Đề tài: “Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội” pdf

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
1









Đề tài:
“Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị
trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP
Hà Nội”

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
2
LỜI CẢM ƠN !


Để hoàn thành được khoá luận tốt nghiệp sau thời gian 4 năm học tập tại khoa
Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia Hà Nội,
trước tiên em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô, cán
bộ trong khoa Địa lý trong thời gian qua đã truyền đạt những kiến thức quý
báu về chuyên ngành địa chính nói riêng vàđịa lý nói chung cho em để phục
vụ cho công việc sau này. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyên viên

cao cấp Mai Xuân Yến là người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khoá
luận tốt nghiệp này. em xin chúc các thầy cô luôn luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc
và công tác tốt. Vàđể hoàn thành tốt khoá luận này em xin chân thành cảm ơn
phòng tài nguyên và môi trưng quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội là nơi cung
cấp các số liệu giúp em thực hiện khoá luận. Cuối cùng em xin chân thành
cảm ơn tất cả những ai đãủng hộ và giúp đỡ em trong 4 năm học vừa qua, xin
chân thành cảm ơn!


Hà nội 25 tháng 05 năm 2006.
Sinh viên: Trần Hoàng Anh
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
3
MỞĐẦU

Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ
cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con
người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính
làđất đai hay có thể nói một cách rộng hơn đó chính là bất động sản, nó gắn liền với
con người ngay từ thuở sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳng
định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị quý giáđó như thế
nào. Đất đai đã, đang và sẽđóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh
vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tếđã chứng minh một cách rõ
nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động
sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và
kinh doanh nó… và chung nhất là thái độđối xử của nhà nước về mặt pháp lýđối với
nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội

nhất định.
ë Việt Nam cũng vậy, từ luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định
đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua, bán, trao đổi, từđó hệ thống thị trường bất
động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai trò
của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao
đời sống của các tầng lớp dân cư.
Theo pháp luật Việt Nam, thì toàn bộđất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà
nhà nước làđại diện chủ sở hữu. Do đó, về mặt pháp luật trong thị trường bất động
sản không có việc mua và bán quyền sở hữu đất đai mà chỉ có mua bán quyền sử
dụng đất tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên thị trường bất động sản ở
nước ta hiện nay được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và hiện nay đang phát
triển rất sôi động hơn bao giờ trong quá trình phát triển từ trước đến nay. Tuy nhiên,
một thực tế dễ dàng có thể nhận ra là với tốc độ phát triển mạnh mẽđến chóng mặt
như vậy nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay lại không được quản
lý một cách chặt chẽ, nóđã tạo ra rất nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải
quyết cho phù hợp vàổn định trong sự phát triển của nền kinh tế của một Quốc gia.
Đó cũng là lý do mà trong suốt một thời gian dài cho đến nay Nhà nước
không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản, khiến cho
các mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn và phức tạp. Điển hình là nhà nước
không thể kìm chếđược sự leo thang của giáđất, làm cho kinh doanh bất động sản
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
4
tạo ra một tỷ suất siêu lợi nhuận nhưng lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế
chung và làm thất thu hàng trăm tỷđồng của nhà nước, gây nên dư luận không tốt
trong quần chúng nhân dân, thiếu chỗở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu
cơđất xảy ra mạnh mẽ.
Tạo ra một môi trường pháp lýổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận
tiện và hiệu quảđang là một trong những chính sách mà nhà nước đề ra. Để giải

quyết tốt vấn đề của thị trường bất động sản, tạo cơ sở vững chắc khắc phục mọi
tiêu cực trong sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhàđất bất
hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường để thực hiện tốt việc sử
dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông
nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá phù hợp với định hướng phát
triển của nền kinh tế.
Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp
thiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực vàđịnh hướng
phát triển cho thị trường bất động sản. Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế hiện nay tôi
thực hiện đề tài:
“Sự tác động của giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận
Cầu Giấy TP Hà Nội”
Để thực hiện được đề tài này, một sốphương pháp nghiên cứuđược sử dụng
là:
- Phương pháp điều tra: phỏng vườn một số chủ bất động sản có nhu cầu
bán bất động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy về các thông tin như: vị trí các bất
động sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng,
hiện trạng và cuối cùng là giá bán các bất động sản.
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị
trường bất động sản nh các Nghịđịnh của chính phủ, Quyết định, Thông tư liên
quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản.
Thu thập các mẫu phiếu điều tra phân bố trên địa bàn quận Cầu Giấy.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: từ các thông tin thu thập được tiến
hành tổng hợp và phân tích các số liệu, xác định và loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giá
các yếu tốảnh hưởng đến giáđất, giá nhà trên thị trường, rút ra nhận xét.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
5
Vàđề tài cũng đặt ra được một số yêu cầu như: phân tích các yếu tố tác động

đến giá bất động sản hay chính là giáđất, giá nhàởđể từđó thấy được sự thay đổi
trong giá của bất động sản như thế nào.

ch¬ng 1
tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản
Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất
động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhàở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhàở, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui
định.
Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,
vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai.
Bất động sản có vai tròđặc biệt quan trọng: Đất đai làđiều kiện vật
chất để con người tồn tại và tái sản xuất. Và nhàở là không gian cho con
người đểở, sinh hoạt, sản xuất. Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không
chỉ là nguồn tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng
kinh tế.
Từ khái niệm trên, bất động sản có những đặc tính như:
Có vị trí cốđịnh: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ở
nơi nó toạ lạc và làm cho giá cảở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau.
Có tính lâu bền, trong đó cần phânbiệt ba loại tuổi thọ của bất động
sản: Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ
của vật liệu xây dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử
dụng công trình. Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý
bởi trong những trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải
pháđi xây dựng công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới.
Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của
người sử dụng nó.

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
6
Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn
cây. Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do diều kiện
không gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau.
Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn
lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới đểđiều chỉnh
các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng,
giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế
xã hội.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối, đó
là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Việc phát huy
những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có
lợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ,
phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch
bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình
một cách cao nhất.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể
sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải
quyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi
công, để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước
mắt và lâu dài. Hạn chếđến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng
các bất động sản.
Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá
trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng
và phải qua một số thủ tục cần thiết đểđảm bảo an toàn cho việc mua bán loại
tài sản này.

Riêng đất đai thìđặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính
của nó, đó là có vị trí cốđịnh, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử
dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau vàđất đai gắn liền với lãnh
thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
7

1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, làđầu mối thực
hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữa
người mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường.
Tuỳ thuộc vào từng chếđộ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bất
động sản có sự khác biệt với nhau về tính chất cũng như phương thức hoạt
động.
Thị trường bất động sản có 4 cách phân loại:
- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C.
- Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị
trường nhàở, thị trường công trình công nghiệp.
- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua
bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất
động sản.
- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập
thị trường:
Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai ).
Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình
Thị trường cấp III: là thị trường bán hoặc cho thuê công trình.

Với bất kỳ một loại thị trường nào cũng đều có ba yếu tố cấu thành là :
khách thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các
yếu tốđóđược biểu hiện như sau:
- Chủ thể thị trường bất động sản: Chủ thể của thị trường bất động sản
là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao dịch trên thị trường bất động
sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước trong đó các chủ thể này
vừa có thểđóng vai trò mua vừa có thểđóng vai trò bán bất động sản. Những
chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản,
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
8
làchủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tự
chủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường bất động
sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với
nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán được bán bất động sản
cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính; người mua
được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm. Các chủ thể khi
tham gia thị trường có quyền và nghĩa vụ chung.
Trong các chủ thể trên thì Nhà nước là một chủ thểđặc biệt của thị
trường BĐS vìđất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước làđại diện chủ sở
hữu toàn bộ quỹđất, có quyền giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất (Điểm c khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2003).
Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuêđất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. Pháp luật ở nước ta cũng cho
phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”. Khi đó các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệđất đai trở thành chủ thể thị trường bất
động sản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài
sản quyền sử dụng đất. Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
làđại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
như sau: quyết định giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất…”.
- Khách thể: khách thể của thị trường bất động sản được hiểu làđối
tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là
hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia màđất đai thuộc sở hữu t nhân,
thị trường bất động sản vềý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách
thể của thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản
là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói
riêng. Do đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
9
nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất
do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất
được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất
động sản. Và nh vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường
bất động sản.
- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về
bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động, tác dụng của
các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng và là thành phần
không thể thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ
thể thị trường mà môi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết giữa các
chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể cầu bất động

sản, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao
gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị
trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể
sau giao dịch …trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả.
Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn có một số yếu tố như:
1. Quyền của người được chuyển quyền sử dụng đất và người được nhận
quyền sử dụng đất. Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất
và người chuyển quyền sử dụng đất tìm đến nhau, một cơ chế thông
báo, quảng cáo việc bán đất.
2. Cơ sở xây dựng hợp đồng giữa người mua và người bán – văn bản viết
hoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà
người mua và người bán có thể thực hiện được. Tự thoả thuận giá bán
không có sự can thiệp của bên ngoài.
3. Biện pháp thu thập thông tin vềđất đai- thường lấy tin ở cơ quan đăng
kýđất. Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người
bán, những hạn chế về quyền sử dụng đất và hưởng lợi trên đất đối với
người mua, nghĩa vụ về tài chính của người bán ( liên quan đến đất đó)
chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua. Khi
chuyển nhượng thường phải xem người bán đã trả bao nhiêu, còn nợbao
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
10
nhiêu (ví dụ về thuếđất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế
hoạch của Nhà nước trong tơng lai tác động đến đất đó.
4. Biện pháp để người bán bảo đảm chuyển quyền vềđất cho người mua.
Nói chung, phải qua kê khai đăng ký chuyển quyền ở nơi đăng ký.
5. Biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những
mối đe doạđến quyền đó. Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc
tuan theo trình tự thủ tục thông dụng.

6. Quyền người mua được vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm. người vay và
cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát tài
chính. Biện pháp đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa làđể chủ nợ
không bị mất một số quyền lợi liên quan đến đất đã thế chấp do dất đo
trước đây đã chuyển nhượng và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo
hay không. Quyền chủ nợđược hành động khi con nợ không trảđủ nợ.
Nói chung, bao gồm quyền chủ nợđược công khai phát mại quyền sử
dụng đất để thanh toán nợ.
7. Đảm bảo Nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luôn
hiện chỉnh số liệu thuế thu được. Vai trò của Nhà nước trong việc xây
dựng một hành lang pháp lýđầy đủ và thành lập một cơ quan quản lý,
điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh.
Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất
động sản
- Tính đặc thù:
Thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa người
mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất độngsản mang
tính khu vực do bất động sản là cốđịnh, tức lầ bất động sản ở mỗi nơi, mỗi
khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tơng ứng với khu
vực đó; cần có dịch vụ tư vấnchuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm
nghề nghiệp đểđảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất
động sản; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độcquyền do sự tự do cạnh
tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn; thịtrường bất
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
11
động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua bán, xong giá
trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với

động sản.
- Tính quy luật:
Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởi
các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu mang tính
quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh).
a. Quy luật giá trị:
Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị
trường, nó tự phát vàđiều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và
quan hệ cung cầu. Nó cung cấp thông tin cho nhà nước đểđiều tiết vĩ mô nhằm
cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn, giảm
bớt những cơn sốt giả tạo vềđất nói riêng và bất động sản nói chung. Gía
cảởđây được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá
cho thuê).
b. Quy luật cung cầu:
Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra của
bên bán và sức mua bất động sản của bên mua. Nó thường xuyên mâu thuẫn
trên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian. Khắc phục được mâu
thuẫn này thì cung cầu được cân bằng. Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm
cho giá cả sát với giá trị. Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ là
tơng đối, còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốn
cung đủ cầu thì phải có thời gian vàđiều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần
thiết. Trong đó quy luật cung và cầu trong thị trường bất động sản được biểu
hiện :
 Khái niệm cung - cầu:
Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của “hộp đen” kinh
tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo
cơ chế thị trường. Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động
của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thành
nên thị trường hàng hoá dịch vụ. Thị trường bất động sản là một loại trong hệ
thống các thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
12
này. Chúng được thể hiện thông qua giá cả cuả bất động sản ở mỗi nơi mỗi
lúc.

. Khái niệm cầu:
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động
sản đó trên thị trường. Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi vàđối
tượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản. Cầu thực tế có khả
năng thanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng
lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì
vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng
thanh toán vàđiều kiện hoạt động của thị trường.
. Khái niệm cung:
Cung bất động sản trên thị trường bất động sản là tổng số lượng bất
động sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tại
một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ởđây
không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản cóđược ở một quốc gia,
do có những bất động sản không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị
trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu,
sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán, chuyển nhượng
hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giá hiện
hành trên thị trường mà muốn chờđợi để bán với mặt bằng giá cao hơn.
Những nguồn bất động sản không được tính vào tổng cung về bất động sản tại
thời điểm đó.
c. Quy luật cạnh tranh:
Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi ích

thị trường, trong đó có ba loại hình: là cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc
bên bán, cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa các
đối tượng mua và bán.
Đểđảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố nh: thông tin
phải đầy đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải cóquyền cạnh
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
13
tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải
chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.

1.3. TỔNGQUANVỀTHỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN VIỆT NAM
1.3.1. Một sốđặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt
Nam hiện nay
Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng
đất và thị trường về nhàở, các tài sản gắn liền với đất. Theo Hiến pháp năm
1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 khẳng định ở nước
ta, pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận
và bảo hộ sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường bất động sản ở nước ta tồn tại hai loại hình thị trường bất
động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản phi
chính thức hay còn gọi là thị trường ngầm. Hai loại thị trường này tồn tại
song song vàđan xen lẫn nhau. Thị trường ngầm bắt nguồn từ tâm lý, thói
quen của một bộ phận dân cư coi thường hoặc không hiểu biết pháp luật nên
họ thực hiện các hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức
giấy tờ trao tay không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Một số
người dân coi nhẹ hoặc không hiểu việc đăng ký sử dụng đất chính là một
biện pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Mặt khác, ở
nước ta hệ thống thuế và các chính sách tài chính vềđất đai còn nhiều bất cập

với mức thuế suất quy định quá cao so vơí thu nhập của đại đa số người lao
động nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch
đất đai, người dân thường có xu hướng tự tìm đến thị trường bất động sản
ngầm. Một nguyên nhân khác góp phần cho sự ra đời của thị trường bất động
sản ngầm đó là hệ thống đăng ký bất động sản nói chung vàđăng ký quyền sử
dụng đất nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ
tục hành chính rờm rà và thiếu đồng bộ nên gây cản trở cho người dân tìm đến
thị trường bất động sản chính thức.
Thị trường bất động sản gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung mà
trải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
14
vàtrình độ khác nhau. Do sự khác biệt vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá
nên thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao
hơn thị trường bất động sản ở nông thôn.
Trong thị trường bât động sản ở Việt Nam, việc giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhàở trong những năm gần
đây đãđược tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lýđất
đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử
dụng đất đai. Các chương trình phát triển nhàở cũng như các chính sách hỗ trợ
vốn cho các hoạt động phát triển nhàở cho các địa phương, chính phủđã cho
phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thịđể
phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp. Chính
phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà
thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhàở.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang thiếu một khung
pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộđể bảo hộ. Các quy định liên quan đến thị trường
bất động sản được ban hành nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau

như: Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật về nhàở năm
2005, Luật xây dựng năm 2003… mà chưa có một đạo luật độc lập điều chỉnh
trực tiếp các hoạt động kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, muốn thị trường
bất động sản hoạt động lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản cóý
nghĩa rất quan trọng nhưng hiện vẫn chưa có một đạo luật riêng đểđiều chỉnh
thống nhất hoạt động này.
Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên
nghiệp: thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất
động sản; tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh không dồi dào;
phương thức kinh doanh không mang tính chuyên nghiệp, hiện nay có cả
những doanh nghiệp kinh doanh mang tính “chộp giựt”, “thời vụ”. Thiếu các
tổ chức trung gian, môi giới chuyên nghiệp hoạt động mang tính chất hỗ trợ,
thúc đẩy sự phát triển của thịt trường bất động sản. Thiếu các sàn giao dịch
mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản để thúc đẩy thị trường
này phát triển lành mạnh. Do đó trong khoảng 10 năm trở lại đây thị trường
bất động sản ở Việt Nam đã trải qua 3 lần biến động lớn là những dấu mốc lớn
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
15
trong giai đoạn hình thành và phát triển: lần thứ nhất vào các năm 1994 –
1996, lần thứ hai vào các năm 1997 – 1999, lần thứ ba bắt đầu từ năm 2004
cho đến nay đang diễn ra rất sôi động và nóng hổi và lần này có quy mô,
phạm vi rộng lớn hơn, tính chất phức tạp hơn các lần trước, nóđã vàđang là
bài toán làm đau đầu các nhà quản lý và yêu cầu một hướng giải quyết hợp lý,
phù hợp trong giai đoạn này.
1.3.2. Các khu vực của thị trường bất động sản :
- Thị trường đất đai: bao gồm các loại hình sử dụng đất như: đất đô
thị, đất ở, đất nông nghiệp.
- Thị trường nhàở: thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:

+) Loại thứ nhất là nhàở gắn liền với đất đai gồm những căn nhà riêng
biệt và những dãy nhà xây cùng một kiểu, những căn nhà riêng biệt ở vị trí
tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các lĩnh vực kinh doanh, các công
ty…
+) Loại thứ hai là những khu chung cư có vị trí thuận tiện với các điều
kiện tốt có thể bán hoặc cho thuê với mức giá cao. Những nhà công cộng có
nhiều phòng vói kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của những
người thu nhập thấp .
- Thị trường văn phòng:
Trong thị trường này cần đầu tư nhiều chất xám và tri thức hơn thị
trường nhàở. Trong khi xây dựng cần chúýđến những yếu tố vô cùng quan
trọng như: địa điểm, chức năng, kiến trúc, nguyên vật liệu xây dựng và trang
thiết bịđể trang bị cho phù hợp, theo kịp với những tiêu chuẩn hiện đại. Trong
đó các khu văn phòng thường được chọn ở những vị thế tại các khu trung tâm
kinh doanh rất thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.
- Thị trường các khu thương mại và các cửa hàng bán lẻ:
Vấn đề quan trọng ởđây là vị trí tốt từđó quyết định đến việc tạo ra thu
nhập ổn định với tiềm năng phát triển thích hợp. Tiếp đó là kiểu cách bài trí
thuận tiện, trang trí hấp dẫn, chất lượng của môi trường xung quanh cũng nh
có bãi đỗ xe, những yếu tốđó sẽ khẳng định giá trị của cửa hàng.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
16
- Thị trường bất động sản cho công nghiệp:
Các công trình công nghiệp mang đặc trưng không dễ dàng chuyển đổi
sang sử dụng cho các lĩnh vực khác. Gía trị của công trình phụ thuộc vào
dung lượng hoạt động công nghiệp, khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật
tư thị trường .
- Thị trường bất động sản đặc biệt: Các xưởng đóng tàu, nhà máy hoá

dầu, trạm xăng, …
1.3.3. Gía cả bất động sản trên thị trường :
Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, thực chất của giá bất
động sản là giáđất, bởi vì nó chiếm phần lớn gía bất động sản. Gía bất động
sản chịu sự tác động các quy luật của nền kinh tế thị trường. Gía đất phụ
thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học và sinh
lợi phi sinh học), giáđất có thểở mức cao quá so với khả năng thanh toán của
xã hội và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng và cũng như các
loại hàng hoá khác thì giáđất cũng phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều về
phía người mua và người bán bất động sản, hay nói cách khác giáđất cao hay
thấp sẽ quyết định đến giá bất động sản.
Tuy nhiên, do tính sôi động của thị trường nhàđất nên tồn tại hai loại
giá khác nhau về bất động sản đó là giá do nhà nước quy định và giá do thị
trường, trong đó gía do nhà nước đa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường .
Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản thì
người đó sẽ phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản đó,
những yếu tố chính đó nh: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc. Khi thấy thoả
mãn thìđa ra một mức giáđể có thể mua được bất động sản đó. Nhưng nếu
mức giá thấp hơn mức giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động
sản đó không bằng lòng và sẽ không bán, chờ một mức giá cao hơn hoặc sẽ
giảm giá mà mình mong đợi để có thể bán được bất động sản đó khi nhận thấy
những điều kiện bất lợi của mình. Như vậy giá bất động sản do chủ bất động
sản quyết định và giáđược các bên chấp nhận thìđó chính là giá thị trường của
bất động sản. Vàởđây không có sự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạđến người bán
cũng như người mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoảthuận giữa
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
17
hai bên mua và bán đều có lợi. Người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho là

phải chăng và người bán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình
đòi hỏi.
Gía cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản, là
số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.
Gía trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặt
kinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình
trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được. So với giá
cả hàng hoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau :
- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giáđất và giá công trình trên đất.
- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai.
- Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê.
- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nóđem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.
- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh
hưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào
tố chất cá biệt của người mua và người bán .
- Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên
đất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều.
1.3.4. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền
kinh tế.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào cơ bản
của quá trình sản xuất, kinh doanh của xã hội. Thị trường bất động sản phát
triển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệ thống mà rõ nhất là thị trường xây
dựng và tiền tệ. Thị trường bất động sản còn thu hút một lực lượng lao động
khá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho thị
trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai thị trường này thu
hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính

18
Có thể khẳng định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trong
việc thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá,
góp phần đắc lực vào công nghiệp hoá và hiện đại hoáđất nước.
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Thúc đẩy áp dụng khoa
học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất lượng nhàở, bảo vệ và nâng
cao hiệu quả tài nguyên đất. Thị trường nói chung, bất động sản nói riêng chịu
sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố cơ bản: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh. Sự
tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố
không tách rời nhau. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ
khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, thực hiện các biện pháp hữu
hiệu nhằm nâng cao năng xuất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng
sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao.
Tăng trưởng kinh tế và tốc độđô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép về cầu bất
động sản nói chung và nhàở nói riêng trong xã hội. Phát triển thị trường bất
động sản thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhàở cho đại bộ
phận người lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được.
Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi
mới quản lýđất đai, nhàở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác. Thị trường bất
động sản được hình thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại
thị trường khác trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua thị trường bất động
sản, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng nh
tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần
khắc phục tình trạng kinh doanh phi pháp, trốn thuế, đầu cơ, và các tệ nạn
khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hướng gia
tăng ở nước ta.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng cường quan hệ hợp
tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường,
các nhà kinh doanh, những người sử dụng cóđiều kiện tiếp xúc, có mối quan

hệ qua lại tạo ra sự mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các
nghành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính để mở rộng thị trường.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
19
Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác
thực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng,
nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốn
đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng nh vốn tích luỹ của
các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi
mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức
kinh doanh, từđó góp phần phát triển tốt nền kinh tế.
Những vườn đề chung trình bày trên đây khi đối chiếu với thực tiễn
thấy rằng: Những năm trước đây nhà nước có quy định giáđất nhưng lại thấp
hơn nhiều so với thực tế nên đã xảy ra rất nhiều tiêu cực trong lĩnh vực đất
đai. Để khắc phục hiện tượng này, Luật đất đai 2003 đã quy định: giáđất nhà
nước quy định phải sát với giá thị trường, đó chính là nội dung đổi mới quan
trọng của luật đất đai hiện hành, nóđã vàđang từng bước làm “lành mạnh hoá”
thị trường bất động sản.

S tỏc ng ca giỏt giỏ nh ti th trng bt ng sn ti qun Cu Giy TP H Ni.

Trn Hong Anh Lp K47 a Chớnh
20
Chơng 2
sự tác động của giá đất giá nhà ở
tới thị trờng bất động sản tại quận cầu giấy tp hà nội.

2.1. Khái quát vùng nghiên cứu

2.1.1. c im t nhiờn:
Qun Cu Giy nm phớa Tõy thnh ph H Ni c thnh lp ngy
3/ 9 /1997 gm 8 phng nh: Mai Dch, Ngha ụ, Ngha Tõn, Dch Vng,
Quan Hoa, Yờn Ho, Trung Ho v Dch Vng hu, tng din tớch t hnh
chớnh l 1202.98 ha. a gii hnh chớnh tip giỏp :
Phớa Bc giỏp: Qun Tõy H, huyn T Liờm.
Phớa Nam giỏp: Qun Thanh Xuõn
Phớa Tõy giỏp: huyn T Liờm
Phớa ụng giỏp: Qun ng a, qun Ba ỡnh, qun Tõy H
Qun nm ca ngừ phớa Tõy, mt trong nhng khu phỏt trin chớnh
ca Thnh ph H Ni. Trong Qun cú cỏc trc ng giao thụng vnh ai
ni thụ H Ni vi chui ụ th Ho Lc - Sn Tõy. V trớ ca Qun óem
li nhiu li th trong vic phỏt trin kinh t xó hi cho Qun, ng thi cng
t ra yờu cu trong vic phỏt huy li th v phỏt huy vai trũ ca Qun i vi
s phỏt trin ca thnh ph.
Vi a hỡnh thun li thp dn t Bc xung Nam, t ai ca qun rt
tt do cú s bi p ca ng bng sụng Hng. Mc dự vy, cht lng t
ngy cng gim sỳt do nc thi t cỏc nh mỏy v qua quỏ trỡnh sinh hot
ca khu dõn cụ th cha c x lý tt nờn ó gõy ụ nhim.
2.1.2. c im kinh t xó hi :
Vi dõn s trong ton qun khong 168.000 ngi (nm 2005), so vúi
nm 1997 thỡó tng gn gp ụi. c s quan tõm ca lónh o thnh ph
t lỳc thnh lp cho ti nay, mc dự gp rt nhiu khú khn song vi s nlc
v c gng ca ng b, chớnh quyn v nhõn dõn trong ton qun nờn ót
c nhiu kt qu:
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
21
Về kinh tế, trong đó hoạt động thương mại dịch vụđược quan tâm đầu

tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoàn thành xây dựng mới và
nâng cấp nhiều tuyến đường giao thông, đặc biệt là hệ thống chợđược Quận
đầu tư khá hoàn chỉnh tạo điều kiện cho nhân dân mua bán thuận lợi, giải
quyết được nhiều chỗ làm việc ổn định cho người lao động tại địa phương,
dịch vụ thương mại hàng năm tăng 32.75%. Trong đó sản xuất công nghiệp
ngoài quốc doanh, do coi trọng việc đầu tư, đổi mới trang thiết bị, tìm kiếm
thị trường nên hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả thể hiện bằng giá
trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh hàng năm tăng 36.45%. Cùng với
đó là sản xuất nông nghiệp, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh nên việc sản
xuất nông nghiệp luôn trong điều kiện không ổn định, từ năm 2000 đến nay
diện tích đất nông nghiệp giảm trên 300 ha (từ 394 ha năm 2000 xuống còn 78
ha năm 2004), diện tích đất nông nghiệp còn lại không có hệ thống tới tiêu
nên từ năm 2003 đến nay không cấy lúa được, bà con chuyển sang trồng hoa
và rau.
Trong công tác giáo dục vàđào tạo: được tăng cường đầu tư về cơ sở
vật chất, quan tâm, chỉđạo, nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện, một số
trường học đạt chuẩn Quốc Gia như: Trường mầm non Hoa Hồng, Tiểu học
Yên Hoà, THCS Nghĩa Tân. Trong công tác y tế, dân số gia đình trẻ em: tổ
chức chỉđạo thực hiện có hiệu quả các chương trình quốc gia về y tế, dân số,
gia đình trẻ em, hoạt động Hội chữ thập đỏđạt nhiều kết quả trong công tác
cứu trợ nhân đạo, phòng chống dịch bệnh và an toàn thực phẩm đạt kết quả
tốt.
Với công tác lao động, thương binh xã hội: Hàng năm quận đã tạo việc
làm cho trên 3000 lao động, thực hiện tốt chính sách đối với người có công,
về hu, công tác phòng chống tệ nạn xã hội được triển khai sâu rộng. Song
song là công tác văn hoá thông tin, thể dục thể thao đạt được nhiều kết
quảđáng mừng, đời sống tinh thần của nhân dân ngày được cải thiện, tích cực
đẩy mạnh cuộc vận động “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ” tại
các phường, các trường, các đơn vị.
Bên cạnh những kết quảđạt được, trong quá trình thực hiện kế hoạch

phát triển kinh tế - xã hội của quận cũng bộc lộ những hạn chế chủ yếu cần
S tỏc ng ca giỏt giỏ nh ti th trng bt ng sn ti qun Cu Giy TP H Ni.

Trn Hong Anh Lp K47 a Chớnh
22
khc phc: Kinh t phỏt trin nhng cha vng chc, hiu qu hot ng sn
xut kinh doanh cũn hn chc bit l hiu qu hot ng ca cỏc hp tỏc xó
sau khi chuyn i cũn hn ch cha phỏt huy ht kh nng kinh doanh dch
v. H thng c s h tng k thut ụ th cú nhiu chuyn bin song cha
ỏp ng c yờu cu, thiu ng b; in nc phc vi sng dõn sinh,
tỡnh trng mt v sinh, ụ nhim mụi trng ang l vn bc xỳc cn gii
quyt. Cụng tỏc qun lớt ai, qun lý trt t xõy dng ụ th cũn nhiu din
bin phc tp, tỡnh trng xõy dng nh khụng phộp v trỏi phộp cũn din ra
nhiu ni, t nn xó hi nht l t nn ma tuý cũn din bin phc tp.
Trc nhng phỏt sinh ú cú th gii thớch qua mt s nguyờn nhõn
khỏch quan nh: Tỡnh hỡnh chớnh tr v kinh t th gii cú nhng din bin
phc tp, c bit l giỏ th trng nm 2004 cú nhiu thay i khụng thun
li (giỏ xng du, st thộp tng cao). Trong hai nm liờn tip xy ra dch bnh
trong din rng nh hng n sn xut kinh doanh. Tip n l do tc ụ
th hoỏ v dõn s c hc tng nhanh lm cho h thng h tng k thut, xó hi
cha ỏp ng c yờu cu ca s phỏt trin trong i sng ca nhõn dõn,
mt khỏc mt s ngnh cha cú quy hoch chi tit, trong ú cú mt s b
phn nhõn dõn vn quen vi np sng nụng thụn, cha chp hnh tt cỏc quy
nh ca Nh nc v qun lýụ th. Mt s nguyờn nhõn ch quan nh: Cụng
tỏc cho iu hnh mt s ngnh, n v, c s mt s lnh vc cũn lỳng
tỳng, cha sõu sỏt, thng, gii quyt thiu trit , cỏ bit cũn cú hin tng
nộ trỏnh gii quyt nhng cụng vic cú tớnh phc tp. K nng nghip v ca
mt s cỏn b, cụng chc cũn hn ch dn n vic tham mu cho lónh o
thiu kp thi c bit l c s.
2.2. Sự tác động của giá đất giá nhà ở tới thị trờng bất động sản tại

Quận Cầu Giấy TP Hà Nội.
Cú th khng nh trong th trng bt ng sn thỡ cỏi chớnh l th
trng t ai v th trng nh, bi mi bin ng ca th trng bt
ng sn u bt ngun t s bin ng ca th trng t ai v nh. Do
ú mi yu t tỏc ng n t ai v nh hay giỏt v giỏ nh chớnh l
tỏc ng n th trng bt ng sn. Tht vy, th trng bt ng sn ti
qun Cu Giy khụng nm ngoi phm vi ú, cỏc yu tó tỏc ng n
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
23
giáđất, giá nhàở và do đó tác động đến thị trường bất động sản trong địa
bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội đãđược thể hiện qua phân tích sau:
2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại
quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.
Đối với con người nhu cầu về nhàở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, đứng
thứ hai sau nhu cầu về lương thực và thực phẩm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt
hàng ngày của con người, qua điều tra khảo sát thì cầu trong thị trường bất
động sản của quận Cầu Giấy có thể phân ra những nhóm đối tượng có nhu
cầu về bất động sản một cách tương đối như sau:
- Nhóm người có thu nhập cao: thường thường là muốn mua thêm đất
để nối rộng diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu tinh thần
nhđổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất hay mua thêm
nhà có mặt tiền, vị trí thuận lợi để kinh doanh.
- Nhóm người có thu nhập trung bình: gồm những người có thu nhập
vừa đủ vàđể ra được một ít, qua một số năm tích luỹ họ có nhu cầu mua thêm đất để
nới rộng diện tích để sinh hoạt, hoặc các gia đình có nhiều con khi đến tuổi lập ra
đình nên muốn ra ở riêng, nhu cầu của nhóm đối tượng này đang là cao trào hiện
nay.
- Nhóm người có thu nhập thấp: gồm những người có thu nhập thấp,

chỉđủ chi tiêu hàng tháng, đối tượng này gồm rất nhiều thành phần nh: giáo
viên, viên chức nhỏ, những người làm công, những người mới nhập cư vào đô
thị kể cả những gia đình cóđông con những không có khả năng tách hộ, nhu
cầu của họ chỉ là căn nhàđơn giản chỉđáp ứng nhu cầu có chỗ ngủ, đủđể sinh
hoạt tối thiểu; nhà tập thể, nhà thuê là mục tiêu của họ.
- Nhóm những người nghèo: gồm những người nghèo thành thị, những
người mới di cư vào, lao động tại các khu công nghiệp tập chung, nhóm này
không có khả năng thoả mãn nhu cầu của chính bản thân họ.
Trước nhu cầu về bất động sản nh vậy thì nảy sinh các cung về bất
động sản chủ yếu là: Các công ty phát triển nhàđất (khu vực tư nhân) ; Các
công ty kinh doanh môi giới nhàđất: hoạt động nhờ vào % môi giới và “hoa
hồng”, họ rất nhạy bén với các thông tin liên quan đến bất động sản ( từ các
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
24
chủ trương mới của nhà nước đến các dựán phát triển, các dựán đầu tư, các
nhu cầu mới xuất hiện của xã hội ), hạn chế của loại hình này là tiềm lực yếu,
ít có khả năng đầu tư; và thành phần không thể thiếu trong cung thị trường bất
động sản là: các chủ sở hữu bất động sản cần bán, họ có trong tay từ một đến
nhiều bất động sản cần tung ra thị trường với nhiều lý do như: tăng diện tích
ở, thay đổi địa điểm sống, tìm bất động sản khác thoả mãn nhu cầu tâm linh,
trong quá trình dịch chuyển họđã tự nhiên tham gia vào thị trường bất động
sản.
2.2.2. Các nhân tốảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị
trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.
2.2.2.1. Các nhân tốảnh hưởng đến cầu bất động sản:
1. Sự tăng trưởng về dân số:
Tăng trưởng về dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội
và theo đó cầu về bất động sản (nhàở vàđất đai) tăng lên. Sự gia tăng dân số

làáp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số làm tăng quy mô gia
đình độc lập, các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần, thay
vào đó là sựgia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Điều đó dẫn
đến cầu về bất động sản tăng lên một cách tương ứng. Sự gia tăng dân số không chỉ
làm tăng nhu cầu về bất động sản mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động
dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, đều là các nhân tố làm tăng cầu về bất
động sản.
Tại địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 1997 cho đến năm 2005 dân số tăng
mạnh mẽ, nếu như khi thành lập dân số trong toàn quận khoảng 85000 người
thì cho đến năm 2005 đã là khoảng 168.000 người, với mức độ tăng dân số
mạnh mẽ nh vậy dự kiến trong vòng 5 năm tới tức là từ năm 2005 cho đến
năm 2010 thì dân số trong toàn Quận sẽ là 215.000 người, do đó báo hiệu
một nhu cầu lớn về mọi lĩnh vực khác nhau trong đó nhu cầu về nhàở, bất
động sản là vườn đềđáng quan tâm trong toàn quận, sẽ dẫn đến sự thay đổi
lớn về cơ cấu của thị trường bất động sản.
2. Tác động của thu nhập và việc làm:
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
25
Nhu cầu về bất động sản tăng lên không ngừng do sự gia tăng của quy
mô dân số, quy mô gia đình và sựđòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống, sự
tác động của việc làm và thay đổi thu nhập cũng ảnh hưởng lớn đến cầu bất
động sản. Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng
lên. Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thu
nhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiết
yếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhu
cầu đóđược thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽđược chuyển sang giải quyết nhu
cầu về nhàở, do vậy thu nhập tăng lên thì cầu về bất động sản cũng tăng lên rõ

nét, nhưng ngược lại khi nhu cầu về nhàởđược giải quyết mà thu nhập vẫn
tăng lên thì cầu về bất động sản cũng sẽ chậm dần lại.
Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có
tác động rất lớn đến thay đổi về cầu bất động sản. Vì tình trạng việc làm và
nghề nghiệp ảnh hưởng đến sự gia tăng thu nhập của người dân, tiếp đó thì
tình trạng nghề nghiệp và việc làm có những tính chất, đặc điểm của nhàở phù
hợp với yêu cầu và tính chất công việc. Có những nghề nghiệp yêu cầu chủ
nhà sử dụng nhàở nh một phần địa điểm làm việc, hay đặt các mối quan hệ
nhưng cũng có những nghề nghiệp đòi hỏi nơi ở chỉ là nơi sinh hoạt ngoài giờ
làm việc, do đó sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về
cơ cấu nhàở sau đó là sự thay đổi về cầu bất động sản.
Hiện nay trong địa bàn quận Cầu Giấy các cơ quan nhà nước chiếm
ngày càng nhiều lên biểu hiện rõ nhất từ năm 2000 diện tích đất trụ sở cơ
quan công trình sự nghiệp là 3.73 ha, cho đến năm 2005 đã lên tới 60.36 ha,
diện tích đất công cộng năm 2005 là 385.53 ha so với năm 2000 tăng 128.31
ha, nhìn chung cơ cấu nghề nghiệp trong toàn quận rất đa dạng, phong phú, từ
buôn bán kinh doanh lớn, nhỏ, từ làm công nhân viên chức đến mở công ty
kinh doanh riêng, từ làm nghề truyền thống đến đi làm thuê, đặc biệt trong địa
bàn quận đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nguồn nhân
lực, các trung tâm thương mại được xây dựng càng nhiều nên nhu cầu về bất
động sản cũng biến đổi theo mạnh mẽ, quận Cầu Giấy là một trong những
quận có nhiều cán bộởđịa bàn khác, học sinh, sinh viên học tại các trường đại
học hay những người đi làm thuê từđịa phương khác tới thuê nhàở do đóđóng
góp đáng kể vào cơ cấu về cầu bất động sản trong địa bàn của quận.