Quản lý của nhà nứoc đối với thị trường bất động sản

Đề án môn học
Mục lục
A. Lời nói đầu ..........................................................................................
B. Nội dung.................................................................................................
Phần I cơ sở lý luận của đề tài.................................................
I Thị trờng bất động sản (BĐS)...........................................................................
1: Khái niệm.........................................................................................................
2: Vai trò của thị trờng BĐS.................................................................................
3: Đặc diểm chủ yếu của thị trờng BĐS...............................................................
4: Các yếu tố của thị trờng BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nớc đối với thị
trờng BĐS.............................................................................................................
1: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.................................................
a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nớc đối với nền kinh tế ..............................
b. Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS ................................................
2. Nội dung quản lý nha nớc đối với thị trờng BĐS.............................................
3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hởng tới công tác quản lý nhà nớc
đối với thị trờng BĐS............................................................................................
Phần II: thực trạng quản lý nhà nớc đối với thị tr-
ờng BĐS.........................................................................................................
I.Tình hình hoạt động của thị trờng BĐS ở nớc ta................................................
II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trờng BĐS...................................
III.đánh giá: .......................................................................................................
1. Những kết quả đạt đợc......................................................................................
2. Hạn chế ............................................................................................................
3. Nguyên nhân ....................................................................................................
4. Hậu quả ............................................................................................................
Phần III: quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu
Hà Nội: 12- 2003
1
Đề án môn học
tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng

BĐS...................................................................................................................
I. Quan điểm của đảng và nhà nớc việt nam về phát triển thị trờng BĐS trong
nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa ...............................................
II. Những phơng hớng và giải pháp nhằm tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc
đối với thị trờng BĐS............................................................................................
C. kết luận.......................................................................................
tài liệu tham khảo..............................................................................
Hà Nội: 12- 2003
2
Đề án môn học
Lời nói đầu
Bất động sản khi tham gia thị trờng thi trở thành một loại hàng hoá đặc
biệt mà không một nhà nớc nào bỏ qua việc định hớng, điều tiết và kiểm soát.
Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nớc mà là sự bắt buộc phải làm
để toàn bộ nền kinh tế đợc vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả.
Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trờng bất động sản đối
với nền kinh tế nh tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật
của nền kinh tế thị trờng, ... cũng nh chúng ta không thể bỏ qua vai trò của
nhà nớc đối với thị trờng BĐS. Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến l-
ợc của đảng ta cũng nh những đặc thù của thị trờng BĐS ở việt nam thì sự
quản lý của nhà nớc là không thể thiếu. Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài:
Vai trò quản lý nhà n ớc đối với sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS
ở việt nam.
Thị trờng BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề cha rõ ràng, cần đợc
làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về
một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nớc đối với thị trờng
BĐS và các giải pháp nhằm tăng cờng vai trò của nhà nớc trong việc hình
thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam. Để đạt đợc mục đích trên ta sử
dụng các phơng pháp nghiên cứu nh phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân tích nội dung và công cụ

quản lý của nhà nớc đối với thị trơng BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm
ba phần chính :
1.cơ sở lý luận của đề tài
2.thực trạng
3.quan điểm , phơng hớng và giải pháp
Hà Nội: 12- 2003
3
Đề án môn học
do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không
đợc nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong đợc sự chỉ bảo và
góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cờng, cô Phạm Lan Hơng đã
tận tình hớng dẫn giúp em hoàn thành đề án này!
Hà Nội: 12- 2003
4
Đề án môn học
Nội dung
Phần I: cơ sở lý luận của đề tài
I. thị trờng bất động sản
1: khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thờng nhất đợc hiểu là đất đai và các
công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trờng, vai trò của thị trờng BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng
và từng bớc đợc nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trờng
BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn
nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ đợc nội dung của đề tài ta
phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trớc tiên đó là các khái niệm, đặc
điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trờng BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di
dời đợc, bao gồm:

- đất đai
- nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- các tài sản khác gắn liền với đất đai
- các tài sản do luật định.
Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một
khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy
nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó
chính sách đất đai có ảnh hởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát
triển của thị trờng BĐS.
Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị tr-
ờng BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó ngời bán và ngời mua tài sản BĐS
Hà Nội: 12- 2003
5
Đề án môn học
tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lợng hàng hóa BĐS đợc
thực hiện.
Thị trờng BĐS bao gồm ba thị trờng nhánh:
+ thị trờng BĐS
+ thị trờng cho thuê BĐS
+ thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS
Và theo trật tự thời gian thị trờng BĐS đợc chia thành :
- thị trờng cấp I (hay thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển nhợng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trờng cấp II: Đó là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán
hoặc cho thuê.
-thị trờng cấp III: Là thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại các công trình
đã đợc mua hoặc thuê.
Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trờng BĐS sau đây:
- Thị trờng nhà ở và đất ở

- Thị trờng BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
- Thị trờng chuyển quyền sử dụng đất
Cũng giống nh các loại thị trờng khác cùng với sự xuất hiện và phát
triển thị trờng BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng,
không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhng
vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu
dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng nh nhà cửa, xởng máy,... Riêng
với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất,
kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đến thị trờng mua
bán, chuyển nhợng đất đai thì thực ra đó chính là thị trờng mua bán, chuyển
nhợng quyền sử dụng đất.
2: vai trò của thị trờng BĐS.
tổ chức, quản lý tốt thị trờng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở
cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nớc
Hà Nội: 12- 2003
6
Đề án môn học
xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hớng dẫn và quản lý của nhà nớc.
Có thể nói đây là một chủ trơng lớn và có tầm chiến lợc quan trọng mà
đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định đợc điều
trên trớc hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn
góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm
quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của
mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc
đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trờng BĐS phát triển
đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và nâng cao
đời sống của các tầng lớp dân c nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu
nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi
vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trờng thì nguồn hàng

hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế
quốc dân, tiêu dùng của dân c. đặc trng của hàng hoá giao lu trao đổi trên thị
trờng BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý
nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội;
về giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải
trí, giao tiếp ,...cúa con ngời và về mặt môi trờng nó là một thành phần chủ
yếu tạo nên hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trờng đô thị...
Ngoài ra,thị trờng BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trờng. Bởi vậy,
sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS góp phần hình thành các loại thị tr-
ờng, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trờng vốn, thị tr-
ờng lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trờng mới đợc vận
hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công
nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăng thêm
hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm
vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp
Hà Nội: 12- 2003
7
Đề án môn học
cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân c nh kết cấu hạ tầng xã hội và
hạ tầng kỹ thuật.
Chúng ta đang tiến hành việc tăng cờng vai trò quản lý vĩ mô của nhà n-
ớc đối với thị trờng BĐS là một tất yếu khách quan, nhng ngợc lại, sự phát
triển của thị trờng BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất
đai, nhà ở cũng nh các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và
giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trờng BĐS phát triển sẽ góp
phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nớc lợi ích chủ đầu t,
lợi ích cộng đồng và lợi ích của ngời lao động. Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân
sách nhà nớc, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng
va quản lý đô thị.Thị trờng BĐS thc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu
hụt trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.
Cuối cùng ,thị trờng BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy
động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản
xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển
tài sản đến ngời sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va
thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.
Nh vậy ,ta thấy rằng thị trờng BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với
mỗi quốc gia.
3: Đặc điểm chủ yếu của thị trờng BĐS .
Để hiểu rõ hơn về thị trờng BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai trò
của thi trờng BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trờng BĐS :
Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trờng BĐS ở nớc ta là
Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nớc thống nhất quản lí do vậy phải
đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trờng bất động sản nh thế nào cho phù hợp
với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị trờng bất động sản
chính là thị trờng quyền sử dụng đất. Trong thị trờng bất động sản rất đa dạng
về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc tham gia và rút khỏi thị trờng
Hà Nội: 12- 2003
8
Đề án môn học
mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng là một lý do hạn chế các đối t-
ợng tham gia vào thị trờng BĐS . Hơn nữa , thị trờng BĐS mang tính chất
không tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nớc . Thị trờng BĐS
thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ ,
mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ khác nhau do
có sự phát triển không đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và
điều kiện và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định .
Rõ ràng thị trờng BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn

thị trờng BĐS ở nông thôn , miền núi ...
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó . Điều này xuất phát
từ những đặc trng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên
cũng nh truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm chí trong các thị tr-
ờng địa phơng , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo , ngời mua
và ngời bán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trớc đó .
Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch
trong một địa phơng nhất định nhng khi chuyển sang một thị trờng khác đòi
hỏi ngời đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trờng
mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tợng độc quyền , đầu cơ tạo ra
cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử nh thế nào để kịp
thời nắm bắt đợc tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .
Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận
cấu thành BĐS đòi hỏi đầu t vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các
yếu tố đó trong thị trờng BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ chế của
nhà nớc , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng ,
chuyển nhợng quyền sử dụng đất , ...
Trong thị trờng BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mất
cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tơng
ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích
cụ thể nào đó thờng mất nhiều thời gian .
Hà Nội: 12- 2003
9
Đề án môn học
Và không thể không nhắc đến đó là thị trờng BĐS chịu sự điều tiết của
pháp luật . Nớc ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ... ,
hớng dẫn sự vận hành của thị trờng BĐS .
Từ cái nhìn khái quát về thị trờng BĐS nh trên , ta đã có thể xác đinh đ-
ợc các yếu tố của thị trờng BĐS .

4: Các yếu tố của thị trờng BĐS
Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS .
Trên thị trờng nói chung , thị trờng BĐS nói riêng cung cầu hàng hoá
BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây là mối
quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá
BĐS đợc hình thành , xác định . Hành vi của ngời kinh doanh BĐS và tiêu thụ
BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình .
Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là
toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lợng
hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu
về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lợng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà ngời tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận đợc khối lợng
hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trờng trong một thời gian nhất định . Cần
phân biẹt đợc sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu là những ớc mong
của con ngời , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện đ-
ợc , có những nhu cầu không thể thực hiện đợc . còn cầu trên thị trờng là nhu
cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện đợc .
Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng
hoá BĐS trên thị trờng là một khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàngđa ra trao đổi trên
thị trờng tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .
Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc
điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác .
Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thờng coi cung và cầu là hàm
số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự
tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngợc lại sự giảm
Hà Nội: 12- 2003
10
Đề án môn học
xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị tr-
ờng cạnh tranh thi giá cả điều tiết lợng cung và cầu.

Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lợng cung và
cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co giãn
nhiều thì một sự thay đổi trong lợng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất
nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt đợc bởi sự tăng giá mở rộng của cung
. Ngợc lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lợng cầu
sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt đợc một cách nhanh
chóng bởi vì viêc tăng lên của cung không theo kịp với cầu .
Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm
cho lợng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến
động ,nhng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho cầu ít
thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh .
II- nội dung và vai trò quản lý đối với thị trờng BĐS
1: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.
1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nớc đối với nền kinh tế.
Nói đến đây chắc nhiều ngời tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lý
nhà nớc đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đa ra một số lý do
chủ yếu sau:
Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp hoạt
động trong nền kinh tế thị trờng , một mình doanh nghiệp không tự giải quyết
đợc nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nớc tác động vào nhằm điều chỉnh,
giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp. Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau:
+ về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng
+ môi trờng kinh doanh: nhà nớc lập khung phap lý để các doanh
nghiệp hoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hởng đến đời sống ngời
dân xung quanh. Nhà nớc cần lập ra một môi trờng pháp lý thuận lợi, thích
hợp cho hoạt động kinh doanh. Nhà nớc vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô
Hà Nội: 12- 2003
11
Đề án môn học

nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành
phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trờng kinh tế thuận lợi và
hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt
động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ
tăng trởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt động
kinh doanh của các doanh nghiệp là thớc đo của quản lý kinh tế vĩ mô của
nhà nớc.
Thứ hai: quản lý nhà nớc trong điều kiện nền kinh tế thị trờng là cần
thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh tế thị
trờng.
Bên cạnh những u thế mà nền kinh tế thị trờng đem lại, chúng ta không
thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thờng thấy nh:
+ Một thị trờng cạnh tranh không hoàn hảo
+ thông tin không đầy đủ
+ lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ huỷ hoại môi trờng sinh thái
+ mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...
Nh vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nớc để can thiệpvào các lỗ
hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự tiến
bộ xã hội.
Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự quản
lý của nhà nớc đối với nền kinh tế:
+ Nền kinh tế nớc ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh
kéo dài, nền kinh tế nớc ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy rẫy sự
biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nớc ta là phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trờng
có sự quản lý của nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa.
Hà Nội: 12- 2003
12

Đề án môn học
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền
kinh tế thị trờng, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hớng và phát huy bản
chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nớc phải thực hiện tốt vai trò
quản lý kinh tế xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò
cực kỳ quan trọng.
Thông qua kế hoạch, định hớng, hoạch định, ban hành một khuôn khổ
pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát , trọng
tài,... đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nớc đối với nền
kinh tế đợc thể hiện rõ nét ở các điểm chính nh:
+ Thực hiện đợc mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nớc
+ bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trờng
+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế
+ bảo vệ môi trờng sinh thái
+ bổ sungvào những lỗ hổng của thị trờng
từ thông tin trên ta đã thấy đợc sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nớc
đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trờng BĐS nói riêng thì đợc thể
hiện nh thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, nội dung của
sự cần thiếtvà vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS ở phần mục tiếp
theo.
1.2: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.
Dựa trên những đặc điểm của thị trờng BĐS ta thấy một lý do cơ bản
nói lên sự cần thiết của quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS, đó là: nhà nớc
là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trờng
BĐS nhà nớc phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trờng quyền
sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử
dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay còn
có nhiều điểm cha hợp lý và cha chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản lý đất
đai cuả nhà nớc vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hớng đi
đúng.

Hà Nội: 12- 2003
13
Đề án môn học
Vì thế, thị trờng BĐS, đặc biệt là thị trờng quyền sử dụng đất ở việt
namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết
tâm và hành động nhất quán của nhà nớc. Có một số ý kiến cho rằng về lâu
dài, để thị trờng BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cờng tính ổn định
của quyền sử dụng đất theo hớng ngày càng gần với tính tuyệt đối của quyền
sở hữu tài sản nói chung.
Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nớcđối với thị trờng BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng
caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc
thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và
của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng. Nó bao gồm
không chỉcác loại đất đainh công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công
trình ngầm dới đất,...
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trờng theo định hớng
xã hội chủ nghĩa, nhà nớc việt nam thực thi một chính sách đất đai có phân
biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều u đãi hơn cho thành phần kinh
tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
Vai trò của thị trờng BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nớc.
Do vậy, thị trờng BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị tr-
ờng không phải nh nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp
tác xã, doanh nghiệp nhà nớc cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. để đẩy
mạnh tăng trởng kinh tế, nhà nớc buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành
phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Nh vậy một
chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn nh thế nếu không đợc
hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hởng rất lớn làm biến động không

bình thờng động thái của thị trờng BĐS.
Thứ t, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay
đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS của cả
Hà Nội: 12- 2003
14
Đề án môn học
nớc đợc đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây nhà nớc
khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trờng
BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc. Trái lại,
nạn đầu cơ vào thị trờng BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của
nhà nớc ngày càng nặng nề thêm.
Thứ năm, khi đề cập đến thị trờng BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thế
chấp, giao dịch BĐS. bất kể các loại hình bảo đảm nào đợc sử dụng, sự an toàn
của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông
tin mà các bên có đợc. Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên
tham gia tự đáp ứng cho mình thông tin nh vậy. Sẽ tốt hơn nhiều nếu một
thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn của nhà n-
ớc đứng ra đảm nhiệm. Chỉ có nh vậy mới đảm bảo tính khách quan trung
thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý của lợng thông tin có đợc.
Thứ sáu, nh chúng ta đều đã biết rằng lợng hàng hoá BĐS trên luôn có
nhiều biến động và khó kiểm soát. để thị trờng BĐS phát triển và đi đúng hớng
cần tới sự điều tiết của nhà nớc vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS.
Ngoài ra thị trờng BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức
năng khác của nhà nớc trong cơ chế thị trờng.
Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ơngkhoá IX
khẳng định : về xây dựng, quản lý thị trờng BĐS. chủ động xây dựng và
phát triển thị trờng BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trớc hết ở các đô thi
và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nớc định hớng, điều tiết và kiểm soát thị trờng, có biện pháp chống
các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham

gia thị trờng BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nớc trong kinh
doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều
tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do ngời sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị
hoá, do nhà nớc đầu t cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh
BĐS...
Hà Nội: 12- 2003
15
Đề án môn học
2: Nội dung quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.
Từ trên ta thấy đợc vai trò quản lý nhà nớcđối với thị trờngBĐS có những
nội dung chủ yếu sau:
1. xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực
để thị trờng BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm
bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt
động của thị trờng BĐS nộp vào ngân sách nhà nớc.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố cha hoàn thiện
của bản thân thị trờng BĐS cũng nh các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị
trờng này, điềutiết để phân phối lại cho những ngời có thu nhập trung bình và
thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở.
3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy
chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng nh đằng ký biến động phát sinh trong
giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS).
4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất
làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trờng việc bồi thờngkhi thu hồi
BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu
thúê BĐS.
5. Xây dựng hệ thông tin mở ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho
tấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS

của các cơ quan nhà nớc.
6. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi giới
BĐS.
7. Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và
các BĐS khác.
8. Kiểm tra giám sát quản lý thị trờng BĐS và tiến hành xử lýnhững vi
phạm.
3. Các công cụ quản lý nhànớc đối với thị trờng BĐS.
Hà Nội: 12- 2003
16
Đề án môn học
Hiện trạng thị trờng BĐS ở nớc ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh và
tính hệ thống còn yếu... nên việc định hớng và kiểm soát của nhà nớc càng trơ
nên quan trọng và cấp bách.
Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nớc đối với thị trờng BĐSlà ngăn
chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị tr-
ờng này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nớc trong kinh doanhvà
bình ổn giá cả BĐS.
Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nớc phải sử dụng tổng hợp các
biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị tr-
ờng BĐS. các công cụ quản lý thờng thấy của nhà nớc đó là: quy hoạch, kế
hoạch; các chính sách; luật pháp.
quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong
giúp nhà nớc thống nhất quản lý, điều tiết thị trờng theo quy hoạch và pháp
luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là
thông qua đó đảng và nhà nớc thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trờng
BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ
cảnh quan môi trờng,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động
của thị trờng. Đây là bớc tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động
phát triển kinh doanh BĐS.

trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trờng hợp một số nơi
nhà nớc mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở,
các công trình trên đất. Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai
bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên
cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân
loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phơng án quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nớc trong tng thời kỳ nhất định
gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nớc trong cơ chế kế
hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất
cứng vừa với đối tọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam
Hà Nội: 12- 2003
17