Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, Quy trình công chứng Hợp đồng mua bán tài sản ( Bài Thu hoạch học phần - Công chứng)

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
TRUNG TÂM BỒI DƯỠNG CÁN BỘ

BÀI THU HOẠCH HỌC PHẦN 2

Tên đề tài:

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

ANH/CHỊ HÃY XÂY DỰNG QUY TRÌNH CƠNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN

Họ và tên học viên:
Sinh ngày:
Lớp:

Bồi dưỡng nghề Công chứng

Khố:
Địa chỉ:

TP. Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2022


ii


PHẦN MỞ ĐẦU
Trong đời sống xã hội, hợp đồng là một hình thức thiết lập quan hệ; là một sự
thỏa thuận, sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể, nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Sự xuất hiện, tồn tại và phát triển của hợp đồng đã

chứng minh đó là một hình thức pháp lý thích hợp và hiệu quả trong việc đảm bảo sự
vận động của nền kinh tế. Vì thế, việc điều chỉnh quan hệ hợp đồng bằng pháp luật
ngày càng được coi trọng.
Hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) được biết đến là loại hợp đồng thông
dụng nhất, phổ biến nhất và có số lượng giao dịch nhiều nhất khi các chủ thể tham gia
vào lĩnh vực này. Hợp đồng mua bán tài sản nhằm đáp ứng các điều kiện về vật chất,
tinh thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Tuy nhiên, trong
quá trình thực hiện, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, một số chủ thể
tham gia quan hệ mua bán lại không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng những quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra. Bên
cạnh đó, các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn nhiều bất cập, việc vận dụng
của các cơ quan có thẩm quyền cịn chưa thống nhất dẫn đến hợp đồng mua bán tài sản
không được thực hiện đúng quy định. Để giải quyết những vấn đề đó, ngoài việc áp
dụng khung pháp lý của Bộ luật dân sự 2015 thì những điều khoản, những thỏa thuận
kèm theo trong hợp đồng là điều không thể thiếu trong một hợp đồng mua bán tài sản.
Xuất phát từ yêu cầu đó, tơi chọn đề tài: “Quy định của pháp luật về Hợp đồng
mua bán tài sản” để nghiên cứu và làm chuyên đề tốt nghiệp cho mình với mong
muốn được tìm hiểu sâu hơn và để tích lũy thêm nhiều kiến thức, kinh nghiệm cho bản
thân và cho công việc sau này.

1


CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Trong chương này, người viết sẽ trình bày và làm rõ một số khái niệm có liên
quan đến hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
cũng như ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản.
1.1. Các khái niệm

1.1.1. Khái niệm tài sản
Tài sản được coi là một điều kiện vật chất để duy trì các hoạt động trong lĩnh
vực kinh tế và đời sống xã hội. Khái niệm về tài sản có nhiều cách hiểu, về cơ bản có
thể hiểu khái niệm tài sản theo hai cách: Theo ngôn ngữ thông dụng hàng ngày và theo
phương diện pháp lý.
Theo ngôn ngữ thông dụng hằng ngày: Tài sản là một vật cụ thể được con người
sử dụng và nhận biết bằng các giác quan.
Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng. Theo
nghĩa này thì tài sản ln biến đổi và hồn thiện cùng với sự phát triển của xã hội và sự
nhận thức của con người về tài sản ở mỗi thời kỳ cũng khác nhau.
Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:
“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động
sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai.”
1.1.2. Khái niệm hợp đồng
Trong cuộc sống hàng ngày, để thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của mình, con
người phải tham gia vào các giao dịch dân sự. Việc bày tỏ ý chí và thống nhất ý chí của
các bên được gọi là hợp đồng. Hợp đồng là kết quả của sự gặp gỡ ý chí, bình đẳng,
thỏa thuận, tự nguyện ký kết và ràng buộc nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết. Hợp
đồng là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự, đồng thời, hợp
đồng cũng là cơ sở pháp lý quan trọng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
thể trong xã hội. “Hợp đồng là một trong những chế định quan trọng, có tần suất áp
dụng rất cao trên thực tế và có khả năng ảnh hưởng đến sự vận hành của phần lớn các
giao dịch dân sự”1.
Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm về hợp đồng dân sự: “Hợp
đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự”.
1

Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-bản án và bình luận bản án, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, trang 14-15

2


Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên: Hợp đồng dân sự là một giao
dịch có thể có nhiều chủ thể cùng tham gia thương lượng, bàn bạc và thống nhất ý chí
tạo nên giá trị ràng buộc các bên. Trong hợp đồng dân sự yếu tố thỏa thuận là yếu tố cơ
bản là cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng. Khi giao kết hợp đồng các bên phải tham gia
bàn bạc, trao đổi để đi đến sự thống nhất chung về sự chấp nhận giao kết hợp đồng
thông qua những nội dung cụ thể của hợp đồng và mục đích giao kết phải rõ ràng. Các
bên tham gia giao kết hợp đồng có quyền tự do, bình đẳng, thỏa thuận những nội dung
của hợp đồng. Tuy nhiên, sự tự do, thỏa thuận phải tuân thủ những nguyên tắc chung
về giao kết hợp đồng, nội dung và mục đích thỏa thuận khơng vi phạm điều cấm của
pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý và có
giá trị ràng buộc đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng, hợp đồng cũng là căn cứ
làm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ ấy. Tuy nhiên, không phải sự
thỏa thuận nào cũng làm phát sinh giá trị pháp lý trong hợp đồng. Một sự thỏa thuận
trong xã hội, một thỏa thuận mang tính chất xã giao, mang tính chất là một lời hứa
khơng thể coi là hợp đồng vì nó khơng làm phát sinh giá trị ràng buộc trách nhiệm
pháp lý giữa các bên.
1.1.3. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản
Việc mua bán trong xã hội ngày nay được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Mua
bán là một quan hệ pháp luật mà khi tham gia vào quan hệ này sẽ làm thay đổi, chấm
dứt và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa người mua và người bán tài sản. Việc mua bán
sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của người bán, đồng thời cũng làm phát
sinh quyền sở hữu tài sản của người mua.
Như vậy, có thể định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản như sau: “Hợp dồng mua
bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận

tài sản và trả tiền cho bên bán”2.
Đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản là việc người bán bán một tài sản để
đổi lấy một số tiền, còn người mua bỏ ra một số tiền tương ứng để có tài sản. Đây là
đặc trưng cơ bản để xác định tên gọi của hợp đồng mua bán tài sản, nếu không có đặc
trưng này hợp đồng mua bán tài sản sẽ mang một tên gọi khác mà không phải là hợp
đồng mua bán tài sản.
Cũng như hầu hết các hợp đồng dân sự khác, hợp đồng mua bán tài sản là sự tự
do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, việc tự do thỏa thuận trong việc giao kết hợp
đồng mua bán tài sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng
dân sự là: “Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”.
2

Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015

3


1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, bên cạnh những
đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản cịn có những đặc
điểm pháp lý cơ bản:
1.2.1. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ
Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Hợp
đồng mua bán tài sản là một trong những loại hợp đồng song vụ phổ biến với đặc điểm
là các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở hình thành mối quan hệ pháp lý
về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Khi xác lập hợp đồng mua bán tài
sản, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua
và nhận tiền và ngược lại bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản mua.

1.2.2. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù
Tính chất có đền bù là một trong những đặc trưng cơ bản của hợp đồng dân sự.
Khi giao kết hợp đồng, chủ thể tham gia giao kết sẽ thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và
sẽ đạt được lợi ích nhất định từ việc thực hiện nghĩa vụ đó. Hợp đồng mua bán tài sản
là hợp đồng chuyển giao tài sản có đền bù, khi bên bán bán một tài sản thì bên mua
phải bỏ ra một khoản tiền tương ứng để có tài sản.
Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản là đặc điểm cơ bản giúp
phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho
tài sản là việc người tặng cho tài sản tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu tài sản đối
với tài sản được tặng cho nhưng hợp đồng tặng cho không có đền bù, vì người được
tặng cho tài sản khơng cần phải trả cho người tặng cho tài sản khoản tiền nào.
1.2.3. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ưng thuận
Trên nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận giữa người
mua và người bán tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản là công cụ pháp lý không thể thiếu
để các bên tham gia vào hợp đồng đạt được lợi ích thơng qua việc thỏa thuận, sự ưng
thuận trong hợp đồng mua bán tài sản thể hiện ở chỗ, việc giao kết hợp đồng mua bán
tài sản là kết quả đạt được từ việc tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong quan hệ mua
bán tài sản về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh
hiệu lực pháp lý từ thời điểm giao kết hợp đồng, nó khơng phụ thuộc vào thời điểm
chuyển giao tài sản mua bán. Thời điểm phát sinh hiệu lực đối với hợp đồng mua bán
tài sản giao kết bằng hình thức giao kết bằng miệng có hiệu lực từ khi các bên thỏa
thuận xong các nội dung cơ bản của hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán được giao
kết bằng văn bản thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên cùng
ký vào hợp đồng. Tuy nhiên, đối với các tài sản có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản thì việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ những quy định riêng về hình thức
4


của hợp đồng, cũng như việc phải có cơng chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Thời điểm phát sinh hiệu lực trong trường hợp này là từ khi các bên hồn

thành các thủ tục cơng chứng, chứng thực theo quy định.
Ví dụ: Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán xe… thời điểm phát
sinh hiệu lực trong hợp đồng là thời điểm các bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký
chuyển quyền sở hữu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.2.4. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao
quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua
Việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản là mục đích cơ bản trong quan hệ mua
bán tài sản. Vì khi mua tài sản, dù ít hay nhiều người mua cũng mong muốn nhận về tài
sản và xác lập quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua. Việc chuyển giao quyền sở hữu
tài sản là đặc điểm cơ bản để phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho
mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản.
Chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản là sự tự nguyện, tự
do thỏa thuận, là kết quả của việc gặp gỡ ý chí và sự thống nhất của các bên đối với tài
sản được mua bán. Thông thường, khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp
pháp thì bên bán sẽ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu cho bên mua ngay. Tuy nhiên,
đối với những tài sản pháp luật có quy định về việc đăng ký quyền sở hữu thì việc
chuyển quyền sở hữu có hiệu lực khi các bên hoàn tất việc thực hiện thủ tục đăng ký
quyền sở hữu tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản là căn cứ chấm dứt
quyền sở hữu tài sản đối với tài sản bán của bên bán, đồng thời cũng là căn cứ xác lập
quyền sở hữu tài sản đối với tài sản mua của bên mua.
1.3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản
Trong đời sống xã hội, thông thường sau khi các bên thỏa thuận xong đối tượng
và giá cả tài sản và bên mua thực hiện xong nghĩa vụ thanh tốn thì bên bán sẽ thực
hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản bán. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng ưng
thuận, dựa trên nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận và khơng vi phạm điều cấm của pháp
luật cũng như không trái đạo đức xã hội. Các bên có thể thỏa thuận về nội dung hợp
đồng, đối tượng, thời gian, địa điểm thực hiện hợp đồng và các phương thức thanh
toán.
Hợp đồng mua bán tài sản là một phương tiện pháp lý quan trọng, là điều kiện

thuận lợi để mọi cá nhân, mọi cơ quan, tổ chức, mua bán trao đổi, đáp ứng nhu cầu cá
nhân, tiêu dùng và hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong thời kỳ hội nhập kinh tế thị
trường, hợp đồng mua bán tài sản ngày càng trở nên quan trọng, là căn cứ pháp lý xác
định quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở đảm bảo mối
quan hệ mua bán giữa các bên trong hợp đồng, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các
5


thành phần kinh tế khác nhau. Hợp đồng mua bán tạo điều kiện thuận lợi cho các thành
phần kinh tế cùng nhau tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh tế, văn
hóa, tinh thần của nhân dân.
Ngày nay, mua bán tài sản không chỉ đơn thuần được thực hiện bởi công dân
của một quốc gia mà nó cịn là hoạt động mua bán giữa cơng dân của quốc gia này với
quốc gia khác. Ở nước ta, quan hệ giao kết hợp đồng mua bán tài sản được pháp luật
bảo vệ. Bởi, tài sản là của cải vật chất và tinh thần mà con người tạo ra và được con
người sử dụng trong hoạt động sống và sinh hoạt của mình. Pháp luật quy định về hợp
đồng mua bán tài sản là thật sự cần thiết, giao kết hợp đồng mua bán tài sản vô cùng
thông dụng, diễn ra hàng ngày, hàng giờ, đa dạng và gần gũi đối với cuộc sống của con
người. Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản sẽ góp phần bảo vệ
tốt hơn quyền tài sản của người dân, đồng thời việc quy định này sẽ đảm bảo tốt hơn
khi người dân thực hiện quyền tự do mua bán của mình. Khi tham gia vào quan hệ mua
bán tài sản trên cơ sở những quy định của pháp luật, các chủ thể tham gia vào quan hệ
mua bán tài sản này sẽ yên tâm hơn, vững vàng hơn và cũng là cơ sở để họ thực hiện
tốt các quyền của mình. Việc quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng là căn cứ
pháp lý để cơ quan Nhà nước giải quyết tốt các tranh chấp về hợp đồng khi có tranh
chấp xảy ra. Vì vậy, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản có ý
nghĩa vơ cùng quan trọng và thật sự cần thiết.

6

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Nội dung chương này, tác giả sẽ phân tích các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán tài sản, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản cũng như quyền và nghĩa
vụ cơ bản của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản.
2.1. Những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản
2.1.1. Giao kết hợp đồng mua bán tài sản
Cũng giống như hầu hết các giao dịch dân sự khác, để hợp đồng mua bán tài sản
có hiệu lực pháp luật, đòi hỏi các bên tham gia vào giao dịch mua bán tài sản phải đáp
ứng các điều kiện về giao kết hợp đồng.
2.1.1.1. Đề nghị giao kết hợp đồng
Đề nghị giao kết hợp đồng là giai đoạn đầu tiên của quá trình giao kết hợp đồng.
Đề nghị giao kết hợp đồng là sự bày tỏ ý chí của một bên mong muốn giao kết hợp
đồng với một chủ thể cụ thể. “Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định
giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã
được xác định hoặc tới công chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị)”3.
Đề nghị giao kết hợp đồng phải thể hiện được ý định giao kết hợp đồng, mong
muốn giao kết hợp đồng và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng. Đề nghị giao kết hợp đồng phải rõ ràng, phải thể hiện được những nội dung cơ
bản của hợp đồng để người được đề nghị có thể hiểu nội dung lời đề nghị và ý định
giao kết của người đề nghị.
Đề nghị giao kết hợp đồng có thể được thực hiện bằng nhiều hình thức khác
nhau. Người đề nghị có thể thỏa thuận trực tiếp với người được đề nghị, trao đổi qua
điện thoại, gửi qua đường bưu điện, thư điện tử… Hiện nay, pháp luật chưa quy định
hình thức cụ thể nào về đề nghị giao kết hợp đồng.
2.1.1.2. Chấp nhận giao kết hợp đồng
Chấp nhận giao kết hợp đồng là giai đoạn cuối cùng quyết định sự hình thành
của hợp đồng. Chấp nhận giao kết hợp đồng là sự bày tỏ ý chí của bên được đề nghị

giao kết hợp đồng về những nội dung của lời đề nghị giao kết hợp đồng. Theo quy định
tại Điều 393 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là
sự trả lời của bên được đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị; Sự im
lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ
trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên”.
Điều kiện được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thì bên được đề nghị
phải chấp nhận toàn bộ nội dung của lời đề nghị giao kết hợp đồng của bên đề nghị
3

Khoản 1 Điều 386 Bộ luật Dân sự năm 2015

7


giao kết hợp đồng. Trong trường hợp bên được đề nghị chỉ chấp nhận một phần của đề
nghị và có nêu ra những điều kiện hoặc sửa đổi đề nghị thì việc chấp nhận này xem
như là một lời đề nghị mới đối với bên đề nghị.
Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có giá trị ràng buộc đối với các bên liên
quan và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Vì vậy, việc xác
định thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng là vô cùng quan trọng. “Thời hạn trả
lời chấp nhận giao kết hợp đồng là một khoảng thời gian hoặc một thời điểm cụ thể mà
trong khoảng thời gian hoặc thời điểm đó bên được đề nghị trả lời chấp nhận giao kết
hợp đồng”4.
Trong trường hợp, bên đề nghị giao kết hợp đồng có ấn định thời hạn trả lời giao
kết hợp đồng thì việc trả lời của bên được đề nghị chỉ có hiệu lực trong khoảng thời
hạn ấn định. Trong trường hợp, bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời chấp
nhận giao kết hợp đồng khi đã hết hạn trả lời thì việc trả lời đó được xem như là một
lời đề nghị mới của bên được đề nghị. Thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng được xác định tùy vào trường hợp cụ thể.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, nếu bên đề nghị không biết hoặc không thể

biết về lý do khách quan mà việc trả lời đề nghị giao kết hợp đồng đến chậm thì việc
trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng của bên được đề nghị sẽ không phát sinh hiệu lực.
Nếu bên đề nghị biết hoặc có thể biết về lý do khách quan mà việc trả lời chấp nhận
giao kết hợp đồng đến chậm thì việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng sẽ có hiệu lực
pháp luật. Nếu khi bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng và trả lời
từ chối ngay việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của bên được đề nghị thì việc
chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng sẽ khơng có hiệu lực pháp luật.
Khi bên đề nghị giao kết hợp đồng trực tiếp thỏa thuận với bên được đề nghị (kể
cả qua điện thoại), về nguyên tắc, bên được đề nghị phải trả lời ngay việc chấp nhận
hoặc không chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trong trường hợp các bên có thỏa
thuận về thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thì thời hạn trả lời chấp
nhận đề nghị giao kết hợp đồng là thời hạn do bên đề nghị giao kết hợp đồng đã ấn
định.
Sau khi đề nghị giao kết hợp đồng đã được chấp nhận, nếu một trong hai bên
chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì việc trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng đó vẫn có hiệu lực pháp luật (Điều 395 Bộ luật Dân sự năm 2015).
2.1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản
Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản do các bên thỏa thuận. Theo quy định
tại Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
“1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
4

Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập hai, tái bản lần thứ hai, Nxb Giáo dục Việt Nam, trang 91

8


2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp”.
Nguyên tắc giao kết hợp đồng theo pháp luật Việt Nam hiện hành là các bên có
quyền tự do giao kết hợp đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của pháp luật và
không trái đạo đức xã hội.
2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản là các bên tham gia vào quan hệ mua bán
tài sản. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm: Bên bán và bên mua. Để tham
gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản cũng như đảm bảo tuân thủ các nguyên
tắc của pháp luật về hợp đồng mua bán sản, đòi hỏi chủ thể của hợp đồng mua bán tài
sản phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể gồm: Năng lực pháp luật và năng lực
hành vi. Để việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, địi hỏi chủ
thể tham gia phải có năng lực hành vi dân sự.
Như vậy, khi chủ thể có năng lực pháp luật nhưng khơng có năng lực hành vi
dân sự theo quy định của pháp luật thì chủ thể đó khơng đủ điều kiện tham gia giao kết
hợp đồng mua bán tài sản. Mọi giao dịch của người khơng có năng lực hành vi dân sự
hoặc người mất năng lực hành vi dân sự phải thông qua người đại diện xác lập, thực
hiện.
Đối với trường hợp, người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nhưng bị pháp luật
hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản chỉ có hiệu
lực pháp luật khi có sự đồng ý của người đại diện.
2.2.1. Bên bán
Bên bán là người có tài sản đem bán. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua
bán tài sản ngoài điều kiện về năng lực chủ thể, bên bán còn phải đáp ứng các điều
kiện: Bên bán phải có quyền sở hữu đối với tài sản bán (phải là chủ sở hữu tài sản bán);
Bên bán là người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền về việc bán tài sản hoặc bên bán là
người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu tài sản, người được phép bán tài sản theo quy

định của pháp luật (cơ quan thi hành án, người nhận cầm cố, nhận thế chấp tài sản…).
9


2.2.2. Bên mua
Bên mua là người có tiền mua tài sản. Bên mua tài sản có thể là bất kỳ chủ thể
nào có nhu cầu sở hữu đối với tài sản bán. Tuy nhiên, trong trường hợp pháp luật có
quy định khác đối với bên mua thì để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
bên mua phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật như: Bên mua phải có đăng ký kinh
doanh, có giấy phép kinh doanh…
Ví dụ: Pháp luật quy định bên mua phải có giấy phép sử dụng tài sản là súng
săn, trong trường hợp này bên mua phải thỏa mãn quy định của pháp luật thì bên mua
mới trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có tính chất đền bù. Vì vậy,
khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên tham gia giao kết hợp đồng
mua bán tài sản có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng là
nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Bên bán là chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Vì vậy, khi hợp đồng mua bán
tài sản phát sinh hiệu lực, bên cạnh có các quyền theo quy định của pháp luật như:
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại… thì hợp đồng mua bán tài sản cũng có giá trị ràng buộc về nghĩa
vụ của bên bán. Cụ thể là các nghĩa vụ như: giao tài sản, cung cấp thông tin và hướng
dẫn cách sử dụng; bảo đảm chất lượng vật mua bán; bảo hành; bảo đảm quyền sở
hữu…
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản
Bên mua là chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Khi tham gia giao kết hợp
đồng mua bán tài sản, bên mua cũng có các quyền như: Quyền yêu cầu bảo hành;
quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại… và nghĩa vụ đối với bên bán

như: Nghĩa vụ trả tiền; nghĩa vụ nhận tài sản…
2.4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
Bộ luật Dân sự không quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản. Vì
vậy, trên nguyên tắc sẽ áp dụng quy định về hiệu lực của hợp đồng dân sự. Theo đó,
hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác5.
Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời điểm giao kết hợp đồng
dân sự:

5

Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Hiệu lực của hợp đồng

10


“1. Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận
giao kết.
2. Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết
hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng
của thời hạn đó.
3. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận
về nội dung của hợp đồng.
4. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.
Trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn
bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này”.
Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực sẽ làm phát sinh nghĩa vụ chuyển
giao tài sản và quyền sở hữu tài sản của bên bán sang bên mua. Khi hợp đồng mua bán
tài sản phát sinh hiệu lực sẽ làm phát sinh trách nhiệm pháp lý và ràng buộc nghĩa vụ

của các bên trong hợp đồng. Để hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực đòi hỏi
chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo các điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành.
Điều kiện về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng: Chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng phải có năng lực chủ thể, tức là phải có năng lực hành vi dân sự,
mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và khơng
trái đạo đức xã hội. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ 18 tuổi trở
lên (trừ người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và người mất năng lực hành vi dân
sự). Đối với người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mọi giao dịch dân sự có thể tự
mình xác lập, thực hiện.
Điều kiện về sự tự nguyện của người tham gia giao kết hợp đồng: Điều kiện này
xuất phát từ nguyên tắc giao kết hợp đồng, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài
sản các bên tham gia giao kết phải “tự nguyện, tự do, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và
trung thực”. Trong trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản được xác lập do giả tạo, bị
lừa dối, bị cưỡng ép hoặc trường hợp giao kết hợp đồng với người mất năng lực hành
vi dân sự sẽ dẫn đến hậu quả là hợp đồng vơ hiệu.
Điều kiện về hình thức của hợp đồng: Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
do các bên thỏa thuận, trong trường hợp pháp luật có quy định về hình thức của hợp
đồng thì các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.
Như vậy, khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp pháp sẽ phát sinh hiệu
lực pháp luật và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

11


2.5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
Mua bán tài sản là hoạt động diễn ra vô cùng phổ biến và đa dạng. Trong hoạt
động mua bán để bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho bên mua thì bên bán phải có nghĩa
vụ chuyển quyền sở hữu tài sản bán cho bên mua. Việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thời điểm chịu rủi ro, cũng như

xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Quyền sở hữu tài sản chỉ phát
sinh khi bên bán thực hiện xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản.
Từ những quy định trên cho thấy, đối với những tài sản được phép giao dịch mà
pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu tài sản là thời điểm mà bên bán thực hiện xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho
bên mua. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc chuyển quyền sở hữu
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là thời điểm do các bên thỏa thuận. Những
thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền sở hữu phải tuân thủ những nguyên tắc chung
của pháp luật dân sự và không vi phạm điều cấm của pháp luật cũng như không trái với
đạo đức xã hội.
Trong một số trường hợp pháp luật có quy định về thời điểm chuyển quyền sở
hữu tài sản mua bán. Việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản có thể do bất
kỳ bên nào thực hiện. Quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu như là
một quy tắc bắt buộc chung. Các bên có thể thỏa thuận việc giao, nhận tài sản trước
hoặc sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản. Nhưng việc đăng ký
quyền sở hữu tài sản đối với những tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở
hữu tài sản là bắt buộc và không thể thỏa thuận. Bên mua chỉ thực sự trở thành chủ sở
hữu tài sản mua sau khi đã thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tại cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi bên mua thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sở
hữu tài sản cũng đồng thời làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản của bên bán đối với tài
sản bán.
Bên bán chỉ chấm dứt quyền sở hữu tài sản khi tài sản đã chuyển giao cho bên
mua hoặc sau khi các bên thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản,
đồng thời kể từ thời điểm này quyền sở hữu của bên bán cũng chấm dứt. Khi tài sản
bán chưa được chuyển giao cho bên mua mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi
tức sẽ do bên bán có quyền thụ hưởng.
2.6. Thời điểm chịu rủi ro
Mục đích của hợp đồng mua bán tài sản là chuyển quyền sở hữu và chuyển giao
tài sản. Việc chuyển giao tài sản cần một khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian
tài sản được chuyển giao có thể xảy ra rủi ro là tài sản bị hư hỏng, mất mát. Bên cạnh

việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thì quy định về việc xác định thời
điểm chịu rủi ro là vô cùng quan trọng. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời
điểm chịu rủi ro về tài sản như sau:
12


Thứ nhất, thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản pháp luật không quy định phải
đăng ký quyền sở hữu. Về nguyên tắc chủ sở hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình. Trong hợp đồng mua bán tài sản việc xác định thời điểm chịu
rủi ro căn cứ vào thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản. Khoản 1 Điều 441 Bộ luật
Dân sự năm 2015 quy định về thời điểm chịu rủi ro đối với những tài sản mà pháp luật
quy định không phải đăng ký quyền sở hữu tài sản: “Bên bán chịu rủi ro đối với tài
sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ
thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định
khác”.
Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản các bên có thể thỏa thuận về thời điểm
chịu rủi ro đối với tài sản mua bán. Thời điểm chịu rủi ro là mốc thời gian mà tính từ
khi đó bên mua phải chịu mất mát, hư hỏng do sự kiện rủi ro gây ra. Sự kiện rủi ro có
thể là các sự kiện bất khả kháng do thiên nhiên gây ra như: Động đất, mưa, bão, lũ lụt,
sạt lở… hoặc các sự kiện xuất phát từ ý chí chủ quan của con người như: Nhà nước thu
hồi đất và tài sản gắn liền với đất, trưng mua tài sản của công dân… Trên nguyên tắc,
chủ sở hữu phải chịu rủi ro đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, khi giao kết
hợp đồng mua bán tài sản, nếu các bên không thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì
bên bán phải chịu rủi ro về tài sản cho đến khi tài sản bán được giao cho bên mua.
Trong trường hợp bên bán đã giao tài sản bán cho bên mua thì bên mua phải chịu rủi ro
từ khi nhận tài sản. Nếu các bên có thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì thời điểm
chịu rủi ro là thời điểm mà các bên đã thỏa thuận6.
Thứ hai, thời điểm chịu rủi ro đối với những tài sản pháp luật quy định phải
đăng ký quyền sở hữu tài sản: Trong hợp đồng mua bán tài sản đối với những tài sản
pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản

có đối tượng là tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên
vẫn có thể thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro, nếu các bên khơng có thỏa thuận về thời
điểm chịu rủi ro thì áp dụng khoản 2 Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định
thời điểm chịu rủi ro: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài
sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ
tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hồn thành thủ tục đăng ký, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác”
Như vậy, khi các bên khơng có thỏa thuận về thời điểm chịu rủi ro thì bên bán
phải chịu rủi ro cho đến khi thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, trong
thời gian này, nếu tài sản bị hư hỏng thì bên bán phải chịu trách nhiệm về việc hư hỏng
đó. Khi đã thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì bên mua phải chịu rủi
ro về tài sản mua. Trong trường hợp đã thực hiện xong các thủ tục về đăng ký quyền sở

6

Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và
hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 302

13


hữu nhưng bên mua vẫn chưa nhận tài sản thì bên mua vẫn phải chịu rủi ro về những
thiệt hại do việc rủi ro gây ra.
CHƯƠNG 3

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ
Ở chương này, người viết sẽ xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán
tài sản là động sản. Sau đó nêu những thực tiễn vấn đề công chứng, chứng thực hợp
đồng mua bán tài sản rồi nêu ra những bất cập của pháp luật và đề xuất một số giải

pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng
mua bán tài sản.
3.1. Quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản là động sản
Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đầy đủ các giấy tờ theo hướng dẫn
rồi nộp cho Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ (Bản photo và bản gốc để đối chiếu); Hồ
sơ photo có thể nộp trực tiếp, gửi Fax, Email…
A. Giấy tờ của bên bán tài sản là động sản cần cung cấp:
(1). Giấy chứng minh quyền sở hữu tài sản (Đăng ký xe ô tô, mô tô, xe máy…).
(2). Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng ).
(3). Sổ Hộ khẩu của bên bán tài sản là động sản (cả vợ và chồng).
(4). Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán tài sản là động sản
(Đăng ký kết hôn ).
(5). Đăng kiểm xe….
* Trong trường hợp bên bán tài sản là động sản là một người cần có các giấy
tờ sau:
(1). Giấy xác nhận tình trạng hơn nhân (Nếu do ly hơn thì kèm theo bản án hoặc
quyết định thuận tình ly hơn của tịa án); Nếu do một bên vợ hoặc chồng chết thì kèm
theo giấy chứng tử .
(2). Trường hợp có các giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng,
do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng
cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản…) thì
khơng cần giấy xác nhận hơn nhân.
(3). Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).
B. Giấy tờ của bên mua tài sản là động sản cần cung cấp:
* Trong trường hợp bên mua là pháp nhân cần có các giấy tờ sau:
14


(1). Đăng ký kinh doanh/Quyết định thành lập doanh nghiệp/Giấy chứng nhận
đầu tư.

(2). Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người đại diện theo pháp luật/
người đại diện ký kết hợp đồng.
(3). Biên bản họp của Hội đồng quản trị/Hội đồng thành viên (trong trường hợp
là công ty cổ phần; công ty TNHH hai thành viên trở lên…).
(4). Giấy ủy quyền (trường hợp ủy quyền ký Hợp đồng, giao dịch).
(5). Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai (theo mẫu)
* Trong trường hợp bên mua là cá nhân cần có các giấy tờ sau:
(1). Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua.
(2). Sổ Hộ khẩu của bên mua tài sản là động sản.
Văn phịng Cơng chứng sẽ trực tiếp hướng dẫn giấy tờ, trình tự thủ tục trong các
trường hợp sau:
- Có người dưới 18 tuổi.
- Có yếu tố nước ngồi.
- Có liên quan đến thừa kế.
Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều
kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung
hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo luật định.
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, công chứng viên sẽ chuyển cho bộ
phận nghiệp vụ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch. Hợp đồng, giao dịch sau khi
soạn thảo sẽ được chuyển sang Công chứng viên thẩm định nội dung, thẩm định kỹ
thuật để rà soát lại, và chuyển cho các bên đọc lại.
Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có u cầu chỉnh sửa gì sẽ
ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên tiến hành kiểm tra năng lực
hành vi dân sự, ý chí, nguyện vọng của các Bên tham gia giao dịch dân sự đối với nội
dung hợp đồng giao dịch đã ký. Khi xác định các Bên tham gia giao dịch đủ điều kiện
tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật, Công chứng viên sẽ chứng nhận vào
hợp đồng giao dịch sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.

15

Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí, thù lao
cơng chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại quầy thu ngân,
trả hồ sơ.
3.2. Thực tiễn về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản và
một số bất cập
Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản đối với những tài sản pháp luật quy định
phải lập thành văn bản và phải có cơng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì khi
giao kết hợp đồng các bên phải tiến hành thực hiện các thủ tục công, chứng thực đối
với hợp đồng mua bán tài sản đó.
Khoản 1 Điều 2 Luật Cơng chứng năm 2014 quy định: “Công chứng là việc
công chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực,
hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp
đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch
giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang
tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng
hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện u cầu cơng chứng”.
Ngồi ra, để đảm bảo an toàn pháp lý đối với hợp đồng mua bán tài sản Thông
tư 03/2008/TT-BTP Thông tư hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số
79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc,
chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký quy định: “…Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa
phương; căn cứ vào tình hình phát triển của các tổ chức hành nghề công chứng để
quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực
hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng thì
người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề
công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Ủy ban nhân cấp xã theo quy định
của pháp luật”.
Những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đã góp phần tạo
điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản thực

hiện tốt các quyền của mình. Tuy nhiên, trong thời gian dài áp dụng, những quy định
trên đã bộc lộ nhiều hạn chế. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, theo quy định tại khoản 2 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
“Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi,
lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
16


Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì tài sản mua bán chưa được
chuyển giao nếu phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức đó sẽ thuộc về bên bán.
Theo quan điểm của người viết thì quy định trên là chưa phù hợp. Giả sử rằng, trong
trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, nếu các bên đã thực hiện xong các thủ
tục đăng ký quyền sở hữu tài sản mua bán, thì bên mua đã trở thành chủ sở hữu tài sản
mua bán, nếu căn cứ vào quy định trên thì bên bán lại được hưởng hoa lợi, lợi tức khi
không cịn là chủ sở hữu tài sản bán là khơng phù hợp. Theo quy định tại Điều 224 Bộ
luật Dân sự năm 2015 thì: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với
hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu
được hoa lợi, lợi tức đó”.
Thứ hai, theo quy định tại khoản 2 Điều 440 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
“Trường hợp bên mua khơng thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số
tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này”. Trong trường hợp bên có
nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ
bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm
thanh toán.
Thực tế hiện nay, mức lãi suất do Ngân hàng Nhà nước cơng bố chỉ là mức lãi
suất có tính định hướng để các tổ chức tín dụng tham khảo ấn định mức lãi suất huy
động vốn và mức lãi suất cho vay đối với khách hàng. Trên thực tế, mức lãi suất cơ bản
luôn thấp hơn mức lãi suất huy động vốn và thấp hơn rất nhiều so với mức lãi suất cho
vay của các tổ chức tín dụng. Nếu việc chậm trả tiền chỉ dẫn đến nghĩa vụ phải trả lãi
theo lãi suất cơ bản thì việc chậm trả tiền đương nhiên là có lợi cho người có nghĩa vụ

trả tiền và sẽ tạo điều kiện để bên có nghĩa vụ chiếm dụng vốn của bên có quyền thơng
qua việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Thứ ba, pháp luật quy định về nghĩa vụ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu
đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hiện nay, pháp luật không quy định về việc
bên nào sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu và chịu các khoản phí liên
quan đến việc chuyển quyền sở hữu. Thông thường, các bên chỉ thực hiện công chứng,
chứng thực hợp đồng mà không thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản vì
thuận tiện và khơng tốn các khoản phí nào về việc đăng ký quyền sở hữu. Trong một số
trường hợp, bên bán không thực hiện thủ tục đăng ký quyền chuyển quyền sở hữu tài
sản và cũng không thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản sẽ
gây khó khăn cho bên mua về quyền sở hữu tài sản.
Thứ tư, trong thực tế, hoạt động công chứng, chứng thực hiện nay có một số
trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản đã được công chứng, chứng thực tại cơ quan có
17


thẩm quyền nhưng vẫn không được công nhận do cách hiểu khác nhau giữa các cơ
quan thực thi pháp luật, do năng lực của các cá nhân, cơ quan tổ chức công chứng và
do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan khác.
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
hợp đồng mua bán tài sản
Trước những bất cập đã nêu ở phần trên, người viết đề xuất một số giải pháp
nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.
3.3.1. Nhóm giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài
sản
Thứ nhất, để bảo vệ quyền lợi của bên mua và phù hợp với quy định tại Điều
224 Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật nên quy định trong trường hợp tài sản mua
bán đã được thực hiện xong các thủ tục đăng ký quyền sở hữu mà phát sinh hoa lợi, lợi
tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ hai, việc quy định về việc trả lãi suất khi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền
theo mức lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố như hiện nay là chưa phù
hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên có quyền. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của bên
bán, điều luật nên quy định về trách nhiệm về việc chậm thực hiện nghĩa vụ thanh tốn
thì phải trả lãi suất q hạn theo hợp đồng đã ký kết. Không nên quy định lãi suất cơ
bản do Ngân hàng Nhà nước công bố mà lãi suất là phần lãi được tính trên thiệt hại nói
chung.
Thứ ba, để bảo vệ quyền lợi của bên mua và tạo điều kiện thuận cho bên mua
trong việc sở hữu tài sản mua bán, pháp luật cần quy định về trách nhiệm thực hiện thủ
tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản của bên bán khi các bên khơng có thỏa thuận
hoặc trong trường hợp pháp luật khơng có quy định khác về việc thực hiện thủ tục đăng
ký quyền sở hữu tài sản.
3.3.2. Nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp
đồng mua bán tài sản
Thứ nhất, đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, để
hạn chế rủi ro, hạn chế thiệt hại trong hợp đồng mua bán tài sản và cũng như để đảm
bảo tốt quyền lợi của mình, theo người viết, khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán
tài sản các bên nên soạn thảo hợp đồng thật chi tiết, rõ ràng và nên tạo thói quen tham
vấn ý kiến chun mơn của luật sư trước khi bắt đầu thực hiện giao dịch. Bên mua cần
tìm hiểu nguồn gốc của tài sản mua bán, tìm hiểu giấy tờ gốc và các tài liệu khác có
liên quan đến tài sản mua bán, đặc biệt là đối với những tài sản pháp luật quy định phải
đăng ký quyền sở hữu.
18


Thứ hai, để đảm bảo về hiệu lực của hợp đồng đã được công chứng, chứng thực
và để đảm bảo quyền lợi của bên mua, người viết kiến nghị cần nâng cao năng lực của
các cá nhân, cơ quan tổ chức công chứng, năng cao hiệu quả của cơ quan công chứng
khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản, để đảm bảo quyền sở hữu của bên
mua theo quy định của pháp luật. Cơ quan công chứng cần có các biện pháp xác định

tình trạng của tài sản mua bán khi thực hiện công chứng. Đồng thời, khi thực hiện công
chứng, cơ quan công chứng cần xem xét cả về nội dung và hình thức của hợp đồng.
Tránh trường hợp, chỉ cơng chứng về hình thức của hợp đồng mà không xem xét nội
dung, gây ảnh hưởng quyền lợi của các bên khi thực hiện giao dịch mua bán tài sản.
Thứ ba, Nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật,
không ngừng năng cao ý thức người dân, tạo cơ sở nền tảng để người dân tham gia các
giao dịch mua bán tài sản đảm bảo tốt các quyền của mình, đặc biệt là đối với những
giao dịch có đối tượng mà pháp luật quy định phải lập thành văn bản và đăng ký quyền
sở hữu tài sản.
Hiện nay, nhu cầu tìm hiểu pháp luật của người dân rất cao nhưng vì một số lý
do khách quan mà người dân không thể tiếp cận được những thơng tin pháp luật cần
thiết. Vì vậy, Nhà nước cần mở thêm các trung tâm tư vấn và giải thích pháp luật để tạo
điều kiện tốt nhất cho người dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán tài sản. Việc
mở các trung tâm tư vấn pháp luật, đặc biệt đối với những vùng sâu, vùng xa, vùng
đồng bào dân tộc thiểu số là thật sự cần thiết. Những trung tâm tư vấn pháp luật sẽ là
nơi để người dân có thể tiếp cận và hiểu hơn về pháp luật. Đây sẽ là cơ sở nền tảng để
người dân năng cao ý thức pháp luật và thực hiện tốt các quyền của mình khi tham gia
vào giao dịch mua bán tài sản.

19


KẾT LUẬN
Cùng với sự phát triển của xã hội, hợp đồng mua bán tài sản được coi là một
trong những hợp đồng vô cùng quan trọng, nhận được sự quan tâm của mọi cá nhân, tổ
chức và của pháp luật. Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng hợp đồng dân sự phổ
biến và thông dụng nhằm đáp ứng hoạt động mua bán tài sản ngày càng phát triển, đa
dạng về hình thức mua bán, đối tượng cũng như chủ thể tham gia. Việc giao kết hợp
đồng mua bán tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Khi giao kết hợp đồng mua
bán tài sản, ngoài các điều kiện về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng nói chung thì

bên bán-chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo yếu tố phải là chủ sở hữu
tài sản hoặc người khơng có quyền sở hữu tài sản nhưng được phép bán tài sản hoặc do
thỏa thuận. Khi hợp đồng mua bán tài sản được giao kết hợp pháp sẽ làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ các bên và có giá trị ràng buộc đối với các bên trong hợp đồng.
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài
sản đã bộc lộ nhiều hạn chế. Điều đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi các bên cũng như
gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan
đến hợp đồng mua bán tài sản. Nguyên nhân của những hạn chế này, trước hết, xuất
phát từ ý thức của chủ thể tham gia giao kết hợp đồng; do những quy định của quy định
của pháp luật chưa thống nhất, còn chồng chéo... và do một số nguyên nhân chủ quan
và khách quan dẫn đến việc gây ra các rủi ro cho các chủ thể khi giao kết hợp đồng.
Thơng qua việc phân tích pháp luật, cũng như đối chiếu việc áp dụng pháp luật
vào thực tiễn, tác giả đã chỉ ra một số bất cập và hạn chế trong các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán tài sản; đồng thời đưa ra một số giải pháp, kiến nghị góp
phần hồn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản
với mong muốn sẽ góp phần bảo vệ tốt nhất các quyền của các chủ thể khi tham gia
giao kết hợp đồng mua bán tài sản.

20


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Bộ Tư pháp (2008), Thông tư 03/2008/TT-BTP hướng dẫn thi hành một số
điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính,
chứng thực chữ ký.
[2] Đỗ Văn Đại (2008), Luật hợp đồng Việt Nam-bản án và bình luận bản án,
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[3] Quốc Hội (2005), Luật Thương mại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[4] Quốc Hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Nxb Chính trị quốc

gia, Hà Nội.
[5] Quốc hội (2013), Luật đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[6] Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[7] Quốc Hội (2014), Luật cơng chứng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[8] Quốc Hội (2015), Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội.
[9] Lê Đình Nghị (2011), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Nxb Giáo dục Việt
Nam, Hà Nội.
[10] Viện khoa học pháp lý (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm
2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

21