Tại sao thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và người dân)?

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
------------

BÀI TẬP NHĨM MƠN

PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ BÀI SỐ: 01

NHÓM: 1
MỤC LỤC



A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản đóng vai trị là thị trường hạt nhân có mối quan hệ,
tác động đến các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường . Phát triển thị trường
bất động sản chính là tác động sau rộng đến nền kinh tế- chính trị của Đất Nước.
Với mục đích hướng tới phát triển Thị trường bất động sản một cách bền vững,
việc minh bạch là một điều rất cần thiết. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt
Nam vẫn còn được đánh giá là thiếu minh bạch . Để tìm hiểu thêm về hiện trạng
của sự thiếu minh bạch cũng như các tác động của sự thiếu minh bạch đến các chủ
thể tham gia thị trường bất động sản. Từ đó đề xuất các phương hướng hồn thiện.
Nhóm chúng em lựa chọn Đề 01: “Tại sao thị trường bất động sản Việt Nam hiện
nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng
như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và
người dân)?”

CHƯƠNG I.

B. PHẦN NỘI DUNG

KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (sau đây gọi tắt là “BĐS”) là tổng thể các hoạt động
về đầu tư và kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ
khác như môi giới, định giá, tư vấn BĐS, quản trị BĐS... giữa các chủ thể có liên
quan (người tạo lập BĐS , người đại diện bán BĐS với người có nhu cầu sử dụng
BĐS và người thực hiện trung gian, môi giới, định giá), trong đó vai trị quản lí
Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch
quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý nhất định, trong một
khoảng thời gian cụ thể.

3


Thị trường BĐS là nơi phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường
quyền sử dụng đất trong q trình lưu thơng. Việc hình thành và phát triển thúc đẩy
thị trường BĐS giúp tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh, giúp người sử
dụng đất khai thác đất có hiệu quả hơn.
1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thứ nhất, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản BĐS, mà là
giao dịch quyền, lợi ích chứa đựng trong các BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo do sự so sánh giữa các
BĐS cùng loại chỉ mang tính chất tương đối mà trong nhiều trường hợp người bán
có lợi thế về sự độc quyền.
Thứ ba, trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với

sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn
nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thơng tin về đất đai, xin giấy làm thủ
tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công,… Sự phản ứng cung không kịp cầu
sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định
để ổn định thị trường.
Thứ tư, thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của
các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã
xảy ra theo nhịp độ tăng cường hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó
đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường.
Thứ năm, Thị trường BĐS mang tính đặc vùng và khu vực. Mỗi một vùng,
một địa bàn dân cư tập trung sinh sống luôn tồn tại phong tục, tập quán, phong
cách sống riêng và BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố thị yếu, tâm lí. BĐS không tập
trung mà trải dài trên phạm vi cả nước. Tại mỗi vùng các yếu tố đặc trưng của địa
phương, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số khác nhau cả về chất
lượng và số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế, mĩ thuật,... Như vậy, sẽ dẫn tới sự
khác nhau về quy mơ và hình thức hoạt động của thị trường BĐS.
4


Thứ sáu, thị trường bất động sản luôn chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Việc quản lí Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn
cho các giao dịch BĐS.
CHƯƠNG II.

SỰ THIẾU MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1.

Khái niệm minh bạch

Minh bạch là chủ đề được quan tâm nhiều nhất trong mọi lĩnh vực của cuộc
sống, trong đó bao gồm thị trường BĐS. Hiện nay chưa có khái niệm thống nhất về
minh bạch trong tất cả các lĩnh vực. Tuy nhiên, qua tham khảo một số tài liệu trong
nước và người ngồi, nhóm đưa ra cách hiểu về minh bạch trong thị trường BĐS
như sau: Tính minh bạch trong thị trường BĐS được hiểu là mọi thứ đều sáng rõ,
mọi vấn đề liên quan về pháp lý, hiện trạng BĐS phải được làm sáng rõ, chính xác,
trung thực và công khai để các chủ thể nắm được thơng tin, biết rõ về BĐS mà
mình tiếp cận.

2.2.

Biểu hiện của sự thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam

2.2.1. Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS chưa đầy đủ, rõ ràng, thiếu thống nhất

và bất ổn định
Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có
nhưng chưa đầy đủ. Với các vấn đề phát sinh liên quan đến BĐS vẫn cần sự điều
chỉnh thêm của các luật chun ngành. Ngồi ra sự điều chỉnh cịn thiếu tính thống
nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật với nhau. Dẫn đến chưa đáp ứng được
yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Cụ thể , hiện nay tuy có Luật kinh doanh BĐS nhưng các vấn đề về đăng ký BĐS
chưa được quy định cụ thể trong luật . Mà thay vào đó lại dẫn chiếu áp dụng theo
các luật khác như Luật đất đai, Luật nhà ở…
Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, kém
hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Theo các quy định của pháp luật
5


hiện hành thì đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác

nhau quản lý. Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa có cơ quan nhà nước
được giao thống nhất quản lý. Do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong
kinh doanh BĐS.
2.2.2. Quy hoạch sử dụng đất chưa khả thi, chưa rõ ràng và ít cơng khai

Theo quy định pháp luật hiện nay, nếu người dân có nguyện vọng tiếp cận với
thông tin quy hoạch đất cần liên hệ tới Phịng Tài ngun – Mơi trường của
quận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc để được cung cấp thông tin. Tuy nhiên, trên thực
tế, khơng dễ để người dân có được thông tin từ cơ quan này.
Theo Báo cáo về Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính cơng cấp tỉnh ở Việt
Nam (PAPI) cho thấy, trong năm 2018, chưa tới 25% số người được hỏi được biết
về quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất khu vực mình sống. Chưa đến 30% cho biết họ
có cơ hội tham gia góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất.
Hệ quả từ việc thiếu thốn các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tạo ra rủi ro cho các giao dịch chuyển nhượng đất đai, đồng thời tiềm ẩn những
nguy cơ về tham nhũng. Một trong những ví dụ đơn giản nhất có thể nhìn thấy là
việc khi muốn mua quyền sử dụng một mảnh đất, phần lớn người tham gia giao
dịch khó kiểm chứng được miếng đất đó có tranh chấp hay giải tỏa gì khơng.
2.2.3. Giá đất do Nhà nước xác định chưa phù hợp với thị trường

Tại điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những
nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trường”. Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30%
khung giá đất trên thị trường. Nguyên nhân chính là do quy định về điều chỉnh giá

6


đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai và công
bằng.

Những bất cập trong thẩm định và định giá đất không chỉ đẩy giá nhà lên cao,
mà còn là nguyên nhân của việc sử dụng đất đai lãng phí. Hơn nữa giới đầu cơ cịn
có cơ hội đẩy giá đất lên cao làm bất ổn thị trường, Theo thống kê của Bộ Xây
dựng, lượng tồn kho BĐS tuy đã giảm nhưng vẫn còn khá lớn. Tính đến hết ngày
20.8, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 23.692 tỉ đồng, chủ yếu tại các dự án xa
trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu, không bán được
hàng. Về nguồn cung nhà ở, Bộ này cho hay cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở
tại Hà Nội và TP.HCM, còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dư thừa sản
phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở
bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị
Thực tế cho thấy, những bất cập trong định giá đất đã gây thất thoát nguồn thu
ngân sách địa phương, đặc biệt là trong các hoạt động chuyển mục đích sử dụng
đất, chuyển cơng năng sử dụng của cơng trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là
chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp thành phi nơng nghiệp… Bên cạnh
đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành
nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.
2.2.4. Hệ thống hành chính phục vụ dân cịn nặng nề, nhiều thủ tục

Thủ tục hành chính (TTHC) lĩnh vực đất đai là một trong những TTHC liên
quan sát sườn với doanh nghiệp, người dân, thường xuyên phát sinh nhiều hồ sơ.
Trong thực tế, trên địa bàn tỉnh vẫn còn nhiều hồ sơ TTHC đất đai bị trả kết quả
chậm hẹn, ảnh hưởng đến sản xuất, sinh hoạt của tổ chức, cá nhân.
Năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tiếp nhận 29.003 hồ sơ
TTHC về đất đai, trong đó đã giải quyết 27.416 hồ sơ. Trong tổng số hồ sơ đã giải
quyết, có 26.070 hồ sơ trả đúng hạn, chiếm 95,1 %; còn 1.346 hồ sơ chậm hạn,
chiếm 4,9 %. Như vậy, tỷ lệ hồ sơ TTHC về đất đai bị trả kết quả chậm hẹn vẫn
7


còn tương đối cao so với kết quả trả quá hạn đối với TTHC ở các lĩnh vực khác,

gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, sinh hoạt của doanh nghiệp và người dân.
2.2.5. Mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng còn nhiều nơi chưa được

Nhà nước cơng nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích bên trong ranh giới
thửa đất
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chi phối nên quyền SDĐ
của tổ chức, cá nhân được hình thành thơng qua các hình thức: Nhà nước giao đất,
cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ đang sử dụng. Việc Nhà nước cơng nhận
về mặt pháp lí đối với quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân chính là điều kiện pháp lí
ban đầu để người SDĐ có thể thực hiện được các quyền về đất đai do pháp luật
quy định thông qua cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (trong đó có quyền thực hiện
các giao dịch về quyền SDĐ trên thị trường). Một trong những nguyên nhân dẫn
đến sự tồn tại của thị trường BĐS khơng chính thức đó là cịn một số lượng không
nhỏ các thửa đất mà người SDĐ đang sử dụng chưa được Nhà nước công nhận về
mặt pháp lí.
2.2.6. Thơng tin về BĐS cịn chưa đầy đủ, thiếu tính chính xác và cơng khai, khó

tiếp cận
Mặc dù pháp luật đã có những quy định về việc cơng khai minh bạch thông
tin BĐS, nhưng vấn đề công khai, minh bạch thơng tin thị trường BĐS vẫn cịn
nhiều bất cập. Trên thực tế việc tuân thủ quy định này vẫn còn nhiều điểm hạn chế
và chưa được thực hiện nghiêm túc. Xuất phát từ nguyên nhân chính là quy định
này chưa đi sát với thực tế; đồng thời cơ chế quản lý còn quá lỏng lẻo đối với một
thực trạng thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo tính tự phát, thiếu lành
mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ
nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường,
nhiều “cơn sốt” giá nhà đất xảy ra trong một số năm gần đây.
8

2.3.

Nguyên nhân của sự thiếu minh bạch
Minh bạch thị trường BĐS là một q trình dài hơi, địi hỏi nhiều thời gian và
nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng,
của lợi ích nhóm. Theo báo cáo của Cơng ty TNHH Jones Lang LaSalle (JLL),
Việt Nam đang đứng thứ hạng khá thấp về minh bạch trong thị trường BĐS, xếp
hạng 68/109 quốc gia, sở dĩ thi trường BĐS Việt Nam vẫn cịn thiếu tính minh
bạch là do các ngun nhân sau đây :
Thứ nhất, chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chưa thực sự là cơng cụ
góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương
pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm cịn chưa thực sự tạo thuận lợi cho
người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.
Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập, chưa
phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm
soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách ổn
định, lành mạnh.
Thứ hai hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện tập trung chủ yếu cho mục tiêu
quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố cơng
khai hố thơng tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường.
Thứ ba, hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS chưa đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được
lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, thiếu tin cậy gây khó khăn
cho cơng tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính cơng khai, minh bạch của
thị trường BĐS. Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân và
các nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thơng tin về BĐS một cách “chính thức”,
một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thơng tin “phi chính thức”. Pháp
luật chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về BĐS được cung cấp bởi cơ quan

9


có thẩm quyền. Tình trạng đầu cơ nhà đất , kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm rối
loạn thị trường.
Thứ tư, việc tổ chức đăng ký BĐS và quản lý thơng tin về BĐS phân tán, dẫn
đến những khó khăn, tốn kém (về thời gian và kinh phí) cho việc thực hiện đăng ký
BĐS, cũng như lưu giữ, tìm hiểu thơng tin về tình trạng pháp lý của BĐS. Điều
này gây bất lợi cho việc xây dựng một thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, đúng
pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân.
Thứ năm, năng lực các chủ thể của thị trường BĐS (năng lực chun mơn và
năng lực tài chính) cịn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo
phong trào, thậm chí có khơng ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa
đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường. Theo thống kê số lượng doanh
nghiệp tham gia vào thị trường BĐS là rất lớn nhưng chủ yếu là doanh nghiệp có
quy mơ nhỏ. Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và huy động
của người dân. Khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua lỗ, phá sản. Hậu quả làm thị
trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin của người dân đối với thị trường.
Thứ sáu, việc phát triển BĐS khơng theo quy hoạch, khơng có kế hoạch,
không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Nhiều địa
phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao
chất lượng đô thị, đồng thời do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ
dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án BĐS.
Bên cạnh đó là thực trạng phát triển thiếu tính ổn định, mất cân đối, khi thì sốt
nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; khi thì trầm lắng, cả cung
và cầu đều giảm, thậm chí đóng băng, ảnh hưởng tác động tiêu cực đến kinh tế xã
hội của thành phố.
Ngoài ra, việc thiếu minh bạch thị trường BĐS còn do một số nguyên nhân
khác như: khách hàng khó tiếp cận được thơng tin về quy hoạch; thiếu cơ sở dữ
liệu thị trường BĐS khu vực; nhà đầu tư khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ thông

10


tin, am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS dẫn đến quyết định thiếu thông tin, phản
ánh không đúng giá trị thực của BĐS; nhiều cơ sở dữ liệu do các cơng ty xây
dựngphân tích để sử dụng nội bộ mà không được công bố một cách công khai minh
bạch...
CHƯƠNG III.

TÁC ĐỘNG CỦA SỰ THIẾU MINH BẠCH THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN CÁC CHỦ THỂ
3.1. Đối với Nhà nước

Minh bạch thị trường BĐS luôn gắn liền với trách nhiệm, địi hỏi chính phủ
và đội ngũ cán bộ, cơng chức phải cơng khai q trình thực hiện cơng việc cho các
bên quan tâm.
Thông tin thị trường kinh doanh BĐS được xác định là dữ liệu quan trọng để
nhà nước xây dựng các chính sách phù hợp, sát hơn với thực tế thị trường. Thông
tin thiếu minh bạch làm cho việc chậm trễ ban hành các quyết định không theo kịp
xu thế thị trường. Hàng loạt các khoản thuế bị thất thu, hàng loạt các sai phạm về
BĐS bị phơi bày mà ở đó dính dáng đến cả đại biểu quốc hội, chủ tịch ủy ban nhân
dân cấp tỉnh,…. những người có chức vị cao trong bộ máy nhà nước.
Bên cạnh đó, hệ thống thơng tin về thị trường BĐS hiện nay chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa
phương về lĩnh vực BĐS .
Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn
Văn Đính cho biết, thiếu hụt nguồn thơng tin về thị trường BĐS là một trong
những hạn chế lớn nhất của thị trường trong năm 2019. Theo Báo cáo minh bạch
năm 2018 của Công ty Dịch vụ BĐS JLL, được khảo sát từ 100 thị trường BĐS

trên toàn thế giới, Việt Nam được xếp hạng thứ 61 và vẫn thuộc nhóm “kém minh
bạch”. “Việc thiếu hụt thơng tin về thị trường BĐS đã khiến cho hàng loạt các dự
án không đáp ứng được yêu cầu về pháp lý được rao bán công khai trên thị trường,
đã gây ra nhiều hệ lụy xấu cho sự phát triển chung và mang đến rủi ro cho người
11


dân. Sự vụ của Công ty Alibaba là minh chứng cho vấn đề này, đã được đưa ra ánh
sáng, nhưng theo tơi vẫn cịn đó nhiều DN khác tương tự như Alibaba nhưng chưa
bị xử lý” – ơng Đính nhìn nhận.
3.2. Đối với người dân

Nguyên nhân khiến người mua nhà gặp nhiều rủi ro như mua phải căn hộ đã
bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng, hoặc vào ở chung cư chưa được nghiệm
thu… một phần là do thị trường BĐS thiếu minh bạch.
Khi tham gia vào thị trường BĐS, người dân với vị thế nguồn lực có thể kém
hơn các chủ đầu tư, họ phải tự mình đi đến tận nơi có BĐS để tìm hiểu gây lãng
phí thời gian và tiền bạc. BĐS là cố định trong khi nhu cầu mua là rộng lớn, trải
khắp mọi vùng miền tổ quốc. Thông tin kém minh bạch cũng góp phần hạn chế sức
mua, sức tiêu thụ hàng hóa BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt.
“Chính vì vậy, sự thiếu minh bạch này chính là sự bất đối xứng thông tin,
buộc người tiêu dùng phải tham khảo nhiều nguồn tin khác nhau để tránh bị rơi vào
bẫy và phải trả giá đắt khi mua bất động sản”- Tiến sĩ Lê Đăng Doanh cảnh báo.
Đồng quan điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Kinh doanh Bất động
sản 2014 đã yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS tại website
chủ đầu tư những nội dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà
ở bán, số lượng nhà ở còn lại... Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng, mà chủ yếu đăng tin, đánh bóng sản phẩm BĐS
nhằm bán được hàng càng nhiều càng tốt.
Bên cạnh đó, một vấn đề không kém phần quan trọng, giống như một định

chế nhằm quản lý và kiểm soát các chủ đầu tư thực hiện dự án là vốn thuộc sở hữu
của chủ đầu tư, khả năng huy động vốn,… nhưng thực tế công tác này chưa được
quy định chặt chẽ và thẩm tra kỹ lưỡng. Thậm chí nhiều trường hợp chủ đầu tư còn
ủy quyền ký kết hợp đồng mua bán và chuyển giao mọi hoạt động dự án cho bên
12


đối tác, khiến một dự án có tới hai cơng ty “đồng chủ đầu tư”. Điều này tiềm ẩn
nguy cơ phát sinh tranh chấp và xử lý giải quyết, nếu xảy ra đổ vỡ.
Ngoài ra, pháp luật hiện cũng chưa có cơng cụ hữu hiệu để ngăn chặn việc
chủ đầu tư bán một nhà ở cho nhiều người. Hạn chế của cơ chế kiểm soát là vậy,
nên nếu chủ đầu tư cố ý bán một sản phẩm cho nhiều người như đã từng xảy ra thì
cơ quan quản lý và người mua nhà cũng không thể biết. Theo các chuyên gia, đây
là lỗ hổng pháp lý cần phải bổ sung.
3.3. Đối với chủ đầu tư

Đứng từ góc độ bên ngồi, tính minh bạch thị trường BĐS quan trọng với chủ
đầu tư vì chúng ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu và lợi nhuận kinh doanh. Theo
khảo sát từ Label Insight, 94% người mua thừa nhận họ trung thành hơn với các
chủ đầu tư có sự minh bạch thơng tin thị trường BĐS cao. Ngoài ra, 73% số người
được hỏi cũng tỏ ra sẵn sàng chi trả thêm cho các dịch vụ khác của các tổ chức này.
Không chỉ dừng lại ở đây, tính minh bạch thơng tin thị trường BĐS tác động
trong chính nội bộ tổ chức. Cụ thể, chúng giúp chủ đầu tư:
Theo một cuộc khảo sát của CareerBuilder với quy mô 3.008 nhân viên, 37%
người được hỏi sẵn sàng rời bỏ chủ đầu tư nếu nhận thấy sự thiếu minh bạch trong
các hoạt động của nhà quản lý nói riêng và chủ đầu tư nói chung. Đây là vấn nạn sẽ
tác động nghiêm trong tới lực lương nhân sự, thứ vốn được coi là nguồn tài nguyên
đắt giá nhất của mọi tổ chức.
Thực tế, mỗi nhân viên đều mong muốn được coi trọng và tin tưởng. Việc,
chủ đầu tư minh bạch hóa tồn bộ các hoạt động đặc biệt là thông tin thị trường

BĐS , cho phép nhân viên nắm giữ nhiều thông tin hơn sẽ khiến họ cảm thấy mình
thực sự là một phần trong chủ đầu tư, và sẵn sàng trao ngược lại sự tin tưởng gấp
đơi điều đó tới chủ đầu tư sau khi đã nhận về. Với một sự tin tưởng cao độ, nhân
viên sẽ có động lực để làm việc hiệu quả hơn. Ngồi ra, việc minh bạch thơng tin

13


thị trường BĐS cũng tránh gây ra các lo lắng và các loại tin đồn phổ biến trong chủ
đầu tư gây ảnh hưởng tới uy tín và chia rẽ nội bộ nhân viên.
Hầu hết dự án BĐS vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy hoạch.
Chưa có cơ chế cung cấp thông tin thị trường BĐS một cách hữu hiệu. Do đó, nhà
đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát
triển nhà ở và khu đô thị mới, người dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.
Do sự thiếu hụt thông tin , dẫn đến sự sự mát cân bằng về cung và cầu. Cụ thể
thị trường thiếu hàng hố có quy mơ vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp
với nhu cầu của đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp.
Bên cạnh đó, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư có thể đạt lợi
nhuận 100 – 200%) nên nhiều cơng ty, tập đồn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực
BĐS, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, dẫn
tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khó kiểm sốt. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào
một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường.
Hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chưa thông qua sàn giao dịch
theo quy định của Luật kinh doanh BĐS. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà
đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị
trường này không phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.
CHƯƠNG IV.

GIẢI PHÁP TĂNG SỰ MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Thứ nhất, Nhà nước sử dụng linh hoạt, hiệu quả các cơng cụ về thuế, tín
dụng, quy hoạch - kế hoạch để điều tiết thị trường BĐS. Trước đây, thuế thu nhập
cá nhân do chuyển nhượng BĐS có 2 cách tính thuế: bằng 22% trên thu nhập chịu
thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch. Nhưng theo Luật thuế hiện nay thì
chỉ có 1 cách tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch (không được thấp hơn giá
sàn). Điều này đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế,

14


không phản ánh được giá trị giao dịch thật trên thị trường, làm số liệu thống kê bị
méo mó. Tăng tỷ lệ thanh toán đợt đầu khi mua nhà lên đến 35-50%, trường hợp
mua căn nhà thứ hai thì phải thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng, đề nghị thay thế
chế định "tiền sử dụng đất" bằng sắc thuế "Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất
nơng nghiệp sang đất ở" để đảm bảo minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho".
Thứ hai, việc tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với các nguyên tắc thị trường
là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và phát triển thị trường BĐS, trong đó cần
quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản,
BĐS, phạm vi, đối tượng của các giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng và các biện
pháp thực hiện giao dịch. Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lí này phải tơn trọng
các ngun tắc của thị trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút
lui khỏi thị trường. Cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của nhà nước. Để
giữ cho sự tác động của nhà nước không làm phương hại tới thị trường thì các
chính sách đất đai và chính sách BĐS phải thật sự nhất quán. Sự tồn tại của cơ chế
xây dựng và thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực giữa các
bộ, ngành trong bộ máy hành chính như ở Việt Nam hiện nay cần phải hồn tồn
chấm dứt thì mới có thể đảm bảo sự nhất quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật
về thị trường BĐS.
Thứ ba, tạo điều kiện cho thị trường quyết định giá cả BĐS theo nguyên tắc

cạnh tranh. Nếu quản lí tốt giá đất sẽ đề phòng được sự tăng giá đột biến, đề phịng
nạn đầu cơ đất đai và góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch và
khách quan. Bởi vậy, cơ quan hành chính Việt Nam cần phải giảm thiểu sự can
thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ sống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải
tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư
cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS của thị trưởng để dự
báo biến động giá cả cung cấp cho các giao dịch.
15


Thứ tư, cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả năng
tiếp cận với mọi đối tượng trong xã hội, như thông tin về quy hoạch, thơng tin địa
chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của BĐS, thơng tin giá cả.
Thực tế cho thấy tính ổn định, cơng khai trong quy hoạch là sự đảm bảo quan
trọng cho yếu tố minh bạch của thị trường BĐS. Thông thường quy hoạch sử dụng
đất ở các quốc gia do các cấp chính quyền đảm nhiệm và có sự tham gia bắt buộc
của cộng đồng dân cư khi đã được thơng qua thì khơng thể thay đổi. Do vậy, muốn
hướng tới sự minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng
trong việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hố quy hoạch.
Thêm vào đó cần đơn giản hố thủ tục đăng kí và các phê duyệt cần thiết
trong quy trình đăng kí đất đai. Khi quy định về đăng kí được bảo đảm thực hiện sẽ
tăng cường tính minh bạch cho các lợi ích đối với các giao dịch BĐS. Một người
có quan tâm tới một thửa đất nào đó có thể tra cứu thơng tin về bằng khốn của
thửa đất đó tại văn phịng đăng kí của đơn vị hành chính liên quan. Bên cạnh việc
đăng kí thì vấn đề thống nhất các thơng tin cần thiết về các quyền liên quan tới đất
và nhà trên một loại giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng cho việc thực hiện các
giao dịch được thuận lợi và đơn giản trong vấn đề tìm kiếm các thơng tin.
Trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có những quy định xố bỏ tình
trạng khơng thống nhất đối với việc đăng kí ban đầu. Đất có nhà ở được đăng kí
theo Luật nhà ở, cịn các loại đất khác được đăng kí theo Luật đất đai. Chưa có các

quy định về đăng kí các cơng trình khơng phải là nhà ở. Bởi những tồn tại này
khơng thể có trong hệ thống pháp luật có tính minh bạch.
Thứ năm, Nhà nước cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung
ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản
lý nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các cơng cụ giám sát để thực hiện có
hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử
phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai.
16


Thứ sáu, cần tạo điều kiện để cho các chuyên gia có trình độ chun mơn cao
trong lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng các chính sách
về giá đất, định giá đất. Bởi hoạt động của các loại chuyên gia này sẽ tác động
không nhỏ và trong những điều kiện nhất định còn quyết định đến sự vận hành và
phát triển của thị trường BĐS như tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS,
công chứng viên, luật sư và đặc biệt là các nhà môi giới BĐS.
Thứ bảy, đối với thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất như
Việt Nam thì sự khơng rõ ràng về yếu tố sở hữu sẽ là cản trở lớn đối với quá trình
phát triển của thị trường. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy cho dù
tồn tại trên cơ sở những điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau nhưng theo
xu hướng tất yếu là các quốc gia đều loại bỏ dần những quy định, nghiêm cấm việc
mua bán đất đai, xóa bỏ những rào cản đối với các giao dịch đất, đặt các giao dịch
này trong mối quan hệ cung – cầu tất yếu của thị trường và đặc biệt chú trọng sự
phát triển của các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tư vấn, các tổ chức định giá.
Tóm lại, cũng giống như các loại thị trường cơ bản khác, thị trường BĐS cần
phải được tạo dựng, vận hành phù hợp với các quy luật kinh tế khách quan của nền
kinh tế thị trường nhà nước ln đóng vai trị là “bà đỡ” cho thị trường BĐS trong
việc tạo ra môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động của loại
thị trường này. Sự phát triển của thị trường BĐS có thành công hay không liên
quan rất mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy và minh bạch hay khơng?

Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay
là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn
bản pháp luật có liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường BĐS đáp ứng được các
yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập.
C. PHẦN KẾT LUẬN
Như vậy, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt và có tầm quan trọng
đối với việc phát triển các ngành nghề khác và xa hơn là góp phần phát triển đất
17


nước. Nhưng trên thực tế thì thị trường bất động sản ở Việt Nam còn tồn tại một số
điểm tiêu cực như sự thiếu minh bạch,… làm kìm hãm sự phát triển của thị trường
này, ảnh hưởng đến các chủ thể tham gia thị trường. Mong rằng qua những tìm
hiểu trên của nhóm chúng em sẽ giúp mọi người hiểu hơn về thị trường bất động
sản Việt Nam hiện tại và cùng nhau góp phần hồn thiện hơn thị trường này.

18


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã

hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014;
2. Luật nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 ;
3. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2014;
4. TS. Nguyễn Minh Oanh, Bình luận Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và
các văn bản hướng dẫn thi hành, Nxb. Lao động;
5. Tống Minh, Phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững:

/>6. NCS. Lê Hoài Nam, Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt
Nam:

/>
thi-truong-bat-dong-san-viet-nam;
7. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản
minh

bạch:

/>
dongsanminhbach?
fbclid=IwAR1SY2sZADglHS4UK2u8qM2A_zUkcenijJp2V4ROEbJw9auPLfnjJN
Ig3aM;
8. Minh Đức, Giải quyết thủ tục hành chính về đất đai: Còn những điểm “nghẽn, Báo
điện tử tỉnh Lạng Sơn;
9. Lan Nguyễn, Để có thị trường bất động sản minh bạch, Báo tạp chí tài chính – Cơ
quan thơng tin của Bộ Tài chính;
10. Viện Nghiên Cứu, Đào Tạo Kinh Tế - Tài Chính, Chuyên đề: Pháp luật về kinh
doanh bất động sản;
11. Quốc Tuấn, Công khai thông tin về bất động sản:Dễ hay khó?.

19