Môn pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng BUỔI THẢO LUẬN LUẬN lần THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG (TIẾP THEO)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ
---  ---

Môn: Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
BUỔI THẢO LUẬN LUẬN LẦN THỨ BA: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP
ĐỒNG (TIẾP THEO)
Lớp: 127 – DS46B1. Nhóm 04
DANH SÁCH SINH VIÊN THỰC HIỆN
STT

Họ và tên
1

Hà Thị Tuyến

2

Võ Minh Tiến

3

Nguyễn Dương Toàn

4

Lê Nguyễn Thanh Thảo

5

Lê Đinh Khánh Như

6

Nguyễn Bảo Quỳnh Như

7

Trần Lâm Nguyên

8

Hoàng Thị Tuyết Nhi

9

Bùi Thị Diễm Phúc

10

Ngơ Trương Minh Q
Niên khóa 2021 – 2025

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


DANH MỤC TỪ
STT
1
2
3

4
...

1

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC.
Tóm tắt Bản án số: 16/2019/DS-PT ngày: 19- 3-2019 về Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi.
Ngun đơn: Ơng Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N.
Bị đơn: Ông Đoàn C và bà Trần Thị L.
Nội dung: Năm 2009 ơng Đồn C có thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho ông Võ Sĩ M, diện tích đất chuyển nhượng là lơ B trong
phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư với giá 90.000.000
đồng. Ông M đã trả đủ cho ông C. Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đồn Tấn L1
chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PT
cho nguyên đơn nhưng khơng làm thủ tục chuyển nhượng. Ơng Võ Sĩ M u cầu
Ơng Đồn C phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho ông. Tuy nhiên, khi lập
hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên khơng có đất để giao cho nguyên
đơn. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản
có cơng chứng, chứng thực, đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên
nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là khơng đúng pháp luật. Vì vậy, bị
đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải
quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Kết quả: Tịa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Sĩ M và bà
Phùng Thị N. Khơng chấp nhận tồn bộ u cầu phản tố của ơng Đồn C, bà Trần
Thị L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về việc tuyên bố hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quả
của hợp đồng vơ hiệu.
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT về vụ việc “Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.”
Nguyên đơn: ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm.
Bị đơn: ơng Đồn Cưu và bà Trần Thị Lắm.
Nội dung: Vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai thỏa thuận chuyển nhượng cho
vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô đất B với giá 90 triệu đồng, sau vì khơng có
lơ B đã đổi lấy lơ A và bù thêm 30 triệu, tổng cộng là 120 triệu. Hai bên thống nhất
ông Mến, bà Nhiễm giao trước 20 triệu cịn 10 triệu sẽ giao tiếp khi nào có sổ sang
tên trước bạ. Đối tượng của hợp đồng là một trong những lơ đất được Nhà nước
giao theo chính sách quy hoạch khu dân cư. Ông Cưu, bà Lắm đã nhận tiền và đã
giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Mến, bà Nhiễm sau khi
được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên giao dịch về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đã vi phạm về hình thức do khơng được
2

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


cơng chứng, chứng thực. Ơng Cưu, bà Lắm đã có đơn phản tố u cầu tịa tun
hủy hợp đồng vì cho rằng tại thời điểm chưa có đất và hợp đồng khơng được cơng
chứng, chứng thực. Nhưng tịa nhận định hợp đồng trên không vi phạm về nội
dung và mặc dù vi phạm về hình thức nhưng đã quá 2 năm kể từ ngày xác lập giao
dịch, trong thời gian đó ơng Cưu, bà Mến đã khơng u cầu Tịa tun bố hợp
đồng này vơ hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Kết quả: Tòa đã quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số
68/2018/KN-DS và hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT và
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc
thẩm.

Câu 1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được
cơng chứng, chứng thực?
Trả lời:
BLDS 2015 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017. Đoạn trong trong Bản án
số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước
ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là:
- “Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa
thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện
tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp
đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định
cư tại khu Làng Cá Sa Huỳnh) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ
90.000.000 đồng cho bị đơn”
- “Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đồn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PT (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho
nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn,…”
Câu 2: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày
BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Trả lời:
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho
hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015
có hiệu lực là:
“Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình
thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên
nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã
3

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong
giao dịch nên giao dịch được cơng nhận hiệu lực. Tịa án cấp sơ thẩm công nhận
hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục
chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tịa án cơng nhận
hiệu lực của giao dịch thì ngun đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng
vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật dân sự
năm 2015 để giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm
2015 thì hợp đồng này được cơng nhận hiệu lực. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không
buộc nguyên đơn trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.”
Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Theo quan điểm của nhóm, việc Tịa án áp dụng Điều 129 cho trường hợp như trên
là chưa thuyết phục.
- Bởi lẽ:
+ Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì: “Giao dịch dân sự đã được
xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu
lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc
công chứng, chứng thực.”
+ Quy định này nêu rõ chỉ áp dụng cho các loại giao dịch mà luật bắt buộc phải
công chứng, chứng thực, không áp dụng cho trường hợp khác về điều kiện có hiệu
lực hình thức của giao dịch (khơng được quy định trong Điều 129 như đăng ký).
+ Trong trường hợp này, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là phải đăng ký theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013.

+ Vậy nên dù một trong hai bên đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ hay thậm chí thực hiện
xong nghĩa vụ thì cũng không thể áp dụng Điều 129 BLDS BLDS.
Câu 4. Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác
định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Theo nhóm em, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên
đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là thuyết phục vì theo khoản 2, Điều 129 BLDS 2015
thì: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.” Lúc này, phía bị đơn đã hồn thành giao quyền
4

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


sử dụng đất cho nguyên đơn mà theo khoản 10, Điều 3 LĐĐ 2013 có đề cập:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, vậy bị đơn đã
hoàn thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hoàn thành xong nghĩa vụ
trong giao dịch. Tuy nhiên, phía ngun đơn lại chưa hồn tất thủ tục giao thêm đủ
số tiền đã thoả thuận sau đó là 10.000.000 trên tổng 120.000.000. Vậy nguyên đơn
đã giao cho bị đơn 110.000.000, tức đã hơn 2/3 nghĩa vụ. Đồng thời, tại Điều 129
BLDS 2015 có nêu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
vậy lúc này bị đơn chỉ mới thực hiện xong nghĩa vụ và nguyên đơn đã thực hiện
2/3 nghĩa vụ quy định của pháp luật. Nên Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi
chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là thuyết phục.
Câu 5:Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS,
bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cơng nhận

quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?
Trả lời:
Căn cứ tại tại mục [6], phần “Nhận định của Tịa án”:
“Tịa án cấp sơ thẩm cơng nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng
buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là khơng
cần thiết, khi Tịa án cơng nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để được cơng nhận quyền sử dụng đất theo bản án
đã có hiệu lực pháp luật.”
Câu 6: Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục khơng? Vì
sao?
Trả lời:
Theo nhóm em, hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án thuyết phục. Vì trường
hợp này của nguyên đơn buộc phải đăng ký biến động đất đai theo khoản 3, Điều 3
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT tức là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi
về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật. Đồng thời, c ăn cứ tại điểm k, khoản 4, Điều 95 LĐĐ 2013 thì trường
hợp quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có sự thay đổi quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh
chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận hay quyết định
5

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án để
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật thì phải thực hiện đăng ký biến động.
Một trong các yêu cầu của hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động
quyền sử dụng đất trong trường hợp trên được quy định tại khoản 5, Điều.9 Thông
tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bới khoản 3, Điều 7 Thông tư 33/2017/TTBTNMT, bao gồm:

Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực
thi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu
cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được bản gốc giấy
chứng nhận đã cấp;
Vậy lúc này Nguyên đơn có quyền đăng ký biến động đất đai hay được cơng nhận
quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.
Câu 7: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Trả lời:
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực là:
“Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày
01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015
(điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015) . Giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông
Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức”
Câu 8: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án
tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Trả lời:
Theo điểm đ khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 quy định, thời hiệu yêu cầu Tòa án
tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức như sau:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các
Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân
thủ quy định về hình thức.”
Về hệ quả pháp lý,theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 luật quy định:
6

TIEU LUAN MOI download : moi nhat

“2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun bố
giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
Như vậy, sau 2 năm kể từ ngày giao kết mà khơng có u cầu Tịa án tun bố vơ
hiệu thì giao dịch dân sự đó sẽ có hiệu lực mà khơng cần phải tiếp tục hồn thiện
về mặt hình thức.
Câu 9: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Trả lời:
Đoạn trong quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 10/08/2009 chưa được công chứng, chứng thực là: “Tuy nhiên, từ khi xác lập
hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/04/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị
đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132
Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có
hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.”
Câu 10: Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng
thực có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
10/08/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực là thuyết phục, vì:
Thứ nhất, ngày 10/08/2009, nguyên đơn và bị đơn xác lập hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhưng không được đem đi công chứng, chứng thực nên hợp
đồng đã vi phạm về hình thức theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai.
Thứ hai, về thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì được áp
dụng theo BLDS 2015 vì theo điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 quy định
những giao dịch trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực thì khi BLDS này có hiệu lực
sẽ áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật này. Nhận thấy từ khi xác lập hợp đồng

đến ngày nguyên đơn khởi kiện là 18/04/2017 đã quá thời hiệu 02 năm nhưng ông
Cưu và bà Lắm khơng u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu nên theo quy định
tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 nên hợp đồng vẫn có hiệu lực căn cứ theo khoản
2 Điều 132 Bộ luật này.
Thứ ba, ông Mến, bà Nhiễm đã thanh toán tổng cộng 110.000.000 đồng cho ông
Cựu và bà Lắm nên theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì các bên đã thực hiện ít
nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Vì vậy, theo yêu cầu của một bên hoặc
7

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch dân sự mà các bên
không phải thực hiện việc cơng chứng, chứng thực.
Vì vậy, việc Tịa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng trên là thuyết phục.
VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC
HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG.
Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long về vụ việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán.”
Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đông Phong Cần Thơ
(Giải thể).
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt.
Nội dung: Ngày 26/05/2017 ông Trương Văn Liêm và bà Nguyễn Thị Dệt đã giao
kết một hợp đồng mua bán ô tô với Công ty THHH MTV Đông Dương Cần Thơ
nhưng hợp đồng đã bị vô hiệu. Nguyên nhân hợp đồng vô hiệu là do: Thứ nhất,
trong hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện là
Nguyễn Thị Dệt là không đúng, người đại diện thực chất là Cơng ty TNHH-SXTM Thanh Thảo do Trương Hồng Thành là Giám đốc đại diện. Thứ hai, hợp đồng
ghi bên mua là bà Dệt nhưng đứng ra giao dịch lại là ông Trương Văn Liêm là
không đúng với quy định của pháp luật.
Kết quả: Tịa án tun bố chiếc ơ tô vẫn thuộc quyền sở hữu của công ty Đông

Phong và kiến nghị Công an tỉnh Vĩnh Long thu hồi lại giấy đăng ký xe ô tô do bà
Dệt đứng tên. Ngồi ra ơng nguyễn Thành Tơ đã đóng trước bạ đăng ký xe ơ tơ
4.880.000 nghìn đồng nên nay phía bị đơn phải trả lại cho ơng Tơ số tiền này.
Đồng thời, trước đó ơng Liêm đã mua bảo hiểm xe với số tiền 4.361.600 đồng và
số tiền cọc cho cơng ty Đơng Phong 63.000.000 đồng nên Tịa buộc công ty Đông
Phong (đại diện là ông Nguyễn Thành Tơ) trả cho bị đơn tổng số tiền 67.361.600
đồng.
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp
đồng do có vi phạm.
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 407 và Điều 423 BLDS 2015, điểm giống và khác nhau giữa hợp
đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm là:
Giống nhau:

8

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


Thứ nhất, về hệ quả pháp lý: Cả hợp đồng vơ hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có vi
phạm đều có kết quả chung là khơng có giá trị thi hành, có thể phát sinh bồi
thường, chấm dứt những hoạt động đang thực hiện.
Thứ hai, về trách nhiệm: Khi hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có vi phạm
xảy ra thì các bên phải hồn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu khơng hồn trả được
bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Khác nhau:
Tiêu chí

Hợ
Cơ sở

pháp lý

Điề
201

- D
Nguyên
nhân

- V
-

- D

- D
Điều kiện
-

- D
- D

- D

- D
9


TIEU LUAN MOI download : moi nhat

h

Cơ
407

- C
v
Tính chất

- C
b
đ
- B
b

Cơ
201
Hậu quả
pháp lý

Quyền hạn
tuyên bố

10

- H
b


TIEU LUAN MOI download : moi nhat

Câu 2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị huỷ bỏ?
Trả lời:
Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu.
Cụ thể, hợp đồng vô hiệu thể hiện ở đoạn một nhận định của Tòa án như sau: “Hợp
đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu trên là vô hiệu theo quy định tại các Điều
112 của Bộ luật dân sự nên khơng có căn cứ tun hủy hợp đồng cũng khơng xét
yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả nguyên đơn và bị đơn vì hợp đồng vơ hiệu
khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết,
không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng mà phải tuyên
hợp đồng vô hiệu theo Điều 131 của Bộ luật dân sự.
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Trả lời:
Hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về vơ hiệu hợp đồng trong
bản án số 06/2017 KDTM-PT ngày 26/05/2017 là hợp lý. Vì:
Thứ nhất, về chủ thể tham gia hợp đồng, trong hợp đồng ghi bên mua là: “Trang trí
nội thất Thanh Thảo” và người đại diện là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng bà Dệt không
phải là người đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất Công ty
TNHH – SX – TM Thanh Thảo do ông Trương Hồng Thành là giám đốc đại diện.
Bên cạnh đó, hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng người đứng ra thực
hiện giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm.
Thứ hai, căn cứ vào Điều 117 BLDS 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng dân sự, chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch
dân sự được xác lập. Có thể thấy, hợp đồng trên chỉ có thể được thực hiện bởi
người đại diện theo pháp luật của Trang trí nội thất Thanh Thảo là ông Trương
Hoàng Thành. Việc bà Dệt đứng tên đại diện hay ông Trương Văn Liêm đứng ra ký
kết là không đúng theo quy định của pháp luật về chủ thể thực hiện giao dịch dân
sự. Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng khơng đáp ứng được điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng tại Điều 117 BLDS 2015 thì đương nhiên hợp đồng sẽ bị vô
hiệu theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vơ hiệu: “Giao
dịch dân sự khơng có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ
luật này thì vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”.
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng?
Vì sao?
Trả lời:
11

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


Căn cứ vào Điều 418 BLDS 2015 quy định phạt vi phạm là một điều khoản được
các bên thỏa thuận trong hợp đồng, theo đó thì bên vi phạm phải trả một khoản tiền
phạt vi phạm cho bên bị vi phạm. Vì giữa các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về
phạt vi phạm nên phạt vi phạm chỉ có giá trị khi hợp đồng có hiệu lực. Khi hợp
đồng có hiệu lực thì các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận mới có giá trị pháp
lý ràng buộc giữa các bên. Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu cũng đồng nghĩa với
việc điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng cũng bị vơ hiệu. Do đó, khi hợp đồng
vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
Câu 5: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu
hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Trả lời:
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là tuyên bố hợp đồng vô
hiệu và chấp nhận một phần các yêu cầu của nguyên đơn và bị đơn về việc trả lại
các khoản tiền đã nhận của nhau ban đầu. Bên cạnh đó, Tịa khơng chấp nhận một
phần u cầu về việc phạt các nguyên đơn và bị đơn do vi phạm hợp đồng.
Theo tôi, hướng giải quyết trên của Tịa án là hợp lý.Vì hợp đồng vơ hiệu khơng
làm phát sinh nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc

trách nhiệm của các bên nên cũng không thể xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng
với các bên. Căn cứ theo khoản 1 Điều 418 BLDS 2015 có quy định “các bên có
thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà
không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi
thường thiệt hại; nếu khơng có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì
phải bồi thường tịan bộ thiệt hại”. Mà ở tình huống này, Tịa án đã giải quyết theo
hướng vô hiệu hợp đồng, để các nguyên đơn và bị đơn trả lại cho nhau số tiền đã
nhận ban đầu. Bản chất hợp đồng này không thể tiếp tục tồn tại cùng với sự tồn
tại của những quy định có trong nó. Nên việc yêu cầu bồi thường thiệt hại không
là không hợp lý.
Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng
và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Trả lời:
Hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 423 BLDS 2015.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại Điều 428 BLDS 2015.
12

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


Điểm giống nhau:
Thứ nhất, về chủ thể: Đều là một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt/ hủy bỏ hợp
đồng khi có những điều kiện do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Ai có lỗi dẫn đến hợp đồng bị chấm dứt/hủy
bỏ thì phải có trách nhiệm bồi thường.
Bên đơn phương chấm dứt/ hủy bỏ hợp đồng không phải bồi thường nếu bên kia
vi phạm nghĩa vụ mà đó là điều kiện để chấm dứt/hủy bỏ hợp đồng do các bên
thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên chấm dứt/ hủy bỏ phải có nghĩa vụ
báo cho bên kia, nếu khơng báo mà gây thiệt hại hại thì phải bồi thường.
Điểm khác nhau:

Tiêu chí

Điều kiện

Hậu quả

13


TIEU LUAN MOI download : moi nhat


Câu 7: Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu
trên khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trả lời:
Đối với việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên thì ơng Minh hồn tịan có
quyền u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng này để nhận lại đất của
mình.
Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng đất của ông Minh cho ông Cường là một hợp
đồng giao kết hợp pháp theo quy định tại Điều 3 BLDS 2015. Về thời hạn thanh
tốn hai bên đều đã có thỏa thuận rõ ràng. Thế nhưng, dù đã nhận được đất nhưng
ông Cường lại không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc
nhở. Không thực hiện nghĩa vụ thanh tốn cũng đồng nghĩa với việc ơng Cường đã
vi phạm nghiêm trọng vào điều khoản của hợp đồng căn cứ vào điểm b khoản 2
Điều 423 BLDS 2015 về việc hủy bỏ hợp đồng khi “Bên kia vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng” thì ơng Minh hồn tịan có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhượng đất này. Cũng tại khoản 1 Điều 428 BLDS 2015 cũng có quy định
rằng: “một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không cần phải bồi
thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng….” Ở
tình huống này, ta thấy rõ ơng Cường đã vi phạm nghiêm trọng trong nghĩa vụ thực

hiện hợp đồng theo khoản 2 Điều 423 BLDS 2015: “Vi phạm nghiêm trọng là việc
không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt
được mục đích của việc giao kết hợp đồng”. Đất đã nhận nhưng tiền lại khơng
thanh tốn dù đã bị nhắc trả nợ rất nhiều lần, mà điều này lại ảnh hưởng vơ cùng
nghiêm trọng đến quyền lợi của bên cịn lại.
Vì vậy, ơng Minh hồn tịan có quyền u cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất
này để nhận lại đất của mình.

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
Tóm tắt Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm
phán Toà án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Tuệ.
Bị đơn: Ơng Nguyễn Văn Bình, bà Nguyễn Thị Vân.
Nội dung: Bà Tuệ sống ở Nhật từ năm 1977, vẫn thường xuyên về thăm gia đình.
Năm 1992, bà Tuệ nhờ ơng Bình (là chú ruột của bà, sống ở Yên Bái) mua dùm
14

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


nhà ở Việt Nam. Cuối năm 1992, ơng Bình mua nhà đất tại số 26, B20, phường
Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội (gọi tắt là nhà 16-B20) có 2 tầng,
diện tích là 68,5m2 của Cơng ty xây dựng dân dụng Hà Nội với giá 320 chỉ vàng,
ký thêm hợp đồng dịch vụ để thuê làm điện nước hết 36 chỉ vàng. Tổng tiền mua
nhà là 356 chỉ vàng. Ơng Bình nói với bà Tuệ là mua nhà với giá 360 chỉ vàng.
Tiền mua nhà là của bà Tuệ, không viết giấy biên nhận giao tiền.
Trong việc mua nhà trên, vì khơng có hộ khẩu Hà Nội nên ông Bình nhờ bà Vân
(là em họ của vợ ông, có hộ khẩu Hà Nội) cùng đứng tên trong Hợp đồng mua nhà
11/12/1992 với giá 320 chỉ vàng. Ơng Bình có viết Giấy cam đoan xác nhận tài sản
nhà ở, bà Vân có ký tên. Ngày 13/7/1993, Cơng ty trên lập biên bản giao nhà. Sau

đó, bà Tuệ mua thêm dụng cụ trong nhà rồi sang Nhật vì cơng việc, ông Bình đề
nghị trông nhà hộ bà.
Ngày 25/5/2001, UBND thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở đứng tên ơng Bình, bà Vân ( bà Vân khơng biết). Tháng 9/2010, ơng Bình đồng ý
trả nhà đất với điều kiện phải cắt dọc nhà chia cho ông ½ nhà phía ngồi đường
nhưng bà Tuệ khơng đồng ý. Ơng Bình địi bà Tuệ trả 03 đến 04 tỷ đồng hoặc 1 căn
nhà khác ở Hà Nội. Bà Tuệ có mua nhà ở Yên Bái, đất và nhà ở Phú Thọ cho ơng
Bình. Trong lúc ở nhà đất trên, ơng Bình có cơi nới 2 phịng nhỏ cho sinh viên
thuê, bà Tuệ không biết. Bà Tuệ khởi kiện yêu cầu ơng Bình trả lại căn nhà số 16B20.
Kết quả: Tòa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tuệ, xác nhận toàn bộ
tiền mua nhà là của bà Tuệ, ơng Bình và bà Vân chỉ là người đứng tên hộ, đại diện
cho bà Tuệ, bà Tuệ phải thanh toán số tiền đầu tư vào nhà đất trên cho ơng Bình là
68.848.098 đồng. Tồ án phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tuệ
về việc đòi nhà trên. Tại phiên Tòa Giám đốc thẩm, xác định nhà 16-B20 do bà Tuệ
bỏ tiền mua, bà Vân và ơng Bình đứng tên hộ, ơng Bình được thanh tốn chi phí
quản lý, giữ gìn nhà.
Câu 1: Việc Tồ án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp đó bà Tuệ bỏ
tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì
sao?
Trả lời:
Việc Tịa án Nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Bởi vì:
Căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/06/2001 có nội
dung xác nhận căn nhà số 16-B20 đó bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ơng Bình, bà Vân
đứng tên hộ. Và trên giấy cam đoan này có chữ ký xác nhận của ơng Bình, bà Vân.
15

TIEU LUAN MOI download : moi nhat

Và trên “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung là
bà Tuệ mua nhà. Do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được
đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình và bà Vân đứng tên
hộ. Và trên tờ “Giấy khai nhận tài sản” có chữ ký của bà Vân, ơng Bình dưới mục
người mua hộ.
Và trong kết quả giám định chữ ký của ông Bình trong 2 tờ “Giấy cam đoan xác
định tài sản nhà ở” và “Giấy khai nhận tài sản” cơ quan đã xác nhận đây là chữ ký
của ơng Bình. Và con của ơng Bình là anh Nguyễn Xn Hải cũng khẳng định nhà
16-B20 là do bà Tuệ mua.
Do đó việc mà Tuệ bỏ tiền ra mua nhà và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là có
căn cứ.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
Trả lời:
Vào thời điểm mua nhà trên bà Tuệ không được quyền đứng tên mua nhà tại Việt
Nam. Dựa vào quy định:
Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có
cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc diện quy định tại khoản 1
Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được
sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
Điều 121. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
1.

Người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc các đối tượng sau đây thì được

mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
1.

b)

Người có cơng đóng góp với đất nước;

Những nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường
xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
c)

16

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
2.

a)

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này;
b)

Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam;
c)

Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
này theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người
Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
này hoặc cá nhân nước ngồi thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
d)

đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân
cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật
này; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
Điều này.
Trong Điều 126 Luật Nhà ở 2005 và Điều 121 Luật Đất đai 2003 cả 2 điều này đều
quy định về các điều kiện đối tượng ở nước ngoài được sở hữu nhà ở nhưng bà Tuệ
không thuộc 1 trong số các trường hợp đã liệt kê nên bà không được sở hữu nhà.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Trả lời:
Tại thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở Việt Nam. Tại Điều 7
Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có người
Việt Nam định cư ở nước ngoài đã đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại
Điều 8 Luật Nhà ở 2014. Đó là có đủ năng lực hành vi dân sự, phải được phép
nhập cảnh vào Việt Nam và có nhà ở hợp pháp thơng qua “hình thức mua, th
mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho,

nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để
tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”. Theo “Giấy chứng nhận”
17

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn
được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày
18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú khơng q 90 ngày.
Vì vậy, tại thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Câu 4: Ngày nay, theo Tồ án nhân dân tối cao, bà Tuệ được cơng nhận quyền
sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tồ án nhân dân tối cao đã
có tiền lệ chưa?
Trả lời:
Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà.
Căn cứ vào đoạn: “Theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự
quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có
quốc tịch Việt Nam. Ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để
bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm
trú không quá 90 ngày. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày
18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 của
Luật Đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.
Hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ. Cụ thể là trong bản
án số 02/2010/DSST ngày 30/3/2010 của Tồ án nhân dân tỉnh Bình Dương đã xét:
“Ơng Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà An dùng để mua nhà, đất là
của bà Yến giao. Bà Anh chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Vì vào thời điểm bà Anh mua đất giùm bà Yến, pháp luật Việt Nam

không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngồi, có quốc tịch nước ngoài
được sở hữu nhà tại Việt Nam và không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất trên đất nước Việt Nam. Như vậy phần nhà đất trên diện tích 375 m 2 là do bà
Yến bỏ tiền ra mua, bà Anh chỉ là người đứng tên giùm bà Yến. Xét thấy, thời điểm
các bên giao dịch là vào năm 1998, theo Luật Đất đai năm 1993 thì người Việt
Nam định cư ở nước ngồi chỉ có quyền thuê đất. Ngày 1/9/2009, Quốc hội đã ban
hành Luật sửa đổi và bổ sung Điều 126 và Điều 121 của Luật Đất đai. Bà Yến đã
được cấp giấy chứng nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của Tổng
lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney, bà Yến đã đủ điều kiện sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung
Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai. Bà Anh phải có trách nhiệm hồn
trả cho bà Yến 375m2, trong đó có 300m2 thổ cư, 75m2 đất trồng cây lâu năm và có
căn nhà diện tích 85m2 gắn liền trên đất”.
Câu 5: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà
Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
18

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


Trả lời:
đoạn 5 phần “ Xét thấy” có ghi: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận
cho bà Tuệ được quyền số hữu nhà 16-B20 và xem xét đến cơng sức quản lý, giữ
gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở
thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị
cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.”
Ở

Từ đoạn trên có thể suy ra, giá trị hiện tại của căn nhà có tranh chấp sẽ là 356 chỉ
vàng nhưng bà tuệ đã bỏ ra 360 chỉ vàng để mua nhà số 16-B20 thì phần 4 chỉ

vàng dư trên sẽ chia đơi ra cho ơng Bình và bà Tuệ mỗi người 2 chỉ vàng.
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa?
Nếu có, nêu Án lệ đó.
Trả lời:
Đã có Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tồ án nhân dân tối cao
thơng qua ngày 06 tháng 4 năm 2016. Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số
27/2010/DS- GĐT ngày 08-7- 2010 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối
cao về vụ án “Tranh chấp địi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng.
Ngun đơn: bà Nguyễn Thị Thảnh.
Bị đơn: ông Nguyễn Văn Tám.
Nội dung vụ kiện: Bà Thảnh là Việt kiều ở Hà Lan và bà có nhận chuyển nhượng
của vợ chồng ơng Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7 m 2 đất ruộng
tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao
dịch, thỏa thuận việc chuyển nhượng và trả tiền, vàng cho vợ chồng ơng Hêng
Tính. Mục đích của bà Thảnh là chuyển nhượng đất để giao cho em ruột của bà là
ơng Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác nuôi cha mẹ của bà và
ông Tám. Việc này, bà để cho ông Tám đứng tên trong giấy tờ sang nhượng và có
xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10/8/1993 có xác nhận của Ủy ban
nhân dân xã An Hiệp. Năm 2004, không được bà đồng ý, ơng Tám đã chuyển
nhượng tồn bộ diện tích 7.595,7 m 2 đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn
Minh Châu với giá trị quyền sử dụng đất là 1.260.000.000 đồng. Vì vậy, bà u cầu
ơng Tám trả lại số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất của bà.
Nội dung Án lệ: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất
(tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên
ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển
nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng Tám có cơng sức trong
việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên
(sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung
của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho
19

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền
lợi của các đương sự (Trường hợp khơng xác định được chính xác cơng sức của
ơng Tám thì phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có cơng sức ngang nhau để chia).”
Khái qt nội dung của Án lệ: Khi giải quyết tranh chấp trong trường hợp người
Việt Nam định cư ở nước ngoài bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và có nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hộ mình, thì Tồ án phải xác định được chính xác cơng sức của người đứng tên hộ,
xem xét và tính cộng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng
đất cho người đứng tên hộ; nếu không xác định được chính xác cơng sức của người
đứng tên hộ thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ
có cơng sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối
cao.
Trả lời:
Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp lý. Bởi vì:
Việc phân chia như thế tạo nên tính cơng bằng, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho
các bên vì 1 bên đã bỏ tiền, nhưng thực chất bên kia cũng bỏ sức giữ gìn, quản lý
tài sản, chi phí sửa chữa. Vì vậy khơng nên có trường hợp chỉ có 1 bên nhận tồn
bộ thụ hưởng.

VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU.
TS. Hồ Ngọc Hiển, “Pháp luật quốc tế về sự phù hợp của chấp nhận đề nghị
giao kết hợp đồng với đề nghị giao kết hợp đồng và những kiến nghị sửa đổi Bộ
luật Dân sự 2015.”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 5 (381)/Kỳ 1, tháng 3/2019,

từ tr. 3-10.
1.

TS. Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn ở góc độ so
sánh với luật Cộng hịa Pháp.”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 11 (387)/Kỳ 1,
tháng 6/2019, từ tr. 56-61.
2.

Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ
bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam.”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp
số 2+3 (378+379)/Kỳ 1, tháng 2/2019, từ tr. 45-55.
4. Hồ Thị Vân Anh, “Một số bất cập trong quy định về chấm dứt hợp đồng theo
pháp luật dân sự Việt Nam.”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3 (378+379)/Kỳ
1, tháng 2/2019, từ tr. 106-111.
3.

20

TIEU LUAN MOI download : moi nhat


Lê Minh Thành, “Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng”,
Tạp chí pháp luật và thực tiễn, số 39/2019, tr. 78-87.
6. Trần Thị Thuận Giang, Lê Tấn Phát, “Hiệu lực của hợp đồng theo Công ước
Liên hợp Quốc về hợp đồng mua bán hàng hoá quốc tế: “Khoảng xám” cho xu
hướng quay về áp dụng pháp luật quốc gia?”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam,
số 05(126)/2019, từ tr. 90-102.
7. Đặng Thái Bình, “Điều kiện áp dụng chế định hợp đồng vì lợi ích của người thứ
ba trong Bộ luật Dân sự Việt Nam – So sánh với pháp luật Nhật Bản”, Tạp chí
khoa học pháp lý Việt Nam, số 08(129)/2019, từ tr. 39-51.

8. Đỗ Văn Đại, Lê Ngọc Anh, “Thoả thuận không cạnh tranh sau khi chấm dứt
hợp đồng lao động – Kinh nghiệm của nước ngồi cho Việt Nam”, Tạp chí khoa
học pháp lý Việt Nam, số 09(130)/2019, từ tr. 61-76.
9. Đinh Thị Chiến, “Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của người sử
dụng lao động”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam, số 09(130)/2019, từ tr. 49-60.
10. Lê Văn Đức, “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người lao động khi đơn
phương chấm dứt hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 16(392) kỳ
2/2019, từ tr. 23-27.
11. Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn ở góc độ so với
luật Cộng hịa Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 11 (387) kỳ 1/2019, từ tr.
56-64. Trần Ngọc Hiệp, “Hoàn thiện quy định về hợp đồng theo mẫu trong Bộ
Luật Dân sự 2015”, Tạp chí Luật học, số 08-2022, tr.59-67.
12. Giản Thị Lê Na, “Bồi thường thiệt hại về tinh thần trong hợp đồng”, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật, số 01-2022, tr.35-42.
13.Vũ Thị Hải Yến, “Một số vướng mắc, bất cập trong áp dụng quy định của pháp
luật liên quan đến các hợp đồng có đối tượng là quyền sở hữu trí tuệ”, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật, số 02-2022, tr.17-31.
14. Trần Thanh Hương-Dương Anh Sơn, “Áp dụng pháp luật hợp đồng qua dịch
vụ tranh chấp hợp đồng dịch vụ quảng cáo tại TPHCM”, Tạp chí Khoa học pháp
lý Việt Nam, số 01-2022, tr.78-90.
15.Trần Linh Huân-Nguyễn Mậu Thương, “Một số điểm mới về hợp đồng lao
động trong Bộ Luật Dân sự năm 2019 và định hướng thực thi áp dụng”, Tạp chí
Khoa học pháp lý Việt Nam, số 03-2022, tr.104-114.
16. Trần Thăng Long-Phan Thị Thu, “Đồng hợp tác điều chỉnh không công bằng
trong hợp đồng mẫu theo Luật Việt Nam và một số kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí
Khoa học pháp lý Việt Nam, số 05-2022, tr.23-37.
5.

21

TIEU LUAN MOI download : moi nhat