Anh chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TỐN

BÀI TẬP LỚN

Mơn Thị trường Bất Động Sản a
Đề bài:
Anh/ chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất
động sản. Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở
Việt Nam”.

SVTH: Nguyễn Hồng Nhân
Lớp tín chỉ: TTBĐS (216) _ 2
Mã sinh viên: 11153296
GVHD: Nguyễn Thanh Lân

Mục lục
Hà Nội, ngày 27 tháng 04 năm 2017


Đặt vấn đề..............................................................................................................2
Nội dung.................................................................................................................4
I. Tổng quan về thị trường bất động sản.........................................................4
1. Quan niệm về thị trường bất động sản:........................................................4
2. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản:...................................5
3. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản:.....................................6
4. Chu kỳ dao động của bất động sản:..............................................................7

II. Thị trường bất động sản ở Việt Nam............................................................8
1. Sự hình thành của thị trường bất động sản Việt Nam:..................................8
2. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam:...............10

3. Phân tích nguyên nhân khác gây ra hiện trạng đóng băng thị trường:......16
4. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam:...........................................20
5. Đề xuất biện pháp phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới:.........25

Kết luận................................................................................................................28
Tài liệu tham khảo............................................................................................30

1


Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản là thị trường có vị trí và vai trị quan trọng đối với
nền kinh tế quốc dân, nó ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu của nền kinh
tế. Đồng thời nó là một thị trường đặc biệt, nó khơng những có ảnh hưởng trực
tiếp tới nền kinh tế mà còn ảnh hưởng cả tới đời sống xã hội của con người. Thêm
vào đó nó có quan hệ mật thiết với các thị trường quan trọng khác như thị trường
tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động,… và đồng thời nó có
tác động tới hầu hết mọi tầng lớp dân cư trong xã hội.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây ở nước ta,
thị trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang nền kinh tế thị
trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển
với tốc độ nhanh, đã góp phần khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Nó
đóng vai trị quan trọng trong q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền
vững, nâng cao khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho xây dựng và phát triển
cơ sở vật chất – cở sở hạ tầng văn hóa đơ thị làm thay đổi bộ mặt đơ thị và nơng
thơn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại
hóa,… Tuy nhiên sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động
sản cũng đã bộc lộ những bất cập và bức xúc về cơ chế vận hành thị trường, hệ
thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu hàng hố, thơng tin bất
động sản,… Mà cụ thể trong đó như là bất động sản, đất đai chưa được khai thác,

sử dụng hiệu quả, cịn lãng phí, thất thốt lớn; hiện tượng tiêu cực, tham nhũng
liên quan tới bất động sản gây nhiêu bất bình, mất lịng tin của người dân vào các
quy hoạch mang tính trọng điểm của nhà nước; thị trường thì thiếu minh bạch,
mang tính tự phát cao, giao dịch chủ yếu được thực hiện vẫn là phi chính thức,
cung – cầu bất động sản thì mất cân bằng đặc biệt là ở phân khúc nhà ở cho người
dân, tình trạng đầu cơ kích cầu “ảo” gây nên những cơn sốt giá bất thường,…
2


Cùng với đó, những ảnh hưởng nặng nề do cuộc khủng hoảng tài chính thế
giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ gây ra với
nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng đã đặt ra một vấn
đề vô cùng cần thiết với mỗi quốc gia. Đó là việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về
thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản trong nước nói riêng
để từ đó đưa ra được những chính sách điều hành phù hợp với từng giai đoạn phát
triển của đất nước. Việc nghiên cứu này sẽ mang lại nhiều lợi ích về mặt thực tiễn
quản lý bất động sản ở Việt Nam bởi nó khơng chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà
cịn cả về mặt xã hội.

3


Nội dung
I. Tổng quan về thị trường bất động sản
1. Quan niệm về thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là một phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q
trình sản xuất và lưu thơng hàng hố. Nó là tổng hịa các quan hệ giao dịch bất
động sản hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại
một thời điểm xác định. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm hoặc
có thể liên hệ thơng qua trung gian môi giới hoặc các phương tiện thông tin liên lạc

khác để tiến hành giao dịch.
Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất
động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế
nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường bất
động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản
hoặc thị trường bất động sản là "nơi" thực hiện các giao dịch về bất động sản, gồm
các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ
như môi giới, tư vấn...
Đồng thời, chúng ta thường hiểu sai về thị trường bất động sản khi cho rằng
thị trường chỉ là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường bất
động sản ngồi giao dịch mua bán thơng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, cịn có
các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất
phong phú và đa dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường bất động sản
chính là thị trường nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân
khúc lớn xét theo quan điểm loại hình bất động sản, ngồi ra cịn có những phân
khúc khác cũng nằm trong hệ thống như thị trường bất động sản thương mại, bất
động sản dịch vụ, bất động sản công nghiệp…
4


2.

Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản:
Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động

sản cũng gắn liền với chế độ sở hữu và phân công lao động xã hội. Sự chiếm hữu
tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng
với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau đã làm nảy sinh
hoạt động thuê mướn, trao đổi, chuyển nhượng ruộng đất – hay quyển sự dụng đất.

Tuy nhiên có một đặc điểm khác biệt của đất đai so với các hàng hóa khác đó là nó
khơng thể sinh ra hay sản xuất ra thêm được mà bị giới hạn ở một mức trữ lượng
nhất định điều này đã tạo nên sự khan hiếm vượt trội của đất so với các hàng hóa
khác góp phần làm tăng giá trị cũng như nhu cầu trao đổi đất đai trong dân cư theo
thời gian. Đồng thời khi dân số ngày càng gia tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát
triển, thì nhu cầu về đất đai – bất động sản ngày càng tăng dẫn tới thị trường nơi
diễn ra các giao dịch này càng trở nên nhộn nhịp và thường xuyên hơn. Các
nghiệp vụ liên quan thì ngày càng trở nên phong phú và không ngừng phát triển.
Điều này dẫn tới một hệ quả tất yếu đó là việc mua bán và trao đổi bất động sản
được nhà nước thừa nhận là hợp pháp, mơi trường kinh doanh được hình thành, thị
trường bất động sản được chính thức hình thành. Kèm theo đó là hệ thống các quy
định chế tài quản lý sẽ được ban hành để nhà nước có thể kiểm tra và giám sát quá
trình phát triển của thị trường.
Khi nền kinh tế tăng trưởng tới một mức độ mới sẽ đòi hỏi sự phát triển đồng
bộ giữa các thị trường. Với sự tăng trường của các thị trường yếu tố đầu vào như
hàng hóa, vốn, sức lao động,… thị trường bất động sản được hình thành và phát
triển tuy với tốc độ chậm hơn nhưng lại chiếm một tỷ trọng lớn trên GDP của một
đất nước. Điều này cho thấy thị trường bất động sản cũng phát triển như các thị
trường khác khơng nằm ngồi quy luật của thị trường.

5


3. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản:
Thơng thường ở hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thị trường trên thế giới,
thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 5 cấp độ như sau:


Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi . Ở cấp độ này, về mặt nhà ở hầu như tất cả mọi

người đều có thể xây dựng được cho mình và nó được coi như là một bất động sản
trên đất. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính cơng, các chủ đất và
các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trị quyết định.


Thứ hai: Cấp độ tập trung hóa. Đây là giai đoạn mà các doanh nghiệp tiến

hành xây dựng. Do sự hạn chế về đất đai, năng lực xây dựng nên không phải ai
trong nền kinh tế cũng có thể tiến hành thi cơng và phát triển một tồ nhà, một bất
động sản lớn hay một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây
dựng, các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trị quyết định.


Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hóa. Là giai đoạn của các ngân hàng. Do sự bùng

nổ trong xây dựng bất động sản ở giai đoạn trước, vấn đề vốn để hồn thiện các dự
án trở nên vơ cùng quan trọng bởi nguồn lực tài chính của chính các doanh nghiệp
là không đáp ứng đủ mà họ cần có sự giúp đỡ của hệ thống tín dụng ngân hàng.
Lúc này, sự tham gia của các ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong các dự án bất
động sản. Ở cấp độ này, các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ
quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trị quyết định


Thứ tư: Cấp độ tài chính hóa. Khi quy mơ của thị trường tăng cao và phát

triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn tài trợ dài hạn, các ngân hàng hoặc
không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc là sẽ phải đối mặt với các rủi
ro rất lớn. Khi đó, bản thân ngân hàng cần phải tiến hành tài chính hóa các khoản
cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy
động đa dạng các nguồn vốn. Việc cấp vốn bất động sản sẽ không chỉ dừng lại ở hệ

thống tín dụng mà được thực hiện thơng qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là
tổ chức tài chính như REITs, ETF và các quỹ đầu tư hay thị trường chứng khoán.
6


Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài
chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trị quyết định.


Thứ năm: Cấp độ hồn thiện của thị trường . Khi nền kinh tế vận hành

hoàn toàn theo quy luật của cơ chế thị trường, các thị trường sẽ giao thoa và tác
động qua lại lẫn nhau trên nền tảng các chính sách, thể chế hồn hảo. Ở giai đoạn
này, các thể chế và chủ thể giữ vai trò ngang nhau trong việc thúc đẩy đầu tư vào
nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Có thể thấy rằng, khơng nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất
động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cấp độ như trên đồng thời cũng không
nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian ở
các nước. Cũng không nhất thiết, cấp độ phát triển của thị trường hiện tại phải kết
thúc rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế
đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu, chẳng hạn như Úc hay New Zealand, các tài
sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Cịn ở các nước có nền
kinh tế chuyển đổi, phức hợp thì đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là
đồng loạt áp dụng tất cả các cơ chế, chính sách theo quy chuẩn của nền kinh tế thị
trường kết quả là hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hố
tương đương với các nước đã có lịch sử phát triển lâu đời.
4. Chu kỳ dao động của bất động sản:
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, q trình vận động
của thị trường có chu kỳ dao động tương tự như các thị trường khác. Chu kỳ dao
động của thị trường bất động sản (kéo dài 7 – 8 năm ở Việt Nam) gồm 4 giai đoạn:

 Phồn vinh: thị trường phát triển sơi động.
 Suy thối: thị trường có dấu hiệu chững lại và bắt đầu tụt dốc.
 Tiêu điều: thị trường giậm chân tại chỗ và trở nên đóng băng.
 Phục hồi: thị trường nóng dần trở lại, có thể xảy ra các cơn “sốt”.
II.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam
7


1. Sự hình thành của thị trường bất động sản Việt Nam:
Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản từng xuất hiện ở
Việt Nam từ rất sớm ngay sau CMT8/1945 đến năm 1980 dưới hình thức chế độ
đa sở hữu về đất đai: tư nhân, tập thể và Nhà nước. Mặc dù khơng có các văn bản
pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và
làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu đất.
Khi nền kinh tế chuyển sang phát triển theo cơ chế thị trường và nằm trong sự
khuyến khích phát triển sản xuất hàng hóa của chính phủ, các quan hệ hàng hóa
tiền tệ đã được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố
cơ bản của đời sống xã hội. Điều này đã tác động tới tình hình bất động sản nước
ta lúc đó theo chiều hướng tích cực mà cụ thể, tọng Hiến pháp 1992 đã quy định
rằng: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật”. Trên nền tảng đó, chỉ trong một thời gian ngắn, Nhà nước
đã ban hành nhiều văn bản quy định các khung pháp lý đầu tiên cho sự xuất hiện
và phát triển của thị trường bất động sản.
Đến năm 1993 với sự ra đời của bộ Luật Đất đai đánh dấu sự thay đổi trong
cung cách Nhà nước quản lý đất đai từ sử dụng các công cụ hành chính sang quản
lý bằng việc kết hợp các cơng cụ kinh tế với hành chính, trong đó cơng cụ kinh tế
là chủ yếu. Theo đó, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn

định lâu dài có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp và góp vống liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trên
đất, bao gồm nhà ở, cơng ty, cơng trình, vật kiến trúc có thể thể đem ra tiến hành
giao dich dưới nhiều hình thức phong phú khác nhau cho các đối tượng trong nước
hay kế cả là cho người nước ngoài thuê.

8


Ngoài Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành thêm các văn bản khác như
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và
kinh doanh nhà ở, Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã quy định và cho
phép:
+ Bán nhà ở thuốc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đát
cho người đang thuê, kinh doanh nahf ở, mua bán ở khơng nhằm mục
đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và các cá nhân được phép cho
người nước ngoài, người Việt Nam định cưu ở nước ngoài thuê nhà để ở,
đặt trụ sở văn phịng đại diện, chí nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động
kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Khơng chỉ dừng ở đó, cịn có các quy định về Luật Tín dụng năm 1997, Nghị
định 178/1999/NĐ – CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị
định số 165/1999/NĐ – CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm đã cho phép tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (gồm tài sản gắn liền với đất và
quyền sự dụng đất) tiến hành thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất
kinh doanh. Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khánh hàng khơng có khả
năng thanh tốn thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cũng với chuyển nhượng
quyền sử dụng bất động sản đã thế chấp để thu hồi vốn ban đầu. Bên cạnh đó cịn

có Luật Đất đai năm 2003, các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo khác đã ra
đời và đi vào thực tiễn khẳng định sự tồn tại của thị trường bất động sản nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã nêu trên, thị trường bất động sản đã chính thức
đi vào hoạt động và phát triển ở nước ta dưới sự thi hành và giám sát của hệ thống
luật lệ quy định của Nhà nước.

9


2. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam:
a, Thời kỳ trước năm 1993 (trước khi Luật đất đai 1993 ra đời):
Thời kỳ này kinh tế nước ta còn lạc hậu, quỹ đất còn nhiều, q trình đơ thị
hóa diên ra chậm chạp, nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong
nước còn thấp. Tuy nhiên, đã tồn tại chế độ đa sở hữu về nhà đất như sở hữu tư
nhân, tập thể, sở hữu của Nhà nước. Các giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố nhà
đất của các cá nhân đã xuất hiện tuy khơng phổ biến dưới hình thức tự thoả thuận.
Tuy nhà nước khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản,
song vẫn thừa nhận. Do chỉ được bán tài sản trên đất mà không được bán đất, nên
trên thực tế, người bán và người mua đều ngầm tính cả tiền đất vào giá tài sản trên
đất. Từ đó, có thể thấy trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất
động sản mà nó chỉ là các giao dịch “ngầm" mang tính phi thị trường về nhà đất.
b, Bùng phát sơ khởi, cơn sốt thị trường lần thứ nhất (1993 – 1994):
Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, việc giao dịch mua bán bất động
sản được thừa nhận hợp pháp và được tiến hành công khai minh bạch đã mở ra cơ
hội cho nhiều người có tiền, có nhu cầu mua nhà đất riêng hoặc mua đất để sản
xuất kinh doanh. Trong thời kỳ này, sau khi được Chính phủ Hoa Kỳ xố bỏ cấm
vận, nước ta bắt đầu mở cửa tăng cường hợp tác quốc tế nhằm thu hút các nguồn
đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế tăng trưởng nhanh, nhu cầu về bất động sản tăng
lên mạnh mẽ. Phần lón người có tiền đang gửi tiết kiệm trong ngân hàng chuyển
sang đầu tư mua bán bất động sản. Mặt khác lượng vốn cá nhân đi lao động từ

nước ngoài chuyển về nước nhiều lên đáng kể sau khi bỏ cấm vận. Các yếu tố trên
đã tạo ra sự gia tăng đột biến cầu về bất động sản, tạo ra cơn sốt thị trường bất
động sản những năm 1993 - 1995. Cơn sốt này bắt đầu từ Hà Nội, Thành phố Hồ
Chí Minh rồi nhanh chóng lan rộng ra cả nước. Trong đó nhiều người mua nhà đất
để ở nhưng cũng có một bộ phận khơng nhỏ mua nhà đất vì mục đích đầu cơ tích
10


trữ chờ tăng giá. Điều này đã dẫn tới một hậu quả xấu cho thị trường sau khi Nhà
nước quyết định can thiệp để điều chỉnh thị trường.
c, Thị trường suy giảm, đóng băng lần 1 (1995 – 1999):
Trước cơn sốt của thị trường, Nhà nước đã nhanh chóng can thiệp để điều
chỉnh lại sự cân bằng của thị trường thông qua hai nghị định là Nghị định 18/CP
(1994) và Nghị định 87/CP (1995) về chính sách thuê đất nhằm kiềm chế sự gia
tăng về giá của bất động sản, từ đó ngặn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người
sử dụng đất sẽ phải trả tiền hai lần gồm tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê
đất. Sự can thiệp này “hiệu quả” đến mức mà các nhà đầu cơ mua đất bằng tiền
vay của các Ngân Hàng đã ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn với các khoản nợ
và thuế phải nộp của họ, nó đã khiến cho các nhà đầu cơ phải bán tống bán tháo
bất động sản đang nắm giữ ra thị trường để tránh lỗ vốn và trả tiền cho ngân hàng.
Mặt khác năm 1997, khu vực châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ
(khởi nguồn từ Thái Lan) khiến cho tình hình càng tồi tệ thêm, các nhà đầu cơ
phải bán nhà bán đất để trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất đã liên tục giảm nay con
tụt thê thảm hơn, thị trường rơi vào đóng băng gần như hồn tồn và khơng ít
người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.Khơng chỉ dừng lại ở đó, cuộc khủng
hồng này cịn làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt
Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường càng trở nên suy thối và khó “ngóc
đầu dậy” hơn nữa.
d, Thị trường bùng phát sôi động, cơn sốt giá lần thứ 2 (2001 – 2002):
Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang

phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo nên
uy tín lớn trên mơi trường kinh doanh quốc tế giúp nước ta ngày càng thu hút
mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, Hiệp định thương mại Việt - Mỹ
được ký kết, Luật Đất đai dự kiến được sửa đổi theo hướng thơng thống hơn tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Cùng với đó là các chính sách
phát triển đơ thị, khu đô thị mới, chung cư. Và đặc biệt sự ra đời của thị trường
11


chứng khoán Tp.HCM đánh dấu bước hội nhập sâu rộng của Việt Nam vào nền
kinh tế thị trường (năm 2000) cùng với chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã
từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm chỉ trong vòng 6 tháng, ngay sau đó, bất động sản
bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn
sốt lần 1. Mặt khác đây là thời điểm các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và phát triển mở rộng đô thị; chủ
trương cho Việt kiều mua nhà; ban hành giá đất mới mang đầy tiềm năng;… Điều
này dẫn đến hàng loạt các nhà đầu tư đầu cơ đón trước quy hoạch, dự đoán và
đánh giá cao nên đã mạnh dạn tung dịng tiền của mình vào bất động sản làm giá
nhà đất cũng bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh vào
khoảng quý II năm 2001. Cơn sốt này tiếp diễn và kéo dài cho đến cuối năm 2003
thì ngừng lại, thị trường lại đứng trước nguy cơ đóng băng lần thứ 2 từ khi được
hình thành.
e, Thị trường ngưng trệ, trầm lắng đóng băng lần 2 (2003 – 2006):
Phán ứng lại với cơn sốt bất động sản thứ 2, nhà nước đã ban hành Luật Đất
đai 2003 nhằm kiểm soát cung cầu đất đai, cùng với những quy định chi tiết của
Nghị định 181/NĐ-CP chấm dứt tình trạng phân lơ bán nền trên thị trường. Cộng
với đó là tiềm năng lớn của thị trường Chứng khốn, dịng tiền đầu tư đã chuyển
hồn tồn sang thị trường chứng khốn – người người nhà nhà đua nhau chơi
chứng khoán. Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn
hạ nhiệt và trầm lắng, các dự án bất động sản không có nhiều giao dịch. Theo số

liệu thống kê, giao dịch bất động sản thành công đã giảm 28% trong năm 2003,
56% trong năm tiếp theo và tiếp tục giảm tới 78% vào năm 2005. Cơn sốt bất
động sản dừng lại, tuy nhiên giá cả không hạ xuống mà tương đối ổn định do trong
giai đoạn này nguồn vốn đầu tư chủ yếu là vốn tư nhân nên khơng có áp lực thu
hồi vốn như giai đoạn trước.

12


f, Thị trường sốt trở lại ở phân khúc cao cấp 2007 – 2008:
Sau cơn mưa trời lại sáng, từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 thị trường
bất động sản lại xuất hiện cơn sốt bất động sản lần 3 chỉ có điều đặc biệt là lần này
nó tập trung mạnh ở phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự liền kề và nhà ở
hạng sang.
Việc này xảy ra là do cầu về nhà đất có sự gia tăng đột biến trong thời gian
ngắn xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Nguồn vốn FDI dồi dào đổ mạnh vào thị trường Việt Nam tạo điều
kiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ
Chính sách lãi suất và cơ chế cho vay của ngân hàng thơng thống, nhà
đầu tư và người dân dễ dàng vay để đầu tư bất động sản
Thị trường chứng khoán Việt Nam bước vào thời kỳ huy hoàng khi số
lượng nhà đầu tư tăng vọt và việc kiếm tiền từ chứng khoán trở nên dễ
dàng. Nguồn vốn thặng dư từ những người thắng lớn được chuyển dần
sang đầu tư vào thị trường bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc
cao cấp phát triển.
Người dân lo lắng về lạm tăng cao, hay còn gọi là lo sợ về sự mất giá
của đồng tiền nên nhiều người tìm kiếm các tài sản khác thay thế để
cất trữ, trong đó bất động sản là một trong những đối tượng tiềm năng
nhất.
g, Thị trường ảm đạm trong thời gian dài, đóng băng lần 3 (2009 – 2013):

Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng phình to
ra ngày càng lớp chuẩn bị vỡ tung cùng với tỷ lệ lạm phát tăng cao, kinh tế khó
khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế tồn cầu, Chính phủ đã tiến
hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tài chính tiền tệ cùng với việc kiểm
sốt tín dụng một cách chặt chẽ, đẩy lãi suất cho vay lên cao,… và nhiều biện
pháp khác nhằm ôn định thị trường và kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên điều đó là
13


khơng đủ để cứu vãn được tình hình, bong bóng cũng đến lúc phải nổ, thị trường
bất động sản ở miền Nam hạ nhiệt nhanh chóng với sự sụt giảm mạnh cả về giá và
số lượng giao dịch trong khí ở miền Bắc thì bị ảnh hưởng khơng đáng kể do có đủ
nguồn cấp vốn. Tuy nhiên nhìn chung chỉ có giao dịch là chững lại cịn giá thì chỉ
sụt giảm khoảng 8% trên thị trường cả nước, trở về tương đương với mặt bằng giá
tháng 10/2007.
Mặc dù tình hình thị trường đang chuyển biến xấu như vậy nhưng Chính phủ
vẫn tiếp tục việc ban hành và thi hành Luật Đất đai sửa đổi năm 2009 và việc thu
thuế sử dụng đất đã khiến cho thị trường đã ảm đạm nay cịn ảm đạm hơn.
Đến năm 2011, trước tình hình lạm phát ngày cang tăng cao cùng việc leo
dốc của tỷ giá USD/VNĐ đã buộc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về các
biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định lại thị trường kinh tế vĩ mô và an sinh xã
hội. Theo đó, tín dụng tiếp tục bị hạn chế ở mức 20%, dư nợ tín dụng cho các
khoản vay với lĩnh vực phi sản xuất ở mức 16%. Các biện pháp này đã giáng một
đòn mạnh vào thị trường bất động sản đang định trệ làm cho giá tụt dốc không
phanh, phá tan mọi kỳ vọng của các nhà đầu tư bất động sản vào một sự hồi phục
của thị trường trong ngắn hạn. Để có thể tồn tại cũng như cắt lỗ và thoái vốn, các
chủ đầu tư bất động sản đã tiến hành hàng loạt các chương trình giảm giá, hỗ trợ
nhằm kích cầu nhưng không được thị trường tiếp nhận. Ở một số địa phương, mức
giá của nhiều dự án, sản phẩm chỉ còn lại khoảng 50% so với trước nhưng vẫn
không ai thèm ngó ngàng tới cả. Thị trường đóng băng lên tới định điểm, bước

sang năm 2012 lần đầu tiên trong lịch sử có nhiều doanh nghiệp phá sản đến như
vậy. Theo thống kế của Phịng Thương mại và Cơng Nghiệp Việt Nam (VCCI),
tính tới trước năm 2012 thì trung bình có khoảng từ 5000 – 7000 doanh nghiệp
phá sản, tuy nhiên con số này thấp hơn đến khoảng 8 lần con số của năm 2012.
Hàng loạt cơng ty đóng cửa trong khi các chủ doanh nghiệp thì tuyên bố phá sản
hoặc rao bán dự án.
14


Bước sang 2013, thị trường vẫn tiếp tục gặp khó khăn: giao dịch ảm đạm,
hàng tốn kho lớn và nợ xấu chưa được giải quyết. Theo một số nghiên cứu, giá bất
động sản đã giảm từ 15% đến 30%, ở một số nơi lên tới 50%, trong khi một số
nguồn ghi nhận giá không đổi, đặc biết ở thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, nhìn
chung có thể thấy rằng khơng hề có sự cải thiện về giá. Trước tình hình này, Chính
phủ đã thanh lập Cơng ty Quản lý và Khai thác Tài sản Việt Nam (VAMC) để thu
mua các khoảng nợ xấu của các tổ chức tín dụng; gói 30 nghìn tỷ đồng được ban
hành theo Nghị quyết số 2 nhằm khuyến khích thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở xã
hội; quỹ tín thá đầu tư bất động sản (REITs) cũng được giới thiệu.
Đến cuối năm 2013, những tồn đọng của thị trường đã bước đầu cơ bản được
giải quyết, những kỳ vọng về một sự cải thiện của thị trường dần được hình thành.
h, Thị trường bước vào giai đoạn hồi phục (2014 – nay):
Với những ảnh hưởng tích cực từ các chính sách của Chính phủ trong giai
đoạn trước, từ tháng 9/2014, thị trường bắt đầu có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, giá bất
động sản đã có xu hướng tăng. Các gói khuyến mại về chiết khấu và hỗ trợ giá bất
động sản cũng dần biến mất. Các dự án hoàn thành đã đạt lại được mức giá của
những năm 2008 – 2010. Sang tới năm 2015, với gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đã tạo một
cú hích lớn cho bất động sản, thị trường chung cư giá đã tăng đáng kể, hàng bất
động sản tồn kho đã giảm mạnh. Cho đến nay, thị trường đã hồi phục đáng kể, các
chính sách kích cầu của chính phủ dần khơng trở nên cịn cần thiết, thị trường đã
có thể tự vận động trở lại và phát triển một cách bền vững ở mọi loại hình và phân

khúc, đồng thời thị trường cũng đã dần bắt kịp xu hướng phát triển chung của thế
giới trong những năm gần đây.
Căn cứ quá trình diễn biến như trên của thị trường bất động sản Việt Nam cho
thấy bước phát triển “sơ khởi” của thị trường là giai đoạn 1978 – 1997. Từ 1997 –
2006 thị trường chuyển sang cấp độ “tập trung hóa” và bước vào cấp độ “tiền tệ
hóa” kể từ năm 2007. Và cho đến năm 2014, thị trường đã mang đầy đủ các đặc
điểm của cấp độ “tiền tệ hóa”, những ưu điểm, nhược điểm của thị trường đã được
15


thể hiện ra bên ngoài như bùng phát, phụ thuộc hệ thống ngân hàng, suy giảm khi
ngân hàng không cho vay và tái phục hồi ngay khi có những luồng tiền vào. Tuy
nhiên, theo nhận định của các chuyên gia thì thị trường đã ở cuối giai đoạn này. Ở
thời điểm hiện tại thị trường đang khá nhạy cảm và cần được định hướng đúng đắn
bởi các chính sách, sự điều hành của Nhà nước để có thể bước sang giai đoạn tài
chính hóa. Bên cạnh việc sớm hồn thiện hệ thống thể chế, thúc đẩy triển khai các
văn bản đã ban hành…, thì cịn một loạt thể chế thị trường cần được nghiên cứu
ban hành. Đó là cho ra đời các công ty, các trung tâm tư vấn giá bất động sản; các
cách thức tính tốn, các chỉ số bất động sản, các chủ thể tính tốn và cơng bố các
chỉ số này; tạo dòng vốn vận hành vào thị trường; gỡ bỏ khó khăn về thủ tục; tăng
cường các giải pháp về minh bạch thị trường…
Tuy nhiên để thị trường bất động sản thật sự tài chính hố với một thị trường
chủ yếu là những nhà đầu tư có vốn nhỏ như ở nước ta hiện nay thì cần có những tổ
chức đầu tư bất động sản theo hình thức quỹ đầu tư. Các dự án sẽ được chia thành
những phần nhỏ, chứ không phải là cả một căn biệt thự và được kinh doanh đầu tư
để trả lãi tương tự như hình thức cổ phần hố. Với cách này, các dự án sẽ có thể thu
hút được nhiều nhà đầu tư với mức độ rủi ro thấp và tránh được tình trạng chụp
giật, có tính bền vững và tạo giá trị thực cho bất động sản. Đây cũng là cách thúc
đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản với các sản phẩm được đưa vào sử
dụng và khai thác thực sự, chứ không bỏ hoang như hiện nay, gây lãng phí lớn

nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, một trong những điều kiện tiên quyết khác để hình
thành cấp độ tài chính hố là phải có các quỹ đầu tư chuyên nghiệp, có khả năng
thẩm định và đầu tư vào các dự án có hiệu quả lâu dài.
3. Phân tích nguyên nhân khác gây ra hiện trạng đóng băng thị trường:
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:

16


 Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở
mức quá cao so với thu nhập thực tế:
Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngơi nhà
điển hình giá thường gấp 4 – 5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6
lần họ đã coi đó là điều khơng bình thường. Cịn ở VN thu nhập bình qn của tầng
lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm
trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là
gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức
khơng bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Ở Hà Nội, ngay cả giá
bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế
đối với khả năng mua của đối tượng này. Theo quy luật của thị trường, nếu giá quá
cao so với thu nhập thực tế thì sẽ khiến cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân
chính làm TTbất động sản bị đóng băng trong thời gian vừa qua.

 Tâm lý “chờ đợi” của người dân:
Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu
nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ
xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động
mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang
trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi”
chưa mua ngay.

 Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i)

Nhà nước điều chỉnh giá đất

(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn
để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng
với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi
17


nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư
khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi
suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao, đặc biệt là chứng khốn khi nó mới ra
đời ở nước ta. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN – Index tăng khoảng gần
40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh
lên tới khoảng 200 – 500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các
nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng
để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho
nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân khơng dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây
là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác
ngoài bất động sản.

 Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây:
Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch
thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong những
năm qua càng góp phần làm cho TTbất động sản “đóng băng” hơn nữa. Khơng chỉ
các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hồn tồn mà đến cả
các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dù

không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền
đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn
trong việc giải ngân với ngân hàng.

 Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:
Ngoài ra, cịn phải kể đến thơng tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung
cư, chất lượng xây dựng các cơng trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung
cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ

18


Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta
trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá bất động sản của Việt
Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:
Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp trên sàn đều
cao gấp nhiều lần lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá
đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi
mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản
hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho
các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến
nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng
đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng
chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như
Hà Nội, TP. HCM…
Theo Kế hoạch dài hạn của thành phố Hà Nội thì giai đoạn từ 2016 – 2020
dựa trên nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội là 6.023.000m2, tăng gần 50% so với dự
kiến (4.023.000m2), Thành phố đã thông báo các dự án Phát triển nhà ở xã hội dự
kiến đến năm 2020, trong đó nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn khoảng

3.124.000m2, ước tính đạt 52% nhu cầu thực tế, và đạt 78% so với mục tiêu
Chương trình phát triển nhà ở Thành phố đề ra. Còn tại TP HCM trong năm 2017,
thành phố sẽ ra mắt 4 dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 1654 căn hộ để từ đó hướng
đến hồn thành mục tiêu diện tích bình quân đầu người đạt 10m2/người.
Thứ ba, Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản, việc quản lý chặt chẽ và
kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã
19


phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng
với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng
trưởng kinh tế như đã trình bày rõ trong từng giai đoạn nêu trên.

4. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam:
Thứ nhất, kể từ tháng 1/2015 tới tháng 9/2016, lượng vốn tồn đọng trong bất
động sản đã giảm 39,6 tỷ đồng chỉ cịn 33,6 nghìn tỷ đồng. Tất nhiên, lượng tồn
kho cịn lại rất khó giải quyết ngay vì các bất động sản khơng bảo đảm đủ điều kiện
để trở thành chỗ ở. Câu chuyện tăng cung đáp ứng cầu ảo gắn với đầu cơ là một bài
học lớn cần rút ra như một kinh nghiệm quan trọng.
Thứ hai, gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng đã kết thúc, Chính phủ đã cho
phép gia hạn để giải ngân hết gói này. Trong năm 2016, cam kết cho vay đã vượt
quá 30 nghìn tỷ đồng, nhưng vẫn chưa giải ngân xong. Chính phủ đã quyết định
đóng gói tín dụng này và chuyển sang thực hiện theo Ngân hàng Chính sách Xã hội
với mức lãi suất ưu đãi khoảng 4,5%, nhưng không rõ tổng nguồn vốn này là bao
nhiêu. Trên thực tế, chưa có các hoạt động tiếp tục triển khai. Hiện nay, khó nhìn
thấy một gói tín dụng ưu đãi tiếp theo đủ lớn để tiếp tục phát triển phân khúc nhà ở
xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Điều này đã dẫn tới hệ quả là phân khúc này
giảm cung và các nhà đầu tư lại tập trung vào tăng cung trong phân khúc nhà ở
thương mại giá trung bình và giá cao. Có thể thị trường sẽ lại rơi vào vịng xoáy

của nghịch lý cung – cầu giữa 2 nửa của thị trường như đã gặp trong quá khứ gần.
Thứ ba, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng mạnh trong năm 2016, nhưng
cũng thể hiện nhiều rủi ro xuất hiện trong cơ chế thế chấp bất động sản tại các ngân
20


hàng thương mại. Nhiều dự án đã thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn đầu tư, sau đó
thực hiện bán nhà cho người tiêu dùng nhưng chưa giải chấp. Ngân hàng xiết nợ đã
yêu cầu cư dân di dời, tạo nên tình trạng bất ổn ở một số chung cư. Ngân hàng Nhà
nước đã đưa ra chủ trương sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN để quy định lại
về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngồi, trong đó giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho
vay dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động
sản từ 150% lên 250%. Cuối cùng, sau nhiều thảo luận, Ngân hàng Nhà nước đã
ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, ngày 27/05/2016 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Thơng tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn
để cho vay dài hạn giảm xuống mức 50% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh
bất động sản lên 200%. Muốn hay không thì những điều chỉnh như vậy cũng làm
hạn chế nguồn tín dụng thương mại cho phát triển kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, các dự án phát triển bất động sản đã được đầu tư mang tính chuyên
nghiệp hơn dựa vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Nhiều nhà đầu tư chuyên
nghiệp với tiềm năng lớn đang tung ra thị trường nhiều loại hàng hóa bất động sản
đa dạng hơn. Đây là tín hiệu đáng mừng về năng lực cạnh tranh trong nước, nhưng
cũng đang đặt ra vấn đề phải quản lý tốt hơn tính độc quyền có thể xảy ra, tạo nên
bất công bằng trên thị trường.
Thứ năm, đặc điểm của các phân khúc trong năm 2016 được mô tả như sau:


Phân khúc khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp: Đây là phân khúc có

tính biệt lập khá cao, được hình thành và triển khai dựa trên quy hoạch của Chính
phủ và UBND cấp tỉnh. Theo Báo cáo của Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động
sản, đối với phân khúc này, tình trạng chung vẫn là cung tăng nhanh hơn cầu và
mức độ lấp đầy vẫn chỉ ở mức xấp xỉ khoảng 50%. Trong thời gian qua, Chính phủ
đã điều chỉnh chính sách cho phép xây dựng các khu công nghiệp gắn với khu nhà
ở, tạo sức phát triển mạnh hơn, nhất là các khu VSIP do Singapore đầu tư.
21




Phân khúc văn phòng cho thuê: Kể từ năm 2015 trở đi, cầu của phân

khúc này tăng dần làm cho độ lấp đầy khá hơn. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung của văn
phịng cho th gần như khơng tăng trong năm 2016, tỷ lệ lấp đầy đạt tới khoảng
95%. Tại Hà Nội, cung tăng khoảng từ 20.000 – 30.000 m2 mỗi quý, mức độ lấp
đầy đạt khoảng 86%.


Phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc mới được quan tâm trong

phân tích thị trường bất động sản kể từ khi các nhà đầu tư nước ngồi có kế hoạch
chiếm lĩnh thị trường bán lẻ ở Việt Nam. Cũng từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt
đầu có kế hoạch phát triển các bất động sản phục vụ hệ thống bán lẻ như: trung tâm
thương mại, cửa hàng bán lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích… Bước vào năm 2016,
cung bất động sản phục vụ bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng khá
nhanh so với năm 2015. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60.000 –
100.000 m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 91%. Tại Hà Nội, cung chỉ ở mức
khoảng 25.000 m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 75%. Đây chính là biểu
hiện mức độ phát triển của phân khúc bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn tại Hà

Nội. Nói chung, triển vọng phát triển của phân khúc này vẫn ở mức cao khi dân số
tại cả 2 đô thị loại đặc biệt này có mức độ tăng cơ học quá cao.


Phân khúc nhà ở: Phân khúc này luôn là phân khúc quan trọng trong

thị trường bất động sản. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức
3.000 – 4.000 căn hộ đã hoàn thành và từ 5.000 – 7.000 căn hộ "trên giấy" mỗi quý
với mức độ tồn kho khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, cung căn hộ chung cư ln đạt
mức 3.000 – 5.000 căn hộ đã hồn thành và từ 3.000 – 9.000 căn hộ "trên giấy" mỗi
quý với mức độ tồn kho khoảng 16%. Như vậy, phương thức mua - bán nhà "trên
giấy" vẫn chiếm tỷ trọng cao hơn mua bán nhà đã hoàn thành. Sự thực, nhìn sâu
hơn vào tỷ lệ cung và cầu giữa nhóm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân, có thể
thấy phân khúc thị trường bất động sản nhà ở năm 2016 đang diễn ra theo hướng
cung không phù hợp cầu góp phần nghiệm trọng vào hiện trạng lệch pha cung cầu
trong thị trường bất động sản.
22


Năm 2014, tổng cung căn hộ tại Hà Nội đạt mức 13.193 căn hộ; năm 2015 là
16.500 căn hộ và 16.670 căn hộ trong 10 tháng đầu năm 2016. Mức cung như vậy
là khá ổn định. Vấn đề được đặt ra khi phân tích tỷ lệ giữa các căn hộ cao cấp,
trung cấp và bình dân biến động qua các năm.
Tương tự như phân tích cung - cầu tại thị trường Hà Nội, thị trường căn hộ tại
TP. Hồ Chí Minh có sức cung lớn hơn. Năm 2014, sức cung căn hộ tại TP. Hồ Chí
Minh (14.522 căn hộ) cũng chỉ tương đương như tại Hà Nội (13.193 căn hộ). Bước
sang năm 2015, sức cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh gần như tăng gấp đơi: 25.562
căn hộ trong năm 2015 và 23.100 căn hộ trong 10 tháng đầu năm 2016. Như vậy,
trong năm 2015 và 2016, sức cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh cũng rất ổn định
khoảng 25.500 căn hộ. Trong khi đó, tỷ trọng căn hộ bình dân lại bị giảm khá mạnh

vào năm 2016 (về mức 20%) và căn hộ trung cấp lại tăng mạnh. Như vậy, tại TP.
Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ đang hướng theo nhóm có giá trung bình, khả năng
xẩy ra nghịch lý cung - cầu giữa hai nửa thị trường cũng là hiện hữu. Vấn đề được
đặt ra cịn lại là phân tích tính hợp lý của quan hệ cung – cầu của các nhóm căn hộ
tính theo giá.
Phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng: Như trên đã nói, phân khúc này mới được các
nhà đầu tư phát triển theo phương thức "phi truyền thống" mang tính xã hội hóa
đầu tư được đánh giá là khá an tồn và hiệu quả. Các đơn vị bất động sản được chủ
đầu tư dự án bán cho các nhà đầu tư cá nhân để sử dụng hoặc cho thuê trong thời
gian không sử dụng. Địa bàn phát triển mạnh phân khúc này ở hình thức phi truyền
thống là các thành phố có tiềm năng du lịch cao, như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An,
Nha Trang, Phú Quốc. Hiện nay, phân khúc này cũng đang phát triển ở một số địa
phương khác có các điểm du lịch, điển hình như: Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy
Nhơn…
Hiện nay, các nhà đầu tư dự án bảo đảm lợi nhuận khai thác từ 8% tới 10%
một năm và đã thực hiện như vậy. Ngoài ra, chủ của các bất động sản này còn được
thụ hưởng một số ngày nghỉ ngơi tại bất động sản của mình hoặc trao đổi kỳ nghỉ
23


với nhiều cơ sở nghỉ dưỡng khác của chủ đầu tư dự án. Như vậy, sau từ 10 tới 12
năm, người tham gia đầu tư có thể thu hồi lại vốn đầu tư đã bỏ ra. Cách thức hợp lý
đã thực sự khuyến khích dân bỏ tiền vào đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng,
có lợi hơn so với đầu tư vào nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Thứ sáu, nguồn tài chính cho phát triển bất động sản vẫn luôn là vấn đề lớn ở
Việt Nam. Các nguồn tài chính chủ yếu cho bất động sản vẫn là nguồn tín dụng từ
các ngân hàng thương mại, nguồn góp vốn của người mua bất động sản theo
phương thức mua – bán bất động sản hình thành trong tương lai và nguồn đầu tư
trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã thành công
trong việc ép lãi suất ngân hàng thương mại cho vay xuống tới mức 8 – 10%. Đây

là điều kiện tốt cho phát triển thị trường bất động sản so với trước đây, mặc dù lãi
suất như vậy vẫn còn quá cao so với tín dụng bất động sản ở các nước phát triển.
Tăng trưởng tín dụng nói chung trong năm 2016 đạt mức khá cao, trong đó có tín
dụng bất động sản. Nói chung, dư nợ tín dụng cho bất động sản luôn chiếm khoảng
từ 7,5% tới 8,5% tổng dư nợ tín dụng.
Bước vào năm 2014, tăng trưởng tín dụng đạt mức 16,5%, sau đó năm 2015 là
13,5% và 3 quý đầu năm 2016 là 9,1%. Tương tự, tín dụng bất động sản có mức
tăng trưởng tương ứng là 20%, 18% và 12%. Theo ước tính của các chun gia thì
tăng trưởng tín dụng năm 2016 cũng đạt ít nhất tương đương như năm 2015 (~13 –
14%) và tín dụng bất động sản năm 2016 cũng đạt ở mức khoảng 16%.
Vốn FDI là một trong các nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế nói
chung, cũng như phát triển thị trường bất động sản nói riêng. Vốn FDI đăng ký
trong giai đoạn 2013 – 2015 luôn đạt ở mức trên 20 tỷ USD mỗi năm, trong đó năm
2015 đạt tới trên 22,7 tỷ USD. Lượng vốn FDI đăng ký đầu tư vào kinh doanh bất
động sản tăng khá cao vào năm 2014 và 2015, chiếm khoảng 10% tổng vốn FDI
đăng ký. Năm 2016, thu hút FDI đạt 24,4 tỷ USD, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
chiếm khoảng 6,9% tổng vốn FDI.
24