Đánh giá tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, TP. HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, TP. HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2021

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thủy


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể, cá nhân trong và ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là
người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
hồn thành luận văn. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo,
cơng chức, viên chức Phịng Tài ngun và Mơi trường Phúc Thọ, Trung tâm phát
triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều
kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, q báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thủy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cở sở khoa học của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .........................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................12
1.2. Một số kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới và ở Việt Nam..... 13
1.2.1. Một số kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới ............14
1.2.2. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam .................21
1.3. Một số kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam .......23
1.3.1. Tổng quát kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..........................................23
1.3.2. Một số kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................24
1.4. Những kết luận từ tổng quan tài liệu ..................................................................28

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....... 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................30


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30
2.2.1. Nội dung 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện
Phúc Thọ ...................................................................................................................30
2.2.2. Nội dung 2. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại huyện Phúc Thọ .................................................................................30
2.2.3. Nội dung 3. Đánh giá cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng
của nó đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước
thu hồi đất ..................................................................................................................31
2.2.4. Nội dung 4. Đánh giá những khó khăn của cơng tác giải phóng mặt bằng và
đề xuất giải pháp khắc phục ......................................................................................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................31
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................31
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu ........................................33
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .............................................................35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Phúc Thọ .........35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................36
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................37
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất ......... 39
3.2. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại
huyện Phúc Thọ.........................................................................................................40

3.2.1. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu ..................................................................40
3.2.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn huyện Phúc Thọ............................................42
3.2.3. Tình hình thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.......................... 44
3.3. Đánh giá cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng của nó đến đời
sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất ..........51


v

3.3.1. Khái quát tình hình các hộ điều tra .................................................................51
3.3.2. Đánh giá của người sử dụng đất về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng...... 52
3.3.3. Đánh giá của người sử dụng đất về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
ảnh hưởng đến đời sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà
nước thu hồi đất.........................................................................................................56
3.4. Đánh giá những khó khăn của cơng tác giải phóng mặt bằng và đề xuất giải
pháp khắc phục ..........................................................................................................62
3.4.1. Những khó khăn của cơng tác giải phóng mặt bằng .......................................62
3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất ...........................................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71
1. Kết luận .................................................................................................................71
2. Kiến nghị ...............................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................73
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BT

Bồi thường

CĐ

Cao đẳng

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐH

Đại học

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HT

Hỗ trợ

KT - XH

Kinh tế - xã hội

QLĐĐ

Quản lý đất đai

SDĐ

Sử dụng đất

TC

Trung cấp

TĐC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Ba nhóm hộ chịu ảnh hưởng của thu hồi đất ở 2 dự án và số lượng mẫu
điều tra .....................................................................................................32
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến 31/12/2019 ........................38
Bảng 3.2. Kết quả thu hồi đất giai đoạn 2016 – 2020 của huyện Phúc Thọ .............45
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp, cây cối, hoa màu, tài sản, vật kiến
trúc dự án Man Rộm 8 .............................................................................46
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, tổ chức có
đất bị thu hồi tại dự án Man Rộm 8 .........................................................47
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án
Man Rộm 8 ..............................................................................................48
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp, cây cối, hoa màu, tài sản, vật kiến
trúc dự án Võng Xuyên B ........................................................................48
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, tổ chức có
đất bị thu hồi tại dự án Võng Xuyên B ....................................................49
Bảng 3.8. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án
Võng Xuyên B .........................................................................................50
Bảng 3.9. Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ điều tra ........................................51
Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về thủ tục và quá trình thực hiện

cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ...............................................53
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về đơn giá bồi thường, hỗ trợ
trong giải phóng mặt bằng .......................................................................54
Bảng 3.12. Kết quả khảo sát tình hình chuyển đổi nghề nghiệp của hộ trước và sau
thu hồi đất ................................................................................................56
Bảng 3.13. Đánh giá tác động của việc thu hồi đất để thực hiện dự án đến thu nhập
của hộ gia đình .........................................................................................57
Bảng 3.14. Mục đích sử dụng tiền đền bù các hộ dân sau khi thu hồi đất ................59
Bảng 3.15. Sự thay đổi vật dụng gia đình trong các hộ bị thu hồi đất ......................60
Bảng 3.16. Đánh giá tác động của công tác bồi thường và hỗ trợ của dự án đến môi
trường sống tại địa phương ......................................................................60
Bảng 3.17. Mong muốn của người dân trước tác động của thu hồi đất để xây dựng
dự án trong tương lai ...............................................................................62


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Dự án 1: Man Rộm 8 - Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng
đất khu Man Rộm cụm 8, xã Phụng Thượng, huyện Phúc Thọ ..............40
Hình 3.2. Dự án 2: Võng Xuyên B - Đầu tư xây dựng cơng trình Trường THCS
Võng Xuyên B, huyện Phúc Thọ .............................................................41


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, sử dụng và
khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất để phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế

- xã hội của đất nước, Nhà nước thực hiện giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
các đơn vị và hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất kinh doanh dịch vụ, sử dụng
để ở, sinh hoạt và giao đất cho các cơ quan, tổ chức để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế theo chiến
lược, kế hoạch và mục tiêu quản lý phát triển đất nước.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), tạo quỹ đất để
xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu
đô thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật vì lợi ích quốc gia, cơng cộng là yêu cầu tất yếu
trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong thời gian
qua, cơng tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư đã góp phần tích cực bảo
đảm quốc phịng, an ninh, thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội.
Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn được Đảng và Nhà nước
quan tâm xây dựng, sửa đổi, bổ sung kịp thời phù hợp với thực tiễn (Luật Đất đai
năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 47/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1
năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Thông
tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất).


2

Những quy định này đã cơ bản giải quyết hài hịa lợi ích của Nhà nước, người có
đất thu hồi và nhà đầu tư, từng bước đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện
các dự án đầu tư vẫn chậm trễ, ách tắc, nguyên nhân do quy định của pháp luật mặc
dù đã được đổi mới, hoàn thiện hơn nhưng vẫn còn một số nội dung chưa theo kịp
với thực tiễn; việc tổ chức thực hiện tại một số địa phương chưa tuân thủ chặt chẽ,
áp dụng đầy đủ quy định của pháp luật; giá đất tính bồi thường chưa phù hợp với
thực tế; các khu tái định cư chưa bảo đảm chất lượng, không thuận về lợi đời sống,
sản xuất và sinh hoạt của người có đất thu hồi; công tác giải quyết các khiếu nại, tố
cáo của người dân còn chậm, chưa tập trung giải quyết dứt điểm...
Q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, q trình đơ thị hóa trên địa bàn
thành phố Hà Nội đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai với
mục đích phát triển kinh tế, cho cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị hóa. Đặc
biệt, huyện Phúc Thọ là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng,
đô thị…. phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, xã hội. Từ năm 2015
đến nay, huyện Phúc Thọ đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời
nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án, cơng trình. Tuy nhiên, trong
q trình thực hiện cịn nhiều tồn tại bất cập do chính sách pháp luật thường xuyên
thay đổi, giá đất bồi thường chưa phù hợp giá thị trường gây nên tình trạng nhiều hộ
dân cịn chưa đồng tình với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan Nhà
nước dẫn đến chưa bàn giao mặt bằng, một số trường hợp phải tổ chức cưỡng chế
thu hồi đất.
Để đánh giá tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất thực hiện các dự án nói chung và trên địa bàn huyện Phúc Thọ nói riêng, góp
phần đề xuất hồn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất, tôi tiến hành nghiên cứu Đề tài: Đánh giá tình hình
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự
án trên địa bàn huyện Phúc thọ, thành phố Hà Nội.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 02 dự án
nghiên cứu.
- Đánh giá được ảnh hưởng của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống, việc làm, thu nhập của hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ cơ sở lý luận của các quy định pháp luật đất đai về thu hồi
đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng đổi mới cho phù hợp hơn với mơ
hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh
tồn diện cơng cuộc CNH, HĐH đất nước, góp phần đổi mới hệ thống pháp luật đất
đai nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện GPMB các dự án đầu tư, bảo đảm đầy đủ
quyền lợi cho người có đất thu hồi.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Những kết quả nghiên cứu thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở thực tiễn để đánh giá chung thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất; góp phần giúp các nhà quản lý tại địa phương chỉ đạo
và thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần nâng
cao hiệu quả trong cơng tác quản lý đất đai tại địa phương.
- Đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở
huyện Phúc Thọ, đồng thời còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có điều
kiện tương tự huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Giúp các hộ gia đình, cá nhân hiểu rõ hơn chính sách pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bảo đảm đầy đủ quyền lợi cho người có đất
thu hồi, qua đó góp phần giảm thiểu tình trạng khiếu nại của người dân.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cở sở khoa học của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Cơ sở lí luận của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Một số khái niệm
- Bồi thường: Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013
thì bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Ngồi việc bồi thường về đất, Luật Đất đai
(khoản 13 Điều 3) cịn đưa ra khái niệm chi phí đầu tư vào đất còn lại để áp dụng
bồi thường cho người có đất thu hồi mà khơng được bồi thường về đất, chi phí đầu
tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực
tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất
cịn chưa thu hồi được. Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng quy định việc bồi thường
thiệt hại về nhà ở, cơng trình xây dựng, cây trồng, vật ni trên đất khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Hỗ trợ: Tại khoản 14 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn
định đời sống, sản xuất và phát triển. Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất

thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ
đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nơng
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết
hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái
định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và hỗ trợ khác.
Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của Nhà nước sau khi đã bồi
thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị gia tăng từ đất đai mà không
phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Như vậy, khác với bồi thường là
việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính

5

sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi
sinh, mất mát của người có đất thu hồi cho những lợi ích chung của đất nước, của
cộng đồng.
- Tái định cư: Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới
cho những người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ khơng cịn chỗ ở nào khác (Asian
Development Bank, 1998). Đối với các khu tái định cư tập trung phải được xây
dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với
điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; khu tái định cư được lập cho
một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều
cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả
năng chi trả của người được tái định cư (Điều 85 của Luật Đất đai năm 2013 và
khoản 3 Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).
- Giá đất: Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì
giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Có
những phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng
tại Việt Nam là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương
pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Đối với từng loại đất, sẽ lựa chọn phương
pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu áp dụng cho
xác định giá đất ở, phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng cho đất nơng nghiệp.
1.1.1.2. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
Thơng qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết để
phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng, an sinh
xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công nghiệp, các
cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, cơng viên cây xanh.
Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và

ngoài nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Nghị định số
197/2004/NĐ-CP)


6

Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt sẽ đẩy nhanh tiến
độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ. Khi
diện tích đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các
biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển
đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở
nơng thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ.
- Đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích kinh tế - xã hội giữa Nhà nước, nhà
đầu tư và người có đất thu hồi
Có thể thấy một phần nguồn lực đất đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả,
tác động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây thất thu cho ngân
sách nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải quyết được quan hệ lợi ích
kinh tế - xã hội trong các quan hệ đất đai giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất
bị thu hồi. Tình trạng chung hiện nay mới chỉ chú trọng đến lợi ích trước mắt, nhắm
đến khoản lợi nhuận từ đất đai (do quy hoạch) mang lại, các chủ thể đang ra sức
khai thác, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích đất đai màu mỡ
sang các loại đất phi nơng nghiệp, trong khi tình trạng người dân thiếu việc làm,
chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng. Quan hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay
cịn nhiều bất cập: người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường
thỏa đáng, các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, trong khi đó
Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản với mức thu thấp và trong nhiều trường hợp
còn bị khấu trừ hết bởi tiền bồi thường mà nhà đầu tư đã ứng trước (Chu Văn
Thỉnh, 2000).
Trên cơ sở nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế gắn liền với thực hiện

tiến bộ và công bằng xã hội, cần thống nhất, đồng bộ chính sách kinh tế với chính
sách xã hội trên cơ sở xem xét các yếu tố khách quan và chủ quan một cách khoa
học, đánh giá đúng mức lợi ích giữa các bên từ đó tìm ra cách giải quyết hài hịa
lợi ích, khơng triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các bên cần được tôn trọng
và bảo vệ, tăng sự đồng thuận, phù hợp với xu hướng của xã hội hiện đại.


7

Cũng như các loại tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những giá
trị khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp (ví dụ giá trị về quyền sử dụng đất trên thị
trường…) giá trị sử dụng gián tiếp (giá trị sinh thái, mơi trường,…) và giá trị vơ
hình (giá trị mang tính tâm linh, thiêng liêng …). Vì vậy, mức bồi thường cho người
dân khi bị thu hồi đất như thế nào cho hợp lý và hài hòa lợi ích cần được giải quyết
trong thực tế quản lý và sử dụng đất của chúng ta.
Do đó, việc đảm bảo hài hịa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có
đất bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa
nhà đầu tư với người bị thu hồi đất bảo đảm người bị thu hồi đất chấp thuận, ổn
định đời sống; đồng thời, Nhà nước cần ban hành các chính sách bồi thường hợp lý
để buộc các doanh nghiệp sử dụng đất tiết kiệm, phát triển theo hướng bền vững
nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện môi
trường (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến
tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh
quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì vậy, vai
trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất quan trọng, công tác bồi
thường hỗ trợ, và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu
hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển
bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất.

Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng cho thấy nếu khơng giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ
trợ tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn định
đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp
với số đông người dân tham gia, đây là một thực trang đang diễn ra. Đây cũng là
nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị,
trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt cơng
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, an tồn xã
hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội.


8

1.1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.
Từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây dựng
khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực tiễn để giải
quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên, việc thực hiện
các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vô cùng khó khăn, nhất là trong điều
kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn nhiều tồn tại và bất cập, đặc
biệt là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư. Để công tác này
được nhân dân đồng thuận, thì hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định
lâu dài và nhất là phải phù hợp với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai,
cụ thể là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư mà chồng chéo
khơng thống nhất thì sẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày

càng quan tâm hồn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính
sách liên quan đến GPMB nói riêng (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012). Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn
đề không đơn giản. Hiện nay, trên địa bàn thành phố việc quản lý tổ chức thực hiện
khơng đúng trình tự, khơng đồng bộ, phân công, phân cấp không rõ ràng …đã ảnh
hưởng rất lớn đến công tác BTHT, tái định cư GPMB của dự án và kết quả làm
chậm tiến độ. Mặt khác, đội ngũ những người làm công tác GPMB trình độ cịn hạn
chế và yếu kém cả về chun môn lẫn nghiệp vụ cho nên dẫn đến quản lý tổ chức
còn lộn xộn, phức tạp và chưa hiệu quả. Việc lập các khu tái định cư, bố trí di dân
tái định cư chưa được quan tâm thích đáng. Việc giao đất và nhà tái định cư còn


9

chậm. Chính vì vậy mà cơng tác này cần xem lại thực hiện tốt để GPMB thuận lợi.
Phải đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để tránh những vướng mắc
không nên gặp trong công tác này (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ
quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai
đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu hiệu và kết quả cao trong
q trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một
công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế nói chung và trong
quản lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước ta ln coi trọng công
tác quy hoạch, kế hoạch. Từ trước đến nay công tác này luôn được quan tâm và đẩy
mạnh. Kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế hoạch thể hiện ở nhiều cơng
trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch đã được hoạt động và góp phần thay đổi

bộ mặt của đô thị cũng như sự phát triển của đơ thị. Xong cơng tác này cịn nhiều
bất cập, nhiều tồn tại yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ. Chính vì vậy, khi
làm cơng tác này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học và định hướng có
hiệu quả, phải tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử dụng, đất trống đồi
núi trọc cho xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông nghiệp và đất khu dân
cư đông đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt khác, công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được cơng khai cho tồn dân được biết thì
GPMB mới diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và khơng gặp những vướng mắc khơng
đáng có.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang
đặt ra (Trương Phan, 1996).


10

- Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến
độ chậm, gây khó khăn cho cơng tác bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.
• Yếu tố về nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư
Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất, sinh
hoạt, ăn ở của những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó khăn cho họ
đó là việc ổn định chỗ ở. Có nhiều trường hợp được đền bù xong họ vẫn không đủ

điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ chức một khu tái định
cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm. Xong trong thời gian vừa qua
Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược cụ thể về triển khai xây dựng các
khu tái định cư cũng như về cơ chế chính sách về đầu tư của các khu này. Mà như ta
đã biết, xây dựng các khu tái định cư là một trong những công tác của GPMB, giúp
cho khâu này thuận lợi để đẩy nhanh xây dựng các cơng trình của dự án. Vì vậy,
muốn thực hiện được GPMB thuận lợi cho dự án cho nên việc chuẩn bị quỹ đất,
quỹ nhà phục vụ cho tái định cư cần phải chủ động làm trước một bước cho tiến độ
và hiệu quả của dự án.
• Yếu tố giá đất và định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá được hiểu như là
một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài sản cho một mục tiêu
đặt ra. Ở đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà đất được dùng cho các mục
đích khác nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh doanh thương mại, chỗ sản xuất.
Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều lý do địi hỏi phải định giá nhà đất. Một trong những
lý do đó là định giá cho đền bù GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép


11

buộc). Hiện nay, cơng tác định giá đất cịn mới mẻ trong khi số lượng dự án đầu tư
xây dựng phát triển hạ tầng càng nhiều và nhiệm vụ đền bù thiệt hại tăng cho nên
công tác định giá đất có vị trí vơ cùng quan trọng. Và việc xác định giá đền bù phải
phù hợp với giá thực tế là rất cần thiết để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất
và cho tiến độ thi công của dự án.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện cơng tác bồi thường
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất (Phạm Đức Phong, 2002). Theo quy định của pháp luật đất

đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Vì vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai
trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
• Thị trường bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp
vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong
tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thơng qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.


12

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung ương
Thơng qua hiến pháp, luật đất đai và các văn bản pháp luật về đất đai khác,
nhà nước ta thực hiện quyền sở hữu về đất đai bằng việc xác lập các chế độ pháp lý
về quản lý và sử dụng đất của các cơ quan quyền lực, để đảm bảo thực hiện mục

tiêu "nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật".
Khi đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hố hiện đại hố
kéo theo những phát sinh trong q trình sử dụng đất, Luật đất đai cũ khơng cịn
phù hợp với tính mới của đất nước. Do vậy Luật đất đai năm 2003 ra đời và được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 luật này có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Luật
đất đai năm 2003 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước” (luật đất đai 2003).
Đến năm 2013, luật đất đai 2013 ra đời và được quốc hội thông qua ngày 29 tháng
11 năm 2013 với 15 nội dung quản lý hành chính Nhà nước về đất đai.
Ngồi ra, cịn căn cứ vào nhiều văn bản dưới luật, có các nghị định, thơng tư hướng
dẫn thi hành luật đất đai do Chính phủ và Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành.
1.1.2.2. Những văn bản của địa phương
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND thành phố Hà
Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác
định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;


13

- Quyết định của UBND thành phố Hà Nội: số 10/2017/QĐ-UBND ngày
29/3/2017 về việc Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định của UBND thành phố Hà Nội: số 11/2017/QĐ-UBND ngày

31/3/2017 về việc ban hành quy định một số nội dung về thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
- Quyết định của UBND thành phố Hà Nội: số 96/2014/QĐ-UBND ngày
29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định giá các loại
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày
31/12/2019.
- Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 về việc sửa đổi bổ sung
quy định kèm theo Quyết định số số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của
UBND Thành phố Hà Nội về việc giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
áp dụng từ ngày 01/1/2015 đến 31/12/2019.
- Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/3/2017 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở
xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội.
- Quyết định số 5265/2017/QĐ-UBND ngày 07/8/2017 của UBND thành phố
Hà Nội về việc phê duyệt phân bổ và quản lý, sử dụng, quyết tốn kinh phí tổ chức
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nôi.
- Quyết định số 5335/QĐ-UBND ngày 16/4/2014 về việc phê duyệt Quy
hoạch chung xây dựng huyện Phúc Thọ đến năm 2030.
1.2. Một số kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới và ở
Việt Nam


14

1.2.1. Một số kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới
1.2.1.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
* Những quy định chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Trung Quốc

Hạn chế tối đa việc trưng thu đất và số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc
trưng thu đất để thực hiện dự án đầu tư. Khi Nhà nước trưng thu đất thì chủ thể nào
sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người có đất bị trưng thu và
phải thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó. Người bị trưng thu đất
được thanh tốn ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền bồi thường hoa màu trên
đất, tiền trợ cấp về tái định cư (Phương Thảo, 2013).
Nguyên tắc bồi thường khi trưng thu đất được xác định là phải bảo đảm cho
người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ, có thể khơi phục
lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất (Phương Thảo, 2013),
(Mai Phương, 2018) và (Hoàng Trang, 2019). Công tác trưng thu đất và bồi thường
ở Trung Quốc có 2 nguyên tắc cơ bản nhất: (i) Xuất phát từ quyền lợi lâu dài của
người dân (dĩ nhân vi bản); (ii) Vấn đề chính trong bồi thường là kinh tế: Luôn phải
đảm bảo cuộc sống của người dân sau khi bị trưng thu đất bằng hoặc cao hơn trước.
Khi trưng thu đất và tái định cư xong sẽ tính tốn lại các lợi ích của người dân, nếu
thấy chưa đáp ứng được thì tăng thêm giá trị bồi thường (Chen Cheng, 1995) và
(Tổng cục QLĐĐ, 2011).
* Trình tự, thủ tục trưng thu đất ở Trung Quốc
Theo Chen Cheng (1995) và Tổng cục QLĐĐ (2011), Trung Quốc tập trung
phát triển theo các dự án lớn có hạ tầng chung. Mơ hình này có khá nhiều điểm
giống mơ hình đang triển khai khi xây dựng các khu công nghiệp ở Việt Nam, gồm
các bước sau: (i) Xác định khu vực đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để chuẩn
bị trưng thu → (ii) Trưng thu đất bằng quyết định hành chính của cơ quan có thẩm
quyền → (iii) Nhà đầu tư nhận giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước để đầu tư hạ
tầng → (iv) Chuyển nhượng hoặc cho thuê đối với các nhà đầu tư sản xuất, kinh
doanh. Trình tự trưng thu đất và bồi thường thực hiện như sau: (i) Xác định diện
tích, địa điểm... chế độ tài chính trong việc bồi thường; (ii) Thơng báo tới từng


15

người dân; (iii) Nghe ý kiến phản hồi của nhân dân và giải quyết các ý kiến đó cơng
khai; nếu có khiếu nại thì tiếp tục thoả thuận với dân, báo cáo lên cấp trên nếu chưa
giải quyết được thoả đáng. Phương án trưng thu đất và bồi thường sau khi được
người dân chấp thuận thì cơ quan QLĐĐ ở địa phương báo cáo cấp trên xin phê
chuẩn và tổ chức thực hiện trong vịng 3 tháng.
Quy trình trưng thu đất gồm 4 bước: (i) Khảo sát đặc điểm khu đất cần trưng
thu; (ii) Xây dựng dự thảo kế hoạch trưng thu đất; (iii) Cơ quan QLĐĐ báo cáo
chính quyền địa phương, trình kế hoạch trưng thu đất lên cấp có thẩm quyền để
kiểm tra, phê duyệt; (iv) Chính quyền địa phương có trách nhiệm thơng báo, cơng
bố dự án sau khi được phê duyệt và giải thích các vấn đề có liên quan. Sau ngày
thơng báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng (Phương
Thảo, 2013) và (Mai Phương, 2018).
* Cách thức bồi thường và trợ cấp ở Trung Quốc
Tiền bồi thường đất ở và nhà ở được xác định bao gồm giá xây dựng lại nhà ở,
sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về
giá (Phương Thảo, 2013), (Mai Phương, 2018 và (Hoàng Trang, 2019). Giá xây
dựng nhà mới là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí
xây dựng lại nhà mới. Giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định. Trợ cấp về giá
cũng do chính quyền xác định. Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người
được bồi thường sẽ được phân nhà có diện tích tương đương với số tiền họ đã được
nhận bồi thường (Phương Thảo, 2013) và (Mai Phương, 2018).
Theo Chen Cheng (1995) và Tổng cục QLĐĐ (2011), giá trị bồi thường đối
với đất nông nghiệp được lấy thu nhập rịng bình qn của 3 năm gần nhất, chia cho
lợi tức tín dụng, sau đó nhân với số năm tương ứng được giao đất; đối với đất xây
dựng được xác định theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm
tính bồi thường. Giá đất đã xác định được dùng làm cơ sở để thỏa thuận mức bồi
thường đất với người có đất bị trưng thu khi lập phương án thực hiện bồi thường.
Tiền bồi thường đất nông nghiệp và tiền trợ cấp tái định cư tính theo giá trị
tổng sản lượng nhân (x) với hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường đất được