Tài liệu Chuyên đề 2: Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng 2 docx

CHUYÊN ĐỀ 2. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
2.1 Tổng quan về định giỏ xừy dựng
2.1.1. Khỏi niệm về giỏ và cụng tỏc định giỏ cụng trỡnh xừy dựng
2.1.2. Đặc điểm của giỏ và cụng tỏc định giỏ sản phẩm xừy dựng
2.1.3. Vai trũ của cụng tỏc định giỏ sản phẩm xừy dưng
2.2. Nội dung và cụng tỏc định giỏ xừy dựng
2.3. Những đặc điểm của sản phẩm và quỏ trỡnh xừy dựng ảnh hưởng đến vấn
đề định giỏ cụng trỡnh xừy dựng
2.3.1. Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của sản phẩm xừy dựng
2.3.2. Đặc điểm của tổ chức xừy dựng
2.4. Chế độ hành nghề kỹ sư định giỏ xừy dựng, tư vấn quản lý chi phớ
2.4.1. Chế độ hành nghề tư vấn quản lý chi phớ và kỹ sư định giỏ xừy dựng


2.4.2 Yêu cầu và các phẩm chất, kỹ năng cần có của người kỹ sư định giá
2.5 Mối quan hệ giữu giá xây dựng công trình với thời gian xây dựng công trình và chất
lượng công trình
2.5.1. Mối quan hệ giữa độ dài thời gian và chi phí xây dựng công trình
2.5.2. Tích hợp giữa thời gian chất lượng công trình
2.6 Quản lý công tác định giá xây dựng
Câu hỏi ôn tập


2.1 Tổng quan về định giá xây dựng
2.1.1. Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng
Theo học thuyết Mác –Lê nin , bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một
giá trị. Giá trị hàng hoá là lượng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo
ra sản phẩm hàng hoá đó. Giá trị hàng hóa được cấu thành từ hai bộ phận:

phần chi phí sản xuất để tạo ra sản phẩm hàng hoá( gồm giá trị lao động vật
hoá như nguyên liệu, khấu hao thiết bị và phần giá trị lao động như lương
công nhân, cán bộ…) và phần giá trị thặng dư do lao động sống tạo ra.
Giá trị hàng hoá là biểu thị bằng tiền của giá trị. Giá cả sẽ xoay quanh giá
trị tuỳ thuộc vào quy luật cung cầu của thị trường.
Giá thành sản phẩm của hàng hoá là tập hợp nhưng chi phí sản xuất để tạo
thành sản phẩm hàng hoá đó.


Thông thường, đối với những sản phẩm hàng hoá thông thường,nhà sản xuất
căn cứ từ những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân
tích khách hàng để định ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản
phẩm để điều chỉnh giá cho phù hợp. Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị
hiếu của mình và cảm nhận sự tương xứng giữa số tiền mà họ bỏ ra với giá trị
sử dụng để mua.
Rõ ràng, giá cả hàng hoá phải được xem xét dưới các giác độ khác nhau:
* Dưới giác độ của người mua( khách hàng) : Giá cả là chi phí của người
mua phải bỏ ra( số tiền dự kiến )để nhận được quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng hàng hoá hay dịch vụ mà mình muốn, được xác định từ sự hình dung về
giá của người mua và được tính toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trường.
Giá dưới giác độ người mua được dùng để chuẩn bị ngân quỹ và không chế
giá trong đàm phán, mua bán


*Dưới giác độ người bán: giá cả là mức tiền mà người bán mong
muốn nhận được từ ngưòi mua khi trao quyền sở hữu hoặc sử dụng
hàng hoá, dịch vụ của mình cho khách hàng
Theo quy luật thị trường người mua luôn luôn mong muôn mua rẻ
và người bán luôn luôn muốn bán đắt, vì vậy có thể coi giá là nơi
gặp gỡ giữa cung và cầu, là mức thống nhất giữa bên mua và bên

bán
Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá
có giá trị lớn, liên quan đến nhiều người và được bán trước khi sản
xuất, vì vậy trước khi mua sản phẩm xây dựng, người mua có một
khoảng ước lượng về giá để lựa chọn, quyết định và chuẩn bị ngân
quỹ. Các nhà sản xuất (các nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm
xác định ra giá mà nhà thầu mong khách trả tiền căn cứ vào yêu cầu
sử dụng nêu trong Hồ sơ mời thầu


, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý và ý đồ kinh doanh của
mình.

Giá xây dựng công trình là mức chi phí mà chủ đầu tư và nhà thầu thi công
xây dựng công trình thống nhất thông qua hợp đồng xây dựng để xây dựng mới,
cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình – sản phẩm xây dựng

Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng mỗi công trình có giá trị
riêng được xác định bằng phương pháp lập dự toán xây dựng – nội dung chủ
yếu của công tác định giá sản phẩm

Định giá sản phẩm xây dựng là quá trình dự kiến ( dự toán) chi phí xây
dựng công trình của chủ đầu tư, nhà thầu, trên cơ sở đó thống nhất với nhau
thông qua ký kết hợp đồng thi công xây dựng công trình và thanh toán, quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình.


2.1.2. Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm
Giá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và
tổ chức quản lý xây dựng. Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau :

a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ đầu tư, vào địa
điểm xây dựng, biện pháp tổ chức thi công của từng công trình cụ thể
Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựngnên khác với các sản phẩm công
nghiệp được sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây
dựng không thể định trước hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác
định cho từng trường hợp cụ thể
b) Giá của sản phẩm xây dựng được tính toán trên cơ sở định trước, phương
pháp tính toán giá và định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công
trình


c) Quá trình hình thành sản phẩm xây dựng được bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ
dự án đầu tư đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao và đưa vào
sử dụng. Trong quá trình đó sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có tên gọi
khác nhau như :Tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, giá dự thầu,giá đề nghị
trúng thầu, giá hợp đồng, giá quyết toán công trình. Các chỉ tiêu giá xây dựng
này được tính toán trên các căn cứ khác nhau, theo các phương pháp khác nhau
và được sử dụng với các mục đích khác nhau. Mức độ chính xác của các chỉ tiêu
giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng.

d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu được hình thành thông qua đấu thầu và
thương thảo hợp đồng kinh tế. Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu tư đóng vai
trò là người mua, nhà thầu đóng vai trò là người bán, hàng hoá đem trao đổi là
các hợp đồng thi công xây dựng công trình. Trong quá trình này, chủ đầu tư giữ
vai trò quyết định đối với mức giá đấu thầu


e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nước cấp thì việc hình thành giá cả các
công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành như việc vận dụng các định mức, đơn giá,
phương pháp tính toán chi phí cũng như các qui dịnh liên quan

2.1.3 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng
Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm
xây dựng do đó công tác định giá sản phẩm ( công tác dự toán) có vai trò quan
trọng đối với chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền …
* Trên phương diện của chủ đầu tư công tác dự toán có vai trò sau :
- Giúp cho chủ đầu tư biết được số vốn đầu tư cần thiết trước khi thi công
- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu tư, ký hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu,
thanh toán, quyết toán vốn đầu tư
- Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả Kinh tế – kỹ thuật và so sánh, lựa chọn phương án
đầu tư.
- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác tư vấn xây dựng công trình: chi phí cho lập dự án đầu
tư xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định…


- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoặch hàng năm và kế hoạch dài hạn.
- Là cơ sở để chủ đầu tư giám sát giá thành trong quá trình xây dựng….
*Trên phương diện nhà thầu :
- Là cơ sở để biết doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận được từ việc xây
dựng công trình.
- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu được hiệu quả kinh tế cao
- Tiết kiệm được lao động tiền vốn, vật tư và rút ngắn được thời gian xây dựng
công trình
- Là cơ sở cho lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dài
hạn của doanh nghiệp.
- Là cơ sở cho việc hạ giá thành.
- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế

* Trên phương diện quản lý nhà nước:
-
Là cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm, kế hoạch giải Ngân, huy động vốn
-
Là căn cứ cho việc thanh tra, giám sát, kiểm toán nhà nước
-
Sử dụng cho công tác quảnlý vĩ mô : Đánh giá hiệu quả đầu tư của từng
vùng, lãnh thổ, ngành kinh tế, sử dụng số liệu cho thống kê tổng hợp
* Trên phương diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:
-
Là cơ sở cho nhà tài trợ cấp phát vốn
-
Đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng từ đó đưa ra các quyết định cho việc tài
trợ
* Trên các phương diện khác: Sản phẩm của công tác dự toán là căn cứ giám
sát hiệu quả của dự án đầu tư


2.2 Nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá xây dựng
Công việc mà kỹ sư định giá thường làm là nhưng công việc của
người quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Nội dung, nhiệm vụ của công
tác định giá xây dựng có thể chia làm 3 giai đoạn
Giai đoạn dự kiến chi phí xây dựng( lập dự toán):
- Phía chủ đầu tư hình thành các loại dự toán như tổng mức đầu tư sơ
bộ, tổng mức đầu tư, dự toán/ tổng dự toán, dự toán chi phí xây dựng
công trình .
- Phía nhà thầu, trên cơ sở hồ sơ mời thầu hình thành dự toán dự thầu
Giai đoạn đấu thầu:
Trong quá trình chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng công trình
ký kết hợp đồng, nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá là hướng

thương thảo về hợp đồng và phương thức thanh toán


Giai đoạn thi công và bàn giao đưa công trình vào khai thác, sử dụng:
- Chủ thầu và nhà thầu thực hiện thanh toán và quyết toán hợp đồng thi công
xây dựng theo tiến độ.
- Chủ đầu tư thực hiện thanh toán theo tiến độ, quyết toán vốn đầu tư sau khi
công trình hoàn thành với cơ quan cấp phát, cho vay vốn( trường hợp công trình
xây dựng bằng vốn từ ngân sách, vốn vay).



2.3. Những đặc điểm của sản phẩm và quá trình sản xuất xây dựng ảnh hưởng đến quá
trình định giá công trình
Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và
công tác sản xuất xây dựng cũng mang những đặc thù rất riêng biệt chi phối
công tác quản lý điều hành hoạt động quá trình đầu tư xây dựng nói chung và
công tác định giá trong xây dựng nói riêng.
2.3.1 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật của sản phẩm xây dựng
Trong Điều 3 khoản 2 của Luật Xây dựng đã được quốc hội nước cộng hoà
xã hội chủ nghĩa việt nam khoá XI thông qua ngay 26 tháng 11 năm 2003 nêu
rõ “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo ra bởi sức lao động của con
người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị
với đất, có thể gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,phần dưới mặt nước
và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế ”


Quá trình hình thành công trình xây dựng, hiểu theo nghĩa rộng được bắt
đầu từ giai đoạn lập quy hoạch tổng thể và chiến lược phát triển kinh tế xã hội
đến giai đoạn vận hành khai thác sử dụng công trình. Mặt khác, cũng có thể

hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắt đầu từ lập báo cáo đầu tư xây dựng công
trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đưa công trình vào khai thác, sử dụng.

Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các
công trình xây dựng đã hoàn chỉnh đưa vào khai thác,sử dụng. Sản phẩm xây
dựng là loại sản phẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực lượng tham gia như
chủ đầu tư, các nhà thầu xây lắp, tư vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật
tư, thiết bị, tài chính, các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan


Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có
những đặc điểm riêng biệt như sau:
a) Sản phẩm xây dựng được liên kết định vị với đất(tại địa điểm xây dựng) ở
các vùng, khu vực, lãnh thổ khác nhau.
b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ văn
và các điều kiện kinh tế-xã hội tại nơi đặt công trình. Do đó sản phẩm xây dựng
có công dụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao
c) Sản phẩm xây dựng thông thường có kích thước lớn(sử dụng tài nguyên đất
lớn) và chi phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài. Vì vậy, những sai lầm
về chủ trương đầu tư, về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng như quá
trình khai thác rất khó khắc phục và rất tốn kém.
d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế-kỹ thuật khác nhau,
từ khâu khảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến
việc sử dụng sản phẩm xây dựng


e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi trường tự nhiên, môi trường xã hội,
lợi ích cộng động tại nơi xây dựng công trình. Có thể nói sản phẩm xây dựng
mang tính chất tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế –xã hội, nghệ thuật, kiến trúc và
quốc phòng

2.3.2 Đặc điểm tổ chức sản xuất xây dựng
Các đặc điểmcủa sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc
tổ chức sản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng
mang những đặc thù khác hẳn những ngành sản xuất khác. Vì vậy. Cần phải
nắm rõ những đặc điểm này để lưu ý những vấn đề nẩy sinh trong quá trình tổ
chức sản xuất xây dựng
a) Sản xuất xây dựng có tính ổn định tạm thời và có tính lưu động cao
theo vùng, khu vực, thời gian thi công kéo dài, khối lượng công tác phân công
không đều, bởi vậy trong quá trình xây dựng


, con người và công cụ lao động luôn phải di chuyển theo vị trí xây dựng công
trình. Điều này dẫn đến các phương án tổ chức thi công phải thay đổi sao cho
phù hợp với thời gian và địa điễm xây dựng. Do đó, gây khó khăn cho việc tổ
chức và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện lao động và nghỉ ngơi của người
lao động và làm phát sinh chi phí cho khâu di chuyển máy móc thiết bị, nhà
xưởng, công trình tạm phục vụ cho thi công xây dựng
Tính lưu động của sản xuất đòi hỏi việc tổ chức bộ máy quản lý sản xuất phải
gọn nhẹ, năng động, chỉ đạo chặt chẽ kế hoạch tác nghiệp, tận dụng tối đa các
yếu tố đầu vào tại địa phương.
b) Sản phẩm xây dựng có tính đa dạng cá biệt và chi phí lớn lại được chế tạo
theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư thông qua đấu thầu cho từng công trình. Vì
vậy, gây nên các tác động đến quá trình sản xuất xây dựng như:


* Phụ thuộc vào kết quả đấu thầu, dẫn đến các doanh nghiệp xây dựng bị
động trong việc đầu tư, đổi mới công nghệ thi công, máy móc thiết bị
* Giá cả sản phẩm xây dựng được định trước khi chế tạo sản phẩm (khi
tham gia đấu thầu) dẫn đến rủi ro cao do biến động của giá cả thị trường.
c) Thời gian xây dựng công trình dài, làm cho vốn đầu tư của chủ đầu tư và

vốn sản xuất của các doanh nghiệp xây dựng thường bị ứ động tại công trình.
Điều này đòi hỏi việc tổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt
điểm, rút ngắn thời gian xây dựng, có chế độ thanh toán tạm ứng vốn và các dự
trữ cho sản xuất hợp lý.
d)Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu nhiều ảnh hưởng
điều kiện khí hậu, đòi hỏi khi lập biện pháp thi công phải chú ý đến :



* Điều kiện thời tiết của vùng, khu vực xây dựng
* Các biện pháp khắc phục ảnh hưởng của thời tiết nhằm giảm tối đa các tổn thất ngừng
nghỉ việc và phải sửa chữa do các yếu tố thời tiết tác động.
* Nâng cao mức độ cơ giới hoá trong xây dựng cũng như chế tạo thành phẩm hoặc bán
thành phẩm trong công xưởng
c) Mục dích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn
thành đúng thời hạn, đảm bảo chất lượng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp. Vì
vậy, cần chọn phương án tổ chức thi công tối ưu, tận dụng tối đa các nguồn vật
tư nhân lực tại địa phương để giảm giá thành xây dựng


2.4 Chế độ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng, tư vấn quản lý chi phí
2.4.1 Chế độ hành nghề Tư vấn quản lý chi phí và Kỹ sư định giá xây dựng
Theo Nghị Định 99/NĐ-CP ngày 13/06/2007 thì tư vấn quản lý chi phí đầu
tư xây dựng công trình là hoạt động kinh doanh có điều kiện. Tổ chức hoạt
động tư vấn quán lý chi phí đầu tư xây dựng phải có it nhất 3 người có chứng
chỉ Kỹ sư định giá xây dựng. Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư
được phân thành 2 hạng như sau:
a) Hạng 1 có ít nhất 5 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1
` b) Hạng 2 có ít nhất 3 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 2 hoặc 1 Kỹ sư định giá
xây dựng hạng 1:

Cá nhân hoạt động độc lập về tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có
chứng chỉ là Kỹ sư định giá xây dựng


Tổ chức, các nhân tư vân quản lý chi phí đầu tư xây dựng chỉ được hoạt động
tư vấn trong phạm vi hoạt động qui định và chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư
và pháp luật về hoạt động tư vấn của mình.
Bộ xây dựng quy định phạm vi hoạt động của cá nhân, tổ chức hoạt động tư
vấn quản lý chi phí đầu tư và hạng Kỹ sư định giá xây dựng, hướng dẫn việc
đào tạo, cấp, quản lý chứng chỉ Kỹ sư định gia xây dựng
2.4.2 Yêu cầu và các phẩm chất, kỹ năng cần có của kỹ sư định giá
Để thực hiện được các nhiệm vụ của mình, người kỹ sư định giá phải am
hiểu sâu sắc về dự án đầu tư xây dựng công trình, về quá trình đầu tư xây dựng
cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình đầu tư xây dựng và chi phí xây
dựng công trình. Cụ thể là người kỹ sư định giá xây dựng phải biết các phương
pháp xác định khối lượng công việc trong hoạt động xây dựng, các phương
pháp để thực hiện công việc, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí của công trình,
các quy định của pháp luật liên quan đến công việc, các rủi ro có thể xẩy ra
trong quá trình đầu tư xây dựng công trình….
Để đạt được các yêu cầu nêu trên, người kỹ sư định giá xây dựng phải có các
kỹ năng và phẩm chất(có thể coi là các tiêu chuẩn) sau:


-
Khả năng đọc và hiểu các bản vẽ, khả năng nhìn được bản vẽ trong không gian 3 chiều
-
Khả năng đọc và hiểu các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên
quan
-
Có những kỹ năng giao tiếp tôt để tổ chức thực hiện công việc quan lý chi phí đầu tư xây

dựng có hiệu quả
-
Có kiến thức toán học và tin học cơ bản đáp ứng yêu cầu quản lý chi phí đầu tư xây dựng
-
Có tính kiên trì và khả năng làm việc cẩn thận, chu đáo, trình bày rõ ràng,
lôgíc…
- Nắm vững các thủ tục và hoạt động ở công trường, có khả năng đoán trước được các bước
xây dựng trong dự án, các phương pháp xây dựng gối đầu;
- Có khả năng đoán trước được các rủi ro có thể xẩy ra cho dự án và gải pháp hạn chế, khắc
phục chúng


- Có khả năng lập và điều chỉnh tiến độ của dự án công trình
-
Có khả năng nhận biết khi các công ty xây dựng không đáp ứng các hạng mục đặc biệt
trong dự toán chi phí
-
Hiểu biết về hợp đồng trong hoạt động xây dựng
-
Hiểu biết về lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
-
Nắm vững các phương pháp xác định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình, định
mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số xây dựng;
-
Hiểu biết về pháp luật khác liên quan đến hoạt động xây dựng
2.5 Mối quan hệ giưa giá xây dựng công trình với độ dài thời gian xây dựng và
chất lượng công trình
2.5.1 Mối quan hệ giưa độ dài thời gian với chi phí xây dựng công trình
Hoàn thành đúng thời hạn là một trong những tiêu chí cơ bản đánh giá sự
thành công của dự án. Hơn thế nữa, rút ngắn thời gian thực hiện dự án mang lại

nhiều hiệu quả kinh tế.
Các hiệu quả đó là :