Bài Luận: Phân tích thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân theo các quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ELEARNING

TIỂU LUẬN HỌC PHẦN
LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM

ĐỀ TÀI SỐ 9
Phân tích thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án
nhân dân theo các quy định hiện hành của pháp luật đất đai và
pháp luật khác có liên quan
Họ và tên:
Ngày, tháng, năm sinh:
MSSV:
Lớp:
Ngành: Luật Kinh Tế

Hà Nội, tháng 01 năm 2022
MỞ ĐẦU
1


PHẦN MỞ ĐẦU
Trước hết phải khẳng định, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn
nhiều người sống nhờ vào nơng nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn
lực quan trọng. Và điều này được quy định tại khoản 1 Điều 54 Hiến pháp
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013: “Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật”.

Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
Đất đai. Việc sử dụng đất là vấn đề thường hay phát sinh tranh chấp trên
thực tế.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt, khi nước
ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá
trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ
phức tạp. Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày càng
đông là vấn đề rất đáng được quan tâm. Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu
cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, tổn thương đến các mối
quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt
Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu
khơng được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm
niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề
đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.
Mặt khác, để góp phần giải quyết những vấn đề lý luận và thực tiễn để hoàn thiện
pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như nâng cao hiệu quả của công
tác giải quyết tranh chấp đất đai tại tịa án ở nước ta, cần có những cơng trình khoa học
nghiên cứu một cách có hệ thống về các vấn đề này. Đây là việc làm có ý nghĩa về mặt lý
luận và thực tiễn cấp thiết. Do vậy, em đã chọn đề tài “Phân tích thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân theo các quy định hiện hành của pháp luật
đất đai và pháp luật khác có liên quan” làm đề tài nghiên cứu tiểu luận.
Em hy vọng qua việc nghiên cứu đề tài này, sẽ góp phần phân tích,
đánh giá một cách có hệ thống và tương đối tồn diện các quy định của
2


pháp luật hiện hành làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai và

giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án. Đồng thời, đề xuất các kiến nghị, giải
pháp khả thi góp phần vào việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của việc
giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam.
Ngoài phần mở đầu, kết luận thì nội dung của tiểu luận gồm 3
chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai của tòa án nhân dân theo các quy định hiện hành của pháp luật đất
đai và pháp luật khác có liên quan.
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án tại
Việt Nam.
Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án tại Việt Nam.
PHẦN NỘI DUNG
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân theo các quy định hiện hành
của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan.
1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai
1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “tranh chấp” được hiểu là: Giành nhau một cách giằng
co cái không rõ thuộc về bên nào. Theo định nghĩa này, có thể hiểu theo nghĩa thông thường
“tranh chấp đất đai” là việc giành nhau về một phần đất nào đó hoặc quyền và nghĩa vụ liên
quan đến phần đất đó mà chưa rõ nó thuộc về bên nào. Việc “giành nhau” này có thể bằng
hành động trực tiếp (chiếm trực tiếp), cũng có thể mới ở phần ý kiến (địi cơ quan có thẩm
quyền phải cơng nhận cho mình thay vì cho người khác).
Như vậy, tranh chấp đất đai có thể hiểu là biểu hiện của sự
mâu thuẫn, bất đồng quan điểm trong việc quản lý hay chiếm
quyền sở hữu, quyền sở hữu đối với đất đai. Những mâu thuẫn
này có thể phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản
lý và sử dụng đất đai. Ngoài ra, hiểu theo nghĩa hẹp hơn, tranh chấp

đất đai chính là sự tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia vào
quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý
và sử dụng đất đai.
3


Trên thực tế, tranh chấp đất đai thường gặp ở dạng tranh chấp mà
mỗi bên trong quan hệ này đều cho rằng mình có quyền đối với mảnh đất
đó, có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Vì mỗi bên đều cho rằng mình
có quyền lợi và lợi ích hợp pháp đối với đất đai nên vấn đề giải quyết địi
hỏi cần phải có những biện pháp hợp lý và mạnh mẽ hơn.
1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có các đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lí, quyền
sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản
đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;
Thứ hai, các chủ thể tranh chấp đất đai chị là chủ thể quản lý và sử
dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;
Thứ ba, tranh chấp đất đai ln gắn liền với q trình sử dụng đất
của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các
bên tham gia tranh chấp mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Vì
trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên khơng thực hiện được những
quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với
Nhà nước,
1.3. Nguyên nhân và hậu quả của việc tranh chấp đất đai

Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà các
tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng. Mỗi năm, toà án
nhân dân các cấp thụ lý và giải quyết hàng ngàn vụ tranh chấp đất đai.

Nhìn chung, ngành tồ án nhân dân đã giải quyết thành công một số
lượng lớn các vụ tranh chấp về đất đai, chất lượng xét xử ngày càng cao,
phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội
và công dân. Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng vì nhiều lý do khác
nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa
thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn. Có thể kể đến các nguyên
nhân sau:
Một là, do sự quản lý yếu kém kéo dài của cơ quan có thẩm quyền
quản lý nhà nước về đất đai trong việc lưu trữ, quản lý hồ sơ. Một số cơ
quan để xảy ra tình trạng thất lạc hồ sơ về thửa đất, lưu trữ không đầy đủ
tài liệu làm gián đoạn thơng tin về q trình sử dụng đất, thông tin trong
hồ sơ về thửa đất bị thiếu và khơng chính xác (về kích thước, số đo, diện
tích, hình thù thửa đất, tài sản trên đất) dẫn đến không cập nhật được di
biến động về thửa đất.
4


Thực trạng này xuất phát từ quy định, cách làm không hợp lý của cơ
quan quản lý về đất đai như:
•
•
•
•

•

Chậm hồn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
dân, doanh nghiệp;
Có sự nhầm lẫn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giao đất không cụ thể trên thực địa, không rõ ranh giới, chồng lấn khi

giao;
Không xác định được thành viên trong quá trình cấp giấy giấy chứng
nhận cho hộ gia đình; yêu cầu bắt buộc ghi cả tên vợ hoặc chồng trong
hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cá nhân;
Cung cấp thông tin cho đương sự, cơ quan giải quyết tranh chấp khơng
kịp thời, thiếu chính xác dẫn đến hồ sơ về thửa đất không bảo đảm độ tin
cậy, gây trở ngại rất lớn cho việc giải quyết nhanh và chính xác các vụ
tranh chấp về đất đai.
Hai là, do chính sách pháp luật về đất đai thay đổi liên tục và nhanh
chóng trong một thời gian dài, nhưng mỗi lần thay đổi khơng có các quy
định của pháp luật minh định rõ các quan hệ đất đai hình thành trên thực
tế trong các thời đoạn đó, tạo ra những điểm mờ trong quan hệ về đất
đai, dẫn đến cách hiểu và vận dụng quy định pháp luật đất đai chưa đồng
bộ, chưa thống nhất ở các cơ quan quản lý đất đai trên cả nước.
Ba là, một nguyên nhân khiến cho mâu thuẫn giữa các bên trong
tranh chấp được đẩy lên cao trào chính là sự tăng lên về giá trị của quyền
sử dụng đất. Khi xét thấy lợi ích của chính mình ngày càng bị đe dọa nếu
không quyết liệt giành lấy, họ càng khiến cho cuộc tranh chấp trở nên
gay gắt, miễn có được một tỷ lệ thuộc về thì họ càng quyết đi đến cùng
để đem lợi ích về.
Ngồi ra, xảy ra xung đột giữa các cá nhân trong thực trạng tranh
chấp đất đai hiện nay cũng là một vấn đề đáng báo động. Nếu như khơng
thể đem lợi ích về phía mình, họ càng có xu hướng dùng bạo lực để giải
quyết vấn đề, lúc này ảnh hưởng không chỉ là mối quan hệ giữa các bên,
mà còn ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng.
Hệ quả của tranh chấp đất đai khơng chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia
tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Khi xảy ra tranh chấp, trước hết một bên
khơng thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ
đối với Nhà nước. Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các
5

bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của
Luật Đất đai, cũng như những đường lối chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách
triệt để.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân
theo các quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật
khác có liên quan.
2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án nhân dân.
Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật Tố tụng hành chính
năm 2015 được ban hành đã tạo hành lang pháp lý để đảm bảo quyền tự do định đoạt, quyền
khởi kiện cho các được sự trong việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết
các tranh chấp đất đai; tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai có hiệu quả hơn, khắc phục những nhược điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. Trong đó, giải quyết tranh chấp đất đai
theo trình tự tố tụng dân sự là việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện
theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thơng qua người đại diện
hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền. Đối với tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất đai và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm
2013 hoặc khơng có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013
nhưng có yêu cầu Tịa án giải quyết thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến và lâu đời nhất. Hình thức giải quyết này
thơng qua cơ quan quyền lực cơng có chức năng xét xử để đưa ra một bản án, quyết định có
hiệu lực pháp luật bắt buộc đối với các bên tham gia tranh chấp, là cơ sở để các cơ quan
hành chính nhà nước về đất đai có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung quyết định, bản
án đã nêu. Ngoài ra, theo tổ chức bộ máy nhà nước thì Tịa án được tổ chức và có cơ chế
hoạt động độc lập và chỉ tuân theo pháp luật nên các phán quyết của Tòa án đảm bảo sự
cơng bằng, khách quan.

Có thể hiểu, giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án là việc Tòa án áp dụng các
quy định của pháp luật để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể nảy
sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, khơng phải tranh chấp đất đai
nào cũng có thể được giải quyết thơng qua Tịa án. Pháp luật có quy định cụ thể về thẩm
quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, theo đó, Tịa án chỉ được giải
quyết những tranh chấp nào thuộc thẩm quyền của mình được pháp luật quy định. Cụ thể,
pháp luật đất đai căn cứ vào việc người sử dụng đất có hay khơng có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc có hay khơng có giấy tờ hợp lệ về đất đai và căn cứ theo sự tự do lựa chọn
6


hình thức giải quyết tranh chấp của đương sự để phân định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai.
2.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án nhân

dân
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ
đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Việc giải quyết tranh
chấp đất đai nói chung và bằng tịa án nói riêng phải tn theo một số nguyên tắc cơ bản
sau:
Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện
vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu tồn dân có nghĩa là, đất đai khơng thuộc
quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia
đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và
sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do vậy, khi giải
quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành
nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích tự hịa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân. Khi giải quyết các tranh chấp,

mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hịa lợi ích kinh tế giữa
các bên. Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, theo
quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các
cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh chấp này đã phải qua thủ tục hịa giải và pháp
luật khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải.
Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế,
xã hội.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta còn
phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tơn
trọng truyền thống, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tơn trọng
tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt
động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác; thực
hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.
2.3. Quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

bằng tòa án nhân dân theo luật Đất đai hiện hành.

7


Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 1 thì Tịa án có thẩm quyền
giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài
sản gắn liền với đất.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân theo
Luật Đất đai năm 2003 được quy định tăng hơn so với Luật Đất đai năm
1987, 1993. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tranh chấp quyền sử dụng đất
thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND, đó là các tranh chấp quyền sử

dụng đất mà đất đó khơng có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều
50 Luật Đất đai năm 2003, ví dụ đất tranh chấp mà người sử dụng đất
mới chỉ có tên trong sổ mục kê, hoặc ghi số thửa trong bản đồ ... cũng
đều thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.
Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục mở rộng thẩm quyền của Tòa án
trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai. Tại Luật đất đai năm
2013 2 quy định Tịa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai
mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013
bao gồm:
•

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;

•

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

•

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với
đất;

1 Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003
2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013

8


•

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

•

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

•

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;

•

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.

•

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy

định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và
đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và khơng phải
nộp tiền sử dụng đất.

•

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn
bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

•

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.

•

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
9


Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 có quy định mới đó là: đối với tranh
chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự
được lựa chọn UBND hoặc Tịa án nhân dân giải quyết.
Như vậy, đối với trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy chứng
nhận hoặc các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm
2013, nếu có tranh chấp và đã được UBND cấp xã hịa giải khơng thành
thì các đương sự có thể lựa chọn việc khởi kiện ngay ra Tòa án để u cầu
Tịa án giải quyết. Trường hợp đương sự khơng muốn khởi kiện ra Tịa án
thì có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm
quyền.
2.3 Quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

bằng tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự hiện hành.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự là việc giải quyết tranh chấp
đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến và lâu đời nhất. Hình thức giải
quyết này thơng qua cơ quan quyền lực cơng có chức năng xét xử để đưa ra một bản án,
quyết định có hiệu lực pháp luật bắt buộc đối với các bên tham gia tranh chấp, là cơ sở để
các cơ quan hành chính nhà nước về đất đai có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung
quyết định, bản án đã nêu. Ngoài ra, theo tổ chức bộ máy nhà nước thì Tịa án được tổ chức
và có cơ chế hoạt động độc lập và chỉ tuân theo pháp luật nên các phán quyết của Tịa án

đảm bảo sự cơng bằng, khách quan.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm
quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự
thường thuộc các quan hệ tranh chấp sau: Tranh chấp đất đai mà trên đất khơng có tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất; Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất với
các nội dung chủ yếu như: Xác định người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tranh
chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; thừa kế quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
10


Cũng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đối với loại tranh chấp xác định người
có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định người có quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một
trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hay chưa, nhưng
đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tịa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng
dân sự. Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà khơng liên quan đến chính sách cải tạo nhà
ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, bởi
đây là dạng cụ thể của tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại
trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100
Luật Đất đai năm 2013 thì Tịa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh
chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh
chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do Tòa án nhân dân giải quyết khi các tài sản
tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản.
Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác
nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Tịa án sẽ giải quyết cả tranh chấp về tài sản và
tranh chấp về quyền sử dụng đất; Trong trường hợp đương sự khơng có văn bản của Ủy ban

nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản
của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó khơng vi phạm
quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Tịa án giải quyết tranh
chấp về tài sản, đồng thời, xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự
để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng
đất đó là khơng hợp pháp, tài sản khơng được phép tồn tại trên đất đó thì Tịa án chỉ giải
quyết tranh chấp về tài sản.
Ngoài ra, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì khi giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu
đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày u cầu tại Tịa án trong q trình Tịa án
giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tịa án xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định
rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự
mà Tịa án có nhiệm vụ giải quyết. 3
Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo trình tự tố
tụng dân sự được quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, theo đó,
Tịa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với tranh chấp đất đai theo
3 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

11


quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể: Cá nhân , cơ quan , tổ chức có quyền tự mình hoặc
thơng qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án (theo điểm c khoản 1 Điều
39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tịa án
nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Tịa án nơi có đất
có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì ngun đơn có
thể u cầu Tịa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tịa án có thẩm
quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hồn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của
Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa
thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu hịa giải thành thì Tịa án sẽ lập biên bản hòa
giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự khơng thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức
kết thúc. Nếu hịa giải khơng thành thì Tịa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong
quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu
khơng đồng ý thì các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
Tịa án thực hiện chế độ hai cấp xét xử đối với bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án
bị kháng cáo, kháng nghị. 4 Theo đó, xét xử phúc thẩm là việc Tòa án nhân dân cấp trên trực
tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm chưa có hiệu
lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị 5. Ngoài ra, bản án, quyết định của Tồ án đã có
hiệu lực pháp luật mà phát hiện có vi phạm pháp luật hoặc có tình tiết mới thì được xem xét
lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015 (Phần thứ năm, thủ tục xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật). Như vậy,
giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án cũng như mọi hoạt động giải quyết tranh chấp
khác của Tòa án đối với một vụ án có thể có thủ tục xét xử sơ thẩm, thủ tục xét xử phúc
thẩm, thậm chí là giám đốc thẩm và tái thẩm.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về các hình thức kỷ luật lao
động và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.
Tính theo Báo cáo thống kê từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, khiếu nại
về đất đai đã chiếm tỷ lệ hơn 70% với tỷ lệ khiếu nại dẫn đầu thuộc về
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Trong số 70% đơn khiếu nại
chủ yếu là đơn có nội dung liên quan đến việc áp dụng chính sách pháp
luật đất đai trước năm 2013 như sau: Khiếu nại có liên quan đến thu hồi
đất chiếm khoảng 26%; Khiếu nại có liên quan đến giá bồi thường chiếm
khoảng 21%; Khiếu nại có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chiếm khoảng 22%; Khiếu nại có liên quan đến xử phạt vi phạm
hành chính, cho thuê đất… chiếm khoảng 01%; Đơn tranh chấp đất đai
4 Điều 17 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

5 Điều 270 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

12


chiếm khoảng 12% (đa số tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân); Đơn đòi
lại đất cũ chiếm khoảng 7%; Đơn tố cáo sai phạm về đất đai chiếm
khoảng 11%.
Thực trạng tranh chấp đất đai hiện nay tại Hà Nội, TP.HCM và Đà
Nẵng được thống kê số liệu đơn khiếu nại cụ thể như sau: TP. Hà Nội:
2.072 đơn; TP. Hồ Chí Minh: 1.125 đơn; TP. Đà Nẵng :132 đơn. Tại khu vực
Tây Nguyên và Nam Bộ, tranh chấp đất đai diễn ra ở hầu hết các địa
phương. Tranh chấp đất đai chiếm từ 55 cho đến 60%, nhiều tỉnh Tây
Nguyên và Tây Nam Bộ chiếm từ 70 cho đến 80% đối với các tranh chấp
dân sự phát sinh. 6
Theo báo cáo của Tịa án nhân dân tối cao thì năm 2010, tồn ngành tịa án nhân dân thụ
lý 87514 vụ án dân sự, trong đó thụ lý tranh chấp đất đai là 17377 vụ. Đã giải quyết 74109 vụ,
trong đó giải quyết tranh chấp đất đai là 9356 vụ; Năm 2011 tồn ngành tịa án nhân dân thụ lý
96357 vụ án dân sự, trong đó tranh chấp đất đai là 21571 vụ. Đã giải quyết 81824 vụ, trong đó
giải quyết tranh chấp đất đai là 16550 vụ; Năm 2012 tồn ngành tịa án nhân dân thụ lý 271306
vụ án dân sự, trong đó thụ lý tranh chấp đất đai là 23179 vụ. Đã giải quyết 246215 vụ, trong đó
giải quyết tranh chấp đất đai là 17322 vụ. 7
Qua số liệu nêu trên cho thấy các vụ việc tranh chấp đất đai do tòa án nhân dân thụ lý và
giải quyết ngày càng nhiều, năm sau cao hơn năm trước. Tăng nhiều nhất là các tranh chấp liên
quan đến hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp ai là người có
quyền sử dụng đất; tranh chấp đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; tranh chấp trong lĩnh vực
đền bù giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu là do chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện chính sách mới về quản lý đất đai. Đất đai
trở thành một tư liệu sản xuất quan trọng và là một tài sản có giá đối với với mọi người dân.
Trong khi đó, chính quyền một số địa phương đã “chưa làm đúng pháp luật", chưa công

khai, minh bạch, dân chủ; hệ thống quản lý về đất đai thiếu khoa học. Hệ thống pháp luật
điều chỉnh lĩnh vực này vừa thiếu vừa không thống nhất, mâu thuẫn, chồng chéo nhau làm
cho tình hình thêm phức tạp.
Hệ thống pháp luật về lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay chưa thực sự thống nhất,
đồng bộ giữa luật, nghị định, pháp lệnh, trong khi đó, số lượng các vụ tranh chấp liên quan
đến đất đai mà Tòa án phải thụ lý, giải quyết ngày càng tăng với tính chất ngày càng phức
tạp. Ngay trong chính những quy định được áp dụng trực tiếp để giải quyết tranh chấp đất

6 />7 />
13


đai tại Tòa án như Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 vẫn còn tồn tại
một số vướng mắc. Cụ thể:
Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, khi xác định thẩm
quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ thì ưu tiên việc xác định thẩm quyền theo nơi cư
trú của bị đơn. 8 Thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về thẩm
quyền thì khi có nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng vụ án (mỗi quan hệ pháp
luật tranh chấp được xác định thẩm quyền theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo
lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính.
Ví dụ: nếu đó là quan hệ pháp luật tranh chấp về hơn nhân gia đình thì dù vợ chồng có
tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất thì thẩm quyền của Tịa án vẫn được xác định
theo nơi cư trú của bị đơn mà khơng phải là nơi có bất động sản. Trong khi đó, Luật Đất đai
năm 2013 quy định tranh chấp đất đai bao gồm mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất, do
vậy, khi xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tịa
án phải được xác định theo nơi có bất động sản mà khơng phụ huộc quan hệ tranh chấp
chính là quan hệ tranh chấp nào. Tức là, thẩm quyền theo lãnh thổ đối với nơi có bất động
sản được ưu tiên áp dụng trước.
Thứ hai, theo quy định tại khoản 3 và khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015 thì Tịa án có thẩm quyền và giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự (khoản 3 Điều

26) và giải quyết các tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai (khoản 9 Điều
26). Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khơng cịn phân biệt thẩm
quyền giải quyết của Tòa án giữa tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao
dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi thụ lý giải quyết những vụ án là
các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất thì Tịa án không rõ áp dụng khoản nào của
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để thụ lý, giải quyết.
Thứ ba, trong thực tiễn, quy định tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để xác
định thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất
chưa rõ ràng dẫn đến tình trạng vẫn cịn có những ý kiến khác nhau trong quá trình áp dụng
như: (i) Tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất
động sản nên trong trường hợp này, Tịa án có thẩm quyền phải là Tịa án nơi bị đơn giải
quyết; (ii) Tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản nên
không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Tịa án theo nơi có bất động sản.
Thứ tư, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 thì hịa giải ở cơ sở là một thủ
tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai, kết quả hòa giải phải được lập thành biên
bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hịa giải thành hoặc khơng thành của Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn. Tuy nhiên, hiện nay, khi Ủy ban nhân dân triệu tập các bên để
8 Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

14


hịa giải trong nhiều trường hợp phía bị đơn khơng đến (mặc dù đã được tống đạt giấy triệu
tập hợp lệ), do vậy, phát sinh trường hợp: Khi bị đơn khơng đến thì Ủy ban nhân dân khơng
thể tiến hành hịa giải được, trong biên bản hịa giải cũng khơng thể có chữ ký của bị đơn.
Nếu Ủy ban nhân dân có lập biên bản khơng hịa giải vì bị đơn khơng đến thì biên bản này
có được coi là biên bản hịa giải khơng thành khơng và Tịa án có được căn cứ vào đó để thụ
lý giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự không?
Đây là một vấn đề vướng mắc trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp đất đai tại Tòa

án, cần phải được hướng dẫn một cách cụ thể trong thời gian tới để việc áp dụng pháp luật
đất đai được thực hiện một cách thống nhất. Ngoài ra, kết quả hịa giải thành tại Ủy ban
nhân dân khơng có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên đương sự nên nếu sau khi Ủy
ban nhân dân cấp xã hịa giải thành xong mà các bên khơng thực hiện thì phải xử lý như thế
nào? Vì trong thực tế, có nhiều trường hợp trong thời gian chờ thực hiện kết quả hịa giải
thành thì hết thời hiệu khởi kiện.
Thứ năm, Tòa án với chức năng xét xử chuyên biệt, với ưu thế về đội

ngũ cán bộ có trình độ chun mơn về luật song hiệu quả giải quyết
tranh chấp của tòa án lại phụ thuộc rất nhiều vào hoạt động phối hợp xác
minh, cung cấp thông tin của cơ quan quản lý đất đai.
Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc phối hợp giữa tòa án với các cơ
quan hành chính thường chưa thực sự hiệu quả. Theo Bộ luật Tố tụng dân
sự năm 2015 thì đương sự phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ chứng cứ
cho tòa án nhưng trên thực tế quy định này gặp nhiều bất cập. Các cơ
quan hành chính nhà nước là nơi nắm giữ những tài liệu, chứng cứ liên
quan đến vụ việc tranh chấp nhưng nhiều khi cán bộ các cơ quan này
thiếu sự hợp tác trong việc cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của
đương sự, tịa án.
Ngồi ra, việc phối hợp trong q trình xác minh thu thập, đánh giá
chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất giữa các cơ quan cũng chưa thực
sự chặt chẽ. Có những trường hợp cơ quan quản lý đất đai cung cấp thiếu
thông tin, chậm trễ cung cấp thông tin gây khó khăn cho q trình giải
quyết tranh chấp. Đó chính là những ngun nhân làm cho việc giải
quyết vụ án bị kéo dài. Đây là vấn đề cần được Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung để tăng cường hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai hiện
nay.

15

Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật
và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của tịa án tại
Việt Nam.
Từ những phân tích điểm tồn tại gây khó khăn, vướng mắc trong việc
áp dụng các quy định giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án tại Việt
Nam qua thực tiễn nêu trên, em xin đưa ra một số kiến nghị, giải pháp
hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi như sau:
Thứ nhất, mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng hơn thẩm quyền của Tòa án
trong giải quyết tranh chấp đất đai nhưng theo em, cần nghiên cứu để xác định thời điểm
phù hợp chuyển giao tất cả các tranh chấp đất đai cho Tòa án thụ lý giải quyết, bởi lẽ,
chuyển giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Tòa án sẽ giảm được áp lực cho
các cơ quan nhà nước; bên cạnh đó, các tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết sẽ đảm
bảo sự khách quan, cơng bằng, chính xác hơn do cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp
đất đai tại các cơ quan nhà nước hiện nay thường là kiêm nhiệm, trình độ hiểu biết, áp dụng
pháp luật trên thực tiễn chưa cao.
Thứ hai, việc xem xét, thẩm định tại chỗ nhà đất trong thực tế giải quyết những vụ
việc tranh chấp đất đai là rất cần thiết bởi tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp đặc thù,
đối tượng tranh chấp là loại tài sản đặc biệt, có giá trị và trải qua nhiều biến động trong q
trình nhà nước thực hiện các chính sách cải tạo đất đai. Có những tranh chấp mà các bên
tranh chấp không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà do một người thứ ba ngay tình đang sử
dụng, hay có những tranh chấp mà nếu chỉ áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết sẽ
dẫn đến bản án không phù hợp với thực tiễn và không thể thi hành được. Tuy nhiên, Bộ luật
Tố tụng dân sự lại quy định Tòa án chỉ được tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản khi
đương sự có u cầu. Nếu đương sự khơng có u cầu thì Tịa án khơng thể tự mình tiến
hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản được. Do đó, để đảm bảo tính khách quan và hiệu
lực thi hành của bản án phù hợp với thực tế thì cần quy định về quyền của Tịa án trong việc
tự mình tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản là nhà đất đang tranh chấp khi thấy cần
thiết.
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận đất đai thuộc chủ sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu. Trong đó, Nhà nước phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất quá lớn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy
ban nhân dân cấp huyện, song pháp luật đất đai lại chưa xác lập được cơ chế phù hợp để
kiểm soát, giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của các cơ quan nhà
nước. Điều này dẫn đến tình trạng có sự lạm quyền trong việc chuyển mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất; thậm chí trong nhiều trường hợp có dấu
hiệu tham nhũng, tiêu cực gây bất bình trong nhân dân. Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung các quy
định về cơ chế hữu hiệu để giám sát các cơ quan nhà nước thực hiện vai trò chủ sở hữu đất
16


đai; tăng cường hoạt động xem xét, đánh giá việc phân cấp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất giữa trung ương và địa phương nhằm khắc phục sự lạm quyền trong giao đất, cho thuê
đất.
Thứ tư, trong quá trình tổ chức thực hiện thủ tục hịa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
đã phát sinh một số mâu thuẫn, vướng mắc trên thực tế, vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung quy
định cụ thể trong từng trường hợp, theo hướng:
Bổ sung quy định đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp tổ
chức buổi hòa giải nhưng một trong các bên hoặc hai bên đương sự vắng mặt khơng có lý
do chính đáng thì Ủy ban nhân dân cấp xã vẫn tiến hành hòa giải vắng mặt, lập biên bản hòa
giải mà khơng có chữ ký của bên vắng mặt; đồng thời, tống đạt văn bản đến bên vắng mặt
trong buổi hòa giải. Biên bản hòa giải là căn cứ đề các bên đương sự tiến hành các thủ tục
tiếp theo như khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền giải quyết;
Đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp tổ chức hịa giải thành
nhưng sau đó một trong các bên lại thay đổi ý kiến khơng chấp nhận kết quả hịa giải thành
thì khơng cần tiếp tục các thủ tục hịa giải vì một bên tranh chấp đã khơng có thiện chí chấp
hành sự thỏa thuận của các bên, nếu tiếp tục hịa giải chỉ làm kéo dài q trình giải quyết vụ
việc. Trong trường hợp này, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu giải
quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để được giải quyết.

Trong trường hợp này, nên bổ sung quy định trong thời hạn 30 ngày
kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành tại ủy ban nhân dân cấp xã, nếu
các bên khơng có ý kiến gì thì mặc nhiên biên bản thỏa thuận đó được
cơng nhận, các bên phải thực hiện nội dung đã thỏa thuận.
Trường hợp trong thời hạn 30 ngày mà một trong các bên có thay đổi
về kết quả hịa giải trước đó thì ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa
giải lại và đây là lần hòa giải sau cùng. Trường hợp sau 30 ngày kể từ
ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu một trong các bên tranh chấp có
căn cứ để chứng minh biên bản hịa giải đó vi phạm thủ tục thì có quyền
nộp đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hủy biên bản hòa giải thành này
và tòa án chỉ xem xét về mặt thủ tục đối với biên bản hòa giải thành đã
lập, khơng xem xét lại nội dung hịa giải mà các bên đã thỏa thuận với
nhau.
Thứ năm, qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc phối hợp giữa Tòa án với các cơ quan
hành chính thường chưa thực sự hiệu quả. Các cơ quan hành chính nhà nước và cơ quan
chuyên môn thường là nơi nắm giữ những tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc tranh
17


chấp nhưng nhiều khi cán bộ các cơ quan này thiếu sự hợp tác trong việc cung cấp tài liệu,
chứng cứ theo u cầu của đương sự, thậm chí có trường hợp Tòa án yêu cầu cung cấp tài
liệu, chứng cứ cịn gặp trở ngại. Vì vậy, cần có một cơ chế xử lý thích hợp, có hiệu quả đối
với những trường hợp các cá nhân, cơ quan, tổ chức đang nắm giữ tài liệu, chứng cứ của vụ
án mà thiếu sự hợp tác hoặc không cung cấp tài liệu, chứng cứ của vụ án để đảm bảo cho
việc giải quyết vụ án được nhanh chóng, kịp thời, chính xác và đúng pháp luật. Em đề xuất
cần bổ sung các quy định sau:
(i) Bổ sung quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai
trong hoạt động phối hợp giải quyết tranh chấp với tòa án và các cơ quan
liên quan; trong đó quy định cụ thể trách nhiệm và thời gian thực hiện
công tác phối hợp xác minh, cung cấp thông tin của cơ quan quản lý đất

đai khi có yêu cầu;
(ii) Bổ sung chế tài cụ thể liên quan đến hành vi không thực hiện,
chậm trễ thực hiện và thực hiện gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của các đương sự trong quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục giải
quyết tranh chấp đất đai;
(iii) Bổ sung quy định về cơ chế xử lý trách nhiệm đối với những
trường hợp các cá nhân, cơ quan, tổ chức đang nắm giữ tài liệu, chứng cứ
về đất tranh chấp của vụ án mà thiếu sự hợp tác hoặc không cung cấp tài
liệu, chứng cứ của vụ án để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án được
nhanh chóng, kịp thời, chính xác và đúng pháp luật.
Bên cạnh đó cần tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán,
cán bộ Tòa án nhân dân nhằm giúp cho các thẩm phán và cán bộ Tòa án nắm được các kỹ
năng tiến hành hịa giải, nhận thức được tính chất đặc thù trong quá trình giải quyết các
tranh chấp về đất đai để từ đó nắm vững được các nguyên tắc chỉ đạo, áp dụng đúng các quy
định của pháp luật về đất đai, cũng như những quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
nhằm giải quyết các vụ việc có hiệu quả và chất lượng cao.
KẾT LUẬN
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội và ở mọi thời ky
lịch sử. Dưới chế độ chúng ta, Nhà nước là người đại diện cho toàn thể nhân dân lao động đứng ra
thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai, vì vậy tranh chấp đất đai trong thời ky
này mang nội dung kinh tế cũng như ý nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hội có
giai cấp đối kháng.
18


Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả
nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp đất đai đã gây ra
những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an tồn xã hội. Vì vậy, phải căn cứ vào thực trạng sử
dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp luật để tìm ra những
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách

thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có thể xảy
ra.
Thơng qua việc phân tích, đánh giá các quy định pháp luật đất đai và pháp luật khác
có liên quan về giải quyết tranh chấp đất đai; việc nghiên cứu có hệ thống những vấn đề lý
luận về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai tại tồ án
nhân dân nói riêng theo quy định của pháp luật cũng như nghiên cứu về thực trạng pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai để trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ
sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai
thích hợp, nhằm nâng cao hiệu quả của cơng tác giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp cho cơng dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và
thực tiễn hiện nay.
Em hy vọng rằng qua việc phân tích các quy định pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp
luật khác có liên quan; cùng với thực tiễn thi hành qua những số liệu mà em thu thập được
và những kiến nghị, giải pháp của bản than mình sẽ góp một phần nhỏ
bé trong cơng cuộc hồn thiện các quy định của pháp luật liên quan điều
chỉnh chế định về giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân theo quy định hiện
hành của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan.

19