Một số kinh nghiệm của singapore trong việc quản lý thị trường bất động sản

MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA SINGAPORE TRONG
VIỆC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2 và dân số 3,4 triệu người.
Với quy mơ quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công
trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai:
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất
đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân
chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất
do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt
thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước
trong thời hạn cụ thể:

Mục đích sử dụng đất

Thời hạn sử dụng (năm)

1. Đất sử dụng để xây nhà ở

99

2. Đất sử dụng cho mục đích thương

99

mại

3. Đất sử dụng cho mục đích công
nghiệp

60

4. Đất sử dụng cho mục đích giáo

30

dục

5. Đất sử dụng cho mục đích tơn

30

giáo

6. Đất sử dụng cho mục đích phúc

30

lợi xã hội

7. Đất nơng nghiệp

10-20

2. Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch
Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định
thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những
điểm khác với cách thức mà TP.HCM đang làm. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến
hành theo từng bước:
(1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển

các khu chức năng, trong đó xem xét các yếu tố như hướng phát triển; cơ cấu diện tích,
mối tương quan giữa các khu chức năng (cịn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định
hướng có giá trị trong 10 năm. Quy hoạch tổng mặt bằng các tỉnh ở Việt Nam đang tiến
hành tương tự loại quy hoạch định hướng này.
(2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 05 năm, dựa trên quy
hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư
theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là Master plan (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế – xã
hội), nhưng đây thực sự là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công


khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và cơng bố chính thức để thực
hiện.
(3) Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án
cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đơ thị
(URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan). Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất
đai hợp lý.
* Một số kinh nghiệm về quy hoạch:
+ Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng
quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo
thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước,
chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên
cứu”.
+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức
năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương
tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của
quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan
nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngồi quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều
chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch
rất nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng về giấy
phép xây dựng nào phải xử phạt.

+ Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng,
do đó việc quy hoạch và triển khai thực hiện thống nhất.
+ Nhà nước đóng vai trị trung tâm trong quy hoạch đơ thị, có tồn quyền quyết định mọi
vấn đề trong quy hoạch đơ thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất
(bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch
chi tiết.


+ Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao
đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước
không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường
hợp đặc biệt.
3. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:
3.1. Thu hồi đất:
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển
khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có
nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act). Công tác thu
hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh
trang đô thị.
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội
các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thơng báo trước cho
người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt
theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
3.2. Chính sách đền bù:
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ,
di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân

khơng tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi
phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore


đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng
do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà
nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng
do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công trình cơng
cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngồi có thể nhìn vào
nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; cơng trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để
hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được
thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi
thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn
nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vịng 2 năm cơng bố giải tỏa mà cố ý xây dựng
nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động
kinh doanh nhưng khơng có giấy phép, khơng có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá
nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm
do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ,
phần cịn lại trả khi hồn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ
thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài ra, nhà nước Singapore cịn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của
chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu
kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với
người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn khơng đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tịa
Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có
văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù cơng bằng

đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng
chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.


* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:
+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người
nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy
nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với
các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và
căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.
+ Đối với các cơ sở tơn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng
mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu
dân cư mới.
+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước
Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)
+ Khơng có trường hợp người nơng dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây
dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và nhà
nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải
thơng qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và
chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu
đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.
+ Theo thơng tin do phía Singapore cung cấp, tính bình qn, tiền đền bù chỉ chiếm
khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến
70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển
hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.
3.3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở cơng (public housing):
Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và
cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của
thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện
việc cung cấp nhà ở cơng cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát

triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên,
HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm
2001).
a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:
Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi
triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể
cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động
sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại …
đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ
tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, cơng bằng.
b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp
Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc
diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều
khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách cung cấp nhà ở
cơng của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên cơng dân Singapore.
Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng
1.200 đôla Singapore).
c/ Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân
Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu cung cấp
các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ

Diện tích chuẩn (m2)

Giá bán hoặc cho
th (*)

1 phịng

32

26-33$/tháng


2 phòng

45

44-75$/tháng

3 phòng

85

4 phòng

90

126.000$

5 phòng

110

203.000$

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phịng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ

4-5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đơ la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND
Ngồi ra, cịn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio
Apartment). Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu
cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những người có thu
nhập thấp.
Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của
HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới
được mua căn nhà thứ hai của HDB.
d/ Chính sách tài chính
Cung cấp nhà ở cơng với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước
có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ
yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát
triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hồn trả vốn vay; (2) Chính
phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thơng qua
phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngồi ra HDB cịn vay mượn
từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.


4. Các hình thức cung cấp đất cơng để thực hiện dự án:
Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất công cho
các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:
a/ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân,
nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và
tăng nguồn thu cho ngân sách.
Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy
hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thơng tin đại
chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu
thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá. Giá khởi điểm
do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ
quan quản lý đất đai (SLA) xác định.

b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát
triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo
chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá
thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức
phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân
cịn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng
đất khác liền kề.
c/ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các
mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.
* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:
- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát triển
trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại học, kỹ
thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải
theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định.


- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng cơng trình trên
mảnh đất đó. Về cơ bản khơng cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua.
- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví dụ năm
1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị
trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước chủ động điều tiết
thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên
khơng có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.
5. Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:
Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động
sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung và
TP.HCM nói riêng:
(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản. Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường,
nhà nước Singapore cịn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá hoàn

chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.
(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường
bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và
trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.
(3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện
dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và
chủ đất trong q trình đền bù giải phóng mặt bằng. Khơng có hiện tượng tư nhân thương
lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các cơng trình nhà ở, cơ sở thương mại…
để kinh doanh.
(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, cơng bằng và
bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước


đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của
người dân.
(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực
hiện thành cơng chính sách nhà ở cơng, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore
có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại.
(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước
rất mạnh, Singapore hầu như khơng có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động
sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một trong
những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức tuân thủ
pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao.
Trên đây là một số kinh nghiệm rút ra từ đợt khảo sát thị trường bất động sản của
Singapore. Do thời gian khảo sát rất ngắn (03 ngày), chắc chắn những vấn đề nêu ra chưa
thể đầy đủ. Nhóm cơng tác sẽ tiếp tục nghiên cứu các tài liệu có liên quan thu thập được
để học tập những kinh nghiệm tốt và đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị
trường bất động sản tại TP.HCM.