Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác vận hành tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội

Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020. ISBN: 978-604-82-3869-8

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC VẬN HÀNH
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI
Tạ Văn Phấn
Trường Đại học Thủy lợi, email:

1. GIỚI THIỆU CHUNG:

Từ 1999 đến nay, tốc độ xây dựng nhà cao
tầng ở Hà Nội đã gia tăng nhanh chóng, hàng
nghìn dự án nhà cao tầng đã, đang và sẽ được
triển khai xây dựng cùng với hàng trăm dự án
khu đô thị mới. Từ năm 2006 đến nay, nhiều tịa
nhà có số tầng lớn trên 30 tầng, phổ biến là 30 ~
50 tầng, thậm chí trên 70 tầng đã được xây dựng
đi vào vận hành khai thác sử dụng. Tính đến
cuối năm 2018, TP Hà Nội có khoảng 1.100
chung cư với hàng triệu dân sinh sống [1].
Thực trạng quản lý nhà cao tầng tại Việt
Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng cịn
nhiều bất cập, chưa có một mơ hình tổ chức
quản lý một cách khoa học và thống nhất,
làm nảy sinh nhiều vấn đề chưa có phương án
giải quyết, giảm hiệu quả khai thác sử dụng
cơng trình. Để hạn chế và khắc phục tình
trạng này, Điều 108 Luật nhà ở số
05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 của Quốc
Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

một số điều của Luật nhà ở; Điều 36, mục 3,
Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016
của Bộ Xây dựng, quy định về quy chế quản
lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của
Pháp luật. Theo đó, bên cạnh mơ hình Ban
quản trị (BQT) với kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ
các mâu thuẫn, tranh chấp một cách hiệu quả
nhất; tuy nhiên, quá trình triển khai áp dụng
vào các cơng trình cụ thể chưa thực sự mang
lại hiệu quả, bởi chưa có văn bản hướng dẫn
chi tiết về cách xử lý những mâu thuẫn trên
như thế nào, do vậy, tranh chấp, bất cập vẫn
diễn ra thường xuyên, kéo dài.
Kinh nghiệm quản lý cơng tác vận hành các
tịa nhà chung cư cao tầng ln địi hỏi một mơ

hình khoa học, có tính bao qt, tỉ mỉ và chặt
chẽ. Ban lãnh đạo, đội ngũ quản lý trực tiếp
phải được trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng
trong các lĩnh vực như: kỹ thuật cơng trình
(điện, nước,…), các quy định thủ tục về an
tồn phịng cháy chữa cháy; các quy định về
quản lý hành chính (quản lý hợp đồng, quy định
thu, chi, thanh tốn,…), quy trình bảo dưỡng
trang thiết bị kỹ thuật, tài sản, hàng hóa, các dịch
vụ tiện ích khác và những vấn đề phát sinh khác.
Song thực tế tại Việt Nam hiện nay vẫn chưa có
chương trình đào tạo quản lý vận hành tòa nhà
cao tầng phù hợp, nội dung cũng chưa sát với
nhu cầu và mục tiêu đặt ra. Do vậy, nghiên cứu

các giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác vận
hành tịa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội sẽ
nhằm đề xuất đưa ra một số các giải pháp quản
lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng để giúp
Ban quản lý, Ban quản trị tịa nhà có cái nhìn
chun nghiệp hơn về cơng tác quản lý vận hành
tòa nhà chung cư cao tầng.
2. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ VẬN
HÀNH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CAO
TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI:

Thứ nhất, tranh chấp trong quá trình
mua nhà: nguyên nhân là do phần lớn người
dân mua nhà từ khi dự án mới chỉ là ô đất
trống hoặc đang xây dựng. Quá trình xây
dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi
thiết kế, mà người dân chỉ biết khi nhận nhà,
sử dụng, cho nên nảy sinh tranh chấp, khiếu
kiện giữa hai bên. Đối với chung cư cao tầng
chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy
đã bàn giao căn hộ cho người dân đến ở.
Thứ hai, tranh chấp do chậm tổ chức
hội nghị nhà chung cư: nguyên nhân là do
sự tắc trách của chủ đầu tư. Theo quy định,
hội nghị này phải được tổ chức bầu Ban quản

165


Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020. ISBN: 978-604-82-3869-8

trị tòa nhà ngay sau khi tòa nhà đi vào vận
hành, khai thác nhưng có khơng ít chủ đầu tư
chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn
tự quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý sử
dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác
phần diện tích thuộc sở hữu chung.
Thứ ba, tranh chấp về quỹ bảo trì: nguên
nhân là do chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.
Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao nhà,
người mua nhà phải đóng một khoản quỹ bảo
trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp
đồng. Dòng tiền này được lập thành quỹ
chung, quản lý minh bạch và cơng khai, dùng
vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà
bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc
xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, tình trạng
chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang diễn ra
phổ biến tại các tòa nhà chung cư.
Thứ tư, tranh chấp về dịch vụ quản lý
vận hành: nguyên nhân là do mức thu phí vận
hành quản lý tịa nhà, khu đô thị, chất lượng
dịch vụ, công khai việc thu-chi trong công tác
quản lý vận hành nhà chung cư không rõ ràng,
minh bạch hoặc cao hơn mức mặt bằng chung.
Thứ năm, tranh chấp sở hữu chung –
riêng: nguyên nhân là do do sự mập mờ, thiếu
minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu
và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng
đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho

thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu
nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, thời
điểm lộ diện các bất đồng này là lúc tịa nhà có
tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại,
dịch vụ được vận hành hiệu quả.
Thứ sáu, tranh chấp về chất lượng xây
dựng: nguyên nhân là do chất lượng thiết bị,
kết cấu cơng trình, hệ thống phịng cháy chữa
cháy,… kém, ngay khi sử dụng đã gặp những
hư hỏng, sự cố.
Thứ bảy, tranh chấp chậm giao căn hộ
và chủ quyền nhà: nguyên nhân là do chủ
đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến
độ như cam kết trong hợp đồng vài năm gần
đây đã giảm đáng kể. Tình trạng chậm giao
“sổ đỏ” cho người mua nhà vẫn tăng lên, thậm
chí kéo dài nhiều năm. Cư dân rơi vào cảnh bế
tắc trong cuộc chiến địi chủ quyền nhà vì
khơng có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu
tư thực thi nghĩa vụ.

 

Hình 1. Sự cố bục ống cứu hoả tồ nhà A4,
chung cư An Bình City
Thứ tám, tranh chấp giữa người dân với
Ban quản trị do mình bầu ra: nguyên nhân là
do Ban quản trị hoạt động kém hiệu quả,
không bảo vệ quyền lợi của cư dân, thiếu minh
bạch trong công tác thu chi tài chính, quản lý

quỹ bảo trì. Vai trò quản lý nhà nước đối với
các khu chung cư cịn mờ nhạt, khơng có mối
liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị
tòa nhà, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp
của tịa nhà thuộc chính quyền sở tại.
3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC VẬN HÀNH TÒA NHÀ
CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở HÀ NỘI.

3.1. Tổ chức mơ hình cơng ty quản lý
chung cư.
- Ban quản trị thuê công ty quản lý đối với
các dự án chung cư đơn lẻ có ít tịa nhà.

Hình 2. Mơ hình cơng ty quản lý
nhà chung cư
- Trong trường hợp khu dự án lớn gồm
nhiều tồn nhà thì BQT thành lập cơng ty
quản lý với đầy đủ các phịng ban. Trong đó
vai trị các thành viên trong BQT là giám sát

166


Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2020. ISBN: 978-604-82-3869-8

hoạt động của các phòng ban, chịu trách
nhiệm trước pháp luật.
Cơng ty quản lý nhà có trách nhiệm lựa
chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu thi

công sửa chữa và bảo trì nhà chung cư, các
doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ
thuật, công khai và cân đối thu chi các khoản
phí phải nộp để duy tu bảo dưỡng thường
xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt
động của máy mọc, thiết bị… Các phòng,
ban trong cơng ty như sơ đồ ở hình 2.
3.2. Minh bạch trong quản lý vận hành
tịa nhà chung cư
- Cơng khai để người dân biết mọi khoản
thu, chi trên bảng thông báo của chung cư.
- Phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích
chung, riêng trong hợp đồng mua nhà. Vì còn
nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ
đầu tư có phải bù lỗ cho việc quản lý, vận
hành, người dân vẫn không tin.
- Sử dụng những công cụ giúp cho các Ban
quản lý có thể minh bạch tài chính, chun
nghiệp hóa các dịch vụ quản lý là áp dụng
một giải pháp phần mềm hiệu quả. Yêu cầu
hệ thống phần mềm phải đáp ứng được các
nghiệp vụ về quản lý như sau:
+ Quản lý sở hữu căn hộ.
+ Quản lý điện nước.
+ Quản lý các tiện ích dùng chung: Điện
chiếu sáng, vệ sinh, cảnh quan khu công cộng.
+ Quản lý khu vực đỗ xe.
+ Quản lý bảo trì bảo dưỡng.
+ Quản lý phòng cháy chữa cháy và bảo vệ
an ninh.

3.3. Ứng dụng phần mềm quản lý vào
thực tế hoạt động của các Ban quản lý.
Việc ứng dụng phần mềm vào thực tế hoạt
động của các Ban quản lý, BQT sẽ giúp hình
thành các quy trình quản lý hợp lý, giảm
thiểu tối đa các công việc giấy tờ nhàm chán
và các sai sót do yếu tố con người qua đó
giúp giảm thiểu tối đa chi phí và bố trí nhận
sự hợp lý trong Ban.
3.4. Tách riêng Quỹ bảo trì khi nộp tiền.
Khi người mua nhà nộp tiền cho chủ đầu tư
nên tách riêng phần quỹ bảo trì, nộp vào tài

khoản phong tỏa do chính quyền quản lý để
sau này bàn giao cho ban quản trị; phân định rõ
phần diện tích chung - riêng ngay từ đầu để
quản lý, tránh sử dụng sai mục đích bảo đảm
quyền lợi của cư dân, hạn chế thấp nhất tình
trạng chiếm dụng quỹ bảo trì như hiện nay.
3.5. Sự tham gia của cộng đồng dân cư
trong quản lý tòa nhà chung cư
Ban quản lý nên phát huy tiềm năng và
khả năng tham gia của người dân bởi giải
pháp này thì sẽ mang lại nhiều ưu điểm:
- Thỏa mãn tốt nhất những yêu cầu của cộng
đồng vì họ được tham gia vào thiết kế xây
dựng theo ý tưởng và mong muốn của họ, phù
hợp với lối sống và nhu cầu sử dụng, cảm thấy
thoải mái trong mơi trường sống của mình.
- Có sự tham gia quản lý của người dân

trong sử dụng vì họ có ý thức để bảo vệ
không gian bán công cộng và công cộng về
vệ sinh, thẩm mỹ cũng như bảo vệ không
gian này khỏi sự lấn chiếm.
4. KẾT LUẬN

Công tác vận hành tòa nhà chung cư cao
tầng ở Hà Nội tồn tại vơ số những hạn chế
cần nhanh chóng khắc phục. Việc thiếu
chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý,
cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các
công cụ quản lý vận hành là một trong những
nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp
trong các tòa nhà chung cư.
Cần phải áp dụng các mơ hình, các
giải pháp quản lý nhà chung cư bằng công
nghệ thông minh như sử dụng phần mềm
quản lý trong quản lý, vận hành các hoạt
động của chung cư.
5. TÀI LIỆU THAM KHẢO:
[1] Lan Nhi (2019), Tranh chấp chung cư đang
tác động xấu đến thị trường căn hộ, Tạp chí
Tài chính online. />[2] Luật nhà ở số 05/2014/QH15 ngày
25/11/2014.

167