Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất trường hợp tỉnh đồng tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH XUÂN BÌNH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG
KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH XUÂN BÌNH

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG
KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP

Chuyên ngành: Tài chính công
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. LÊ QUANG CƯỜNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất:
trường hợp tỉnh Đồng Tháp” là công trình nghiên cứu của chính tôi dưới sự
hướng dẫn của TS. Lê Quang Cường. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung
thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Tác giả

Huỳnh Xuân Bình


MỤC LỤC
TRANG BÌA
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
TÓM TẮT
ABSTRACT
Chương 1. GIỚI THIỆU......................................................................................... 1
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu.................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................... 2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu............................................................................................. 2
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 2
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 2
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................... 3
1.5. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 3
1.6. Bố cục của luận văn............................................................................................ 4
Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI

VIỆT NAM.............................................................................................................. 5
2.1. Định giá đất........................................................................................................ 5
2.1.1. Đất đai............................................................................................................. 5
2.1.2. Giá trị đất đai................................................................................................... 5
2.1.3. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường.......................6
2.1.4. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước............................ 9
2.1.5. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường...........11
2.1.6. Trình tự xác định giá đất................................................................................12
2.2. Thu hồi đất.......................................................................................................13


2.2.1. Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất.....................................13
2.2.2. Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất..................................14
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất...........................................................15
2.2.4. Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường khi thu hồi đất.............................19
2.3. Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài...................................................21
2.3.1. Lược khảo các nghiên cứu trước...................................................................21
2.3.2. Đánh giá tổng quan tài liệu............................................................................23
Tóm tắt Chương 2...................................................................................................23
Chương 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................................................24
3.1. Quy trình thực hiện................................................................................................................... 24
3.2. Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam.....................................................24
3.3. Thiết kế nghiên cứu..........................................................................................25
3.3.1. Phương pháp khảo sát...................................................................................25
3.3.2. Phương pháp chuyên gia...............................................................................25
3.4. Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu........................................................26
3.4.1. Dữ liệu...........................................................................................................26
3.4.2. Phương pháp phân tích số liệu.......................................................................27
Tóm tắt Chương 3...................................................................................................27
Chương 4. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT

THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI

ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP............................................................................28
4.1. Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp..........................................................28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội...........................28
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018..............31
4.1.3. Hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020...........33
4.2. Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
giai đoạn 2015 - 2018..............................................................................................34
4.2.1. Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp......................34


4.2.2. Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất......................................................38
4.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường........................39
4.2.4. Kết quả khảo sát về việc xây dựng bảng giá đất và thu hồi đất.....................44
4.2.5. Ưu, nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Đồng Tháp.......................................................................................................46
4.3. Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi

đất tại tỉnh Đồng Tháp.............................................................................................49
4.3.1. Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh

Đồng Tháp............................................................................................................... 49
4.3.2. Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu
hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.......................................................................................50
Tóm tắt chương 4....................................................................................................54
Chương 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH..........................55
5.1. Kết luận............................................................................................................55
5.2. Khuyến nghị chính sách...................................................................................55
5.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất..............................................55

5.2.2. Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá...............................................56
5.2.3. Nhóm giải pháp về tăng cường sự tham gia của người dân và công khai thông
tin về giá đất............................................................................................................57
5.3. Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo...........................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP
PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA
PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐBSCL

Đồng bằng sông Cửu Long

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

NSNN

Ngân sách nhà nước

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất ...................................................... 17
Bảng 4.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp ...... 30
Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 ................ 31
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 ............. 33
Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 ........................ 34
Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ........................... 36
Bảng 4.6: Bảng giá đất ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ........................... 37
Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp ............. 39
Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định tại thời điểm năm
2018 ........................................................................................................................... 41

Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại thời
điểm năm 2018 .......................................................................................................... 43
Bảng 4.10: Kết quả khảo sát về Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 ....................... 44
Bảng 4.11: Kết quả khảo sát về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) ......... 45
Bảng 4.12: Ưu điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

Đồng Tháp ................................................................................................................. 47
Bảng 4.13: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Đồng Tháp ......................................................................................................... 48
Bảng 4.14: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Đồng Tháp ......................................................................................................... 49
Bảng 4.15: Nguyên nhân từ chính sách định giá đất ................................................ 50
Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất............... 51
Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá ........................................ 52
Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết và tham gia của người dân ............................ 53

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.1: Quy trình thực hiện của đề tài.................................................................24
Hình 4.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Tháp.........................................................28
Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018.......32


TÓM TẮT
Kết quả nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi
thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng
trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp được sử dụng làm cơ sở để thu hồi đất có sự chênh lệch
lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu
hồi giúp phần nào khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thu hồi với giá thị trường
nhưng vẫn chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo được sự đồng thuận của
người dân. Đề tài khuyến nghị chính sách gồm: Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách
giá đất; Nhóm giải pháp về cải cách công tác định giá; Nhóm giải pháp về tăng cường
sự tham gia của người dân và công khai thông tin về giá đất.

Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước.


ABSTRACT
The research results show that the land price knot according to the market
principle when land acquisition in Dong Thap province is: (1) The land price table
issued by the Provincial People's Committee applied in Dong Thap province is used
as a basis for land acquisition has a big difference compared to the market price; (2)
The application of adjustment coefficient K to determine the price of land
acquisition partly helps to overcome the difference between the price of land
acquisition and the market price but has not yet been consistent with the market

principle and has not yet created the consensus of the people. Conclusions and
implications: Policy recommendations include: Group of solutions to complete land
price policy; Group of solutions on reforming valuation; Group of solutions to
increase people's participation and publicize land price information.
Keywords: Gross Domestic Product; National Budget.


1

Chương 1. GIỚI THIỆU
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Đất được xem là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một loại tài nguyên
không thể thay thế được. Loại tài nguyên này có diện tích giới hạn và vị trí cố định
không thể thay đổi được. Trong sử dụng đất, các loại đất có thể được chuyển đổi từ
mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác, đồng thời giá đất cũng thay đổi
theo mục đích sử dụng.
Mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều xem đất là nhu cầu thiết yếu vì đây là
nơi để sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, đồng thời để phát triển kinh tế - xã hội thì đất
là điều kiện đầu tiên cơ bản nhất. Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai
ngày càng lớn và trở nên bức thiết, giá trị của đất ngày càng lớn và giá cả đất đai
cũng ngày càng cao.
Ở Việt Nam, để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước thì chính sách quản lý đất đai cũng thường xuyên được điều
chỉnh. Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 thì giá đất do Nhà nước quy định, đồng thời
đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy
nhiên, giá đất trên thị trường thực tế hiện nay thường biến động rất lớn, giá tăng cao và
nhanh qua các năm. Trong khi đó, nhà nước rất chậm điều chỉnh bảng giá đất, gây ra sự
chênh lệch rất lớn so với giá đất trên giao dịch trên thị trường.

Là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), trong những năm
qua, kinh tế của tỉnh Đồng Tháp có sự tăng trưởng khá cao, đạt trung bình trên
9%/năm. Nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa
phương đang được triển khai đã làm tăng nhanh nhu cầu về đất đai. Trong khi đó, giá
đất thị trường luôn cao hơn so với giá quy định của Nhà nước, điều này đã gây ra nhiều
bức xúc trong công tác đền bù, giải tỏa để thu hồi đất cho phát triển kinh tế -


2

xã hội.
Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những cơ chế, chính sách để giá đất do Nhà
nước quy định phải phù hợp với giá thị trường khi thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Đồng
Tháp là rất cấp thiết. Đóng vai trò là cán bộ công chức đang làm công tác chuyên môn
về quản lý giá đất đai, tác giả quyết định chọn đề tài “Định giá đất theo giá thị trường
khi thu hồi đất: trường hợp tỉnh Đồng Tháp” để làm luận văn thạc sĩ.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích tình hình giá đất và định giá khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Tháp giai đoạn 2015 - 2018.
Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu
hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Từ đó, khuyến nghị đối với chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất
theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Mục tiêu chung: góp phần nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, cán bộ
và nhân dân về lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng; bảo đảm quyền,
lợi ích hợp pháp, chính đáng và ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất,
giảm thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng, khiếu nại trong nhân dân; tạo thuận lợi
trong quá trình triển khai các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

1.3. Câu hỏi nghiên cứu
Việc áp dụng giá đất khi thu hồi trong giai đoạn 2015 – 2018 tại Đồng Tháp
như thế nào?
Đâu là nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh
Đồng Tháp và nguyên nhân dẫn đến nút thắt này là gì?
Cần có những chính sách gì để giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc
thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp?

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Đối tượng nghiên cứu


3

Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi
thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Đối tượng phỏng vấn: Đối tượng phỏng vấn là cán bộ công chức và chuyên
viên liên quan đến công tác ban hành khung giá đất, tham gia định giá đền bù, thu
hồi đất. Các chuyên gia đang công tác tại các cơ quan, ban ngành nhà nước tại tỉnh
Đồng Tháp, đang công tác tại các tổ chức định giá để tìm hiểu và xác định nút thắt
trong định giá thu hồi đất.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về chính sách định giá đất đai do cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Đồng Tháp thực hiện.
Về không gian: Nghiên cứu trong phạm vi tỉnh Đồng Tháp.
Về thời gian: Các số liệu thứ cấp phân tích trong nghiên cứu được thu thập trong

4 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2018. Số liệu phỏng vấn được thu thập trong thời
gian từ tháng 4/2019 đến tháng 5/2019.

1.5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng kết hợp phương pháp thống kê mô tả, so sánh tổng hợp,
phương pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia. Cụ thể:
Phương pháp thống kê mô tả, so sánh: được sử dụng để đánh giá thực trạng áp
dụng giá đất bị thu hồi đất trong địa bàn tỉnh giai đoạn 2015 - 2018.
Phương pháp khảo sát: Tiến hành khảo sát các cán bộ trực tiếp xác định giá đất
khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp để đánh giá về ưu, nhược điểm và
nguyên nhân dẫn đến những ưu, nhược điểm của chính sách định giá đất đai hiện
đang áp dụng.
Phương pháp chuyên gia: Thảo luận nhóm chuyên gia là cán bộ công chức liên
quan đến công tác xây dựng chính sách về giá đất, để tìm hiểu nút thắt định giá đất
theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Phương pháp tổng hợp: Đối chiếu kết quả phân tích thực trạng chính sách định


4

giá đất khi thu hồi đất với nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu
hồi đất để khuyến nghị chính sách.

1.6. Bố cục của luận văn
Chương 1: Giới thiệu. Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng,
phạm vi và phương pháp nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam.
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất
theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.
Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách.

5

Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU

HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.1. Định giá đất
2.1.1. Đất đai
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ cho việc sinh sống của con người” (Nguyễn Như Ý, 1999). Theo Luật Đất
đai, 1993 thì “Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng đồng thời đất đai
cũng được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt”. Có hai thuộc tính của đất đai đó là
thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội nhằm đáp ứng cho nhu cầu kinh tế - xã hội
của con người.
Những yếu tố thuộc về thuộc tính tự nhiên như: diện tích bề mặt của đất, hình
thể đất, các số đo về chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc của đất. Ngoài ra, còn có
các đặc điểm về địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các đặc tính sinh lý hóa của
đất. Riêng về tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế của đất đai. Vị thế được
xác định thông qua chất lượng, số lượng, cường độ quan hệ xã hội. Tùy thuộc vào
khả năng đem đến các mối quan hệ cho người sử dụng đất đai với hàng xóm xung
quanh, với nhà cung cấp dịch vụ ở đô thị, với các đối tác khác,… mà đất đai được
xác định là có vị thế cao hay thấp.
2.1.2. Giá trị đất đai
Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, theo quan điểm cổ điển thì
giá trị đất đai là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Giá trị đất đai được tính bằng
chi phí lao động để cải tạo đất cộng với giá trị của sản phẩm nông nghiệp và các chi phí
vật chất khác đầu tư vào đất đai. Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ
phi thị trường hoặc trong quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước để

6

thực hiện chính sách về đất đai như khi nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện
chính sách bồi thường hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính
(Ngô Thị Phương Thảo, 2011).
Quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường, khi một hàng hóa mang lại
nhiều lợi ích và thu nhập cao thì nó mới được xem là có giá trị cao. Như vậy, căn cứ
vào số thu nhập mà đất đai mang lại cho người sở hữu và sử dụng để xác định giá trị
của mảnh đất đó. Do đó, cần phải xác định được những yếu tố tạo nên luồng nhập
của đất đai khi định giá đất và đánh giá trong tương lai những yếu tố nào có thể ảnh
hưởng đến giá trị đất, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai (Ngô Thị Phương
Thảo, 2011).
Quan điểm giá trị trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị vô hình và giá trị
hữu hình xem xét để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm. Chất lượng vật lý của
sản phẩm ứng với giá trị hữu hình, còn vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư,
nguyện vọng và ước muốn của con người ứng với giá trị vô hình (Tôn Thất Nguyễn
Thiêm, 2005). Giá trị đất đai gồm: (i) Giá trị hữu hình của đất đai là các yếu tố đặc
điểm tự nhiên như diện tích, độ phì,... cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây
dựng hạ tầng trên đất. Và (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc
điểm vị thế xã hội, đến từ tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói
riêng và xã hội nói chung. Tùy thuộc vào vị thế xã hội của đất đai mà hình thành giá
trị trao đổi của nó do đó sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai sẽ gắn liền với sự
thay đổi của giá trị trao đổi. Trong trường hợp vị thế đất đai giống nhau thì giá trị
trao đổi của nó phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai.
Căn cứ các luận điểm trên, tác giả nêu nhận định về giá trị đất đai như sau: giá trị
của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất
đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai
càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua
bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được

7

biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.

2.1.3. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản được gọi là định giá
(Luật Giá, 2013). Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được
công nhận như những thông lệ quổc tế hoặc quốc gia được xem là một nghệ thuật
hay khoa học về ước tính giá trị của đất đai (Tô Công Thành, 2012).
Như vậy, có thể hiểu việc xác định giá trị của đất đai cho một mục đích sử dụng
cụ thể tại một thời điểm cụ thể chính là định giá đất đai. Theo Ngô Thị Phương Thảo,
2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể:

Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân đất đai: Đây là một trong những
yếu tố tạo nên giá trị đất đai. Giá trị đất đai bị ảnh hưởng mởi các chi phí kết tinh
khác nhau sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau. Các yếu tố như đặc điểm về kinh
tế, kỹ thuật, pháp lý của đất đai gọi là yếu tố tự thân của đất. Đặc điểm kinh tế thể
hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụng đất đai. Đất đai ở vị trí thuận lợi, điều kiện
kinh doanh tốt sẽ mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị đất đai tăng cao. Do quá
trình khai thác đất đai và một phần do tâm lý của người sử dụng mà các yếu tố
mang tính kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều
sâu và địa thế của đất đai sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của đất đai một phần, từ
đó ảnh hưởng đến giá trị đất đai.
Những mảnh đất có giá trị cao hầu hết đều có điều kiện kỹ thuật tốt, kích
thước hợp lý, vuông vắn. Đất đai là tài sản chịu sự quản lý đặc biệt, chặt chẽ của
pháp luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ quy định tính chất hợp pháp của đất đai
đang sử dụng. Do đó giá trị đất đai cũng chịu ảnh hưởng lớn từ nhân tố này. Tính

chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các qui định của
Nhà nước về sở hữu và sử dụng đất.
“Nhà nước sử dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật về đất để can


8

thiệp vào giá đất nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể, gây ảnh
hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ sở hữu đất đai và quản lý nhà ở, kiến trúc;
Quy hoạch đô thị; Chính sách thuế. Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi
về hành chính cũng có những tác động tới giá đất” (Đinh Trọng Huy, 2018).

Địa tô và lợi thế về vị trí của đất đai: Do đặc điểm vị trí cố định của đất đai
nên tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định. Do đó, giá
trị đất đai sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối là hai khía cạnh được sử dụng để phân tích vị trí của mảnh đất, trong đó
quan trọng nhất là vị trí tương đối, thể hiện khoảng cách từ mảnh đất đến các trung
tâm, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí. Ngoài ra, cũng do cố định về
vị trí và gắn liền với từng vị trí nhất định mà yếu tố vùng và khu vực cũng ảnh
hưởng đến giá trị của đất đai rất rõ rệt. Đó là các yếu tố gắn liền với từng vùng và
khu vực cụ thể như: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường. Như
vậy ở mỗi vùng và khu vực lại hình thành một mức giá trị đất đai khác nhau gắn
liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính
cố định, nhưng cũng có những yếu tố vùng sẽ làm ảnh hưởng giá trị đất đai khi nó
thay đổi (Đinh Trọng Huy, 2018).
Một trong những nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị đất đai đó
là mức sinh lợi hiện tại và triển vọng kinh tế phát triển, đặc biệt là triển vọng phát
triển của lĩnh vực sử dụng đất. Luồng thu nhập hiện tại của đất đai phụ thuộc vào sự
phát triển của nền kinh tế, khi kinh tế phát triển nhanh thì mức sinh lợi sẽ tăng
nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản, tức là tăng cầu

về đất đai. Do đó, đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường đất đai và làm
cho giá trị đất đai tăng cao. Bởi vậy khi định giá đất đai trong những điều kiện và
thời điểm khác nhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá
trị đất đai cũng sẽ bị ảnh hưởng theo (Ngô Thị Phương Thảo, 2011).
Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng


9

cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnh tranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa
đó trên thị trường. Khi có bất kỳ sự mất cân bằng cung cầu về hàng hóa bất động
sản tại một thời điểm nào đó sẽ làm cho giá cả bất động sản biến động mạnh. Xu
hướng mất cân đối cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản thường diễn ra ở
những vùng, khu vực đang phát triển hoặc có khả năng để phát triển. Bởi vậy, giá
đất đai ở những khu vực này sẽ chịu tác động mạnh mẽ của quy luật cung cầu và
thường cách xa so với giá trị thực của nó. Một trong những đặc điểm của thị trường
bất động sản đó là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, do sự khan hiếm, cá biệt
về hàng hóa và sự mất cân xứng về thông tin. Điều này dẫn đến giá cả của đất đai
ngày càng tăng cao và có xu hướng biến động mạnh (Ngô Thị Phương Thảo, 2011).
“Yếu tố nhân khẩu cũng có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất. Do ảnh hưởng của
đô thị hóa nên kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình và sự nảy sinh của nhiều gia đình tế bào sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng” (Đinh Trọng Huy, 2018).
Ngoài ra, yếu tố quốc tế cũng làm ảnh hưởng đến giá đất đai. Yếu tố kinh tế,
chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài chịu ảnh hưởng trực tiếp từ
tình hình kinh tế, chính trị quốc tế (Đinh Trọng Huy, 2018).
2.1.4. Các phương pháp định giá đất theo quy định của Nhà nước
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác định giá đất theo Luật Đất đai
(2013) gồm: phương pháp hệ số điều chỉnh hệ số giá đất, phương pháp thu nhập,
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là thông qua việc phân tích mức giá của các
thửa đất trống đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so
sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá dựa trên các tiêu chí về vị trí, điều kiện kết
cấu hạ tầng, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý về quyền sử dụng
đất, khả năng sinh lợi, (gọi là thửa đất so sánh). Phương pháp này được áp
dụng trong trường hợp để định giá đất khi có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng


10

trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Ưu điểm: đây là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự
đánh giá của thị trường; là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

Nhược điểm: phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực
thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin, chứng cứ thường mang tính
chất lịch sử. Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Phương pháp chiết trừ: Là bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Áp dụng trong
trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với
đất) để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần
định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm: giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận
cộng lại, phải có dữ liệu từ thị trường, khấu hao mang tính chủ quan.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Áp dụng để định giá đối với
thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Ưu điểm: là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách
trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại, đơn giản và dễ sử dụng, dựa trên
cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
Nhược điểm: việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư


11

tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân; trong nhiều trường hợp
có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai; kết quả định giá có độ nhạy
lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố chủ quan.
- Phương pháp thặng dư: Là căn cứ vào tiềm năng phát triển theo quy hoạch
sử dụng, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử
dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản để định giá đất. Khi thửa đất có tiềm
năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác
định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính thì được áp
dụng phương pháp định giá này.
Ưu điểm: sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, là
phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Nhược điểm: dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, là
phương pháp thẩm định khá phức tạp, người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm
chuyên môn.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.”
Ưu điểm: đơn giản, dễ thực hiện; tính pháp lý cao.
Nhược điểm: phạm vi áp dụng quá rộng, quy định chung cho cả khu vực, loại
đất, tuyến đường, do đó thiếu tính chính xác khi định giá cho từng thửa đất cụ thể.
2.1.5. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường

Tại Việt Nam hiện nay, có ba trường hợp để hình thành giá đất như sau: (i)
Dựa trên khung giá đất theo quy định của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh sẽ ban
hành giá đất; (ii) Giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất;
(iii) Giá đất thị trường (Tô Công Thành, 2012).


12

Giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, về bản chất
giá là giá thị trường. Trên thực tế việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để định
giá đất chưa phải là phổ biến, áp dụng không thường xuyên.
Giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có mối quan hệ
mật thiết với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan
hệ kinh tế giữa người sử dụng đất và Nhà nước từ đó, góp phần hướng dẫn sự hình
thành giá đất trên thị trường. Giá đất thị trường sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ
giữa những người sử dụng đất với nhau. Sự biến động giữa cung, cầu về đất trên thị
trường làm cho giá đất thị trường luôn biến đổi, sẽ tác động ngược lại làm cho giá
đất của Nhà nước quy định cũng phải thay đổi theo bởi giá đất thị trường cũng là
một trong những căn cứ được sử dụng để xác định giá đất do Nhà nước quy định.
Tình hình hiện nay giá đất thị trường thì thường ở trạng thái động và cao hơn
giá đất do Nhà nước quy định trong khi giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái
tĩnh và thấp. Sự chênh lệch này càng lớn thì mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước và
người sử dụng đất càng nhiều bất lợi, tiêu cực, hạn chế. Chẳng hạn, khi giá đất do
Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường sẽ làm cho nguồn

thu ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ,… bị thất thu nghiêm
trọng; Khi xảy ra tình trạng nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi cũng
không được giải quyết thỏa đáng quyền lợi do Nhà nước đền bù số tiền không tương
xứng với giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi.
Như vậy, việc xác lập giá đất theo Nhà nước quy định phải sát với giá thị
trường là điều rất cần thiết, giúp cho việc giải quyết những lợi ích kinh tế một cách
hợp lý và hài hòa giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
2.1.6. Trình tự xác định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì trình tự
thực hiện xác định giá đất bao gồm các nội dung:


13

Xác định cụ thể mục đích định giá đất: Khảo sát giá đất thị trường, tổng hợp,
phân tích thông tin về thửa đất; lựa chọn phương pháp để áp dụng định giá đất; xây
dựng phương án giá đất để trình UBND tỉnh phê duyệt; Thẩm định phương án giá
đất; trình UBND cấp tỉnh bảng dự thảo phương án giá đất; Sau khi UBND cấp tỉnh
xem xét sẽ quyết định giá đất.
Để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt thì hồ sơ xác định giá đất cụ thể gồm có:
Thứ nhất là bảng dự thảo về phương án giá đất, thứ hai là tờ trình về phương án giá
đất, thứ ba là bảng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và sau cùng là
văn bản thẩm định phương án giá đất.
Hội đồng thẩm định giá đất sẽ thực hiện việc thẩm định phương án giá đất. Hội
đồng thẩm định này do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập bao gồm các thành
phần sau: Chủ tịch Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh đảm nhiệm; Thường trực
Hội đồng do Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính đảm nhiệm; Sở Tài nguyên và Môi
trường và UBND cấp huyện nơi có đất sẽ cử đại diện lãnh đạo; chuyên gia về giá
đất hoặc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc các thành viên khác theo

quyết định của UBND cấp tỉnh.

2.2. Thu hồi đất
2.2.1. Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất
Theo từ điển Tiếng Việt, bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù
là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Nguyễn Như Ý, 1999). Do đó, bồi
thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị
thiệt hại do chủ thể khác gây ra.
Hiến pháp Việt Nam năm 2013 khẳng định “Pháp luật bảo hộ quyền sử dụng đất,
việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch, được bồi thường theo quy định. Trong
trường hợp thật cần thiết do luật định Nhà nước mới thực hiện thu hồi đất do cá nhân,
tổ chức đang sử dụng nhằm mục đích phục vụ cho lợi ích cộng đồng như lợi ích quốc
gia, công cộng; an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế, xã hội. Phải đảm bảo tính


14

công khai, minh bạch việc thu hồi đất và số tiền bồi thường phải tuân thủ theo quy
định của pháp luật”.
Theo Luật Đất đai (2013) thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại
quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất được gọi là
bồi thường về đất”.
Trên cơ sở giải quyết hài hòa về lợi ích giữa các bên cụ thể là người bị thu hồi
đất, Nhà nước và nhà đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm cân nhắc để bồi thường thỏa
đáng. Vấn đề định giá đất và tài sản trên đất là điều kiện quyết định việc thu hồi đất
nhanh hay chậm, thuận lợi hay không thuận lợi, đồng thuận hay phản đối giữa
người dân với nhà nước (Đinh Trọng Huy, 2018).
2.2.2. Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất

Luật Đất đai (2013) quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát
triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao; Công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công
viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho
dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.

3. Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao