Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)”

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Ngày nay xu thế tồn cầu hóa và sự chuyển đổi của nền kinh tế thị trường
cùng với cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ đã xâm nhập
vào mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, làm thay đổi bộ mặt của cuộc sống.
Đời sống của người dân ngày càng được nâng cao và nhu cầu của con người
ngày càng cao hơn, không chỉ thỏa mãn ở cấp độ thấp mà phổ biến ở cấp độ
cao hơn cũng dần dần được thoản mãn. Du lịch trở thành nhu cầu phổ biến
đối với con người. Số người du lịch ngày càng gia tăng, ngoài việc ngắm
cảnh, tìm cái mới, cái lạ thì du lịch là một liều dưỡng tốt.
Du lịch phát triển kéo theo sự đổi mới và phát triển của nhiều ngành kinh
tế khác, cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất được đầu tư nâng cấp tạo nhiều công ăn
việc làm, nâng cao đời sống của người lao động, mở rộng giao lưu văn hóa xã
hội giữa các vùng trong nước và với nước ngồi. Do đó mà trong những năm
gần đây hoạt động kinh doanh khách sạn ở nước ta rất phát triển, số lượng
các khách sạn hiện đại với quy mô lớn nhỏ khác nhau ngày một nhiều. Nhất
là đối với những thành phố lớn, có rất nhiều khách sạn làm cho mức độ cạnh
tranh ngày càng cao. Do đó, để phục vụ cho quyết định đầu tư vào khách sạn
hay quản lý khách sạn một cách có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh của khách
sạn thì bước thẩm định khách sạn là một bước rất quan trọng, góp một phần
quan trọng vào các phương án hay quyết định của nhà đầu tư, nhà quản lý.
Trước thực tế đó, là một sinh viên thực tập được trang bị kiến thức về
chuyên ngành TĐG, qua việc vận dụng vào thực tế ở công ty TNHH thẩm
định giá EIC trong thời gian thực tập cùng với sự giúp đỡ hướng dẫn của
TS.Nguyễn Ngọc Quang giúp em thêm tự tin lựa chọn đề tài:
“Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn tại công ty TNHH
thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)”
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống một số vấn đề lý luận cơ bản về khách sạn, hoạt động TĐG

khách sạn.
- Khảo sát về thực trạng hoạt động TĐG khách sạn tại công ty TNHH
thẩm định giá EIC.
- Đề xuất một số giải pháp làm hoàn thiện hơn hoạt động TĐG khách
sạn tại công ty TNHH thẩm định giá EIC.
1


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Những vấn đề có liên quan đến hoạt động TĐG một khách
sạn.
- Phạm vi nghiên cứu: Công ty TNHH thẩm định giá EIC
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài em sử dụng các phương pháp sau đây:
- Phương pháp phân tích: Nghiên cứu sách báo chuyên ngành, internet,
các hoạt động thẩm định từ đó đưa ra đề xuất.
- Phương pháp thống kê: Từ việc nghiên cứu chỉ tiêu giữa các năm em sử
dụng phương pháp thống kê so sánh về tỷ lệ phần trăm, số tương đối và tuyệt
đối để đưa ra các kết luận về kết quả TĐG.
- Phương pháp thu thập thông tin: Thông qua quan sát các hoạt động, thu
thập nguồn thông tin của công ty trong quá trình thực tập.
Ngồi ra em cịn sử dụng phương pháp đối chiếu so sánh hệ thống các
thông tin điều tra, sử dụng các mơ hình tốn cùng các số liệu thứ cấp và sơ
cấp để làm tăng thêm tính chính xác và thuyết phục cho báo cáo.
Với khả năng nghiên cứu còn nhiều hạn chế nên báo cáo của em chắc sẽ
có nhiều thiếu sót em kính mong có được sự quan tâm giúp đỡ của các thầy
giáo, cô giáo và sự châm trước của thầy cô cùng quan tâm đến bài viết này.
Báo cáo được chia làm 3 chương tương ứng với ba vấn đề em quan
tâm nghiên cứu và muốn trình bày đó là:

Chương I: Những lý luận chung về thẩm định giá khách sạn.
Chương II: Thực trạng định giá khách sạn tại công ty TNHH thẩm định
giá EIC Việt Nam (EIC Valuation).
Chương III: Hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn tại công ty TNHH
thẩm định giá EIC.
Tại đây em cũng xin chân thành cảm ơn công ty TNHH thẩm định giá
EIC và TS. Nguyễn Ngọc Quang đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt quá trình
thực tập và làm báo cáo.

Chương I:
NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN
2


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
1. KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN
1.1. Một số khái niệm, định nghĩa
1.1.1.Khái niệm khách sạn
Thuật ngữ “Hotel” – khách sạn có nguồn gốc từ tiếng Pháp. Tuỳ theo
mức độ cung cấp dịch vụ, sự phát triển của hoạt động kinh doanh ở mỗi quốc
gia mà khách sạn được định nghĩa ở nhiều cách khác nhau:
Theo nhà nghiên cứu về du lịch và khách sạn Morcel Gotie thì :
“Khách sạn là nơi lưu trú tạm thời của du khách. Cùng với các buồng
ngủ cịn có các nhà hàng với nhiều chủng loại khách sạn khác nhau.”
Khoa du lịch trường Đại học kinh tế quốc dân trong cuốn sách : “Giải
thích thuật ngữ du lịch và khách sạn” đã bổ sung 1 định nghĩa có tầm khái
quát cao và có thể được sử dụng trong học thuật và nhận biết về khách sạn ở
Việt Nam:
“Khách sạn là cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiên nghi)
dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cần thiết khác cho

khách lưu trú lại qua đêm và thường được xây dựng tại các điểm du lịch.”
Cùng với nhà nghỉ, khách sạn cịn được định nghĩa chung là “ một cơng
trình xây dựng hoặc nhóm các cơng trình xây dựng, được thiết kế nhằm đáp
ứng nhu cầu khách du lịch, vãng lai với các du lịch đỗ xe ô tô, nghỉ ngơi, giải
trí, điện thoại, thức ăn và đồ uống, mua sắm….”
Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 thì khách sạn được định
nghĩa như sau: “Khách sạn là cơ sở lưu trú du lịch có quy mơ từ 10 buồng
ngủ trở lên, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ
cần thiết phục vụ khách”.
Như vậy khách sạn là một loại hình lưu trú mà bất cứ người nào trả tiền
là có thể được ngủ đêm ở đó. Ngồi các dịch vụ buồng ngủ với đầy đủ tiện
nghi tuỳ theo từng cấp hạng thì khách sạn cịn phải có thêm các dịch vụ bổ
sung như giặt là, massage, bể bơi, …
1.2. Phân loại khách sạn
Ngày nay do sự phát triển phong phú và đa dạng của các khách sạn nên
việc phân loại khách sạn không đơn giản và dễ dàng. Tuy vậy người ta vẫn
dựa vào bốn tiêu chí cơ bản để phân loại khách sạn.

1.2.1. Phân loại khách sạn theo quy mô

3


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Việc phân loại này chủ yếu dựa vào số lượng buồng ngủ trong khách sạn.
Mỗi quốc gia và khu vực có cách đánh giá khác nhau về quy mô của khách
sạn. Xét về công tác quản lý và điều hành tại các khách sạn Việt Nam, các
khách sạn có thể chia làm các hạng cỡ sau:
- Khách sạn loại nhỏ: Có từ 10 đến 15 buồng ngủ;
- Khách sạn loại vừa: Có từ 50 đến 100 buồng ngủ;

- Khách sạn loại lớn: Có trên 100 buồng ngủ.
1.2.2. Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu
Thị trường mục tiêu là đối tượng khách chính mà khách sạn định hướng
thu hút và phục vụ. Tuỳ thuộc vào sự hoạt động kinh doanh của các khách
sạn, mỗi loại hình khách sạn có một thị trường mục tiêu khác nhau. Các loại
hình khách sạn phổ biến nhất bao gồm:
- Khách sạn công vụ;
- Khách sạn hàng không;
- Khách sạn du lịch;
- Khách sạn căn hộ;
- Khách sạn sòng bạc.
1.2.3. Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ
Mức độ phục vụ là thước đo về quyền lợi mà khách sạn mang lại cho
khách. Các khách sạn có quy mơ và loại hình khách sạn khác nhau thì mức độ
phục vụ khác nhau. Có 3 mức phục vụ cơ bản
- Mức độ phục vụ cao cấp: Thường là những khách sạn hiện đại và đối
tượng khách là các thành viên cao cấp trong hội đồng quản trị, những chính
trị gia nổi tiếng, các quan chức trong chính phủ, những người giàu có… Các
tiện nghi dành cho đối tượng khách này như các nhà hàng, phòng khách,
phòng họp, các tiện nghi trong buồng ngủ có chất lượng hàng đầu và cực kỳ
sang trọng. khách sạn còn dành cả thang máy riêng, phòng khách riêng, tỷ lệ
nhân viên phục vụ cao và thậm chí một số thủ tục như đăng ký khách sạn ,
thanh toán cho khách được thực hiện tại buồng khách cho đối tượng khách
này. Mọi yêu cầu của khách đều được đáp ứng hiệu quả nhất và nhanh nhất.
- Mức độ phục vụ trung bình: Thường là các khách sạn loại vừa và đối
tượng khách chủ yếu là khách du lịch theo đoàn hoặc tự do, khách gia đình,
các thương gia nhỏ… Khách sạn cung cấp mức độ dịch vụ khiêm tốn nhưng
khá đầy đủ.
- Mức độ bình dân: Thường là các khách sạn nhỏ và chủ yếu là khách
gia đình, khách đồn đi theo tour, khách thương gia tìm thị trường để lập

nghiệp, khách hội nghị nhỏ… Khách sạn cung cấp cho khách thuê buồng với

4


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
mức giá khiêm tốn, chỗ ở sạch sẽ và những tiện nghi cần thiết cho sinh hoạt
hằng ngày.
1.2.4. Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết và quyền sở hữu
- Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết: Căn cứ vào mức độ liên kết
giữa các khách sạn người ta phân chia khách sạn thành hai loại cơ bản: khách
sạn độc lập và khách sạn tập đồn.
• Khách sạn độc lập;
• Khách sạn tập đồn.
- Phân loại khách sạn theo hình thức sở hữu: Căn cứ vào hình thức sở
hữu người ta chia các khách sạn theo các loại sau:
• Khách sạn tư nhân;
• Khách sạn nhà nước;
• Khách sạn liên doanh với nước ngồi;
• Khách sạn 100% vốn nước ngồi;
• Khách sạn cổ phần.
2. TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN
2.1. Một số khái niệm trong định giá BĐS
2.1.1.Quyền sở hữu
Gồm có các quyền
- Quyền chiếm hữu: Là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng: Là quyền khai thác những cơng dụng hữu ích của tài
sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
- Quyền định đoạt: Là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu
tặng, cho, cho vay, để thừa kế,… hoặc khơng thực hiện các quyền đó.

Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho
phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của
chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích
từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ
thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét
đến tình trạng pháp lý của tài sản.

2.1.2.Giá trị
Giá trị của tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4
yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, có nhu cầu và tính có

5


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của hàng
hóa đó khơng tồn tại.
- Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng
hóa, dịch vụ có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người. Đối với từng loại
tài sản tính hữu ích có sự khác nhau, nó quyết định đến giá trị của tài sản.
- Tính khan hiếm của tài sản, hàng hóa thể hiện ở khả năng cung ứng,
khơng đáp ứng đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại một thời
điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài
sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hóa
sẽ có giá trị cạnh tranh cao hơn.
- Tính có nhu cầu có nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường, cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng
hóa trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản,

hàng hóa tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại.
- Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền
kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một u
cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài
sản, đặc biệt đối với động sản. Sự chuyển giao khơng có nghĩa là sự di
chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền
sử dụng của tài sản.
2.1.3.Giá trị thị trường
Nội dung giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn số 01 “Gía trị thị trường làm
cơ sở cho TĐG tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18/ 44 / 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam).
Định nghĩa: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ
được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường”.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán
và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân
6


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị
trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan
tòan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán q mức.

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài
sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào
những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
2.1.4.Giá trị phi thị trường
Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản: (Theo tiêu chuẩn số 02 “Giá
trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản” được ban hành theo Quyết định
số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính).
Định nghĩa: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được
xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua
bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị
tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị
đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị
để tính thuế...”.
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó.
2.1.5.Chi phí
Chi phí: Là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một tài sản. Có
thể là giá mua hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng cơng trình trên khu
đất và đưa vào sử dụng.
- Đối với người mua: Chí phí là mức giá được trả cho hàng hóa, dịch vụ.
- Đối với người sản xuất: Chi phí là chi phí vật tư, lao động, chi phí
giám sát, quản lý hành chính,… để tạo ra hoặc sản xuất ra sự hữu ích của
hàng hóa, dịch vụ.
Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương án tiện lợi để đo

lường của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi và chỉ
khi các cơng trình tiêu biểu sử dụng tốt nhất và cao nhất, chi phí đó phải là
chi phí hợp lý, bởi vì trong thực tế có những chi phí khơng tạo nên giá trị của
7


Chun đề tốt nghiệp thực tập
cơng trình. Chẳng hạn chi phí hao tổn do thời gian thi cơng kéo dài khơng cần
thiết, hoặc do sai sót trong thiết kế hay thi cơng làm cho chí phí tăng lên.
2.1.6.Thu nhập
Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các BĐS được tạo lập nhằm mục
đích kinh doanh, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng
của các nhà đầu tư.
2.2. Các yếu tố tác động đến giá trị khách sạn
Cũng như các BĐS khác, khách sạn chịu sự tác động của nhóm yếu tố vĩ
vơ và vi mơ.
- Nhóm các yếu tố vĩ mơ: Chính sách nhà nước, các yếu tố kinh tế chung
của quốc gia địa phương, cung cầu BĐS và các yếu tố tâm lý xã hội.
- Nhóm các yếu tố vi mơ: Chi phí, sự hữu dụng, các yếu tố vật chất.
2.3. Nguyên tắc hoạt động định giá khách sạn
2.3.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại
và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá BĐS.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và
bảo hộ;
- Về mặt sử dụng, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

8


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Trong thực rế, nhiều trường hợp việc xác định cơ hội sử dụng cao nhất và
tốt nhất cũng khơng phỉa đơn giản, việc đó cịn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ
quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng chủ đầu tư.
2.3.2.Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm: Những người mua thận
trọng sẽ không trả sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu
anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể mua một tài sản tương tự như vậy để
thay thế.
Theo nguyên tắc này TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi
phí sản xuất các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm cơ sở để so
sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Tuy nhiên trong thực tế nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương
tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy,
TĐV cần điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính

chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất.
2.3.3.Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sơ đề ra nguyên tắc là ở chỗ giá trị của một tài sản được quyết định
bởi những lợi ích mà nó sẽ đem lại cho người sử dụng. Vì vây, để định giá
một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải dự kiến được những lợi ích mà nhất
thiết phải dựa vào khoản lới ích đó để ước tính giá trị tài sản. Hơn nữa, định
giá thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể
đem lại trong tương lai.
2.3.4.Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản
tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ tài sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của tài sản
mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
2.3.5.Nguyên tắc cung-cầu
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựa vào giá
trị thị trường. Thao nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định
bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu
khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà
lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung
9


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc
độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung
và ngược lại.
2.3.6.Một số nguyên tắc khác

Cũng giống như các tài sản khác, ngồi các ngun tắc trên, thì việc thực
hiện định giá khách sạn còn phải tuân thủ các nguyên tắc như:
- Nguyên tắc cạnh tranh.
- Nguyên tắc thay đổi.
- Nguyên tắc phù hợp.
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm,
- …
2.4. Quy trình định giá khách sạn
Cũng giống như tất cả các loại tài sản khác thì quy trình định giá giá trị
của khách sạn cũng gồm 6 bước.
- Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
- Khảo sát hiện trường, thu thập tài liệu về BĐS
- Phân tích thơng tin về BĐS
- Lựa chọn phương pháp định giá
- Xác định BĐS, viết báo cáo định giá
- Lập hồ sơ và chứng thư định giá
2.5. Các phương pháp định giá khách sạn
2.5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Theo tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh (Ký hiệu: TĐGVN 07)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm
2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam
thì:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản TĐG đã giao dịch thành công
hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với thời
điểm TĐG để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài

sản cần TĐG, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.

10


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần TĐG đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và
tài sản cần TĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo
sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần TĐG, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản
cần thẩm định.
- Những ưu điểm, nhược điểm.
• Ưu điểm:
 Đây là phương pháp hầu như khơng gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì
nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mơ hình tốn, mà dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về
giá trị.
 Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có
cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan quản lý cơng
nhận.
 Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác. Thông thường TĐV
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để

định giá BĐS.
• Nhược điểm:
 Cần thiết phải có thơng tin rõ ràng, nếu khơng có thơng tin thị trường
về những giao dịch tương tự thì sẽ khơng sử dụng được phương pháp này.
 Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Trong điều kiện thị
trường ln biến động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một
thời gian ngắn.
 Chứa đựng yếu tố chủ quan.
2.5.2.Phương pháp chi phí
Tiêu chuẩn số 08- Phương pháp chi phí (Ký hiệu: TĐGVN 08) (Ban
hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì:
11


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
- Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản TĐG để xác định giá trị thị trường của tài sản
TĐG.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là
đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác
định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có
liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ
giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của
cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần TĐG bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và kết quả bước 4.
- Những ưu điểm, nhược điểm.
• Ưu điểm:
 Được dùng để định giá BĐS khi khơng có những chứng cớ thị trường
để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo
ra.
 Phương pháp này thích hợp cho định giá các BĐS dùng cho mục đích
riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu,…
• Nhược điểm:
 Do phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những
hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng là những hạn chế của
phương pháp chi phí.
 Chi phí khơng phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng các bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
 Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ quan. Trên thực
tế, chưa có phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính
giảm giá.
12


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
 Người định giá phải thơng thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.
2.5.3.Phương pháp thặng dư
Tiêu chuẩn số 10- Phương pháp thặng dư (Ký hiệu: TĐGVN 10) (Ban

hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì:
- Phương pháp thặng dư là phương pháp TĐG mà giá trị thị trường của
tài sản TĐG được xác định bằng căn cứ giá trị hiện có bằng cách ước tính của
sự phát triển giả định. Là ước tính tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi
tổng các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Cơng thức: V = DT – CP
Trong đó:
V: giá trị BĐS cần định giá.
DT: tổng doanh thu giả định.
CP: tổng chi phí giả định.
- Các bước tiến hành:
Bước 1:Xác định mục tiêu kinh doanh và cách thức khai thác mảnh đất là
sử dụng cao nhất và tốt nhất (phản ánh kinh doanh dựa vào nghiên cứu thị
trường).
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của phương án kinh
doanh (dự án).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của
dự án. Quy đổi chi phí đầu tư của dự án về thời điểm hiện tại.
Bước 4: Ước tính giá đất bằng giá trị của bước 2 trừ đi bước 3.
- Những ưu điểm và nhược điểm.
• Ưu điểm.
 Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển;
 Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu;
 Phương pháp này mơ phỏng lại cách phân tích, đánh giá các cơ hội đầu
tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền thuê tối thiểu khi thực hiện dự án phát triển.
• Nhược điểm.
 Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất;
 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều

kiện của thị trường;
 Giá trị cịn lại nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán;

13


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả
các khoản mục khác nhau.
2.5.4.Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (Ký hiệu: TĐGVN 09) (Ban
hành kèm theo quyết định số
/2008/QĐ – BTC ngày tháng năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài Chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam.
 Phương pháp thu nhập là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dịng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài
sản hoặc BĐS thành giá trị hiện tại của của tài sản để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần định giá.
 Tỷ suất vốn hóa: Là tỷ số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập
và giá trị của tài sản đó. Là tỷ suất lợi tức mong đợi trong một năm hoạt động
trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài
sản.
 Tỷ suất chiết khấu: Là một phân số dùng để chuyển đổi dịng thu nhập
dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước
tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển
hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích
hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng
với mối loại tỷ suất vốn thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp:
V = I/R
hoặc
V = I x GI
14


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Trong đó:

V: là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
- Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính
giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền
dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm
phát và không ổn định của thu nhập.
- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hố thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng cơng thức:
* Trong trường hợp dịng tiền khơng đều
V=
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
* Trường hợp dịng tiền đều:
V=
- Những ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm:
 Đây là phương pháp có cơ sở chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách
trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư;
 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có đầy đủ chứng cớ về các
thương vụ có thể so sánh được, hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báo
trước với một độ tin cậy cao.

15


Chun đề tốt nghiệp thực tập
• Nhược điểm:
 Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài
sản;

 Rất khó xác định chính xác tỷ suất vốn hóa;
 Cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai có thể thu thập khơng được
đầy đủ;
 Kết quả TĐG có độ nhạy lớn trước mỗi thay đổi của các tham số tính
tốn;
 DCF là phương pháp chủ yếu ứng dụng tốn tài chính, do đó địi hỏi tài
liệu phải chính xác và TĐV phải có kiến thức và hiểu biết kỹ lưỡng.
2.5.5. Phương pháp lợi nhuận
Tiêu chuẩn số 11- Phương pháp lợi nhuận (Ký hiệu: TĐGVN 11) (Ban
hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì:
- Phương pháp lợi nhuận là phương pháp TĐG dựa trên khả năng sinh
lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
TĐG.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm
tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh
doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền.
Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
- Chi phí ngun, nhiên vật liệu, vật tư:
Hàng hóa, ngun liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực
phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí
nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi
nhuận rịng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao
gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi
phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm,
khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS.

Thu nhập thực từ BĐS là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các
khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy
định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
16


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS.
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của BĐS= ------------------------------------Tỷ suất vốn hóa
- Những ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: Được sử dụng để đánh giá các BĐS có khả năng sinh lời
• Nhược điểm:
 Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài
sản;
 Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa;
 Chỉ áp dụng đối với tài sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận;
 Lợi nhuận ước tính có thể khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực;
 Đòi hỏi TĐV phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài sản
thẩm định.

Chương II:
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN TẠI CÔNG TY TNHH
THẨM ĐỊNH GIÁ EIC
1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ EIC (EIC
VALUATION)
1.1. Giới thiệu về công ty
TÊN ĐƠN VỊ
Tên tiếng Việt: Công ty TNHH Thẩm định Giá EIC Việt Nam
Tên tiếng Anh: Vietnam EIC Valuation Limited Company

Tên viết tắt: EIC VALUATION
Công ty TNHH Thẩm định giá EIC là đơn vị TĐG độc lập đầy đủ điều
kiện pháp lý được công nhận và cấp phép hoạt động bởi Bộ Tài chính cho các
17


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
hoạt động TĐG tại Việt Nam( TB số 47/TB-BTC và 48/TB-BTC ngày
21/01/2011), đồng thời là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Công nghệ
Năng lượng Dầu khí Việt Nam(PV EIC) trực thuộc Tập đồn Dầu khí Quốc
Gia Việt Nam (Petro Vietnam).
Trụ sở chính của công ty đặt tại:
Địa chỉ: 1 - 5 Lê Duẩn, Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.HCM
Điện thoại: +84 (8) 3 911 8565
Fax: +84 (8) 3 911 8567
Ngồi ra cịn có chi nhánh tại Hà Nội, Hải Phòng, Vũng Tàu, Đà Nẵng.
- Chi nhánh Hà Nội
Tồ nhà Viện Dầu khí Việt Nam (VPI), 173 Trung Kính, P.n Hồ,
Q.Cầu Giấy, Hà Nội
Tel: (84 4) 3772 6991 Fax: (84 4) 3772 6992
- Chi nhánh Hải Phòng
294 Văn Cao, Đằng Lâm, Hải An, Hải Phòng
Tel: (84 31) 382 2966 Fax: (84 31) 382 2965
- Chi nhánh Đà Nẵng
242 Nguyễn Văn Linh, TP Đà Nẵng
Tel: (84 511) 354 0911 Fax: (84 511) 354 0912
- Chi nhánh Vũng Tàu
Lầu 3, tòa nhà VCCI, số 155, Nguyễn Thái Học, Phường 7, TP Vũng Tàu.
Tel: (84 64) 357 1876 Fax: (84 64) 357 1877.
1.2. Lĩnh vực hoạt động của công ty

- Lĩnh vực hoạt động của công ty:
 TĐG BĐS
 TĐG động sản (dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị…)
 TĐG giá trị doanh nghiệp
 TĐG giá trị tài sản vơ hình
 Thẩm định dự án đầu tư
 Thẩm định dự toán - tổng dự toán.
- TĐG phục vụ các mục đích:
 Mua bán, chuyển nhượng tài sản
 Dịch vụ tài chính, bảo lãnh, thế chấp
 Dịch vụ bảo hiểm, tái bảo hiểm
 Cổ phần hóa doanh nghiệp
 Góp vốn, liên doanh, thành lập, mua bán - sáp nhập doanh nghiệp
(M&A).

18


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ KHÁCH SẠN TẠI CÔNG
TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ EIC
2.1. Quy trình định giá tại cơng ty TNHH thẩm định giá EIC
Trong quá trình hoạt động TĐG, nhìn chung về cơ bản công ty TNHH
thẩm định giá EIC đã ứng dụng tiêu chuẩn TĐG để xây dựng quy trình cho
nghiệp vụ định giá khách sạn. quy trình gồm 7 bước:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ
- Tiếp nhận đề nghị TĐG: Cán bộ tiếp nhận phải kiểm tra hồ sơ pháp lý
khách sạn TĐG (bản foto). Hồ sơ khách sạn phải đầy đủ theo quy định của
pháp luật;
- Vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đi thẩm định,

ngày trả hồ sơ;
Phân tích sơ bộ:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của khách sạn cần
định giá;
- Mục đích TĐG: Nhân viên thẩm định phải xác định và nhận thức thẩm
định của khách sạn;
- Xác định thời điểm TĐG;
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG.

Bước 2: Lập và trình kế hoạch thẩm định
- Việc lập kế hoạch một cuộc TĐG nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như tồn bộ
thời gian cho cuộc TĐG.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
 Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và
các quyền gắn liền với các khách sạn khác trên thị trường;
 Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về khách sạn, tài liệu
so sánh;
 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải được kiểm chứng.
Bước 3: Thu thập thơng tin và ước tính giá trị của khách sạn
- Thu thập thông tin: Bên cạnh các thông tin, số liệu thu thập từ cuộc
khảo sát hiện trường, nhân viên thẩm định phải thu thập các thông tin sau:
 Các thông tin về pháp lý của khách sạn;
 Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, các yếu tố tác động đến giá
trị, những đặc trưng của thị trường khách sạn để nhận biết sự khác nhau giữa
khu vực khách sạn tọa lạc và khu vực lân cận;
19

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
 Các thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của khách sạn (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới
hành chính, cơ sở hạ tầng,…).
- Xác định giá trị khách sạn TĐG: Nhân viên thẩm định cần nêu rõ các
phương pháp thẩm định, và phương pháp nào làm căn cứ chủ yếu để xác định
giá trị của khách sạn TĐG.
Bước 4: Lên kết quả sơ bộ và trình duyệt người sốt xét về giá trị của
khách sạn định giá
- Trên cơ sở thông tin điều tra, các thành viên TĐG tổ chức cuộc họp để
TĐG khách sạn.
- Nội dung họp tổ TĐG:
 Kiểm tra hồ sơ khách sạn;
 Kiểm tra tính xác thực của thông tin cần so sánh;
 Kiểm tra các số liệu liên quan đến việc tính tốn giá trị của khách sạn;
 Kiểm tra các hình ảnh của khách sạn thẩm định;
 Kiểm tra hồ sơ vị trí khách sạn;
 Phân tích so sánh và ước tính giá trị khách sạn.
Kết quả TĐG thể hiện những thông tin đúng thực tế, mang tính mơ tả và
dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của khách sạn qua
thẩm định.
Bước 5: Lập hồ sơ báo cáo, chứng thư TĐG
Báo cáo kết quả định giá phải thể hiện những thơng tin đúng theo thực tế,
mang tính mơ tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá
của khách sạn qua định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo
một trình tự logic, hợp lý, từ việc mô tả tài sản đến các yếu tố tác động tới giá
trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập thị trường để có
kết quả TĐG. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức,
phương pháp được áp dụng trong quy trình định giá và giải thích một cách rõ
ràng nhất tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

Bước 6: Cung cấp kết quả thẩm định và tiếp nhận ý kiến phản hồi của
khách hàng.
- Cán bộ TĐG bàn giao kết quả cho đơn vị yêu cầu TĐG: Việc bàn giao
phải ghi rõ ngày, giờ bàn giao.
- Cán bộ nhận kết quả TĐG phải ký nhận vào sổ theo dõi.
- Tiếp nhận ý kiến của khách hàng.
Bước 7: Hoàn thiện thẩm định
Lưu hồ sơ TĐG.

20


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
2.2. Các phương pháp định giá được sử dụng định giá khách sạn tại
công ty TNHH thẩm định giá EIC
2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Trường hợp áp dụng:
Áp dụng để tính giá đất hoặc BĐS cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp,
góp vốn, phân chia qun lợi về tài sản…Nó đặc biệt thích hợp cho những
căn hộ có tính đồng nhất.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiểm những thơng tin về BĐS được giao dịch trong thời
gian gần với thời điểm TĐG có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá
 Đặc điểm pháp lý của đất, cơng trình xây dựng trên đất….
 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật: Kích thước, quy mơ đất, hình dáng, vị trí lơ
đất, mơi trường xung quanh, khả năng tiếp cận hạ tầng xã hội
Các công trình xây dựng: Là ngơi nhà chính và các hạng mục xây dựng
khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh, cây
xanh, ).
 Thời điểm giao dịch: Ngày, tháng , năm giao dịch

 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Khả năng tài
chính, phương thức thanh tốn và điều kiện người bán tự nguyện và người
mua tự nguyện
 Quy hoạch,…
Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS (BĐS so sánh và BĐS TĐG)
Bước 3: Phân tích, điều chỉnh
 Phân tích BĐS so sánh và BĐS định giá, phân tích thị trường thời điểm
TĐG.
 Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS TĐG làm
chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS TĐG mà khơng hiện diện ở BĐS so
sánh thì cộng thêm và ngược lại.
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu.
2.2.2.Phương pháp chi phí
Trường hợp áp dụng:
Dùng để định giá các BĐS đã qua sử dụng hoặc định giá nhằm phục vụ
công việc bảo hiểm.
Các bước tiến hành:

21


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần TĐG, coi như miếng
đất là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt
nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các
cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà định giá cần phải hiểu về thiết
kế xây dựng, về các nguyên vật liệu được sử dụng nhằm đạt được những ước
tính chi phí ở mức độ hợp lý.

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây
dựng hiện có trên miếng đất xem xét tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó
được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, và lỗi thời bên
ngoài.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc để thay thế các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, thu được giá
trị hiện tại của cơng trình.
Bước 5: Cộng giá trị ước tính của miếng đất (bước 1) với chi phí giảm
giá của cơng trình (bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
2.2.3.Phương pháp thặng dư
Trường hợp áp dụng: Để định giá của BĐS phát triển.
Một BĐS có thể coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận tiềm năng
có thể được thể hiện bằng đầu tư vốn vào BĐS đó như một lơ đất nhàn dỗi
hoặc chưa phát triển song đã được cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt
được sự cho phép đó hoặc lơ đất đã có cơng trình xây dựng đang tồn tại có
tiềm năng để nâng cấp thơng qua việc thay đổi cải tạo.
Các bước tiến hành:
Bước 1: xác định cách sử dụng cao nhất của tài sản cần thẩm định có tính
đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS bằng cách lấy bước 3 trừ bước 4.
2.2.4.Phương pháp thu nhập
Trường hợp áp dụng:
Áp dụng trong TĐG tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài
chính) mà TĐG có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính
được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
22

Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập tiềm năng hàng năm mà BĐS mang lại, có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
như: thuế, tiền thuê,…
Bước 3: Xác định các tỷ lệ tính lãi thích hợp dùng để tính tốn, các cơng
việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị của mảnh đất cần
định giá.
3. TÌNH HUỐNG TĐG KHÁCH SẠN TÂY HỒ
Tình huống : TĐG trị BĐS là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với lợi thế
vị trí địa lý, lợi thế thương mại tại Khách sạn Tây Hồ địa chỉ số 58 đường
Tây Hồ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội .
3.1. Mục đích TĐG
Để Cơng ty TNHH Hồ Tây Một thành viên tham khảo trong việc thương
thảo ký kết hợp đồng hợp tác liên doanh.
3.2. Thời điểm TĐG
Tại thời điểm tháng 8 năm 2010.
3.3. Tài sản TĐG
BĐS là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với lợi thế vị trí địa lý, lợi thế
thương mại tại Khách sạn Tây Hồ địa chỉ số 58 đường Tây Hồ, phường
Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội.
3.4. Các căn cứ pháp quy để TĐG
3.4.1.Các văn bản pháp qui về TĐG
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số
75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về
Thẩm định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12
năm 2003 của Chính phủ;

23


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của
Chính phủ về thẩm định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v
"Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số
77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính V/v Ban hành 06 tiêu
chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
- Hợp đồng thẩm định giá số 695/HĐ-ĐG/NV1 đã ký ngày 19/7/2010
giữa Công ty TNHH Hồ Tây Một thành viên và Công ty TNHH thẩm định giá
EIC v/v TĐG BĐS;
3.4.2.Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất và Thơng tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thơng tư số 70/2006/TT-BTC ngày
02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư
117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính
phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động
sản;
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
24


Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
- Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND TP
Hà Nội v/v ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
năm 2010;
- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của Ủy Ban Nhân
dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn

thành phố Hà Nội năm 2011.
3.4.3.Các văn bản pháp qui về Xây dựng
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 1/12/2004 của Chính phủ về quản
lý chất lượng cơng trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày
18/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng
trình xây dựng;
- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý
kiến trúc đơ thị;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về
quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
- Thơng tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn quản lý đường đô thị;
- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng về
Quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày
12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng v/v
hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
- Quyết định số 410/QĐ-BXD ngày 31/3/2009 của Bộ Xây dựng về công
bố chỉ số giá xây dựng năm 2009;
- Quyết định số 196/QĐ-BXD ngày 23/02/2011cuả BXD về việc công
bố chỉ số giá xây dựng giá năm 2010.
25