(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn một số xã thuộc huyện Quỳnh Lưu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.45 MB, 84 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
LƯƠNG HỮU THƯỚNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ
XÃ THUỘC HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
LƯƠNG HỮU THƯỚNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ
XÃ THUỘC HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên - 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
cơng bố trong bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Lương Hữu Thướng
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của mình, tơi cịn nhận
được sự giúp đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lí Tài ngun,
cùng gia đình, bạn bè và đồng nghiệp.
Có được kết quả như ngày hôm nay, trước hết tôi xin bày tỏ lịng kính
trọng và cảm ơn chân thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí Tài nguyên;
các thầy giáo, cô giáo; đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn,
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt
q trình nghiên cứu và hồn thành bản luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới Ban lãnh đạo, cùng toàn thể nhân viên Công ty Trắc
địa Bản đồ Hồng Linh đã hỗ trợ và giúp đỡ tơi tận tình trong q trình thực
hiện luận văn.
Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn tới lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Quỳnh
Lưu, UBND xã Quỳnh Bá, UBND xã An Hoà và UBND xã Quỳnh Hưng,
cùng nhân dân địa phương 3 xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng, An Hoà, huyện Quỳnh
Lưu, tỉnh Nghệ An và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện
cho tơi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn.
Tuy nhiên với kinh nghiệm và tầm nhìn cịn hạn chế nên bài luận văn
này khơng tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong được sự góp ý chân thành
của giáo viên hướng dẫn và các thầy, cơ giáo Khoa Quản lí Tài ngun,
Trường Đại học Nơng lâm Thái Nguyên để tôi khắc phục hạn chế, đúc kết
thêm kinh nghiêm trong học tập, và công tác.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng 11 năm 2020
Tác giả luận văn
Lương Hữu Thướng
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của cấp mới và cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất .......... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất ............................. 4
2.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp đổi GCNQSDĐ ................................ 7
2.1.3. Căn cứ pháp lý của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất ........................ 11
2.2. Khái quát các quy định về cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất ................ 12
2.2.1. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng động dân cư đang sử dụng đất ................................................. 12
2.2.2. Quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An ........................ 14
2.3. Các kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận QSD đất trên thế giới và
ở Việt Nam ...................................................................................................... 21
2.3.1. Các kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận QSD đất trên
thế giới ............................................................................................................. 21
2.3.2. Các kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận QSD đất ở Việt Nam 25
2.4. Kết quả về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An .... 31
2.4.1. Cấp giấy chứng nhận lần đầu ................................................................ 31
iv
2.4.2. Cấp đổi GCN QSD đất .......................................................................... 31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 33
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 33
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 34
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 34
3.4.2. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ..................................... 36
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 36
3.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36
3.4.5. Phương pháp kế thừa bổ sung ............................................................... 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; quản lí và sử dụng đất của huyện
Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An ................................................................................. 37
4.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Quỳnh Lưu................................................... 37
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hộihuyện Quỳnh Lưu ....................................... .39
4.1.3. Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai của huyện
Quỳnh Lưu ...................................................................................................... 41
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu ..................................... 45
4.2. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi đo
bản đồ địa chính tại một số xã trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu ..................... 46
4.2.1. Số lượng hộ gia đình, cá nhân nhân đang sử dụng đất tại khu vực
nghiên cứu ....................................................................................................... 46
4.2.2. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nghiên
cứu trước khi đo bản đồ địa chính................................................................... 47
v
4.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp đổi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số xã trên địa
bàn huyện Quỳnh Lưu ..................................................................................... 47
4.3.1. Thực trạng tài liệu phục vụ công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại khu vực
nghiên cứu ....................................................................................................... 47
4.3.2. Kết quả tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn
2017–2019 tại khu vực nghiên cứu ................................................................. 51
4.3.3. Kết quả cấp đổi GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
nghiên cứu ....................................................................................................... 53
4.3.4. Tình hình biến động đất đai sau khi cấp đổi GCN tại khu vực
nghiên cứu ....................................................................................................... 58
4.4. Đánh giá của người dân và cán bộ chuyên môn về công tác cấp đổi
GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực nghiên cứu .................. 63
4.4.1. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân được cấp đổi GCN ...................... 63
4.4.2. Ý kiến của các cán bộ thực hiện công tác cấp đổi GCN ....................... 65
4.5. Khó khăn, tồn tại trong cơng tác cấp đổi GCN và giải pháp khắc phục .. 67
4.5.1. Khó khăn và tồn tại trong công tác cấp đổi GCN tại khu vực
nghiên cứu ....................................................................................................... 67
4.5.2 Đề xuất các giải pháp khắc phục giúp công tác cấp đổi GCN được hiệu
quả hơn ............................................................................................................ 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69
5.1. Kết luận .................................................................................................... 69
5.2. Về khó khăn, tồn tại trong công tác cấp đổi GCN và đề xuất giải pháp
khắc phục......................................................................................................... 70
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
VPĐK:
Chi nhánh văn phòng đăng ký
ĐKQSD:
Đăng ký quyền sử dụng
ĐKĐĐ:
Đăng ký đất đai
GCN:
Giấy chứng nhận
GCNQSD:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
KT-XH :
Kinh tế xã hội
QSD:
Quyền sử dụng
TN&MT :
Tài nguyên và Môi trường
TTCN:
Trung tâm công nghiệp
TVĐĐ:
Tư vấn đất đai
UBND:
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Hạn mức công nhận đất ở của tỉnh Nghệ An ................................. 15
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của Huyện Quỳnh Lưu giai
đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 45
Bảng 4.2. Tổng số hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn 3 xã
tính đến hết năm 2019 ..................................................................................... 46
Bảng 4.3. Tình hình nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận ................................ 47
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 3 xã nghiên cứu năm 2019 .................. 47
Bảng 4.4. Tài liệu cụ thể phục vụ công tác cấp đổi GCNQSDĐ của huyện
Quỳnh Lưu ...................................................................................................... 50
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn
2017– 2019 ...................................................................................................... 52
Bảng 4.6. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2017 tại xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng
và xã An Hoà..................................................................................................... 53
Bảng 4.7. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2018 tại xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng
và xã An Hoà..................................................................................................... 54
Bảng 4.8. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ năm 2019 tại xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng
và xã An Hoà..................................................................................................... 55
Bảng 4.9. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn 2017 – 2019 tại xã Quỳnh Bá,
Quỳnh Hưng và xã An Hoà................................................................................. 56
Bảng 4.10. Tổng hợp những trường hợp còn vướng mắc trong quá trình cấp đổi
GCNQSDĐ giai đoạn 2017 – 2019 .................................................................. 57
Bảng 4.11. Tình hình biến động đất đai sau khi điều chỉnh cấp đổi
GCNQSDĐ...................................................................................................... 58
Bảng 4.12. Tổng hợp biến động đất đai sau khi cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2019 của xã Quỳnh Bá.......................... 59
Bảng 4.13. Tổng hợp biến động đất đai sau khi cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2019 của xã Quỳnh Hưng ..................... 61
viii
Bảng 4.14. Tổng hợp biến động đất đai sau khi cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2019 của xã An Hoà ............................. 62
Bảng 4.15: Kết quả đánh giá của người dân về công tác cấp đổi GCNQSD đất trên địa
bàn 3 xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng, An Hoà........................................................... 63
Bảng 4.16: Kết quả đánh giá của các cán bộ tư vấn và cán bộ thôn, xã về công tác
cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn 3 xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng, An Hoà .............. 65
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là yếu tố quan trọng của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển
dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh và quốc phòng của quốc gia. Vì vậy tài
ngun đất có vai trị vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
Để đạt mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế để trở
thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Công tác xây dựng hồ sơ địa
chính đồng bộ, chính quy, hiện đại, là công cụ thiết thực cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai. Trong đó cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là rất quan trọng.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung Quản
Lý Nhà Nước về đất đai quan trọng được quy định trong Luật đất đai năm
2003 nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và Người sử dụng đất,
là một trong những chiến lược hàng đầu của Đảng và Nhà nước ta.
Ở huyện Quỳnh Lưu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trong đó có đất ở đã được tiến hành từ những năm 1993,
được nhân dân ủng hộ và đã thu được kết quả tương đối tốt. Tuy nhiên việc
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thời kỳ đó cịn có
nhiều tồn tại như: tồn bộ diện tích đất vườn và đất ao liền kề đều được ghi là
đất thổ cư, thời hạn cấp lâu dài và được thực hiện đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ 299, bản đồ địa chính cũ và mẫu giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cũ. Do đó trong giai đoạn phát triển kinh tế xã hội như hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã tỏ ra khơng cịn
phù hợp thực tiễn, đặc biệt trong những trường hợp thu hồi, giải phóng mặt
bằng, tiền đền bù tăng gấp nhiều lần gây thiệt hại lớn cho ngân sách Nhà nước.
2
Trên cơ sở đó cơng tác đăng ký đất đai, cấp đổi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho người dân để giấy chứng nhận của người sử dụng đất phù
hợp với mẫu giấy chứng nhận và bản đồ địa chính mới nhằm lập lại và hồn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất chung trên tồn tỉnh được thực hiện
trong thời điểm hiện nay là vấn đề thiết yếu, giúp các cơ quan chức năng của
tỉnh cũng như từng địa phương có thể quản lý tình hình sử dụng đất được chặt
chẽ, hiệu quả và thống nhất ở ba cấp: Tỉnh, Huyện và Xã.
Xuất phát từ những lý do cấp thiết trên, được sự đồng ý của Ban Giám
Hiệu, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại Học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn một số xã thuộc huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Do điều kiện về thời gian nghiên cứu cũng như nhân lực để tiến hành
luân văn nên luận văn chỉ thực hiện Đánh giá được thực trạng công tác cấp
đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số xã trên địa bàn huyện
Quỳnh Lưu. Còn về quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thì khơng
thực hiện đánh giá.
- Đánh giá được thực trạng công tác cấp đổi cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số xã
trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu
- Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn về công tác
cấp đổi GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực nghiên cứu
- Rút ra khó khăn, tồn tại trong cơng tác cấp đổi GCN và đề xuất giải
pháp khắc phục.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường, đồng thời tiếp
cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tế hiện nay tại địa phương.
3
- Nắm vững được những quy định của Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, hệ thống các văn
bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp
phù hợp để công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và
cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của cấp mới và cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất
2.1.1. Cơ sở lý luận của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất
- Quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai Số: 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể từ
ngày 01/7/2014, tại Điều 3 quy định:
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định.
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất:
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Điều 9 và Điều 107 Luật
đất đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
5
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và cơng
trình tín ngưỡng)
- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức các nhân nước ngoài
- Những quy định của Luật đất đai năm 2013 về vấn đề cấp đổi
GCNQSDĐ.
+ Bộ TN&MT hướng dẫn lập và quản lý hồ sơ địa chính, bao gồm: Bản
đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai. Nội dung
hồ sơ địa chính bao gồm các loại thông tin về thửa đất như: số hiệu, hình thể,
kích thước, diện tích, vị trí, người sử dụng đất, nguồn gốc, mục đích, thời hạn
sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất nghĩa vụ tài chính về đất đai đã
thực hiện và chưa thực hiện, giấy CNQSDĐ, quyền và những hạn chế về
quyền của Người sử dụng đất, biến động trong quá trình sử dụng đất và các
thơng tin khác có liên quan.
+ UBND cấp Tỉnh tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo đạc, lập bản đồ
địa chính ở địa phương. Bản đồ địa chính phải được lập theo một tiêu chuẩn
thống nhất trên hệ thống tọa độ Nhà Nước và được lưu trữ tại cơ quan quản lý
đất đai cấp Tỉnh, Huyện và UBND cấp Xã.
+ Đối với thẩm quyền cấp đổi GCNQSDĐ: UBND cấp Tỉnh có thẩm
quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tơn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, UBND cấp Tỉnh được quyền ủy
quyền cho Sở Tài Nguyên và Mơi Trường cấp đổi GCNQSDĐ, UBND cấp
Huyện có thẩm quyền cấp đổi GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
6
- Những quy định của Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT có liên quan đến
việc cấp đổi GCNQSD.
Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu
hồi Giấy chứng nhận
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng gồm
có:
a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay
cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng
nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng
nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng do
bị mất gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo
mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ
chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa
phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân
nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có
giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
7
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng đã cấp gồm có:
a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã
cấp khơng đúng quy định của pháp luật đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106
của Luật Đất đai theo quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát
hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp khơng đúng quy định thì nộp hồ sơ
gồm:
- Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khơng
đúng quy định thì người được cấp Giấy chứng nhận nộp Giấy chứng nhận đã
cấp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Những quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy
chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng
màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang
8
bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao
gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy
chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất,
nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây
lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ
quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi
cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục " IV.
Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối
với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành
Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV.
Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của
Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d
và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử
9
dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai)
tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã
cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại
các Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu
ban hành kèm theo Thông tư này
2.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp đổi GCNQSDĐ
2.1.2.1. Hồ sơ địa chính:
Theo Luật đất đai năm 2013:
“Hồ sơ địa chính là những tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách... chứa đựng
những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai
đã được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ hành chính, đăng ký ban
đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất”.
Hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê;
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
Hồ sơ địa chính được lập thành 3 bộ lưu giữ tại Uỷ ban nhân dân
(UBND) cấp xã, phòng Tài nguyên và Môi trường và sở Tài nguyên và Môi
trường. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin về thửa đất sau đây:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, hạng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Biến động trong q trình sử dụng đất và các thông tin khác liên quan.
Hồ sơ địa chính phải được lập đầy đủ nội dung, rõ ràng, đúng quy cách, nhằm
phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
10
2.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có
hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung
một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.2.3. Sự cấp thiết của công tác Cấp đổi GCNQSDĐ
- Cấp đổi GCNQSDĐ là một trường hợp trong cấp thủ tục giống như cấp
GCNQSDĐ áp dụng đối với những trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ và
thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...
- Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thời kỳ
trước đây cịn có nhiều bất cập như: tồn bộ diện tích đất vườn và đất ao liền
kề đều được ghi là đất thổ cư, thời hạn cấp lâu dài, thực hiện đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ 299, bản đồ địa chính cũ và mẫu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ. Do đó trong giai đoạn phát triển kinh
tế - xã hội như hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã tỏ ra khơng
cịn phù hợp thực tiễn, đặc biệt trong những trường hợp thu hồi, giải phóng
mặt bằng, tiền đền bù tăng gấp nhiều lần gây thiệt hại lớn cho ngân sách Nhà
nước, hơn nữa qua thời gian dài sử dụng có nhiều thay đổi về: diện tích,
hình thể, loại đất, đối tượng sử dụng đất.
Vì vậy cơng tác đăng ký đất đai, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người dân để giấy chứng nhận của người sử dụng đất phù hợp với
11
mẫu giấy chứng nhận và bản đồ địa chính mới nhằm lập lại và hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính thống nhất chung trên cả nước là vấn đề thiết yếu, giúp
các cơ quan chức năng của tỉnh cũng như từng địa phương có thể quản lý tình
hình sử dụng đất được chặt chẽ, hiệu quả và thống nhất ở bốn cấp.
2.1.3. Căn cứ pháp lý của cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2014;
- Luật Nhà ở năm 2014.
- Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Các Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số
23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐCP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ.
- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày
27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ngày
04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ
12
chức và cơ cấu hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường.
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần
của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký.
2.2. Khái quát các quy định về cấp mới và cấp đổi GCN QSD đất
2.2.1. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng động dân cư đang sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất :
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ lâm thời Cộng hồ
miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tam thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đang sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
d) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
13
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất khơng tranh chấp thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng ổn định và khơng có
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Khoản 1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là khơng
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt đối với nơi
có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thị hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Khoản 1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm
1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt đối với nơi có
14
quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
phải nộp tiền sử dụng đất.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có
các diều kiện sau:
a) Có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử đất;
b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng và khơng có tranh chấp (Luật Đất đai).
(Theo điều 50 Luật đất đai năm 2003: Về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng động dân cư đang sử dụng đất)
2.2.2. Quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An
(Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/04/2018 của UBND tỉnh
Nghệ An)
- Về hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
Điều 13. Hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và xác định diện
tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận.
1. Hạn mức giao đất ở.
Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của UBND tỉnh về việc
giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo hình thức định giá đất trên địa bàn
tỉnh Nghệ An đang có hiệu lực tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
2. Hạn mức công nhận đất ở.
a) Đối với thửa đất ở có vườn, ao hình thành trước ngày 18/12/1980 và
người đang sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
15
Điều 10 của quy định này thì hạn mức cơng nhận đất ở bằng năm (05) lần hạn
mức giao đất ở theo quy định tại Khoản 1 Điều này, nhưng khơng vượt q
diện tích thửa đất;
b) Đối với thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980
đến ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại Điều 10, Điều 11 của bản quy định này thì hạn mức
công nhận đất ở bằng một (01) lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại
Khoản 1 Điều này, nhưng khơng vượt q diện tích thửa đất;
c) Đối với thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980
đến 01/7/2004 và người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại Điều 10, Điều 11 của quy định này, nhưng trong giấy tờ đó
khơng ghi rõ diện tích đất ở thì hạn mức để công nhận đất ở được quy định
như sau:
Bảng 2.1: Hạn mức công nhận đất ở của tỉnh Nghệ An
TT
1
2
3
3.1
3.2
4
Khu vực
Thành phố Vinh
Thị xã
Thị trấn các huyện
Vùng đồng bằng
Vùng trung du, miền núi
Nơng thơn
Trong và ngồi khu dân cư
4.1 - Vùng đồng bằng
- Vùng trung du, miền núi
Đất bám đường giao thông tỉnh lộ và
quốc lộ
4.2 - Vùng đồng bằng
- Vùng trung du, miền núi
Đơn vị tính: m2
Phân theo số lượng nhân khẩu
của mỗi hộ
Từ 8 khẩu trở Từ 9 khẩu trở
xuống
lên
150
200
200
250
200
250
250
300
300
400
350
450
200
250
250
300
(Nguồn: Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/04/2018 của UBND
tỉnh Nghệ An)
