Phân tích những bất nhất, thiếu đồng bộ của quy định thu tiền sử dụng đất khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 223

PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT,
THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI TRÚNG
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Nguyễn Thị Tuyết Như
Khoa Kinh tế - Tài chính,
Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học TP.HCM


TĨM TẮT
Bài tham luận này trình bày những sự bất nhất,
thiếu đồng bộ của những quy định hướng dẫn thi
hành Luật đất đai 2013 về viêc việc thu tiền sử dụng
đất của người được giao đất hay thuê đất, thuê mặt
nước do trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở đó đề xuất ý kiến sửa đổi bổ sung các
quy định hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất của
người được giao đất hay thuê đất, thuê mặt nước
do trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo tiêu chí
nhất qn và đồng bộ hóa từ những quy định hiện
hành.


224 | PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT, THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỪ KHÓA:
Luật đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất
I. Đặt vấn đề
Năm 1993, sự ra đời luật đất đai là căn cứ pháp luật đầu tiên công nhận giá

trị quyền sử dụng đất được giao dịch trên thị trường, bước đầu cơng nhận
sự hình thành của thị trường quyền sử dụng đất. Trong từng giai đoạn, có
những chiến lược, sách lược phù hợp, thông qua những hướng dẫn, những
quy định của hệ thống chính sách pháp luật, nhằm phát triển thị trường
quyền sử dụng đất theo tiêu chí hiệu quả và bền vững. Sau mỗi mười năm,
luật đất đai cũng cập nhật thay đổi cho phù hợp với yêu cầu phát triển của
thị trường. Đến nay, luật đất đai đã qua 2 lần sửa đổi bổ sung (năm 2003
và 2013).
Tuy nhiên, trong lần sửa đổi mới đây, các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đất đai 2013 còn một số vấn đề chưa đồng bộ nhất quán việc thu tiền
sử dụng đất khi trúng đấu giá, còn những vấn đề bất cập từ các Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 như đã nêu trên.
Cấu trúc bài tham luận gồm có 3 phần, phần thứ hai là trình bày những
quy định hướng dẫn thi hành Luật đât đai 2013, phần thứ ba là nhận xét
và kiến nghị về mối quan hệ giữa các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất
đai 2013, cuối cùng là kết luận.
II. Các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013
Ngày 15/05/2014, chính phủ ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định
chi tiết thi hành một số diều của Luật đất đai 2013; Nghị định 45/2014/
NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước. Tiếp theo đó ngày 22/06/2016, Bộ Bộ Tài chính
cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 88/2016/
TTLT/BTC-BTNMT quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân
chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
Các văn bản này nhầm hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013. Tuy nhiên,
trong đó có những vấn đề chưa có mối liên hệ đồng bộ với nhau, dẫn đến
khó khăn trong thực hiện hành thu tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 225

1. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật đất đai 2013. Tại điểm d, khoản 5, Điều 68 (gọi tắt là Nghị định 43)
quy định:
“Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ
quan tài ngun và mơi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê
đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ
đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền theo đúng u
cầu thì cơ quan tài ngun và mơi trường trình Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền hủy quyết định cơng nhận kết quả trúng đấu
giá”
Nhận xét (1): Nghị định chưa làm rõ thời hạn để nhà đầu tư hồn thành
nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá làm căn cứ để xử lý khi không nộp
đủ tiền. Đây là khoảng trống dễ sinh ra tiêu cực khi hành thu.
2. Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
Nghị định 45/2014/NĐ-CP chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Tại Khoản 4, Điều 14, Nghị định số 45/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 45) quy
định: Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:
a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan
thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo
Thơng báo.
b) Trong vịng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50%
tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.
c) Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người
sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì

226 | PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT, THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy
định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi
nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.”
Nhận xét (2): Nghị định 45/2014/NĐ-CP chia thời hạn nộp tiền sử dụng đất
ra hai khung thời gian theo tỷ lệ 50:50 và được ghi nợ tiền sử dụng đất nếu
thuộc trường hợp được ghi nợ. Nếu quá thời hạn đó, người sử dụng đất
(không chỉ riêng người trúng đấu giá đất) chưa nộp đủ tiền sử dụng đất
theo thông báo của cơ quan thuế, mà không thuộc diện được ghi nợ tiền
sử dụng đất, thì phải nộp tiền phạt chậm nộp theo mức quy định của pháp
luật về quản lý thuế.
3. Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
Nghị định 46/2014/NĐ-CP chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
Tại Khoản 4, Điều 24, Nghị định số 46/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 46) quy
định: “Trường hợp  nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời
gian thuê
a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất,
thuê mặt nước của cơ quan thuế, người thuê đất phải nộp 50%
tiền thuê đất theo Thông báo.
b) Trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, người thuê đất phải nộp 50%
tiền th đất, th mặt nước cịn lại theo Thơng báo.
c) Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người
được Nhà nước cho thuê đất chưa nộp đủ tiền thuê đất theo
Thông báo của cơ quan thuế thì phải nộp tiền chậm nộp đối với
số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý
thuế.”
Nhận xét (3): Nghị định 46/2014/NĐ-CP chia thời hạn nộp tiền thuê đất,
thuê mặt nước ra hai khung thời gian theo tỷ lệ 50:50. Nếu quá thời hạn

đó, mà người sử dụng đất (không chỉ riêng người trúng đấu giá đất) chưa


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 227

nộp đủ tiền thuê đất theo Thơng báo của cơ quan thuế thì phải nộp tiền
phạt chậm nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.
4. Thông tư liên tịch Số: 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016
Ngày 22/06/2016, Bộ Bộ Tài chính cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành Thông tư liên tịch (gọi tắt là Thông tư 88) quy định về hồ sơ và trình
tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất
đai của người sử dụng đất. Tại khoản 4, điều 15 của thông tư quy định:
“Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền tại Kho bạc nhà nước (hoặc
cơ quan được Kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu) theo đúng thời hạn tại Thông
báo do cơ quan thuế ban hành. Trường hợp nộp chậm so với thời hạn quy
định tại Thông báo của cơ quan thuế thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy
định của pháp luật quản lý thuế”.
Nhận xét (4): Thông tư này quy định thời gian và địa điểm nộp tiền sử
dụng đất của người trúng đấu giá theo thông báo của cơ quan thuế. Nếu
quá thời hạn theo thông báo mà chưa nộp đủ tiền theo thời hạn trên thơng
báo, thì phải nộp tiền phạt chậm nộp theo mức quy định của pháp luật về
quản lý thuế. Thông tư không đề cập đến trường hợp hủy quyết định công
nhận kết quả trúng đấu giá khi người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử
dụng đất (theo Nghị định 43), cũng không nhắc đến hai khung thời gian
nộp tiền sử dụng đất (theo Nghị định 45 và Nghị định 46)
III. Nhận xét và kiến nghị về sự bất nhất của các văn bản hướng dẫn
thi hành Luật đất đai 2013
1. Nhận xét
Nghị định 43, Nghị định 45, Nghị định 46 và Thông tư 88 chưa có mối liên
hệ đồng bộ, nhất quán những quy định hành thu tiền sử dụng đất của

người được giao đất hay thuê đất, thuê mặt nước do trúng đấu giá quyền
sử dụng đất:
-

Sự lấp lửng của Nghị định 43 gây khó cho nhà đầu tư dự án có quy
mô lớn: người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nếu khơng kịp nộp
đủ tiền thì khơng biết đến thời điểm nào bị hủy quyết định công


228 | PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT, THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

nhận kết quả trúng đấu giá; nếu đã nộp tiền phạt nộp chậm theo
Nghị định 45, hoặc Nghị định 46, nhưng chiếu theo Nghị định 43 thì
cũng bị hủy quyết định cơng nhận kết quả trúng đấu giá và khi đó
xem như mất hẳn khoản tiền ký quỹ khi tham gia đấu giá (1% - 3%
tùy theo quy mô dự án).
-

Nghị định 45 và Nghị định 46 thì chia thời hạn nộp tiền sử dụng đất
khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho thuê mặt nước ra hai
khung thời gian theo tỷ lệ 50:50. Quá hạn theo hai khung thời gian
này mà chưa nộp đủ tiền vào ngân sách thì phải nộp tiền phạt chậm
nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế. Nghị định 45
và Nghị định 46 khơng có ghi nhận mối liên hệ gì đến Nghị định 43
tại trường hợp hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá khi
người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp đủ tiền. Mặt khác,
hai khung thời gian nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 45 và Nghị
định 46 gián tiếp bị phủ định bởi Thông tư 88.

-

Thông tư 88 quy định nếu quá thời hạn theo thông báo của cơ quan
thuế mà chưa nộp đủ tiền, thì phải nộp tiền phạt chậm nộp theo mức
quy định của pháp luật về quản lý thuế. Thông tư này khơng có có
ghi nhận mối liên hệ gì đến hai khung thời gian nộp tiền theo Nghị
định 45 và Nghị định 46, cũng khơng có ghi nhận mối liên hệ gì đến
trường hợp hủy quyết định cơng nhận kết quả trúng đấu giá quyền
sử dụng đất theo Nghị định 43.

2. Minh chứng về sự bất nhất của các văn bản hướng dẫn thi hành
luật đất đai 2013
Chỉ mỗi việc hướng dẫn hành thu tiền sử dụng đất của người được giao
đất hay thuê đất, thuê mặt nước do trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà
có đến bốn loại văn bản hướng dẫn khác nhau. Bốn loại văn bàn này đưa
người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đến ba số phận khác nhau nếu nộp
chưa đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước:
- Một là, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có thể bị mất trắng do bị
hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo
Nghị định 43, mất tiền ký quỹ đấu giá, mất khoản tiền đã nộp vào ngân
sách mà chưa đủ, hoặc chậm nộp.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 229

Thực tế đã chứng minh tại TP Đà Nẵng vào năm 2017, Công ty Vipico ở
khu đô thị Văn Quán, Q.Hà Đông, Hà Nội, đã trúng đấu giá khu đất nằm
mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, có diện tích 11.487 m2 với mức giá cao nhất
56.800.000đ/m2 . Tổng số tiền phải nộp vào ngân sách 652 tỷ, chia làm 2 đợt,
mỗi đợt đóng 50%. Đợt 1 vào ngày 20.10.2017, đợt 2 vào ngày 19.12.2017,
nếu chậm nộp sẽ bị xử lý chậm nộp theo luật Quản lý thuế.

Ngày 20.10.2017, Công ty VIPICO đã nộp 50% số tiền nêu trên. Do rơi vào
thời điểm cuối năm tài chính, biết trước khó khăn về dịng tiền nên ngày
22.11.2017 và 17/12/2017, Cơng ty VIPICO lần lượt có đơn gửi UBND TP.Đà
Nẵng xin giãn thời hạn nộp tiền đợt 2. Đến ngày 09/02/2018 Cơng ty VIPICO
đã nộp hồn tất số tiền 50% còn lại và nộp đủ tiền phạt nộp chậm 52 ngày.
Nhưng đến ngày 16/11/2018, UBND TP. Đà Nẵng ban hành Quyết định hủy
Quyết định về công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu
đất và thu tiền cọc nộp vào ngân sách nhà nước. Vì theo theo Nghị định 43,
Vipico đã chậm nộp tiền 52 ngày đối với 50% số tiền sử dụng đất cịn lại so
với thơng báo của cơ quan thuế [6].
- Hai là, nếu được hành xử theo Nghị định 45 và Nghị định 46, người trúng
đấu giá quyền sử dụng đất có thể được nộp tiền vào ngân sách theo hai
khung thời gian với tỷ lệ 50:50 và chịu nộp phạt chậm nộp theo mức quy
định của pháp luật về quản lý thuế, để duy trì quyết định trúng đấu giá
quyền sử dụng đất. Căn cứ pháp lý này đã giúp cho Công ty Vipico thắng
kiện UBND TP.Đà Nẵng tại hai cấp Tòa Sơ thẩm và phúc thẩm [6]. Mặc dù
vậy, nhưng cũng mất nhiều thời gian và chi phí theo đuổi vụ kiện để giành
lại quyền sử dụng 11.487 m2 đất trúng đấu giá.
Tuy nhiên, khi tranh tụng tại Tòa luật sư đại diện cho UBND Đà Nẵng cho
rằng, việc chính quyền áp dụng Nghị định 43/2014/NĐ-CP để hủy kết quả
đấu giá của Công ty Vipico là đúng quy định. Bởi nghị định 43 áp dụng chế
tài cho một chủ thể là người trúng đấu giá, còn Nghị định 45/2014/NĐ-CP
áp dụng chế tài cho tất cả các chủ thể khác nộp tiền sử dụng đất không
qua đấu giá [6]. Có sự bất nhất giữa Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định
45/2014/NĐ-CP.
- Ba là, nếu hành xử theo Thông tư 88 thì người trúng đấu giá quyền sử


230 | PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT, THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

dụng đất có thể nộp tiền vào ngân sách theo thông báo của cơ quan thuế
và chịu nộp phạt chậm nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý
thuế khi chưa nộp đủ tiền, để duy trì quyết định trúng đấu giá quyền sử
dụng đất. Tùy vào ơn “mưa mốc” của cơ quan thuế ấn định thời hạn và số
tiền nộp 100% hay 50:50.
Ba số phận của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà chưa nộp đủ
tiền (gọi tắt là nhà đầu tư) tùy thuộc vào quan điểm và cách hành xử của
cán bộ, công chức, viên chức chuyên ngành tài nguyên môi trường, ngành
thuế căn cứ vào quy định của văn bản hướng dẫn nào. Nhà đầu tư hồn
tồn ở thế “bị động”, trơng chờ vào ơn “mưa mốc” của các cấp cán bộ quản
lý chuyên ngành, đó cũng là cơ hội cho tiêu cực chốn quan trường.
Thêm một thực trạng đang diễn ra trong thời gian gần đây, bắt đầu từ cuộc
đấu giá quyền sử dụng đất ngày 10-12-2021, tại 4 lô đất ở khu đô thị mới
Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) với 4 nhà đầu tư trúng đấu giá, nhưng đến nay
đã có 2 doanh nghiệp bỏ cọc (Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngơi Sao
Việt, thuộc tập đồn Tân Hồng Minh và Cơng ty TNHH đầu tư phát triển
và thương mại Bình Minh). Nguyên nhân phải đơn phương chấm dứt hợp
đồng, chịu mất tiền cọc là do giá đưa ra quá cao so với mức giá khởi điểm
đấu giá 7-8 lần, đưa giá đất Thủ Thiêm lên đến 2,45 tỷ đồng/m2 là con số
khơng tưởng, Giá đất đưa lên như vậy liệu có ảnh hưởng gì đến thị trường
bất động sản khơng; con số ảo do cao hứng hay vì mục đích nào khác mà
người đấu giá phát ngôn; nếu cứ tùy hứng đấu giá đưa đến ảo giá, rồi đơn
phương chấm dứt hợp đồng thì tác động đến thị trường đấu giá quyền sử
dụng đất như thế nào, tích cực hay tiêu cực… Những hệ lụy cịn bỏ ngỏ,
trơng chờ những nghiên cứu tiếp theo.
3. Kiến nghị
Từ những luận cứ trên đây, để việc thực thi chính sách hành thu tiền sử
dụng đất của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được minh bạch,
cơng bằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư, thì giữa các
Nghị định 43, Nghị định 45, Nghị định 46 và Thông tư 88 cần có mối liên hệ

đồng bộ, nhất quán và làm rõ đối tượng áp dụng từng văn bản.
Chính phủ cần ban hành quy định thống nhất chính sách thu tiền sử dụng


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 231

đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước của người trúng đấu giá quyền sử dụng
đất theo tiêu chí cụ thể hóa thời điểm bắt đầu và kết thúc nộp tiền vào
ngân sách; thời điểm tính tiền phạt chậm nộp; thời điểm hủy quyết định
cơng nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Gia tăng hạn mức tiền cọc khi tham gia đấu giá cũng là giải pháp kiềm chế
cao hứng của các nhà đầu tư khi phát ngôn đấu giá, tránh thổi giá bong
bóng.
IV. Kết luận
Bài tham luận này trình bày những sự bất nhất, thiếu động bộ của các
văn bản dưới luật đất đai 2013, cụ thể là Nghị định 43, Nghị định 45, Nghị
định 46 và Thơng tư 88. Cần có mối liên hệ đồng bộ, nhất quán từ những
quy định của các văn bản này, để việc thực thi chính sách hành thu tiền
sử dụng đất của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được minh bạch,
công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư.
Chính phủ cần kịp thời sửa đổi bổ sung cho phù hợp, để thống nhất những
điều luật về đấu giá quyền sử dụng đất, về hành thu tiền sử dụng đất của
người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Cần có sự nhất quán đồng bộ của
các văn bản dưới luật, để những người thi hành luật mới tâm phục - khẩu
phục, nhằm góp phần phát triển thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
trong bối cảnh mới.


232 | PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT, THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội, Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
2. Chính phủ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai 2013
3. Chính phủ, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định về thu
tiền sử dụng đất
4. Chính phủ, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
5. Bộ Tài chính và Bộ tài Ngun và Mơi trường, Thông tư liên tịch Số:
88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016, quy định về hồ sơ và
trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài
chính về đất đai của người sử dụng đất
6. “Đà Nẳng bị doanh nghiệp khởi kiện”