THẢO LUẬN Môn học NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ TÀI SẢN VÀ THỪA KẾ. Buổi 4 BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT HÀNH CHÍNH – NHÀ NƯỚC


THẢO LUẬN
Môn học:

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ ;
TÀI SẢN VÀ THỪA KẾ.
Buổi 4:

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
Lớp: HC46B1

Nhóm: 2
1. Nguyễn Hoàng Phúc
2. Nguyễn Phạm Mai Phương
3. Lê Ngọc Cẩm Quỳnh
4. Lê Ngọc Quỳnh Sương
5. Phạm Thị Sương
6. Bùi Thanh Tú
7. Hà Văn Tuấn
8. Phạm Hoàng Tuấn

–
–
–
–
–
–

–
–

2153801014198
2153801014202
2153801014210
2153801014215
2153801014216
2153801014227
2153801014232
2153801014233

Thành phố Hồ Chí Minh, 4/2022


MỤC LỤC
Vấn đề 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA.............................................................1
Câu 1: Trâu là bất động sản hay động sản? Vì sao? ........................................................................ 1
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao? ............................................ 2
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ơng Tài? .. 2
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hồn cảnh có tranh chấp
trên? ................................................................................................................................................. 2
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật khơng? Vì sao? ... 3
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp lý khi
trả lời. ............................................................................................................................................... 3
Câu 7: Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình khơng? Vì sao? ....... 4
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về địi tài sản trong
BLDS? ............................................................................................................................................. 4
Câu 9: Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có đền bù? Vì sao? . 5
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngồi ý chí của ơng Tài

khơng?.............................................................................................................................................. 5
Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn không?
Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? ....................................................................................... 5
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao. 6
Câu 13: Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có quy định nào
bảo vệ ông Tài không? ..................................................................................................................... 6
Câu 14: Khi ông Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? ........................... 6
Câu 15: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) có
thuyết phục khơng? Vì sao? ............................................................................................................. 7

Vấn đề 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA ...................................................8
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc
bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình? .................................................... 8
Câu 2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất động sản
được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình? ......... 9
Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm của bà N
như thế nào đối với bà X? .............................................................................................................. 11
Câu 4: Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong BLDS
chưa? .............................................................................................................................................. 11
Câu 5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) có thuyết
phục khơng? Vì sao? ...................................................................................................................... 13

Vấn đề 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ ....................................................................15
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng
của ông Trê bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu? .................................................................... 15

Trang i

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ơng Hịa đã lấn sang đất (khơng gian,
mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun? ................................. 16
Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền
sử dụng của người khác khơng? .................................................................................................... 16
Câu 4: Ở nước ngồi việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? ....................................... 17
Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng
buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng gian, mặt đất và lịng đất của
gia đình ơng Trụ, bà Ngun? ....................................................................................................... 18
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao. 18
Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)? ................................................................................. 18
Câu 8: Ông Trê, bà Thoa có biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên không?....................... 19
Câu 9: Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ơng Hậu có
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ơng Trường, bà Thoa khơng? Vì sao? .................................... 19
Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông
Hậu lấn chiếm và xây nhà trên. ..................................................................................................... 19
Câu 11: Theo Tịa án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả cho ơng Trường, bà Thoa
được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời? ................................... 20
Câu 12: Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định số 23
liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ quyết định mà anh chị biết. ...... 20
Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết
định số 23 được bình luận ở đây? .................................................................................................. 21
Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 trên đất
lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tịa án phúc thẩm có buộc tháo dở khơng? ................................... 21
Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ trên như
thế nào? .......................................................................................................................................... 22
Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt
Nam hiện nay. ................................................................................................................................ 22
Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có cịn phù hợp với BLDS
2015 khơng? Vì sao? ..................................................................................................................... 22

Trang ii


Vấn đề 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA.
 Tóm tắt bản án: Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa
dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
- Nguyên đơn: Ơng Triệu Tiến Tài (54 tuổi) có một 1 đàn trâu gồm 10 con (5 con
chưa xiên mũi, 5 con đã xiên mũi) thả rông trên bãi ruộng mèo gần thơn Nậm Mười,
xã Dần Thàng, trong đó có một con trâu cái sinh tháng 10-1999 chưa xiên mũi, lông
màu đen và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi. Chiều 18-3-2004, ông Hà Văn Thơ
dắt 1 con trâu mẹ và 1 con nghé đi qua nhà ông, ông nhận ra là trâu và nghé của mình
nên ơng u cầu Tịa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai buộc ông Hà Văn
Thơ phải trả lại trị giá 2 mẹ con trâu cho ơng.
- Bị đơn: Ơng Hà Văn Thơ (40 tuổi): Tháng 6-2002, ơng có mua một con trâu khoảng
3,5 tuổi đã xiên mũi cũng chăn thả gần bãi thả trâu xã Dần Thàng. Cuối 12-2003, trâu
của ông đẻ. Ngày 19-3-2004, ông dắt trâu mẹ và nghé qua nhà ông Tài thì ông Tài
nhận trâu mẹ và nghé là của ông Tài.
- Tại bản án dân sự sơ thẩm Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn quyết định: Buộc ông
Thơ hoàn lại giá trị 2 con trâu với số tiền 5.900.000đ cho ông Tài.
- Tại bản án dân sự phúc thẩm Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn quyết định: Buộc ông
Thơ phải trả 900.000 tiền trị giá con nghé cho ơng Tài, cịn con trâu cái đã do ông
Dòn chiếm giữ nên ông Thơ không phải trả 5.000.000 tiền trị giá con trâu cái.
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm:
+ Tịa án cấp sơ thẩm buộc ơng Thơ là người chiếm hữu tài sản khơng vó căn cứ
pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ơng Tài là có căn cứ pháp
luật.
+ Tịa án cấp phúc thẩm cho rằng con trâu cái đang do ơng Dịn quản lý là khơng
đúng pháp luật.
➔ Hủy bản án phúc thẩm dân sự của Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai, giao hồ sơ vụ án

cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại để giải quyết việc hoàn lại giá
trị con trâu cho phù hợp với giá cả dể đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên đương sự.
Câu 1: Trâu là bất động sản hay động sản? Vì sao?
- Trâu là động sản.
- Căn cứ vào Điều 107 BLDS 2015 quy định:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;

Trang 1


d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải động sản.
➔ Theo đó ta thấy được rằng, trâu khơng nằm trong cái mục được liệt kê là bất động
sản nên suy ra trâu là động sản.
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao?
- Trâu là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu.
- Căn cứ vào Khoản 1 và 2 Điều 106 BLDS năm 2015 có quy định:
“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản;
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật đăng ký tài sản có quy định khác.”
➔ Trâu là động sản nên khơng phải đăng ký quyền sở hữu.
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ơng Tài?
Trích Quyết định 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao:
Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06,07,08), lời khai của các

nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả giám
định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác
minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên
bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cở sở xác
định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông
Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật.
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hồn cảnh
có tranh chấp trên?
- Căn cứ vào Điều 179 BLDS 2015, khái niệm về chiếm hữu được quy định như sau:
1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đói với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người
không phải là chủ sở hữu.

Trang 2


Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác
lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233
và 236 của Bộ luật này.
➔ Như vậy, dựa vào căn cứ pháp lý trên ta có thể xác định được ơng Dịn là người
đang chiếm hữu trâu trong hồn cảnh có tranh chấp trên. Vì khi ông Thơ dắt trâu về
gửi ông Thi quản lý được mấy hơm thì con nghé bị liệt, ơng Thơ đã mổ lấy thịt, bán
trâu mẹ cho ông Thi với giá 3.800.000đ. Sau ơng Thi lại đổi cho ơng Dịn. Hiện nay
con trâu này ơng Dịn đang quản lý.
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật
khơng? Vì sao?
- Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn là khơng có căn cứ pháp luật.
- Căn cứ vào Điều 183 BLDS 2005 quy định:

Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường
hợp sau đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là
chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm đắm phù hợp với
các điều kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
➔ Như vậy, có thể thấy được trường hợp của ơng Dịn chiếm hữu trong trong hồn
cảnh trên khơng phù hợp với các quy định được nêu ở Điều 183 BLDS 2005 nên là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
Người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là khơng có
căn cứ pháp luật (Điều 189 BLDS năm 2005) và tại thời điểm xử lý vụ án thì BLDS
2005 đang có hiệu lực.

Trang 3


Câu 7: Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình
khơng? Vì sao?
- Chiếm hữu của ơng Dịn là ngay tình vì căn cứ vào Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015
quy định về việc chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình: “Việc chiếm

hữu tài sản khơng phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này là chiếm hữu
khơng có căn cứ pháp luật. Người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản
đó là khơng có căn cứ pháp luật.”.
- Trong tình huống trên thì ơng Dịn đổi con trâu cái sổi cho ông Thi để lấy con trâu
mẹ.Vì vậy, khơng có căn cứ khẳng định ơng biết việc tranh chấp trâu giữa ông Tài và
ông Thơ do ông Dòn không mua trực tiếp từ ông Thơ nên ơng Dịn có căn cứ tin rằng
mình có quyền đổi trâu.
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về địi
tài sản trong BLDS?
- Hợp đồng có đền bù: là loại hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực
hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Chúng ta
biết rằng đặc điểm cơ bản của quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự là sự trao đổi
ngang giá. Bởi thế, đa phần các hợp đồng dân sự là hợp đồng có đền bù. Tính chất
đền bù trong hợp đồng được các bên áp dụng để thực hiện việc trao đối với nhau các
lợi ích vật chất. Tuy nhiên, không nhất thiết cứ bên này hưởng lợi ích vật chất thì bên
kia cũng hưởng lợi ích vật chất mới được coi là “đền bù tương ứng”. Do nhu cầu đa
dạng, các bên có thể thoả thuận để giao kết những hợp đồng mà trong đó một bên
hưởng lợi ích vật chất nhưng bên kia lại hưởng một lợi ích thuộc về nhu cầu tinh thần,
cần xác định rằng, các hợp đồng mang tính chất đền bù đa phần là hợp đồng song vụ
cũng như đa phần các hợp đồng song vụ đều mang tính đền bù. Tuy nhiên, trong thực
tế có rất nhiều hợp đồng dù mang tính chất đền bù nhưng lại là hợp đồng đơn vụ như
hợp đồng cho vay có lãi mà hiệu lực của nó được xác định tại thời điểm bên vay đã
nhận tiền. Mặt khác, có nhiều hợp đồng song vụ nhưng khơng mang tính chất đền bù
như hợp đồng gửi giữ khơng có thù lao. Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng
thuê tài sản, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng gia cơng,...
- Hợp đồng khơng có đền bù: là những hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ
bên kia một lợi ích nhưng khơng phải giao lại một lợi ích nào. Bên cạnh việc sử dụng
hợp đồng làm phương tiện để trao đổi những lợi ích, các chủ thể cịn dùng nó làm
phương tiện để giúp đỡ nhau. Vì vậy, hợp đồng khơng có đền bù thường được giao

kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân, tương ái giữa các chủ thể. Có thể nói

Trang 4


rằng nếu tiền đề của hợp đồng có đền bù là những lợi ích (mà đa phần là lợi ích vật
chất) thì tiền đề của hợp đồng khơng có đền bù là mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa
các chủ thể. Đây là một loại hợp đồng dân sự mà tính chất của nó đã vượt ra ngồi
tính chất của quy luật giá trị bởi sự chi phối của yếu tố tình cảm. Trên cơ sở tình cảm,
các bên thiết lập các hợp đồng khơng có đền bù để giúp đỡ nhau. Do đó, trong q
trình giao kết loại hợp đồng này dù đã hứa hẹn (đã có sự thống nhất ý chí) nhưng việc
chấp nhận đề nghị khơng mang tính chất ràng buộc đối với bên được đề nghị. Vì vậy,
đối với hợp đồng tặng cho tài sản, pháp luật đã quy định có hiệu lực khi các bên đã
thực tế trao cho nhau đối tượng tặng cho hoặc đã hồn thành thủ tục chuyển quyền
sở hữu. Ví dụ: hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng vay-mượn tài sản bằng tín chấp,
hợp đồng giữ tài sản,...
Câu 9: Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có
đền bù? Vì sao?
Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù. Bởi vì cụ thể trong
phần nhận thấy có nêu ông Thơ dắt trâu về nhà mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ơng
Thi sau đó ơng Thi đem con trâu đó đi đổi với ơng Dịn con trâu cái sổi. Như vậy, ta
có thể thấy trong giao dịch này mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một
lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng, do đó đây là giao dịch có đền
bù.
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngồi ý
chí của ơng Tài khơng?
Trâu có tranh chấp bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu là ngoài ý chí của ơng
Tài. Bởi vì, theo bản án ơng Tài khơng từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với con trâu
thể hiện ở chỗ là hàng tháng ông vẫn lên xem. Ông Tài cũng chưa định đoạt con trâu
tức là chưa bán, tặng, cho. Khi ông Thơ dắt trâu và nghé qua nhà ơng Tài thì ơng Tài

đã nhận ra là trâu và nghé của mình nhưng ơng Thơ cho rằng là trâu của mình bị lạc
và mới tìm thấy nên ơng dắt về và bán lại cho ông Thi và ông Thi lại đổi cho ông
Dòn, từ đó xảy ra việc tranh chấp. Từ đó, kết kuận việc tranh chấp này là nằm ngồi
ý chí của ơng Tài.
Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng
Dịn khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tồ dân sự nhân dân tối cao, ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là: “Toà án phúc thẩm nhận định con trâu mẹ
và con nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông

Trang 5


Nguyễn Văn Dịn quản lý nên ơng Tài phải khởi kiện địi ơng Dịn và quyết định chỉ
buộc ơng Thơ phải trả lại con nghé là 900.000đ, bác yêu cầu của ơng Tài địi ơng
Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật”.
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tịa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tồ dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý vì đúng theo
quy định của pháp luật vì ơng Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn
cứ pháp luật, cụ thể là con trâu cái và con nghé đực, đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu
là ơng Tài, và người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn trong vụ tranh chấp trên.
Câu 13: Khi ông Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ơng Tài khơng?
Vì giao dịch của ơng Dịn và ơng Thi là giao dịch có đền bù và ơng Dịn là
người sở hữu ngay tình thì ơng Tài có quyền địi lại động sản theo quy định tại Điều
167 BLDS 2015: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền
sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình
có được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền
định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có

quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị
chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
Câu 14: Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo hướng
ơng Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định
cho câu trả lời?
- Khi ông Tài không địi được trâu từ ơng Dịn thì Tồ án đã theo hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu.
- Đoạn của Quyết định có câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, toà án cấp
sơ thẩm đã điều tra, xác minh thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu
tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu
tài sản không có căn cứ pháp luật nên phải hồn trả lại giá trị con trâu và con nghé
cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.

Trang 6


Câu 15: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên của Tồ án khi buộc ơng Thơ phải hồn trả lại giá trị con trâu
và nghé cho ông Tài và ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn là có phần chưa hợp
lí. Vì theo nhóm 2 thì ơng Tài vẫn được quyền địi trâu từ ơng Dịn.
- Căn cứ vào Điều 167 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản
khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp
người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền
bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng
có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị
mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”. Tuy ơng Dịn
là người chiếm hữu ngay tình và hợp đồng mua trâu của ông là có đền bù nhưng trong
trường hợp này do trâu của ơng Tài bị chiếm hữu ngồi ý chí của ơng bởi ơng khơng
hề có dấu hiệu của việc chuyển nhượng hay giao quyền cho ơng Thơ quản lí trâu, với

lại hàng tháng ông vẫn lên trông nom trâu. Do đó ơng Tài có quyền địi trâu từ ơng
Dịn mặc dù ơng Dịn chiếm hữu ngay tình.

Trang 7


Vấn đề 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
 Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao:
- Nguyên đơn: Bà Trần Thị X (chết ngày 05/01/2008).
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1953.
- Nội dung vụ việc: Năm 1989, bà X nhận chuyển nhượng của bà T căn nhà cấp 4
diện tích 24m2 trên 1.518,86m2 đất, thuộc thửa 73, tờ bản đồ số 27, tại số 46 (số cũ
2/15) đường T, khu phố 2, phường L, thành phố B (cũ là thị xã B) và bà X đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngày 09/6/1989. Năm 1991, gia đình bà N
đến ở nhà, đất đang tranh chấp trên trong tình trạng nhà, đất bỏ hoang và bà N đã tiến
hành cải tạo cho phù hợp với mục đích sử dụng. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại
toàn bộ nhà và đất nêu trên nhưng bị đơn khơng đồng ý vì cho rằng hiện tại bà X
không phải là chủ sử dụng hợp pháp, bà N đã sử dụng ổn định, liên tục từ trước năm
1993. Bên cạnh đó, vụ việc cịn đề cập tới các giao dịch dân sự được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình khác.
- Quyết định của Tịa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ
thẩm về vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất” giữa ngun đơn
và bị đơn. Cụ thể, Tịa tối cao có đưa ra hướng xử lý như sau: nhà đất tranh chấp
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X nhưng bà N là người có cơng sức quản lý,
giữ gìn nhà đất trong thời gian dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử dụng đất
đối với Nhà nước. Buộc bà N trả lại toàn bộ nhà đất tranh chấp, tuy nhiên vẫn phải
tính cơng sức quản lý, giữ gìn của bà,…
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?

Trích Quyết định 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao:
Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009
của Tòa án nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà N được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8m2. Sau đó, ngày 19/8/2010, bà
N chuyển nhượng cho ơng M diện tích 323,2m2 (đo thực tế 313,6m2), ngày 01/10/2010
ơng M đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà
4 tầng trên đất. Diện tích đất cịn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con
gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế 170,9m2)
đất cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng
và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất cịn lại của chị L đo thực
tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có
Trang 8


Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của
Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DSGĐT ngày 30/01/2013 của Tịa án nhân dân tối cao hủy tồn bộ Bản án dân sự phúc
thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại Khoản 2
Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng
cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay
tình được pháp luật bảo vệ.
Câu 2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
- Theo quy định của Điều 258 BLDS năm 2005: Quyền đòi lại động sản phải đăng
ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình.
Chủ sở hữu được địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thơng qua
bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng phải là chủ

sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
- Theo quy định của BLDS năm 2015:
+ Điều 133: Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vơ hiệu.
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài
sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao
dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy
định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự
khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác
lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người
thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm
quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này khơng bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều này

Trang 9


nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập
với người thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
+ Điều 168: Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình.
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 133 của
Bộ luật này.

- Bình luận:
+ Pháp luật hiện hành đã bổ sung thêm một quy định vô cùng tiến bộ nhằm đảm
bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình và cả chủ sở hữu tài
sản. Vì trong các giao dịch dân sự thì người thứ ba ngay tình mặc nhiên được hiểu là
người khơng có lỗi và chủ sở hữu cũng vậy. Điều này được thể hiện tại Khoản 3 Điều
133 BLDS năm 2015: chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao
dịch được xác lập với người thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý và bồi thường
thiệt hại. Rõ ràng, trong mối quan hệ giữa ba đối tượng của giao dịch dân sự thì đây
là tác nhân dẫn đến việc giao dịch dân sự bị vô hiệu.
+ Tuy nhiên, việc quy định trên cũng vẫn cịn có một băn khoăn, có nguy cơ gây
ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Bởi nếu trong trường hợp, đối
tượng gây ra toàn bộ hoặc một phần thiệt hại là cơ quan nhà nước thì sẽ rất khó để
chủ sở hữu được đảm bảo trọn vẹn quyền lợi của mình theo cơ chế kiện bồi thường
thiệt hại đối với người có lỗi.
+ Quy định tại Khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2005 và Khoản 2 Điều 133 BLDS
năm 2015 nêu trên đều có chung tiền đề là giao dịch dân sự ban đầu bị vô hiệu nhưng
giao dịch chuyển giao tài sản là đối tượng của giao dịch vơ hiệu cho người thứ ba
ngay tình lại có 02 hậu quả pháp lý khác nhau. Theo BLDS năm 2015, nếu tài sản
giao dịch đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi được chuyển
giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch chuyển giao tài sản có hiệu lực, quyền
lợi của người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ ngay cả khi giao dịch dân sự ban đầu
vô hiệu. Trường hợp này, nếu theo BLDS năm 2005 thì giao dịch chuyển giao tài sản
cho người thứ ba ngay tình bị xác định là vô hiệu.
+ Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp này khơng có nghĩa là không
tôn trọng và bảo vệ quyền của chủ sở hữu. Trong trường hợp do tài sản chưa được
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền nhưng được chuyển giao cho người thứ ba khơng ngay tình
thì chủ sở hữu vẫn có quyền kiện đòi tài sản từ người thứ ba (Khoản 1 Điều 133).
Trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và được chuyển

Trang 10


giao cho người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu có quyền u cầu bồi hồn giá trị tài
sản, BTTH, thậm chí kiện địi bồi thường Nhà nước đối với cơ quan có thẩm quyền
về đăng ký tài sản. Quy định mới bảo vệ người thứ ba ngay tình của BLDS năm 2015
sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn, lâu dài, ổn định hơn cho các chủ thể, đặc biệt trong việc
bảo đảm sự ổn định, minh bạch, công khai của nền kinh tế được vận hành theo quy
luật thị trường, như: (1) Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản để hạn chế
rủi ro pháp lý, bảo vệ được quyền, lợi ích của mình thì phải đi đăng ký tài sản; (2)
Người thứ ba cũng quan tâm hơn đến việc áp dụng các biện pháp bảo đảm an toàn
pháp lý, hạn chế rủi ro cho mình; (3) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký
tài sản có trách nhiệm hơn về tính chính xác, minh bạch, cơng khai trong đăng ký tài
sản.
Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Nguyễn Thị N có trách nhiệm trả cho anh
Nguyễn Văn G, Nguyễn Văn S, chị Nguyễn Thị Thu H (những người thừa kế quyền
và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn X) căn nhà số 46 (số cũ 2/15) đường T, thành
phố (cũ là thị xã) Bà Rịa và 914m2 đất trong đó có 744m2 bà L đứng tên và 170,9m2
đất ông Đ đang đứng tên. Tòa cũng gợi ý thêm trong việc buộc bà N trả cho nguyên
đơn giá trị 1.254.400.000 đồng.
Câu 4: Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
Trong Quyết định giám đốc thẩm số 07/2018/ DS-GĐT, Tòa án nhân dân tối
cao nhận định bà N là người có cơng sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời gian dài,
đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với Nhà nước. Hướng giải quyết
của Tòa án là “xem xét tính cơng sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất” và
“Trong trường hợp này, Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích
914m2 đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tịa án cấp phúc thẩm cơng nhận cho ơng

M quyền sử dụng 313,6 m2 nhưng buộc ông M phải trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng
cho bà X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi của ông M. Lẽ ra, Tòa án
phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp”
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn và cả người thứ ba
ngay tình. Tịa án nhân dân tối cao vẫn cơng nhận các giao dịch của ông M, bà Q, chị
L, ông Đ, bà T là có hiệu lực (là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp
luật bảo vệ). Tòa án nhân dân tối cao cho rằng bà X (đã chết) và các thừa kế của bà

Trang 11


X khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình (ơng M, bà Q, chị L, ông
Đ, bà T).
Thời điểm xét xử vụ việc này, Tòa án áp dụng Bộ luật Dân sự 2005 theo đó
hướng giải quyết của Tòa án chưa được quy định rõ ràng trong Bộ luật này mà sau
này mới bổ sung rõ ràng hơn trong Bộ luật Dân sự 2015.
Theo như Quyết định số 07: “Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT
ngày 23/10/2009 của Tòa án nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010
bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8 m2. Sau đó,
ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ơng M diện tích 323,2 m2 (đo thực tế 313,6
m2), ngày 01/10/2010 ông M đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
ông M đã xây dựng nhà 4 tầng trườngn đất. Diện tích đất cịn lại 917,6 m2, ngày
21/10/2011, bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn Thị Vi L. Sau đó chị L chuyển
nhượng 173,1 m2 (đo thực tế 170,9 m2) đất cho ông lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu
T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012.
Diện tích đất cịn lại của chị L đo thực tế là 744 m2...”. Như vậy, theo nhận định của
Tòa án, thời điểm bà N xác lập giao dịch dân sự với ơng M, chị L thì bà là người có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các giao dịch này hoàn toàn hợp pháp và việc
chuyển nhượng này đã hồn thành trước khi có Quyết định của Tòa án nhân dân tối
cao hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Tòa án căn cứ vào quy định tại Khoản 2

Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu mà “Tài
sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được
chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với
người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản
này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng
phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Quy định này tiếp tục
được duy trì tại Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015: “... Trường hợp tài sản phải
đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch
dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được
tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người
mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định
bị hủy, sửa”.
Quy định tại Khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Khoản 2 Điều
133 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên đều có chung tiền đề là giao dịch dân sự ban
đầu bị vô hiệu nhưng giao dịch chuyển giao tài sản là đối tượng của giao dịch vô hiệu

Trang 12


cho người thứ ba ngay tình lại có 02 hậu quả pháp lý khác nhau. Theo Bộ luật Dân
sự năm 2015, nếu tài sản giao dịch đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trước khi được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch chuyển
giao tài sản có hiệu lực, quyền lợi của người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ ngay
cả khi giao dịch dân sự ban đầu vô hiệu. Trường hợp này, nếu theo Bộ luật Dân sự
năm 2005 thì giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình bị xác định là
vơ hiệu.1
Tuy nhiên, quy định tại Điều 138 chưa bảo vệ được quyền lợi của người sở
hữu tài sản (bà X và các thừa kế của bà X). Đây là một thiếu sót của Bộ luật Dân sự

2005. Để khắc phục vấn đề này, Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định bổ sung giúp
bảo vệ quyền của chủ sở hữu tài sản. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự
2015.2
Câu 5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
Theo chúng tơi, hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) là tương đối thuyết phục theo Bộ luật Dân sự 2005 vì những lý do sau:
Thứ nhất, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận thấy Tòa sơ
thẩm và Tòa phúc thẩm xét xử đều có sai sót và chưa đảm bảo được quyền lợi của cả
hai bên nguyên đơn và bị đơn.3
Thứ hai, Tòa án căn cứ vào Khoản 2 Điều 1384 và Điều 2585 Bộ luật Dân sự
2005 để xác định rằng các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà
Cổng thông tin điện tử Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ
người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản
2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập
với người thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
3
Quyết định giám đốc thẩm số 07/2018/ DS-GĐT ngày 09/5/2018: “Tòa cấp sơ thẩm buộc bà N trả
cho nguyên đơn 237,6 m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5 m2 đất là chưa đảm bảo quyền lợi
cho nguyên đơn. Tòa cấp phúc thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914 m2 đất là đúng nhưng
không xem xét công sức của bà N trong việc giữ gìn, quản lý đất là chưa đảm bảo quyền lợi của bị
đơn. Khi xem xét tính công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất thì Tịa án cần xem xét đến
cả phần đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao
nhiêu để tính tốn cho hợp lý”.
4
Khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động
sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay
tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết

định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng phải
là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy,sửa”.
5
Điều 258 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền
sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này
thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
1
2

Trang 13


Q, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo
vệ là hợp lý vì khi bà N chuyển nhượng đất cho ơng M và tặng cho chị L thì ông M,
chị L hoàn toàn không biết và không bắt buộc phải biết bà N có quyền định đoạt phần
đất tranh chấp với bà X (là người có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Sau đó, chị
L thực hiện giao dịch dân sự với ông Đ và bà T vì thời điểm ấy chị L là chủ sở hữu
phần đất được bà N tặng cho. Như vậy, Tòa án nhận định dựa trên những căn cứ pháp
lý trong Bộ luật Dân sự 2005 nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ
ba ngay tình.
Thứ ba, Tịa án đã xem xét các thông tin, chứng cứ đã có để xác định trách
nhiệm của bà N với bà X và người thứ ba ngay tình (ơng M, bà Q, chị L, ông Đ, bà
T)6 nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả chủ sở hữu (bà X và các thừa kế
của bà X) và bên thứ ba ngay tình. Bộ luật Dân sự 2005 có bất cập vì chưa quy định
về việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản thế nhưng Tòa án
nhân dân tối cao đã xem xét dưới góc độ thực tiễn cũng như góc độ lý luận trong các
quan hệ giao dịch dân sự để buộc bà N có sự đền bù thỏa đáng cho các nguyên đơn.

có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do
bản án, quyết định bị hủy, sửa”.

6
Quyết định giám đốc thẩm số 07/2018/ DS-GĐT ngày 09/5/2018: “Trong Trường hợp này, Tòa án
buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914 m2 đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tòa án
cấp phúc thẩm công nhận cho ông M quyền sử dụng 313,6 m2 nhưng buộc ông M phải trả giá trị đất
1.254.400.000 đồng cho bà X là khơng có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi của ơng M. Lẽ ra, Tịa
án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp”.

Trang 14


Vấn đề 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
 Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT
- Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình
ơng Vũ Diệp Trê (vợ là bà Châu Kim Thi) với diện tích là 4.700m2 . Giáp với đất của
ơng Trê là đất của gia đình ơng Hậu. Trong q trình sử dụng ơng Hậu đã lấn sang
đất của ông Trê khoảng 185m2. Trước đó ngày 29/3/1994 ông Hậu nhận chuyển
nhượng một phần diện tích đất của anh Kiệt nhưng chỉ viết giấy tay, không ký giáp
ranh và trên phần đất đó ơng Hậu đã làm nhà cơ bản. Ông Hậu đã chặt phá một số
cây kiểng của gia đình ơng Trê.
- Bản án sơ thẩm số 74/DSST ngày 30/6/2000 quyết định: Bác yêu cầu của ông Trê
và bà Thi về việc kiện ông Hậu lấn chiếm đất. Buộc ông Trê bồi thường cho ông Hậu
1 gốc me và 65 cây bông bụi.
- Bản án phúc thẩm số 86/DSPT ngày 7/6/2001 quyết định: Buộc ông Hậu trả cho
ông Trê 185m2 đất và bồi thường 610.000đ do chặt phá cây kiểng.
 Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT
- Theo lời của ngun đơn là ơng Lương Ngọc Trụ trình bày: Năm 1987 ông đi làm
ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Ngô Văn Hòa đã lấn 15,2m2 đất của ông và u cầu
gia đình ơng Hịa tháo dỡ cái cơng trình phụ và trả lại phần đất lấn chiếm cho ông.
Theo lời của bị đơn là ông Ngô Văn Hòa trình bày: Năm 1995, gia đình ơng có đơn
xin phép sửa chữa lại nhà và được UBND tỉnh Trà Vinh cấp giấy phép số 11/GPUBT

cho phép gia đình ơng được xây dựng nhà 2 tầng; ông để nguyên phần tưởng và chỉ
xây cao thêm 4 tấc và không lấn đất của gia đình nguyên đơn.
- Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2008/DSST ngày 12/3/2008 quyết định: chấp nhận
một phần u cầu khởi kiện của ngun đơn, buộc ơng Hịa tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ,
1 máng bê tông, mái tơn và địn tay phía sau nhà.
- Bản án dân sự phúc thẩm số 127/2008/DSPT ngày 13/5/2008 quyết định: bác u
cầu kháng cáo của bà Ngun và ơng Hịa; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số
15/2008/DSST ngày 12/3/2008 của Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh; buộc ơng Hịa
bà Ngun và các đương sự có liên quan có nghĩa vụ thi hành phần quyết định của
bản án sơ thẩm nêu trên.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Quyết định số 23/2006/DS-GĐT có đoạn: “... Cơng văn số 01/XN-TNMT ngày 103-2006 của Phịng tài ngun và mơi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM

Trang 15


vẫn khẳng định ranh giới đất đẫ cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông Hậu
đang sử dụng là “ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ơng Hậu đã lấn đất của ông
Trê” cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê bà Thi.
- Phần lấn là 185m2, bao gồm:
+ 132,8m2 đất trống ;
+ 52,2m2 đất đã xây dựng nhà ;
+ 10,71m2 phần hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của
ông Trê và bà Thi.
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ơng Hịa đã lấn sang
đất (khơng gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ,
bà Nguyên?
Trong Quyết định số 617/2011/DS-GĐT có đoạn: “Khi sửa chữa lại nhà gia
đình ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống

thốt nước nằm ngồi phía tường nhà. Q trình giải quyết vụ án Tịa án cấp sơ thẩm
và Tồ án cấp phúc thẩm xác định gia đình ơng Hịa làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng
bê tơng chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun
nên quyết định buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là có căn cứ” cho thấy gia đình
ơng Hịa đã lấn sang đất (khơng gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên.
Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng gian thuộc quyền
sử dụng của người khác tại điều 175, 176 BLDS 2015:
- Điều 175: Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn
tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh
giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì
ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được
làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Trang 16


Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
- Điều 176: Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng
cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn
cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể
đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được
chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung,
chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ
sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng
được trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp
được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng
chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Câu 4: Ở nước ngoài việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
Theo Khoản 3 Điều 674 BLDS Thụy Sĩ: “Nếu sau khi biết việc lấn chiếm mà
chủ sở hữu bị lấn chiếm không phản đối trong một thời gian hợp lý và khi người lấn
chiếm ngay tình và hồn cảnh cho phép điều này, chủ thể của những cơng trình xây
dựng có thể u cầu phần đất lấn chiếm được giao cho mình với sự đền bù một khoản
tiền hợp lý”.
“Ở Pháp chỉ cần lấn chiếm nhỏ đất của người khác, TATC Pháp cũng buộc
phải tháo dỡ cơng trình lấn chiếm cho dù người lấn chiếm có ngay tình”, vì theo pháp
luật Pháp thì “khơng ai có thể bị ép buộc chuyển nhượng tài sản của mình” cho dù
“việc lấn chiếm là lớn hay nhỏ” trừ khi vì lợi ích cơng cộng”.

Trang 17

Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
khơng gian, mặt đất và lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?
Trong Quyết định số 617/2011/DS-GĐT có đoạn: “Q trình giải quyết vụ án
Tịa án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xác định gia đình ơng Hịa làm 4 ơ
văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia đình ơng Hịa
chơn, nhưng Tịa án cấp sơ thẩm và Tồ án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng
Hịa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ơng
Trụ” cho thấy Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ơng Hịa
tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng gian, mặt đất và lịng đất của gia đình ơng
Trụ, bà Nguyên.
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa dân sự Tòa tối cao là hồn tồn hợp lý vì căn cứ
vào Khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015:
Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được
làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt q, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
➔ Ơng Hịa xây dựng 4 ô văng cửa sổ, máng bê tông và đường dẫn ống nước lấn
chiếm sang phần đất của ông Trụ là xâm phạm đến quyền lợi của ông Trụ nên Tịa án
buộc ơng Hịa phải tháo dỡ hết những cơng trình đang lấn chiếm là đúng. Nếu phần
ống nước mà khơng gây thiệt hại và ảnh hưởng gì tới phần đất của ơng Trụ thì hai

bên có thể thỏa thuận với nhau để tránh việc phá dỡ đường ống nước gây thiệt hại
kinh tế cho ơng Hịa.
Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?
Đoạn cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên
đất lấn chiếm (52,2m2) là: “Tòa án phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn

Trang 18


chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thoa, cịn phần đất ơng Hậu cũng lấn
chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ơng Hậu sử dụng”.
➔ Khơng bị tháo dỡ nhà.
Câu 8: Ơng Trê, bà Thoa có biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên không?
- Theo bị đơn là ông Nguyễn Văn Hậu trình bày thì: “Sau khi sang nhượng xong ơng
đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ơng xây nhà gia đình ơng
Trê khơng có ý kiến gì”.
- Theo ngun đơn là ơng Diệp Vũ Trê trình bày: “Khi ơng Trê u cầu chính quyền
địa phương giải quyết thì ơng Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ơng. Vì
vậy, ơng Trê, bà Thoa yêu cầu ông Hậu phải trả lại diện tích lấn chiếm…”.
➔ Có thể thấy, ơng Trê, bà Thoa biết ơng Hậu xây dựng nhà và đã khơng có ý kiến gì.
Đến khi báo chính quyền địa phương bị ông Hậu chặt phá cây kiểng thì mới khởi kiện.
Câu 9: Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên
thì ơng Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa khơng?
Vì sao?
Theo Khoản 1 Điều 166 có quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối
với tài sản có quyền địi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người
được lợi về tài sẩn khơng có căn cứ pháp luật”.
➔ Ơng Trê, bà Thoa biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ơng Hậu phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa.

Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm
và xây nhà trên là hợp tình, hợp lý vì trên phương diện pháp lý miếng đất thuộc quyền
sơ hữu của ông Trê, bà Thoa, ông Hậu đã xâm chiếm bất hợp pháp do đó phải trả lại
và thanh tốn chi phí. Nhưng trên một phương diện khác có thể thấy lúc ơng Hậu xây
nhà thì ơng Trê và bà Thoa khơng có ý kiến gì và ơng Hậu thì khơng biết miếng đất
này thuộc quyền sở hữu của ông Trê và bà Thoa nên mới sử dụng do đó để ơng Hậu
trả đất và bồi thường thêm chi phí cũng có phần hơi thiệt thịi cho ơng Hậu.

Trang 19


Câu 11: Theo Tịa án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả cho ơng
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho
câu trả lời?
- Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường, bà
Thoa thì sẽ giao cho ơng Hậu quyền sử dụng nhưng mà phải thanh toán giá trị sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thoa.
- Đoạn của Quyết định số 23 cho câu trả lời là: “Tòa án phúc thẩm buộc ông Hậu trả
132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ơng Trê và bà Thoa, cịn phần đất
ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ơng Hậu sử
dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thoa là hợp
tình, hợp lý”.
Câu 12: Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu
rõ quyết định mà anh chị biết.
- Bản án 05/2020/DS-PT ngày 17/01/2020 về tranh chấp ranh giới đất của Tòa án
nhân dân tối cao tỉnh Long An.
+ Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị Kim O.

+ Bị đơn: Ông Dương Văn M.
- Nội dung: Bà O có thửa đất số 561, diện tích 750 m2 giáp ranh với thửa đất số 549
của ông Dương Văn M, có diện tích 2,110 m2. Trong q trinh sử dụng, ông M vầ vợ
là bà L đã lán chiếm của bà một phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 13,7 m2
thuộc một phần thửa 561. Nay bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng
ông M phải trả lại đất đã lấn chiếm là 13,7 m2. Bà đồng ý tự nguyện dỡ bỏ các trụ cột
xi măng và hàng rào bằng lưới B40 trên phần đất có diện tích 3,6 m2 thuộc một phần
thửa 549. Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2019/DS-ST ngày 18-10-2019 cua Tòa án
nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An đã xử: Buộc ông Dương Văn M và Phan
Thị Kim L trả lại cho bà Huỳnh Kim O tổng diện tích 13,7 m2 đất. Nhưng tại phiên
tịa phúc thẩm, Tịa khơng chấp nhận tồn bộ u cầu khởi kiện của bà Huỳnh Kim
O, tại phần quyết định ghi rõ:
Xác định đường ranh giới đất giữa thửa 561 của bà Huỳnh Kim O (Cạnh phía
Tây) với thửa 549 của ơng Dương Văn M (Cạnh phía Đơng) là 01 đường thẳng nằm
giữa phần đất có vị trí B3, B4 và A2 (hiện do ông M trực tiếp quản lý sử dụng) và
phần đất có vị trí A3, B2 cùng phần còn lại của thửa 561 (hiện do bà O trực tiếp quản
lý, sử dụng) có chiều dài 35,5m tính từ lối đi cơng cộng 1,2m kéo dài vào đến hết
phần giáp ranh tại vị trí A2 và A3. Vị trí cụ thê được thể hiện tại Mảnh trích do địa

Trang 20


chính số 01TAT-2019 ngày 02/05/2019 của Cơng ty TNHH đo đạc Nhà đất Hưng
Phú, được Chi nhanh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Cần Đước duyệt ngày
03/05/2019.
Các đương sự có quyền, nghĩa vụ liên hệ các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
về quản lý đất đai để kê khai, đăng ký, điều chỉnh lại phần ranh giới giữa 02 thửa đất
đai kê khai, đăng ký, điều chỉnh lại phần ranh giới giữa 02 thửa đất 549 và 561, tờ
bản đồ số 5, ấp 1A, xã Tân Trạch, huyện Cần Đước, tỉnh Long An, phần diện tích đất
đang trực tiếp quản lý sử dụng đã được xác định trong bản án, để được cấp lại Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 98, Điều 99 Luật Đất
đai năm 2013.
Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Theo em hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán chỉ hợp lý một phần.
Ông Hậu phải trả lại phần đất mà mình lấn chiếm lại cho ơng Trê vì ơng Hậu đã khơng
có chứng cứ chứng minh được rằng phần đất ông đang sử dụng là hợp pháp. Nhưng
nếu bắt ông Hậu phải gỡ bỏ căn nhà, trả lại đất trống cho ơng Trê thì sẽ gây tổn thất
khơng nhỏ và nếu xét khía cạnh khác có thể thấy mặc dù ông Hậu xây dựng nhà trên
đất ông Trê nhưng trong quá trình thi công tại sao ơng Trê lại khơng trình báo ngay
cho cơ quan có thẩm quyền mà lại đợi xây nhà xong thì ơng Hậu mới trình bày có
phải là ơng Hậu đã “ngầm” đồng ý cho ông Trê thi công trên đất của mình. Cho nên
Hội đồng thẩm phán cần cân nhắc xem xét việc để đất trống cho ông Trê.
Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tịa án sơ thẩm và Tịa án phúc thẩm có buộc tháo
dở không?
Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57
m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sở thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dở. Tại
phần Xét thấy của Quyết định số 23 có ghi rằng: “ Căn nhà ơng Hậu cịn có hai máng
xối đúc bê tơng chiếm khoảng khơng trên phần đất ơng Trê và bà Thi có diện tích
10,71 m2 chưa được Tịa án cấp sở thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ơng
Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thi”,
và đoạn “cịn có một căn nhà phụ diện tích 18,57 m2 của ơng Hậu xây dựng trên diện
tích đất mà Tịa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án
các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án”.

Trang 21


Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn

nhà phụ trên như thế nào?
Theo em nếu phần máng xối có diện tích 10,71 m2 thì ơng Hậu buộc phải phá
dỡ nếu phần máng xối gây ảnh hưởng đến lợi ích đất của ông Trê nếu không thì thỏa
thuận cùng ông Trê để trả tiền thuê phần đất mà máng xối đang lấn chiếm tránh việc
dở phá gây tổn thất cho hai bên. Phần ngơi nhà phụ vì trong q trình thi cơng ơng
Trê khơng có ý kiến gì vậy chắc ơng Trê cũng chấp nhận một phần ngôi nhà cho nên
nếu bắt buộc ơng Hậu phải tháo dở căn nhà thì sẽ bất lợi cho ông Hậu cho nên ông
Hậu chỉ cần phải thanh tốn giá trị sử dụng đất cho ơng Trê là đủ hoặc có thể cùng
ơng Trê thỏa thuận để mua bán căn nhà lại với giá cả hợp lý tránh việc phải tháo dỡ
căn nhà.
Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
Theo em pháp luật Việt Nam cần đưa thêm những điều lệ quy định về những
trường hợp như chiếm hữu ngay tình, cơng khai thì phải có những quy định xem xét
về việc tháo dỡ những cơng trình bởi vì việc tháo dỡ sẽ bị lãng phí và gây thiệt hại
cho mơi trường, ngồi ra cũng góp phần bảo vệ quyền lợi cho đơi bên. Ngồi ra pháp
luật hiện nay chỉ bảo vệ cho bên bị lấn chiếm mà khơng có bất kì quy định nào bảo
vệ cho chủ thể chiếm hữu ngay tình, cơng khai.
Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tịa án trong Quyết định số 23 có cịn phù
hợp với BLDS 2015 khơng? Vì sao?
Hướng giải quyết của Tịa án trong Quyết định số 23 phù hợp với BLDS 2015
vì ơng Hậu biết rằng mình chưa đủ giấy tờ để chứng minh phần đất sử dụng là được
mua bán lại với anh Kiệt nên việc chiếm hữu của ông Hậu là khơng ngay tình và căn
cứ vào khoản 1 điều 166 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối
với tài sản có quyền địi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người
được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật” cho nên Quyết định của Tòa án phù
hợp với BLDS năm 2015.

Trang 22