Báo cáo "Lí luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất " pdf

đặc san về luật đất đai năm 2003
18

Tạp chí luật học



ThS. Nguyễn thị Nga *
ut t ai c Quc hi thụng qua ngy
26/11/2003 c coi l o lut th hin
bc t phỏ v ci cỏch th tc hnh chớnh
trong hot ng qun lớ nh nc v t ai,
ỏp ng s mong i v kỡ vng ca ụng o
cỏc tng lp nhõn dõn. Trờn c s k tha
nhng ni dung c bn, nhõn hp lớ trong Lut
t ai nm 1993, Lut t ai sa i, b
sung nm 1998 v nm 2001; lut hoỏ nhng
quy nh trong cỏc vn bn phỏp quy ó c
thc t cuc sng chp nhn; Lut t ai ln
ny ó b sung nhiu quy nh mi iu
chnh nhng quan h t ai m thc t cuc
sng ang ũi hi cn phi iu chnh cho phự
hp vi yờu cu ca s nghip cụng nghip
hoỏ, hin i hoỏ t nc. Mt trong nhng
ni dung lm nờn s thnh cụng ca Lut t
ai nm 2003 phi k n l vn u giỏ
quyn s dng t.
u giỏ núi chung v u giỏ quyn s
dng t núi riờng thc ra khụng phi l vn

mi ln u tiờn c quy nh trong Lut
t ai nm 2003, vn ny ó c cp
trong hng lot cỏc vn bn phỏp lut m trong
sut thi gian qua chỳng ta ó trin khai thc
hin nh B lut dõn s nm 1995; Ngh nh
s 86/CP/1996 v quy ch bỏn u giỏ ti sn;
Ngh nh s 178/CP/1999 v bo m tin
vay; Ngh nh s 165/CP/1999 v giao dch
bo m; Ngh nh s 04/CP/2000 v hng
dn thi hnh Lut t ai sa i, b sung nm
1998; Quyt nh s 22/Q-BTC/2003 quy
nh v c ch ti chớnh trong vic s dng
qu t to vn xõy dng c s h tng Qua
hng lot cỏc vn bn phỏp lut ny cú th
nhn thy, u giỏ quyn s dng t hin nay
mang hai ni dung phỏp lớ c bn sau õy:
Th nht, u giỏ quyn s dng t nhm
to iu kin cho cỏc doanh nghip, cỏc nh
u t nhanh chúng cú t u t xõy dng
c s h tng, ci cỏch th tc hnh chớnh
trong hot ng giao t, cho thuờ t, thu hi
t v gii phúng mt bng. u giỏ quyn s
dng t trong trng hp ny c coi l
hỡnh thc bỏn u giỏ t nguyn, c thc
hin theo ý mun ca ngi cú quyn s dng
t hp phỏp. Tuy nhiờn, khụng phi bt kỡ
ch th no cú quyn s dng t hp phỏp v
t s dng vo mc ớch no cng cú th
c mang ra u giỏ m ch trong nhng
trng hp c th theo quy nh ca phỏp lut

mi c thc hin vic u giỏ. Hỡnh thc
u giỏ ny hin nay ang c bit thu hỳt s
quan tõm ca cỏc cp, cỏc ngnh v chớnh
quyn a phng.
Th hai, u giỏ quyn s dng t
thc hin ngha v trong cỏc giao dch th
chp, bo lónh khi quyn s dng t c
tho thun l ti sn m bo trong cỏc giao
dch ú hoc u giỏ quyn s dng t ca
doanh nghip b tuyờn b phỏ sn m quyn s
L

* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học
19

dng t l ti sn hp phỏp ca doanh nghip
phỏ sn hoc u giỏ quyn s dng t
m bo thi hnh ỏn trong nhng trng hp
nht nh khi cú quyt nh ca c quan nh
nc cú thm quyn. u giỏ quyn s dng
t trong nhng trng hp ny c coi l
hỡnh thc bỏn u giỏ bt buc, c thc
hin nhm khụi phc cỏc quyn v li ớch
hp phỏp cho mt s ch th khi bờn cú
quyn s dng t lm ti sn bo m khụng

thc hin ngha v ó tho thun. õy l
nhng th tc bt buc mang tớnh cht b tr
t phỏp m cỏc c quan t phỏp cn phi tin
hnh cho dự ngi cú quyn s dng t cú
mun hay khụng.
Qua thc tin trin khai phỏp lut v u
giỏ núi chung v u giỏ v quyn s dng t
núi riờng vi hai hỡnh thc u giỏ nờu trờn
cho thy cũn cú rt nhiu tn ti, bt cp v
ỏng phi bn lun.
Trc ht, v vn u giỏ quyn s
dng t to vn xõy dng c s h tng,
khon 1 iu 58 Lut t ai nm 2003 quy
nh: "Nh nc giao t cú thu tin s dng
t, cho thuờ t theo hỡnh thc u giỏ quyn
s dng t hoc u thu d ỏn cú s dng
t trong trng hp sau õy:
- u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ;
- u t xõy dng kt cu h tng
chuyn nhng hoc cho thuờ;
- S dng qu t to vn cho u t
xõy dng kt cu h tng;
- S dng qu t lm mt bng xõy dng
c s sn xut kinh doanh;
- Cho thuờ t thuc qu t nụng nghip
s dng vo mc ớch cụng ớch sn xut
nụng nghip, lõm nghip, nuụi trng thu sn,
lm mui;
- Cỏc trng hp khỏc do Chớnh ph quy nh".
õy c coi l ni dung quan trng ỏnh

du bc i mi cn bn trong hot ng
qun lớ nh nc v t ai, ỏp ng vi yờu
cu ca s nghip cụng nghip hoỏ, hin i
hoỏ t nc. Cú th khng nh, u giỏ
quyn s dng trong cỏc trng hp nờu trờn
ó gúp phn rt ln vo vic ci cỏch th tc
hnh chớnh trong hot ng giao t, cho thuờ
t, thu hi t v gii phúng mt bng, vn l
nhng khõu khú khn, phc tp v ỏch tc nht
trong thi gian qua. Mt khỏc, giao t, cho
thuờ t thụng qua hỡnh thc u giỏ s to
iu kin cho cỏc ch u t trong mt s
ngnh, lnh vc quan trng nhanh chúng cú t
thc hin cỏc d ỏn u t; nhm thu hỳt
ngun vn trong dõn c v tin ti vic thc
hin c ch mt giỏ trong quan h t ai.
Thc t trong thi gian qua cho thy, ó cú
nhiu ch u t trong v ngoi nc bt bỡnh
trc nhng th tc hnh chớnh rm r, gõy
nhng phin h khụng cn thit trong hot
ng giao t, cho thuờ t, gii phúng mt
bng. Nhiu d ỏn ó phi b d do thi gian
ch i mt bng quỏ lõu. Ngh nh s
04/CP/2000; Quyt nh s 22/Q-BTC/2003
quy nh u giỏ quyn s dng t trong cỏc
trng hp to vn xõy dng c s h tng
nhng cỏc vn bn phỏp lut ny quy nh rt
m nht, chung chung, mang tớnh th nghim
v khụng phi l quy nh bt buc i vi cỏc
a phng. Chớnh vỡ vy, khi thc hin u

giỏ quyn s dng t mi a phng tin
hnh vi cỏch thc v th tc ht sc khỏc
nhau, nhiu a phng coi u giỏ quyn s
dng t nh mt chin lc cng c thờm


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003
20

T¹p chÝ luËt häc
ngân sách cho địa phương nên tiến hành đấu
giá một cách ồ ạt mà phá vỡ quy hoạch tổng
thể trong quản lí và sử dụng đất đai. Trong khi
đó, các địa phương khác vì chưa có quy định
cụ thể và chính thức nên tiến hành khá dè dặt,
vừa thực hiện vừa thăm dò địa phương khác.
Vì vậy, không tạo nên sự áp dụng thống nhất
các quy định của pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất trong thực tế.
Cũng chính từ sự quy định thiếu tính cụ
thể trong các văn bản pháp luật nêu trên nên
trình tự, thủ tục triển khai việc đấu giá quyền
sử dụng đất trên thực tế trong thời gian qua
cũng không được nhất quán, các quy trình thực
hiện đấu giá rất khác nhau. Cụ thể là: Đấu giá
quyền sử dụng đất để thi hành án, để xử lí hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh thì trình tự, thủ tục
được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài
sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/CP;
Bộ luật dân sự và các văn bản khác có liên

quan như Nghị định số 165/CP/1999; Nghị
định số 178/CP/1999; Pháp lệnh thi hành án
dân sự Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng
đất trong trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng lại thực hiện theo quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất tạm thời mà uỷ ban nhân
dân các tỉnh ban hành trong từng trường hợp
cụ thể. Vì vậy, ở mỗi địa phương thực hiện
theo một kiểu khác nhau, không tạo ra được cơ
chế áp dụng thống nhất trong cả nước. Khắc
phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2003 quy
định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một
số trường hợp tại khoản 1 Điều 58 và là quy
định chung áp dụng thống nhất trong cả nước.
Đây là quy định đáp ứng được sự mong đợi
của đông đảo các nhà đầu tư, các doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực xây
dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng và các
chủ thể có nhu cầu có đất để sản xuất kinh
doanh trong các ngành, lĩnh vực khác.
Quay trở lại với vấn đề đấu giá quyền sử
dụng đất trong trường hợp thứ hai - đấu giá
quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ trong các quan hệ thế chấp, bảo lãnh và
trong trường hợp phá sản doanh nghiệp hay
các trường hợp khác để đảm bảo việc thi hành
án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
khoản 2 Điều 58 Luật đất đai năm 2003 quy
định: "Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để
thi hành án, xử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh

bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ". Đây là
lĩnh vực hết sức phức tạp và triển khai thực
hiện trong thực tế cuộc sống thời gian qua đạt
hiệu quả rất thấp, ví dụ: Thời báo tài chính
Việt Nam số 104 ra ngày 29/8/2001 cho biết:
Tính đến thời điểm tháng 9/2001 giá trị của
những tài sản bảo đảm tiền vay còn tồn đọng,
chưa xử lí được lên tới 15.000 tỉ đồng, trong
đó, khoảng 80% là giá trị tài sản thế chấp bằng
giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản
trên đất. Một trong những nguyên nhân của
tình trạng này không thể không kể tới sự bất
cập, mâu thuẫn và thiếu tính cụ thể, đồng bộ
của pháp luật hiện hành về đấu giá tài sản nói
chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.
Có thể nhận thấy qua hàng loạt các chỉ dẫn cụ
thể sau đây:
+ Một là, hoạt động bán đấu giá tài sản nói
chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất nói
riêng hiện đang do nhiều cơ quan, tổ chức thực
hiện như sở tài chính - vật giá, sở địa chính -
nhà đất, trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc
hội đồng định giá do chủ tịch uỷ ban nhân dân
tỉnh ra quyết định thành lập mà không quy về


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học
21

mt c quan u mi chu trỏch nhim chớnh
trong vn ny. Vỡ vy, khú cú th kin ton
c h thng c quan ny mt cỏch chớnh
quy hin i m bo tt cho vic u giỏ
quyn s dng t.
+ Hai l, trong cỏc vn bn phỏp lut hin
hnh cha cú quy nh v kờ biờn quyn s
dng t bỏn u giỏ ti sn nhm m bo
thi hnh ỏn dõn s hay thi hnh quyt nh
tuyờn b phỏ sn doanh nghip. Thc tin
cụng tỏc thi hnh ỏn thi gian qua cho thy,
khụng ớt trng hp ngi phi thi hnh ỏn
khụng cú ti sn gỡ ỏng k ngoi quyn s
dng t v õy c xem l ti sn quan
trng nht m bo vic thi hnh ỏn. Tuy
nhiờn, phỏp lut cha quy nh bin phỏp
cng ch kờ biờn quyn s dng t nờn ó
cú rt nhiu trng hp ngi phi thi hnh
ỏn tu tỏn ti sn trn trỏnh trỏch nhim
thi hnh ỏn bng cỏch chuyn i, chuyn
nhng, cho thuờ, liờn doanh liờn kt trỏi vi
quy nh ca phỏp lut. Vỡ vy, m bo
cỏc bn ỏn, quyt nh ca to ỏn ó cú hiu
lc phỏp lut c thi hnh nghiờm chnh,
m bo quyn li hp phỏp ca ngi c
thi hnh ỏn thỡ s cn thit phi quy nh vn
kờ biờn quyn s dng t.
+ Ba l, bỏn u giỏ quyn s dng t
trong trng hp thc hin quyt nh
tuyờn b phỏ sn doanh nghip hin cũn quy

nh rt khỏc nhau trong cỏc vn bn phỏp
lut, th hin s mõu thun v thiu tớnh ng
b ca phỏp lut hin hnh. Chng hn, theo
quy nh ca Lut phỏ sn doanh nghip nm
1993, Ngh nh s 189/CP ngy 23/12/1994
v Phỏp lnh thi hnh ỏn dõn s thỡ khi doanh
nghip b tuyờn b phỏ sn, ti sn ca doanh
nghip, trong ú bao gm c quyn s dng
t phi c em ra bỏn u giỏ thanh
toỏn cỏc khon n ca doanh nghip. Trong
khi ú, Lut t ai nm 1993 ti khon 1
iu 26 li quy nh: C quan nh nc cú
thm quyn s ra quyt nh thu hi t khi
doanh nghip b tuyờn b phỏ sn. õy l quy
nh bt hp lớ vỡ quyn s dng t l ti sn
ca doanh nghip, nu Nh nc khụng cho
bỏn u giỏ m ra quyt nh thu hi s nh
hng ti quyn li ca cỏc ch n, c bit l
cỏc ch n cú bo m. Vỡ vy, nờn chng quy
nh bin phỏp duy nht v x lớ ti sn l
quyn s dng t khi doanh nghip b tuyờn
b phỏ sn l bỏn u giỏ quyn s dng t.
Cng vn l vn bt cp ca phỏp lut
hin hnh cú liờn quan n u giỏ quyn s
dng t, ú l vn xỏc nh giỏ tr ti sn
bo m l quyn s dng t trong cỏc hp
ng th chp, bo lónh lm c s cho vic
u giỏ quyn s dng t trong trng hp
bờn th chp hoc bờn bo lónh khụng thc
hin ngha v tr n n hn theo s tho

thun trong hp ng. Khon 5 iu 6 Ngh
nh s 178 quy nh: "Khi th chp ti sn
gn lin vi t, khỏch hng vay phi th chp
c giỏ tr quyn s dng t cựng vi ti sn
ú, tr trng hp phỏp lut cú quy nh
khỏc"; tng t khon 4 iu 8 Ngh nh s
178 cng quy nh: "Vic th chp quyn s
dng t m trờn t cú ti sn gn lin thỡ giỏ
tr ti sn bo m tin vay bao gm giỏ tr
quyn s dng t v giỏ tr ti sn gn lin
vi t". T hai quy nh trờn cho thy nguyờn
tc bt buc khi th chp quyn s dng t,
cỏc ch th phi tho thun bao gm c giỏ tr
ti sn gn lin vi t ú hoc trong trng


đặc san về luật đất đai năm 2003
22

Tạp chí luật học
hp ngc li, nu th chp ti sn trờn t thỡ
quyn s dng t cú ti sn th chp phi
c tho thun trong giỏ tr th chp. Trong
khi ú, ti iu 732 B lut dõn s li quy
nh hon ton khỏc: "Khi h gia ỡnh, cỏ
nhõn th chp quyn s dng t thỡ nh ,
cụng trỡnh xõy dng khỏc, rng trng, vn
cõy v cỏc ti sn khỏc ca ngi th chp
gn lin vi t ch thuc ti sn th chp nu
cú tho thun". Vi quy nh ny cho thy,

vic tho thun giỏ tr ti sn gn lin vi t
khi th chp quyn s dng t khụng phi l
yờu cu bt buc, nú cú th cú nu cỏc ch th
tho thun v cng cú th khụng nu cỏc ch
th khụng tho thun. õy l quy nh khụng
phự hp v gõy khụng ớt khú khn cho c quan
cú thm quyn khi x lớ ti sn th chp l
quyn s dng t thụng qua hỡnh thc bỏn
u giỏ trong trng hp bờn th chp khụng
thc hin ngha v tr n n hn. Gi s rng
khi kớ kt hp ng th chp quyn s dng
t vay vn, cỏc ch th ch tho thun giỏ
tr quyn s dng t l ti sn bo m trong
quan h ú m khụng bao gm ti sn gn lin
vi t. Trong trng hp ny, nu bờn th
chp khụng thc hin ngha v tr n n hn,
c quan cú thm quyn s u giỏ quyn s
dng t nh th no khi m ti sn trờn t li
khụng tho thun l ti sn bo m trong
quan h th chp ú. V nguyờn tc, c quan
cú thm quyn ch c bỏn u giỏ thu hi
vn v lói i vi ti sn no ó tho thun l
ti sn bo m m thụi. Nh vy, s dn n
tỡnh trng khụng ai mun mua mt mnh t
m ti sn trờn ú li thuc quyn s hu ca
mt ngi khỏc; ngc li, cỏc ti sn gn lin
vi t cng tr nờn vụ ngha khi quyn s
dng t khụng thuc quyn s dng hp phỏp
ca mỡnh. Qua ch dn ny cho thy vic quy
nh nh iu 6, iu 8 Ngh nh s 178 phự

hp v cht ch hn so vi quy nh ti B
lut dõn s.
+ Bn l, vic nh giỏ quyn s dng t
khi thc hin u giỏ quy nh trong cỏc vn
bn hin hnh cha c th, rừ rng, cha xỏc
nh rừ nguyờn tc v phng phỏp xỏc nh
giỏ t nờn mi a phng ỏp dng rt khỏc
nhau. Cú a phng nh giỏ t cn c vo
khung giỏ do u ban nhõn dõn cp tnh ban
hnh, cú a phng li cn c vo giỏ chuyn
nhng thc t a phng ti thi im
nh giỏ Cng chớnh s quy nh khụng rừ
rng ny nờn nhiu trng hp khi ỏp dng
trong thc t cỏc c quan cú thm quyn ó
gp rt nhiu lỳng tỳng, thm chớ quan im
gia cỏc c quan trỏi ngc nhau. Vớ d, v ỏn
Epco - Minh Phng; khi xỏc nh giỏ tr ti sn
ca doanh nghip, trong ú cú quyn s dng
t, hi ng nh giỏ, cỏc c quan phỏp lut,
ngõn hng v doanh nghip i vay ó khụng
thng nht c vi nhau khi nh giỏ bt
ng sn. Cỏc c quan tin hnh t tng xỏc
nh giỏ tr ti sn th chp l quyn s dng
t theo khung giỏ m Nh nc quy nh; cũn
ngõn hng, doanh nghip i vay v cỏc lut s
li xỏc nh theo giỏ th trng.
Liờn quan n vn ny cng cú nhiu
quan im trỏi ngc nhau. Cú quan im cho
rng vic nh giỏ t cn cn c vo giỏ t
do u ban nhõn dõn cp tnh quy nh, vỡ h

cho rng ngi mua bao gi cng da vo giỏ
khi im v tõm lớ luụn mun mua c r.
Do ú, cn phi nh giỏ t trờn c s khung
giỏ ca Nh nc nu nh giỏ tu tin s nh


đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học
23

hng n giỏ tr ti sn c u giỏ, tc
quyn li ca cỏc bờn liờn quan n quyn li
ca ch ti sn v cn c vo khung giỏ t
ca y ban nhõn dõn cp tnh nh giỏ thỡ
khi cú khiu ni v giỏ trong quỏ trỡnh u giỏ
s c gii quyt thun li hn. Mt khỏc,
vic nh giỏ t ch l tm thi xỏc nh giỏ
quyn s dng t, cũn giỏ quyn s dng t
thc t s l giỏ bỏn u giỏ quyn s dng t
trờn th trng.
Tuy nhiờn, cng cú quan im khỏc li
cho rng khụng cn thit phi nh giỏ t m
giỏ ú hon ton do th trng quyt nh vỡ
bn thõn u giỏ l th trng m trong ú
ngi mua tim tng t giỏ cho hng hoỏ ch
khụng phi n thun tr giỏ theo cụng b ca
ngi bỏn v th trng cú t chc l th
trng m ti ú giỏ c c iu chnh liờn
tc theo bin i ca cung v cu. Mt khỏc,
giỏ t do th trng quyt nh s m bo

tớnh cụng khai, minh bch v cnh tranh lnh
mnh gia cỏc ch th tham gia u giỏ.
Chỳng tụi cho rng quy nh nh khon 3
iu 58 Lut t ai nm 2003 "giỏ trỳng u
giỏ quyn s dng t hoc trỳng thu d ỏn
cú s dng t khụng c thp hn giỏ t do
u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc
trung ng quy nh" l hp lớ, vỡ quy nh
nh vy vn m bo c s qun lớ thng
nht ca nh nc i vi t ai v qun lớ
bng khung giỏ t theo iu 55, iu 56 ca
Lut t ai hin hnh. Mt khỏc, giỏ t trong
u giỏ vn c iu chnh linh hot phự hp
vi s bin ng ca giỏ t trờn th trng.
+ Nm l, cỏc vn bn phỏp lut hin hnh
quy nh: Khi u giỏ quyn s dng t trong
cỏc trng hp phỏ sn doanh nghip, thi hnh
ỏn hoc trong cỏc hp ng th chp, bo lónh
phi c c quan nh nc cú thm quyn
cho phộp. Quy nh ny l khụng cn thit vỡ
khi quyn s dng t c cỏc ch th l cỏc
t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn chng minh l ti
sn hp phỏp ca h v ti sn ú c cỏc
ch th a ra m bo thc hin mt ngha
v dõn s trong mt giao dch c th no ú
theo ỳng trỡnh t, th tc Lut nh thỡ khi
khụng thc hin ngha v, ti sn bo m l
quyn s dng t trong giao dch ú ng
nhiờn phi c a ra u giỏ bo v
quyn v li ớch hp phỏp cho phớa bờn kia m

khụng nht thit cn phi cú s cho phộp ca
c quan nh nc cú thm quyn. õy c
coi nh vic lm ng nhiờn ó c phỏp
lut tha nhn.
Nh vy, nhỡn nhn h thng phỏp lut
t ai hin hnh quy nh v u giỏ quyn
s dng t tớnh n thi im trc khi Lut
t ai nm 2003 ra i cho thy cú rt nhiu
tn ti, bt cp, cỏc quy nh cũn tn mn,
thiu tớnh tp trung thng nht, nhiu quy
nh cha rừ rng, cha c th, thm chớ quy
nh gia cỏc vn bn cũn mõu thun nhau
Bờn cnh ú, rt nhiu vn mi phỏt sinh
trong quỏ trỡnh u giỏ m thc t ũi hi cn
phi iu chnh thỡ phỏp lut li ang b ng.
Thc trng ú rt khú khn khi trin khai thc
hin trờn thc t.
Khc phc tỡnh trng trờn, Lut t ai
nm 2003 quy nh vn u giỏ quyn s
dng t cú ý ngha ht sc quan trng, ln
u tiờn chớnh thc lut hoỏ cỏc quy phm cũn
tn mn trong cỏc vn bn phỏp lut quy
nh trong mt vn bn lut cú hiu lc phỏp lớ
cao v ỏp dng thng nht trong phm vi c


đặc san về luật đất đai năm 2003
24

Tạp chí luật học

nc. Mt khỏc, Lut cng ó xỏc nh rừ
c ni hm ca vn u giỏ quyn s
dng t bao gm hai ni dung l u giỏ
quyn s dng t thi hnh ỏn, x lớ hp
ng th chp, bo lónh bng quyn s dng
t thu hi n. Bờn cnh ú, mt ni dung
mi th hin khõu t phỏ trong qun lớ t
ai, gn vic qun lớ t ai v hnh chớnh vi
qun lớ t ai v kinh t ú l vn u giỏ
quyn s dng t hoc u thu d ỏn c
t ra trong mt s trng hp nh xõy dng
nh bỏn hoc cho thuờ, xõy dng kt cu
h tng chuyn nhng hoc cho thuờ, s
dng t cho u t xõy dng c s h tng
hoc s dng t sn xut kinh doanh nhm
thu hỳt ngun vn trong dõn c v to iu
kin cho cỏc nh u t cú t thc hin cỏc
d ỏn u t.
Tuy nhiờn, vi hng lot nhng bt cp,
tn ti trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh
v u giỏ quyn s dng t ó ch ra trờn
thỡ vic trin khai thc hin u giỏ quyn s
dng t trờn thc t theo tinh thn ca Lut
t ai nm 2003 s vụ cựng khú khn. Vỡ vy,
s cn thit phi sa i, b sung v hon
thin phỏp lut v u giỏ ti sn núi chung
trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh. c
bit l trỡnh t, th tc u giỏ quyn s dng
t phi c quy nh c th, cht ch; bi l,
khụng ging nh cỏc ti sn thụng thng, t

ai l loi ti sn c bit, c nh v v trớ,
khụng th di chuyn c, li ch quy nh
mt hỡnh thc s hu l s hu ton dõn m
Nh nc l ch s hu i din; thc hin
vic u giỏ quyn s dng t khụng phi ch
vỡ li ớch ca cỏc bờn tham gia u giỏ m cũn
vỡ li ớch ca ton xó hi, ca Nh nc, ca
cỏc nh u t v ca chớnh nhng ngi cú
quyn s dng t. Vỡ vy, trỡnh t, th tc
u giỏ quyn s dng t khụng th ging
nh cỏc ti sn thụng thng. Mt khỏc, t
ai l ti sn cú giỏ tr rt ln, buc cỏc bờn
tham gia u giỏ phi cõn nhc rt thn trng
khi quyt nh cú tham gia u giỏ hay khụng?
Nu cú mt vn bn phỏp lut quy nh v vn
u giỏ quyn s dng t trờn c s khc
phc tt c nhng tn ti, bt cp ca cỏc vn
bn hin hnh, b sung v quy nh mi nhng
vn m thc t cuc sng ang ũi hi s
giỳp cỏc ch th mun tham gia u giỏ quyn
s dng t thun li, d dng hn trong vic
tỡm hiu cn k phỏp lut quy nh v vn
ny, giỳp h cú th a ra quyt nh ỳng n
nht. Phiờn u giỏ quyn s dng t ti
thnh ph H Chớ Minh ngy 10/4/2003 cho
chỳng ta rỳt ra c nhiu kinh nghim, ngi
tham gia u giỏ ch cú 3 phỳt ó buc phi
a ra quyt nh i vi mt ti sn vi giỏ tr
53 t ng l mt vn rt khú khn, ngi
trỳng u giỏ khụng bit nờn bun hay vui sau

khi ó trỳng u giỏ vỡ phỏp lut t h vo
tỡnh th "phi la chn".
Nh vy, khụng th núi l hin nay chỳng
ta quỏ thiu phỏp lut v u giỏ quyn s
dng t nu khụng mun núi l ó cú khỏ
nhiu cỏc vn bn quy nh v vn ny. Tuy
nhiờn, nu nhng tn ti, bt cp trong cỏc vn
bn hin hnh ó cp phn trờn khụng
c kp thi khc phc thỡ vn u giỏ
quyn s dng t quy nh trong Lut t ai
nm 2003 khi trin khai thc hin trong thi
gian ti cng cũn gp rt nhiu vng mc./.