Tài liệu Báo cáo " Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của Singapore và Trung Quốc - những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất " docx

Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài
60 tạp chí luật học số
10/2010






TS. Nguyễn Quang Tuyến *
ThS. Nguyễn Ngọc Minh **
I. PHP LUT V BI THNG, TI
NH C KHI NH NC THU HI
T CA SINGAPORE V NHNG GI
M CHO VIT NAM TRONG HON
THIN PHP LUT V BI THNG,
TI NH C KHI NH NC THU
HI T
Singapore cú hai hỡnh thc s hu
khỏc nhau v t ai: s hu nh nc, s
hu t nhõn Phn ln t ai thuc s
hu nh nc (khong 90% din tớch t t
nhiờn). Phn din tớch t ai cũn li thuc
s hu t nhõn. Cho dự t ai thuc hỡnh
thc s hu no chng na thỡ vic qun lớ,
s dng t (SD) u phi tuõn theo cỏc
quy nh v quy hoch t ai do nh nc
ban hnh. Lut phỏp Singapore cho phộp
ngi nc ngoi c mua nh (bao

gm cn h chung c hoc ngụi nh gn
lin vi t ). Phn ln t ai c s
dng theo hỡnh thc nh nc cho thuờ t
vi thi hn thuờ t 10 - 20 nm (i vi
t nụng nghip) hoc thi hn thuờ kộo di
n 99 nm (i vi t , t s dng vo
mc ớch thng mi).
1. V thu hi t, bi thng v tỏi
nh c
a. V thu hi t
Lut phỏp Singapore (theo Lut v thu
hi t - Land Acquisition Act) quy nh nh
nc cú thm quyn thu hi t. Ngi dõn
cú ngha v chp hnh quyt nh thu hi t
ca nh nc. Vic thu hi t c thc
hin da trờn quy hoch tng th ó c c
quan cú thm quyn xột duyt v tuõn th
cỏc nguyờn tc ch yu sau õy: 1) Thu hi
t bt buc SD vo mc ớch cụng
cng nh phỏt trin c s h tng, xõy dng
cụng trỡnh phỳc li xó hi v chnh trang ụ
th; 2) Hn ch vic thu hi t thuc s hu
t nhõn. Loi t ny, nh nc ch thu hi
trong cỏc trng hp cn thit; 3) Vic thu
hi t phi c s ng ý ca chớnh ph
v cỏc thnh viờn Ni cỏc chớnh ph, sau khi
ó tho lun v tham kho ý kin ca cng
ng; 4) Vic thu hi t c thc hin
theo quy trỡnh cht ch do phỏp lut quy
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t

Trng i hc Lut H Ni
** Tng cụng ti bo him du khớ
Tp on du khớ quc gia Vit Nam


Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài
tạp chí luật học số 10/2010 61

nh. Nh nc thụng bỏo cho ngi b thu
hi t bit trc t 2 n 3 nm trc khi ra
quyt nh thu hi t.
Trng hp ngi b thu hi t khụng
thc hin quyt nh thu hi t s b nh
nc ỏp dng cỏc bin phỏp cng ch hoc
b pht theo Lut xõm chim t cụng (State
Lands Encroachment Act).
b. V chớnh sỏch bi thng
Chớnh sỏch bi thng khi nh nc thu
hi t Singapore cú nhng im ỏng lu
ý sau õy:
Th nht, v mc bi thng thit hi:
Mc bi thng thit hi c xỏc nh cn
c vo giỏ tr thc t bt ng sn ca ch s
hu; cỏc chi phớ thỏo d, di chuyn ch
hp lớ; chi phớ mua nguyờn liu xõy dng
nh mi; thu nh mi v.v Trng hp
ngi b thu hi t khụng tỏn thnh vi
phng ỏn bi thng thit hi do nh nc
xỏc nh, h cú quyn thuờ mt t chc nh
giỏ t nhõn tin hnh nh giỏ li cỏc chi

phớ thit hi. Nh nc tr tin cho vic lm
ny. Vic xỏc nh bi thng c Nh
nc Singapore thc hin cn c vo giỏ tr
bt ng sn do ngi b thu hi t u t
ch khụng cn c vo giỏ tr thc t ca bt
ng sn. Phn giỏ tr tng thờm do s u t
c s h tng ca nh nc c búc tỏch
khi giỏ tr bi thng ca bt ng sn.
iu ny cú ngha l nh nc khụng bi
thng theo giỏ bt ng sn hin ti m bi
thng theo giỏ thp hn do tr i phn giỏ
tr bt ng sn tng thờm t s u t c s
h tng ca nh nc.
Bờn cnh ú, nh nc cng xem xột
bi thng cho ngi b thu hi t cỏc
thit hi sau õy: Trng hp cụng trỡnh
cụng cng i ngang qua bt ng sn gõy
nh hng xu n li ớch ca ngi SD
nh ting n, khúi bi, ngi i ng cú
th nhỡn vo nh v.v ; trng hp cụng
trỡnh cụng cng gõy chia ct manh mỳn
mnh t hin hu; chi phớ hon tt th
tc ng tờn ch s hu hoc ch s dng
i vi phn din tớch t cũn li.
Nhng yờu cu sau õy ca ngi b thu
hi t s khụng c xem xột bi thng:
1) Yờu cu ũi c thng cho vic di
chuyn ch sm hoc c tỡnh khụng chu
thc hin quyt nh thu hi t ũi mc
giỏ bi thng cao hn; 2) Yờu cu ũi bi

thng i vi phn chi phớ u t thờm vo
ngụi nh sau khi Nh nc ó cú quyt nh
thu hi t; 3) Trng hp c tỡnh xõy dng
nh sau khi Nh nc ra quyt nh thu hi
t trong thi hn 02 nm k t ngy cú
quyt nh thu hi; 4) Yờu cu bi thng
theo giỏ mua bỏn, chuyn nhng t ai
thc t; 5) Trng hp thu hi bt ng sn
i vi hot ng kinh doanh khụng cú giy
phộp; 6) Thu hi t trong trng hp ngi
SD khụng cú cn c phỏp lớ bi thng;
7) Thu hi t ca t chc, cỏ nhõn s dng
bt ng sn bt hp phỏp
Th hai, v phng thc thanh toỏn: Nh
nc chi tr 20% tng giỏ tr bi thng khi
ch nh thc hin vic thỏo d nh . Phn
giỏ tr bi thng cũn li c thanh toỏn khi
ngi b thu hi t hon tt vic di chuyn


Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
62 t¹p chÝ luËt häc sè
10/2010
chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu
cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho
thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
Thứ ba, trường hợp người bị thu hồi đất
không nhất trí với mức giá bồi thường, họ có
quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội
đồng bồi thường là người có thẩm quyền

quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra
câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu
người bị thu hồi đất không đồng ý với câu
trả lời của hội đồng bồi thường thì có quyền
khởi kiện vụ việc ra Toà thượng thẩm.
Thứ tư, chính sách bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất của Singapore được tiến
hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc
sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định
chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công
bằng, minh bạch được đề cao trong quá
trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng
thuận của người dân. Tỉ lệ cưỡng chế khi
thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các
trường hợp thu hồi đất).
c. Vấn đề tái định cư cho người bị thu
hồi đất ở
Chính phủ Singapore rất chú trọng đến
việc giải quyết vấn đề tái định cư cho người
bị thu hồi đất ở. Chính sách này được thực
hiện gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước
xây dựng (được gọi là nhà ở công) và cung
cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện.
Cục phát triển nhà (HDB) được thành lập
năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở
công cho người dân, trong đó chủ yếu phục
vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành
lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho
85% dân số; trong đó có 2% người dân
được thuê căn hộ.

Công tác tái định cư ở Singapore được
thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:
Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị
thực hiện tái định cư: Các nhân viên của
HDB tiến hành điều tra xã hội học một cách
cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ở
trước khi thực hiện tái định cư. Việc điều tra
nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau:
1) Số lượng thành viên trong hộ gia đình; 2)
nguồn thu nhập; 3) nghề nghiệp; 4) nơi làm
việc; 5) tình trạng pháp lí của bất động sản
v.v Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơ
quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương
mại… cũng được điều tra cẩn thận để đưa
vào danh sách đối tượng được hưởng chính
sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận
trọng sẽ tạo căn cứ vững chắc cho quá trình
thực hiện tái định cư chính xác, công bằng.
Thứ hai, điều kiện để được tái định cư:
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định
cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải
thoả mãn điều kiện sau: Họ phải được Cơ
quan quản lí đất đai Singapore (SLA) bảo
lãnh và làm thủ tục giới thiệu là các hộ
thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê
nhà của Cục phát triển nhà (HDB) với điều
khoản ưu đãi về thủ tục mua và thuê nhà;
được miễn thế chấp…. Công tác tái định cư
được thực hiện trên cơ sở có sự phân biệt
đối với từng trường hợp cụ thể. Người bị

thu hồi đất ở là công dân Singapore được
ưu tiên tái định cư trong các căn hộ do HDB
quản lí. Trường hợp người bị thu hồi đất ở


Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 63

không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ
được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền
(khoảng 1.200 đô la Singapore).
Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở khác
nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối
tượng thuộc diện tái định cư: Chương trình
cung cấp nhà ở công có nhiều loại nhà ở
nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của người
dân. Các toà nhà cao tầng chủ yếu được
HDB cung cấp trong việc tái định cư. Bên
cạnh đó, loại căn hộ hạng sang (Executive)
hoặc loại căn hộ dành cho người già (Studio
Apartment) cũng được HDB cung cấp để
đáp ứng nhu cầu phong phú của hầu hết
người dân Singapore. Để hạn chế tình trạng
mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ
Singapore quy định người dân khi mua nhà ở
của HDB phải sử dụng để ở sau 05 năm mới
được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán
căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ
2 của HDB.
Thứ tư, chính sách tài chính trong việc

giải quyết nhà ở: Chính phủ Singapore có
chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển
nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân. Việc
huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở
được thực hiện thông qua các phương thức
chủ yếu sau: 1) HDB huy động vốn thông
qua việc vay tiền của Nhà nước, của các
ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu
(bond) sử dụng vào việc xây dựng các khu
nhà ở mới. Sau đó, HDB tiến hành bán cho
người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi
vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước
hoặc cho các ngân hàng; 2) Người dân mua
nhà theo hình thức trả góp của HDB (có thế
chấp nhà) được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông
qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết
kiệm trung ương; 3) HDB vay vốn từ thị
trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể
chế tài chính khác.
2. Những gợi mở cho việc hoàn thiện
pháp luật về bồi thường, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
Thứ nhất, thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng được thực hiện dựa trên quy
hoạch đất đai đã được nhà nước phê duyệt.
Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được
thông báo trước cho người bị thu hồi đất biết
để họ chuẩn bị các công việc di dời và sắp
xếp nhằm không gây xáo trộn lớn về sản
xuất và đời sống.

Thứ hai, nhà nước chịu trách nhiệm thu
hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo ra quỹ đất
“sạch”) sau đó cung cấp cho các đơn vị thực
hiện dự án theo quy hoạch, không để xảy ra
tình trạng “đối đầu” giữa chủ đầu tư với
người SDĐ. Không có hiện tượng chủ đầu tư
tự thương lượng với người SDĐ để mua lại
đất thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh.
Điều này tạo ra sự công bằng trong việc thu
hồi đất, dự án được triển khai đúng tiến độ,
chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian,
công sức, tiền của vào việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng; chi phí bồi thường chiếm tỉ
trọng thấp trong tổng giá trị của dự án.
Thứ ba, công tác thu hồi đất, bồi thường
được thực hiện cẩn thận, chặt chẽ dựa trên
việc tuân thủ pháp luật đảm bảo sự công
bằng, minh bạch. Trước khi thu hồi đất, Nhà
nước tiến hành điều tra xã hội học một cách


Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài
64 tạp chí luật học số
10/2010
t m v i tng b thu hi t nhm bo v
quyn li cho ngi dõn. Cú s búc tỏch
rừ rng giỏ tr tng thờm ca bt ng sn do
s u t c s h tng ca nh nc to ra
ra khi giỏ tr bi thng khi thu hi t.
Th t, vic tỏi nh c c thc hin

cú hiu qu thụng qua chớnh sỏch nh cụng
nhm ỏp ng cỏc nhu cu s dng a dng
ca ngi dõn; ng thi phỏp lut cú nhng
quy nh c th nhm hn ch vic mua i
bỏn li nh . Nh nc cú chớnh sỏch ti
chớnh c th, rừ rng nhm h tr ngun vn
u t phỏt trin loi nh xó hi cung cp
cho i tng ngi cú thu nhp thp.
Th nm, thụng qua chớnh sỏch qun lớ,
SD ai rừ rng, h thng phỏp lut t ai
ng b v ý thc tuõn th phỏp lut cao
ca ngi dõn m nh nc Singapore ó
qun lớ hiu qu th trng bt ng sn,
tỡnh trng u c, mua - bỏn t ai kim
li nhm y giỏ t lờn cao gp nhiu ln
so vi giỏ tr thc t dng nh khụng cú
iu kin tn ti.
II. PHP LUT V BI THNG
KHI NH NC THU HI T CA
TRUNG QUC V NHNG GI M
CHO VIT NAM TRONG HON THIN
PHP LUT BI THNG KHI NHA
NC THU HI T
Trung Quc cú nhiu nột tng ng vi
Vit Nam v ch s hu v cỏc hỡnh thc
SD. Trung Quc, t ai thuc ch
cụng hu: ch s hu ton dõn v ch
s hu tp th. t ai khu vc thnh th
v t xõy dng thuc s hu ton dõn (s
hu nh nc). Trong khi ú, t thuc

khu vc nụng thụn v t nụng nghip thuc
s hu ca tp th nụng dõn lao ng. Theo
quy nh ca Lut t ai Trung Quc nm
1998 (sau õy gi l Lut t ai), t ai
thuc s hu nh nc c giao cho cỏc
t chc, cỏ nhõn s dng theo cỏc hỡnh thc:
1) Cp t (giao t khụng thu tin SD); 2)
xut nhng t (giao t cú thu tin SD);
3) cho thuờ t.
- t thuc din c cp, bao gm: t
s dng cho c quan nh nc, phc v mc
ớch cụng cng, xõy dng c s h tng v
phc v mc ớch quc phũng, an ninh.
- t s dng vo mc ớch sn xut - kinh
doanh c nh nc giao theo hỡnh thc xut
nhng t. iu ny cú ngha l khi c
nh nc giao t, ngi SD phi tr tin
SD. Bờn cnh ú, loi t ny cng cú th
c nh nc cho thuờ t.
- Ngi c nh nc giao t cú
quyn s dng trong thi hn s dng c
xỏc nh c th nh sau: 1) Mt nm i vi
t xõy dng cụng trỡnh tm thi; 2) Bn
mi nm i vi t s dng vo mc ớch
thng nghip, du lch, vui chi, gii trớ; 3)
Nm mi nm i vi t s dng xõy
dng cỏc cụng trỡnh cụng nghip, trng
hc, bnh vin, khu th thao; 4) By mi
nm i vi t lm nh .
Trong trng hp nh nc cn thu hi

t ca ngi ang s dng s dng vo
mc ớch cụng cng, li ớch quc gia thỡ
Nh nc cú chớnh sỏch bi thng v t
chc tỏi nh c cho ngi b thu hi t.


Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 65

1. Khái quát về vấn đề bồi thường cho
người có đất bị thu hồi
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị
thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc
quy định như sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất:
Chỉ có chính phủ và chính quyền cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương mới có
thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
(Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông
nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất
này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất.
Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển
từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc
sở hữu nhà nước.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp
luật đất đai Trung Quốc quy định người nào
SDĐ thì người đó có trách nhiệm bồi thường.
Phần lớn tiền bồi thường do người SDĐ trả.

Khoản tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí
SDĐ phải nộp cho nhà nước và các khoản
tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
- Lệ phí SDĐ phải nộp cho nhà nước:
Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ
phí này được giữ lại ở ngân sách nhà nước
cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách
nhà nước cấp trung ương. Lệ phí SDĐ bao
gồm: 1) Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị
trí các lô đất mà các địa phương có mức quy
định khác nhau. Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy định
1 ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân
dân tệ và 1 ha các loại đất khác phải nộp
300.000 nhân dân tệ …; 2) Lệ phí chống lũ
lụt, mức nộp được quy định là 20 nhân dân
tệ/1m
2
; 3) Lệ phí chuyển mục đích SDĐ,
mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu
vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1m
2
đối với
khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh.
Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy
định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi
không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới
khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 -
1.175.000 nhân dân tệ/1 ha.
- Các khoản bồi thường cho người SDĐ

bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất
phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền
sau đây: 1) Tiền bồi thường đất đai; 2) Tiền
trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách
tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản
lượng của đất đai những năm trước đây rồi
nhân với một hệ số do Nhà nước quy định.
Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài
sản trên đất thì xác định theo giá thị trường
tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc
Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được
tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình
của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư
được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình
quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2
khoản tiền này không được vượt quá 30 lần
sản lượng bình quân của 3 năm trước của
mảnh đất đó.
Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo
pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường
cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho


Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
66 t¹p chÝ luËt häc sè
10/2010
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc
cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần

lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường
đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có
thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người
dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng
khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn
hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá
biệt cũng có một số gia đình sau khi được
bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ
để ở. Những đối tượng trong diện giải toả
mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà
ưu đãi của Nhà nước song trên thực tế họ
thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Thứ tư, về thời điểm bồi thường: Thời
điểm được xác định bồi thường cho người
SDĐ bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp
giấy chứng nhận quyền SDĐ.
Thứ năm, cơ quan quản lí giải toả mặt
bằng: Cục quản lí tài nguyên đất đai tại các
địa phương thực hiện việc quản lí giải toả
mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ
thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt
bằng khu đất đó (thông thường là các đơn
vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên
khu đất giải toả).
Thứ sáu, về đối tượng được bồi thường
khi giải toả mặt bằng: Trường hợp phá nhà
ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó
được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập
thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể
hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu

của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử
dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn
(thôn). Khoản tiền này được xác định là
phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí
nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp
trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi
thường cho thôn có mảnh đất đó.
Thứ bảy, vấn đề quản lí đất đai sau khi
giao đất, cho thuê đất: Đất được giao,
chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới
hạn quy định sẽ bị nhà nước ra quyết định
thu hồi. Nếu diện tích đất này không bị giải
toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong
một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu
phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử
dụng sai mục đích thì nhà đầu tư phải thay
đổi mục đích SDĐ phù hợp với mục đích đã
ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất;
đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền
chuyển mục đích SDĐ cho Nhà nước.
Thứ tám, về cách thức bồi thường về nhà
ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho
dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc
trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này
được xác định bao gồm: 1) Giá cả xây dựng
lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng
lại nhà mới và nhà cũ; 2) Giá đất tiêu chuẩn;
3) Trợ cấp về giá cả.
Giá xây lại nhà ở mới được xác định là
khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của

nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới.
Còn giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác
định căn cứ theo giá đất của những nhà
thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi
quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính
quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này
được tính theo m
2
, cộng lại và nhân với
diện tích xây dựng của nhà ở. Người dân sẽ


Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 67

được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà
trên thị trường. Trường hợp nhà nước có
diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người
được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân
nhà với diện tích tương đương số tiền họ
đã được nhận bồi thường.
2. Phân biệt bồi thường về nhà ở giữa
khu vực thành thị và nông thôn
Do có sự khác nhau về hình thức sở hữu
đất đai ở khu vực thành thị và khu vực nông
thôn, nên có sự phân biệt bồi thường về nhà ở
giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi
thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ
yếu nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền.
Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về

giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường bất
động sản tại thời điểm thu hồi. Ngược lại, việc
bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực
nông thôn có những đặc điểm riêng như sau:
Thứ nhất, nhà nước quan tâm tới người
nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng
những thành quả của quá trình công nghiệp
hoá, đô thị hoá khi thu hồi đất: Đất nông
nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể
của nông dân. Vì vậy, người nông dân SDĐ
nông nghiệp theo hình thức nhận khoán
ruộng đất của tập thể. Khu vực nông thôn
thường thành lập các xí nghiệp hương, trấn.
Các xí nghiệp này có quyền SDĐ đai. Còn
đối với đất xây dựng nhà ở của người nông
dân thì họ có quyền SDĐ. Khi chính quyền
thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục
đích khác, phải chú ý đến lợi ích của nông
dân và có sự bồi thường hợp lí.
Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt:
Nếu nhà nước cần thu hồi ruộng đất của nông
dân thì tuỳ đối tượng mà áp dụng cách thức
bồi thường khác nhau: 1) Tiền bồi thường về
SDĐ đai. Khoản tiền này chỉ bồi thường cho
tập thể; 2) Tiền bồi thường về hoa màu.
Khoản tiền này, người nông dân hoặc người
nhận khoán ruộng đất được hưởng; 3) Tiền
bồi thường về tài sản cho tập thể như tường,
kho tàng của thôn… Khoản tiền này, thôn
hoặc tập thể người lao động được hưởng.

Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc
giải quyết các vấn đề xã hội. Khi bị thu hồi
ruộng đất, thông thường người nông dân khó
tìm được việc làm thích hợp với khả năng
của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung
Quốc thực hiện chính sách như sau:
- Đối với người già thì thực hiện chế độ
dưỡng lão cho họ. Theo quy định, phụ nữ từ
45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được
trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/1 lần cho
Cục bảo hiểm xã hội. Cục bảo hiểm xã hội
có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm
cho những người này.
- Đối với những người trong độ tuổi lao
động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng từ
100.000 - 120.000 nhân dân tệ để các đối
tượng này tự đi tìm việc làm mới.
Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo
đất canh tác: Trường hợp nhà đầu tư sử dụng
ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp,
theo quy định họ phải bồi thường phần đất
nông nghiệp tương đương với diện tích đất
bị thu hồi. Tuy nhiên, họ cũng có thể bồi
thường bằng tiền với giá trị tương đương với
phần đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
khác để tái tạo đất canh tác.


Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
68 t¹p chÝ luËt häc sè

10/2010
3. Những gợi mở cho việc hoàn thiện
pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ở Việt Nam
Tiếp cận, tìm hiểu pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất của Trung
Quốc có thể rút ra một số gợi mở cho Việt
Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện
chế định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất; cụ thể:
Thứ nhất, Trung Quốc đặc biệt quan tâm
giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh trực
tiếp từ việc Nhà nước thu hồi đất; theo đó:
- Đối với trường hợp thu hồi đất ở, pháp
luật Trung Quốc quy định rõ việc bồi thường
cho người bị thu hồi đất dựa trên nguyên tắc
bảo đảm cho người dân nhanh chóng có chỗ
ở mới để ổn định cuộc sống. Phương thức
bồi thường trong trường hợp này bao gồm:
bồi thường bằng tiền và bồi thường bằng
việc giao đất ở mới có diện tích tương
đương. Việc bồi thường bằng tiền phải đảm
bảo cho người bị thu hồi đất ở có khả năng
tự lo chỗ ở mới hoặc đủ khả năng để mua
hay thuê nhà ở của Nhà nước.
- Quy định rõ người nào SDĐ thì người
đó có trách nhiệm bồi thường. Điều này giúp
làm giảm gánh nặng ngân sách nhà nước
trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất.

- Pháp luật Trung Quốc đặc biệt quan
tâm đến các điều kiện ăn, ở sinh hoạt của
người dân tại khu tái định cư thông qua quy
định điều kiện của khu tái định cư phải bằng
hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Có như vậy mới tạo
được sự đồng thuận của người dân trong việc
chấp hành quyết định thu hồi đất và nhanh
chóng bàn giao mặt bằng cho Nhà nước để
sử dụng vào mục đích chung.
- Chính phủ Trung Quốc rất quan tâm
đến lợi ích của người nông dân Trung Quốc
khi bị thu hồi đất nông nghiệp. Để đảm bảo
công ăn, việc làm cho người nông dân bị mất
đất sản xuất, pháp luật Trung Quốc phân biệt
rõ hai nhóm đối tượng bị thu hồi đất: 1)
Nhóm đối tượng những người nông dân
trong độ tuổi lao động sẽ được bồi thường
một khoản tiền đủ để họ tự tìm kiếm việc
làm mới; 2) Nhóm đối tượng người nông dân
hết tuổi lao động, khi bị thu hồi đất nông
nghiệp sẽ được bồi thường một khoản tiền
dưỡng lão đủ để họ duy trì cuộc sống.
Thứ hai, pháp luật Trung Quốc quy định
khoản tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất bao gồm tiền bồi thường về đất, tiền bồi
thường thiệt hại về tài sản trên đất, tiền
chuyển mục đích SDĐ v.v Điều này sẽ giúp
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
bị thu hồi đất.
Thứ ba, với tư cách là một nước đông

dân nhất thế giới, Trung Quốc ý thức sâu sắc
tầm quan trọng của đất nông nghiệp trong
việc bảo đảm vấn đề an ninh lương thực
quốc gia. Do vậy, pháp luật về bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc
quy định rõ trường hợp nhà đầu tư sử dụng
ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp,
theo quy định họ phải bồi thường phần đất
nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị
thu hồi. Điều này giúp cho nhà nước có thêm
nguồn vốn đầu tư, bồi bổ cải tạo và mở rộng
diện tích đất nông nghiệp bù đắp cho phần đất
nông nghiệp bị chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác; bảo đảm giữ vững sự ổn định về
lương thực quốc gia./.