đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU
Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của
con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên ấy
của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động
sản. Đây là một chế định “dẫn xuất” của chế định về quyền sở hữu, quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề mới xuất hiện trong pháp luật dân sự nước ta
với đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai. Trong khi
Hiến pháp vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta
quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện những quyền này phải theo quy
định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, một
quan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện
pháp lý. Và được xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận hoặc quy đinh của pháp
luật. đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát sinh, chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những đặc thù riêng biệt.
Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ môn
góp ý thêm.
Em xin chân thành cảm ơn !
1
1
Cấu trúc bài làm:
I/ Các khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề
1. Khái niệm về BĐS
2. Khái niệm về BĐS liền kề
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
4. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1.1. Xác lập theo thoả thuận

1.2. Xác lập theo quy định của pháp luật:
1.2.1. Sự chuyển giao BĐS
1.2.2. Việc xác lập theo thời hiệu
1.2.3. Xác lập do sự phân chia BĐS
2. Căn cứ chấm dứt
2.1. Các BĐS liền kề nhập làm một
2.2. Chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề:
2.2.1. Do từ bỏ quyền
2.2.2. Do không tiếp tục sử dụng
2.2.3. Do thoả thuận chấm dứt
III/ Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề.
1. Vấn đề đặt ra
2. Tình huống về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
2
2
I/ Các khái niệm chung về quyền SD hạn chế BĐS liền kề
1. Khái niệm về BĐS
Theo điều 174 khoản 1_ BLDS 2005 có khái niệm về BĐS như sau:
BĐS là các tài sản bao gồm:
a, đất đai;
b, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, các tài snả khác do pháp luật quy định.
Phân loại tài sản thành BĐS và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu từ
luật La Mã cổ đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tình truyền thống,
và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới.
Chứng tỏ đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp lý sâu sắc.
Tài sản được coi là BĐS trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển hoá

từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là BĐS đến việc phân định
thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là BĐS và kết hợp với việc
liệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐS .
2, Khái niệm BĐS liền kề
Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS ấy.
Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có
các BĐS thuộc bản chất không di rời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại
ranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề.
Như vậy BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu sự
hạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di rời được, cùng loại
và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý.
BĐS liền kề là BĐS có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐS. Và hai
BĐS liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có chủ sở
3
3
hữu khác nhau. Từ việc xác định các BĐS liền kề mới có thể xác định được các
hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu
BĐS khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của người khác trên
một BĐS không thuộc sở hữu của mình.
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác, là để
xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới là
vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng BĐS.
Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là diện tích, hình dáng, kích thước
của BĐS. Việc này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Việc xác định
ranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với nhau. Điều 265
khoản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ: “Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định
theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo
ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”.

Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu
mốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS.
Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐS liền kề là BĐS có chung
ranh giới.
4, Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
Điều 273 _ BLDS 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như
sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền
kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp
thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu
cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận
khác”. Theo truyền thống và thông lệ, đây là một trong những quyền quan
trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ quy định này mà thực tế các BĐS bị
vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra. Mục đích để tạo
cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác
4
4
một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Tuy nhiên, đó chỉ là quyền hạn
chế và quyền đó gồm: Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện,
thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước, Quyền tưới tiêu; …
Điều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 đã cụ thể hoá của những quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề này. Là một quyền mang yếu tố quan hệ vật quyền
(chủ thể thực hiện quyền bằng hành vi, ý chí của mình) nhưng lại có dấu ấn của
quan hệ trái quyền (chủ thể thực hiện quyền phải thông qua hành vi của người
khác hoặc phụ thuộc ý chí người khác), khi pháp luật quy định, nên quyền này là
một quyền dân sự đặc biệt.
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một quyền, tuy là một quyền khách
quan nhưng vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể mà không
phải là một quyền dân sự chủ quan. Để một quyền khách quan thành một quyền

dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định. Bởi ứng với mỗi một quyền
dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ với chủ thể khác, và điều
này được thấy rõ ở quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Nếu như một chủ sở
hữu bị vây bọc muốn mở một lối đi trên BĐS của chủ sở hữu liền kề, mà điều
này là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS đó phải có nghĩa vụ trong việc
thoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề.
Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS
liền kề như sau:
1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo
quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử
dụng đất cũng được hưởng quyền đó.
Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không
tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS , mà phải dựa trên cơ sở nhất định
5
5
và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát
sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra
quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiện
nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của
pháp luật chứ không thể tuỳ tiện.
1.1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận.
Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ
bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ
tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự
cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm
bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải
điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác ” thì không có nghĩa là

bất kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu
BĐS xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu
cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho
mình. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân
sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự
do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo
đức xã hội. Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS
liền kề mở một lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bị
pháp luật cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo pháp
luật cũng không có hiệu lực.
Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữu
nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc
thực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai
thác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp BĐS bị vây bọc
bởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu
6
6
BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở hữu BĐS liền kề để xác
lập thoả thuận. Và còn có thể thoả thuận với các chủ sở hữu BĐS để xác lập
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội dung cụ thể tuỳ thuộc vào
mục đích của mình sao cho thuận lợi. Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề phía
trước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại.
Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong trường
hợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền
kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình. Căn
cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, và các điều kiện thực
tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và các bên phải chấp nhận với
cách giải quyết của toà án. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp

nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu
của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền
sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử
sụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó,
cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề.
Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
1.2. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật.
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền
sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp
luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì
quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh
từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được
pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định.
Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ
không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định
7
7
của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng
mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phát
sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.
Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm:
1.2.1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền
đó.”
Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụng

đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao
không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền
kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực
hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người
được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS
liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực
hiện trước đó, vì họ là người kế quyền của người dã chuyển giao. Tuy nhiên,
trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác để phù
hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì tự do thoả thuận vẫn là một
nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự.
Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn
chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐS liền
kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao BĐS mà
phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ
thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó đang
8
8
phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tài sản được
chuyển giao)
Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thay
đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy mà có
quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ giữa BĐS
này với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các
BĐS . Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng
thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, cũng như BĐS
hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế
giới.
1.2.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu.

Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu như sau:
“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi
năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm
hữu”. Và cũng “ trừ truờng hợp tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy
định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”.
Như đã biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trên
BĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngay
tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của
người khác. Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụng
trong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ
làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu
thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vì
suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS ở hình thức đặc biệt.
9
9
Tuy nhiên bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” nên việc xác lập quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản. Xem xét kỹ ta
sẽ thấy: Trong khi một BĐS thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực
hiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thưc sự với đầy đủ
các quyền năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu. Đồng thời lại có
một người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu ngay tình, liên tục, công
khai. Như vậy đã có một mâu thuẫn về lý luận, vì không thể cùng tồn tại một
thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản
thuộc sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản đối với tư cách
là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được
xem là ngay tình. Cho nên việc sử dụng BĐS của người khác một cách ngay

tình, liên tục, công khai mà không có sự phản đối của chủ sở hữu tức là chủ sở
hữu đã đồng ý, sự dồng ý này có thể coi là cho phép sử dụng. Nếu có sự phản
đối của chủ sở hữu BĐS liền kề, với bất kỳ hình thức phản đối nào đều được coi
là chủ sở hữu BĐS liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, và như vậy việc sử dụng của
chủ sở hữu đó với BĐS liền kề được xem là không ngay tình.
Thực tế cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này để áp dụng tương tự
pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự về
nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị quyết số 58/ NQ-UBTVQH10)
có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày 25/03/1985 của Toà
án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định
tại điểm c khoản 1 điều 11 nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với
trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng
nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ trong trường hợp bên cho
thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản, hoặc đến trước ngày
01/07/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc
làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt
thì diện tích làm thêm đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở
nhờ.
10
10
Với quy định như thế này chúng ta có thể thấy, khi pháp luật công nhận thời
hiệu là một trong những căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với BĐS, và nếu
BĐS đó bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên phải
công nhận cho chủ sở hữu BĐS đó, nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định
theo thời hiệu.
1.2.3. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do sự phân chia BĐS.
Bình thường một BĐS đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường
công cộng. Và nếu không có lối đi nếu BĐS đó bị vây bọc thì họ có quyền yêu
cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập về lối đi
được quy định tại khoản 1 điều 275 _BLDS 2005 ( quyền về lối đi qua BĐS )

Bên cạnh đó tại khoản 3 điều 275_BLDS 2005 cũng có quy định: “Trong
trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng
khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy
định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”.
Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với BĐS
bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng BĐS liền kề khác vẫn có thể được
thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự.
Theo quy định trên, nếu một BĐS bị phân chia thành nhiều phần do các chủ
sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều BĐS mới được tạo ra sau
khi chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo nhu cầu có lối đi sau
khi được phân chia để khai thác, sử dụng bình thường thì họ phải: “dành lối đi
cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được
thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các
chủ sở hữu BĐS liền kề khác tạo lối đi trên BĐS của họ.
Thực tế cho thấy, khi phân chia tài sản nói chung và một BĐS nói riêng, thì
thoả thuận giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sản là
phương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thực
thi cũng được dễ dàng, nhất là trong các trường hợp chia BĐS thuộc sở hữu
chung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia
11
11
BĐS thì các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì
có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua BĐS của người bên ngoài
(áp dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc
chung về xác lập lối đi.
Bên cạnh đó còn một bất cập nữa mà pháp luật chưa nói đến là trong khi có
quy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong thì lại không có vấn đề
lối đi cần thiết cho người phía trên, trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng.
Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì các
chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp. Vì nếu BĐS bị vây

bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng theo quy tắc: Lối đi
phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia. Nếu áp dụng tương tự trường
hợp này thì chia nhà nhiều tầng các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho các
chủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi xuống
tầng dưới, và còn cả đi ra đường công cộng. Tuy nhiên khi phân chia các BĐS là
nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chung
hợp nhất không được phân chia như hệ thống cấp thoát nước, đường dây tải
điện…
2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm
dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như
những quyền dân sự khác. Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định về chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau:
1. Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề đó nhập làm một;
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế
BĐS liền kề.
Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự
Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường
12
12
như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có
nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự
pháp luật”.
Nói tóm lại một cách chung nhất, thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quền này.
2.1 Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề nhập làm một.
Theo các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì giữa

các BĐS phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý
nghĩa về mặt pháp lý khi hai BĐS đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu
khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. Nếu BĐS thuộc sở hữu
chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có
quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó. BĐS thuộc sở hữu chung khi chưa
phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có
quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về
BĐS đó.
Vì vậy khi BĐS liền kề và BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu
và thành một thể thống nhất về mặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới
giữa các BĐS như trước nữa. Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu
khác nhau ở cạnh nhau, và có một ranh giới giữu chúng là một bức tường rào.
Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào
vẫn còn đấy nhưng nó không còn là ranh giới giữa các BĐS liền kề đó nữa.
Chính xác hơn là không còn ranh giới về mặt pháp lý.
Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các BĐS liền kề lại làm một thì không
còn ranh giới, và như vậy nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc nhiên bị
chấm dứt. Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà
BĐS đó lại là của chính họ.
13
13
Việc nhập làm một của các BĐS liền kề cũng có thể được áp dụng đối với tài
sản thuộc sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ
chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên
toàn bộ khối tài sản đó.
Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “nếu hai BĐS lại tách ra để thuộc về
hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành
mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát
sinh trở lại.” Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong

trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc_ trường đại học luật
Hà Nội lại có ý kiến khác cho rằng: “ Không thể khẳng định rằng, nếu BĐS đã
được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như
ban đầu, mà phải coi những BĐS được tạo thành sau khi phân chia là những
BĐS hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia BĐS ”. Vì sau khi BĐS
đã được sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đối mục đích sử dụng mới
hoặc họ có thể cải tạo, hoàn thiện lại BĐS của mình, vì vậy các quyền cũ không
còn hoăc thay đổi thì cách thức sử dụng hạn chế BĐS liền kề đương nhiên bị
thay đổi.
2.2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền
kề.
Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, và đến khi mà không cần
thiết cũng như không tiếp tục sử dụng quyền đó để khai thác sử dụng BĐS của
mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thông qua hành vi pháp lý đơn
phương. Hành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây:
2.2.1. Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Đây là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bầy tỏ ý chí không tiếp tục
muốn sử dụng bất động sản liền kề đó nữa, có thể thông qua lời nói hoặc văn
bản. Tuy nhiên, việc bày tỏ ý chí này phải đảm bảo những nhu cầu có hiệu lực
14
14
của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi
dân sự; Phải có sự tự nguyện; Mục đích và nội dung phải phù hợp pháp luật và
đạo đức xã hội.
Việc từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề này còn có thể được thực
hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở hữu liên quan. Những hành vi
nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường chắn lối đi; Lấp
đường thoát nước; Gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây là những hành vi làm bằng

chứng cho việc từ chối quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của chủ sở hữu BĐS
và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Chủ sở hữu BĐS liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên BĐS
của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở hữu BĐS đang sử dụng hệ thống
phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự từ chối của chủ sở hữu BĐS hay
không? Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện thì: “Coi quyền hưởng thụ hệ thống
phục vụ gắn với một BĐS như một BĐS, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu BĐS
được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ của mình. Thời hiệu này
có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân được dự liệu trong luật
chung về thời hiệu.”
Nhận xét ý kiến trên ta thấy: Coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn
liền với một BĐS như một BĐS là hoàn toàn hợp lý. Và ba mươi năm thời hiệu
là do pháp luật quy định, như vậy chủ sở hữu có tận ba mươi năm để bày tỏ ý
chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ sở
hữu BĐS đối với BĐS liền kề, khi họ biết việc chủ sở hữu BĐS liền kề có
những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ lại không đồng
nhất. Vì khi đã có hành vi loại bỏ thì BĐS không thể sử dụng được theo đúng
với công dụng của nó. Có nhiều trường hợp không thể khai thác được nữa, ví dụ
như: Lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện, Khi làm như thế thì
ngay lập tức hệ thống này sẽ ngừng hoạt động. Như vậy, có lẽ ông đã đồng nhất
việc quyền có lối đi với tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Tuy
nhiên ngay cả với quyền có lối đi thì cũng khó có thể được, vì khi bị chủ sở hữu
15
15
BĐS liền kề loại bỏ lối đi mà người sử dụng lại không phản đối là việc trái thực
tế. Việc không phản đối này có thể xem như là họ đã từ bỏ quyền của mình, và
có thể lý giải điều này là chủ sở hữu BĐS không cần thiết sử dụng lối đi qua
BĐS liền kề, nhưng vẫn khai thác BĐS của họ một cách bình thường. Tuy nhiên,
nếu chủ sở hữu BĐS không thường xuyên sử dụng BĐS đó vào việc thực hiện
các hành vi của chủ sở hữu BĐS liền kề không tức thời, làm ảnh hưởng đến việc

khai thác, sử dụng BĐS phải chịu hạn chế, thì vấn đề thời hạn mà chủ sở hữu
BĐS không phản đối có thể được đặt ra.
Nhưng để lấy cái thời hạn ba mươi năm theo như thời hiệu để người chiếm
hữu ngay tình, công khai, liên tục đối với BĐS để trở thành chủ sở hữu BĐS đó
lại không có cơ sở kể cả về mặt pháp lý và thực tế. Về mặt pháp lý không thể
đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và
pháp luật của Việt Nam cũng không tồn tại một quy định nào như vậy. Thời hiệu
xác lập quyền dân sự chỉ có ý nghĩa khi quyền đó chưa được thừa nhận và thời
hiệu là căn cứ để pháp luật thừa nhận ưu quyền dân sự đó. Như vậy khi một
người có quyền mà quyền đó bị vi phạm mà người đó không có bất kì phản ứng
nào với việc vi phạm đó như: Tự mình ngăn cản hành vi vi phạm, phản đối, yêu
cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp… Thì có thể xem như họ đã chấp nhận sự
thiệt thòi đó. Trường hợp này, chủ sở hữu cũng chỉ là người sử dụng BĐS của
người khác để thoả mãn quyền của mình chứ đó không phải là tài sản của họ.
Nếu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được thiết lập trên cơ sở thoả
thuận, thì thời hiệu chỉ có thể được áp dụng theo thời hiệu khởi kiện chung về
hợp đồng mà không thể áp dụng thời hiệu ba mươi năm như thời hiệu xác lập
quyền sở hữu với BĐS. Trong trường hợp nó được thiết lập theo quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì áp dụng hình thức kiện đòi chấm dứt hành
vi cản trở thực hện quyền sở hữu.
2.2.2 Không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề.
Đây là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề, do
chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một BĐS liền kề khác mà không quan tâm
16
16
đến đối tượng mình đã thiết lập trước đó. Tức là không tiếp tục khai thác đối
tượng ban đầu đă được thiết lập. Tuy nhiên việc không quan tâm đến đối tượng
ban đầu không mặc nhiên suy đoán là chủ sở hữu đã từ bỏ đối tượng ấy, điều đó
còn phụ thuộc vào bản thân đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Cụ thể như: Nếu đối tượng là quyền về lối đi, quyền cấp thoát nước mà chủ

sở hữu đã có hệ thống khác thay thế thì chủ sở hữu BĐS liền kề phải thông báo
cho chủ sở hữu BĐS về việc chấm dứt quyền của họ. Nếu chủ sở hữu BĐS
không phản đối tức là chủ sở hữu BĐS từ chối quyền của họ. Nếu đối tượng là
quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thì tức là chủ sở hữu đã từ bỏ
quyền sử dụng các hệ thống này, bởi do tính chất của nó. Các đối tượng này
không bền vững về mặt kỹ thuật cần thường xuyên tu dưỡng, bảo vệ, nên nếu
ngừng việc khai thác thì tự nó sẽ dẫn đến việc loại bỏ đối tượng. Hơn nữa, tự các
đối tượng này đã được thay thế bằng các hệ thống tương ứng khác để đáp ứng
nhu cầu của chủ sở hữu BĐS.
Trường hợp chủ sở hữu không sử đụng đối tượng của các quyền này do đã
có hệ thống khác thay thế, và đồng thời chủ sở hữu BĐS liền kề có hành vi
nhằm loại bỏ đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì được áp
dụng như
ở trường hợp chủ sở hữu BĐS không phản đối và được coi là có căn cứ.
Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do địa thế tự nhiên bị
vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn nữa thì cũng là một căn cứ cho phép chủ
sở hữu BĐS liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS đó. Ví dụ
như xuất hiện một con đường mới quy hoạch qua nhà bị vây bọc dẫn đến nhà đó
không còn bị vây bọc nữa, thì khi ấy nhà đó phải tự mình làm một lối đi riêng
trên phần đất nhà mình mà không có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của
người khác nữa. Vì họ có thể tự đáp ứng được nhu cầu của mình mà không phải
phiền luỵ đến BĐS liền kề nữa. Trường hợp này căn cứ để xác lập quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề không còn tồn tại nữa, nên có thể coi đây là một trong
các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
17
17
Cơ sở để coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền
kề xuất phát từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề của một chủ thể là quyền hạn chế đối với một chủ thể
khác…Tức là pháp luật quy định quyền này không chỉ để bảo vệ quyền của chủ

sỏ hữu BĐS bị vây bọc mà còn bảo vệ lợi ích của xã hội nói chung. Trong khi
BĐS của chủ sở hữu đang bị vây bọc đã không còn vây bọc nữa, và có thể sử
dụng BĐS của mình mà không cần đến sự phiền luỵ vào BĐS của người khác
thì quyền lợi của họ vẫn được đảm bảo, do đó không cần hạn chế quyền của
người khác. Dưới góc độ pháp lý thì căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề đã không còn thì quyền đó cũng không thể tồn tại. Và khi ấy, quyền
yêu cầu chấm dứt sẽ thuộc về chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế đó.
2.2.3. Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Các chủ thể có quyền thoả thuận trong việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt
quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Vì đây là nguyên tắc chung của pháp luật dân sự. Dù quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề có được thiết lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật
thì các bên trong quan hệ về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đều có thể thoả
thuận để chấm dứt quan hệ đó. Và đi kèm với việc thoả thuận chấm dứt là các
bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây nên.
Theo tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện thì một trong những trường hợp được coi là
căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó là:
BĐS phục vụ được nhà nước mua lại và trở thành tài sản công, nhằm phục vụ
cho lợi ích công cộng và lợi ích đó không dung hoà được với lợi ích gắn liền với
hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu BĐS đang thụ hưởng một cách hợp lý, thì hệ
thống phục vụ phải huỷ bỏ. Vấn đề còn lại: Liệu chủ sở hưũ BĐS đựơc phục vụ
có được đền bù trong trường hợp này ?
Ta xét thấy, khi nhà nước đã mua lại BĐS và nó trở thành tài sản phục vụ lợi
ích công cộng, và trường hợp tài sản của các chủ thể trong quan hệ dân sự có
mâu thuẫn và không thể dung hoà được thì quyền lợi của nhà nước và xã hội
18
18
phảỉ được đặt lên đầu và ưu tiên bảo vệ. Khi tài sản của cá nhân, tổ chức có ý
nghĩa quan trọng trong việc phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội thì
quyền lợi đó sẽ được ưu tiên. Các cách thức bảo vệ quyền lợi của nhà nước

trong các thời kì khác nhau được thưc hiện khác nhau như : Quốc hữu hoá;
Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn toàn bộ; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn một
phần…
Như vậy, trong trường hợp nhà nước mua lại BĐS có hệ thống phục vụ thì
phải bồi thường cho chủ sở hữu BĐS.
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một dạng tài sản, hơn nữa trong
nhiều trường hợp nếu không có quyền này thì BĐS bị giảm đáng kể giá trị của
nó. Để đảm bảo quyền lợi của cá nhân tổ chức trong trường hợp nhà nước trưng
mua, trưng dụng để giải pháp mặt bằng, xây dựng các công trình giao thông thuỷ
lợi…thì nhà nuớc phải đền theo giá thị trường. Theo điều 23 Hiến pháp 1992
quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá.
Trong trường hợp vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước
trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường”. Tuy nhiên thực
tế sự bồi thường của nhà nước vẫn chỉ là một phần chứ không thể nào là hoàn
toàn giá trị của BĐS bị trưng mua, trưng dụng đó được.
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được pháp luật quy định nhăm đảm bảo
cho tất cả các chủ sở hữu BĐS sử dụng một cách có hiệu quả nhất BĐS thuộc sở
hữu của mình. Tuy nhiên đây là một dạng quyền trên tài qản của người khác,
nên quyền này đôi khi gây bất lợi cho chủ sở hữu bị chịu sự hạn chế đó. Nên
theo nguyên tắc để đảm bảo sự công bằng, thì một khi chủ sở hữu BĐS đã có đủ
những yếu tố để tự mình thoả mãn các yêu cầu để khai thác BĐS của mình thì
quyền đó chấm dứt. Đây là những quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi của
chủ sở hữu BĐS.
III/ Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề.
1. Vấn đề pháp lý đặt ra
19
19
Tính đặc thù của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được thể
hiện tại điều 274 khoản 2 _ BLDS 2005: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn

chế BĐS liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì
người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Như thế quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên chuyển giao.
Nguyên tắc tự do, tự nguyện thoả thuận là một nguyên tắc cơ bản trong luật dân
sự, nhưng việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề sẽ
không giống thoả thuận để tạo lập quyền dân sự khác. Nó là quyền của chủ sở
hữu BĐS nhưng lại là nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS liền kề. Nên ngoài căn cứ
này, pháp luật cần có quy định thuận lợi hơn cho việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết vụ việc cụ thể.
Bên cạnh đó về căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề ở điều
279 _ BLDS 2005 chưa thể hiện được tính đặc thù của quyền sử dụng này. Nếu
khi BĐS của nhiều người chủ sở hữu nhập lại dưới một chủ sở hữu thì nó thành
một khối thống nhất về mặt pháp lý, khi đó quyền này không được đặt ra.
Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng BĐS của
người khác nữa thì quyền sử dụng chấm dứt, nhưng trên thực tế việc từ chối
quyền này không đơn giản như việc từ chối quyền dân sự khác. Nếu chủ sở hữu
BĐS tuyên bố từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của mình thì quyền đó
chấm dứt. Nếu BĐS đang sử dụng nhưng chủ sở hữu BĐS đã không sử dụng, do
đã có quyền này trên một BĐS khác, thì quyền sử dụng đó cũng đương nhiên
chấm dứt. Trong trường hợp BĐS không được khai thác sử dụng, thì quyền này
phải chấm dứt theo thời hiệu quy định chứ không thể tồn tại mãi. Hơn nữa,
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chỉ được thừa nhận theo những điều kiện
nhất định và đặc biệt, nên nếu các điều kiện ấy không còn thì chủ sở hữu BĐS
liền kề có quyền yêu cầu chấm dứt quyền của chủ sở hữu khác. Vì vậy pháp luật
cần quy định thêm chủ sở hữu có thể từ chối quyền sử dụng khi không còn nhu
cầu.
2. Một ví dụ về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
20
20
Nguyên đơn là bà L, 60 tuổi, trú tại 64 đường X; Bị đơn là bà Tr, 76 tuổi, trú

tại 66 đường X. Bà L trình bày: Gia đình bà Tr đã gửi đơn đến UBND yêu cầu
giải quyết tranh chấp với gia đình bà lối đi ra đường X. UBND đã mời hai gia
đình đến giải quyết nhưng không thành nên bà L khởi kiện đến TAND quận yêu
cầu buộc bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối đi vì gia đình bà Tr đã có lối đi về
phía bắc đường Y.
Bị đơn trình bày: Bà chấp nhận ngõ đi có diện tích 28 m2 thuộc quyền sở
hữu của bà L nhưng gia đình bà có quyền đ qua vì hai lí do: Thứ nhất là đất nhà
bà bị bao bọc, ngoài lối đi qua nhà bà L nên nhà bà L phải dành cho nhà bà một
lối đi hợp lý; Thứ hai là lối đi nhà bà mang tính lịch sử vì gia đình bà đã sử dụng
liên tục từ năm 1975 đến nay.
Tại bản án số 02/DSST ngày 17/03/1999, TAND quận G đã chấp nhận yêu
cầu buộc gia đình bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối đi qua nhà bà L. Bản án
bị gia đình bà Tr kháng cáo.
Bản phúc thẩm số 117/PTDS ngày 18/06/1999, TAND quận đã nhận định:
Gia đình bà Tr giáp ngõ đIi về phía bắc đường, và đã mở cổng ra đường đó
nhưng sau khi có tang, do một lý do mê tín nào đó đă bịt cổng lại. Trước đây nhà
bà Tr hay nhờ đất nhà bà L đi ra đường X cho thuận tiện với việc buôn bán. Khi
ấy bà L đồng ý, nhưng bây giờ bà thấy có nhiều bất tiện nên không đồng ý nữa.
Nhà bà Tr mở và xây cổng đi ra đường Y từ năm 1996, sau đó cổng lại được bịt
kín nên chỉ con lối đi qua nhà bà L.
Hiện bà Tr dùng lối đi qua nhà bà L với lý do nhà bà bị vây bọc. Qua xác
minh của toà án, bà Tr vẫn có thể có lối đi về phía bắc đường Y, nếu bà mở lối đi
(dù lối đi qua nhà bà L thuận tiện hơn) nên bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối
đi qua nhà bà L.
Như vậy quyền có lối đi là một quyền chính đáng, nhưng mà pháp luật chỉ
công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi không còn lối đi nào khác.
Trường hợp này bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối đi đó là hoàn toàn hợp lý,
kể cả nhà bà Tr đã có lịch sử sử dụng lối đi ấy bao lâu chăng nữa.
21
21

22
22
Kết luận
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một dẫn xuất của chế định quyền sở
hữu BĐS và quyền sử dụng đất đai. Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai,
thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được thể hiện dưới dạng quyền “ địa
dịch”. Cùng với sự phát triển của xã hội xu thế trong pháp luật hiện đại ngày
càng hạn chế các quyền năng của chủ sở hữu, đặc biệt quyền sở hữu với BĐS
nhằm phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội. Như vậy quan niệm về
quyền “địa dịch” trong pháp luật của các nước đã biến đổi từ vật quyền ( trong
các BLDS truyền thống) đã mang yếu tố trái quyền trong BLDS ngày nay. Cụ
thể là trong BLDS năm 1995 và 2005.
Qua phân tích và nghiên cứu ta thấy, việc thoả thuận giữa các chủ sở hữu là
hình thức pháp lý hợp pháp nhất, hiệu quả nhất để tạo lập và chấm dứt quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề. Nếu việc thoả thuận không đem lại kết quả thì khi ấy
sẽ phải nhờ sự can thiệp của các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
****** ******* ****** HẾT ******* ******* ******
23
23
Tài liệu tham khảo
***Giáo trình luật dân sự Việt Nam _ Đại học luật Hà Nội
NXB công an nhân dân _ 2006
***Bộ luật dân sự 2005
NXB chính trị Quốc gia
***Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề _ TS. Phạm công Lạc
NXB tư pháp _ 2006
***Luật dân sự Việt Nam lược khảo _ Nguyễn Mạnh Bách
NXB chính trị quốc gia_ 2004
***Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề

Tạp chí nhà nước và pháp luật _
12/2003
24
24