Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã hồng lĩnh, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH, TỈNH HÀ
TĨNH GIAI ĐOẠN 2015-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh

Thái Nguyên, năm 2022


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào;
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Tú

ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Viết Khanh là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn thành
luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập,
nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày …tháng…năm 2021
Học viên

Nguyễn Ngọc Tú


3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3

1.1. Cơ sở khoa học của cấp mới và cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất ....................3
1.1.1. Cơ sở lý luận của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất .......................................3
1.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp đổi GCNQSDĐ ..........................................7
1.1.3. Căn cứ pháp lý của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất ....................................9
1.2. Khái quát các quy định về cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất ..........................10
1.2.1. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng động dân cư đang sử dụng
đất..........................................................................10
1.2.2. Quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh....................................12
1.3. Các kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận QSD đất trên thế giới và ở Việt
Nam ...........................................................................................................................17
1.3.1. Các kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận QSD đất trên thế giới.........17
1.3.2. Các kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận QSD đất ở Việt Nam .........21
1.4. Kết quả về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh ...............26
1.4.1. Cấp giấy chứng nhận lần đầu ..........................................................................26
1.4.2. Cấp đổi GCN QSD đất....................................................................................26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................28
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................29


4

2.3.1. Phương pháp thu thập số
liệu..........................................................................29

4

2.3.2. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu...............................................30
2.3.3. Phương pháp so
sánh.......................................................................................30
2.3.4. Phương pháp chuyên gia
.................................................................................30
2.3.5. Phương pháp kế thừa bổ sung
.........................................................................30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh .......................................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
...........................................................................................31
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh......35
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Hồng Lĩnh ..........................................37
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................37
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Hồng Lĩnh năm 2018.......................................45
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng
Lĩnh ...........................................................................................................................47
3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp đổi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại một số phường trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh
..........................................................49
3.3.1. Thực trạng tài liệu phục vụ công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại khu vực nghiên
cứu .............................................................................................................................4
9
3.3.2. Kết quả tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn 2015–2018
tại thị xã Hồng Lĩnh ..................................................................................................56
3.3.3. Kết quả cấp đổi GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Hồng Lĩnh ............59
3.3.4. Tổng hợp những trường hợp cịn vướng mắc trong q trình cấp đổi
GCNQSDĐ giai đoạn 2015 – 2018...........................................................................65

3.4. Đánh giá của người dân và cán bộ chuyên môn về công tác cấp đổi GCNQSD
đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực nghiên cứu
..............................................67
3.3.1. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân được cấp đổi GCN ................................67
3.4.2. Ý kiến của các cán bộ thực hiện công tác cấp đổi GCN .................................70


5

3.5. Thuận lợi, khó khăn, tồn tại trong cơng tác cấp đổi GCN và giải pháp khắc phục
...................................................................................................................................7
2
3.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................72
3.5.2. Khó khăn và tồn tại trong cơng tác cấp đổi GCN tại khu vực nghiên cứu .....72


5

3.5.3. Đề xuất các giải pháp khắc phục giúp công tác cấp đổi GCN được hiệu quả
hơn
...................................................................................................................................7
3
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75
1. Kết luận .................................................................................................................75
2. Kiến nghị ...............................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77
PHỤ LỤC


6

vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thơng

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Hạn mức công nhận đất ở của tỉnh Hà Tĩnh .........................................................
13
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất tại thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2017 - 2018................................
33
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thị xã Hồng Lĩnh............................................
45
Bảng 3.3. Diện tích đất đai của thị xã Hồng Lĩnh phân theo đơn vị hành chính năm
201847
Bảng 3.4. Tài liệu cụ thể phục vụ công tác cấp đổi GCNQSDĐ của thị xã Hồng Lĩnh.....
52
Bảng 3.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn 2015–

2018........................................................................................................................................... 57
Bảng 3.6. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2015................................................................ 59
Bảng 3.7. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2016................................................................ 61
Bảng 3.8. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2017................................................................ 62
Bảng 3.9. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2018................................................................ 63
Bảng 3.10. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn 2015 – 2018 tại thị xã Hồng Lĩnh ......
64
Bảng 3.11. Tổng hợp những trường hợp cịn vướng mắc trong q trình cấp đổi
GCNQSDĐ
giai đoạn 2015 – 2018..............................................................................................................
66
Bảng 3.12: Kết quả đánh giá của người dân về công tác cấp đổi GCNQSD ......................
68
đất trên địa bàn 3 phường Bắc Hồng, Đậu Liêu, Đức Thuận ...............................................
68
Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của các cán bộ tư vấn và cán bộ tổ dân phố, phường về
công tác cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn 3 phường Bắc Hồng, Đậu Liêu, Đức
Thuận.......... 70

DANH MỤC HÌNH


viii

Hình 3.1: Bản đồ hành chính thị xã Hồng Lĩnh.....................................................................
31


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
yếu tố quan trọng của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân cư,
kinh tế, xã hội, an ninh và quốc phòng của quốc gia. Vì vậy tài ngun đất có vai trị
vơ cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung Quản Lý
Nhà Nước về đất đai quan trọng được quy định trong Luật đất đai năm 2013 nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và Người sử dụng đất, là một trong
những chiến lược hàng đầu của Đảng và Nhà nước ta.
Ở thị xã Hồng Lĩnh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, trong đó có đất ở đã được tiến hành từ những năm 1993, được nhân
dân ủng hộ và đã thu được kết quả tương đối tốt. Tuy nhiên việc đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thời kỳ đó cịn có nhiều tồn tại như:
tồn bộ diện tích đất vườn và đất ao liền kề đều được ghi là đất thổ cư, thời hạn
cấp lâu dài và được thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo bản đồ 299, bản đồ địa chính cũ và mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cũ. Do đó trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở đã tỏ ra khơng cịn phù hợp thực tiễn, đặc biệt trong
những trường hợp thu hồi, giải phóng mặt bằng, tiền đền bù tăng gấp nhiều lần
gây thiệt hại lớn cho ngân sách Nhà nước.
Trên cơ sở đó cơng tác đăng ký đất đai, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân để giấy chứng nhận của người sử dụng đất phù hợp với
mẫu giấy chứng nhận và bản đồ địa chính mới nhằm lập lại và hoàn thiện hệ thống
hồ sơ địa chính thống nhất chung trên tồn tỉnh được thực hiện trong thời điểm
hiện nay là vấn đề thiết yếu, giúp các cơ quan chức năng của tỉnh cũng như từng
địa phương có thể quản lý tình hình sử dụng đất được chặt chẽ, hiệu quả và thống
nhất ở ba cấp: Tỉnh, Huyện và Xã.

Xuất phát từ những lý do cấp thiết trên, em tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2015-2018”
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng công tác cấp đổi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại một số xã trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh
- Tổng hợp ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn về công tác cấp đổi
GCNQSD đất tại khu vực nghiên cứu
- Rút ra khó khăn, tồn tại trong công tác cấp đổi GCN và đề xuất giải pháp
khắc phục.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường, đồng thời tiếp cận
và thấy được những thuận lợi và khó khăn của cơng tác cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong thực tế hiện nay tại địa phương.
- Nắm vững được những quy định của Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, hệ thống các văn bản
dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù
hợp để công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và cơng tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh cơng tác cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh
Hà Tĩnh.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của cấp mới và cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất
1.1.1. Cơ sở lý luận của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất
- Quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai Số: 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể từ
ngày
01/7/2014, tại Điều 3 quy định:
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất sử dụng.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định.
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất:
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Điều 9 và Điều 107 Luật đất
đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và cơng
trình tín ngưỡng)
- Cơ sở tơn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức các nhân nước ngoài
- Những quy định của Luật đất đai năm 2013 về vấn đề cấp đổi
GCNQSDĐ
+ Bộ TN&MT hướng dẫn lập và quản lý hồ sơ địa chính, bao gồm: Bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai. Nội dung hồ sơ địa
chính bao gồm các loại thơng tin về thửa đất như: số hiệu, hình thể, kích thước,
diện tích, vị trí, người sử dụng đất, nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, giá
đất, tài sản gắn liền với đất nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực
hiện, giấy CNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của Người sử dụng đất, biến
động trong q trình sử dụng đất và các thơng tin khác có liên quan.
+ UBND cấp Tỉnh tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa
chính ở địa phương. Bản đồ địa chính phải được lập theo một tiêu chuẩn thống
nhất trên hệ thống tọa độ Nhà Nước và được lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai
cấp Tỉnh, Huyện và UBND cấp Xã.
+ Đối với thẩm quyền cấp đổi GCNQSDĐ: UBND cấp Tỉnh có thẩm quyền
cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, UBND cấp Tỉnh được quyền ủy quyền cho Sở Tài
Nguyên và Môi Trường cấp đổi GCNQSDĐ, UBND cấp Huyện có thẩm quyền cấp
đổi GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Những quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có liên quan đến
việc cấp đổi GCNQSD.
Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu
hồi Giấy chứng nhận
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận

quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng gồm có:
a, Đơn đề nghị cấp đổiGiấychứng nhận theoMẫusố 10/ĐK;


b, Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c, Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng
nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận
đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng do bị
mất gồm có:
a, Đơn đề nghị cấp lạiGiấychứng nhận theoMẫusố 10/ĐK;
b, Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thơng báo
mất giấytrong thờigian 15 ngàyđốivớihộ giađình và cá nhân; giấytờ
chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa
phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tơn giáo, cá nhân nước
ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoàithực hiện dự án đầutư;
trường hợp mất Giấychứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của
Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã
cấp gồm có:
a, Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp;
b, Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã

cấp khơng đúng quy định của pháp luật đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của
Luật Đất đai theo quy định như sau:
a, Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát
hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp khơng đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm:


- Đơn phản ánh việc cấp Giấychứng nhận không đúng quyđịnh;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
b, Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khơng
đúng quy định thì người được cấp Giấy chứng nhận nộp Giấy chứng nhận đã cấp
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Những quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗitrang có kích thước 190mm x 265mm; baogồm các
nộidung theo quy định như sau:
a, Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b, Trang 2 in chữ màu đen gồm mục " II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c, Trang 3 in chữ màu đen gồm mục " III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d, Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục " IV.
Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào
sổ


cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
e, Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm
a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo
Thông tư này.
1.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp đổi GCNQSDĐ
1.1.2.1. Hồ sơ địa chính:
Theo Luật đất đai năm 2013:
“Hồ sơ địa chính là những tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách... chứa đựng
những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai đã
được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ hành chính, đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất”.
Hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địachính;
- Sổ địachính;
- Sổ mục kê;

- Sổ theo dõi biến động đất đai.
Hồ sơ địa chính được lập thành 3 bộ lưu giữ tại Uỷ ban nhân dân (UBND)
cấp xã, phòng Tài nguyên và Môi trường và sở Tài nguyên và Môi trường. Nội dung
hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin về thửa đất sau đây:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, hạng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;


- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thơng tin khác liên quan. Hồ
sơ địa chính phải được lập đầy đủ nội dung, rõ ràng, đúng quy cách, nhằm phục vụ
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và
thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2.3. Sự cấp thiết của công tác Cấp đổi GCNQSDĐ
- Cấp đổi GCNQSDĐ là một trường hợp trong cấp thủ tục giống như cấp
GCNQSDĐ áp dụng đối với những trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ và thay đổi
mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...
- Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thời kỳ
trước đây còn có nhiều bất cập như: tồn bộ diện tích đất vườn và đất ao liền kề

đều được ghi là đất thổ cư, thời hạn cấp lâu dài, thực hiện đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ 299, bản đồ địa chính cũ và mẫu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cũ. Do đó trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội như
hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã tỏ ra khơng cịn phù hợp thực
tiễn, đặc biệt trong những trường hợp thu hồi, giải phóng mặt bằng, tiền đền bù
tăng gấp nhiều lần gây thiệt hại lớn cho ngân sách Nhà nước, hơn nữa qua thời
gian dài sử dụng có nhiều thay đổi về: diện tích, hình thể, loại đất, đối tượng sử
dụng đất.
Vì vậy cơng tác đăng ký đất đai, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người dân để giấy chứng nhận của người sử dụng đất phù hợp với mẫu giấy


chứng nhận và bản đồ địa chính mới nhằm lập lại và hồn thiện hệ thống hồ sơ
địa chính


thống nhất chung trên cả nước là vấn đề thiết yếu, giúp các cơ quan chức năng của
tỉnh cũng như từng địa phương có thể quản lý tình hình sử dụng đất được chặt
chẽ, hiệu quả và thống nhất ở bốn cấp.
1.1.3. Căn cứ pháp lý của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2014
;
- Luật Nhà ở năm 2014.
- Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
- Các Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
về thutiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐCP ngày25/3/2013 quyđịnh về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày
25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày

17/6/2011 về lệ phí trước bạ.
- Các Thơng tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về hồ sơ địachính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết
một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày
15/5/2014
phủ;

của

Chính

- Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ngày
04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức
và cơ cấu hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần
của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005.


10

- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký.
1.2. Khái quát các quy định về cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất
1.2.1. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá

nhân, cộng động dân cư đang sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ lâm thời Cộng hồ miền nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tam thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địachính;
c, Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn với đất;
d, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đang sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
e, Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp
luật;
g, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại Khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là
đất khơng tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản tại vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất xác nhận là người sử dụng ổn định và khơng có tranh chấp thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Khoản
1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993,
nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt đối với nơi có quy hoạch sử
dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thị hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Khoản
1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay
được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là khơng có tranh chấp, phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt đối với nơi có quy hoạch sử dụng
đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền, am, từ
đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các diều

kiện
sau:


a, Có đơn đề nghị cấp giấychứng nhận quyền sử đất;