Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và hiệu quả

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 53

HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC THÔNG QUA
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
HIỆU LỰC VÀ HIỆU QUẢ

TS. Trương Minh Huy Vũ
và nhóm nghiên cứu
ĐHQG TP.HCM

1. Đấu qiá quyền sử dụng đất và thực tiễn
tại TP HCM (và khu đô thị Thủ Thiêm)
Trong các chỉ đạo xử lý các tồn tại, vướng
mắc ở Thủ Thiêm, chủ trương từ Trung
ương, Chính phủ đều u cầu TP. HCM
nhanh chóng thực hiện đấu giá nhà, đất để
thực hiện các nghĩa vụ tài chính cũng như
tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố1.

1 Phát biểu của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan
Văn Mãi ngày 30/12/2022: https://tuoitre.
vn/tphcm-bao-cao-trung-uong-nhan-dientinh-hinh-sau-khi-dau-gia-4-lo-dat-thuthiem-20211230151753889.htm [cập nhật ngày
24/02/2022]


54 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và Hiệu quả

UBND TP HCM đã được sự chấp thuận của Ban Thường vụ Thành ủy và
tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định của pháp luật về đấu giá tài
sản công, đất cơng2. Về phương thức triển khai chỉ đạo nói trên, đấu giá
đất (công) là một lựa chọn tối ưu nhất hiện nay, thay cho chỉ định giá, chỉ

định thầu cho một vài doanh nghiệp, tập đồn có thể gây ra nhiều hệ lụy
pháp lý về sau vì để đưa được tài sản (công) đủ điều kiện tham gia cuộc
đấu giá, nhà nước buộc phải đáp ứng hoàn chỉnh các tiêu chí để cung cấp
tài sản, đất “sạch”. Khung pháp lý đã được đảm bảo bởi chuỗi quy trình
-trách nhiệm thơng qua các bộ (sở) ngành, được hiểu như một đặc quyền
(warrant) đã được định giá trước khi trao cho nhà đầu tư. Đấu giá đất, tài
sản cơng là hình thức định giá các quyền và đặc quyền trong các thương
vụ mua-bán, trao đổi này. Nó tạo ra quy trình cơng khai minh bạch, xây
dựng một tiền đề tốt cho việc phịng, chống các hiện tượng tham nhũng,
lợi ích nhóm và được kỳ vọng đem lại lợi ích về kinh tế cao nhất cho
Nhà nước.
Ở các quốc gia/thành phố có thị trường bất động sản phát triển trong khu
vực như Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc đây cũng là cách để tối ưu
hóa nguồn lực đất đai3. Lý do việc đấu giá quyền sử dụng đất có tính “tối
ưu” là vì nếu được thiết kế tốt, sẽ tạo ra quy trình công khai, minh bạch,
hạn chế tham nhũng, ngăn ngừa sự trục lợi của các nhóm lợi ích, và được
kỳ vọng đem lại lợi ích kinh tế cao nhất cho Nhà nước.
Ở các trường hợp nghiên cứu kể trên thường tồn tại 2 cách thực hiện.

2 Một số quy định hiện hành về hoạt động đấu giá tài sản công trong đó có đất chẳng
hạn như: (i) Luật đất đai 2013: Luật này quy định về việc đấu giá quyền sử dụng đất
tại Mục 3, Chương 8, cụ thể từ Điều 117 đến Điều 119; (ii) Nghị định số 167/2017 ngày
31-12-2017 của Chính phủ, quy định về việc sắp xếp lại, xử lý tài sản cơng; (iii) Hiện
nay có thêm Nghị định số 67/2021 ngày 15-7-2021 (có hiệu lực từ ngày 1-9-2021) sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167.
3 Xem thêm các nghiên cứu: Migliari, Wellington (2019) “Singapore, Land Use and
the Lessons for Human Development,” Journal of Comparative Urban Law and
Policy: Vol. 3: Iss. 1 , Article 6, 128-154; OECD (2019), “The Governance of Land Use
in Korea: Urban Regeneration”,  [cập nhật ngày
24/02/2022]; World Bank (2014), “China’s Urbanization and Land: A Framework

for Reform”, />China/Urban-China-SRs4-7.pdf [cập nhật ngày 24/02/2022]


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 55

Một là nhà nước “đấu giá đất” (nhà đầu tư nào trả tiền cao nhất sẽ thắng);
và hai là nhà nước xác định một mức giá “sàn”, và “đấu ý tưởng” (nhà đầu
tư nào có ý tưởng và phương án tốt hơn thì sẽ thắng; thí dụ như với khu
đất dự kiến làm Trung tâm tài chính quốc tế, chính quyền đưa ra giá sàn
X triệu đồng/m2, ai có thể đưa ra một giải pháp tối ưu hơn về thiết kế, về
công nghệ, về kêu gọi đầu tư của các tổ chức tài chính tồn cầu, v.v thì sẽ
thắng).
Trên thực tế, từ trường hợp của TP HCM (và rộng hơn là cả nước), chúng
ta có thể thấy rằng dù đã có quy định về việc Nhà nước giao đất, cho thuê
đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất từ Luật đất đai 2003, tuy vậy
q trình triển khai có rất nhiều bất cập. Chẳng hạn như vướng giải phóng
mặt bằng, hạ tầng chưa hoàn chỉnh và thiếu đồng bộ khiến cho các lô đất
đấu giá bị giảm giá trị; hay Luật Ngân sách Nhà nước không cho phép địa
phương xuất ngân sách để giải phóng mặt bằng4. Vì thế trong nhiều năm
qua, việc giao/cho thuê đất vẫn được thực hiện theo cơ chế Nhà nước giao,
cho thuê đất trực tiếp cho các chủ đầu tư dự án với giá đất do Nhà nước
quyết định mà không thông qua đấu giá đất. Đây cũng là “đặc tính” tại các
dự án khu đơ thị mới Thủ Thiêm nói riêng, và các dự án bất động sản từ
nguồn đất cơng của TP HCM nói chung, là nguồn gốc của nhiều bất cập,
lãng phí, lợi ích nhóm, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về thất thốt tài sản
nhà nước, phải xử lý hình sự nhiều cán bộ, gây bất an trong bộ máy nhà
nước và bất bình trong dư luận xã hội5.
Kết quả đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm đều đạt mức giá cao hơn so với thị trường,
và nếu các nhà đầu tư của 4 lơ đất Thủ Thiêm hồn thành nghĩa vụ tài
chính đúng cam kết thì sẽ mang lại nguồn tài chính “lớn hơn kỳ vọng”

cho ngân sách của TP. HCM, là nguồn lực cần thiết cho sự phát triển của
TP.HCM. Quan trọng không kém, kết quả này thiết lập một “thực tiễn” cho

4 Xem ý kiến của ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường: />htm [cập nhật ngày 24/02/2022]
5  Xem kết luận thanh tra về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong
quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại khu đơ thị mới Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí
Minh:
[cập nhật ngày 24/02/2022]


56 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và Hiệu quả

quá trình hiệu quả của phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo
tính cơng khai nhưng cũng phải thật sự công bằng - với thị trường chung
để tạo nguồn lực phát triển cho TP HCM trên mọi lĩnh vực. Cần phải lưu ý
thêm đây không phải là lần đầu TP HCM triển khai phương thức đấu giá
quyền sử dụng đất6.
2. “Từ chối quyền mua”: Hệ lụy và những vấn đề đặt ra
Trong phiên đấu giá vừa qua, hiện tượng giá đất cao gấp 4-8 lần so với
mức giá “phổ biến” trên thị trường đã tạo ra nhiều dư luận trái chiều, Chính
Phủ đã có cơng điện 1767/CĐ-TTg về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trong thời gian qua và sau đó 2 trong 4 đơn vị đã “từ chối mua
tài sản trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm”, trong đó gây nhiều chú ý nhất
là trường hợp của Cơng ty Ngơi Sao Việt) - thành viên của Tập đồn Tân
Hoàng Minh (THM)7. Sự việc đơn vị thắng đấu giá “từ chối quyền mua” sẽ
gây ra hàng loạt các hệ lụy, bao gồm thất thu ngân sách Nhà Nước, nhiễu
loạn thị trường, gây khó khăn cho các chủ đầu tư đã trúng đấu giá của các
lơ đất cịn lại trong việc huy động vốn vay phát triển dự án (mặc dù việc
huy động vốn vay phát triển dự án của các chủ đầu tư dự án bất động

sản là hoàn tồn đúng luật và phù hợp thơng lệ), mất lịng tin của các nhà
đầu tư trong và ngoài nước, gây khó khăn trong cơng tác đấu giá quyền

6 Trước khi đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, TP HCM đã thực hiện đấu giá rộng
rãi, công khai lô đất công tại địa chỉ số 23 Lê Duẩn, Quận 1 vốn trước
đây là trụ sở của Công ty Xổ số kiến thiết TP.HCM cũ.
7 Tân Hoàng Minh (“THM”) là đơn vị trúng đấu giá của lơ đất có mã số 3-12 tại Thủ
Thiêm. Về vị trí, lơ đất 3-12 nằm ở mặt tiền Đại lộ Vòng cung (tuyến R1, lộ giới 55m),
được kết nối bởi trục chính Đại lộ Vịng cung và các trục nội bộ, có 01 mặt nhìn về Hồ
trung tâm (chỉ đối với những căn hộ ở tầng cao). Về quy hoạch, đây là lô đất được xây
dựng cơng trình nhà ở phức hợp cao tầng (hệ số 8,95 với 25 tầng cao) với số lượng
căn hộ tương đối (570 căn), phù hợp để phát triển dòng sản phẩm căn hộ hạng sang,
đồng bộ với quy hoạch tổng thể toàn khu Thủ Thiêm. Với đơn giá đầu vào cao gấp
nhiều lần so với 03 lô trong đợt đấu giá (24.500 tỷ Đồng), cụ thể là gấp 5 lần so với lô
đất 3.8, xét trên tổng số căn hộ và đơn giá theo m2 sàn hữu dụng thì thật sự đây là bài
tốn khó để đảm bảo hiệu quả đầu tư cho thời gian 2-3 năm sắp tới. Tuy nhiên, nhận
định trên được đưa ra dựa trên phương án bán hàng truyền thống - cụ thể là chủ
đầu tư triển khai thi công và mở bán song song trong thời gian 2-3 năm kể từ ngày
trúng đấu giá và toàn bộ các sản phẩm nhà ở được chào bán theo hình thức bán hàng
truyền thống (hợp đồng mua bán căn hộ với người mua nhà).


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 57

sử dụng đất trong tương lai, giảm thiểu giá trị đáng có của khu vực Thủ
Thiêm, giảm cơ hội đáng có của quốc gia trong mục tiêu xây dựng Thủ
Thiêm thành biểu tượng phát triển kinh tế của đất nước. Việc có thêm đơn
vị trúng đấu giá từ chối quyền mua hoặc tối thiểu là trì hỗn việc thanh
tốn tiền sử dụng đất trong thời gian tới là hồn tồn có thể xảy ra. Việc
đơn vị trúng đấu giá bỏ cọc dẫn tới Nhà nước phải tổ chức đấu giá lại, mất

thời gian và làm giảm uy lực của việc đấu giá.
Dựa trên kết quả và các sự việc diễn ra đến thời điểm này, một số vấn đề
được đặt ra:
-

-

-

Về quy trình đấu giá: TP HCM cần rà sốt lại tồn bộ quy trình đầu
giá 4 lơ đất để phát hiện nhưng sai sót so với quy định hiện hành? Có
bên thứ ba nào khiếu nại, khiếu kiện gì khơng? Trên căn bản, quy
trình đấu giá vừa rồi là cơng khai và minh bạch, vì thế việc rà sốt
này hồn tồn có thể diễn ra công khai, minh bạch.
Về những “hạn chế” hay “kẻ hỡ” của quy trình hiện tại: Một số
tổ chức - trong đó có Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA)8 - cảnh
báo các quy định pháp luật hiện hành về đấu thầu quyền sử dụng
đất còn nhiều kẽ hở cần phải chấn chỉnh. Chẳng hạn như: (i) tiền đặt
cọc trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá; (ii)
quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng
lẻo (Luật đấu giá 2016); (iii) các phương pháp xác định “giá đất cụ
thể” để làm căn cứ tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất
chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trường”.
Về khả năng “thổi giá đất” hoặc “ngâm dự án”: Đây là một quan
ngại chính đáng, và việc giá đất tăng ảnh hưởng trực tiếp và làm
méo mó thị trường bất động sản TP HCM. Trong năm 2022, nguồn
cung tín dụng do nhu cầu phục hồi kinh tế sẽ tăng cao. Quan điểm
chung và xuyên suốt của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam mong muốn nguồn cung tín dụng này không đi vào những lĩnh

vực rủi ro như bất động sản và chứng khoán; mà đi vào những lĩnh

8 Xem Công văn 117/2021/CV- HoREA, 29/12/2021 “Một số nhận xét và đề xuất sau các
phiên đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí Minh”
[cập nhật ngày 24/02/2022]


58 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và Hiệu quả

-

vực sản xuất kinh doanh góp phần phục hồi kinh tế9.
Về những “nghi ngờ” hay “câu hỏi” về nguồn tiền, khả năng rửa
tiền qua các dự án bất động sản. Việc huy động vốn vay phát triển
dự án của các chủ đầu tư dự án bất động sản cần được thực hiện
đúng luật và phù hợp thông lệ hiện hành.

3. Một số khuyến nghị chính sách
Đối với chính quyền TP HCM (hay chính quyền địa phương)
-

-

Chủ động trao đổi các đơn vị trúng đấu giá để trao đổi, chia sẻ về cơ
sở tính tốn hiệu quả đầu tư, bao gồm cả các phương án phát triển
sản phẩm và mở bán. Trên tinh thần cùng xây dựng một môi trường
đầu tư lành mạnh và cộng đồng chủ đầu tư cũng như cộng đồng
dân cư văn minh ở quỹ đất có giá trị cao, các đơn vị trúng đấu giá
được tin là sẽ cảm kích và tham gia nhiệt tình. Nói cách khác, chính
quyền thành phố cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án bất động

sản trong khu vực Thủ Thiêm trong mục tiêu chứng minh tính đặc
biệt và đẳng cấp của quỹ đất khu vực Thủ Thiêm. Tính “đặc biệt” và
“đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh
nghiệp đầu tư/hoạt động trong khu vực Thủ Thiêm và cả các cá nhân
mua nhà ở trong khu vực Thủ Thiêm. Đây chính là một trong các
biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các
khu vực khác trong thành phố Hồ Chí Minh.
Ban hành các chính sách để củng cố hình ảnh khu vực Thủ Thiêm và
hạn chế sự nhiễu loạn của thị trường bất động sản TP HCM, các chính
sách có thể bao gồm: (i) yêu cầu xác minh thu nhập hợp pháp của
người mua nhà tại Thủ Thiêm trong các thủ tục mở bán sản phẩm
của chủ đầu tư, (ii) chính sách khuyến khích (thơng qua một số ưu
đãi) các doanh nghiệp đăng ký địa chỉ văn phòng trong khu vực Thủ
Thiêm mua nhà/thuê nhà trong khu vực Thủ Thiêm, (iii) chính sách
đơn giản hóa thủ tục chứng minh thu nhập khi xin visa ra nước

9 Xem nội dung cuộc họp báo thông tin kết quả hoạt động Ngân Hàng Nhà Nước năm 2021
và triển khai nhiệm vụ năm 2022: />[cập nhật ngày 24/02/2022]


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 59

-

-

ngoài (cần làm việc với các đại diện ngoại giao của các nước).
Tăng cường năng lực thực thi trong quản lý nhà nước với các dự án
đầu tư, chẳng hạn như các biện pháp “chế tài” về thời hạn cho nhà
đầu tư sau khi được giao/thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá

hạn sẽ có mức phạt cao, và nếu quá thời điểm gia hạn mà vẫn khơng
triển khai thì TP HCM thu hồi lại đất được giao. Hay trong những
vấn đề vượt thẩm quyền, TP HCM sẽ kiến nghị Trung ương sớm có
giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thực thi hiệu quả.
Tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung” về việc
huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của
TP HCM và các địa phương. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ
chế huy động nguồn lực cho TP HCM trong giai đoạn tới với sự tham
gia của các cơ quan thành phố và các cơ quan nghiên cứu và tham
mưu của Trung Ương.

Đối với chính quyền TW
-

-

-

-

Ủng hộ sử dụng các chính sách vĩ mơ để tạo nên cân bằng giữa “thị
trường hoang dã” và “sự can thiệp hành chính” của nhà nước. Bất
động sản hay thị trường chứng khốn thì cũng là một nguồn lực để
phát triển vì vậy chúng ta cần phải có góc nhìn và cách ứng xử cân
bằng và công bằng với những việc này.
Cần một điểm nhìn cân bằng và cơng bằng đối với những vấn đề
thuộc kinh doanh -thương mại, thực hiện với xuất phát điểm ngun
tắc “suy đốn vơ tội” để khơng chụp mũ hay quy chụp các vấn đề
kinh doanh-thương mại như các vấn đề hình sự-chính trị. Một mặt
cần kiên quyết xử lý hiện tượng thổi giá đất, nạn đầu cơ bất động

sản, gây rối nhiễu thị trường đất; mặt khác không nên có quan điểm
“quy chụp” một cách chủ quan khi chưa có bằng chứng cụ thể.
Rà sốt và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp luật trong thời
gian sắp tới, trong đó cụ thể là Luật đấu giá và các nghị định có
liên quan (chẳng hạn như nâng mức tiền đặt cọc, có quy trình đánh
giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, tiếp tục
áp dụng và cập nhật các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị
trường trong việc định hình giá khởi điểm).
Cần thúc đẩy nhanh Luật thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế bất
động sản đánh trên giá trị nhà và đất (đã được được thực hiện ở tất


60 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và Hiệu quả

cả các nước G7, OECD, hay các nước phát triển ở châu Á). Cơng cụ
thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động
sản về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định
từ thị trường bất động sản, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho
các mục đích phát triển.