(LUẬN văn THẠC sĩ) định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất trường hợp tỉnh đồng tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH XN BÌNH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG
KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TIEU LUAN MOI download :


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH XUÂN BÌNH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG
KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP

Chun ngành: Tài chính cơng
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. LÊ QUANG CƯỜNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

TIEU LUAN MOI download :


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất:
trường hợp tỉnh Đồng Tháp” là cơng trình nghiên cứu của chính tôi dưới sự hướng
dẫn của TS. Lê Quang Cường. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.

Tác giả

Huỳnh Xn Bình

TIEU LUAN MOI download :


MỤC LỤC
TRANG BÌA
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
TĨM TẮT
ABSTRACT
Chương 1. GIỚI THIỆU.......................................................................................... 1
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ......................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu ..............................................................................................2

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................2
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................2
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................3
1.5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................3
1.6. Bố cục của luận văn .............................................................................................4
Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI
VIỆT NAM ............................................................................................................... 5
2.1. Định giá đất ..........................................................................................................5
2.1.1. Đất đai ...............................................................................................................5
2.1.2. Giá trị đất đai .....................................................................................................5
2.1.3. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường ........................6
2.1.4. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước ............................9
2.1.5. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường ...........11
2.1.6. Trình tự xác định giá đất .................................................................................12
2.2. Thu hồi đất .........................................................................................................13

TIEU LUAN MOI download :


2.2.1. Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất ......................................13
2.2.2. Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất ...................................14
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất .............................................................15
2.2.4. Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường khi thu hồi đất ..............................19
2.3. Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài ....................................................21
2.3.1. Lược khảo các nghiên cứu trước .....................................................................21
2.3.2. Đánh giá tổng quan tài liệu .............................................................................23
Tóm tắt Chương 2 .....................................................................................................23
Chương 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 24
3.1. Quy trình thực hiện ............................................................................................24
3.2. Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam......................................................24

3.3. Thiết kế nghiên cứu ............................................................................................25
3.3.1. Phương pháp khảo sát .....................................................................................25
3.3.2. Phương pháp chuyên gia .................................................................................25
3.4. Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu .........................................................26
3.4.1. Dữ liệu .............................................................................................................26
3.4.2. Phương pháp phân tích số liệu ........................................................................27
Tóm tắt Chương 3 .....................................................................................................27
Chương 4. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT
THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI
ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP ............................................................................. 28
4.1. Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp ...........................................................28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội ...........................28
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 ..............31
4.1.3. Hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 ............33
4.2. Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
giai đoạn 2015 - 2018 ................................................................................................34
4.2.1. Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ......................34

TIEU LUAN MOI download :


4.2.2. Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất .......................................................38
4.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường ........................39
4.2.4. Kết quả khảo sát về việc xây dựng bảng giá đất và thu hồi đất ......................44
4.2.5. Ưu, nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Đồng Tháp .........................................................................................................46
4.3. Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi
đất tại tỉnh Đồng Tháp...............................................................................................49
4.3.1. Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh
Đồng Tháp .................................................................................................................49

4.3.2. Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu
hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp ........................................................................................50
Tóm tắt chương 4 ......................................................................................................54
Chương 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH .......................... 55
5.1. Kết luận ..............................................................................................................55
5.2. Khuyến nghị chính sách .....................................................................................55
5.2.1. Nhóm giải pháp hồn thiện chính sách giá đất ...............................................55
5.2.2. Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá ................................................56
5.2.3. Nhóm giải pháp về tăng cường sự tham gia của người dân và công khai thông
tin về giá đất ..............................................................................................................57
5.3. Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo ............................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP
PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA
PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA

TIEU LUAN MOI download :


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐBSCL

Đồng bằng sông Cửu Long

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

NSNN

Ngân sách nhà nước

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân

TIEU LUAN MOI download :


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất ......................................................17
Bảng 4.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp ......30
Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 ................31
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 .............33
Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 ........................34
Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ...........................36
Bảng 4.6: Bảng giá đất ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ...........................37
Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp .............39
Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định tại thời điểm năm
2018 ...........................................................................................................................41
Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại thời
điểm năm 2018 ..........................................................................................................43
Bảng 4.10: Kết quả khảo sát về Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 .......................44
Bảng 4.11: Kết quả khảo sát về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) .........45
Bảng 4.12: Ưu điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

Đồng Tháp .................................................................................................................47
Bảng 4.13: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Đồng Tháp .........................................................................................................48
Bảng 4.14: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Đồng Tháp .........................................................................................................49
Bảng 4.15: Nguyên nhân từ chính sách định giá đất ................................................50
Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất...............51
Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá ........................................52
Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết và tham gia của người dân ............................53

TIEU LUAN MOI download :


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.1: Quy trình thực hiện của đề tài ...................................................................24
Hình 4.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Tháp ..........................................................28
Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 .......32

TIEU LUAN MOI download :


TÓM TẮT
Kết quả nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi
thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng
trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp được sử dụng làm cơ sở để thu hồi đất có sự chênh lệch
lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu
hồi giúp phần nào khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thu hồi với giá thị trường
nhưng vẫn chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo được sự đồng thuận của
người dân. Đề tài khuyến nghị chính sách gồm: Nhóm giải pháp hồn thiện chính
sách giá đất; Nhóm giải pháp về cải cách cơng tác định giá; Nhóm giải pháp về tăng

cường sự tham gia của người dân và công khai thông tin về giá đất.
Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước.

TIEU LUAN MOI download :


ABSTRACT
The research results show that the land price knot according to the market
principle when land acquisition in Dong Thap province is: (1) The land price table
issued by the Provincial People's Committee applied in Dong Thap province is used
as a basis for land acquisition has a big difference compared to the market price; (2)
The application of adjustment coefficient K to determine the price of land acquisition
partly helps to overcome the difference between the price of land acquisition and the
market price but has not yet been consistent with the market principle and has not yet
created the consensus of the people. Conclusions and implications: Policy
recommendations include: Group of solutions to complete land price policy; Group
of solutions on reforming valuation; Group of solutions to increase people's
participation and publicize land price information.
Keywords: Gross Domestic Product; National Budget.

TIEU LUAN MOI download :


1

Chương 1. GIỚI THIỆU
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Đất được xem là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một loại tài nguyên
không thể thay thế được. Loại tài ngun này có diện tích giới hạn và vị trí cố định
khơng thể thay đổi được. Trong sử dụng đất, các loại đất có thể được chuyển đổi từ

mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác, đồng thời giá đất cũng thay đổi
theo mục đích sử dụng.
Mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều xem đất là nhu cầu thiết yếu vì đây là nơi
để sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, đồng thời để phát triển kinh tế - xã hội thì đất là
điều kiện đầu tiên cơ bản nhất. Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai
ngày càng lớn và trở nên bức thiết, giá trị của đất ngày càng lớn và giá cả đất đai cũng
ngày càng cao.
Ở Việt Nam, để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước thì chính sách quản lý đất đai cũng thường xuyên được điều
chỉnh. Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 thì giá đất do Nhà nước quy định, đồng
thời đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp”. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường thực tế hiện nay thường biến động rất
lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, nhà nước rất chậm điều chỉnh
bảng giá đất, gây ra sự chênh lệch rất lớn so với giá đất trên giao dịch trên thị trường.
Là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), trong những năm
qua, kinh tế của tỉnh Đồng Tháp có sự tăng trưởng khá cao, đạt trung bình trên
9%/năm. Nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của
địa phương đang được triển khai đã làm tăng nhanh nhu cầu về đất đai. Trong khi đó,
giá đất thị trường luôn cao hơn so với giá quy định của Nhà nước, điều này đã gây ra
nhiều bức xúc trong công tác đền bù, giải tỏa để thu hồi đất cho phát triển kinh tế -

TIEU LUAN MOI download :


2

xã hội.
Trước thực tế đó, địi hỏi phải có những cơ chế, chính sách để giá đất do Nhà

nước quy định phải phù hợp với giá thị trường khi thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Đồng
Tháp là rất cấp thiết. Đóng vai trị là cán bộ cơng chức đang làm công tác chuyên môn
về quản lý giá đất đai, tác giả quyết định chọn đề tài “Định giá đất theo giá thị
trường khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” để làm luận văn thạc sĩ.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích tình hình giá đất và định giá khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Tháp giai đoạn 2015 - 2018.
Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi
đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Từ đó, khuyến nghị đối với chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất
theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Mục tiêu chung: góp phần nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, cán bộ
và nhân dân về lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng; bảo đảm quyền, lợi
ích hợp pháp, chính đáng và ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất, giảm
thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng, khiếu nại trong nhân dân; tạo thuận lợi trong
quá trình triển khai các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

1.3. Câu hỏi nghiên cứu
Việc áp dụng giá đất khi thu hồi trong giai đoạn 2015 – 2018 tại Đồng Tháp như
thế nào?
Đâu là nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh
Đồng Tháp và nguyên nhân dẫn đến nút thắt này là gì?
Cần có những chính sách gì để giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc
thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp?

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu

TIEU LUAN MOI download :

3

Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi
thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Đối tượng phỏng vấn: Đối tượng phỏng vấn là cán bộ công chức và chuyên viên
liên quan đến công tác ban hành khung giá đất, tham gia định giá đền bù, thu hồi đất.
Các chuyên gia đang công tác tại các cơ quan, ban ngành nhà nước tại tỉnh Đồng
Tháp, đang công tác tại các tổ chức định giá để tìm hiểu và xác định nút thắt trong
định giá thu hồi đất.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về chính sách định giá đất đai do cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai của tỉnh Đồng Tháp thực hiện.
Về không gian: Nghiên cứu trong phạm vi tỉnh Đồng Tháp.
Về thời gian: Các số liệu thứ cấp phân tích trong nghiên cứu được thu thập trong
4 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2018. Số liệu phỏng vấn được thu thập trong thời
gian từ tháng 4/2019 đến tháng 5/2019.

1.5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng kết hợp phương pháp thống kê mô tả, so sánh tổng hợp, phương
pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia. Cụ thể:
Phương pháp thống kê mô tả, so sánh: được sử dụng để đánh giá thực trạng áp
dụng giá đất bị thu hồi đất trong địa bàn tỉnh giai đoạn 2015 - 2018.
Phương pháp khảo sát: Tiến hành khảo sát các cán bộ trực tiếp xác định giá đất
khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp để đánh giá về ưu, nhược điểm và nguyên
nhân dẫn đến những ưu, nhược điểm của chính sách định giá đất đai hiện đang áp
dụng.
Phương pháp chuyên gia: Thảo luận nhóm chuyên gia là cán bộ công chức liên
quan đến công tác xây dựng chính sách về giá đất, để tìm hiểu nút thắt định giá đất

theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Phương pháp tổng hợp: Đối chiếu kết quả phân tích thực trạng chính sách định

TIEU LUAN MOI download :


4

giá đất khi thu hồi đất với nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi
đất để khuyến nghị chính sách.

1.6. Bố cục của luận văn
Chương 1: Giới thiệu. Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng,
phạm vi và phương pháp nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam.
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất
theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách.

TIEU LUAN MOI download :


5

Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU

HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.1. Định giá đất
2.1.1. Đất đai

Theo Từ điển Tiếng Việt thì “đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ cho việc sinh sống của con người” (Nguyễn Như Ý, 1999). Theo Luật Đất
đai, 1993 thì “Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng đồng thời đất đai cũng
được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt”. Có hai thuộc tính của đất đai đó là thuộc tính
tự nhiên và thuộc tính xã hội nhằm đáp ứng cho nhu cầu kinh tế - xã hội của con
người.
Những yếu tố thuộc về thuộc tính tự nhiên như: diện tích bề mặt của đất, hình
thể đất, các số đo về chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc của đất. Ngồi ra, cịn có
các đặc điểm về địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các đặc tính sinh lý hóa của
đất. Riêng về tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế của đất đai. Vị thế được xác
định thông qua chất lượng, số lượng, cường độ quan hệ xã hội. Tùy thuộc vào khả
năng đem đến các mối quan hệ cho người sử dụng đất đai với hàng xóm xung quanh,
với nhà cung cấp dịch vụ ở đơ thị, với các đối tác khác,… mà đất đai được xác định
là có vị thế cao hay thấp.
2.1.2. Giá trị đất đai
Cũng giống như các loại hàng hóa thơng thường khác, theo quan điểm cổ điển
thì giá trị đất đai là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Giá trị đất đai được tính
bằng chi phí lao động để cải tạo đất cộng với giá trị của sản phẩm nơng nghiệp và các
chi phí vật chất khác đầu tư vào đất đai. Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các
quan hệ phi thị trường hoặc trong quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước để

TIEU LUAN MOI download :


6

thực hiện chính sách về đất đai như khi nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện chính
sách bồi thường hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính (Ngơ

Thị Phương Thảo, 2011).
“Quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường, khi một hàng hóa mang lại
nhiều lợi ích và thu nhập cao thì nó mới được xem là có giá trị cao. Như vậy, căn cứ
vào số thu nhập mà đất đai mang lại cho người sở hữu và sử dụng để xác định giá trị
của mảnh đất đó. Do đó, cần phải xác định được những yếu tố tạo nên luồng nhập
của đất đai khi định giá đất và đánh giá trong tương lai những yếu tố nào có thể ảnh
hưởng đến giá trị đất, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai”(Ngô Thị Phương
Thảo, 2011).
Quan điểm giá trị trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị vơ hình và giá trị
hữu hình xem xét để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm. Chất lượng vật lý của sản
phẩm ứng với giá trị hữu hình, cịn vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện
vọng và ước muốn của con người ứng với giá trị vô hình (Tơn Thất Nguyễn Thiêm,
2005). Giá trị đất đai gồm: (i) Giá trị hữu hình của đất đai là các yếu tố đặc điểm tự
nhiên như diện tích, độ phì,... cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng
trên đất. Và (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã
hội, đến từ tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội
nói chung. Tùy thuộc vào vị thế xã hội của đất đai mà hình thành giá trị trao đổi của
nó do đó sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai sẽ gắn liền với sự thay đổi của giá
trị trao đổi. Trong trường hợp vị thế đất đai giống nhau thì giá trị trao đổi của nó phụ
thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai.
Căn cứ các luận điểm trên, tác giả nêu nhận định về giá trị đất đai như sau: giá
trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng
đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tơ tư bản hố). Lợi ích thu được từ
đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được
mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được

TIEU LUAN MOI download :


7

biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
2.1.3. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản được gọi là định giá (Luật
Giá, 2013). Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận
như những thông lệ quổc tế hoặc quốc gia được xem là một nghệ thuật hay khoa học
về ước tính giá trị của đất đai (Tơ Cơng Thành, 2012).
Như vậy, có thể hiểu việc xác định giá trị của đất đai cho một mục đích sử dụng
cụ thể tại một thời điểm cụ thể chính là định giá đất đai. Theo Ngơ Thị Phương Thảo,
2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể:
“Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân đất đai: Đây là một trong những
yếu tố tạo nên giá trị đất đai. Giá trị đất đai bị ảnh hưởng mởi các chi phí kết tinh
khác nhau sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau. Các yếu tố như đặc điểm về kinh tế,
kỹ thuật, pháp lý của đất đai gọi là yếu tố tự thân của đất. Đặc điểm kinh tế thể hiện
luồng thu nhập đem lại từ sử dụng đất đai. Đất đai ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh
doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị đất đai tăng cao. Do quá trình
khai thác đất đai và một phần do tâm lý của người sử dụng mà các yếu tố mang tính
kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa
thế của đất đai sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của đất đai một phần, từ đó ảnh
hưởng đến giá trị đất đai.
Những mảnh đất có giá trị cao hầu hết đều có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước
hợp lý, vng vắn. Đất đai là tài sản chịu sự quản lý đặc biệt, chặt chẽ của pháp luật,
do đó những yếu tố pháp luật sẽ quy định tính chất hợp pháp của đất đai đang sử
dụng. Do đó giá trị đất đai cũng chịu ảnh hưởng lớn từ nhân tố này. Tính chất pháp
lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các qui định của Nhà nước
về sở hữu và sử dụng đất.”
“Nhà nước sử dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật về đất để can

TIEU LUAN MOI download :

8

thiệp vào giá đất nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể, gây ảnh
hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc;
Quy hoạch đô thị; Chính sách thuế. Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay
đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất” (Đinh Trọng Huy, 2018).
Địa tô và lợi thế về vị trí của đất đai: Do đặc điểm vị trí cố định của đất đai nên
tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tơ nhất định. Do đó, giá trị
đất đai sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối là hai khía cạnh được sử dụng để phân tích vị trí của mảnh đất, trong đó quan
trọng nhất là vị trí tương đối, thể hiện khoảng cách từ mảnh đất đến các trung tâm,
các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí. Ngồi ra, cũng do cố định về vị trí
và gắn liền với từng vị trí nhất định mà yếu tố vùng và khu vực cũng ảnh hưởng đến
giá trị của đất đai rất rõ rệt. Đó là các yếu tố gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể
như: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường. Như vậy ở mỗi vùng
và khu vực lại hình thành một mức giá trị đất đai khác nhau gắn liền với các yếu tố
mang tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng
có những yếu tố vùng sẽ làm ảnh hưởng giá trị đất đai khi nó thay đổi (Đinh Trọng
Huy, 2018).
“Một trong những nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị đất đai đó
là mức sinh lợi hiện tại và triển vọng kinh tế phát triển, đặc biệt là triển vọng phát
triển của lĩnh vực sử dụng đất. Luồng thu nhập hiện tại của đất đai phụ thuộc vào sự
phát triển của nền kinh tế, khi kinh tế phát triển nhanh thì mức sinh lợi sẽ tăng nhanh,
kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản, tức là tăng cầu về đất
đai. Do đó, đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường đất đai và làm cho giá
trị đất đai tăng cao. Bởi vậy khi định giá đất đai trong những điều kiện và thời điểm
khác nhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá trị đất đai
cũng sẽ bị ảnh hưởng theo”(Ngô Thị Phương Thảo, 2011).

Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng

TIEU LUAN MOI download :


9

cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnh tranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa đó
trên thị trường. Khi có bất kỳ sự mất cân bằng cung cầu về hàng hóa bất động sản tại
một thời điểm nào đó sẽ làm cho giá cả bất động sản biến động mạnh. Xu hướng mất
cân đối cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản thường diễn ra ở những vùng,
khu vực đang phát triển hoặc có khả năng để phát triển. Bởi vậy, giá đất đai ở những
khu vực này sẽ chịu tác động mạnh mẽ của quy luật cung cầu và thường cách xa so
với giá trị thực của nó. Một trong những đặc điểm của thị trường bất động sản đó là
thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, do sự khan hiếm, cá biệt về hàng hóa và sự
mất cân xứng về thơng tin. Điều này dẫn đến giá cả của đất đai ngày càng tăng cao
và có xu hướng biến động mạnh (Ngơ Thị Phương Thảo, 2011).
“Yếu tố nhân khẩu cũng có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất. Do ảnh hưởng của
đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
và sự nảy sinh của nhiều gia đình tế bào sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với nhà ở một
cách tương ứng” (Đinh Trọng Huy, 2018).
Ngoài ra, yếu tố quốc tế cũng làm ảnh hưởng đến giá đất đai. Yếu tố kinh tế,
chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi chịu ảnh hưởng trực tiếp từ
tình hình kinh tế, chính trị quốc tế (Đinh Trọng Huy, 2018).
2.1.4. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác định giá đất theo Luật Đất đai
(2013) gồm: phương pháp hệ số điều chỉnh hệ số giá đất, phương pháp thu nhập,
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là thơng qua việc phân tích mức giá của các
thửa đất trống đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để

so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá dựa trên các tiêu chí về vị trí, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý về quyền
sử dụng đất, khả năng sinh lợi, (gọi là thửa đất so sánh). Phương pháp này được áp
dụng trong trường hợp để định giá đất khi có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng

TIEU LUAN MOI download :


10

trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Ưu điểm: đây là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện
sự đánh giá của thị trường; là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
Nhược điểm: phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực
thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thơng tin, chứng cứ thường mang tính
chất lịch sử. Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Phương pháp chiết trừ: Là bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Áp dụng trong
trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất)
để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định
giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản khơng có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm: giá trị thị trường tồn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận
cộng lại, phải có dữ liệu từ thị trường, khấu hao mang tính chủ quan.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại

tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Áp dụng để định giá đối với thửa đất
xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Ưu điểm: là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách
trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại, đơn giản và dễ sử dụng, dựa trên
cơ sở tài chính để tính tốn nên rất khoa học.
Nhược điểm: việc xác định tỷ suất vốn hố chính xác là phức tạp do việc đầu tư

TIEU LUAN MOI download :


11

tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân; trong nhiều trường hợp
có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai; kết quả định giá có độ nhạy
lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
chủ quan.
- Phương pháp thặng dư: Là căn cứ vào tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử
dụng, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng
cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu
phát triển giả định của bất động sản để định giá đất. Khi thửa đất có tiềm năng phát
triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được
tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính thì được áp dụng phương
pháp định giá này.
Ưu điểm: sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, là
phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Nhược điểm: dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, là
phương pháp thẩm định khá phức tạp, người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm
chun mơn.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.”
Ưu điểm: đơn giản, dễ thực hiện; tính pháp lý cao.
Nhược điểm: phạm vi áp dụng quá rộng, quy định chung cho cả khu vực, loại
đất, tuyến đường, do đó thiếu tính chính xác khi định giá cho từng thửa đất cụ thể.
2.1.5. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường
Tại Việt Nam hiện nay, có ba trường hợp để hình thành giá đất như sau: (i) Dựa
trên khung giá đất theo quy định của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh sẽ ban hành giá
đất; (ii) Giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất; (iii) Giá đất
thị trường (Tô Công Thành, 2012).

TIEU LUAN MOI download :


12

“Giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, về bản chất giá
là giá thị trường. Trên thực tế việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để định giá
đất chưa phải là phổ biến, áp dụng không thường xuyên.
Giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có mối quan hệ
mật thiết với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ
kinh tế giữa người sử dụng đất và Nhà nước từ đó, góp phần hướng dẫn sự hình thành
giá đất trên thị trường. Giá đất thị trường sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ giữa
những người sử dụng đất với nhau. Sự biến động giữa cung, cầu về đất trên thị trường
làm cho giá đất thị trường luôn biến đổi, sẽ tác động ngược lại làm cho giá đất của
Nhà nước quy định cũng phải thay đổi theo bởi giá đất thị trường cũng là một trong
những căn cứ được sử dụng để xác định giá đất do Nhà nước quy định.”
“Tình hình hiện nay giá đất thị trường thì thường ở trạng thái động và cao hơn
giá đất do Nhà nước quy định trong khi giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái
tĩnh và thấp. Sự chênh lệch này càng lớn thì mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước và

người sử dụng đất càng nhiều bất lợi, tiêu cực, hạn chế. Chẳng hạn, khi giá đất do
Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường sẽ làm cho nguồn thu
ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ,… bị thất thu nghiêm trọng;
Khi xảy ra tình trạng nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi cũng khơng
được giải quyết thỏa đáng quyền lợi do Nhà nước đền bù số tiền không tương xứng
với giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi.”
Như vậy, việc xác lập giá đất theo Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường
là điều rất cần thiết, giúp cho việc giải quyết những lợi ích kinh tế một cách hợp lý
và hài hòa giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
2.1.6. Trình tự xác định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì trình tự thực
hiện xác định giá đất bao gồm các nội dung:

TIEU LUAN MOI download :


13

“Xác định cụ thể mục đích định giá đất: Khảo sát giá đất thị trường, tổng hợp,
phân tích thơng tin về thửa đất; lựa chọn phương pháp để áp dụng định giá đất; xây
dựng phương án giá đất để trình UBND tỉnh phê duyệt; Thẩm định phương án giá
đất; trình UBND cấp tỉnh bảng dự thảo phương án giá đất; Sau khi UBND cấp tỉnh
xem xét sẽ quyết định giá đất.
Để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt thì hồ sơ xác định giá đất cụ thể gồm có:
Thứ nhất là bảng dự thảo về phương án giá đất, thứ hai là tờ trình về phương án giá
đất, thứ ba là bảng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và sau cùng là
văn bản thẩm định phương án giá đất.
Hội đồng thẩm định giá đất sẽ thực hiện việc thẩm định phương án giá đất. Hội
đồng thẩm định này do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập bao gồm các thành phần

sau: Chủ tịch Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh đảm nhiệm; Thường trực Hội
đồng do Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính đảm nhiệm; Sở Tài ngun và Mơi trường
và UBND cấp huyện nơi có đất sẽ cử đại diện lãnh đạo; chuyên gia về giá đất hoặc
tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc các thành viên khác theo quyết
định của UBND cấp tỉnh.”

2.2. Thu hồi đất
2.2.1. Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất
Theo từ điển Tiếng Việt, bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù
là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Nguyễn Như Ý, 1999). Do đó, bồi
thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc cơng lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt
hại do chủ thể khác gây ra.
Hiến pháp Việt Nam năm 2013 khẳng định “Pháp luật bảo hộ quyền sử dụng
đất, việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch, được bồi thường theo quy định. Trong
trường hợp thật cần thiết do luật định Nhà nước mới thực hiện thu hồi đất do cá nhân,
tổ chức đang sử dụng nhằm mục đích phục vụ cho lợi ích cộng đồng như lợi ích quốc
gia, cơng cộng; an ninh, quốc phịng; phát triển kinh tế, xã hội. Phải đảm bảo tính

TIEU LUAN MOI download :


14

công khai, minh bạch việc thu hồi đất và số tiền bồi thường phải tuân thủ theo quy
định của pháp luật”.
Theo Luật Đất đai (2013) thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại
quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất được gọi là bồi
thường về đất”.

Trên cơ sở giải quyết hài hòa về lợi ích giữa các bên cụ thể là người bị thu hồi
đất, Nhà nước và nhà đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm cân nhắc để bồi thường thỏa
đáng. Vấn đề định giá đất và tài sản trên đất là điều kiện quyết định việc thu hồi đất
nhanh hay chậm, thuận lợi hay không thuận lợi, đồng thuận hay phản đối giữa người
dân với nhà nước (Đinh Trọng Huy, 2018).
2.2.2. Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất
Luật Đất đai (2013) quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:
“1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;”
“2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát
triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao; Cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,
công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, cơng trình sự nghiệp cơng cấp
quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thơng, thủy
lợi, cấp nước, thốt nước, điện lực, thơng tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,
khí đốt; kho dự trữ quốc gia; cơng trình thu gom, xử lý chất thải.”
“3. Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao

TIEU LUAN MOI download :