Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay từ ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh sơn la

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

QUÀNG THỊ THU HẰNG

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM CHO
CÁC KHOẢN VAY TỪ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2022


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

QUÀNG THỊ THU HẰNG

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM CHO
CÁC KHOẢN VAY TỪ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(Định hướng ứng dụng)

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VINH HƢNG

HÀ NỘI - 2022

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Quàng Thị Thu Hằng


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM CHO CÁC KHOẢN VAY TỪ
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .......................................................... 7
1.1.

Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho
các khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại ........................................ 7

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, bản chất, vai trò của thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại ........ 7
1.1.2. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản
vay tại ngân hàng thương mại ............................................................ 18
1.2.

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các
khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại ............................................. 20

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất đảm bảo cho các khoản vay từ ngân hàng thương mại .......... 20
1.2.2.

Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân
hàng thương mại................................................................................. 23

Kết luận chƣơng 1 ......................................................................................... 26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC
HIỆN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẢO ĐẢM CHO
CÁC KHOẢN VAY TỪ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN
ĐỊA BÀN TỈNH SƠN LA.................................................................. 27
2.1.

Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bảo
đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại ....................... 27


2.1.1. Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại ..................... 27

2.1.2. Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho
các khoản vay tại ngân hàng thương mại ........................................... 31
2.1.3. Về hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất bảo
đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại ............................ 33
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ thế chấp
quyền sử dụng đất............................................................................... 35
2.1.5. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các
khoản vay tại ngân hàng thương mại ................................................. 39
2.1.6. Về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay
tại ngân hàng thương mại ................................................................... 41
2.1.7. Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm
cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại .................................... 43
2.2.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại trên
địa bàn tỉnh Sơn La .......................................................................... 44

2.2.1. Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các
khoản vay tại ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Sơn La ......... 44
2.2.2. Những kết quả đạt được ..................................................................... 46
2.2.3. Những hạn chế, bất cập ...................................................................... 50
2.2.4. Nguyên nhân của hạn chế và bất cập ................................................. 63
Kết luận chƣơng 2 ......................................................................................... 66
CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM CHO CÁC KHOẢN
VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH SƠN LA ......................................................................... 67
3.1.

Định hƣớng nâng cao hiệu quả về thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại .... 67


3.1.1. Cơ sở chính trị liên quan đến vấn đề nâng cao hiệu quả về thế
chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân
hàng thương mại ................................................................................. 67
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm .................................. 76
3.2.

Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng
thƣơng mại ........................................................................................ 78

3.2.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại ...... 78
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng
thương mại.......................................................................................... 84
Kết luận chƣơng 3 ......................................................................................... 89
KẾT LUẬN .................................................................................................... 90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 93


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật Dân sự

CQSDĐ

Chuyển quyền sử dụng đất

GCNQSĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật Đất đai

NHTM

Ngân hàng thương mại

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCQSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng đất

TCTD

Tổ chức tín dụng

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 quy định thế chấp quyền sử dụng đất
(QSDĐ) là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất
(NSDĐ). Sau đó, Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, 2005, 2015 đã có các quy
định cụ thể hơn để nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các
giao dịch dân sự. Có thể nói, đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để NSDĐ
thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt
khác, tạo cơ sở cho ngành ngân hàng thực hiện việc "giải ngân" cho vay nhằm
góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Tại các ngân hàng thương mại (NHTM), TCQSDĐ là một biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và được thực hiện bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ
để đảm bảo cho các khoản vay. Căn cứ vào bản chất của hợp đồng thế chấp
nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ nói riêng thì đó là hợp đồng
đặc thù, vì phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo
đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các
loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên
thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính. Mặt khác,
trong quá trình nhận tài sản thế chấp là QSDĐ các NHTM trên địa bàn tỉnh

Sơn La phát sinh một số vướng mắc như sau: Theo quy định tại điểm b khoản
1 Điều 188 của LĐĐ năm 2013 thì một trong các điều kiện để QSDĐ được
thế chấp là “khơng có tranh chấp”. Quy định này thực sự gây cản trở cho chủ
thể có QSDĐ được phép thế chấp, bởi lẽ, thiếu sự hướng dẫn cụ thể của pháp
luật thế nào là có tranh chấp? Do vậy trên thực tế quy định này được vận dụng
theo hướng chỉ cần có đơn thư khiếu kiện liên quan đến QSDĐ gửi đến chính
quyền địa phương thì sẽ được coi là có tranh chấp và khi này quyền thế chấp
của hộ gia đình và cá nhân sẽ không được thực hiện.

1


TCQSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại,
lần đầu tiên được quy định tại khoản 2 Điều 68 của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; được sửa đổi, bổ sung
tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Tuy nhiên, trên thực tế, đó là một khối tài
sản chung, khơng thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà
khơng TCQSDĐ và ngược lại, sẽ rất khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo
đảm, gây rủi ro cho bên nhận thế chấp. Đặc biệt là trường hợp TCQSDĐ ở
NHTM này nhưng thế chấp tài sản gắn liền với đất ở NHTM khác.
Hiện nay, tình trạng tranh chấp về TCQSDĐ để đảm bảo cho các khoản
vay từ NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La đang có chiều hướng gia tăng, số
lượng các vụ án khởi kiện tại Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh là khá lớn.
Trong đó, từ thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp về TCQSDĐ để đảm
bảo cho các khoản vay từ NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La, nhận thấy việc
thực hiện TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại các NHTM còn gặp phải
một số tồn tại như: Việc thẩm định tài sản thế chấp là QSDĐ làm cơ sở cho
việc ký kết hợp đồng TCQSDĐ chưa được các NHTM thực hiện nghiêm túc;
trong quá trình NHTM thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không
được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức
có liên quan và phù hợp với các quy định…Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài về
TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay từ NHTM vừa có ý nghĩa lý luận và
thực tiễn sâu sắc. Đó cũng là lý do tác giả luận văn xin lựa chọn đề tài: “Thế
chấp quyền sử đụng đất bảo đảm cho các khoản vay từ ngân hàng thương mại
trên địa bàn tỉnh Sơn La” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến đề tài nghiên cứu, một số cơng trình nghiên cứu điển
hình về TCQSDĐ như sau:
- Sách chuyên khảo của tác giả Đỗ Văn Đại, (2012), Luật nghĩa vụ dân

2


sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án. Ở tác
phẩm này, tác giả đã chọn, trích dẫn những bản án của Tịa án ở các cấp có
tỉnh điển hình, sau đó tập trung phân tích, bình luận các vấn đề pháp lý liên
quan đến quy định pháp luật về nghĩa vụ dân sự và việc đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Sách chuyên khảo của tác giả Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Nxb. Tư pháp, 2016.
Cuốn sách đã phân tích pháp luật về TCQSDĐ tại các tổ chức tín dụng Việt
Nam nói chung, bình luận các vấn đề pháp lý gặp trong những năm gần đây.
- Luận án tiến sĩ của tác giả Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp
luật thế chấp quyền sử dụng đất, chuyên ngành lý luận và lịch sử nhà nước và
pháp luật, đã cung cấp những cơ sở lý luận về việc thực hiện pháp luật
TCQSDĐ tại Việt Nam hiện nay.
- Các cơng trình luận văn thạc sĩ của Nơng Thị Bích Diệp, (2016), Thế
chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam; Nguyễn
Hoàng Yến, (2016), Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, Trần Thị Thu Hường, (2017),
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các hoạt động cho vay của các
tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Nguyễn Viết Thắng, (2014), Thế chấp quyền sử
dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Lê Minh Thiện, (2016), Thực hiện hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại các Ngân hàng thương
mại qua thực tiễn tại tỉnh Gia Lai,…
Ngồi ra, trên các tạp chí khoa học thuộc chun ngành khoa học pháp
lý tại Việt Nam cịn có các nghiên cứu tiêu biểu như:
- Nguyễn Văn Điền, "Một số vấn đề về hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ", Tạp chí Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 25, tháng 7/2018.
- Đoàn Thái Sơn, "Vướng mắc, bất cập của việc thế chấp bằng quyền
sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 27,
tháng 9/2017.
3


- Huỳnh Anh, "Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai tại ngân hàng thương mại", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số
19 (323), tháng 10/2016.
- Nguyễn Ngọc Điện, Đỗ Thị Bông, “Những vấn đề cần được làm rõ
khi áp dụng các quy định của BLDS năm 2015 liên quan đến bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 20 (396), tháng 10/2019.
Ngồi ra, trong các giáo trình LĐĐ, Luật Ngân hàng tại các cơ sở đào tạo
Luật uy tín tại Việt Nam như Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội ít nhiều cũng có những nội dung đề cập đến vấn đề trên.
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu trên đã tiếp cận, nghiên cứu,
nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về
những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về
TCQSDĐ. Tuy nhiên, việc nghiên cứu về đề tài trong các cơng trình nêu trên
mới chỉ đề cập đến vấn đề khái quát chung của TCQSDĐ mà chưa được

nghiên cứu, khai thác và ứng dụng tại một địa phương cụ thể. Do vậy, việc
nghiên cứu đề tài và áp dụng trên địa bàn của tỉnh Sơn La vẫn là vấn đề cấp
thiết. Bởi lẽ, như đã phân tích, tại địa bàn Sơn La, việc thực hiện các quy định
vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn tại địa bàn tỉnh.
Do đó, tác giả luận văn sẽ tiếp tục kế thừa và phát triển các nghiên cứu trước
đó và vận dụng trực tiếp vào địa bàn tỉnh Sơn La hiện nay.
3. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật, các quan hệ
pháp luật về thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ bảo đảm các khoản vay từ
NHTM và thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Sơn La.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề trong pháp luật thực định bao
gồm các quy định hiện hành của Việt Nam về thế chấp QSDĐ bảo đảm các

4


khoản vay từ NHTM (trong các Bộ luật, Nghị định, Thơng tư liên tịch, Thơng
tư...). Ngồi ra, luận văn cịn nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định về thế
chấp QSDĐ bảo đảm các khoản vay từ NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La. Tuy
nhiên, do phạm vi nghiên cứu có hạn, vậy nên, luận văn tập trung nghiên cứu
trong phạm vi giai đoạn từ năm 2016 - 2020 tại địa bàn của tỉnh Sơn La.
4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận về
thế chấp QSDĐ đảm bảo các khoản vay từ NHTM và thực tiễn thực hiện các
quy định về thế chấp QSDĐ đảm bảo các khoản vay từ NHTM trên địa bàn
tỉnh Sơn La hiện nay. Từ đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn
thiện các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ đảm bảo các khoản vay từ

NHTM và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ đảm
bảo các khoản vay từ NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La.
4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Từ mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:
- Phân tích, làm rõ một số vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ đảm bảo
các khoản vay tại NHTM.
- Làm rõ các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ đảm bảo các khoản
vay tại NHTM. Phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ để
đảm bảo các khoản vay tại NHTM trên địa bàn của tỉnh Sơn La, để từ đó, xác
định những hiệu quả và sự hạn chế, bất cập.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện tốt pháp luật thế
chấp QSDĐ đảm bảo khoản vay tại NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La trong
thời gian tới.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp luận chủ yếu được tác giả luận văn sử dụng xuyên suốt là
phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước pháp luật.
5


Về các phương pháp nghiên cứu được tác giả luận văn sử dụng là sự
tổng hợp từ các phương pháp nghiên cứu cơ bản của ngành khoa học xã hội
và của ngành khoa học pháp lý bao gồm: phương pháp phân tích và đánh giá
pháp luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê xã hội học, phương
pháp so sánh ...
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Trong phạm vi nghiên cứu giới hạn, đề tài luận văn tập trung vào các
điểm chính như sau:
- Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận cũng như thực trạng
quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ đảm bảo khoản vay tại NHTM.

- Làm rõ thực trạng áp dụng quy định về thế chấp QSDĐ đảm bảo
khoản vay tại NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La.
- Đề xuất những giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về thế
chấp QSDĐ đảm bảo khoản vay tại NHTM và nâng cao hiệu quả thực hiện
quy định về thế chấp QSDĐ đảm bảo khoản vay tại NHTM trên địa bàn của
tỉnh Sơn La.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được kết cấu thành 03 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất bảo
đảm cho các khoản vay từ ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay từ ngân hàng thương mại trên địa bàn
tỉnh Sơn La.
Chương 3: Định hướng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực
hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại
ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Sơn La.

6


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
BẢO ĐẢM CHO CÁC KHOẢN VAY TỪ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho
các khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, bản chất, vai trò của thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) đảm bảo
cho các khoản vay tại Ngân hàng thương mại

Thuật ngữ "Thế chấp" khởi đầu có nguồn gốc từ Hán Việt: "Thế là bỏ
đi, thay cho", còn "Chấp là cầm, giữ". Từ điển Tiếng Việt giải thích: "Thế
chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu khơng có
khả năng trả đúng kỳ hạn" [52, tr. 756]. Xuất phát từ ngữ nghĩa cơ bản của từ
thế chấp như trên, có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và
bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi
phạm. Nghĩa là, người có nghĩa vụ khi không thực hiện, hay thực hiện không
đúng, hoặc không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đó cam kết khi xác lập
nghĩa vụ thì người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm để thay thế.
Theo sự phát triển của lịch sử ngành luật dân sự, có thể thấy khái
niệm thế chấp - một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - một
biện pháp truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại. Hình thức đầu
tiên của cách thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore (còn được
gọi là bán đợ) [4, tr. 25]. Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối
với một số tài sản của mình cho bên có quyền, khi người có nghĩa vụ thực
hiện xong nghĩa vụ thì bên có quyền hồn trả lại tài sản. Đây là biện pháp bảo
đảm chuyển giao vật cùng với chuyển giao quyền sở hữu vật. Hiện nay trong

7


giới luật học có những cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của
thế chấp. Có quan điểm tiếp cận thế chấp dưới giác độ là một hợp đồng dân
sự: "Thỏa thuận" vừa là nguyên tắc, vừa là đặc trưng của hợp đồng dân sự và
được thể hiện trong tất cả các giai đoạn" kể cả thế chấp tài sản để đảm bảo
thực hiện hợp đồng [46, tr. 122].
Cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với
bên nhận thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế
chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế

chấp để tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu
cầu giao tài sản thế chấp để xử lý khi có sự vi phạm. Tuy nhiên, các quyền
trên của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp mang tính "gián tiếp"
thơng qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng đã ký
kết mà khơng có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp. Khi bên thế chấp vi
phạm và không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận thế chấp chỉ sử
dụng một biện pháp duy nhất là khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên thế chấp
thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ. Theo cách thức thực hiện pháp luật
này, tính chất "bảo đảm" của thế chấp sẽ có nguy cơ trở thành "khơng có bảo
đảm" vì phải phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hoặc phải thông qua các
thủ tục tố tụng tại Tòa án [53, tr. 36]. Trong trường hợp tài sản thế chấp còn là
đối tượng của nhiều quan hệ nghĩa vụ khác nữa như bảo đảm cho nhiều nghĩa
vụ khác nhau... thì hợp đồng thế chấp đã ký kết khơng đủ căn cứ để bên nhận
thế chấp có quyền ưu tiên lấy toàn bộ từ số tiền xử lý tài sản thế chấp trước
các chủ thể khác. Hạn chế này tuy được quy định trong thứ tự về ưu tiên
thanh tốn trong các giao dịch bảo đảm có đăng ký nhưng vẫn chỉ là tính chất
gián tiếp [27, tr. 9].
Có quan điểm lại tiếp cận việc thực hiện pháp luật về thế chấp dưới góc

8


độ là một loại vật quyền bảo đảm: "Thế chấp là một biện pháp bảo đảm mang
tính chất đối vật, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện đối với các
bên trong quan hệ thế chấp" [41, tr. 37]. Tính chất vật quyền cho phép bên
nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà khơng phụ
thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền
truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai để xử lý và có quyền ưu
tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Cách tiếp
cận này là chưa có đủ căn cứ chắc chắn để bên nhận thế chấp có quyền đối

với tài sản thế chấp (bởi tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế
chấp và đối với TCQSDĐ thì bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng) [4, tr. 33].
Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà
Nội - phần Luật dân sự, định nghĩa: Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động
sản (BĐS) thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối
với bên có quyền. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Văn
bản thế chấp phải được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc Ủy ban
nhân dân (UBND) có thẩm quyền chứng thực nếu các bên có thỏa thuận
hoặc pháp luật có quy định. Việc thế chấp phải đăng ký, nếu BĐS có đăng
ký quyền sở hữu [45, tr. 268].
Về bản chất, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong ba quyền năng
của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
đất đai. Theo đó, đối với QSDĐ được xác định thuộc quyền sử dụng của ai thì
người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình
để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản
nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những
cách thức chi phối của người có quyền sử dụng, nhưng quá trình thực hiện
quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của chủ thể có quyền, không được

9


vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. QSDĐ có vai trị thực hiện hóa ý đồ
của chủ thể có QSDĐ hợp pháp, chính là việc làm cho đất đai có giá trị về
mặt kinh tế. QSDĐ được thực hiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có
QSDĐ hợp pháp. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép
sử dụng đất, giao đất, cho th đất thơng qua các hình thức pháp lý khác nhau.
Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá
trình khai thác QSDĐ. Tuy nhiên, quyền đó ln phụ thuộc vào sự cho phép

của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy rằng QSDĐ
mang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong
quan hệ sử dụng đất [61].
Theo quy định của Hiến pháp 2013 và LĐĐ năm 2013 thì chủ thể thực
hiện QSDĐ nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất. NSDĐ có những
quyền năng nhất định trong đó có việc TCQSDĐ. Như vậy, TCQSDĐ chính
là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức
CQSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất
dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một
trong những quyền quan trọng của NSDĐ. Các quy định về thế chấp tài sản là
QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách
nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân
theo. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản là việc Nhà nước thông qua
pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động, điều chỉnh
các hành vi của các chủ thể tham gia các quan hệ xã hội với mục đích trước
hết là duy trì trật tự chung của xã hội. Bên cạnh đó, tùy thuộc từng tính chất
của những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hịa quyền và
lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm.
TCQSDĐ là một lĩnh vực có nội hàm rộng, chịu sự tác động và điều
chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự). Song, TCQSDĐ lại

10


vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh
vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc
thù của tài sản là QSDĐ. Vì vậy, quan hệ TCQSDĐ còn được điều chỉnh ở cả
lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật ngân hàng và các lĩnh vực pháp luật khác
có liên quan. Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và
cách thức cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như

phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ TCQSDĐ. Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ nội dung các văn
bản pháp luật về thế chấp QSDĐ cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi
tiết điều kiện về chủ thể, về đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực
hiện và chấm dứt quan hệ TCQSDĐ, song lại không thấy bất kỳ một khái
niệm hay định nghĩa nào về TCQSDĐ [4, tr. 46].
Việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, cụ thể về TCQSDĐ có ý nghĩa quan
trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt
quan hệ thế chấp. Vậy TCQSDĐ là gì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ
TCQSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tiễn, có thể trả lời cho câu hỏi
trên như sau: TCQSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ
(gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Từ những phân tích trên có thể thấy rằng: TCQSDĐ là quyền hạn của
một chủ thể đang có QSDĐ hợp pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế
mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
TCQSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của NSDĐ, được ghi
nhận lần đầu trong LĐĐ năm 2013. Sau đó BLDS năm 1995, đã có các quy
định tạo điều kiện để quyền năng này có thể là đối tượng của các giao dịch

11


dân sự. Kế thừa sự ghi nhận đó, các chủ thể sử dụng đất và phạm vi QSDĐ
được quy định cụ thể trong LĐĐ năm 2013, khẳng định rõ ràng quyền
TCQSDĐ của NSDĐ. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để NHTM nhận
TCQSDĐ trong hoạt động cho vay của mình.
Có thể quan niệm, TCQSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là

một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho
vay, theo đó NHTM với tư cách là bên cho vay thỏa thuận với bên vay hoặc
của bên thứ ba làm tài sản bảo đảm cho khoản vay để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ của mình. Chủ sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng
minh QSDĐ của mình cho bên nhận thế chấp (NHTM) mà khơng phải chuyển
giao QSDĐ đó.
Như vậy, TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM là việc bên
thế chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (NHTM)
cùng thỏa thuận dùng chính QSDĐ của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa
vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ cho vay của NHTM. Bên thế chấp ở đây có
thể là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong
trường hợp bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín dụng, khơng có
quan hệ tín dụng).
1.1.1.2. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản
vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, TCQSDĐ đất bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM là một
biện pháp bảo đảm tiền vay [50, tr. 129].
Khi cho vay, để có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà
bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì NHTM ln hướng tới
phương án áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay.
QSDĐ là một loại quyền tài sản định giá được bằng tiền, thường có giá trị lớn
và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Do đó, QSDĐ hồn tồn đáp ứng

12


được các điều kiện của một tài sản bảo đảm. TCQSDĐ là một biện pháp bảo
đảm tiền vay rất phổ biến trong hoạt động cho vay của NHTM. Khi đến thời
hạn theo thỏa thuận mà bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hồn tồn
có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ [15].

TCQSDĐ được xác lập trên cơ sở nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm
(nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng), tuy nhiên mối quan hệ về hiệu lực
giữa hợp đồng tín dụng và giao dịch TCQSDĐ là độc lập. Về nguyên tắc khi
hợp đồng tín dụng vơ hiệu thì các hợp đồng TCQSDĐ vẫn có hiệu lực nếu nó
được xác lập một cách hợp pháp, ngược lại khi hợp đồng TCQSDĐ vơ hiệu
thì khơng ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng. Nguyên tắc độc lập
về mặt hiệu lực pháp lý của giao dịch TCQSDĐ so với giao dịch gốc đã cho
thấy NHTM có thể thu hồi nợ từ tài sản thế chấp là QSDĐ kể cả khi hợp đồng
tín dụng bị vô hiệu [22, tr. 9].
Thứ hai, TCQSDĐ phát sinh từ thỏa thuận của các bên: NHTM, khách
hàng vay hoặc bên thứ ba.
TCQSDĐ vừa là một biện pháp bảo đảm và đồng thời còn là một hợp
đồng dân sự. TCQSDĐ phải được sự thỏa thuận của các bên có quyền, bên có
nghĩa vụ và được hình thành trên cơ sở một nghĩa vụ được xác lập trước hoặc
hình thành trong tương lai. Còn nếu khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ mà
giữa các bên khơng có thỏa thuận TCQSDĐ thì NHTM khơng thể xử lý
QSDĐ của bên thế chấp để thu hồi nợ được.
Thứ ba, trong quan hệ TCQSDĐ, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên
nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với
QSDĐ thế chấp.
Theo đó, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp về mặt
giấy tờ chứ không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế. Bên thế chấp vẫn là chủ
thể chiếm hữu thửa đất, sử dụng, khai thác thửa đất và hưởng hoa lợi, lợi tức

13


từ việc khai thác, sử dụng thửa đất đó. Trong thời gian thế chấp, thửa đất vẫn
thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp chỉ hạn chế về quyền định đoạt. QSDĐ
của bên thế chấp chỉ chấm dứt khi QSDĐ bị xử lý trong trường hợp bên vay

không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.
Thứ tư, trình tự, thủ tục TCQSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so
với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác.
Trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về TCQSDĐ nói
riêng, pháp luật quy định điều kiện thế chấp rất chặt chẽ; theo đó, việc
TCQSDĐ khơng chỉ tn thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do
pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp do pháp
luật đất đai quy định. Hơn nữa, TCQSDĐ không chỉ tuân thủ các điều kiện
quy định tại Điều 188 của LĐĐ năm 2013 mà cịn căn cứ vào từng hình thức
sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà NSDĐ được quyền TCQSDĐ
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Về bản chất, hợp đồng TCQSDĐ
cũng mang những đặc tính chung của các hợp đồng bảo đảm: tính dự phịng
và tính bảo đảm. Tính dự phịng được thể hiện rõ nét hơn bởi đối tượng là loại
đặc biệt - QSDĐ. Một loại BĐS gắn liền với từng mảnh đất đó. Bởi vậy, việc
thỏa thuận giữa các bên tuy vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do nhưng
khuôn khổ tự do bị hạn chế bởi quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai
chứ không thể ngồi phạm vi đó được [35, Điều 501, khoản 2]. Vì vậy, áp
dụng tương tự để giải quyết dường như khơng được đặt ra mặc dầu đó ngun
tắc được quy định trong BLDS. Tính chặt chẽ và nghiêm ngặt của trình tự, thủ
tục TCQSDĐ cịn được thể hiện ở quy trình xử lý QSDĐ. Mặc dù, QSDĐ
được thỏa thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng khi bên thế
chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ khơng đương nhiên

14


thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp xử lý
QSDĐ thơng qua hình thức đấu giá thì phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu của

pháp luật về đấu giá. Với những quy định nêu trên cho thấy, pháp luật quy định
về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý cần thiết có liên quan đến q trình
ký kết, thực hiện và chấm dứt giao dịch TCQSDĐ chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn
so với giao dịch thế chấp các tài sản thông thường [15, tr. 13].
Thứ năm, TCQSDĐ có mục đích nhằm nâng cao trách nhiệm của các
bên trong quan hệ nghĩa vụ (NHTM và khách hàng vay vốn).
Việc áp dụng TCQSDĐ để bảo đảm cho các khoản vay trong hoạt
động cho vay của NHTM là nhằm mục đích hướng tới mục đích nâng cao
trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, nhưng thông thường là
nhằm nâng cao trách nhiệm của bên đi vay (khách hàng - tức là bên có nghĩa
vụ). Bên cạnh đó, khách hàng bên chủ thể có nghĩa vụ bị thêm rằng buộc
trách nhiệm với bên chủ thể quyền NHTM. Do đó giảm đi sự tùy tiện, khơng
tự giác chấp hành nghĩa vụ trả nợ. Ngồi ra, áp dụng TCQSDĐ cũng có lợi
cho khách hàng vay. Bởi lẽ, nhờ có bảo đảm mà họ dễ dàng được cung cấp
các khoản tín dụng. Ví dụ, yêu cầu về thời hạn cho vay, số tiền vay khi
không áp dụng TCQSDĐ thì sẽ rơi vào tình trạng bất lợi cho các chủ thể ở
các phương diện: khi khách hàng vay vốn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ,
NHTM không thu hồi được vốn và cũng khơng có quyền đối với bất kỳ tài
sản nào của khách hàng [38, tr. 17].
Thứ sáu, TCQSDĐ nhằm đảm bảo cho các khoản vay là biện pháp
mang tính dự phịng. Tính dự phịng thể hiện ở chỗ đối tượng của biện pháp
TCQSDĐ được sử dụng để khấu trừ nghĩa vụ khi người đi vay khơng thực
hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ hồn trả tiền vay theo thỏa thuận
trong hợp đồng tín dụng ngân hàng. Tính dự phịng này nhằm thúc đẩy người
có nghĩa vụ (khách hàng vay) phải chấp hành đúng nghĩa vụ bằng cách dựa

15


vào quy định của luật hoặc vào sự thỏa thuận của hai bên về nghĩa vụ trong

hợp đồng [39, tr. 19].
Thứ bảy, phạm vi TCQSDĐ không vượt quá phạm vi nghĩa vụ được
xác định trong nội dung quan hệ chính. Điều này tùy thuộc vào sự cam kết
thỏa thuận cụ thể của các bên trong hợp đồng tín dụng là chỉ đã bảo đảm một
phần nghĩa vụ hay bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ.
Thứ tám, TCQSDĐ để đảm bảo cho các khoản vay chỉ bị xử lý khi có
hành vi vi phạm nghĩa vụ chính.
TCQSDĐ có giá trị đối với một nghĩa vụ đã được xác định, TCQSDĐ
có chức năng tác động, dự phịng, dự phạt. Khi bên có nghĩa vụ chấp hành
đúng nghĩa vụ thì khơng được phép xử lý TCQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ, vì
vậy, nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện thì nghĩa vụ bảo đảm cũng mặc
nhiên chấm dứt và khơng có giá trị pháp lý. Chỉ khi đến hạn thực hiện nghĩa
vụ tức là đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc
thực hiện không đúng mới làm phát sinh cơ sở xử lý TCQSDĐ cho bên có
quyền các NHTM trong nghĩa vụ chính. Do vậy TCQSDĐ vừa là biện pháp
ngăn chặn vừa là tác nhân thúc đẩy người đi vay thực hiện nghĩa vụ của họ
theo tinh thần thiện chí, trung thực. Theo đó, NHTM có thể yên tâm, chủ
động trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Từ đó, TCQSDĐ bảo đảm cho
các khoản vay có thể chấm dứt nhưng khơng đồng nghĩa là bị xử lý để bảo
đảm nghĩa vụ [40, tr. 315].
1.1.1.3. Bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại
TCQSDĐ là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh đó, TCQSDĐ
cịn có bản chất pháp lý như sau:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biểu hiện
dưới dạng quyền (QSDĐ) và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc

16

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. NSDĐ được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và được CQSDĐ trong thời hạn giao đất. Vì
vậy, trong TCQSDĐ, tài sản thế chấp không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ
(quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền). Theo tác giả Nguyễn Ngọc
Điện: "Về hình thức thể hiện, BĐS có thể được thể hiện dưới dạng vật cụ thể,
nhưng cũng có thể được nhận biết như là các khái niệm mà luật học gọi là
quyền - QSDĐ (dưới góc độ là tài sản)" [14, tr. 14]. Đây chính là điểm khác
biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp (BĐS), BĐS ở các nước duy trì
hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu nhà
nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai.
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì TCQSDĐ
khơng phải là hình thức CQSDĐ.
TCQSDĐ là một trong những quyền mà pháp luật đất đai hiện hành quy
định trong nhóm quyền CQSDĐ bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, góp vốn, tặng cho và TCQSDĐ. Khi so sánh giữa các quyền
cụ thể nêu trên với nhau thì tác giả Trần Quang Huy cho rằng: "TCQSDĐ là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) có điều kiện hoặc đây là
hình thức CQSDĐ khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ" [46, tr. 222]. Tính khơng
trọn vẹn, không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ, bên có
tài sản thế chấp chỉ chuyển giao giấy tờ pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp
pháp đối với QSDĐ thế chấp, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để
bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của
chúng. Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Tính có
điều kiện thể hiện ở chỗ, bên TCQSDĐ có thể nhận lại, khơi phục lại hoàn
toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được
thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai

17

bên. Hoặc QSDĐ cũng có thể bị chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập
quyền cho phía bên kia (bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn. Việc bên nhận thế chấp tạm
thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi
chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của NSDĐ đối với Nhà nước [30,
Điều 320 và Điều 321].
1.1.2. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản
vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, TCQSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ cho các khoản vay tại NHTM.
Có thể khẳng định, sự ghi nhận và cho phép các chủ thể có QSDĐ hợp
pháp được thế chấp để vay vốn là một cách thức linh hoạt và là biện pháp hữu
hiệu nhằm khai thác tối đa hiệu quả và công năng của đất đai và bảo đảm cho
các khoản vay của khách hàng tại các NHTM. Thông qua biện pháp
TCQSDĐ, NSDĐ có thể khai thác những giá trị vơ hình được chứa đựng bên
trong tài sản đất đai. TCQSDĐ chính là một trong những hình thức lưu
chuyển từ "vốn chết" sang "vốn sống", chuyển tài sản - QSDĐ từ giá trị hiện
hữu, đơn nhất sang tài sản có giá trị "kép", nhờ đó mà nguồn vốn được tăng
lên, mở rộng và phát triển nhiều hơn so với giá trị ban đầu.
Thứ hai, TCQSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải quyết nhu
cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất. Vốn là yếu tố không thể thiếu trong
hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào, là công cụ để biến các ý tưởng, dự án
sản xuất - kinh doanh thành hiện thực. Trong bối cảnh hội nhập, vốn là nhân
tố quyết định tới việc tăng năng lực cạnh tranh - yếu tố sống còn của doanh
nghiệp trên trường quốc tế. TCQSDĐ để vay vốn cho hoạt động sản xuất, đầu
tư, kinh doanh là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào
của q trình sản xuất. Nguồn vốn có được thơng qua TCQSDĐ sẽ là động

18