Bất động sản lân cận khu công nghệ cao hòa lạc và đại học quốc gia hà nội tiềm năng và khuyến nghị

BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN KHU CƠNG NGHỆ CAO HỊA LẠC
VÀ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI: TIỀM NĂNG VÀ KHUYẾN NGHỊ
Tóm tắt
Nghiên cứu tập trung làm rõ một s ố vấn đề lý luận về th ị tr ường bất đ ộng
sản (BĐS) nói chung và thực trạng giá BĐS ven Khu Cơng ngh ệ cao Hịa L ạc và
Đại học Quốc gia Hà Nội, từ đó đánh giá những tác động của Khu Cơng ngh ệ cao
Hịa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội đến giá BĐS tại địa bàn lân c ận. Sau hai năm
chịu tác động của dịch Covid19, giá BĐS nói chung đã có s ự tăng tr ưởng m ạnh
đặc biệt là những khu vực có vị trí tiềm năng, giao thơng đi l ại thu ận ti ện v ới
trung tâm Hà Nội như khu cơng nghệ cao Hịa Lạc và Đại h ọc qu ốc gia Hà N ội
phần nào đã phản ánh kỳ vọng của các nhà đầu tư cá nhân cũng như các tập
đoàn lớn. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng phải tính đến tác đ ộng của đ ội môi gi ới
“thổi giá” tạo ra hiện tượng sốt đất ảo, tác động tiêu cực đến tâm lý ng ười dân
khu vực này và nếu không tỉnh táo sẽ để lại nhiều hậu quả lâu dài. Bài vi ết đ ề
xuất các khuyến nghị từ góc độ quản lý nhà nước, góc độ nhà đ ầu tư, góc đ ộ các
sàn mơi giới BĐS để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản khu v ực ven
khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học quốc gia Hà Nội.
Từ khóa: Bất động sản; Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc: Kiến nghị
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Theo Quyết định, Khu Công nghệ cao Hịa Lạc được bố trí ở hai phía của Đại
Lộ Thăng Long. Nằm trên địa bàn xã Phú Cát, huyện Quốc Oai và các xã Tân Xã,
Hạ Bằng, Thạch Hịa, Bình n, Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà N ội. V ới quy
mơ diện tích 1586 ha, ranh giới từng khu vực. Khu phía Bắc của Đại l ộ Thăng
Long khoảng 1262 ha. Khu vực phía Nam của đại l ộ Thăng Long 323.7 ha. Khu
Công nghệ cao Hòa Lạc là trung tâm nghiên cứu phát tri ển và ứng dụng công
nghệ cao cấp quốc gia, được xem là nơi ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao,
đạo tạo nguồn nhân lực phát triển sản xuất, cung ứng dịch v ụ và kinh doanh s ản
phẩm công nghệ cao. Trọng tâm phát tri ển là các ngành công ngh ệ thông tin,
viễn thông, điện tử, sinh học, cơ điện tử, chế tạo máy, v ật liệu mới, năng l ượng
mới. Cùng với q trình hồn thiện của Khu Cơng nghệ cao Hòa Lạc và Đại h ọc
Quốc gia Hà Nội và hạ tầng cơ sở sẽ kéo theo một lượng lớn người dân đến an

cư, lạc nghiệp, đây là tiền đề để phát tri ển thị trường bất động sản tại các khu
vực lân cận. Tuy nhiên, thời gian qua tại khu vực Hòa Lạc và các Khu v ực lân c ận
thường xuyên xuất hiện tình trạng tăng giá đất do các cá nhân và sàn môi gi ới
BĐS “thổi giá” vượt quá giá trị thật cũng như ti ềm năng của BĐS n ơi đây. Vì v ậy,
1


việc đánh giá thực trạng BĐS khu lân cận Khu Cơng nghệ cao Hịa L ạc và Đại h ọc
Quốc gia Hà Nội là điều cần thiết để từ đó đề xuất góp ý nhằm lành mạnh hóa
thị trường BĐS tạo tiền đề phát triển bền vững.
2. NỘI DUNG
2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
BĐS là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên
thế giới. Trong tiếng anh người ta dùng cụm từ “Real estate” (tài s ản bất động)
để miêu tả bất động sản, Trung Quốc dùng thuật ngữ “Địa Sản” (Tài s ản g ắn v ới
đất đai) để nói về BĐS và ở nước ta được gọi là BĐS. Theo kho ản 1 đi ều 107 B ộ
Luật Dân sự 2015 quy định: BĐS là các tài sản không th ể di d ời bao g ồm đ ất đai,
nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài s ản g ắn li ền v ới
nhà ở cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền v ới đ ất, các tài s ản khác
do pháp luật quy định.
Thị trường BĐS là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhi ều ngành, nhi ều lĩnh
vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thu ế, giao d ịch đ ảm b ảo… Bên
cạnh đó Bất Động Sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù, kinh doanh lo ại hình
này sẽ tac động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, ti ền t ệ, đ ầu
cơ, quỹ dự trữ, dự phòng… bất động sản có quan hệ mật thi ết tới xây dựng,
quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Th ị tr ường
BĐS được xem là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, có tác
động và liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hóa và dịch vu,
thị trường tài chính, thị trường sức lao động… Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ

thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh
nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại cung cấp tr ở l ại các nguyên
vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát tri ển BĐS, mối quan hệ giữa hai th ị
trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các nhà đầu tư b ị thu hút
nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm đi. Sự phát triển
của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát tri ển của thị trường tài
chính, ngược lại thị trường BĐS phát tri ển quá sẽ gây tổn hại cho th ị tr ường tài
chính.
2.1.2. Vai trị của thị trường bất động sản
Giống như các loại thị trường khác, đây được xem là cầu nối giữa sản xuất
và tiêu dùng, là nơi giúp người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận l ợi và nhanh chóng.
Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tơn trọng và phát huy vai trị tự đi ều ti ết của
2


bản tay vơ hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm b ảo cho BĐS đ ược s ử
dụng hiệu quả nhất.
Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ
thể kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những
người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trị là một hàng hóa đ ặc bi ệt,
BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người
khác. Thị trường BĐS đóng vai trị chuyển hóa vốn từ hình thái hi ện v ật sang
hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ
thê kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan tr ọng cho
sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng b ộ cơ chế kinh t ế th ị tr ường đ ối v ới
một quốc gia.
Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt đ ộng quản lý
đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng đặc bi ệt là các cơng trình cơng c ộng và các
cơ sở kinh tế khác. Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước

bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng nh ư
tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát tri ển, góp phần
khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự v ận hành
thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế gi ữa Nhà nước và người
sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, kh ắc ph ục tình tr ạng
phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước.
2.2. Toàn cảnh về thị trường bất động sản thời gian vừa qua
2.2.1. Diễn biến thị trường bất động sản trên cả nước
Năm 2021 khép lại với nhiều diễn biến bất ngờ trong lĩnh vực BĐS, thị
trường tiếp tục mất cân đối cung – cầu, s ốt đất xảy ra sau m ỗi đ ợt d ịch Covid19, nhiều cơ chế mới giúp khơi thông thị trường và kết thúc một năm nhiều biến
động với việc đất đấu giá ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) đạt mức kỷ lục ch ưa
từng có.
Sốt đất trên diện rộng, theo số liệu tổng hợp báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt
Nam, những tháng đầu năm 2021, đặc biệt trong quý I tình tr ạng s ốt đ ất x ảy ra
từ Bắc vào Nam, ở khắp các khu vực trên cả nước, mức tăng bình quân từ 30 –
100%, như: Hịa Bình (tăng 102%), Ba Vì – Hà Nội (75%), Bắc Giang tăng 37%,
Bắc Ninh 28%, Hải Dương 19%. Tương tự, các tỉnh phía Nam cũng ch ứng ki ến s ự
leo thang của thị trường nhà, đất đặc biệt là đất nền: Thanh Hóa (76%), Đà
Nẵng (32%), Kiên Giang (38%), Bà Rịa – Vũng Tàu (24%), TP H ồ Chí Minh tăng
bình qn 25%... Đáng chú ý một số địa bàn còn ghi nhận mức tăng kỷ l ục từ 150
– 300%, như đất dự án tại huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam... (tỉnh B ắc Giang)
3


tăng gấp 2 – 3 lần so với thời điểm cuối năm 2020. Lý gi ải nguyên nhân di ễn ra
cơn sốt đất khắp nơi, các chuyên gia nhận định cơ bản do 3 ngun nhân chính:
Thơng tin quy hoạch, phát triển hạ tầng khi ến nhi ều nhà đ ầu tư kỳ v ọng nh ư
quy hoạch ven sông Hồng, một số huyện ở Hà Nội lên quận, quy hoạch Đà Nẵng,
quy hoạch Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) lên thành phố...
Giá nhà tăng do vật liệu leo thang , theo thống kê của Bộ Xây dựng, nửa đầu

năm 2021 chỉ số giá xây dựng tăng gần 4% so với cùng kỳ năm 2020, trong đó tác
động chính là do sự tăng giá của các loại vật li ệu xây d ựng (VLXD) đ ầu vào nh ư:
giá thép xây dựng tăng 30 - 40% (mức tăng này được xem là không theo quy lu ật
thông thường), giá nhựa đường 9 - 10%, giá xi măng 3 - 5%... Khơng ch ỉ d ừng l ại
ở đó, đến đầu quý IV, thị trường tiếp tục ghi nhận đợt tăng giá mới của VLXD, các
đơn vị cung cấp đồng loạt tăng giá với mức 5 - 20%. Một s ố nhà th ầu xây d ựng
cho hay tháng nào cũng nhận được báo giá mới, có tháng tăng giá 2 - 3 l ần, chi phí
về đất (chiếm 15% đối với nhà chung cư, nhà phố 30% và bi ệt th ự 50%); chi phí
xây dựng (vật liệu, nhân cơng, lắp đặt thiết bị...) chiếm khoảng 60% giá thành
xây dựng của BĐS, vì vậy giá nhà trong năm 2021 bị đẩy tăng thêm 10 – 15% so
với năm 2020. Nhiều chính sách tác động đến thị trường Năm 2021 là năm đầu
tiên thực thi hàng loạt những luật, bộ luật mới sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị
trường BĐS, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo v ệ
môi trường, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp... kết hợp với Luật Xây dựng (sửa
đổi) đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc ch ấp thu ận
chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở,
BĐS). Cùng với đó, hàng loạt Nghị định, Thông tư thay thế, s ửa đ ổi, b ổ sung đ ược
ban hành với mục tiêu tháo gỡ tối đa khó khăn, vướng mắc cho c ộng đ ồng doanh
nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng. Đáng chú ý, như: Thông tư
09/2021/TT-BTNMT quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Lu ật Đ ất đai,
nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ, giúp giải quyết phần nào vướng mắc, b ất
cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua.
2.2.2. Diễn biến thị trường bất động sản tại Hà Nội
Tại báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý I-2022, CBRE
Việt Nam, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ bi ến nhất trên th ị tr ường,
chiếm 66% tổng nguồn cung mới. Về vị trí, khu vực phía Tây Hà Nội chiếm 53%
tổng số căn mở bán mới, tiếp theo là khu vực phía Đơng Hà Nội chiếm 42%. Trên
thị trường sơ cấp, giá bán ghi nhận trung bình ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao
gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Trong đó, phân khúc
trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở ngưỡng 16%. Trong khi đó,

4


giá trung bình phân khúc cao cấp giảm 3% so với quý I-2021. Trên thị trường thứ
cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so v ới cùng kỳ năm 2021mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua do nguồn cung m ới h ạn ch ế, đ ặc bi ệt là
khu vực nằm trong đường Vành đai 3. Các dự án cao cấp tại các qu ận Hai Bà
Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình th ị
trường, ở ngưỡng từ 10% trở lên theo năm. Nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội
dự kiến sẽ tăng trở lại trong những tháng tới, đạt kho ảng 26.000 - 28.000 căn
trong năm 2022. Sự khan hiếm của các sản phẩm bình dân được dự báo v ẫn ti ếp
diễn. Nguồn cung đến từ các khu đô thị dự kiến sẽ tiếp tục chi ếm tỷ tr ọng cao
trong tổng nguồn cung mới của thị trường. Do tâm lý th ị tr ường vẫn tích cực, s ố
lượng căn bán được dự báo sẽ đạt 90% hoặc cao hơn tổng lượng căn h ộ m ở bán
mới và giá sơ cấp sẽ tăng với tốc độ vừa phải, khoảng 5-8% trong năm 2022. Đối
với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, có 296 căn từ 2 dự án đ ược ghi nh ận m ở
bán mới trong quý I-2022, tương đương 56% lượng mở bán m ới. Tất cả s ản
phẩm mở bán mới đều là nhà liền kề, với mức giá trung bình kho ảng 7.000
USD/m2 đất, cao hơn so với mặt bằng giá sơ cấp trung bình cùng kỳ năm 2021
(ở ngưỡng 5.300 USD/m2). Trong các quý tới, một số khu đô thị tại Hà N ội và
khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu bán hàng. Tổng nguồn cung m ở bán m ới
trong năm 2022 dự kiến đạt khoảng 3.000-4.000 căn.
Theo

báo

cáo

thị

trường

BĐS

toàn

quốc

quý

1

năm

2022

(batdongsan.com.vn), tại thị trường Hà Nội cho thấy mức độ quan tâm BĐS quý
1/2021 so với quý 1/2020 tăng 2%, so với quý 1/2019 tăng 33%.
Hình 1: Mức độ quan tâm BĐS tại thị trường Hà Nội

Nguồn: batdongsan.com.vn
Sau thời gian giá đất tăng cao tại khu vực phía đơng và phía tây Hà N ội, đ ến
quý 1/2022 thị trường bất động sản tại đây có biến động mức độ quan tâm đ ến
đất nền có xu hướng giảm. Cá biệt trong đó ó khu vực Chương Mỹ tăng 24%.
5


Hình 2: Biến động mức độ quan tâm đất nền Hà Nội

Nguồn: Batdongsan.com.vn
Đối với phân khúc thị trường đất thổ cư, nhìn tổng thể vẫn đang ti ếp tục

sơi động. Mức độ quan tâm và mặt bằng giá rao bán đất th ổ c ư ti ếp tục tăng t ại
các khu vực vùng ven Hà Nội. Trong đó có khu vực huy ện Đông Anh và huy ện
Quốc Oai Hà Nội với mức giá giao bán tăng tương ứng so với quý 1/2021 lần lượt
là 20% và 26%. Đối với khu vực Miền Bắc, đặc bi ệt là Bắc Giang khi t ại đ ịa
phương này thu hút được ngày càng nhiều công ty về đầu tư và tỷ lệ l ấp đấy các
khu công nghiệp tăng cao, mức độ rao bán đất th ổ cư ti ếp tục có xu h ướng tăng,
cụ thể theo thống kê là 35%.
Hình 3: Mức độ quan tâm phân khúc bất động sản thổ cư tại miền bắc

Nguồn: Batdongsan.com.vn
Khép lại năm 2021, thị trường bất động sản ở các phân khúc đặc biệt là
phân khúc đất nền có nhiều biến động bất ngờ, sang đến quý 1/2022 ti ếp tục có
diễn biến khó lường sau khi phía chính phủ đưa ra nhiều chính sách nhằm lành
mạnh hóa thị trường chứng khốn và thị trường bất động sản. Nhìn tổng th ể,
6


trong trung và dài hạn các chuyên gia vẫn nhất đồng quan đi ểm r ằng th ị tr ường
bất động sẽ tiếp tục tăng trưởng ở nhiều phân khúc, ở nhiều tỉnh thành đặc bi ệt
ở những nơi có vị trí tiềm năng thuận lợi cũng như thu hút đ ược nhi ều ngu ồn
vốn đầu tư FDI.
2.3. Tiềm năng bất động sản khu vực lân cận Khu công nghệ cao Hòa
Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội và vấn đề đặt ra
Hịa Lạc là khu đơ thị vệ tinh số một lớn nhất trong năm khu đô th ị v ệ tinh
gồm: Xuân Mai, Sóc Sơn, Phú Xuyên, Sơn Tây. Đây là 5 khu đô th ị v ệ tinh bao
quanh Hà Nội trong đó Hịa Lạc là khu đô thị được Nhà Nước đặc bi ệt phát tri ển
quan tâm đầu tư phát triển mạnh mẽ sẽ là Khu Đô thị Vệ Tinh Lớn Nh ất. Hòa Lạc
được giao nhiệm vụ là nơi trung tâm sản xuất, nghiên cứu, chuy ển giao công
nghệ cao của cả nước, có khu cơng nghệ cao Hịa Lạc làm lõi trung tâm phát
triển cho tồn khu đơ thị vệ tinh Hòa Lạc, đây là n ơi cho các t ập đồn cơng ngh ệ

quốc tế và hàng đầu Việt Nam đang kinh doanh và sản xuất tại Việt Nam đầu
tư nghiên cứu, phát triển với tham vọng đưa Hòa Lạc trở thành thung lũng
Silicon để đưa Công nghệ Việt Nam cất cánh sánh ngang tầm th ế gi ới, đ ồng th ời
cũng là đòn bẩy thiết yếu để đưa nền kinh tế Vi ệt Nam từ kinh t ế nơng nghi ệp,
cơng nghiệp chuyển mình sang nền kinh tế số, bắt kịp với xu h ướng công ngh ệ
4.0 đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới. Chính vì vậy Nhà Nước đã đầu tư mạnh
mẽ phát triển khu Cơng Nghệ Cao Hịa L ạc, hơn một tỷ đơ la đã được đầu tư để
xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, tạo mọi đi ều ki ện phát tri ển cho các
doanh nghiệp công nghệ đầu tư vào Hòa Lạc phát triển. Ở thời đi ểm hiện tại đã
có hơn 100 dự án đăng kí vốn đầu tư vào Khu Cơng Ngh ệ Cao Hịa L ạc, v ới t ổng
số vốn cam kết giải ngân hơn 4 tỷ đơ la. Đi ển hình có nh ững doanh nghi ệp công
nghệ lớn của Việt Nam như:,Trường đại học FPT, FPT sortwart ( nghiên c ứu s ản
xuất phần mềm ) , Viettel, VinSmart triệu đô ( sản xuất điện thoại thơng minh),
Tập Đồn HanWa 200 USD sản xuất linh kiện cho động cơ máy bay, tập đoàn
Nidec 1 tỷ USD sản xuất động cơ motor cho robot.
Khu Cơng nghệ cao Hồ Lạc là một khu cơng nghệ cao đang được xây dựng
trên địa bàn huyện Thạch Thất, Tp. Hà Nội, Việt Nam. Khu công nghệ cao này
nằm cách đường vành đai 3 thành phố Hà Nội 30 km v ề phía tây, cách sân bay
quốc tế Nội Bài 47 km và cảng Hải phòng trên 130 km. Nằm dọc theo hướng
phía Tây dọc trục Đại Lộ Thăng Long nằm ở vị trí chiến lược, giao thơng huyết
mạch kết nối với khu vực phía Tây là cao tốc Hà N ội-Hịa Bình, k ết n ối v ới khu
vực với phía Nam, Bắc là tuyến giao thơng quốc l ộ 21. Khu cơng ngh ệ cao Hịa

7


Lạc có vị trí đặc biệt quan trọng nằm trong chiến lược phát tri ển kinh tế hàng
lang phía Tây của Hà Nội
Khu Đại học quốc gia hà nội 1000 ha. Chính vì quy mơ rất l ớn sẽ kéo theo
lượng lớn chuyên gia, công nhân viên về sinh sống quang khu công ngh ệ cao và

các trường đại học. Dự kiến đến năm 2030 khu đô thị vệ tinh Hịa Lạc có khoảng
600.000 nghìn dân sinh sống học tập làm việc tại khu đơ thị Hịa L ạc . Nhờ tận
hưởng các tiện ích sẵn có như nằm trong khu vực quy ho ạch đô th ị v ệ tinh - k ết
hợp với các cơng trình dịch vụ, khoa học như khu vực cơng ngh ệ cao Hịa L ạc,
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, với quy hoạch hệ thống đường trục, đô th ị n ơi
đây hứa hẹn điểm đến của hàng loạt dự án nhà ở biệt thự, nhà ph ố hay khu
resort đẳng cấp 5 sao. Khác với xu hướng đô thị trung tâm là nhà cao tầng, không
gian chật hẹp, các khu đô thị khu vực Hịa Lạc - Hịa Bình đều có di ện tích l ớn đ ể
xây dựng thành các tổ hợp đơ thị. Cùng với đó là mật độ không gian xanh, m ặt
nước lớn và cơ sở hạ tầng đã hoàn chỉnh.
Trải qua những đợt biến động giá bất động sản vùng ven đơ Hà Nội thì Hịa
Lạc luôn là khu vực được giới đầu tư quan tâm, bởi khu vực này đ ược đ ịnh
hướng là đô thị vệ tinh có quy mơ lớn nhất Thủ đơ. Cách đây hơn 10 năm khi Hà
Nội sáp nhập với Hà Tây, rồi sau đó quy hoạch chung Thủ đơ đ ến 2030 t ầm nhìn
2050, thị trường bất động sản nóng sốt khắp mọi nơi, giá nhà đất leo thang từng
ngày. Vào thời điểm 2009-2011, những khu vực chỉ mới bắt đầu có thơng tin tr ở
thành đơ thị vệ tinh như Hòa Lạc dù cơ sở hạ tầng còn yếu kém, v ẫn ch ỉ là vùng
quê hoang sơ thế nhưng giá nhà đất đã được đẩy cao gấp nhiều lần do hi ệu ứng
tâm lý đám đông, người người nhà nhà lao vào cơn sốt đất. Giá nhà đất Hịa Lạc
khi đó tăng rất mạnh, gấp nhiều lần so với mặt bằng ban đầu. Giai đo ạn 20082009, từ mức chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp, ô tô đ ỗ cửa
đã tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao đi ểm nhất có khu lên t ới 30 tri ệu
đồng/m2. Những mảnh đất trong làng xóm khi đó có giá ban đầu ch ỉ ch ừng 500600 nghìn đồng/m2 cũng được đẩy lên 5-6 triệu đồng mỗi m2. V ới những lô đ ất
mặt đường quốc lộ có giá lên tới 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên sau đó thị trường
bất động sản rơi vào khủng hoảng, giá nhà đất ở khắp Hà N ội giảm giá vào giai
đoạn 2011-2012, hầu hết các dự án tại khu đô thị vệ tinh đều bất động hoặc
chậm triển khai. Trong đó, nhà đất Hịa Lạc cũng rơi vào tình trạng đóng băng,
giá giảm sâu suốt 10 năm qua. Trong quá trình phát triển hạ tầng 10 năm qua, đơ
thị vệ tinh Hịa Lạc khơng ngừng thay đổi diện mạo. Hai dự án trọng điểm là Khu
công nghệ cao và Khu Đại học Quốc gia Hà Nội được đầu tư xây dựng cơ s ở hạ
tầng đồng bộ, hiện đại. Nhất là trong 2 năm qua các Tập đoàn BĐS lớn bắt đầu

8


đổ mạnh vốn vào khu công nghệ cao xây dựng các nhà máy. Từ đó, đơ thị vệ tinh
Hịa Lạc lại bắt đầu một diện mạo mới. Giá nhà đất phục hồi tr ở lại. Đặc biệt từ
cuối năm 2018 đầu năm 2019 thì đất Hịa Lạc có một đợt tăng trở lại, nhưng sau
đó lại chững lại cho tới cuối 2019 lại sôi động tr ở l ại. Theo giới kinh doanh BĐS
tại đây, hiện tại mặt bằng giá đất Hịa Lạc trung bình tăng khoảng 4-50% so với
thời điểm 2018. Thời gian qua đã có nhiều khu dân cư, khu nhà ở tại Hòa L ạc
bán đất nền ra thị trường như ở khu vực Phú Cát, Nam Láng Hịa L ạc, Linh S ơn
(Bình n) thuộc Thạch Thất sát khu công nghệ cao… Mặc dù nhiều khu vực giá
đất đã tăng đáng kể trong năm qua nhưng theo ghi nhận của gi ới đ ầu tư BĐS đ ịa
phương thì mặt bằng chung giá đất hiện tại còn thấp hơn nhiều so v ới th ời kỳ
đỉnh điểm cơn sốt vào năm 2010. Đất nền tại các khu nhà ở, khu dân cư phát
triển mới ở Hòa Lạc đang là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Nhi ều
dự án được chào bán ra thị trường với giá dao động khoảng 8-20 tri ệu đ ồng/m2.
Đơn cử như một khu dân cư mới có quy mô hơn 8ha được đầu tư xây dựng hạ
tầng đồng bộ, hiện đại, có cảnh quan đẹp, thống đãng tại xã Bình n n ằm sát
Khu cơng nghệ cao với giá 15-25 triệu đồng/m2 . Đất tái định cư ở các Thôn 5,
Thôn 7 thuộc xã Phú Cát cũng đã tăng giá khá mạnh so v ới 2 năm tr ước, t ừ
khoảng 6-8 triệu đồng/m2 nay lên khoảng 10-11 tri ệu đ ồng/m2. Nhiều mảnh
thổ cư tại Phú Mãn (Quốc Oai) giá cũng tăng từ 6-7 tri ệu đ ồng/m2 lên m ức 8-9
triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong các khu dân cư ở khu vực này cũng có giá tăng
khá lên khoảng 7-15 triệu đồng/m2 tùy vào từng mảnh đất, khu v ực. Quanh khu
vực Vai Déo, Phù Cát (huyện Quốc Oai), một số dự án nằm trên trục đ ất đ ấu giá
dịch vụ, đất tái định cư giá dao động từ 8,5 đến 9 tri ệu đ ồng m ỗi m2. Các dự án
tái định cư gần đường tỉnh lộ 420, nối từ Quốc lộ 21 lên trung tâm huy ện Th ạch
Thất có giá từ 15 đến 20 triệu đồng mỗi m2. Ở khu vực gần dự án tái định cư
Đại học Quốc gia có diện tích 120-300m2, giá từ 9 tri ệu đồng mỗi m2. Nhận
định về thị trường bất động sản Hòa Lạc, chuyên gia tư vấn Trần Minh cho rằng

gần đây thị trườngđất nền Hịa Lạc khởi sắc sơn nhờ việc hồn thi ện h ệ th ống
hạ tầng giao thông và những tín hiệu tích cực từ xây dựng khu cơng ngh ệ cao
Hịa Lạc. Bên cạnh đó thì giới nhà giàu Thủ đô thường mua đất ở khu vực này
nhằm đáp ứng nhu cầu căn nhà thứ hai ở tại các dự án sinh thái, hoặc mua các lô
đất nền có sổ đỏ vừa làm kinh doanh các khu nhà ở cho thuê đ ồng th ời làm c ủa
để dành cho tương lai.
3. Khuyến nghị
3.1. Quan điểm chung

9


Phát triển thị trường BĐS phải quán triệt quan điểm của Đảng cần đảm
bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá m ột cách thu ận l ợi; làm cho đ ất
đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho th ị tr ường
bất động sản có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp d ẫn nhà
đầu tư. Thực hiện cơng khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, k ỷ
cương trong thị trường bất động sản.
Bảo đảm u cầu hài hồ lợi ích của Nhà nước, của người có nhu c ầu v ề
BĐS và của nhà đầu tư. Từng bước giảm cách biệt quá l ớn về chỗ ở giữa các tầng
lớp dân cư trong xã hội. Phát huy vai trò của Nhà nước trong định hướng, đi ều
tiết và kiểm soát hoạt động của thị trường BĐS.
Hướng tới sự hoàn thiện thị trường BĐS cả về thể chế, cơ cấu và tổ chức
vận hành để phát huy vai trị và vị trí quan tr ọng của th ị tr ường BĐS đ ối v ới vi ệc
phát triển kinh tế-xã hội và nâng cao đời s ống của nhân dân trong quá trình th ực
hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Tập trung nghiên cứu hoàn thiện và ban hành sửa đổi, bổ sung h ệ th ống
văn bản quy phạm để thúc đấy thị trường bất động sản phát tri ển lành mạnh,
phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy nền kinh tế phát tri ển, đ ồng th ời đ ảm
bảo công bằng xã hội theo định hướng XHCN.

3.2. Một số khuyến nghị cụ thể
Cơ quan chức năng các cấp cần tăng cường giám sát th ị tr ường, k ịp th ời
phát hiện và xử lý nghiêm các đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch hạ tầng và
phát triển dự án để đẩy giá bất động sản nhằm thu l ợi bất chính; th ường xuyên
quản lý, nắm chắc thị trường bất động sản và hoạt động của đội ngũ môi gi ới,
thực hiện các biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường, khơng đ ể xảy ra tình
trạng sốt giá, tung tin đồn thổi, đầu cơ, đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Cần sớm hoàn thiện thế chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động
sản. Cụ thể là đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến 2 dự án Luật: Lu ật nhà ở (s ửa
đổi), Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho ho ạt
động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị tr ường bất
động sản. Ngoài ra cũng đề nghị trình Quốc hội cho ý ki ến và thông qua Lu ật đất
đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quy ền s ử d ụng
đất.
Đối với các địa phương, cần phải công khai thông tin quy hoạch xây dựng,
danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát tri ển cơ sở hạ tầng, các dự án b ất
động sản mà đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành l ập, nâng c ấp đ ơn

10


vị hành chính tại địa phương để minh bạch thơng tin, ngăn chặn hi ện tượng tung
tin đồn, tránh đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Mặt khác với việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực chưa đ ược
phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng cũng cần có bi ện pháp qu ản lý, ngăn ch ặn;
tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động s ản, các tổ ch ức,
cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi của các đ ối t ượng
mua bán trao tay nhiều lần, tung tin gây nhiễu loạn thơng tin thị trường bất
động sản.
Bên cạnh đó khẩn trương xây dựng, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát

triển nhà ở của địa phương giai đoạn 2022-2015 và giai đoạn 2022- 2030 đ ể có
cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư tri ển khai dự án phát
triển nhà ở trên địa bàn. Rà sốt cơng tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; xử lý nghiêm các tr ường
hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn ch ặn hành vi l ợi
dụng đấu giá để trục lợi.
Tăng cường công tác quản lý, giám sát, ki ểm tra và thanh tra đ ồng th ời x ử lý
nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án b ất đ ộng s ản,
quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động s ản và
pháp luật có liên quan (nếu có). Đặc biệt, tăng cường ki ểm soát ch ặt chẽ, x ử lý
nghiêm trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ h ồ
sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.
Xét theo góc độ cung – cầu trong thị trường bất động s ản, đặc bi ệt đ ối v ới
phân khúc đất nền và chung cư, nhằm hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng
sốt đất, sốt ảo thì bài toán tốt nhất là phải giải quyết được việc thi ếu hụt nguồn
cung. Cung thiếu thì bơm cung, tìm các phương án khác nhau nhằm tạo đi ều ki ện
thuận lợi cho các dự án.
4. KẾT LUẬN
Được thành lập từ năm 1998, tại huyện Thạch Thất và Quốc Oai Sau nhi ều
lần điều chỉnh quy hoạch, đến nay Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc và Đại học Quốc
gia Hà Nội đang dần trở thành một thành phố khoa học và công nghệ, đô th ị sinh
thái, thông minh; nơi tập trung, liên kết hoạt động đào tạo nhân l ực; ươm t ạo
công nghệ, doanh nghiệp công nghệ cao. Việc dần hoàn thiện các hạng mục và
cơ sở hạ tầng kết nối với các khu vực trung tâm đã giúp BĐS lân c ận Khu Cơng
nghệ cao Hịa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội dần thể hiện vào giá các phân
khúc bất động sản nơi đây. Việc đánh giá ti ềm năng cũng nh ư th ực ti ễn s ự bi ến
động giá cả bất động sản tại khu vực lân cận Khu Công nghệ cao Hòa L ạc và Đ ại
11

học Quốc gia Hà Nội là hết sức cần thiết để từ đó đưa ra nh ững gi ải pháp đ ể
thúc đẩy những tiềm năng tương lai đồng thời có biện pháp, cách th ức qu ản lý
hiệu quả đối với thị trường BĐS nhằm đem lại sự phát triển bền vững và ổn
định cho khu vực này nói riêng và cả nước nói chung.
5. TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Phan Anh (2021). Sau hơn 1 năm "sốt đất" ở Hồ Lạc: Chỉ cịn bóng dáng
người chăn bị. Truy cập tại đường link: />ngày truy cập 10/5/2022.
2. Batdongsan.com.vn (2022). Báo cáo thị trường BĐS toàn quốc và Báo cáo
riêng

các

tỉnh

tháng

3/2022.

Truy

cập

tại

đường

link:

ngày truy cập
10/5/2022.

3. Ánh Dương (2022). Cơ hội và thách thức của thị trường BĐS miền Bắc
năm 2022. Truy cập tại đường link: />
ngày

truy

cập

10/5/2022.
4. La Duy (2021). Thu hút đầu tư mạnh mẽ vào Khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc .
Truy cập tại đường link: ngày truy cập 09/5/2022.
5. Hoàng Giang (2021). Khu CNC Hòa Lạc: Kỳ vọng bứt phá mạnh mẽ trong thu
hút đầu tư. Truy cập tại đường link: />
ngày

truy

cập

08/5/2022.
6. Nguyễn Luận (2021). Thực trạng thị trường nhà ở và bất động sản hiện
nay. Truy cập tại đường link: ngày truy cập 08/5/2022.
7. Hân Nguyễn (2022). Thị trường bất động sản tiếp tục được đánh giá tích
cực từ sau Tết 2022. Truy cập tại đường link: ngày truy cập 10/5/2022.
8. Trung tâm NC&PT truyền thông KH&CN (2021). Khu Cơng nghệ cao Hịa
Lạc: Bứt phá nhưng khơng quên giữ mục tiêu, vai trò, s ứ m ệnh . Truy cập tại
đường

link:

/>
hoa-lac--but-pha-nhung-khong-quen-giu-muc-tieu--vai-tro--su-menh.aspx,
truy cập 08/5/2022
12

ngày


9. Việt Vũ (2020). Xơn xao bất động sản Hịa Lạc “sốt” trở lại sau khi có quy
hoạch chung. Truy cập tại đường link: ngày truy cập 10/5/2022.
* Thông tin tác giả:
Họ tên:
Đơn vị:

Nguyễn Quốc Huy
Học viện ANND

SĐT:
Gmail
:

Học vị:

Thạc sỹ kinh tế

13

0984.923.027