(Luận văn học viện tài chính) hoàn thiện công tác định giá đất tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của
đơn vị thực tập.

Tác giả luận văn

Hồ Thị Loan

Sv: Hồ Thị Loan

i

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

MỤC LỤC

Sv: Hồ Thị Loan

ii

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

BHXH

Bảo hiểm xã hội

BHYT

Bảo hiểm y tế

IVSC

Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDTNVHQN

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TS

Tài sản

TSCĐ

Tài sản cố định

TW

Trung ương.

VFA VIETNAM

Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam

VND

Việt nam đồng.

Sv: Hồ Thị Loan

iii

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Bộ máy quản lý công ty....................................................................36
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá.......................................42
Sơ đồ 3: Quy trình định giá đất.......................................................................53

Sv: Hồ Thị Loan

iv

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Sv: Hồ Thị Loan

v

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, định giá là lĩnh vực mới
được hình thành từ những năm 40 của thế kỷ XX ở một số quốc gia phát triển
như Mỹ, Anh. Tuy nhiên, phải đến những năm cuối thế kỷ XX, định giá mới
thực sự hoạt động một cách chuyên nghiệp và phát triển mạnh mẽ trên phạm
vi quốc tế. Ngày nay, định giá ngày càng phổ biến và đóng vai trị quan trọng
trong lĩnh vực tài chính cũng như trong các hoạt động trao đổi, giao dịch trên
thị trường.
Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động định giá
theo đúng nghĩa. Sự chuyển đổi cơ chế kinh tế của nước ta từ kế hoạch hóa
tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm phát
sinh nhu cầu thực tiễn về việc đánh giá giá trị các loại tài sản. Nhu cầu này
ngày một tăng lên nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như xác định

giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài
sản để góp vốn; cổ phần hóa doanh nghiệp; mua bán, thế chấp, chuyển
nhượng tài sản trong việc thi hành án…của các bên liên quan.Việc xác định
đúng đắn giá trị của từng nguồn lực được coi là hết sức quan trọng và có ý
nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao cho nền kinh tế.
Trong lĩnh vực định giá thì định giá bất động sản nói chung và định giá
đất nói riêng được coi là hoạt động quan trọng nhất được nhiều các quốc gia
phát triển đầu tư nghiên cứu. Ví dụ tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh,
Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc. Từ đó, định giá đất và
bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được đưa
vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao

Sv: Hồ Thị Loan

1

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa là một công cụ của quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong

nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm sốt của nhà nước. Với nước ta,
mục đích chính của việc định giá đất thường là tính tiền thu nộp tiền sử dụng
đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, thực trạng dịch vụ định giá đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử
dụng đất ở nước ta cịn khá yếu kém, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn.
Chính vì vậy, qua thời gian thực tập và dưới sự tìm hiểu về hoạt động định giá
đất của cơng ty nên em quyết định chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định
giá đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt
Nam’’.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận trong hoạt động định giá đất và thu tiền sử
dụng đất.
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền
sử dụng đất tại cơng ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá
đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất phục vụ cho mục
đích thu tiền sử dụng đất tại Cơng ty.
- Những khó khăn còn tồn tại trong hoạt động định giá đất phục vụ cho
mục đích thu tiền sử dụng đất tại Cơng ty.

Sv: Hồ Thị Loan

2

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất tại Công ty TNHH
Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền
sử dụng đất tại Công ty.
- Thời gian nghiên cứu: Số liệu được thu thập năm 2015
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin từ các nguồn kênh internet, các chứng
thư thẩm định, báo cáo thẩm định giá mà công ty cung cấp, các văn bản pháp
lý liên quan.
- Phương pháp xử lý thông tin: Chọn lọc những thông tin cần thiết để so
sánh và tổng hợp theo bảng .
- Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích: Dựa trên các số liệu của
cơng ty cung cấp để đưa ra các so sánh các con số hay kết quả định giá khi sử
dụng các phương pháp khác nhau để đưa ra đánh giá và tìm ra sự khác biệt
giữa các phương pháp định giá
6. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung chuyên đề được chia
làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá đất phục vụ cho việc thu tiền sử
dụng đất.
Chương 2: Thực trạng định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử
dụng đất tại VFA Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục
đích thu tiền sử dụng đất tại VFA Việt Nam

Sv: Hồ Thị Loan

3

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Đất đai
1.1.1.1. Khái niệm:
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, đầm lầy,…). Các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và
hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,
…)”.
Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khống sản trong lịng đất
), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình,

thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trị quan trọng và
có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội
lồi người.
Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.

Sv: Hồ Thị Loan

4

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
Đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung đều có chung những đặc điểm:
-

Cố định về vị trí: đất đai khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí

quyết định tính giới hạn về quy mơ theo không gian và chịu sự chi phối của
các yếu tố mơi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai khơng giống các hàng hóa

khác có thể sản sinh qua q trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. 
-

Có tính khan hiếm : Do đất đai là có hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng

đất đai ngày càng tăng dẫn đến giá trị của đất tăng dần theo thời gian và
thường có giá trị lớn.
- Có sự khác biệt: Khơng có mảnh đất nào hay bất động sản nào giống
nhau hoàn toàn nên dẫn đến giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại khơng
giống nhau. Đất đai ở đơ thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng
xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng
hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn.
Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các
điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn.
- Có giá trị lớn: Giá trị của đất đai cũng như của bất động sản thường lớn
do việc đầu tư khai thác đất đai cần lượng vốn lớn và dài hạn. Đối với trường
hợp đất đai là nhà ở thì có q trình sử dụng lâu dài.
- Có tính ảnh hưởng lẫn nhau: Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai khơng
chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một
công ty, một doanh nghiệp mà nó cịn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng
hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có các
cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các
nước trong khu vực và trên thế giới…

Sv: Hồ Thị Loan

5

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

1.1.1.3. Phân loại đất đai
Theo điều 10 của Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất
đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt
không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni,
ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm
tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục

thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất

Sv: Hồ Thị Loan

6

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

phi nơng nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn
thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người
lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,

thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất
nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng
nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.1.4. Vai trị của đất đai
Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nói
chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn liến chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình.
Đất đai ln ln là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống.
Khơng có đất đai khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng một q
trình lao động nào diễn ra và cũng khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài
người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội. Muốn xây dựng
một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên

Sv: Hồ Thị Loan

7

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm
việc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành

hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các
ngành cơng nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các cơng trình
dân cư phát triển, địi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đơ thị, các khu dân cư
mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho
các ngành đó cũng tăng lên.
Thứ hai, vai trị của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp
các yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu
xây dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào
các điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố mơi
trường, thời tiết, khí hậu bên ngồi. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các
ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ
thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai.
1.1.2 . Khái niệm về giá trị thị trường
Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 đã nêu rõ:
Gía trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một q trình tiếp thị và cơng khai, mà tại đó các hành
động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
1.1.3. Khái niệm giá trị phi thị trường
Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 đã chỉ ra:
Gía trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán trên thị trường.
1.2. Định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất

Sv: Hồ Thị Loan

8

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất phục vụ mục đích thu tiền
sử dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm:
Theo khoản 21 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 đã nói rõ : “Tiền sử dụng
đất”  là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất.
Thu tiền sử dụng đất có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền tiến hành thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.2.1.2. Sự cần thiết của định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Mọi hoạt
động kinh tế, xã hội của con người đều gắn liền với đất đai.
Theo Điều 1 của Luật Đất Đai 2013 thì “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Trong q trình đại diện sở hữu của mình,
Nhà nước có vài trị vơ cùng quan trọng trong việc quyết định mục đích sử
dụng đất thơng qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất... Và thu tiền sử dụng đất là một trong các nội
dung thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai. Điểu đó được quy
định cụ thể tại Điều 14 của Luật Đất Đai 2013.
Dựa trên các nội dung chủ yếu của Luật Đất đai 2013, ta có thể thấy
rằng, mục đích của việc thu tiền sử dụng đất bao gồm:
-

Thực hiện nghĩa vụ tài chính của mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức

kinh tế đối với việc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
-

Đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.

-

Đồng thời, thu tiền sử dụng đất là căn cứ pháp lý thể hiện sự bảo hộ

của Nhà nước đối với quyền lợi của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế đối
với mảnh đất, khu đất.
- Góp phần đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, tiết
kiệm, và có hiệu quả.
Sv: Hồ Thị Loan

9

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Xuất phát từ những mục đích thiết thực của việc thu tiền sử dụng đất dẫn

tới sự ra đời và phát triển của việc định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử
dụng đất là rất cần thiết.
1.2.2. Quy định pháp lý về thu tiền sử dụng đất
1.2.2.1. Quy định pháp lý liên quan hướng dẫn thực hiện quy trình thu tiền sử
dụng đất
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định số 45/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/8/2014 hướng dẫn
một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày02/06/2014 Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
1.2.2.2.Căn cứ thu tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật
Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được cơng nhận
quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

Sv: Hồ Thị Loan

10

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng
trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơng nhận quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ
gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của
pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở
hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố
trực thuộc TW.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành
phố trực thuộc TW thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của
các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức
cơng nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao
đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.
Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực,
chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc
hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát
hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.
b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp
dụng trong các trường hợp sau:
- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng
đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất)
từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;từ 20 tỷ đồng trở lên
đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất khơng thơng

Sv: Hồ Thị Loan

11

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp

dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc
khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối
với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác
định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất khơng thơng qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp
dụng cho các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định 45/NĐ-CP.
1.2.3. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất:
1.2.3.1. Căn cứ định giá đất:
 Căn cứ vào đặc điểm mảnh đất
- Quy mơ
- Hình thể
1.2.3.2. Ngun tắc định giá đất:
Do đất đai là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản nên nó
cũng có những nguyên tắc định giá giống như nguyên tắc định giá của bất
động sản.

Sv: Hồ Thị Loan

12

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được
phép sử dụng cả về vật chất và pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc
này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm
định giá có khả năng tạo ra thu nhập và hiệu quả lớn nhất chứ không căn cứ
vào sử dụng hiện tại nếu như sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất, tốt nhất.
Để có thể đánh giá việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản cần
xem xét các điểm sau:
- Quy hoạch của Nhà nước về sử dụng đất tại khu vực có bất động sản
tọa lạc.
- Quy định của Nhà nước về xây dựng tại khu vực này: tỷ lệ xây dựng,
chiều cao.
- Quy định của Nhà nước về các ngành nghề được phép hoạt động kinh
doanh tại khu vực này, cũng như các hạn chế trong hoạt động kinh doanh.
- Thực trạng sử dụng đất tại khu vực này, cũng như cung cầu về các loại
hình bất động sản, đặc biệt là tình hình đầu tư bất động sản tại khu vực này.
 Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khơng
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu
cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng,
giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược

lại. Giá cả của bất động sản tại thời điểm cân bằng cung cầu sẽ phản ánh giá
trị thị trường của nó.

Sv: Hồ Thị Loan

13

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

 Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp
với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh (phù hợp
với quy định của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù hợp với môi
trường (làm cho giá trị của bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất).
 Nguyên tắc thay thế
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có
một tài sản tương đương.
Ngun tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự
về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trị là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mơ đầu tư bất động sản,
về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan,
nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc
ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có
giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc “dự báo”.

Sv: Hồ Thị Loan

14

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị
trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Do đó giá trị của bất động sản chỉ
có hiệu lực pháp lý vào một thời điểm cụ thể.
 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên
các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản
của người mua.
 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất
động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào
đócủa bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp
vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh và sẽ thu hút nhiều người tham
gia vào thị trường làm giảm lợi nhuận.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh khơng gay gắt như các loại hàng
hố thơng thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể khơng giống nhau
nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng
người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả
hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường

Sv: Hồ Thị Loan

15

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần
tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm,
từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng
buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay khơng.
 Ngun tắc nhất quán
- Khi định giá viên thực hiện định giá bất động sản phải có sự nhất quán
trong đánh giá, phân tích và xử lí số liệu.
+ Thống nhất sử dụng giữa các bộ phận của cơng trình, đất với cơng trình.
+ Thống nhất về giá, số liệu, thu thập thơng tin. Nhất qn về đơn vị tính tốn.
+ Nhất quán trong cách đánh giá các yếu tố bên ngoài bất động sản, về
môi trường, xu hướng kinh tế xã hội.
 Nguyên tắc thực tế
Định giá bất động sản phải dựa vào khả năng của bất động sản, có dự
báo nhưng không suy diễn, dựa vào kết quả thực tế được thị trường thừa
nhận, dựa vào thực tiễn, quan niệm trao đổi mua bán bất động sản, dựa vào
phong tục tập quán sử dụng bất động sản.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngồi và ngược lại, có
thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực.

Khi định giá đất phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc của định giá bất
động sản nói trên, trong đó đặc biệt chú trọng đến các nguyên tắc: dự báo,
nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng.

Sv: Hồ Thị Loan

16

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

1.2.4. Quy trình định giá đất:
1.2.4.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá
- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động
sản cần định giá:
- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác
định rõ mục đích định giá.
-

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng

kết quả định giá.
-

Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác

định đối tượng định giá.Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc
của người định giá phải dựa trên cơ sở:
● Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức
đầy đủ, rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết
quả định giá.
● Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác
có liên quan.
Lưu ý: Trong q trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện
hạn chế và ràng buộc không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có
thơng báo ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng.
-

Xác định thời điểm định giá: Đó là ngày mà giá trị của bất động sản

được xác định.
-

Xác định nguồn dữ liệu: Nguồn thơng tin, dữ liệu có từ đâu, có đảm

bảo độ tin cậy, chính xác khơng.
-

Xác định cơ sở giá trị của mảnh đất: Bao gồm xác định cả hai giá trị

thị trường và phi thị trường.

Sv: Hồ Thị Loan

17

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

1.2.4.2. Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một nghiệp vụ định giá nhằm xác định rõ những bước
công việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như
toàn bộ thực hiện nghiệp vụ định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với những chức năng, các đặc
tính và c2ác quyền gắn với mảnh đất, lô đất mục tiêu và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về mảnh đất, lô đất
mục tiêu, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích
dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.2.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
 Khảo sát hiện trường:
- Xem xét vị trí thực tế của mảnh đất so với vị trí trên bản đồ và các mơ
tả pháp lý của nó.
- Xem xét đặc điểm của mảnh đất, lơ đất mục tiêu như quy mơ, hình

thể, bề mặt, cảnh quan v.v..
- Trong q trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá,
người định giá cần chụp hình mảnh đất, lơ đất mục tiêu theo các dạng, các
hướng khác nhau.
 Thu thập thông tin:
- Thu thập thơng tin liên quan các mảnh đất có thể so sánh được.
- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về
động thái của người mua, người bán tiềm năng.
Sv: Hồ Thị Loan

18

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

- Thu thập thơng tin về khu vực thị trường nơi có bất động sản tọa lạc
như: số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường và tác động đến giá trị của mảnh
đất, thông tin về các đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các
khu vực lân cận; các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh
hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản.
1.2.4.4. Phân tích thơng tin
Sau khi thu thập được thông tin, định giá viên cần tiến hành phân tích
các thơng tin đó để tìm ra ý nghĩa kinh tế phục vụ mục đích định giá của
khách hàng.

- Phân tích các thơng tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, lô đất mục
tiêu. Chọn ra các mảnh đất, lơ đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này
xác định phương pháp định giá phù hợp.
- Phân tích thơng tin thị trường: Phân tích hành vi ứng xử của những
người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cung- cầu, đánh giá ảnh hưởng
của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách
hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh tốn.
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất, lô đất mục tiêu.
1.2.4.5. Lựa chọn phương pháp định giá đất và xác định giá trị mảnh đất
 Lựa chọn phương pháp định giá đất:
Dựa trên loại đất và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựa
chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh
đất. Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của
mảnh đất cần định giá.
Người định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều
phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của
mảnh đất và với mục đích định giá.

Sv: Hồ Thị Loan

19

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá
nào được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng
đất để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
 Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu:
Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ
ra giá trị của mảnh đất cần định giá. Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một
phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đó
cần thực hiện hịa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành một
chỉ số giá của mảnh đất mục tiêu. Khi so sánh chỉ số giá rút ra từ mỗi phương
pháp cần giải thích sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp
định giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của mảnh đất mục tiêu được xác định có thể là con số
cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị. Q trình hịa hợp các chỉ số giá trị để
rút ra giá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo
cáo định giá.
1.2.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và phân
tích, các phương pháp được áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước
lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hịa hợp cho phép người đọc hiểu vấn
đề và số liệu thực tế được trình và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận
giá trị của người định giá. Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng
miệng. Có thể viết dưới dạng đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn.
Cịn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích
thơng báo cho khách hàng kết quả định giá.

Sv: Hồ Thị Loan

20

Lớp: CQ50/16.02

LUAN VAN CHAT LUONG download : add