Nghiên cứu xây dựng và công bố cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÀ CÔNG BỐ CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TÂN LẬP, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI
Vũ Lệ Hà, Trần Hồng Quân
Trường Đại học Tài ngun và Mơi trường Hà Nội
Tóm tắt
Xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai nói chung và CSDL giá đất nói riêng là một yêu cầu
tất yếu, nhất là đối với các khu vực mới phát triển của thành phố Hà Nội như xã Tân Lập, huyện
Đan Phượng. Theo đó, một CSDL giá đất hồn chỉnh sẽ góp phần kết nối nhà quản lý và người
dân, nhằm cung cấp chính xác, kịp thời thơng tin cơ bản về đất đai phục vụ công tác quản lý Nhà
nước, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy thị trường bất động sản. Nghiên cứu đã
thiết kế được mơ hình CSDL giá đất cho xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội theo
đúng quy chuẩn dữ liệu đất đai của Thông tư 75/2015/TT - BTNMT; từ đó, xây dựng thành cơng bộ
cấu trúc CSDL giá đất có độ chính xác cao, phù hợp với quy chuẩn của ngành và mơ hình CSDL
đã thiết kế, bài báo đã tiến hành xây dựng CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập. CSDL gồm có
14 bảng dữ liệu bao gồm: Các đối tượng thửa đất, nhà, địa giới hành chính cấp xã, thủy hệ, giao
thơng, các bảng dữ liệu về giá đất. Kết quả đạt được cho thấy mơ hình và bộ cấu trúc CSDL hồn
chỉnh, đúng quy định chính là cơ sở giúp xây dựng thành công và khai thác hiệu quả CSDL giá
đất, góp phần cho việc quản lý đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản.
Từ khóa: Cơ sở dữ liệu đất đai; Giá đất; Hệ thống thông tin đất đai.
Abstract
Research for construction and announcement of land price database in Tan Lap commune,
Dan Phuong district, Hanoi City
Building a land database in general and a land price database in particular is an
indispensable requirement, especially for newly developed areas of Hanoi such as Tan Lap
commune, district. Dan Phuong. Accordingly, a complete land price database will contribute to
connecting managers and people, in order to provide accurate and timely basic information about
land for State management, socio - economic development, promoting the real estate market. The
research has designed a land price database model for Tan Lap commune, Dan Phuong district,
Hanoi City in accordance with the land data standards of Circular 75/2015/TT - BTNMT; Since
then, successfully built a set of structure of the land price database with high accuracy, in line

with industry standards and the designed database model, with the topic of building a land price
database in Tan Tan commune. The database includes 14 data tables including: objects of land
plots, houses, administrative boundaries at commune level, water system, traffic, data tables on
land prices. The obtained results show that the complete and correct model and database structure
is the basis for successfully building and effectively exploiting the land price database, contributing
to land management and promoting the market real estate.
Keywords: Land database; Land price; Land information system.
1. Đặt vấn đề
Thời gian qua ở nước ta, đã có nhiều nguồn lực đầu tư cho xây dựng hệ thống thông tin đất
đai và cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai. Bước đầu hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai
được hình thành. Tuy vậy dữ liệu đầu tư mới tập trung vào cơ sở dữ liệu địa chính, trong khi đó các
148

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


cơ sở dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất,… là các thành phần cấu thành cơ sở dữ
liệu đất đai hoàn chỉnh chưa được đầu tư nhiều.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ, các ứng dụng Hệ
thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information System) được phát triển trong lĩnh vực quản lý
đất đai, đặc biệt trong công tác xây dựng hệ thống thông tin về giá đất. Việc thành lập bộ cơ sở dữ
liệu dựa trên cơng nghệ GIS có ưu điểm về chức năng quản lý thơng tin khơng gian và thuộc tính
gắn liền với đối tượng. Thơng tin được chuẩn hóa, các cơng cụ tìm kiếm, phân tích, truy vấn,…
phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý đất đai, mà thực hiện theo phương pháp truyền thống
khó có thể thực hiện được.
Xã Tân Lập là một xã ở ngoại thành Hà Nội, là một trong những khu vực phát triển nhanh
về kinh tế - xã hội trong những năm gần đây, cùng với đó thị trường bất động sản tại Tân Lập cũng
có sự phát triển và biến động. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất để dùng chung cho các
cơ quan, tổ chức, cá nhân nhằm cung cấp chính xác, kịp thời thơng tin cơ bản về đất đai phục vụ

công tác quản lý Nhà nước, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy thị trường bất
động sản là cần thiết.
2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
2.1. Cơ sở lý thuyết
2.1.1. Khái niệm về CSDL giá đất
CSDL đất đai: Là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác,
quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử [2].
CSDL đất đai bao gồm:
- CSDL địa chính: Dữ liệu về lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận),
hồ sơ địa chính [5].
- CSDL thống kê, kiểm kê đất đai: Dữ liệu báo cáo, biểu, bảng số liệu thống kê, kiểm kê đất
đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã, huyện, tỉnh; Dữ liệu về quản lý sử dụng đất theo chuyên
đề được thực hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền [5];
- CSDL quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Dữ liệu báo cáo thuyết minh tổng hợp, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cấp tỉnh, cấp huyện [5];
- CSDL giá đất: Dữ liệu bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung; Hệ số điều chỉnh giá
đất; Giá đất cụ thể; Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thông tin giá đất trong Phiếu thu thập
thông tin về thửa đất [5].
Vậy CSDL giá đất được hiểu: Là tập hợp các tài liệu, thông tin về giá đất, các yếu tố tự nhiên
và xã hội ảnh hưởng đến giá đất. CSDL giá đất gồm có giá đất theo giá Nhà nước do Ủy ban nhân
dân (UBND) cấp tỉnh ban hành và giá đất theo giá thị trường. CSDL giá đất là một hợp phần của
CSDL đất đai. CSDL giá đất phục vụ cho công tác quản lý thuế đất, phục vụ công tác quản lý Nhà
nước về đất đai.
Xây dựng CSDL giá đất đóng một vai trị “then chốt” trong việc xây dựng Hệ thống thông
tin quốc gia, quản lý đất đai trong tương lai. CSDL giá đất góp phần làm minh bạch thị trường đất
đai, sử dụng quỹ đất hợp lý, bền vững và đem lại nguồn thu tối đa cho ngân sách Nhà nước cũng
như phát triển nền kinh tế của đất nước.
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,

quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

149


2.1.2. Nội dung CSDL giá đất
Dữ liệu không gian giá đất: Bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và các dữ liệu khơng
gian chun đề. Trong đó phần dữ liệu không gian của giá đất sẽ được lấy theo CSDL địa chính
(bản đồ địa chính) [3].
Dữ liệu thuộc tính giá đất: Dữ liệu thuộc tính giá đất là một bộ phận trong dữ liệu thuộc tính
đất đai, bao gồm thông tin về giá đất được liên kết với dữ liệu địa chính thơng qua mã thửa đất và
gắn với phần dữ liệu khơng gian [3].
Trong đó dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm:
- Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất.
- Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể.
- Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
Căn cứ theo những thông tin về các loại giá đất, tại Mục 3.3 Phụ lục I, Thông tư 75/2015/
TT - BTNMT nội dung dữ liệu thuộc tính giá đất được quy định gồm 6 bảng dữ liệu: Dữ liệu về
giá đất xác định đến từng thửa đất, dữ liệu về khung giá đất, dữ liệu về bảng giá đất, dữ liệu về hệ
số điều chỉnh, dữ liệu về giá đất cụ thể, dữ liệu về giá thị trường.
2.1.3. Xây dựng CSDL giá đất trên thế giới
Tại nhiều quốc gia trên thế giới, CSDL đất đai nói chung hay CSDL giá đất nói riêng được
chú trọng và được đầu tư xây dựng từ khá sớm và rất đồng bộ. Dữ liệu khơng gian về đất đai được
tích hợp thêm nhiều lớp thơng tin khác có liên quan như dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch, dữ
liệu về giá đất,… chính những bộ dữ liệu khá đầy đủ này đã làm nền tảng để xây dựng nên những
hệ thống thơng tin đất đai tương đối hồn thiện trong đó có thơng tin về giá đất và được mọi người
sử dụng rộng rãi đặc biệt ở các nước phát triển như Mỹ, Hà Lan, Thụy Điển, Hàn Quốc, Nhật Bản,
Trung Quốc,… Tại các nước đang phát triển như Mông Cổ, Pakistan,… việc xây dựng CSDL giá
đất cũng đã dần được Chính phủ quan tâm, điều này thể hiện qua một số chính sách, dự án đầu tư
trong việc thu thập thơng tin đất đai trong đó có thơng tin giá đất, xây dựng CSDL.

2.2. Phương pháp nghiên cứu
a) Phương pháp thu thập số liệu từ tài liệu tham khảo
Mục đích của thu thập số liệu (từ các tài liệu nghiên cứu khoa học có trước, từ quan sát và
thực hiện thí nghiệm) là để làm cơ sơ lý luận khoa học hay luận cứ chứng minh giả thuyết hay các
vấn đề mà nghiên cứu đã đặt ra.
Phương pháp này dựa trên nguồn thông tin thu thập được từ những tài liệu tham khảo có
sẵn (hồ sơ, bệnh án, sổ sách thống kê,…) để xây dựng cơ sở luận cứ nhằm chứng minh giả thuyết.
Việc thu thập tài liệu chuyên ngành gồm tài liệu về hệ thống thông tin địa lý (GIS), các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn và các tài liệu chuyên ngành có liên quan đến vấn đề nghiên cứu, các bài báo,
tạp chí,… Tài liệu về khu vực nghiên cứu gồm thu thập số liệu, tài liệu thống kê về điều kiện tự
nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, bản đồ địa chính, giao thơng,
thủy hệ xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội được chỉnh lý mới nhất, giá đất xã Tân
Lập mới nhất.
b) Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa
Nhằm thu thập các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường cũng như một số yếu tố ảnh
hưởng tới giá đất. Các thông tin này được thu thập thông qua các mẫu phiếu điều tra, phiếu thu thập
thông tin về thửa đất (áp dụng với đất ở nông thôn) ban hành theo thông tư 36/2014/TT - BTNMT
150

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Trong mẫu phiếu điều tra thu thập các thông tin như:
Tên người được điều tra, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, giá bất động sản chuyển nhượng, các
thông tin về thửa đất, các thông tin về tài sản gắn liền với đất.
Phương pháp điều tra được thiết kế theo các tuyến đường phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các
thửa đất ở 4 vị trí: Vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đường, phố được quy định trong
bảng giá đất do Nhà nước quy định; Vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng

từ 3,5 m trở lên; Vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 2 m đến dưới 3,5
m; Vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng dưới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều
tra tối thiểu 1 - 3 mẫu.
Phiếu điều tra được thực hiện 203 phiếu điều tra, các phiếu này mang tính đại diện từ đó suy
ra được giá đất của tất cả các thửa khác ở trên địa bàn.
c) Phương pháp phân tích tổng hợp
Từ các số liệu, tài liệu đã thu thập, tiến hành chọn lọc, sắp xếp các thông tin nhằm xác định
các lớp thơng tin có độ tin cậy cao, phù hợp với vấn đề nghiên cứu.
d) Phương pháp GIS và bản đồ
Hệ thống thơng tin địa lý (GIS): Phân tích dữ liệu không gian, xử lý thông tin, cơ sở dữ liệu
đầu vào, xây dựng các lớp thông tin bản đồ chuyên đề, bản đồ của địa bàn thử nghiệm.
Phương pháp thành lập bản đồ: Biên tập, trình bày nội dung của bản đồ giá đất trên nền bản
đồ địa chính trên cơ sở kế thừa các yếu tố nội dung đã có của bản đồ địa chính.
3. Kết quả và thảo luận
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội
Tân Lập là một xã thuộc huyện Đan Phượng, nằm cách trung tâm Thủ đơ Hà Nội 16 km,
được hình thành từ 4 thôn: Đan Hội, Hạ Hội, Ngọc Kiệu, Hạnh Đàn và 4 trại: Ngọc Trúc, Kim Âu,
Ngọc Kiệu, Hạnh Đàn. Tân Lập có diện tích tự nhiên khoảng 554,17 ha. Dân số tính đến năm 2020
có 17.025 người, là xã đông dân thứ hai của huyện Đan Phượng.
Các xã giáp ranh gồm:
- Phía Bắc giáp xã Liên Trung;
- Phía Nam giáp đường Quốc lộ 32 Hà Nội - Sơn Tây;
- Phía Đơng giáp 2 phường Tây Tựu và Thượng Cát - quận Bắc Từ Liêm;
- Phía Tây giáp xã Tân Hội.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 18,8 %. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng nhanh
tỷ trọng thương mại - dịch vụ, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp.
Thu nhập bình quân đầu người đạt 29 triệu đồng/người/năm. Thu ngân sách đạt 125 tỷ 760 triệu
đồng. Những năm gần đây, xã đã có xu hướng giảm diện tích đất lúa chuyển sang phát triển trang
trại, vườn trại, vườn ruộng, dành quỹ đất cho sản xuất công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, thương
mại và dịch vụ. Mặc dù diện tích đất có giảm nhưng năng suất và sản lượng ln ổn định, giá trị

sản xuất trên một đơn vị diện tích khơng ngừng tăng lên. Đây cũng là vùng đất bãi và có diện tích
đồng cỏ lớn nên thích hợp cho ngành chăn ni. Mơ hình chăn ni ruộng - vườn - trại ngày càng
phát triển trên địa bàn.
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

151


Hình 1: Vị trí xã Tân Lập
3.2. Xây dựng CSDL giá đất xã Tân Lập
3.2.1. Quy trình xây dựng CSDL xã Tân Lập
Quy trình xây dựng CSDL giá đất được thể hiện qua sơ đồ trong Hình 2.

Hình 2: Quy trình xây dựng CSDL giá đất xã Tân Lập
3.2.2. Thiết kế mơ hình CSDL
Xây dựng mơ hình CSDL để có cái nhìn tổng thể về cấu trúc dữ liệu trong CSDL, các nhóm
dữ liệu cần thu thập để phục vụ cho bước điều tra, thu thập và chuẩn hóa dữ liệu sau này.
CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập được thể hiện thông qua sơ đồ lớp dưới đây:

152

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


Hình 3: Mơ hình CSDL hệ thống thể hiện bằng sơ đồ lớp
Lớp ThuaDat: Lưu trữ các thông tin không gian liên quan tới thửa đất. Thuộc tính của lớp
ThuaDat được thể hiện trong Bảng 1.
Bảng 1. Lớp “ThuaDat”

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Mã trường
thuaDatID
maXa
TenXa
soHieuToBanDo
hoTen
soThuTuThua
trangThaiDangKy
dienTich
loaiDat
geo
k_vt

k_dt
k_hd
giaDatTheoBangGia
pid
hesogia

Kiểu dữ liệu
ID
CharacterString
CharacterString
Integer
CharacterString
Integer
Integer
Real
CharacterString
geometry
numeric
numeric
numeric
Integer
Integer
numeric

Mô tả trường
Mã đối tượng
Mã xã
Tên xã
Số hiệu tờ bản đồ
Tên chủ sử dụng

Số thửa đất
Trạng thái đăng ký
Diện tích
Loại đất
Loại đất
Hs vị trí
Hs diện tích
Hs hình dáng
Giá đất theo bảng giá
Thửa chuẩn
Hệ số điều chỉnh giá

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

153


STT
17 maDuong
18 viTriDat
19 mamdsd

Lập.

Mã trường

Kiểu dữ liệu
Integer
Integer

character varying

20

theoThuaChuan

Integer

21

giaDatChuyenNhuongThiTruong

Integer

22

giaDatCuThe

Integer

Mô tả trường
Mã đường
Vị trí đất
Mã mục đích sử dụng
Thửa đất được tính giá theo
thửa chuẩn
Giá đất chuyển nhượng trên
thị trường
Giá đất cụ thể

- Lớp “DuongDiaGioiCapXa” lưu trữ thông tin đồ họa về đường địa giới hành chính xã Tân

- Lớp “VungThuyHe” lưu trữ thông tin về các đối tượng thủy hệ như: Sông, hồ,... trên địa
bàn thị xã Tân Lập.
- Lớp “MatDuongBo” lưu trữ thông tin về các đối đường giao thông dạng vùng trên địa bàn
xã Tân Lập.
- Lớp “Nha” lưu trữ các thơng tin về nhà và các cơng trình gắn liền với đất.
- Lớp “du_lieu_ve_bang_gia_dat” lưu trữ các thông tin về bảng giá đất theo quyết định của
UBND thành phố.
- Lớp “du_lieu_ve_gia_thi_truong” lưu trữ các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường,
giá trúng đấu giá và một số thơng tin có liên quan khác.
- Lớp “du_lieu_ve_khung_gia_dat” lưu trữ các thông tin về khung giá đất được Chính phủ
quy định cho từng vùng.
- Lớp “du_lieu_ve_he_so_dieu_chinh” lưu trữ các thông tin các hệ số điều chỉnh giá đất cho
UBND thành phố Hà Nội quy định.
- Lớp “du_lieu_gia_dat_cu_the” lưu trữ các thông tin về giá đất cụ thể trên địa bàn.
- Lớp “du_lieu_gia_den_tung_thua_dat” lưu trữ các thông tin về các loại giá đất xác định tới
từng thừa đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Lớp “thua_dat_khong_dinh_gia” lưu trữ các thông tin về các thừa đất không định giá đất
trên địa bàn nghiên cứu.
- Lớp “du_lieu_ve_diem_dieu_tra” lưu trữ các thông tin về các điểm mấu giá đất trên địa
bàn nghiên cứu.
3.2.3. Điều tra, thu thập và chuẩn hóa dữ liệu
3.2.3.1. Dữ liệu khơng gian
Chuẩn hóa dữ liệu của xã Tân Lập được thu thập từ nhiều nguồn tài liệu khác nhau, bao gồm:
- Bản đồ địa chính dạng số của xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội được
thành lập ở định dạng *.dgn, hệ tọa độ VN - 2000, múi chiếu 30, gồm 32 tờ bản đồ với tỉ lệ 1:1000
đo vẽ năm 2012.
- Hồ sơ địa chính (sổ mục kê, sổ địa chính).
- Các quy trình, quy phạm có liên quan như Thơng tư số 04/2013/TT - BTNMT của Bộ

TN&MT quy định về xây dựng CSDL đất đai; Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5
năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính; Thơng tư số 75/2015/TT - BTNMT của
Bộ TN&MT quy định kỹ thuật về CSDL đất đai.
154

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


Nhìn chung, mức độ chuẩn hóa dữ liệu địa chính tại xã Tân Lập còn ở mức chưa cao. Bản
đồ được đo vẽ năm 2012, lớp dữ liệu không gian trên nhiều mảnh bản đồ vẫn chứa nhiều lỗi như:
Ranh giới khép thửa, thông tin thửa đất chưa đầy đủ, quan hệ topology giữa các thửa khơng được
đảm bảo,... Vì vậy, để sử dụng được các dữ liệu trong bản đồ địa chính dạng số ta cần phải tiến
hành chuẩn hóa lại các mảnh bản đồ về chuẩn. Việc chuẩn hóa các lớp dữ liệu bản đồ địa chính
dựa trên Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định
về bản đồ địa chính.

Hình 4: Bản đồ địa chính xã Tân Lập sau khi được xử lý và ghép mảnh
Đưa dữ liệu vào trong ArcGIS: Tiến hành chuyển đổi dữ liệu (annotation, polyline), chuẩn
hóa và phân tích dữ liệu trong ArcGIS.

Hình 5: Dữ liệu sau khi chuẩn hóa
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

155


3.2.3.2. Dữ liệu thuộc tính
a) Dữ liệu giá đất Nhà nước

Giá đất theo bảng giá của Nhà nước tại xã Tân Lập giai đoạn 2020 - 2024 được quy định
trong quyết định 30/2019/QĐ - UBND của UBND thành phố Hà Nội.
Căn cứ vào Quyết định 30/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ban hành quy định
về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 đối với đất
phi nơng nghiệp, các vị trí trong mỗi đường, phố được xác định như sau:
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường,
phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ,
ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa
đất) từ 3,5 m trở lên.
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có
mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có
mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.

Hình 6: Các thửa đất sau khi gán thông tin giá đất Nhà nước
Trong trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác
định giá theo vị trí có mức cao nhất.
Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thơng với nhiều
đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất.
Cập nhật dữ liệu theo bảng giá của Nhà nước, gán mã cho từng con đường để tiện việc quản
lý CSDL.
156

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


Mã đất ở đô thị là ký hiệu là 1.
Mã vị trí từ 1 đến 4 tùy thuộc vào vị trí và độ rộng của con đường.

b) Dữ liệu giá đất thị trường
Dữ liệu giá đất giao dịch trên thị trường được lấy từ các phiếu điều tra được khảo sát trên địa
bàn xã Tân Lập. Do tại Việt Nam, việc tiếp cận với thông tin giao dịch của các thửa đất tại một số
cơ quan Nhà nước tương đối hạn chế nên các nguồn thông tin này chủ yếu được thu thập từ việc
hỏi trực tiếp chủ đất hoặc thông qua các đối tượng trung gian như người thân, hàng xóm, trung tâm
mơi giới bất động sản. Dựa trên một số nghiên cứu tham khảo, bài báo đã thành lập bảng câu hỏi
để điều tra các thơng tin chính về thửa đất, giá đất cũng như một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Các nhóm câu hỏi chính trong bảng hỏi bao gồm các nhóm thơng tin như:
+ Nhóm thơng tin về chủ sử dụng đất;
+ Nhóm thơng tin về thửa đất và tình trạng pháp lý;
+ Nhóm thông tin về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

Hình 7: Danh sách các thơng tin phiếu điều tra giá thị trường
Phương pháp điều tra được thiết kế theo các tuyến đường phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các
thửa đất ở 4 vị trí: Vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đường, phố được quy định trong
bảng giá đất do Nhà nước quy định; Vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng
từ 3,5 m trở lên; Vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 2 m đến dưới 3,5
m; Vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng dưới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều
tra tối thiểu từ 1 - 3 mẫu.
Do phạm vi điều tra tương đối rộng và không phải khu vực nào cũng có số lượng giao dịch
về đất đai lớn trong vòng 1 - 2 năm trở lại đây nên một số khu vực điều tra, đề tài mở rộng phạm
vi lấy mẫu đối với các thửa đất giao dịch trong vòng 2 - 3 năm trở lại đây.
Với nhiều mẫu giá thu thập được bao gồm những thửa chỉ có giá đất và những thửa bao gồm
cả giá đất và giá tài sản gắn liền với đất (hay giá nhà). Vì thế, đề tài có tham khảo và sử dụng một
số phương pháp định giá đất để tính tốn giá trị riêng của các thửa đất.
Các vị trí điều tra, khảo sát thực địa sẽ được trích tọa độ, vị trí lên bản đồ và gán thơng tin
thuộc tính vào thửa đất tương ứng.
Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

157


Hình 8: Vị trí các điểu khảo sát giá giao dịch trên thị trường
3.2.4. Nhập dữ liệu vào hệ quản trị CSDL
Từ các lớp dữ liệu đã được chuẩn hóa, ta xuất các dữ liệu này dưới dạng shapefile và đưa vào
trong CSDL PostgreSQL/PostGIS bằng công cụ Shapefile and DBF Loader.
Ta import lần lượt các lớp dữ liệu vào hệ quản trị CSDL PostgreSQL/PostGIS.
Sau khi import những dữ liệu cần thiết, trong CSDL PostgreSQL/PostGIS sẽ có đầy đủ các
lớp dữ liệu như: Lớp dữ liệu về thửa đất, dữ liệu về thủy hệ, dữ liệu về giao thông, dữ liệu về giá
đất,...

Hình 9: CSDL giá đất trong PostgreSQL
158

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường


Các bảng dữ liệu thuộc tính phải có đủ thơng tin và được chuẩn hóa các tên trường, định
dạng dữ liệu theo quy định của Thông tư 75/2015/TT - BTNMT quy định kỹ thuật về CSDL đất
đai trong có có các quy định kỹ thuật về CSDL giá đất. Thực hiện chỉnh lý các bảng dữ liệu thuộc
tính trong excel và chuẩn hóa xong đó import bảng vào CSDL PostgreSQL/PostGIS.
Sau đây là hình ảnh một số bảng thuộc tính của các lớp dữ liệu.

Hình 10: Dữ liệu về khung giá đất trong CSDL
3.2.5. Công bố giá
Từ bộ CSDL giá đất tại xã Tân Lập có thể tra cứu thơng tin về thửa đất và bản đồ giá đất cụ
thể như sau:

Hình 11: Bản đồ giá đất theo bảng giá Nhà nước tại xã Tân Lập

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

159


Hình 12: Bản đồ giá đất theo bảng giá thị trường tại xã Tân Lập
Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xử lý dữ liệu không gian đã đem lại nhiều lợi ích
cho con người, giúp con người thực hiện cơng việc của mình một cách dễ dàng và thuận tiện hơn.
Các dữ liệu thuộc tính được chuẩn hóa và đẩy vào trong hệ quản trị CSDL PosgreSQL/PostGIS
được liên kết với dữ liệu không gian, giúp cho việc truy vấn phức tạp khi tìm kiếm các thơng tin
về giá đất. Nhà nước có thể có cái nhìn tổng qt, nắm được tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa
chọn những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả. Dễ dàng tìm kiếm các
thơng tin về thửa đất như: Diện tích, vị trí, giá đất nhà nước,… Đồng thời bản đồ giá đất còn giúp
cho những người tham gia thị trường bất động sản nắm được những thơng tin phục vụ mục đích
của mình.
4. Kết luận và kiến nghị
4.1. Kết luận
CSDL giá đất đóng một vai trị quan trọng trong CSDL đất đai và góp phần làm hồn thiện
hơn hệ thống thơng tin đất đai. Việc nắm bắt được những thơng tin thuộc tính về giá đất trên nền
dữ liệu khơng gian địa chính sẽ hỗ trợ cơng tác quản lý tài chính về đất đai hiệu quả đến từng thửa
đất và đồng thời góp phần làm tăng tính minh bạch trong các giao dịch về bất động sản.
Trong quy trình xây dựng CSDL, một trong các bước mang tính then chốt đó chính là: Thiết
kế mơ hình CSDL, phân tích chuẩn hóa dữ liệu. Bước thiết kế mơ hình dữ liệu giá đất đóng vai trò
160

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

quan trọng trong quy trình nghiên cứu, đây là tiền đề cho việc xác định các thông tin nào cần thu
thập để xây dựng CSDL, cách sắp xếp, tổ chức dữ liệu và tiêu chuẩn để chuẩn hóa các dữ liệu thu
thập được bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Trên cơ sở đó, đã tiến hành xây dựng
CSDL giá đất trên địa bàn xã Tân Lập. CSDL gồm có 14 bảng dữ liệu bao gồm: Các đối tượng thửa
đất, nhà, địa giới hành chính cấp xã, thủy hệ, giao thông, các bảng dữ liệu về giá đất.
4.2. Kiến nghị
CSDL giá đất được xây dựng đầy đủ, đồng bộ, chi tiết trung thực đến từng thửa đất. Bao
gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính giá đất gồm các trường chứa thơng tin về chủ sử
dụng đất, thửa đất, giá đất, tổng giá và tính pháp lý của thửa đất. Để ứng dụng hiệu quả hơn CSDL
xã Tân Lập đã xây dựng thì cần mở rộng xây dựng WebGIS để cơng bố tồn bộ CSDL. Sử dụng
WebGIS sẽ là công cụ cung cấp thông tin về giá đất cho người dân cũng như những nhà quản lý
chun mơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Trần Quốc Bình (2010). Bài giảng GIS ứng dụng. Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc
gia Hà Nội.
[2]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13.
[3]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015). Thông tư 75/2015/TT - BTNMT ngày 29/11/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về CSDL đất đai.
[4]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). Thông tư 36/2014/ TT - BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi
tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
[5]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017). Thông tư 05/2017/ TT - BTNMT ngày 25/4/2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về quy trình xây dựng CSDL đất đai.
[6]. UBND thành phố Hà Nội (2019). Quyết định số: Số 30/2019/QĐ - UBND ngày 31/12/2019 của UBND
thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chấp nhận đăng: 10/12/2021; Người phản biện: TS. Bùi Thị Cẩm Ngọc

Giải pháp kết nối và chia sẻ hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ công tác đào tạo,
quản lý lĩnh vực tài nguyên môi trường

161