Tiểu luận đất đai quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất

A. MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng q giá, nó khơng đơn thuần chỉ là tài sản
thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước có vai trị là đại diện chủ sở hữu và người
thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất
và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất.
Muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc
pháp luật khơng gì khác hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Chỉ có
như vậy mới tạo được tâm lý an tâm, sự tin tưởng của người dân vào pháp luật
để họ có thể đóng góp hết sức mình vào sự phát triển đất nước. Bởi lẽ đó Nhà
nước đã quy định các quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất Đai 2013,
người sử dụng đất có các quyền chung như: quyền được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác
xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai... Và trong các quyền đó
chúng ta khơng thể khơng nhắc đến "quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất" - một quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy
định về quyền của người sử dụng đất trong pháp luật đất đai. Thứ hai là những
vấn đề về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Chính vì nhận thức được
tầm quan trọng của vấn đề trên nhóm chúng tơi xin tiến hành tìm hiểu sâu hơn
bằng việc giải quyết tình huống mà nhóm đã được phân cơng. Vì kiến thức cùng
kĩ năng tìm kiếm tài liệu cịn hạn chế nên bài làm của nhóm cịn nhiều thiếu sót.
Chúng em kính mong thầy cơ góp ý thêm để bài làm của nhóm được hồn thiện
hơn.
B. NỘI DUNG
I. Khái niệm liên quan:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất.
Vai trị: Thứ nhất, quản lí Nhà nước: Thống nhất quản lí bằng ,ột loại giấy, là cơ
sở để bồi thường, cở sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Thứ
hai, khía cạnh người sử dụng đất: bảo vệ quyền lợi hợp pháp,là cở sở và điều
kiện được hưởng các quyền, minh bạch thị trường bất động sản.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người người này sang người khác thông qua các ình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà k có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê tông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý
hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một
thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
II. Cơ sở pháp lí
1. Luật Đất đai 2013
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
3. Bộ luật dân sự 2015
4. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
III. Giải quyết tình huống
Tình huống: Anh Lộc thường trú tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình là
chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất 500 m2 (chưa được cấp Giấy chứng nhận). Năm
2014, anh Lộc chuyển nhượng 500 m2 cho ông Tuấn với giá một tỷ đồng. Hai

bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Phịng cơng chứng số
1 Thành phố Thái Bình chứng thực. Tuy nhiên đến thấng 5/2015, ông Tuấn mới
chỉ giao cho ơng Lộc 500 triệu đồng và nói để xem xét có mua mảnh đất này
khơng. Tháng 10/2015, anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất này cho bà Lan với
giá 1,2 tỷ đồng. Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng và hai bêm kí giấy
tờ đặt cọc. Tháng 2/2016, Ông Tuấn yêu cầu anh Lộc làm thủ tục xin cấp giấy
chứng nhận thì mới giao nốt số tiền cịn lại thì bà Lan làm đơn đề nghị UBND
TP. Thái Bình khơng cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc Vì bà Lan có giấy biên
nhận đặt cọc mua mảnh đất này.
Bình luận về vụ việc trên:
Thứ nhất, là vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ vào khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “ Người sử
dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này” và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường
hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa
kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy
chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước
khi thực hiện các quyền.”
Vì anh Lộc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ nên Căn cứ
vào khoản 1 Điều 167 và khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013, anh Lộc có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nhận thừa kế quyền

sử dụng đất thì anh Lộc được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền.
- Theo Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động
sản quy định tại điểm b khoản này (điểm a khoản 3 Điều 167); Việc công chứng
thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại
Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm d khoản 3 Điều 167). Khoản 3 Điều 188 quy
định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.”
Việc anh Lộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ơng Tuấn mà hai bên kí
kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Phòng cơng chứng số 1
Thành phố Thái Bình chứng thực là khơng đúng quy định vì theo điểm d khoản
3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban
nhân dân cấp xã. Nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này khơng
có hiệu lực, nếu muốn tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bản hợp đồng này
phải được công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong trường hợp trên, vì bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
khơng có hiêu lực nên anh Lộc có quyền chuyển quyền sử dụng đất nhượng cho
người khác, tuy nhiên vìa anh Lộc đã nhận của ơng Tuấn số tiền 500 triệu đồng
nên phải hồn trả số tiền đó cho ơng Tuấn.
Thứ 2 Việc anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất này cho bà Lan với giá 1,2 tỷ
đồng. Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng và hai bên kí giấy tờ đặt cọc.
xét quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong
nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch và khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự

2015 thì việc bà Lan làm đơn đề nghị UBND TP. Thái Bình khơng cấp giấy
chứng nhận cho anh Lộc Vì bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất này
là chưa hợp lí, bà Lan khơng có quyền và nghĩa vụ này, đồng thời vì hai bên
chưa công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp
anh Lộc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh
Lộc vẫn được cấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
*Căn cứ pháp lí:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và
nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định
của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được
theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn
thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ
tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất khơng phân chia
được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản
này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là
tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực
theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân
sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng
thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước
khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng
nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.
Thứ hai, anh Lộc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?


Trường hợp anh Lộc thuộc trong các trường hợp được quy định tại Điều 99,

100, 101, 102 Luật đất đai 2013 và không thuộc trong các trường hợp không
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành luật đất đai thì anh Lộc vẫn được cấp.
* Căn cứ pháp lí:
- Luật Đất đai 2013
Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang
sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đấ
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà
khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 102. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
- Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
- BLDS 2015
Điều 328 Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có
giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.


2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả

cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. - Điều 30, Điều 31, Điều 32, Điều 33 Quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP
về giao dịch

C. KẾT LUẬN
Vừa rồi là sự tìm hiểu, phân tích về vấn đề Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tình huống trên. Thực tế
cho thấy, Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai
nhằm giữ ổn định tình hình chính trị, xã hội. Chính vì thế hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý đất đai ngày càng được sử đổi, bổ sung và hồn
thiện hơn. Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều
thay đổi tương ứng với từng giai đoạn phát triển của cách mạng. Tuy nhiên tình
hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, tồn tại dẫn
đến tình trạng tranh chấp đất, khiếu nại, tố cáo về việc quản lý và sử dụng đất
đai có xu hướng gia tăng. Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là
cơng cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là
bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai. Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ
thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện
chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.

Tài liệu tham khảo


1. Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân
dân.
2. Luật Đất đai 2013
3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
4. Bộ luật dân sự 2015

5. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
6. Các tài liệu liên quan khác