Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia và bài học cho Việt Nam

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 123

package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");
public DemoBoderLayout() {
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);
bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}
public static void main(String[] args) {
new DemoBoderLayout().setVisible(true);
}
}

KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA
VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NA M

Nguyễn Thanh Huyền
Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật

Nguyễn Thị Ngọc Minh
Sinh viên Trường Đại học Kinh tế - Luật

TÓM TẮT
Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh
nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng
bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ,
trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên
cứu các biện pháp thành công ở các
quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ,
Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn
Quốc. Các biện pháp được sử dụng để
xử lý thành cơng tình trạng bong bóng
bất động sản ở các quốc gia bao gồm:
(i) chính sách tiền tệ, trong đó cơng cụ

124 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

lãi suất và hạn chế khoản vay tỏ ra rất có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng
package buoi3;

rãi các kênh truyền thơng chính thống để tuyên truyền nâng cao nhận
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

thức của người dân về các tình trạng tiêu cực trên thị trường bất động
public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);

sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư; (iii) hỗ
add(BorderLayout.NORTH, bn);

add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng bằng chính sách mở rộng đối
bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

tượng vay hoặc hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý các khoản nợ xấu
public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

do bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm
gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

TỪ KHỐ:
bong bóng bất động sản, sốt đất, hệ lụy bong bóng bất động sản,
1. Đặt vấn đề
Những tháng cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, thị trường bất

động sản Việt Nam có xu hướng “nóng” lên tại nhiều khu vực trên khắp
cả nước. Chỉ trong một năm 2021 đã có đến 4 cơn “sốt đất” diễn ra ở nhiều
địa phương trên cả nước, những đợt tăng giá liên tiếp đã tạo ra mặt bằng
giá mới cao hơn 30- 60% so với trước đó, thậm chí có những nơi giá cao
gấp 2-3 lần mức giá cũ. Đây có phải là dấu hiệu phát triển tích cực của thị
trường bất động sản hay đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản?
Bong bóng bất động sản nổ ra sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy nghiêm trọng
như gây ra tình trạng nợ xấu và xuất hiện các bất động sản ma. Sự kiện vỡ
bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2011 là một trong những tiêu biểu
nổi bật của hiện tượng này. Do vậy, cần phải cố gắng hạn chế để tình trạng
này xảy ra và phải có những đối sách, biện pháp để xử lý nếu nó thực sự
xảy ra.
Trong phạm vi bài viết này, nhóm tác giả nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm
một số quốc gia về biện pháp xử lý bong bóng bất động sản, từ đó rút ra
bài học cho Việt Nam nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản
ổn định, bền vững trong tương lai.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 125

2. Khái luận về thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản
package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc
gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất
động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản
được chỉ bằng từ: Immobilíe (bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ
Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là bất động sản.
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Theo đó, khái niệm về thị trường bất động sản được đề cập: Thị trường bất
động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định (Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam
2014).
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm:
+
+
+
+

Đất đai;
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật…

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành,
nhiều lĩnh, nó được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có
tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế vì bất động sản là những tài sản có giá
trị lớn về mặt kinh tế, bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có

tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh,
đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phịng nên có
ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc gia.  Hiện nay có những cách hiểu
khác nhau về thị trường bất động sản:
+
+

+

Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.
Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật
của pháp luật, có sự quản lý của Nhà nước.
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động


126 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

Như vậy có thể thấy rằng: thị trường bất động sản là loại thị trường bao
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),

be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thơng qua quan hệ hàng
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

hóa tiền tệ theo nguyên tắc tự nguyện của bên mua và bên bán và có sự
quản lý chặt chẽ của nhà nước.

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);
}
}

2.1. Khái luận về bong bóng bất động sản
Thứ nhất, bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, là sự gia tăng giá nhà đất
do nhu cầu, đầu cơ và chi tiêu quá đà đến mức sụp đổ. Bong bóng nhà ở
thường bắt đầu với sự gia tăng nhu cầu trong bối cảnh nguồn cung hạn
chế, cần một thời gian tương đối dài để bổ sung và gia tăng. Các nhà đầu cơ
đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu. Tại một thời điểm nào đó,
cầu giảm hoặc đình trệ đồng thời cung tăng, dẫn đến giá giảm mạnh - bong
bóng vỡ. Bong bóng nhà đất, cũng như bất kỳ bong bóng kinh tế nào khác,
là một sự kiện tạm thời và có khả năng xảy ra bất cứ lúc nào điều kiện thị
trường cho phép (The Investopedia Team).
Mặc dù là một sự kiện tạm thời, nhưng nó có thể kéo dài trong nhiều năm.
Thơng thường, nó được thúc đẩy bởi những thứ nằm ngoài quy chuẩn như
nhu cầu bị thao túng, đầu cơ, mức đầu tư cao bất thường, thanh khoản dư
thừa, thị trường tài trợ bất động sản bị bãi bỏ hoặc các hình thức cực đoan
của các sản phẩm phái sinh dựa trên thế chấp - tất cả đều có thể khiến giá
nhà trở nên khơng bền vững, dẫn đến sự gia tăng cầu quá cao so với cung.
Bong bóng khơng chỉ gây ra khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản mà
cịn có ảnh hưởng đáng kể đến mọi tầng lớp, các khu vực lân cận và nền
kinh tế nói chung. Nó có thể khiến mọi người tìm cách trả hết các khoản
thế chấp của họ thông qua các chương trình khác nhau hoặc đào sâu vào
các tài khoản hưu trí để có thể đủ trả tiền nhà. Bong bóng nhà đất là một
trong những lý do chính khiến mọi người mất tiền tiết kiệm.
Thứ hai, nguyên nhân nào gây ra bong bóng nhà ở?

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 127

Theo truyền thống, thị trường nhà đất khơng dễ xảy ra bong bóng như
các thị trường tài chính khác do lượng giao dịch và các chi phí lớn liên
quan đến việc sở hữu một ngơi nhà. Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh chóng
của nguồn cung tín dụng dẫn đến sự kết hợp của lãi suất rất thấp và nới
lỏng các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành tín dụng có thể đưa người đi vay
vào thị trường và nhu cầu tiêu thụ gia tăng. Việc tăng lãi suất và thắt chặt
các tiêu chuẩn tín dụng có thể làm giảm nhu cầu bất động sản khiến bong
bóng nhà đất bị vỡ.
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);

setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Ngoài ra, chênh lệch cung – cầu cũng là ngun nhân lớn gây nên tình
trạng bong bóng bất động sản. Cầu tăng lên quá cao trong khi nguồn cung
bị khan hiếm dẫn đến sự mất cân bằng thị trường. Tuy nhiên sự tăng cầu
không đến từ nhu cầu mua để sử dụng mà phần lớn là nhu cầu đầu cơ. Khi
mà nhu cầu mua nhà đất để sử dụng không nhiều bằng lượng bán ra trên
thị trường, giá trị của các bất động sản chỉ tăng ảo, đến một thời điểm các

bong bóng này sẽ vỡ ra.
Hoạt động đầu cơ tích trữ cũng là nguyên nhân lớn gây nên bong bóng bất
động sản. Trước sự tăng trưởng của thị trường, ngày càng xuất hiện nhiều
nhà đầu tư thứ cấp, trung gian, môi giới,… Các đợt tăng giá bất động sản
bắt đầu xuất hiện với tần suất cao và giá dao động quá mức. Giới đầu cơ
tham gia đông đảo vào thị trường, thực hiện nhiều giao dịch mua vào để
giành quyền cầm trịch giá cả, các đợt sốt giá cũng vì thế mà bị đẩy lên ngày
càng cao khiến thị trường trở nên mất ổn định.
Nền kinh tế phát triển khiến thu nhập người dân tăng lên, mức sống, thu
nhập của người dân và các doanh nghiệp cũng tăng lên họ có tiền tích trữ
và hướng đến đầu tư, lưu trữ tài sản thơng qua kênh đầu tư bất động sản,
nó là kênh đầu tư an tồn và có khả năng sinh lời cao nên được nhiều
người lựa chọn nên cũng góp phần tạo ra bong bóng bất động sản.
Thứ ba, dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản?
Theo Tien, N. H., Vu, N. T., Dung, H. T., & Duc, L. D. M. (2019), các dấu
hiệu nhận biết bong bóng bất động sản có thể kể đến là:
+

Tăng trưởng GDP Chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) đang


128 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

tăng ở mức rất cao, có nghĩa là mọi người và doanh nghiệp kiếm tiền
thuận lợi có nhiều tài sản. Do đó họ sử dụng bất động sản làm kho
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;

import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

chứa, kênh kinh doanh. Bong bóng thời kỳ 2007- 2011, Việt Nam lúc
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

này tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao
bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);

bc.setBackground(Color.magenta);

nhất trong 10 năm kể từ năm 1997.
}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

+

Chính sách nới lỏng tín dụng: thời điểm 2007, chính sách nới lỏng
}

}

tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng
tăng đến hơn 37%. Phần lớn nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh
doanh bất động sản. 
+

Khối lượng giao dịch tăng đột biến: số lượng sở hữu nhà tăng khoảng
25% so với mức trung bình trước khi bắt đầu bong bóng, nhưng tỉ lệ
bỏ trống cũng tăng gần đến kỷ lục, trên 9%.

+

Nguồn cung tăng nhanh, phát triển nóng ở phân khúc bất động sản
cao cấp.

+

Cơn sốt đất nóng trong thời gian ngắn: TS. Nguyễn Trí Hiếu từng
phân tích: Bất kỳ một sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng
lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường,
từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100%
sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu có giới hạn cịn nguồn cung
vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu ngưng, ngược lại, cung vẫn
tăng... thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện (Vũ Lê,
2018).

+

Đầu tư ngắn hạn chiếm ưu thế và nhu cầu về chỗ ở rất thấp. Dự án
ảo, mua trên giấy cũng chưa hình thành nhiều, xuất hiện rất nhiều
nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, mơi giới, cị đất, cị nhà,
đi đơi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt và
giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy
giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời
nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Bong bóng địa ốc khơng phải là cái gì mới, ở Mỹ và các nước khác đều từng
trải qua trước đó. Nhưng bong bóng năm 2008 sẽ khơng dẫn đến suy thối
tồn cầu và khủng hoảng tín dụng nếu khơng có khoảng 40% trong tổng số
nợ thế chấp của Mỹ rơi vào tình trạng nợ xấu (Nanto, Dick K, 2008).


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 129

2. Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia

package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

2.1. Kinh nghiệm của Mỹ

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");
public DemoBoderLayout() {
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);

Bong bóng bất động sản ở Mỹ bị “vỡ” từ những năm 1990, do giá bất động
sản giảm đột ngột, làm cho những người nắm giữ, đầu cơ bất động sản bị
giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân hàng. Không thể
bán được sản phẩm bất động sản đang nắm giữ cùng với các khoản nợ và
lãi vay ngân hàng chưa thanh toán được, các nhà đầu tư phải tuyên bố phá
sản.
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);

add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Từ năm 2000 đến năm 2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm
21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996 – 2004,
trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng giá trị các khoản vay dưới tiêu chuẩn
đã đạt mức 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Sự
phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm
với sự bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ là hệ quả lãi suất giảm xuống mức
kỷ lục 0,25%. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng,
người mua chỉ cần phải trả ngay 20% giá trị của căn nhà, cịn lại sẽ trả góp
trong vịng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần
mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán

để kiếm lời.
Để ứng phó với tình trạng trên, từ năm 1999 North Carolina và nhiều
bang đã bắt đầu thông qua luật chống cho vay nặng lãi nhằm mục đích
giảm tỷ lệ nợ hoặc tăng chi phí của các khoản thế chấp rủi ro. Họ cũng có
nhiều thay đổi trong chính sách pháp luật, cụ thể, họ mở rộng phạm vi bảo
hiểm theo Đạo luật Bảo vệ Quyền sở hữu Nhà và Công bằng của Liên bang
(HOEPA) bằng cách khi mua nhà và thế chấp mở tín dụng sẽ giảm tỷ lệ
phần trăm hàng năm và khuyến khích bằng các ngưỡng kích hoạt phí và
điểm; cấm hoặc hạn chế việc sử dụng thanh tốn bằng bong bóng và các
khoản phạt trả trước. Tương tự, nỗ lực của Ban Dự trữ Liên bang để ban
hành các hướng dẫn nhằm hạn chế các ngân hàng tiếp xúc với bất động
sản thương mại và sử dụng các khoản vay nước ngoài cho mục đích này.
Ngồi ra, Chính phủ Mỹ cịn ban hành gói kích thích kinh tế vào năm 2008,
Chính phủ Mỹ đã phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và


130 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa
hỗ trợ cho hai cơng ty thế chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie
Mac và Cơ quan quản lý Nhà Liên bang. Cũng trong năm 2008, Chương
trình Giải cứu Tài sản xấu đã ra đời. Cụ thể hơn, gói hỗ trợ của Chính phủ
đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và
ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được. Đây là giải pháp
nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất. Những người vay được phân loại
làm 2 hạng: có tiền sử tín dụng tốt và xấu. Với những người có tiền sử tín
dụng tốt, quy định yêu cầu họ phải đang ở trong căn nhà mà họ định tái
cấu trúc khoản vay, có khoản nợ ít hơn 729.750 USD, phải chứng minh
được là mình đang gặp khó khăn tài chính. Với những người có “tiền sử”
tín dụng rủi ro, các điều kiện cũng tương tự nhưng kèm theo quy định là

sau 5 năm, lãi suất với các khoản vay mới sẽ tăng nhưng không cao hơn
lãi suất thị trường ở thời điểm đó. Những nhà đầu tư bất động sản muốn
mua căn nhà thứ hai và những ai có khoản nợ trên 729.750 USD đều khơng
được tham gia chương trình này.
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);

add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Bên cạnh đó, Chính phủ Mỹ cũng ban hành chính sách nới lỏng tiền tệ
nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự
trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0%. Mục
tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức gần 0% kéo
dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu các DN và nền kinh tế. Tiếp
đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính
tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010
và 2012. Đây là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài
chính của Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp.
Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm
xử lý khủng hoảng bất động sản, thị trường bất động sản Mỹ đã có dấu
hiệu phục hồi. Năm 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu

hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của
S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố
của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng
tháng cao nhất kể từ năm 2000. Giá nhà ở tất cả các thành phố, trừ Detroit,
đã tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có mức tăng
tới hai con số là San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta, với các mức
tăng trên 20%...


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 131

2.2. Kinh nghiệm của Australia
package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

Bong bóng bất động sản của Australia bùng nổ vào năm 1996 chưa từng
có tiền lệ từ trước tới nay ở cả độ lớn và thời hạn. Nhập cư và đơ thị hóa
đều cao, thiếu hụt nguồn cung đi kèm lãi suất thấp đã đẩy giá lên cao, dẫn
đến sự chênh lệch lớn nhất về tỷ lệ thu nhập giá được ghi nhận kể từ năm
1970. Sự bùng nổ nhà đất diễn ra trong một thời gian ngắn bị gián đoạn
bởi các gợn sóng của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu nhưng phục hồi
nhanh chóng nhờ các biện pháp chính sách nhằm giải quyết hậu quả. Tính
đến giữa năm 2010, giá nhà ở cao hơn 129%, tính theo giá thực tế, so với
năm 1995 trong khi tỷ lệ nợ thế chấp trên GDP đã tăng gần gấp ba lần so
với cùng kỳ (Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010).

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Để xử lý khủng hoảng bất động sản Ngân Hàng Dự Trữ của Australia đã
sử dụng chính sách tiền tệ trong giai đoạn đầu 2002 - 2003. Họ thông qua
các kênh truyền thơng thơng thường của mình bày tỏ một số lo ngại về
bong bóng nhà ở và mắc nợ hộ gia đình cao. Kho bạc cũng đã gióng lên
hồi chng cảnh báo về một bong bóng tài sản, cảnh báo người dân khi
tham gia thị trường có những rủi ro phá sản. Kết quả từ hành động truyền
thông này đã hạn chế tăng giá bất động sản và tăng nợ hộ gia đình. Giá nhà
chững lại trong năm 2004 - 2005; nhưng lại tiếp tục vào năm 2006 và tốc độ
nợ hộ gia đình hầu như khơng giảm.
2.3. Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, bong bóng bất động sản đã từng “vỡ” vào năm 1991. Sau đó,
sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu
Á, thị trường bất động sản lại tiếp tục đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất
trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm
cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các
công ty bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều cơng ty phải tiến hành tái
cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản.
Nguyên nhân đầu tiên được cho là do sự sụt giảm của giá chứng khoán,
kéo theo là giá bất động sản cũng giảm rất sâu. Cụ thể, giá chứng khoán
Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm vào cuối năm 1989, sau đó giảm mạnh
xuống còn 14.309 điểm vào tháng 8/1992, giảm hơn 60% so với thời điểm


132 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

cao nhất (Okina/Shirakawa, 2001). Thị trường chứng khốn và thị trường
bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, khi thị trường chứng
khoán tăng giá, một phần lãi đáng kể sẽ được các nhà bn chứng khốn
chuyển thành tiền mặt rồi đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, khi giá
chứng khoán giảm, các nhà bn chứng khốn sẽ thua lỗ, khoản vốn đầu
tư sẽ giảm. Khi đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng giảm theo và giá đất sẽ
trượt dốc. Thứ hai, Chính phủ thực hiện cải cách ngân hàng bằng cách dỡ
bỏ cơ chế quản lý lãi suất và những rào cản cho vay phi ngân hàng, các
ngân hàng bắt đầu mở rộng các khoản cho vay mạo hiểm như cho vay tiêu
dùng, cho các doanh nghiệp xây dựng vay bất động sản. Khi các quy tắc
điều hành và giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện mới thì các khoản
cho vay lỏng lẻo của ngân hàng đã biến thành những khoản nợ xấu gây
hậu quả nghiêm trọng. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản Nhật rơi vào
tình trạng phá sản.
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Để xử lý các công ty bất động sản ở Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ
nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản

cho thị trường cũng như giúp các doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng.
Mặc dù phần lớn nỗ lực này nhằm mục đích hồi sinh ngành ngân hàng,
nhưng nó cũng cho phép các nhà đầu tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động
sản, về cơ bản là quỹ tương hỗ đầu tư vào bất động sản thương mại. Giữa
năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã đưa ra mức lãi suất ngân
hàng ở mức dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi
thơng thị trường nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành
sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập
cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản
còn nới lỏng các quy tắc xây dựng, chẳng hạn như giới hạn chiều cao và
cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng; quản lý nợ, mua lại các
khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản.
Kết quả đạt được là giá nhà ở tại Tokyo đã tăng 0,5% trong 12 tháng tính
đến tháng 7, mức tăng đầu tiên trong 15 năm. Giá đất tuy vẫn giảm, nhưng
tốc độ giảm đã chậm lại. Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai
đoạn 2001 – 2006, Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân
hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu, từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm
xuống còn 1,4% năm 2008 (Fackler, M, 2005). Do đó, cạnh tranh cho vay
cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là chi phí cho


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 133

vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất.
package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{

private JButton

Tuy nhiên, việc Chính phủ Nhật Bản “cứu” thị trường bất động sản gặp
phải một số tồn tại, đó là Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó khăn cho
các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, nền kinh tế rơi vào tình trạng giảm phát,
cùng với đó là vấn đề nợ công khiến công cuộc phục hồi kinh tế càng trở
nên khó khăn hơn.
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);

bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

2.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Quay trở về những năm 1990, nhiều người mua bất động sản ở Trung
Quốc cuối cùng chẳng lấy được gì ngồi sự tức giận. Những ngơi nhà chưa
hồn thành và khơng được giao đến tay người dân, những tịa nhà đó bị
bỏ dở trong nhiều năm. Sau gần cả một thập kỷ, người dân vẫn ln tìm
lại số tiền từ mồ hơi nước mắt mà họ dành dụm chỉ để mua căn nhà cho
riêng mình.
Vào thời điểm đó, thị trường bất động sản là một điều khá mới mẻ đối với
Trung Quốc. Trước khi nước này bắt đầu áp dụng kinh tế thị trường vào
cuối những năm 1970, nhà ở được Nhà nước chịu trách nhiệm, nên thị
trường bất động sản không thực sự tồn tại theo nghĩa nào. Vì vậy, những
cơng ty đầu tư vào đất đai và bất động sản còn thiếu kinh nghiệm và hệ
thống pháp luật có lẽ chưa đủ tốt để cung cấp đủ các biện pháp bảo vệ cho
người mua. Kết quả là, gian lận đã xảy ra: các chủ đầu tư lấy tiền từ người
mua (cả từ ngân hàng) sau đó bỏ đi, để lại những tịa nhà chưa hoàn thành.
Năm 1992, Trung Quốc xảy ra “cơn sốt đặc khu” và “cơn sốt bất động sản”,
giá bất động sản tăng mạnh và đầu cơ vào đây tràn lan.
Trong vòng 1 năm kể từ đầu năm 1992, số lượng doanh nghiệp phát triển

bất động sản ở Trung Quốc đã tăng từ 3.000 lên hơn 12.000. Số lượng nhà
đầu tư vào nhà đất cũng tăng 117% so với 1991. Đến giữa năm 1993, con
số này lên đến 20.000 người. Cơn sốt bất động sản xuất hiện đầu tiên ở
tỉnh Hải Nam, tại một số thành phố ở Quảng Đông (đặc biệt là Huệ Châu)
và Quảng Tây (đặc biệt là Bắc Hải) và các thành phố khác ở khu vực ven
biển. Theo thống kê của Cục Thống kê trung quốc, tăng trưởng GDP của
tỉnh Hải Nam đạt 41,5% vào năm 1992, vượt xa mức tăng trưởng 14,2% của
cả nước.


134 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

Để giải quyết nền kinh tế phát triển q nóng và lạm phát cao, Chính phủ
Trung Quốc và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (dưới sự lãnh đạo của
Thống đốc Chu Dung Cơ, người sau đó trở thành Thủ tướng) bắt đầu điều
tiết kinh tế vĩ mơ vào nửa cuối năm 1993, thắt chặt chính sách tiền tệ, tăng
lãi suất và kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Chính phủ cũng tăng cường
giám sát thị trường bất động sản, bổ sung và tăng các thuế giao dịch để
giới hạn hoạt động đầu cơ. Cuối cùng, bong bóng bất động sản ở các thành
phố khác nhau vỡ ra do một số chủ đầu tư không thể nhận được vốn từ các
ngân hàng trong bối cảnh thắt chặt. Bong bóng cuối cùng cũng xẹp xuống
(Zarathustra, W, 2011).
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Một số lượng lớn các tịa nhà vẫn chưa hồn thành khi bong bóng vỡ (cùng
với những trận chiến pháp lý bất tận). Những vấn đề này nổi lên khi thị
trường bất động sản đi từ nóng bỏng sang lạnh như băng, và vẫn chưa
được giải quyết trong nhiều năm. Điển hình là Vịnh Daya, hiện đã trở
thành một thành phố ma sau khi bong bóng bất động sản đầu tiên vỡ vào
những năm 1990. Chính quyền địa phương đã phải sử dụng chất nổ để phá
dỡ những tịa nhà chưa hồn thành này nhiều năm sau khi những tòa nhà
này bị bỏ hoang (Zarathustra, W, 2011).
Sự bùng nổ của thị trường bất động sản và sự bùng nổ sau đó của chúng
cũng góp phần làm gia tăng các khoản nợ xấu trong lĩnh vực ngân hàng.
Các nhà phát triển bất động sản và các ngân hàng cho vay, các chủ đầu tư
là những người bị ảnh hưởng nhiều nhất từ sự bùng nổ của thị trường bất
động sản dẫn đến giao dịch trên thị trường bất động sản giảm một nửa và
các ngân hàng gặp khó khăn trong việc thu lại các khoản nợ. Tuy nhiên,
sự vỡ bong bóng bất động sản chỉ đóng một vai trị nhỏ trong cuộc khủng
hoảng ngân hàng ở Trung Quốc ở giai đoạn này vì bong bóng bất động sản
không xảy ra ở mọi thành phố ở Trung Quốc và lĩnh vực bất động sản chưa
đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế như hiện nay.
2.5. Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Do hậu quả của cuộc khủng hoảng châu Á, các chính sách mở rộng nhằm
kích thích nền kinh tế tạo ra một sự bùng nổ tín dụng (đặc biệt là thẻ tín
dụng), sự sụp đổ của nó xảy ra vào năm 2003 và làm cho các nhà hoạch
định chính sách có những quyết định cứng rắn hơn. Thực tế giá nhà tăng

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 135

26% từ Quý 1 năm 2001 đến Quý 3 năm 2003 sau khi đình trệ vào năm
2004, giá tăng trở lại vào năm 2005 và ghi nhận mức tăng 14% giữa Quý 1
năm 2005 và Quý 2 năm 2007 (Igan, M. D., & Kang, M. H, 2011).
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);

Để giải quyết tình trạng trên, các ngân hàng đã giới hạn khoản vay trên
giá trị tối đa đã được đưa ra vào năm 2002; những điều này đã được bổ

sung với giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa vào tháng 8 năm 2005. Viện
giám sát dịch vụ tài chính Hàn Quốc FSS đã hạ giới hạn tỷ lệ vay trên giá
trị trong các lĩnh vực đầu cơ hai lần vào tháng 6 và tháng 10 năm 2003,
lần đầu tiên xuống 50% và sau đó là 40%, nhưng cung cấp một số ngoại lệ
cho một số khoản vay nhất định. Năm 2006, các ngoại lệ này đã được bãi
bỏ đối với các khoản vay do ngân hàng gia hạn và việc giảm tỷ lệ vay được
mở rộng sang các khoản cho vay do các tổ chức trung gian phi ngân hàng
thực hiện, đưa tỷ lệ từ 60% - 70% xuống 50% trong khi giới hạn tỷ lệ nợ
trên thu nhập trong các lĩnh vực đầu cơ giảm xuống còn 40%. Vào tháng
7 năm 2009, FSS đã hạ thấp khoản vay giới hạn trong các lĩnh vực không
đầu cơ. Viện cũng thắt chặt giới hạn tỷ lệ nợ thu nhập hai lần vào tháng 2
năm 2007 và một lần nữa vào tháng 9 năm 2009 (Igan, M. D., & Kang, M.
H, 2011).
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Nhìn chung, chính sách dành cho tỷ lệ vay trên giá trị và tỷ lệ nợ trên thu
nhập có hiệu quả nhưng tác động dường như khơng kéo dài. Hơn nữa,
tác động dường như là khá nhỏ với tốc độ tăng trưởng tín dụng hàng năm
giảm 0,7 điểm phần trăm (so với mức tăng bình quân 12%) và giá nhà tăng
0,3 điểm phần trăm (so với mức tăng trung bình 4%) trong tháng sau khi
thắt chặt
3. Bài học rút ra cho Việt Nam về xử lý tình trạng bong bóng bất
động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế, khi thị trường bất động sản bị vỡ sẽ kéo theo nhiều hệ luỵ rất
nghiêm trọng. Từ nghiên cứu kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý tình
trạng bong bóng bất động sản, một số bài học rút ra cho Việt Nam cụ thể
là:
Thứ nhất, nhà nước cần có biện pháp để ngăn chặn tình trạng bong bóng


136 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

bất động sản. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do
cung khan hiếm, trong khi cầu tăng quá mức. Do vậy, chính phủ cần hỗ trợ
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;

import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng khơng xảy
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

ra. Bên cạnh đó, việc nới lỏng các quy định pháp luật liên quan đến thủ
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

tục đất đai, thời hạn thực hiện các thủ tục cũng là một giải pháp mở rộng
bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);

bc.setBackground(Color.magenta);

nguồn cung bất động sản. Ngoài ra, các địa phương cần theo dõi, nắm bắt
}

public static void main(String[] args) {

thơng tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp
new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

để ngăn chặn, xử lý kịp thời khơng để tình trạng sốt ảo và bong bóng bất
động sản xảy ra trên địa bàn.
Thứ hai, hệ thống ngân hàng là vô cùng quan trọng trong kiềm chế cũng
như giải quyết tình trạng bong bóng bất động sản. Bài học từ Hoa Kỳ cho
thấy, việc cho vay dễ dàng đã làm nhiều nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn
vốn để đầu cơ vào bất động sản, điều đó đã góp phần đẩy giá bất động sản
tăng cao và tạo ra bong bóng bất động sản. Kinh nghiệm từ Hoa Kỳ cũng
cho thấy, việc thắt chặt tín dụng là một trong những giải pháp hữu hiệu
góp phần giải quyết tình trạng bong bóng bất động sản, giá bất động sản
giảm nghiêm trọng và đóng băng trong một thời gian dài. Các biện pháp
cụ thể được áp dụng bao gồm: chống cho vay nặng lãi; cho vay với lãi suất
thấp, thậm chí ở mức dưới 1% và bằng 0%; mở rộng đối tượng cho vay đến
những người có thu nhập thấp, ngay cả đối tượng khách hàng có điểm tín
dụng xấu cũng được nới lỏng điều kiện cho vay, nhờ đó nhiều người dân có
cơ hội sở hữu được bất động sản, nhờ vậy giá bất động sản cũng tăng trở lại.
Thứ ba, sử dụng rộng rãi các kênh truyền thơng chính thống để tun

truyền, phổ biến kiến thức, thậm chí là đưa ra cảnh báo nhằm cung cấp
thêm thông tin và nâng cao hiểu biết cho người dân để họ khơng bị rơi
vào bong bóng như kinh nghiệm của Australia. Biện pháp này vừa đảm
bảo thông tin được đầy đủ, minh bạch và được cung cấp kịp thời, khơng có
tình trạng bất cân xứng thơng tin trên thị trường bất động sản, người dân
có thể kiểm tra, xác minh thông tin các dự án trên thị trường một cách dễ
dàng. Từ đó sẽ hạn chế được tình trạng thổi giá của đội ngũ mơi giới thiếu
chân chính và cũng khơng để các đối tượng xấu có cơ hội lừa đảo, chiếm
đoạt tiền của người dân, cũng hạn chế được các cơn sốt ảo trên thị trường
bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định cũng như nhu cầu muốn được sở
hữu căn nhà mơ ước của đại đa số người dân thực sự cần.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 137

Thứ tư, biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng như
kinh nghiệm từ Nhật Bản. Cụ thể, Chính phủ nước này đã đưa ra chính
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng như
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),

bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

giúp các doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng như cho phép các nhà đầu
setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động sản, về cơ bản là quỹ tương hỗ đầu tư
bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

vào bất động sản thương mại; quản lý nợ, mua lại các khoản nợ xấu liên
}

quan đến bất động sản.

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);
}

}

Thứ năm, kinh nghiệm từ Nhật Bản cũng cho thấy, để giải quyết được tình
trạng khan hiếm nguồn cung bất động sản khiến giá bất động sản tăng
cao, Chính phủ Nhật Bản đã nới lỏng các quy tắc xây dựng, chẳng hạn như
giới hạn chiều cao và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng.
Ở Việt Nam trong giai đoạn gần đây cũng đang gặp tình trạng khan hiếm
nguồn cung khiến giá bất động sản tăng cao. Một trong những lý do quan
trọng dẫn đến khan hiếm nguồn cung chính là việc thắt chặt nguồn cung
bất động sản bằng các quy định pháp lý, số lượng các dự án được phê
duyệt giảm đáng kể do vướng mắc về thủ tục hoặc khơng cịn phù hợp với
các quy định mới.
Thứ sáu, bài học từ Trung Quốc tiếp tục cho thấy vai trị quan trọng của
chính sách tiền tệ trong việc hạn chế bong bóng bất động sản, Chính phủ
Trung Quốc bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mơ thắt chặt chính sách tiền tệ,
tăng lãi suất và kiểm sốt tăng trưởng tín dụng nhờ đó bong bóng bất động
sản ở các thành phố khác nhau vỡ ra do một số chủ đầu tư không thể nhận
được vốn từ các ngân hàng trong bối cảnh thắt chặt, bong bóng cuối cùng
cũng xẹp xuống. Ngồi ra, Chính phủ Trung Quốc cũng tăng cường giám
sát thị trường bất động sản, bổ sung và tăng các thuế giao dịch để giới hạn
hoạt động đầu cơ, nhờ vậy hạn chế được các cơn sốt ảo khi mà người mua
phần lớn là đầu cơ, chỉ số ít trong họ mua với nhu cầu để ở.
Thứ bảy, bên cạnh việc hạ lãi suất để cứu thị trường bất động sản khỏi
đóng băng dài hơi thì bài học từ Hàn Quốc lại áp dụng bằng cách giới hạn
tỷ lệ vay nợ để hạn chế các nguồn tiền cho đầu cơ. Đặc biệt, Viện giám sát
dịch vụ tài chính Hàn Quốc đã hạ giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị trong các
lĩnh vực đầu cơ nhiều lần trong năm để nhằm giảm tình trạng đầu cơ mà

bất động sản là một trong những lĩnh vực có mức độ đầu cơ tương đối lớn.


138 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

Kết luận
package buoi3;
import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn khá non trẻ và chưa thực sự phát
triển bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bong bóng bất động sản là
một rủi ro lớn để lại hậu quả nghiêm trọng và dai dẳng, có thể kéo theo sự
suy thối kinh tế. Vì vậy, ở góc độ quản lý nhà nước, chính phủ cần phải
thực hiện các biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng này xảy ra. Trong
trường hợp bong bóng bất động sản có xảy ra, cũng cần sớm thực hiện các
biện pháp khắc phục để giải quyết vấn đề, tránh để lại hậu quả dai dẳng
trong nhiều năm. Bài viết học hỏi kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý
tình trạng bong bóng bất động sản hy vọng được góp phần cung cấp tài
liệu tham khảo cho các nhà lãnh đạo với mong muốn phát triển thị trường
bất động sản Việt Nam ngày càng ổn định và bền vững hơn.
bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);
add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}

Tài liệu tham khảo
1. Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010, “Asset
Prices, Credit Growth, Monetary and Other Policies: An Australian
Case Study,” Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper No.
2010-06.
2. Crowe, C., Dell’Ariccia, G., Igan, D., & Rabanal, P. (2013). How to deal
with real estate booms: Lessons from country experiences. Journal of
Financial Stability, 9(3), 300-319.
3. Igan, M. D., & Kang, M. H. (2011). Do loan-to-value and debt-to-income
limits work? Evidence from Korea. International Monetary Fund.
4. Fackler, M. (2005). Take it from Japan: Bubbles hurt. New York Times,
25.
5. New World Encyclopedia (2020), United States housing bubble, Retrieved
February 14, 2022 from />index.php? title=United_States_housing_bubble&oldid=1038674.
6. Nanto, Dick K. (2008), The U.S Financial Crisis: Lesson from Japan,
Congressional Research Service (CRS) September 29th 2008.
7. Okina, Kunio and Shirakawa, Masaaki, The Asset Price Bubble and
Monetary Policy: Japan’s Experience in the Late 1980s and the Lessons,
Institute for Monetary and Economic Studies at the Bank of Japan,
February 2001, pp. 5;
8. Quốc Hội (2015), Bộ Luật Dân sự số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 139

năm 2015
9. The Investopedia Team, Housing Bubble, truy cập ngày 13/02/2022 tại
địa chỉ: />10. Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam (2014), Thị trường bất động sản những
vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài Chính.
11. Tien, N. H., Vu, N. T., Dung, H. T., & Duc, L. D. M. (2019). Determinants

of real estate bubble in Vietnam. International Journal of Research
Finance and Management, 2(2), 75-80.
12. Vũ Lê (2018), 6 lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước, truy cập
ngày 15/2/2022 tại địa chỉ: />13. Zarathustra, W. (2011). China: The Forgotten Real Estate Bubble of the
1990s. Business Insider.
package buoi3;

import javax.swing.JButton;
import javax.swing.JFrame;
import java.awt.BorderLayout;
import java.awt.Color;
public class DemoBoderLayout extends JFrame{
private JButton

bn = new JButton("north"),
bs = new JButton("south"),
be = new JButton("east"),
bw = new JButton("west"),
bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");
setSize(300,200);
setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);
setLocationRelativeTo(null);
setResizable(false);
add(BorderLayout.NORTH, bn);
add(BorderLayout.SOUTH, bs);
add(BorderLayout.EAST, be);

add(BorderLayout.WEST, bw);
add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);
bs.setBackground(Color.cyan);
be.setForeground(Color.red);
bw.setBackground(Color.pink);
bc.setBackground(Color.magenta);

}

public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

}

}