Vu thai nam anh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

VŨ THÁI NAM ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG PHỐ CÒ, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG
GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

VŨ THÁI NAM ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG PHỐ CÒ, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG
GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giảng viên hướng dẫn: GS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên – 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu khoa học này là do tôi nghiên cứu
trực tiếp và dưới sự hướng dẫn khoa học của GS.TS Nguyễn Thế Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun. Các số liệu và kết quả
của cơng trình nghiên cứu trên là hoàn toàn đúng sự thực và chưa được sử
dụng ở bất kỳ đề tài bảo vệ khoa học ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan nội dung đã trích dẫn trong đề tài luận văn này có
nguồn gốc rõ ràng và được chỉ rõ. Nếu các chỉ dẫn trên sai thì tơi xin chịu
hồn tồn trách nhiệm.

Thái Nguyên, ngày 21 tháng 12 năm 2021
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thái Nam Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu đề tài khoa học được sự quan tâm giúp đỡ
cùng những góp ý quý báu của các cá nhân, tập thể đã tạo nhiều thuận lợi cho
tơi để hồn thành luận văn khoa học này.
Tôi xin cảm ơn thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Hùng đã chỉ bảo tận tình
và hướng dẫn tơi hồn thành nghiên cứu khoa học đề tài này.
Tôi xin cảm ơn các ý kiến đóng góp quý báu mà các thầy giáo, cô giáo

trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong suốt q trình nghiên cứu đã
giúp tơi hồn thành được đề tài.
Tôi xin cảm ơn các cơ quan: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Sơng
Cơng, Phịng Tài ngun và mơi trường thành phố Sơng Cơng, UBND
phường Phố Cị.
Tơi xin cảm ơn các đóng góp ý kiến và tạo điều kiện của đồng nghiệp,
bạn bè và gia đình để tơi hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học này./.

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 12 năm 2021
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thái Nam Anh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài........................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 4
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai ................................................................. 4

1.2. Quyền chiếm hữu và sử dụng, dùng đất ở một số nước trên thế giới ...... 16
1.2.1. Nước Mỹ ............................................................................................... 16
1.2.2. Nước Pháp ............................................................................................. 18
1.2.3. Trung Quốc ........................................................................................... 19
1.3. Nền tảng lý luận và thực tiễn về hoạt động thực hiện các QSD đất ở Nước ta ....23
1.3.1. Giai đoạn hình thành, tăng trưởng QSD đất ở Nước ta ........................ 23
1.3.2. Các giấy tờ pháp quy có yếu tố tương đồng đến hoạt động thực hiện các QSDĐ....26
1.3.3. Hoạt động thực hiện QSD đất gắn với pháp luật Đất đai ở Nước ta: ... 29
1.3.4. Những bài học rút ra ............................................................................. 34
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 39
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 39
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu................................ 40
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 41
3.1. Khái qt về tình hình cơ bản của phường Phố Cị, thành phố Sông Công,
tỉnh Thái Nguyên............................................................................................. 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh
Thái Ngun .................................................................................................... 42
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai của phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng,

tỉnh Thái Ngun trong 03 năm gần đây từ năm 2017 đến năm 2019 ........... 46
3.1.4. Thực trạng sử dụng đất đai của phường Phố Cò, thành phố Sông Công,
tỉnh Thái Nguyên............................................................................................. 49
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại
phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 ...50
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
tại phường Phố Cị giai đoạn 2017 - 2019 theo các hình thức chuyển quyền 50
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 - 2019 theo các năm ................................ 54
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 - 2019 theo loại đất ................................. 55
3.2.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại
phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 ........................................................... 56


v

3.3. Đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất tại phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái
Ngun giai đoạn 2017 – 2019 ....................................................................... 58
3.3.1. Đánh giá của người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................. 59
3.3.2. Đánh giá của người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục
thừa kế quyền sử dụng đất............................................................................... 60
3.3.3. Đánh giá của người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục
tặng cho quyền sử dụng đất ............................................................................. 61
3.4. Thuận lợi, khó khăn và giải pháp thúc đẩy việc chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 62
3.4.1. Những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất tại phường Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái
Ngun giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................................ 62
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công .......... 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 65
1. Kết luận ....................................................................................................... 65
2. Đề nghị ........................................................................................................ 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69


vi

DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT
STT

Tên viết tắt

Tên đầy đủ

1

CP

Chính phủ

2

UBND

Ủy ban nhân dân

3

GCNQSD

Giấy chứng nhân quyền sử dụng

4

BĐS

Bất động sản

5

NĐ

Nghị định

6

QH

Quốc Hội

7

QSD

Quyền sử dụng

8

UBND

Ủy ban nhân dân

9

TP

Thành phố

10

TT

Thông Tư


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Phố Cò năm 2020 .................. 49
Bảng 3.2. Kết quả số trường hợp đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 .................................... 50
Bảng 3.3. Kết quả diện tích đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường
Phố Cò giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................... 51
Bảng 3.4. Kết quả số trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất tại
phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 ......................................... 51

Bảng 3.5. Kết quả diện tích đất tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Phố
Cò giai đoạn 2017 - 2019 .............................................................. 52
Bảng 3.6. Kết quả số trường hợp đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất tại
phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 ......................................... 52
Bảng 3.7. Kết quả diện tích đất thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò
giai đoạn 2017 – 2019 ................................................................... 53
Bảng 3.8. So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phố
Cị giai đoạn 2017 - 2019 .............................................................. 53
Bảng 3.9. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò giai
đoạn 2017 - 2019 theo các năm..................................................... 54
Bảng 3.10. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò
giai đoạn 2017 - 2019 theo loại đất ............................................... 55
Bảng 3.11. Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ, công chức trong giải
quyết TTHC................................................................................... 58
Bảng 3.12. Ý kiến người dân về trình tự giải quyết TTHC ............................ 58
Bảng 3.13. Ý kiến người dân về thời gian giải quyết TTHC .......................... 59
Bảng 3.14. Ý kiến người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................ 59
Bảng 3.15. Ý kiến người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục
thừa kế quyền sử dụng đất............................................................. 60
Bảng 3.16. Ý kiến người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục
tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................... 61


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất) là nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất và là quyền
cơ bản nhất đối với người sử dụng đất được quy định rõ ràng, chi tiết trong

Luật Đất đai năm 2013.
Trong Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các nội dung này đồng
thời cụ thể hóa hơn Hiến pháp nhằm mục đích mở rộng hơn các quyền này
cho người sử dụng đất. Theo đà phát triển của nền kinh tế thì chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng tăng về số lượng giao
dịch đặc biệt tại các thành phố lớn nơi có sự gia tăng tốc độ đơ thị hóa. Với xu
thế phát triển thì Luật Đất đai năm 2013 đã hoàn thiện hơn và đưa các quy
định mà pháp luật đối với quyền của người sử dụng đất hướng đến để các tổ
chức, cá nhân sử dụng đất luôn được dễ dàng hơn mục đích để thực hiện các
quyền sử dụng đất theo quy định.
Phường Phố Cò là phường nằm ở phía nam của thành phố Sơng
Cơng, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế do nằm trên trục tuyến
chính Quốc lộ 3 và cao tốc Hà Nội-Thái Nguyên nối thành phố Thái
Nguyên và thành phố Hà Nội.
Theo xu thế phát triển của đất nước việc đáp ứng nhu cầu phát triển
của thành phố Sông Công và sự phát triển đơ thị hóa với các dự án đầu tư
được triển khai với nhiều hạng mục cơng trình, ngày càng mở rộng các
tuyến đường, nâng cấp các tuyến phố đơ thị. Chính vì vậy mà tốc độ đơ thị
hóa ở phường Phố Cị diễn ra nhanh và mạnh bắt kịp với xu thế phát triển
của thành phố. Khi thành phố phát triển đã làm cho thị trường bất động sản
sơi động hơn, hoạt động tích cực hơn,…Do đó nhu cầu sử dụng đất của


2
người dân tăng lên làm cho đất đai trở thành hàng hóa và là tài sản có giá
trị và quyền sử dụng đất trở thành mặt hàng tham gia tích cực vào thị
trường bất động sản trong khu vực. Giao dịch về đất đai trong đó với các
quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho diễn ra sôi nổi và mang tính chất
phức tạp hơn với mật độ phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp dộ tăng trưởng dân
số, nhịp độ phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập

trong việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển quyền
sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền làm ảnh hưởng nhiều đến việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo sự phát triển
cùng quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì việc thực hiện các quyền liên
quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật trên địa bàn phường Phố Cò, thành phố Sông
Công nên tôi đã chọn đề tài "Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cị, thành phố Sơng
Cơng, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017- 2019".
2. Mục tiêu của đề tài
- Phân tích, đánh giá để làm rõ các nội dung liên quan chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại phường Phố Cò,
thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái Ngun.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, khó khăn liên quan đến việc chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại phường
Phố Cị, thành phố Sơng Cơng, tỉnh Thái Ngun.
- Đưa ra các giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả việc chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại phường Phố Cị,
thành phố Sơng Công, tỉnh Thái Nguyên.


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Khái quát lại hệ thống văn bản được quy định theo Luật Đất đai mà
Chính phủ ban hành đồng thời tổng quát lại các văn bản có tính thống nhất
liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Khái quát lại các quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất tại phường Phố Cò làm tiền đề cho việc nghiên cứu khoa học ở mức

độ vĩ mô đối với việc chuyển quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Tiến hành vận dụng giữa văn bản pháp luật và thực tiễn việc chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa phương nhằm mục đích
phân tích, so sánh làm rõ để nâng cao khả năng ứng dụng pháp luật Đất đai vào
thực tiễn.
- Phải thu thập đầy đủ, chính xác các số liệu điều tra đảm bảo tính pháp
lý và khách quan. Đồng thời phân tích so sánh được thực trạng việc chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa phương trong giai đoạn trên.
- Đưa ra các giải pháp thực hiện có hiệu quả việc chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất phù hợp với địa phương.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai
Đất đai là của cải công thuộc chiếm hữu và sử dụng tất cả dân do Nhà
nước thay mặt chủ chiếm hữu và sử dụng và thống nhất kiểm soát (Hiến pháp
năm 2013).
Đất đai là tài nguyên quốc gia rất quý giá, là tư liệu SX riêng biệt, là
yếu tố cần thiết hàng đầu của môi trường sống, là vùng phân bố các khu dân
cư, thiết kế các nền tảng KT, văn hoá, XH, an ninh và quốc phòng (Luật Đất
đai 1993).
Đất đai thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng tất cả dân là chỉ tiêu rất cần
thiết để chắc chắn chế độ công hữu về các tư liệu SX chính, chắc chắn định
hướng chủ nghĩa XH.
Tại mỗi giai đoạn với chế độ không giống nhau thì hoạt động chiếm
hữu đất đai cũng khơng giống nhau. Giai đoạn phong kiến, tư bản, đất đai

thuộc chiếm hữu và sử dụng tư nhân lúc đó giai cấp thống trị chiếm hữu phần
lớn số lượng đất đai. Nhưng trong giai đoạn XHCN thì đất đai thích hợp ích
lợi chung của nhân dân LĐ và tất cả thể XH. Để có sự tất cả vẹn lãnh thổ như
ngày hơm nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường đấu tranh chiến
đấu chống lại kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá và
gìn giữ.
Chuyển QSD đất là hoạt động chuyển giao QSD đất từ cá nhân này
sang cá nhân khác dựa vào các phương án chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất” (Khoản 10 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013)
Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiến hành mở rộng quyền được chuyển
QSD đất của cá nhân dùng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng chi tiết hoá hơn


5
về các quyền chuyển quyền và cho thêm thêm hoạt động chuyển quyền dưới
phương án cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và các
bước thực hiện cũng như khơng ít nội dung khác có yếu tố tương đồng.
Nhà nước là cá nhân thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền chiếm hữu
và sử dụng tất cả dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, dùng và định
đoạt về đất đai theo lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch và trên nền tảng những ghi rõ
của pháp luật. Đơn vị nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm thay mặt
chủ chiếm hữu và sử dụng tất cả dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất
kiểm soát nhà nước về đất đai. Nhà nước là thay mặt cho tất cả dân thực hiện
quyền chiếm hữu và sử dụng đất đai. Vậy chủ chiếm hữu và sử dụng của đất đai
là tất cả dân, Nhà nước là cá nhân thay mặt, còn mỗi cá nhân thực hiện quyền
của mình như thế nào? Quyền chiếm hữu và sử dụng về đất đai là quyền cao
nhất, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ chiếm hữu và sử dụng chỉ có thể là
một, đó là tất cả nhân dân, nhưng mỗi cá nhân không phải là một chủ chiếm hữu
và sử dụng của khối của cải chung đó, khơng phải là các đồng chủ chiếm hữu và

sử dụng đối với đất đai. Nhưng cá nhân (đơn vị và cá nhân, hộ GĐ) có QSDĐ.
Dựa vào Nhà nước - đơn vị thay mặt thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dùng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành đồng ý. Do vậy, trong Luật Đất đai năm 2013
đã xuất hiện định nghĩa “cá nhân dùng đất” và “các đối tượng khác có yếu tố
tương đồng đến hoạt động kiểm sốt, dùng đất” hay nói cách khác là QSDĐ của
cá nhân dùng, (Nguyễn Khắc Thái Sơn, năm 2007)
“Cá nhân dùng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng ý QSD đất,
nhận chuyển QSD đất theo ghi rõ tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 chi tiết như sau:
Đơn vị trong nước gồm đơn vị nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn
vị chính trị, đơn vị chính trị - XH, đơn vị KT, đơn vị chính trị XH - nghề
nghiệp, đơn vị XH, đơn vị XH - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và


6
đơn vị khác theo ghi rõ của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là đơn vị);
Hộ GĐ, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng cá nhân sinh
hoạt và tồn tại trên cùng vùng làng, thơn, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân
phố và điểm dân cư giống nhau có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung
dịng họ; Nền tảng tơn giáo gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
đơn vị tôn giáo và nền tảng khác của tơn giáo; Đơn vị bên ngồi nước ta có
hoạt động ngoại giao gồm đơn vị thay mặt ngoại giao, đơn vị lãnh sự, đơn vị
thay mặt khác của bên ngồi nước ta có hoạt động ngoại giao được Chính phủ
Nước ta thừa nhận; đơn vị thay mặt của đơn vị thuộc Liên hợp quốc, đơn vị
hoặc đơn vị liên chính phủ, đơn vị thay mặt của đơn vị liên chính phủ; Cá
nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta theo ghi rõ của pháp luật về
quốc tịch; DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta
gồm DN 100% vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta,
DN liên doanh, DN Nước ta mà nhà bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên

ngoài nước ta mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo ghi rõ của pháp luật về bỏ
vốn và nhân lực vào kinh doanh.
“Quyền chung của cá nhân dùng đất” là một định nghĩa chung có yếu tố
tương đồng giữa các “QSD đất” của “cá nhân dùng đất” được thực hiện trong đó
được cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác
gắn liền với đất; Hưởng thành quả LĐ, kết quả bỏ vốn và nhân lực vào kinh
doanh trên đất; Hưởng các ích lợi do cơng trình của Nhà nước thích hợp hoạt
động bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ
trong hoạt động cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi
cá nhân khác xâm phạm quyền, ích lợi phù hợp với pháp luật về đất đai của
mình; Được bồi thường khi Nhà nước lấy lại đất theo ghi rõ của Luật này;
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSD đất phù hợp với


7
pháp luật của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai được
ghi rõ tại Điều 166, Luật Đất đai 2013.
Trong đó “cá nhân dùng đất” được Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất trong đó
cá nhân dùng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất theo ghi rõ
của Luật đất đai 2013. Đối với một số cá nhân dùng đất mà có chung QSD đất
thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
Một số cá nhân dùng đất gồm hộ GĐ, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ GĐ, cá nhân theo ghi rõ.
Phương án trong một số cá nhân dùng đất có thành viên là đơn vị KT thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của đơn vị KT theo ghi
rõ.Phương án một số cá nhân dùng đất mà QSD đất phân chia được theo phần
cho từng thành viên trong một số, nếu từng thành viên của một số muốn thực
hiện quyền đối với phần QSD đất của mình thì phải thực hiện các bước thực

hiện tách thửa theo ghi rõ, làm các bước thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền
chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất và được thực
hiện quyền và nghĩa vụ của cá nhân dùng đất theo ghi rõ.Phương án QSD đất
của một số cá nhân dùng đất khơng phân chia được theo phần thì ủy quyền
cho cá nhân thay mặt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của một số cá nhân
dùng đất.
Hoạt động công chứng, chứng thực văn bản, giấy tờ thực hiện các quyền
của cá nhân dùng đất được thực hiện như sau:
Văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất,
QSD đất và của cải gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ phương án kinh doanh BĐS ghi rõ tại điểm b khoản 3.


8
Văn bản cho thuê, cho thuê lại QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với
đất, văn bản chuyển đổi QSD đất nông nghiệp; văn bản chuyển nhượng QSD
đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất, của cải gắn liền với đất mà một bên
hoặc các bên cùng thương lượng là đơn vị hoạt động kinh doanh BĐS được
cơng chứng hoặc chứng thực theo địi hỏi của các bên.
Giấy tờ về thừa kế QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất được
công chứng hoặc chứng thực theo ghi rõ của pháp luật về dân sự.
Hoạt động công chứng thực hiện tại các đơn vị hành nghề công chứng,
hoạt động chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Luật Đất đai 2013).
* Chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ:
Luật đất đai 2013 chỉ đồng ý thực hiện các quyền của cá nhân dùng đất
trong đó có quyền tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế khi chắc chắn đủ các chỉ
tiêu ghi rõ tại điều 188 chi tiết là có GCN, trừ phương án ghi rõ tại khoản 3
Điều 186 Luật Đất đai 2013 và phương án nhận thừa kế ghi rõ tại khoản 1
Điều 168 của Luật Đất đai 2013; Đất khơng có chưa đồng thuận; QSD đất
không bị kê biên để bảo đảm thực hiện án; Trong thời hạn dùng đất.

Ngoài các chỉ tiêu trên thì ghi rõ cá nhân dùng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSD đất; quyền thế chấp QSD đất, góp vốn bằng QSD đất cịn phải có đủ chỉ
tiêu tiếp theo đó là:
Phương án khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất
Đơn vị, hộ GĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư, nền tảng tôn giáo, cá nhân
Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta, DN có vốn bỏ vốn và nhân lực
vào kinh doanh bên ngồi nước ta khơng được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSD đất đối với phương án mà pháp luật không đồng ý chuyển
nhượng, tặng cho QSD đất.


9
Đơn vị KT không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ GĐ, cá nhân, trừ phương án được
chuyển yêu cầu dùng đất theo lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch dùng đất đã
được đơn vị nhà nước có thẩm quyền đồng ý.
Hộ GĐ, cá nhân không trực tiếp SX nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa.
Hộ GĐ, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD
đất ở, đất nông nghiệp trong vùng rừng phịng hộ, trong khu vực được phân
cơng bảo vệ chắc chắn, khu vực được phân công khôi phục và hồi sinh sinh
thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh hoạt và tồn tại trong vùng rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Phương án hộ GĐ, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSD đất có chỉ tiêu
Hộ GĐ, cá nhân đang sinh hoạt và tồn tại xen kẽ trong khu vực được
phân công bảo vệ chắc chắn, khu vực được phân công khôi phục và hồi sinh
sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có chỉ tiêu chuyển ra khỏi khu vực
được phân cơng đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất
rừng kết hợp SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ GĐ, cá

nhân sinh hoạt và tồn tại trong khu vực được phân cơng đó.
Hộ GĐ, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất SX nơng nghiệp trong
vùng rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất SX
nông nghiệp cho hộ GĐ, cá nhân đang sinh hoạt và tồn tại trong vùng rừng
phịng hộ đó.
Hộ GĐ, cá nhân là dân tộc ít người dùng đất do Nhà nước giao đất theo
chủ trương hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
sau 10 năm, từ thời điểm có quyết định giao đất theo ghi rõ của Chính phủ.


10
Chỉ tiêu nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nơng nghiệp
để thực hiện cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh SX, kinh doanh
phi nông nghiệp
Đơn vị KT, hộ GĐ, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
th QSD đất nơng nghiệp để thực hiện cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào
kinh doanh SX, kinh doanh phi nơng nghiệp khi có đủ các chỉ tiêu sau đây:
Có giấy tờ đồng ý của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đối với đơn vị KT
nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th QSD đất nơng nghiệp để thực hiện
cơng trình; u cầu dùng đối với số lượng đất nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê QSD đất phải phù hợp với lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch dùng đất
đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền đồng ý; Đối với đất chuyên trồng lúa
nước thì phải thực hiện theo ghi rõ tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013.
Chỉ tiêu chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện cơng trình bỏ vốn
và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở; công trình bỏ vốn
và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê
Hoạt động chuyển nhượng QSD đất trong cơng trình bỏ vốn và nhân lực
vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở được thực hiện theo ghi rõ sau đây:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên ghi rõ của Chính phủ về chỉ tiêu loại đô thị

để đồng ý chủ bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh cơng trình bỏ vốn và nhân
lực vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSD đất
dưới phương án phân chia thành từng ô khi thực hiện xong đã tiến hành bỏ
vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính
về đất đai; Đối với các cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế
kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSD đất gắn với hoạt động chuyển
nhượng tất cả bộ hoặc một phần cơng trình khi đã có GCN. Cá nhân nhận


11
chuyển nhượng QSD đất phải thực hiện cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào
kinh doanh đúng theo thời gian đã được đồng ý.
Hoạt động chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng tất cả bộ
cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê phải thích hợp các chỉ tiêu sau đây: Có đủ các
chỉ tiêu ghi rõ tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013; Cơng trình phải
thiết kế xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo thời gian ghi
trong cơng trình đã được đồng ý.
Hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp QSD đất, góp vốn bằng QSD đất phải ghi nhận tại đơn vị
ghi nhận đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm ghi nhận vào sổ địa chính.
(Luật Đất đai 2013).
Bên cạnh đó ghi rõ rõ các phương án không được nhận chuyển nhượng,
tặng cho QSD đất khi đơn vị KT, hộ GĐ, cá nhân, cá nhân Nước ta cư trú cố
định ở bên ngồi nước ta, DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên
ngoài nước ta được bán của cải gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ
các chỉ tiêu:Của cải gắn liền với đất thuê được tạo lập phù hợp với pháp luật
theo ghi rõ của pháp luật; Đã tiến hành hoạt động thiết kế theo đúng lập kế
hoạch dài hạn thiết kế chi tiết và cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh
doanh đã được đồng ý, đồng ý.

Cá nhân mua của cải gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các chỉ tiêu sau
đây: Có năng lực tài chính để thực hiện cơng trình bỏ vốn và nhân lực vào
kinh doanh; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với cơng trình bỏ vốn và
nhân lực vào kinh doanh; Không vi phạm ghi rõ của pháp luật về đất đai đối
với phương án đã được Nhà nước giao đất, cho th đất để thực hiện cơng
trình trước đó.


12
Cá nhân mua của cải được Nhà nước tiến hành cho thuê đất trong thời
hạn dùng đất còn lại theo giá đất chi tiết, dùng đất đúng yêu cầu đã được chỉ
rõ trong cơng trình.
Đối với phương án th đất để thực hiện cơng trình thiết kế kinh doanh
kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo ghi rõ tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013.
Các bước thực hiện ghi nhận, cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử
dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất đối với phương án đã chuyển
QSD đất nhưng chưa thực hiện các bước thực hiện chuyển quyền theo ghi rõ
Các phương án đang dùng đất sau đây mà chưa được cấp GCN và không
thuộc phương án ghi rõ tại Khoản 2 Điều này thì cá nhân đang dùng đất thực
hiện các bước thực hiện ghi nhận đất đai, cấp GCN QSD đất, quyền chiếm
hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất lần đầu theo ghi rõ của
Luật Đất đai và ghi rõ tại Nghị định này mà không phải làm các bước thực
hiện chuyển QSD đất; đơn vị tiếp nhận hồ sơ không được đòi hỏi cá nhân
nhận chuyển QSD đất nộp văn bản, giấy tờ chuyển QSD đất theo ghi rõ của
pháp luật:
Dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trước ngày 01
tháng 01 năm 2008;
Dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất từ ngày 01
tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về
QSD đất ghi rõ tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Dùng đất do nhận thừa kế QSD đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Phương án cá nhân đang dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế,
nhận tặng cho QSD đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển
QSD đất chỉ có GCN của bên chuyển QSD đất hoặc văn bản, giấy tờ về
chuyển QSD đất theo ghi rõ thì thực hiện theo ghi rõ như sau:


13
Cá nhân nhận chuyển QSD đất nộp đơn yêu cầu cấp GCN QSD đất,
quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất và các
giấy tờ về QSD đất hiện có;
Văn phịng ghi nhận đất đai thông báo bằng giấy tờ cho bên chuyển
quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về hoạt động làm các
bước thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của
cải khác gắn liền với đất cho cá nhân nhận chuyển quyền. Phương án không
rõ địa chỉ của cá nhân chuyển quyền để thơng báo thì phải đăng tin trên
phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (số tiền bỏ ra
đăng tin do cá nhân yêu cầu cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng
nhà ở và của cải khác gắn liền với đất trả);
Sau thời hạn 30 ngày, từ thời điểm thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên
trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn u
cầu xử lý chưa đồng thuận thì Văn phịng ghi nhận đất đai lập hồ sơ để trình
đơn vị có thẩm quyền quyết định hủy GCN đã cấp đối với phương án không
nộp GCN để làm các bước thực hiện bên cạnh đó cấp GCN QSD đất, quyền
chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất mới cho bên
nhận chuyển quyền.
Phương án có đơn u cầu xử lý chưa đồng thuận thì Văn phòng ghi
nhận đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến đơn vị Nhà nước có thẩm quyền
xử lý chưa đồng thuận theo ghi rõ”.
(Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

ghi rõ chi tiết thực hiện một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi theo Nghị
định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, cho thêm một
số nghị định ghi rõ chi tiết thực hiện Luật đất đai)
* Quyền thừa kế QSD đất:
Thừa kế QSD đất là hoạt động cá nhân dùng đất khi chết để lại QSD đất
của mình cho cá nhân khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


14
Quan hệ thừa kế là một dạng riêng biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang giá trị KT, vừa mang giá trị chính trị XH.
Quyền thừa kế QSDĐ được ghi rõ chính trong Bộ luật Dân sự.
Dưới đây là một vài ghi rõ cơ bản về thừa kế.
- Nếu những cá nhân được hưởng thừa kế QSD đất của cá nhân đã mất
mà không tự thoả thuận được thì đơn vị nhà nước có thẩm quyền phải dựa
trên di chúc mà chia;
- Nếu tất cả bộ di chúc phù hợp với pháp luật hoặc phần nào của di chúc
phù hợp với pháp luật thì phân theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc thì hoặc tất cả bộ di chúc không phù hợp với pháp
luật hoặc phần nào không phù hợp với pháp luật thì chỉ chia những phần khơng
phù hợp với pháp luật theo pháp luật;
- Phân theo pháp luật là phân theo 3 hàng thừa kế, cá nhân trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn cá nhân nào hàng trước
thì những cá nhân ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của cá nhân đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của cá nhân đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của cá nhân chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của cá nhân chết; cháu ruột của cá nhân chết mà cá nhân

chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
năm 2007)
Theo Luật đất đai năm 2013, đối tượng được để thừa kế QSD đất, gồm
có: Cá nhân, thành viên hộ GĐ; Cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài
nước ta được mua nhà ở gắn liền với quyển dùng đất ở tại Nước ta.
Cá nhân dùng đất khơng phải là đất th có quyền để thừa kế QSD đất


15
của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ GĐ được Nhà nước giao đất, nếu trong hơ có thành viên chết thì
QSD đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Phương án cá nhân được thừa kế là cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên
ngoài nước ta thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại
Nước ta thì được nhận thừa kế QSD đất; nếu không thuộc đối tượng được
mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta thì chỉ được hưởng giá trị của
phần thừa kế đó.
Hộ GĐ, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền để thừa kế của
cải thuộc chiếm hữu và sử dụng của mình gắn liền với đất thuê, cá nhân nhận
thừa kế được Nhà nước tiến hành cho thuê đất theo yêu cầu đã được chỉ rõ.
Hộ GĐ, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01.7.2004 mà
đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền th đất cho
khơng ít năm mà thời hạn th đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm
thì có quyền để thừa kế QSD đất theo di chúc hoặc theo pháp luật trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất.
Hộ GĐ, cá nhân thuê lại đất trong khu cơng nghiệp thì có quyền để thừa
kế của cải thuộc chiếm hữu và sử dụng của mình gắn liền với đất thuê.
Hộ GĐ, cá nhân dùng đất được đơn vị nhà nước có thẩm quyển đồng ý
chuyển yêu cầu dùng đất từ đất không thu tiền dùng đất sang đất có thu tiền
dùng đất hoặc thuê đất: Phương án chọn phương án giao đất có thu tiền dùng

thì có quyền để thừa kế QSD đất; Phương án chọn phương án th đất thì có
quyền để thừa kế của cải thuộc chiếm hữu và sử dụng của mình gắn liền với
đất thuê.
Đối với cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta được mua
nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta thì có quyền để thừa kế nhà ở gắn
liền với QSD đất ở cho hộ GĐ, cá nhân, cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên


16
ngoài nước ta thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại
Nước ta theo ghi rõ của pháp luật dân sự, phương án cá nhân thừa kế là cá
nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngồi nước ta khơng thuộc đối tượng được
mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta hoặc cá nhân bên ngồi nước ta
thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
1.2. Quyền chiếm hữu và sử dụng, dùng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Nước Mỹ
Nước Mỹ có số lượng tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300
triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% số lượng tự nhiên. Là một quốc gia
tăng trưởng, Mỹ có mạng lưới pháp luật về đất đai rất tăng trưởng có khả năng
điều chỉnh được các quan hệ XH đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của
Mỹ ghi rõ đồng ý và thúc đẩy quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân về đất đai;
các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của
công dân. Cho đến nay có thể thấy, các ghi rõ này đang phát huy rất có thích
hợp trong hoạt động tăng trưởng KT nước ta, vì nó phát huy được thích hợp bỏ
vốn và nhân lực vào kinh doanh để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng
đáng kể thích hợp dùng đất trong khu vực tất cả XH. Mặc dù đồng ý quyền
chiếm hữu và sử dụng tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trị ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong QLĐĐ. Các
quyền định đoạt của Nhà nước gồm có: Quyền quyết định về lập kế hoạch dài
hạn và kế hoạch dùng đất, quyền ghi rõ về lập kế hoạch dài hạn kiến trúc đô thị

và cơng trình thiết kế; quyền ghi rõ về u cầu dùng đất; quyền xử lý các chưa
đồng thuận về QSD đất và quyền cho ra đời các ghi rõ về tài chính đất; quyền
lấy lại đất thuộc chiếm hữu và sử dụng tư nhân để thích hợp các ích lợi phục vụ
cho mọi người trong xã hội trên nền tảng bồi thường trung thực và khách quan
cho cá nhân bị lấy lại… Về bản chất quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân về
đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương QSD đất ở Nước ta. (TS. Nguyễn Trọng