.389.971 105.306.010.414
Ảnh hưởng của thay đổi tỷ giá hối đoái quy đổi
ngoại tệ
Tiền và tương đương tiền cuối kỳ
(50+60+61) 13.994.389.971 103.748.660.422 97.920.739.957
2.2Đánh giá tình hình tài chính của công ty từ năm 2007 đến năm 2009
2.2.1 Một số chỉ tiêu đánh giá tổng quát tình hình tài chính
Từ số liệu trên bảng cân đối kế toán và kết quả hoạt động kinh doanh của công
ty ta có được các chỉ tiêu phân tích tài chính như sau
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính

Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Tỷ lệ thanh toán nợ ngắn hạn (CR) lần 3,15 3,50 3,17
Tỷ lệ thanh toán nhanh (QR) lần 0,81 1,53 1,48
Tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt lần 0,07 0,52 0,35
Tỷ số ngân lưu từ HĐKD/nợ ngắn hạn % 12,21 104,74 (25,50)
Giá trị mua tín dụng triệu đồng 555.775 235.564 291.489
Khoản Phải trả bình quân triệu đồng 338.551 375.119 471.382
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Số vòng quay các khoản phải trả lần 1,64 0,63 0,62
Tỷ lệ tự tài trợ lần 0,68 0,70 0,68
Tỷ lệ các khoản phải thu/phải trả % 37,65 29,88 58,65
Tổng doanh thu triệu đồng 331.748 653.628 616.787
Số dư bình quân các khoản phải thu triệu đồng 127.468 125.240 217.246
Vòng luân chuyển các khoản phải thu vòng 2,60 5,22 2,84
Kỳ thu tiền bình quân (DSO) ngày 140,24 69,94 128,56
Giá vốn hàng bán triệu đồng 108.346 287.683 217.324
Hàng tồn kho bình quân triệu đồng 447.430 421.371 432.393
Vòng quay của hàng tồn kho vòng 0,24 0,68 0,50
Vốn cố định bình quân triệu đồng 503.899 616.680 828.522
Vòng quay vốn cố định vòng 0,66 1,06 0,74
Tổng tài sản triệu đồng 1.109.883 1.432.980 1.819.704
Tổng tài sản bình quân triệu đồng 1.109.883 1.271.432 1.626.342
Vòng quay toàn bộ tài sản vòng 0,30 0,51 0,38
VCSH triệu đồng 755.811 1.001.009 1.239.635
Vòng quay của VCSH vòng 0,44 0,65 0,50
Tỷ số nợ % 30,50 28,73 29,18
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) triệu đồng 189.273 313.409 340.411

Lãi vay triệu đồng 2.269 31.225 (4.020)
Lợi nhuận trước thuế (EBT) triệu đồng 187.004 282.185 344.430
Thuế triệu đồng 22.493 70.144 59.353
Lợi nhuận sau thuế (NI) triệu đồng 164.511 212.040 285.077
Tỷ số thanh toán lãi vay (TIE) lần 83,42 10,04 (84,69)
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu % 49,59 32,44 46,22
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản(ROA) % 14,82 14,80 15,67
Suất sinh lợi trên vốn cổ phần thường ROE % 21,77 21,18 23,00
Tỷ suất sinh lời căn bản (BEP) % 17,05 21,87 18,71
Tổng số vốn sử dụng bình quân triệu đồng 1.109.883 1.271.432 1.626.342
Hệ số quay vòng của vốn vòng 0,30 0,51 0,38
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn % 14,82 16,68 17,53
Tổng chi phí triệu đồng 167.237 441.588 331.710
Hiệu suất sử dụng chi phí triệu đồng 1,98 1,48 1,86
Doanh lợi trên chi phí triệu đồng 0,98 0,48 0,86
Số cổ phiếu thường cổ phiếu 17.000.000 25.250.000 37.875.000
Thu nhập mỗi cổ phần (EPS) đ/cổphiếu 9.677 8.398 7.527
Tỷ số giá/thu nhập (P/E) 14,57 3,33 8,90
Tỷ số giá thị trường/giá trị sổ sách (M/B)
14,10 2,80 6,70
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Tổng chi phí tiền lương triệu đồng 17.586 18.304 19.280
Hiệu suất sử dụng chi phí tiền lương triệu đồng 18,86 35,71 31,99
Doanh lợi trên chi phí tiền lương triệu đồng 9,35 11,58 14,79
Tổng số lao động người 87 88 90
Năng suất lao động triệu đồng 3.813 7.428 6.853
Hiệu quả sử dụng lao động triệu đồng 1.890,93 2.409,55 3.167,52
Thu nhập bình quân người/ tháng triệu đồng 16,84 17,33 17,85

Tình hình tài chính của công ty có tăng trưởng trong 3 năm qua, các chỉ tiêu tài
chính nhìn chung năm 2008 đã đạt mức cao so với năm 2007 và hoàn thành vượt mức
kế hoạch cho thấy công ty cũng đã tăng trưởng ổn định, tuy nhiên do ảnh hưởng tình
hình kinh tế chung nên năm 2009 các chỉ tiêu đã bị giảm nhưng không đáng kể.
Là một công ty có quy mô tương đối lớn và ngày càng mở rộng, với tổng tài sản
của công ty năm 2009 là 1.820 tỷ đồng, đã tăng 27% so với năm 2008 và tăng 29% so
với năm 2007 và vốn chủ sở hữu năm 2009 là 1.240 tỷ tăng 1.24 lần so vớn năm 2008
và tăng 1.63 lần so với năm 2007.
Khả năng thanh toán nợ và khả năng tự tài trợ trong năm 2009 đã tăng lên đáng
kể so với các năm trước cho thấy tình hình tài chính của công ty ngày càng tốt hơn.
Trong tình hình kinh tế suy thoái như hiện nay công ty vẫn có thể có đủ tiền mặt và tài
sản lưu động để trả nợ ngắn hạn.
Với tỷ lệ các khoản phải thu so với các khoản phải trả năm 2009 tăng 58.65% so
với năn 2008 chỉ có 29.88% và năm 2007 là 37.65% cho thấy các khoản vốn công ty
chiếm dụng tăng lên nhưng cả 3 năm tỉ lệ này đều thấp hơn rất nhiều so với 100% cho
thấy công ty có khả năng chiếm dụng vốn lớn, các khoản phải thu nhỏ hơn rất nhiều so
với các khoản nợ cần thu hồi và vòng luân chuyển các khoản phải thu năm 2009 giảm
so với năm 2008 và kỳ thu tiền bình quân lên đến 128 ngày nên cũng rủi ro trong thanh
khoản.
Vòng quay của hàng tồn kho và vòng quay vốn cố định ổn định ổn định trong
năm 2009 giảm so với măm 2008 nhưng từ năm 2007 qua năm 2008 tăng mạnh, hàng
tồn kho giảm từ 0.68 vòng còn 0.50 vòng tạo nên không có biến động lớn giữa năm
2009 và năm 2008. vốn cố định từ 1.06 vòng chỉ còn 0.74 vòng cho thấy mức độ sử
dụng vốn cố định năm 2009 không hiệu quả bằng năm 2008.
Bên cạnh đó, vòng quay toàn bộ tài sản và vòng quay vốn chủ sở hữu cũng giảm
nên doanh thu trên vốn năm 2009 không đạt hiệu quả băng năm 2008.
Xét thêm về nguồn vốn lưu động thường xuyên của công ty, ta thấy:
Nguồn vốn lưu động thường xuyên = nguồn vốn dài hạn – tài sản dài hạn
= nợ dài hạn+vốn chủ sở hữu-TSDH
Năm 2007 = 146.158 + 755.811 – 503.899 = 398.070 > 0

Năm 2008 = 210.814 + 1.001.009 – 729.461 = 482.362 > 0
Năm 2009 = 250.058 + 1.239.635 – 927.584 = 562.109 > 0
Như vậy tài sản ngắn hạn lớn hơn nguồn vốn ngắn hạn nên công ty có lợi thế về
tài chính và nguồn cân đối, công ty sử dụng nguồn vốn đúng mục đích.
Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) năm 2009 là 15.67% tăng so với các
năm trước cho thấy hiệu quả sử dụng và quản lý nguồn tài sản. Không những thế mà
suất sinh lợi trên vốn cổ phần thường (ROE) cũng tăng nên rất có hiệu quả trong việc
sử dụng vốn để tạo ra thu nhập và lãi choa các cổ đông có cổ phẩn thường làm cho việc
huy động vốn dễ dàng hơn.
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, và tỷ suất lợi nhuận trên vốn tăng cho thấy
công ty làm ăn có hiệu quả, có tăng trưởng qua các năm. Hiệu suất sử dụng chi phí tiền
lương và doanh lợi trên chi phí tiền lương tăng cho thấy công ty ngày càng sử dụng
hiệu quả chi phí tiền lương.
2.2.2 Mối quan hệ sự biến động của các khoản mục trong bảng cân đối kế toán
Với số liệu kế toán kế toán của công ty Cổ phần Đầu Tư Phước Long ở trên, ta
lập được bảng phân tích cơ cấu tài sản và nguồn vốn như sau
Đvt: triệu đồng

Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
CL 2008-2007 CL 2009-2008
Theo quy mô chung
mức (%) mức (%)
2007 2008 2009
TÀI SẢN

A - TSNH
605.984 703.520 892.120 97.535 16,10 188.600 26,81 54,60 49,09 49,03
I. Vốn bằng tiền
13.994 103.749 97.921 89.754 641,36 (5.828) (5,62) 1,26 7,24 5,38
II. Đầu tư ngắn hạn
14.464 80.808 5.626 66.343 458,68 (75.181) (93,04) 1,30 5,64 0,31
III. Khoản phải thu
127.468 123.011 311.482 (4.457) (3,50) 188.470 153,21 11,48 8,58 17,12
IV. Hàng tồn kho
447.430 395.311 469.476 (52.119) (11,65) 74.165 18,76 40,31 27,59 25,80
V. TSLĐ khác
2.628 641 7.616 (1.987) (75,60) 6.975 1.087,85 0,24 0,04 0,42
B. TSCĐ & TDH
503.899 729.461 927.584 225.562 44,76 198.123 27,16 45,40 50,91 50,97
I. Tài sản cố định
31.137 63.608 87.514 32.472 104,29 23.905 37,58 2,81 4,44 4,81
II. Đầu tư DH
421.352 624.495 674.134 203.143 48,21 49.639 7,95 37,96
43,5
8 37,05
III BĐS đầu tư
31.629 10.750 10.067 (20.879) (66,01) (683) (6,35) 2,85 0,75 0,55
IV. Chi phí XDDD
17.213 13.020 119.792 (4.192) (24,36) 106.771 820,03 1,55 0,91 6,58
V. Lợi thế TMại
1.335 7.459 6.978 6.124 458,77 (480) (6,44) 0,12 0,52 0,38
VI. TSDH khác
1.233 10.128 29.099 8.895 721,23 18.971 187,32 0,11 0,71 1,60
TỔNG TÀI SẢN
1.109.88

3 1.432.980 1.819.704 323.097 29,11 386.724 26,99 100 100 100
NGUỒN VỐN
A. NỢ PHẢI TRẢ
338.551 411.688 531.075 73.137 21,60 119.387 29,00 30,50 28,73 29,18
I. Nợ ngắn hạn
192.393 200.874 281.017 8.482 4,41 80.143 39,90 17,33 14,02 15,44
II. Nợ dài hạn
146.158 210.814 250.058 64.656 44,24 39.244 18,62 13,17 14,71 13,74
III. Nợ khác
B. NVCSH 755.811
1.001.00
9 1.239.635 245.198 32,44 238.626 23,84 68,10 69,86 68,12
I. Nguốn vốn, quỹ
747.728 986.950 1.222.367 239.222 31,99 235.417 23,85 67,37 68,87 67,17
II. Nguồn kinh phí
8.083 14.059 17.268 5.977 73,94 3.209 22,82 0,73 0,98 0,95
B-Lợi ích của Cổ
Đông Thiểu Số 15.522 20.283 48.993 4.761 30,68 28.710 141,55 1,40 1,42 2,69
TỔNG NV
1.109.88
3 1.432.980 1.819.704 323.097 29,11 386.724 26,99 100 100 100
Mức chênh lệch = năm 2008 – năm 2007 hoặc = năm 2009 – năm 2006
Tỷ lệ % = (mức chênh lệch : năm 2007)% hoặc = (mức chênh lệch : năm 2008)%
Theo quy mô chung năm 2007 Tỷ trọng của từng loại tài sản (nguồn vốn) trong tổng tài sản (nguồn
vốn) năm 2007
Theo quy mô chung năm 2008 Tỷ trọng của từng loại tài sản (nguồn vốn) trong tổng tài sản (nguồn
vốn) năm 2008
Theo quy mô chung năm 2009 Tỷ trọng của từng loại tài sản (nguồn vốn) trong tổng tài sản (nguồn
vốn) năm 2009
Qua bảng phân tích ta thấy

Năm 2008 so với năm 2007, tài sản lưu động tăng 16.10%, mức tăng 97.535 triệu
đồng, nguyên nhân chủ yếu các khoản phải thu ngắn hạn tăng 66.343 triệu đồng, tỷ lệ
tăng 458,68% và vốn bằng tiền tăng 89.754 triệu đồng tương ứng 641,36%, trong khi
đó các khoản phải thu giảm 4.457 triệu đồng, với tỷ lệ giảm 3,50%, hàng tồng kho
giảm 52.119trie6u5 đồng, tương ứng 11,65% và tài sản ngắn hạn khác giảm 1.987 triệu
đồng tương ứng 75,60%. Tài sản cố định tăng 104,29%, mức tăng 32.472 triệu đồng
đồng thời các khoản đầu tư tài chính dài hạn tăng 48,21%, mức tăng 203.143 triệu
đồng do trong năm 2008 công ty đã thực hiện góp vốn với Tổng công ty CP Phong
Phú, KCN Thạch Đức – Long An, khu dân cư và TTTM Phước Long A, khu dân cư và
TTTM Phước Long BUD, khu dân cư Bến Lức – Long An. Nguồn vốn chủ sở hữu
tăng 245.198 triệu đồng tương ứng 32,44% trong đó vốn điều lệ tăng 82.500 triệu đồng
tương ứng 48,53% do công ty huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu và lợi nhuận
chưa phân phối tăng 11.826 triệu đồng, tuy nhiên trong năm 2008 công ty mua lại
1.177.366 cổ phiếu với giá mua bình quân là 50.882 đồng/cổ phiếu, trị giá 59.906 triệu
đồng để làm cổ phiếu quỹ. Nợ phải trả cũng tăng 73.137 triệu đồng, chủ yếu do nợ dài
hạn tăng 64.656 triệu đồng tương ứng 44,24% và nợi ngắn hạn tăng 8.482 triệu đồng
tương ứng 4,41%, nguyên nhân chính là do trong năm công ty có ký hợp đồng vay vốn
dài hạn với ngân hàng để triển khai xây dựng chung cư TDH-Trường Thọ.
Năm 2009 so với năm 2008, tài sản lưu động tăng 26,81% tương ứng 188.600 triệu
đồng, nguyên nhân chủ yếu là do các khoản phải thu tăng 153,21% tương ứng 188147
triệu đồng và hàng tồn kho tăng 18,76% mức tăng 74.165 triệu đồng, tài sản lưu động
khác cũng tăng 6.975 triệu đồng trong khi tiền và các khoản tương đương tiền giảm
5,62% so với năm 2008, số dư 97.921 triệu đồng, và do công ty đã đầu tư mua cổ phiếu
của công ty cổ phần làm cho khoản đầu tư tài chính ngắn hạn tăng lên 49.639 triệu
đồng, trong đó công ty do tình hình biến động xấu của cổ phiếu nên công ty đã lập dự
phòng giảm giá chứng khoán đầu tư là 27.798 triệu đồng, đây cũng là rủi ro trong đầu
tư của công ty. Ngoài ra ta cũng thấy được khoản mục hàng tồn kho của công ty đã
tăng 16.58%, mức tăng 74.165 triệu đồng, số dư là 464.476 triệu đồng, nguyên nhân do
công ty đang thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở chung cư và trung tâm thương mại.
Tài sản cố định tăng 23.905 triệu đồng, trong đó tài sản cố định vô hình tăng 25.218

triệu đồng do tăng giá trị quyền sử dụng đất và nâng cấp phần mềm, đồng thời chi phí
xây dựng dỡ dang tăng 106.771 triệu đồng chủ yếu do công ty đang tiến hành xây dựng
các dự án trạm xăng Tam Bình, công trình nhà nghỉ chợ đầu mối Thủ Đức, công trình
hệ thống kho lạnh, hệ thống điện pano quảng cáo, xây dựng trung tâm thương mại Đà
Lạt. Nguồn vốn chủ sở hữu tăng 238.628 triệu đồng tương ứng 23,84% do công ty tiếp
tục tăng vốn điều lệ lên 378.750 triệu đồng bằng phát hành cổ phiếu, đồng thời nợ phải
trả cũng tăng 119.387 triệu đồng ứng với 29% trong đó nợ ngắn hạn tăng 80.143 triệu
đồng và nợ dài hạn tăng 39.244 triệu đồng.
Theo quy mô chung ta thấy từ tài sản lưu động, tài sản dài hạn đến nợ phải trả và
vốn chủ sở hữu trong các năm 2007, 2008 và 2009 tăng, giảm không đáng kể cho thấy
công ty tăng quy mô đều qua các năm. Tài sản ngắn hạn giảm từ 54,60% xuống
49,03%, nợ dài hạn tăng từ 45,40% lên 50,97%, nợ phải trả giảm từ 30,50% xuống
29,18% cho thấy công ty giảm khoản chiếm dụng vốn so với năm 2007, nguồn vốn chủ
sở hữu theo quy mô năm 2009 so với năm 2007 tăng từ cho thấy công ty đang trong
tình trạng tăng trưởng. Nhìn chung tài sản ngắn hạn chiếm khoản 50%, tài sản dài hạn
cụng chiếm 50% trong tổng tài sản cho thấy tình hình tài chính cân đối giữa ngắn hạn
và dài hạn. Còn nợ phải trả chỉ chiếm khoản 30% trong khi nguồn vốn chiếm khoản
70% cho thấy nguồn huy động chủ yếu của công ty là phát hành cổ phiếu để tăng vốn
hoạt động.
2.2.3 Kết hợp các chỉ số: phương trình Du Pont
ROA = lãi ròng trên doanh thu x vòng quay tong tài sản
=
∑
×
TS
Doanhthu
Doanhthu
Lãiròng
=
ROE

VCSH
Lãiròng
TS
Lãiròng
==
∑∑
ROE = ROA x Số nhân vốn CSH
=
VCSH
TS
TS
Lãiròng
∑
∑
×
= lãi ròng trên doanh thu x vòng quay tổng TS x Số nhân VCSH
Ta có bảng kết quả
Phương trình dupont
Đơn vị
tính
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Lãi ròng trên doanh thu % 49,59 32,44 46,22
Doanh thu trên tổng tài sản lần 0,30 0,46 0,34
Lãi ròng trên tổng tài sản % 0,15 0,15 0,16
Lãi ròng trên vốn chủ sử hữu % 0,15 0,15 0,16

ROE - ROA % 6,94 6,39 7,33
Số nhân vốn chủ sở hữu 1,47 1,43 1,47
ROA x số nhân vốn chủ sở hữu 21,77 21,18 23,00
Tổng tài sản trên vốn CSH 1,47 1,43 1,47
Nhận xét: Tình hình tài chính của công ty bước đầu cũng tương đối khả quan,
tạo lập cơ sở cho sự mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh, nâng tầm hoạt động và vị
thế của Công ty trên thương trường, làm tiền đề cho sự phát triển trong những năm sắp
tới. Từ năm 2007 đến năm 2009, tình hình tài chính của công ty biến động theo xu
hướng tăng mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức do tình hình kinh tế chính trị
thế giới luôn diễn biến phức tạp khó lường, lạm phát, giá cả hầu hết các loại vật tư
nguyên vật liệu luôn biến động theo xu hướng tăng mà lãi suất ngân hàng lại tăng đột
biến, tình hình lao động cũng luôn biến động theo sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế của
các địa phương, trong khi đó sức ép về giá xuất khầu , chất lượng dịch vụ, công nghệ
tiên tiến đã gây ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của công ty.
2.2.4 Mối liên hệ doanh thu, lợi nhuận và nguồn vốn chủ sở hữu thông qua biểu
đồ như sau
2.2.5 Phân tích biến động kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
CL 2008-2007 CL 2009-2008
mức (%) mức (%)
1.Doanh thu bán hàng, cung cấp
dịch vụ
189.
216

608.
309
488.9
64
419.09
4
221,4
9
(119.346
)
(19,6
2)
2. Các khoản giảm trừ DT
70
4 8.782
6.54
9 8.078
1.147,1
7 (2.232) (25,42)
3.Doanh thu thuần về bán hàng,
cung cấp dịch vụ
1
88.512
5
99.528
4
82.414
411.01
6
218,0

3
(117.113
)
(19,5
3)
4. Giá vốn hàng bán
108.34
6 287.683 217.324 179.337 165,52 (70.359) (24,46)
5.Lợi nhuận gộp về bán
hàng,cung cấp dịch vụ
8
0.166
31
1.845
26
5.090
231.67
9
289,0
0 (46.755) (14,99)
6.Doanh thu hoạt động tài chính
62.48
4 40.820 87.260 (21.664) (34,67) 46.440 113,77
7. Chi phí hoạt động tài chính 2.269 31.225 (4.020) 28.956 1.276,21 (35.244) (112,87)
8. Chi phí bán hàng 795
1.84
6 550 1.050 132,06 (1.295) (70,18)
9. Chi phí quản lý
33.01
4

50.44
3
54.43
2 17.428 52,79 3.990 7,91
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh
10
6.572
26
9.152
30
1.386
162.58
0
152,5
5
32.23
5
11,9
8
11. Thu nhập khác 16.518 11.960
47.11
3 (4.558) (27,59) 35.153 293,93
12. Chi phí khác 320 247
4.07
0 (72) (22,64) 3.822 1.545,19
13.Lợi nhuận khác 16.198
11.71
3
43.04

4 (4.486) (27,69) 31.331 267,50
14. Phần lợi nhuận (lỗ) trong công
ty liên kết, LD
6
4.235

1.320

-
(62.91
4)
(97,9
4)
(1.320
)
(100,0
0)
Tổng doanh thu 267.514 652.308 616.787 384.794 143,84 (35.520) (5,45)
15.Tổng lợi nhuân kế toán trước
thuế (50=30+40)
187.
004
282.
185
344.4
30
95.18
0
50,9
0

62.24
5
22,0
6
16.Chi phí thuế thu nhập doanh
nghiệp hiện hành

22.493

70.144

59.353
47.65
1
211,8
5
(10.792
)
(15,3
8)
17.Chi phí thuế thu nhập doanh
nghiệp hoãn lại
18.Lợi nhuận sau thuế thu nhập
DN (60=50-51-52)
164.
511
212.
040
285.0
77

47.52
9
28,8
9
73.03
7
34,4
4
19. Lợi ích của cổ đông thiểu số 1.062
13.66
3 4.628 12.601 1.186,59 (9.035) (66,13)
20. Lợi nhuận sau thuế của cổ
đông của công ty mẹ
163.44
9
198.37
7
280.44
9 34.928 21,37 82.072 41,37
21. Lãi cơ bản trên cổ phiếu
Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức năm 2007 đã
đạt được những thành tích đáng khích lệ tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững ổn định
của công ty những năm tiếp theo. Tổng doanh thu năm 2008 đạt 652 tỷ đồng, tăng 385
tỷ đồng so với năm 2007 cho thấy công ty phát triển mạnh trong năm 2008, tuy nhiên
sang năm 2009 tổng doanh thu chỉ đạt 617 tỷ đồng, giảm 5,45% tương ứng 36 tỷ đồng
so với năm 2008. Mặc dù doanh thu giảm nhưng lợi nhuận sau thuế năm 2009 vẫn tăng
29% so với năm 2008 và đạt 285 tỷ đồng phải nói rằng trong tình hình vô cùng khó
khăn trong thời khủng hoảng kinh tế, lạm phát toàn cầu, lãi suất ngân hàng tăng cao
làm cho chi phí mua hàng cao nhưng công ty vẫn duy trì được mức lợi nhuận như vậy,
tuy không tăng nhiều so với năm trước nhưng cũng là một nỗ lực rất lớn từ phía lãnh

đạo và hợp tác thực hiện tiết giảm chi phí như chi phí bán hàng giảm 70,18% so với
năm 2008 và chi phí sản xuất kinh doanh cũng giảm 24,46%.
2.3 Phân tích hòa vốn và các đòn bẩy tài chính
2.3.1 Điểm hòa vốn
Giả định định phí trong phí quản lý doanh nghiệp là 80% và biến phí là 20%
Định phí trong chi phí bán hàng là 70% và biến phí là 30%.
Khấu hao phân bổ trong chi phí quản lý doanh và chi phí bán hàng không đáng kể.
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
I. ĐỊNH PHÍ triệu đồng 30.968,07 46.879,55 50.619,85
Giá trị hao mòn triệu đồng 15.618 20.852 27.541
Khấu hao triệu đồng 4.000 5.234 6.689
Chi phí quản lý doanh nghiệp triệu đồng 26.411 40.354 43.546
Chi phí bán hàng triệu đồng 557 1.292 385
II. BIẾN PHÍ triệu đồng 136.269 394.708 281.090
Chi phí quản lý doanh nghiệp triệu đồng 6.603 10.089 10.886
Chi phí bán hàng triệu đồng 239 554 165
Chi phí hoạt động tài chính triệu đồng 2.269 31.225 (4.020)
Giá vốn hàng bán triệu đồng 108.346 287.683 217.324
Giá vốn hàng bán không khấu hao triệu đồng 104.346 282.449 210.636
Chi phí khác triệu đồng 22.813 70.392 63.422
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
III. TỔNG CHI PHÍ triệu đồng 167.237 441.588 331.710
Chi phí bất biến triệu đồng 30.968 46.880 50.620
Chi phí hạch toán triệu đồng 4.000 5.234 6.689

Chi phí tình hòa vốn tiền mặt (Ftm) triệu đồng 26.968 436.354 325.022
Ngân quỹ dự trù trả nợ (SF) triệu đồng 36.000 4.000 66.287
Chi phí tình hòa vốn trả nợ (Ftn) triệu đồng 62.968 440.354 391.308
IV. DOANH THU triệu đồng 331.748 653.628 616.787
Doanh thu thuần về bán hàng, cung
cấp dịch vụ triệu đồng 188.512 599.528 482.414
Doanh thu hoạt động tài chính triệu đồng 62.484 40.820 87.260
Phần lợi nhuận (lỗ) trong công ty liên
kết, LD triệu đồng 64.235 1.320 -
Thu nhập khác triệu đồng 16.518 11.960 47.113
V. TỔNG SẢN LƯỢNG QUY ĐỔI M2 23.564 54.503 37.109
Đơn gía bán (P) triệu đ/m2 8 11 13
Biến phí sản phẩm quy đổi (V) triệu đ/m2 6 7 8
Số dư đảm phí đơn vị SP (P-V) triệu đ/m2 2 4 5
VI. SẢN LƯỢNG HÒA VỐN
Sản lượng hòa vốn lời lỗ (Qll) M2 13.968 12.475 9.330
Sản lượng hòa vốn tiền mặt (Qtm) M2 12.164 116.114 59.909
Sản lượng hòa vốn trả nợ (Qtn) M2 28.402 117.178 72.127
VII. DOANH THU HÒA VỐN
Doanh thu hòa vốn lời lỗ (Sll) triệu đồng 111.745 137.221 121.296
Doanh thu hòa vốn tiền mặt (Stm) triệu đồng 97.311 1.277.254 778.819
Doanh thu hòa vốn trả nợ (Stn) triệu đồng 227.214 1.288.962 937.655
2.3.2 Phân tích các đòn bẩy tài chính
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
ĐÒN BẨY KINH DOANH
Tổng doanh thu triệu đồng 331.748 653.628 616.787
Giá vốn hàng bán triệu đồng 108.346 287.683 217.324

Chi phí bán hàng triệu đồng 795 1.846 550
Chi phí quản lý doanh nghiệp triệu đồng 33.014 50.443 54.432
Chi phí khác triệu đồng 320 247 4.070
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
(EBIT) triệu đồng 189.273 313.409 340.411
ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH

Lãi vay triệu đồng 2.269 31.225 (4.020)
Lợi nhuận trước thuế (EBT) triệu đồng 187.004 282.185 344.430
Thuế triệu đồng 22.493 70.144 59.353
Lợi nhuận sau thuế (NI) triệu đồng 164.511 212.040 285.077
Số cổ phiếu thường cổ phiếu 17.000.000 25.250.000 37.875.000
Lãi ròng phân phối cho cổ phần
thường đ/cổ phiếu 9.677 8.398 7.527
Thu nhập mỗi cổ phần (EPS) đ/cổ phiếu 9.677 8.398 7.527
PHÂN TÍCH ĐÒN BẨY TÀI
CHÍNH
Chi phí bất biến
triệu đồng 30.968 46.880 50.620
DOL 1,16 1,15 1,15
DFL 1,01 1,11 0,99
DTL 1,18 1,28 1,14
2.4 Định giá cổ phiếu của Công ty CP Phát Triển Nhà Thủ Đức (TDH)
2.4.1 Định giá cổ phiếu TDH theo PP chiếc khấu luồng thu nhập (DCF)
Công thức tổng quát
* Trong đó:
– Po giá trị hiện tại của cổ phiếu
– Pn giá bán của cổ phiếu vào cuối năm n
– Dt là cổ tức vào năm t của cổ phiếu
– K là lãi suất chiết khấu

– N là thời gian lưu giữ cổ phiếu
Suất sinh lợi kỳ vọng cổ phiếu TDH, Ks =Ki=Krf+(K
M
– Krf)ßi
Các thông số mô hình CAMP:
Hệ số rủi ro, ßi = 1 (tự cho theo dự đoán, xem như Ki=Km, xem như rủi ro của TDH
bằng với rủi ro của thị trường chứng khoán, theo thị trường Việt Nam thời gian qua)
Suất sinh lời phi rủi ro Krf = 11% Hệ số hoàn vốn thị trường của chứng khoán K
M
=
12% (gần với lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện tại)
Ks=0,11+(0,12-0,11)1 = 0,12=12%
Định giá TDH (Ks=12%<g=25% )
Dự kiến tăng trưởng cổ tức g
1
=15%/năm trong 03 năm tới ( 2010, 2011,2012) và từ
năm 2013 mức tăng trưởng cổ tức sẽ bình ổn và không đổi ở mức g
2
=5%.
(
n
n
t
t
k
Pn
k
Dt
Po
)1()1

1
+
+
+
=
∑
=
Cổ tức năm 2009 là 35.999.661.000 đồng/năm
Số cổ phiếu phổ thông năm 2009 là 37.875.000 cổ phiếu
Mức cổ tức hiện tại (năm 2009) Do = 950 đồng/cổ phiếu
Tính dòng cổ tức trong thời gian có g thay đồi (g=g
1
)
Năm 2010: D
1
= D
0 *
(1+g
1
) = 950*(1+0,15) = 1.093 đồng
Năm 2011: D
2
= D
1*
(1+g
1
) = 1.093*(1+0,15) = 1.257 đồng
Năm 2012: D
3
= D

2 *
(1+g
1
) = 1.257*(1+0,15) = 1.446 đồng
Năm 2013: D
4
= D
3*
(1+g
2
) = 1.446*(1+0,05) = 1.662 đồng
Tính giá cổ phiếu năm thứ 3
Năm 2012: P
3
= D4/(Ks-g
2
) = 1.662/(0.12-0.05)= 23.749 đồng
Giá trị hiện tại của cổ phiếu là
2.4.2 Định giá cổ phiếu TDH theo PP hệ số P/E
Chỉ số P/E trung bình của TDH là 8.9
EPS năm 2009 là 7.527
Giá thị trường của cổ phiếu là
P
0
= EPS*P/E = 8.9*7.527 = 67.000 đồng/cổ phiếu
2.4.3 Định giá cổ phiếu TDH theo PP sử dụng hệt số EVA
EVA=(VCSH)*(ROE-chi phí VCSH)
Giá thị trường của cổ phiếu của công ty = giá trị theo sổ sách+PV (EVA trong
tương lai)
2007 2008 2009

VCSH 755.811 1.001.009 1.239.635
ROE 21,77% 21,18% 23,00%
CHI PHÍ VCSH 11% 11% 11%
EVA 81.372 101.929 148.717
S
ố lượng CP đang lưu hành hiện tại 37.875.000
G
iá trị sổ sách của tổng CP hiện tại 10.000
S
G
cpđPo /434.4
)12.01(
662.1
)12.01(
446.1
)12.01(
257.1
)12.01(
093.1
3321
=
+
+
+
+
+
+
+
=
E

VA hiện tạ 332.018
Giá thị trường của CP hiện tại 67.000
2.5Danh mục đầu tư
Hệ số bêta của TDH là 1.37
Hệ số bêta của FPC là 0.24
Hệ sô tương quan là 0.573
Tháng
TDH FPC TDH FPC
0 38,7 16
30,90 19,40 -0,202 0,213
Tháng 01/2009 31,60 20,00 0,023 0,031
31,80 19,20 0,006 -0,040
31,60 20,00 -0,006 0,042
Tháng 01/2009 33,20 20,00 0,051 0,000
29,30 19,20 -0,117 -0,040
30,50 15,80 0,041 -0,177
Tháng 01/2009 32,00 18,10 0,049 0,146
33,90 17,00 0,059 -0,061
40,30 16,10 0,189 -0,053
Tháng 01/2009 49,80 15,60 0,236 -0,031
42,70 15,90 -0,143 0,019
46,80 15,90 0,096 0,000
Tháng 01/2009 56,50 15,90 0,207 0,000
62,00 16,50 0,097 0,038
65,00 15,70 0,048 -0,048
Tháng 01/2009 76,00 15,60 0,169 -0,006
70,00 14,90 -0,079 -0,045
68,50 13,00 -0,021 -0,128
Tháng 01/2009 68,50 12,70 0,000 -0,023
69,00 12,30 0,007 -0,031

72,00 12,50 0,043 0,016
Tháng 01/2009 81,00 14,50 0,125 0,160
79,50 14,10 -0,019 -0,028
81,50 14,40 0,025 0,021
Tháng 01/2009 91,50 14,20 0,123 -0,014
108,00 13,90 0,180 -0,021
103,00 13,20 -0,046 -0,050
Tháng 01/2009 115,00 13,90 0,117 0,053
109,00 14,30 -0,052 0,029
100,00 13,30 -0,083 -0,070
Tháng 01/2009 104,00 12,40 0,040 -0,068
E
100,00 12,50 -0,038 0,008
92,00 11,00 -0,080 -0,120
Tháng 01/2009 59,00 8,90 -0,359 -0,191
56,00 9,10 -0,051 0,022
70,00 9,60 0,250 0,055
Tháng 01/2010 65,00 9,80 -0,071 0,021
64,00 9,00 -0,015 -0,082
Từng chứng
khoán
Lợi nhuận
trung bình (kì
vọng) (K) 0,0205 -0,012
Phương sai 667,216 9,536
Độ lệch chuẩn 25,831 3,088

Hệ số tương
quan -0,573

Đồng phương
sai -48,446
Trọng số: (W) 0,925 0,075

Hệ số biến
thiên (Cv)
1259,66
1 -265,581
Hệ số bêta 1,370 0,240
Danh mục
Suất sinh lợi kì vọng danh
mục 0,0181
Phương sai danh mục 564,288
Độ lệch chuẩn danh mục 1,445
Hệ số bêta danh mục 1,285
Hệ số biến thiên danh mục 79,84479


Mức rủi ro FPC so với
SBT 0,210835

Mức rủi ro FPC so với
danh mục 3,326211