Báo cáo "Khái niệm thống lĩnh thị trường trong pháp luật cạnh tranh của Liên minh Châu Âu " doc

nghiªn cøu - trao ®æi
50
T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004




TS. NGuyÔn Quang TuyÕn *
hế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) ra
đời khi Luật đất đai năm 1993 được
ban hành. Theo đó, người sử dụng đất
được thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất,
kinh doanh. Đây là bước tiến quan trọng
trong quản lí và sử dụng đất đai, mở ra khả
năng mới để người sử dụng đất có thể "tiếp
cận" với các nguồn vốn cho vay, giúp họ có
điều kiện đầu tư phát triển sản xuất, làm
tăng giá trị của đất đai và góp phần mở rộng
thị trường vốn ở nước ta. Bên cạnh những
ưu điểm không thể phủ nhận, pháp luật về
thế chấp QSDĐ còn bộc lộ những hạn chế,
gây khó khăn cho người sử dụng đất trong
việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.
1. Hạn chế của pháp luật về thế chấp QSDĐ
Qua một thời gian triển khai thi hành,
pháp luật về thế chấp QSDĐ đã bộc lộ một
số bất cập so với yêu cầu của thực tiễn.
Những hạn chế này được biểu hiện trên các
khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, một trong những điều kiện
cần thiết để thực hiện việc thế chấp QSDĐ
là người sử dụng đất phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy
nhiên, trên thực tế việc cấp GCNQSDĐ,
đặc biệt là đối với đất ở tại đô thị tiến hành
rất chậm. Theo kế hoạch của Tổng cục địa
chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường)
thì
«
Đến năm 2003 sẽ hoàn thành trên
phạm vi cả nước việc cấp GCNQSDĐ
nhưng trên thực tế, tiến độ thực hiện rất
chậm so với kế hoạch. Sáu tháng đầu năm
2000, Hà Nội chỉ cấp được số GCNQSDĐ
bằng 6% kế hoạch năm. Một số chuyên gia
dự báo, thành phố Hồ Chí Minh phải mất
75 năm và Hà Nội phải mất 19 năm để
hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ".
(1)

Nguyên nhân là do các quy định về thủ
tục hành chính trong cấp GCNQSDĐ còn
rất rườm rà, phức tạp. Ví dụ: Một số địa
phương tự quy định điều kiện để người sử
dụng đất được cấp GCNQSDĐ là phải có
hộ khẩu thường trú ở nơi có đất; hoặc buộc
các chủ hộ trong khu vực chưa có bản đồ
địa chính phải thuê việc đo vẽ hoặc lấy xác

nhận của các hộ liền kề về tình trạng không
có tranh chấp; hay buộc người sử dụng đất
phải nộp một khoản tiền sử dụng đất (với
các mức nộp là 20%; 40% và 100%) khi
được cấp GCNQSDĐ Điều này đã gây
khó khăn rất lớn cho người sử dụng đất nói
chung và các doanh nghiệp nói riêng trong
việc thực hiện thế chấp QSDĐ.
Thứ hai, hiện nay, nước ta chưa hình
thành thị trường bất động sản (BĐS) có tổ
T

* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế
Trường đại học luật Hà Nội


nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số 5/2004
51

chc nờn cỏc ngõn hng gp rt nhiu khú
khn, lỳng tỳng trong vic xỏc nh giỏ tr
BS th chp cho vay vn. Bi l:
- Nu ngõn hng da vo khung giỏ t
do UBND tnh, thnh ph trc thuc trung
ng ban hnh thỡ thc t cho thy, khung
giỏ t ny thng thp hn rt nhiu so
vi giỏ tr thc t ca BS trờn th
trng, "cú trng hp mt BS m giỏ
chuyn nhng lờn ti 4 t ng, nhng

em th chp ngõn hng ch c tớnh
mc 800 triu ng".
(2)
iu ny ó khin
s vn khỏch hng vay c rt thp so vi
giỏ tr ti sn th chp, gõy phn ng rt
nhiu t khỏch hng, c bit l cỏc doanh
nghip ngoi quc doanh;
- Ngc li, nu ngõn hng da vo giỏ
chuyn nhng BS thc t theo quy nh
ca Ngh nh s 85/2002/N-CP ca
Chớnh ph
(3)
thỡ cng khụng th xỏc nh
c giỏ tr thc ca BS trong iu kin
giỏ c trờn th trng luụn bin ng, hụm
trc mt giỏ, hụm sau mt giỏ: "Mt
mnh t th chp hụm cho vay c xỏc
nh l 10 t ng nhng ch tun sau do
tỏc ng no ú ch cũn 5 t ng, khỏch
hng m khụng tr c n, ngõn hng ụm
ming t vo thỡ l to. Trong khi hot
ng tớn dng hin ti ó theo c ch "t
quyt nh, t chu trỏch nhim vi quyt
nh ca mỡnh" nu ri ro xy ra khụng thu
c vn ó cho vay thỡ ai chu?".
(4)
Nh
vy, vic yờu cu xỏc nh giỏ tr QSD
theo giỏ thc t ch cú tớnh kh thi khi

nc ta cú th trng BS hon chnh. Cũn
hin nay vic xỏc nh giỏ tr QSD em
th chp, bo lónh vn ỏp dng theo kiu
"mi bờn a mt giỏ, sau ú tha thun
mc hai bờn cựng chp nhn c", giỏ
chuyn nhng thc t ch cú tớnh tham
kho m thụi
Th ba, hn ch trong vic xỏc nh i
tng c th chp QSD. Theo quy
nh hin hnh, ngi s dng t c
quyn th chp QSD hoc ti sn gn lin
vi t bao gm: 1) H gia ỡnh, cỏ nhõn
c Nh nc giao t hoc cho thuờ t;
2) Cỏc t chc kinh t c Nh nc giao
t, cho thuờ t; 3) T chc, cỏ nhõn nc
ngoi v ngi Vit Nam nh c nc
ngoi u t vo Vit Nam theo Lut u
t nc ngoi ti Vit Nam. Tuy nhiờn,
phỏp lut li "b sút" mt i tng s
dng t quan trng v khụng cho h c
quyn th chp QSD, ú l cỏc h gia
ỡnh nụng, lõm trng viờn nhn khoỏn t
ca cỏc nụng trng, lõm trng s
dng vo mc ớch sn xut nụng nghip,
lõm nghip. Trong trng hp ny, QSD
ca h b rng buc bi hp ng nhn
khoỏn t i vi nụng trng, lõm trng.
H khụng c cp GCNQSD. Do vy,
h khụng c thc hin quyn th chp
QSD mc dự trờn thc t h l ngi trc

tip lao ng sn xut nụng nghip, lõm
nghip. Hin nay, trong nn sn xut nụng
nghip hng húa nc ta, nhng ngi
s dng t nhn khoỏn trong cỏc nụng
trng, lõm trng ang rt cn vn u
t m rng sn xut, tuy nhiờn vic cho


nghiªn cøu - trao ®æi
52

T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004

vay vốn của các tổ chức tín dụng lại không
đến được với họ. Điều này góp phần kìm
hãm sự hình thành và phát triển mô hình
kinh tế trang trại ở nước ta.
Thứ tư, hiện nay pháp luật mới cho
phép các tổ chức kinh tế sử dụng đất thế
chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam mà chưa cho
phép các tổ chức này được thế chấp QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng nước ngoài để vay
vốn đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
Điều này đã góp phần hạn chế khả năng
cạnh tranh và năng lực sản xuất của các
doanh nghiệp trong nước trong xu thế hội
nhập kinh tế; bởi lẽ, các tổ chức tín dụng
nước ngoài có ưu thế và khả năng vượt trội
về nguồn vốn cho vay so với các tổ chức

tín dụng trong nước. Trong khi các doanh
nghiệp này lại rất cần bổ sung nguồn vốn
vay để phát triển và mở rộng hoạt động sản
xuất - kinh doanh. Nghịch lí này tồn tại
thách thức các nhà xây dựng, hoạch định
chính sách và các nhà quản lí kinh tế ở
nước ta.
Thứ năm, hiện nay môi trường kinh
doanh nói chung và hệ thống pháp luật
kinh doanh nói riêng ở nước ta vẫn chưa
tạo được "sân chơi" thực sự bình đẳng cho
các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh
nghiệp tư nhân). Các doanh nghiệp tư nhân
sau khi đăng kí kinh doanh đã không thể
thuê được đất hoặc gặp rất nhiều khó khăn
khi xin giao đất để xây dựng nhà xưởng, cơ
sở sản xuất do vấp phải rào cản là các thủ
tục hành chính phiền hà, quan liêu, sách
nhiễu trong việc giao đất, thuê đất. Chính
vì vậy, thực tế đang tồn tại nghịch lí là các
doanh nghiệp tư nhân phải đi thuê lại đất
của doanh nghiệp nhà nước không sử dụng
hết hoặc bỏ hoang để xây dựng nhà xưởng.
Phần lớn các trường hợp thuê lại đất này là
thuê ngắn hạn với hợp đồng thuê đất hàng
năm. Do không được giao đất hoặc thuê đất
sử dụng ổn định, lâu dài nên các doanh
nghiệp tư nhân không được cấp GCNQSDĐ.
Hậu quả là các doanh nghiệp tư nhân đã
gặp rất nhiều khó khăn trong việc thế chấp

QSDĐ để vay vốn sản xuất. Theo kết quả
nghiên cứu về hoạt động của các doanh
nghiệp tư nhân sau khi đăng kí thành lập
do Ngân hàng thế giới tại Hà Nội tiến hành
cho thấy: "Đến nay, chỉ có 15% trong số
những doanh nghiệp cần vốn bổ sung có
vay được vốn từ ngân hàng. Quy mô khoản
vay dao động từ 5 triệu đến 14 tỉ đồng
(trung bình là 837 triệu). Khó khăn lớn
nhất thường gặp trong việc vay vốn ngân
hàng là do doanh nghiệp không có (hoặc
không đủ) tài sản thế chấp chiếm 59%.
Đây là một thực tế hiển nhiên đối với
những doanh nghiệp nhỏ mới đăng kí
thành lập".
(5)

Thứ sáu, Thông tư số 07/2003/TT-
NHNN của Ngân hàng nhà nước hướng
dẫn về việc cho vay vốn thông qua hình
thức thế chấp QSDĐ quy định: Tài sản thế
chấp bao gồm cả tài sản hình thành trong
tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm
kí kết giao dịch thế chấp; hoa lợi, lợi tức
và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp


nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số 5/2004
53

nu cỏc bờn tho thun hoc do phỏp lut
quy nh. Song hin nay li cha cú quy
nh, hng dn c th v cỏch thc xỏc
nh giỏ tr ti sn hỡnh thnh trong tng
lai l BS; hoa li, li tc v cỏc quyn
phỏt sinh t ti sn th chp nờn cỏc t
chc tớn dng gp rt nhiu khú khn, lỳng
tỳng trong vic xỏc nh giỏ tr l cỏc li
th ca ti sn - BS th chp khi cho
khỏch hng vay vn.
Ngoi ra, hot ng th chp QSD
nc ta cũn gp nhiu tr ngi do thiu cỏc
bin phỏp m bo ca Nh nc cho vic
thc hin cỏc hot ng ny. Vớ d: Cha
cú c quan ng kớ th chp phự hp; cha
cú h thng d liu thụng tin t ai y
; cha cú c quan mụi gii BS; c
quan bo him th chp v BS; cha thit
lp c mi quan h liờn thụng khng
khớt, cht ch gia h thng ngõn hng vi
c quan ng kớ giao dch bo m, gia
h thng ngõn hng vi cỏc co quan mụi
gii, nh giỏ BS v cỏc c quan qun lớ
nh nc v t ai
2. Mt s kin ngh gúp phn hon
thin phỏp lut v th chp QSD
khc phc nhng hn ch trờn õy,
phỏp lut v th chp QSD cn c b
sung, hon thin theo mt s gii phỏp c

bn sau:
Th nht, Nh nc cn tp trung cao
ngun nhõn lc, kinh phớ, trang thit b
v phng tin nhm y nhanh vic cp
GCNQSD phn u n ht nm 2005 c
bn hon thnh vic cp GCNQSD cho
mi ngi s dng t ng thi phỏt hin
kp thi v x lớ nghiờm minh cỏc cỏn b,
cụng chc cú hnh vi vi phm phỏp lut v
cp GCNQSD nh c tỡnh lm sai cỏc
quy nh v th tc hnh chớnh trong cp
GCNQSD; c tỡnh kộo di thi hn cp
GNQSD nhm mc ớch v li Bờn
cnh ú, cn cú ch ti x lớ thớch ỏng v
trỏch nhim ca ngi ng u cỏc a
phng trong vic khụng thc hin ỳng
thi gian v tin cp GCNQSD;
Th hai, Nh nc cn khn trng
xõy dng v a vo hot ng th trng
BS cú t chc (trong ú cú th trng
QSD) nhm "chớnh thc hoỏ" cỏc giao
dch t ai, to iu kin thỳc y giao
dch v th chp QSD phỏt trin. C th:
- Cn y nhanh vic son tho Lut
kinh doanh v BS v cỏc vn bn phỏp
lut cú liờn quan nhm to lp khung
phỏp lớ ng b cho s ra i ca th
trng BS;
- Sm thnh lp t chc nh giỏ t; t
chc mụi gii BS v t chc bo him v

hot ng th chp BS; cng c h thng
d liu thụng tin v t ai; thit lp mi
quan h liờn thụng gia cỏc ngõn hng vi
c quan qun lớ nh nc v t ai, c
quan ng kớ giao dch cú bo m trong
vic thc hin vic th chp QSD. Trc
mt, t chc thớ im cỏc sn giao dch v
BS mt s cỏc ụ th ln
Th ba, sa i, b sung v hon thin
h thng phỏp lut t ai liờn quan n
th chp, bo lónh QSD v BS theo


nghiên cứu - trao đổi
54

Tạp chí luật học số 5/2004

hng nh sau:
- Cho phộp ngi nhn khoỏn s dng
t ca cỏc nụng, lõm trng c cp
GCNQSD th chp vay vn;
- Cho phộp t chc kinh t trong nc
c th chp QSD ti cỏc t chc tớn
dng nc ngoi vay vn, vi s qun lớ
cht ch ca Nh nc v cú cỏc quy nh
c th v trỡnh t, th tc x lớ QSD th
chp trong trng hp ny;
- Th tc v ng kớ th chp QSD v
BS nờn chuyn giao cho c quan ng kớ

ca B t phỏp thng nht thc hin,
khụng nờn ngnh a chớnh thc hin
nh hin nay;
- Sa i, b sung cỏc quy nh v
chuyn QSD trong B lut dõn s cho
phự hp vi cỏc quy nh mi ca phỏp
lut t ai; ng thi, b cỏc quy nh v
trỡnh t, th tc v iu kin c th chp
QSD quy nh trong B lut dõn s nm
1995 vỡ õy l nhng quy nh mang tớnh
cht qun lớ hnh chớnh v t ai;
Th t, sa i cỏc quy nh v th tc
hnh chớnh v giao t, cho thuờ t theo
hng n gin, rừ rng, minh bch v
thun tin nhm to iu kin thun li cho
cỏc doanh nghip t nhõn cú th d dng
cú c QSD, t ú, giỳp h nhanh
chúng tip cn c cỏc ngun vn vay
thụng qua hỡnh thc th chp, bo lónh
bng QSD;
Th nm, cn cú cỏc quy nh hng
dn c th v cỏch thc xỏc nh giỏ tr ti
sn hỡnh thnh trong tng lai l BS; hoa
li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh t ti
sn th chp, nhm to iu kin thun li
cho cỏc t chc tớn dng trong vic thc
hin cho vay vn thụng qua hỡnh thc th
chp QSD. Chỳng tụi cho rng vic xỏc
nh giỏ tr ti sn hỡnh thnh trong tng
lai; hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh

t ti sn th chp cn da trờn mt s tiờu
chớ nh:
- Nhng ti sn hoa li, li tc v cỏc
quyn phỏt sinh ny phi phỏt sinh trc
tip v gn lin vi ti sn th chp;
- Nhng ti sn hoa li, li tc v cỏc
quyn phỏt sinh ny cú th xỏc nh c
giỏ tr hoc c lng c giỏ tr cn c
vo giỏ tr ca BS th chp;
- Nhng ti sn hỡnh thnh trong tng
lai phi l nhng ti sn c hỡnh thnh
trờn c s BS cú thc ang tn ti ./.

(1).Xem: Trn Thnh Hng, "Gii phỏp ti chớnh
thỳc y s phỏt trin th trng bt ng sn
Vit Nam", Tp chớ ti chớnh, s 11/2001, tr. 16-17.
(2).Xem: Tun Khanh, "Giỏ no l giỏ chuyn
nhng thc t khi th chp vay vn", Bỏo u t,
s 23 (976), ngy 21/2/2003, tr.7.
(3).Xem: Ngh nh s 85/2002/N-CP ca Chớnh
ph ban hnh ngy 25/10/2002 v sa i, b sung
Ngh nh s 178/1999/N-CP ngy 29/12/1999 v
bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng.
(4). Giỏ no l giỏ chuyn nhng thc t khi th
chp vay vn, Sd, tr.7.
(5). Chng trỡnh Phỏt trin D ỏn Mờkụng (Ngõn
hng Th gii) - Chuyờn Nghiờn cu kinh t t
nhõn: Kinh doanh di Lut doanh nghip mi -
Kho sỏt v cỏc doanh nghip mi ng kớ, s 12.
H. 2001, tr. 16.

nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004
55