Buổi thảo luận thứ ba những vấn đề chung về hợp đồng (tiếp) môn luật hợp đồng năm 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỜNG (TIẾP)

Mơn: PHÁP ḶT VỀ HỢP ĐỜNG
VÀ BỜI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỜNG
GVHD:
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHĨM
STT

Họ và tên

MSSV

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 04 năm 2022


MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ................................................................................................................. 1
HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC ........................................ 1
1.1.

Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản chưa được

công chứng, chứng thực? ............................................................................................ 1
1.2.

Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015

cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được cơng chứng, chứng thực? ................ 1
1.3.

Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản

chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? .......................... 1
1.4.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực? .................................2
1.5.

Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun

bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức. .............................................................................. 2
1.6.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời

hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực? ..................................... 2
1.7.

Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục
khơng? Vì sao? ............................................................................................................ 3
VẤN ĐỀ 2: ................................................................................................................. 4
ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG

HỢP ĐỒNG ............................................................................................................... 4
2.1.

Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do

có vi phạm. .................................................................................................................. 4
2.2.

Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ? Suy

nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về
huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng). .................................................................................... 6
2.3.

Nếu HĐ bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng ko. Vì sao? ........... 7


2.4.

Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như

thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long. .................................................................................................................. 7
2.5.

Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy

bỏ hợp đồng do có vi phạm. ........................................................................................ 8
2.6.

Sự khác nhau giữa hủy bỏ và đơn phương chấm dứt hợp đồng ....................... 8

2.7.

Sự giống nhau của hủy bỏ và đơn phương chấm dứt hợp đồng ....................... 8

2.8.

Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng?

Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ. ...................................................... 9
VẤN ĐỀ 3: ............................................................................................................... 10
ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN ....................................................... 10
3.1.

Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra

mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? ............ 10
3.2.

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao? ........... 10

3.3.

Ở tđ hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam ko?........... 11

3.4.

Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận QSH nhà trên

ko? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa? ............ 11
3.5.

Theo Tịa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ

ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào? .................. 12
3.6.

Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có,

nêu Án lệ đó. - Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân
tối cao. ....................................................................................................................... 12
VẤN ĐỀ 4: ............................................................................................................... 13
TÌM KIẾM TÀI LIỆU ............................................................................................ 13
4.1.

Yêu cầu 1: ....................................................................................................... 13

4.2.

Yêu cầu 2: ....................................................................................................... 14


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
VĂN BẢN PHÁP LUẬT
1. Bộ luật Dân sự năm 2005.
2. Bộ luật Dân sự năm 2015.
GIÁO TRÌNH
1. Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Chương 2

SÁCH
1. Lê Minh Hùng (chủ biên), Hình thức của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức 2015; Lê Thị Hồng Vân, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Vấn đề 11
và 12;
2. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng
Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2018 (xuất bản lần thứ bảy), Bản án số 114-116,
148-150.
BẢN ÁN, QUYẾT ĐỊNH TÒA ÁN
1. Bản án số 11/2019/DS-PT ngày 23/01/2019 của Toà án nhân dân cấp cao tại
Hà Nội;
2. Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân cấp
cao tại Đà Nẵng.
3. Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long
4. Quyết định số 19/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao


VẤN ĐỀ 1:
HỢP ĐỜNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản chưa
được công chứng, chứng thực?
“Về hình thức: Văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ơng
S lập khơng có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 467 của Bộ luật
dân sự năm 2005, các Điều 459, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015.”
Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng, chứng thực?
“Do giao dịch dân sự tặng cho bất động sản này bản chất đã được thực hiện đầy
đủ: Bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng cơng trình kiên cố
từ trước khi có văn bản này nên Tịa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại khoản 2

Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015, theo đó: “Giao dịch dân sự đã được xác lập
bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một
bên hoặc các bên đã thực hiên ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo
yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao
dịch đó. Trong trường hợp, các bên khơng phải thực hiện việc cơng chứng, chứng
thực” để cơng nhận tính hợp pháp của văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ
gia đình” do ơng S lập là có căn cứ, phù hợp pháp luật hiện hành.”
Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động
sản chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho Giấy phân chia bất động
sản chưa được cơng chứng, chứng thực là có căn cứ, hồn tồn thuyết phục.
Bởi vì:
Thứ nhất, đây là giao dịch tặng cho bất động sản. Xét về bản chất giao dịch
này đã được thực hiện đầy đủ. Cụ thể, bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài
sản và đã xây dựng cơng trình kiên cố từ trước khi có “Giấy phân chia bất động sản
nội bộ gia đình” mà khơng có bất kì sự phản đối nào. Chính vị vậy việc Tòa án tuyên
“Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” có hiệu lực pháp luật dù chưa được
cơng chứng, chứng thực là hồn tồn hợp lý;


Thứ hai, văn bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” khơng có cơng
chứng, chứng thực theo quy định tại các Điều 459, 502 BLDS năm 2015. Song, BLDS
năm 2015 cũng quy định về trường hợp giao dịch dân sự vẫn có hiệu lực pháp luật
nếu thuộc một trong hai trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 129 Bộ luật này.
Cụ thể, giao dịch dân sự tuy khơng có cơng chứng hay chứng thực nhưng đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một hay các bên mà Tịa án
tun bố giao dịch đó vẫn có hiệu lực pháp luật, được quy định tại khoản 2 Điều 129
BLDS năm 2015. Trong trường hợp vụ án này, nghĩa vụ đã hồn thành, mà quy định
chỉ u cầu ít nhất hai phần ba nên việc Tòa án tuyên như vậy là hồn tồn có căn cứ
pháp luật và hợp pháp.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
“Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng
ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng
thực là vi phạm về hình thức.”
Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Theo BLDS năm 2015, cụ thể tại khoản 2 Điều 132, quy định: “Hết thời hiệu
quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ
hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”.
Như vậy, theo quy định của BLDS năm 2015, khi hết thời hiệu u cầu Tịa
án tun bố hợp động vơ hiệu về hình thức mà khơng có u cầu tun bố giao dịch
dân sự vơ hiệu thì sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là giao dịch đó có hiệu lực pháp luật
và các bên khơng có quyền u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu nữa.
Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
“Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện
18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu
theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển


nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự
2015.”
Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có
thuyết phục khơng? Vì sao?
Trong quyế định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục.
Bởi vì:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là do các bên thỏa
thuận, thống nhất về ý chí. Trên thực tế, các bên đã tiến hành giao – nhận tiền, đất và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phía ơng Mến, bà Nhiễm (nguyên đơn) đã tiến
hành làm móng nhà và cho bà Mai thuê làm nơi buôn bán. Điều đó cho thầy các bên
đã thực hiện gần như hồn tất các nghĩa vụ hợp đồng, ngoài trừ số tiền 10 triệu đồng
hai bên thống nhất sau khi sang tên sẽ giao.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng mặc dù khơng được xác định cụ thể vị trí
nhưng hai bên đã thống nhất hướng đến 1 trong những lô đất tái định cư mà bên bị
đơn sẽ được Nhà nước giao. Song, các lơ đất nói trên đã được cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ơng Cưu, bà Lắm. Do đó, ơng bà hồn
tồn có quyền định đoạt đối với tài sản của mình là chuyển nhượng một trong ba lơ
đất cho ơng Mến, bà Nhiễm.
Thứ ba, hợp đồng này mặc dù không được công chứng, chứng thực theo quy
định của pháp luật; điều đó đã vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng, là cơ sở đề
Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi một hoặc các bên yếu cầu. Tuy nhiên, theo quy
định tại khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu là 02 năm. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được
xác lập vào ngày 10/8/2009, tính đến ngày nguyên đơn khởi kiện (18/4/2017) là đã
q thời hạn 02 năm. Chính vì vậy mà giao dịch dân sự này vẫn có hiệu lực pháp luật,
căn cứ theo khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015.


VẤN ĐỀ 2:
ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG
HỢP ĐỒNG
Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vơ hiệu và hủy bỏ hợp đồng

2.1.

do có vi phạm.

Tiêu chí

Hủy bỏ hợp đồng vì có vi phạm

Điệu kiện để Một trong các bên vi phạm các điều
hợp

đồng khoản có trong hợp đồng hoặc một

chấm dứt

bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

Hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng dân sự vì vi
phạm một trong các điều
kiện có hiệu lực của hợp
đồng.
Theo các trường hợp pháp

Hợp đồng bị hủy bỏ vì có các vi phạm
sau:
-Vi phạm điều kiện hủy bỏ mà các
bên đã thỏa thuận;
-Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp
đồng;
Các trường -Trường hợp khác do pháp luật quy
hợp
dứt
đồng

chấm định.
hợp

(Cơ sở pháp lý: Điều 423 BLDS
năm 2015)

luật quy định về giao dịch
vơ hiệu:
- Khơng có một trong các
điều kiện được quy định
về điều kiện chủ thể tham
gia xác lập giao dịch dân
sự, điều kiện về mục đích
của giao dịch dân sự, điều
kiện về nội dung của giao
dịch dân sự và điều kiện về
hình thức của giao dịch
dân sự tại Điều 117 BLDS
2015;
- Do vi phạm điều cấm của
luật, trái đạo đức xã hội;
- Do giả tạo;
- Do người chưa thành
niên, người mất năng lực


hành vi dân sự, người hạn
chế năng lực hành vi dân
sự xác lập, thực hiện;

- Do nhầm lẫn;
- Do bị lừa dối, đe dọa,
cưỡng ép;
- Do người xác lập không
nhận thức và làm chủ hành
vi của mình;
- Do khơng tn thủ quy
định về hình thức;
- Do có đối tượng khơng
thể thực hiện được.
(Cơ sở pháp lý: Điều 122,
Điều

407, Điều

408

BLDS 2015)
Hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm Hợp đồng bị vơ hiệu có ý
Bản chất

giao kết nhưng vì phát sinh vi phạm nghĩa như chưa bao giờ
dẫn đến hủy hợp đồng nên hiệu lực phát sinh quyền và nghĩa
này không được công nhận.

vụ giữa các bên.

Sau khi hợp đồng bị hủy vì có vi Khi hợp đồng bị tun vơ
phạm:

hiệu sẽ dân đến các hậu

-Các bên không phải thực hiện nghĩa quả pháp lý sau:
Hậu quả

vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về -Các bên khơi phục lại tình

pháp lý

phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và trạng ban đầu, hoàn trả
thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

cho nhau những gì đã

-Các bên phải hồn trả cho nhau nhận.
những gì đã nhận sau khi trừ chi phí


hợp lý trong thực hiện hợp đồng và -Bên có lỗi gây thiệt hại
chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

phải bồi thường thiệt hại.

-Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm -Bên ngay tình khơng phải
nghĩa vụ của bên kia được bồi hoàn trả hoa lợi, lợi tức
thường.

trong việc thu hoa lợi, lợi

-Có quyền địi lại phần lợi ích do việc tức đó.

đã thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. -Trường hợp không thể
(Cơ sở pháp lý: Điều 427 BLDS hồn trả bằng tiền thì trị
năm 2015; Điều 314 Luật Thương giá thành tiền để hoàn trả.
mại 2005)

(Cơ sở pháp lý: Điều 131
BLDS năm 2015; Mục
II.1.a,b

Nghị

Quyết

04/2003/NQ-HĐTP)
Thẩm

-Một trong các bên;

-Tòa án hoặc Trọng tài.

quyền quyết -Tòa án hoặc Trọng tài.
định
Hệ quả

Hợp đồng bị chấm dứt, khơng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.

pháp lý
Trách

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhân, nếu khơng hồn trả

nhiệm hồn được bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền.
trả

2.2.

Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị huỷ bỏ?

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về huỷ bỏ hay vơ hiệu hợp đồng).
Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng mua bán xe ô tô ngày
26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương
Văn Liêm vô hiệu.
Theo như nhận định của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng này bị vô
hiệu bởi những lý do sau:


Thứ nhất, hợp đồng ghi nhận bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”,
người đại diện Nguyễn Thị Dệt là khơng đúng vì bà khơng đại diện cho Trang trí nội
thất Thanh Thảo mà thực chất là Cơng ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương
Hoàng Thành là Giám đốc đại diện;
Thứ hai, hợp đồng thông tin người mua là Nguyễn Thị Dệt, nhưng người giao
dịch và ký kết là ông Trương Văn Liêm.
Như vậy, hợp đồng đã vi phạm điệu kiện có hiệu lực pháp luật về chủ thể được
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015, đủ căn cứ để tuy hợp đồng
vô hiệu.
2.3.

Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng?

Vì sao?
Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng vi phạm hợp đồng.
Vì khi hợp đồng bị vơ hiệu thì dẫn đến hậu quả pháp lý không làm phát sinh,
thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được
xác lập. Khi hợp đồng bị vô hiệu thì các bên cơ bản khơng phát sinh, thay chẩm, chấm
dứt về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đối với nhau nên sẽ không phát sinh các vi phạm
hợp đồng. Do đó trong trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu sẽ không áp dụng phạt vi
phạm hợp đồng mà thay vào đó là bồi thường thiệt hại (bên có lỗi phải bồi thường
thiệt hại cho bên kia).
Cơ sở pháp lý: Điều 131 BLDS năm 2015.
2.4.

Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi

trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên là
phù hợp quy định pháp luật.
Việc Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long viện dẫn lý do vô hiệu hợp đồng là do
vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể là về chủ thể; được quy
định tại điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015, từ đó dẫn đến các hậu quả pháp
lý quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015, bác các yêu cầu về phạt vi phạm hợp đồng
là có cơ sở và phù hợp với quy định của pháp luật.


2.5.

Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và

hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.

2.6.

Sự khác nhau giữa hủy bỏ và đơn phương chấm dứt hợp đồng

STT

Tiêu chí

1

Căn cứ pháp lý

Các trường hợp

2

Hủy bỏ hợp đồng
Điều 423 Bộ luật Dân sự
201510

Điều kiện áp dụng

Do khơng có khả năng làm

trọng nghĩa vụ trong hợp đồng

Do tài sản bị hư hại, bị hỏng,

Do hai bên thỏa thuận

bị mất

Do pháp luật quy định

và đây cũng là điều kiện để

Hợp đồng khơng có hiệu lực
từ thời điểm giao kết, các bên
Hậu quả

không phải thực hiện nghĩa vụ
đã thỏa thuận
Hồn trả cho nhau những gì
đã nhận sau khi trừ đi chi phí

2.7.

Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015
Khi một bên vi phạm nghiêm

hủy bỏ hợp đồng

4

đồng

Do chậm thực hiện nghĩa vụ

Phải có sự vi phạm hợp đồng
3

Đơn phương chấm dứt hợp

Khơng bắt buộc phải có sự vi
phạm hợp đồng bởi hai bên có
thể thỏa thuận hoặc do pháp
luật quy định
Hợp đồng chấm dứt kể từ thời
điểm bên kia nhận được thông
báo chấm dứt
Các bên không phải tiếp tục
thực hiện nghĩa vụ nữa

Sự giống nhau của hủy bỏ và đơn phương chấm dứt hợp đồng
Hủy bỏ hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng có những điểm giống

nhau như sau:
+ Đều được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015;
+ Đều có hậu quả là kết thúc việc thực hiện hợp đồng;
+ Do một bên thực hiện;


+ Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
trong hợp đồng. Đây cũng là điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương
chấm dứt hợp đồng;
+ Phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ, nếu
không thơng báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường
2.8.

Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên

khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Ông Minh được quyền yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng.
Vì ơng Minh và ơng Cường đã ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, hợp đồng được giao kết hợp pháp nên hợp đồng này có hiệu lực
ràng buộc đối với ơng Minh và ông Cường. Tuy nhiên ông Minh đã giao đất nhưng
ông Cường không chịu trả tiền dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở. Ông Cường đã
vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng, do đó theo khoản 1 và khoản 2 Điều
423 BLDS 2015 1 thì ơng Minh có quyền u cầu huỷ bỏ hợp đồng. Ngồi ra cịn có
văn bản cho phép huỷ bỏ khác là điểm b khoản 4 Điều 312 Luật Thương mại 20052.

1

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 423 BLDS 2015, “1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và

không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm
cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng”.
2

Theo điểm b khoản 4 Điều 312 Luật Thương mại 2005, “4. Trừ các trường hợp miễn

trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này, chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong
các trường hợp sau đây:
b) Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng”.

VẤN ĐỀ 3:
ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN
3.1.

Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ

tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tồ án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục. Bởi vì:
+ Căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/06/2001 có
nội dung xác nhận căn nhà số 6-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ơng Bình, bà
Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký ơng Bình và bà Vân.
+ “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm
1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội có tổng diện tích sử dụng là 134m2 xây 02 tầng trên 68,5m2 đất của Công
ty xây dựng nhà ở dân dụng và đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001; do bà
Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được đứng tên mua nhà tại
Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình và bà Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ ký
của bà Tuệ, bà Vân và ơng Bình ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ.
+ Tại Biên bản hoà giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ơng Bình cũng
thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Anh Nguyễn Xuân Hải là con ông Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 do bà Tuệ
mua.
3.2.

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ khơng được đứng tên.
Vì tại thời điểm đó, pháp luật chưa có quy định vè trường hợp người của bà

Tuệ (Việt Kiểu) mà chỉ có quy định cá nhân là người nước ngoài được sở hữu tài sản
nhà đất Việt Nam. Sau đó, pháp luật Việt Nam mới có quy định mới về trường hợp
của bà Tuệ.
Mặc dù vậy, nhưng quy định này có hiệu lực sau thời điểm Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCN) ở và sử dụng nhà được cấp. Song, đó cũng là căn cứ theo


Điều 16 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, bà Tuệ chỉ được đứng tên khi đang trong thời
gian đầu tư tại Việt Nam hoặc định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam.
Trong trường hợp này bà Tuệ chỉ muốn mua nhà để chỗ ở khi từ nước ngoài
về thăm gia đình tại Việt Nam nên bà đã khơng đứng tên và theo Luật Đất đai năm
1993 thì người Việt Nam định cư ở nước ngồi chỉ có quyền thuê đất.
3.3.

Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam

không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, bà Tuệ là Việt kiều định cư ở nước
ngoài nhưng có quốc tịch Việt Nam, có thể thỏa mãn điều kiện về quốc tịch để sở
hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, cũng có thể xét đến diện người có Giấy miễn thị thực để cơng nhận
bà Tuệ có quyền đứng tên mua nhà nếu thảo mãn được các điều kiện để cơ quan thẩm
quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam 3 tháng trở lên.
3.4.

Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền

sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tịa án nhân dân tối cao đã
có tiền lệ chưa?

Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được cơng nhận quyền sở hữu
trà trên vì Tòa án nhân dân tối cao đã xác định rõ:
Thứ nhất, theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng Lãnh sự quán
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tích
Việt Nam;
Thứ hai, ngày 18/6/2009, bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ
nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngàu 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú khơng
q 90 ngày;
Như vậy, hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ: Bà Yến
bỏ tiền ra nhờ bà Anh đứng tên hộ mua giùm phần nhà đất, tại thời điểm giao dịch
năm 1998; bà Yến không được mua nhà đất, chỉ được thuê đất. Đến ngày 1/9/2009,
sau khi có Luật số 34/2009/QH12, bà Yến đã được xác nhận đăng ký công dân Việt


Nam tại Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất.
3.5.

Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ

bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Theo Tịa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra với giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý bằng cách xem xét đến
cơng sức quản lý giữ gìn cho ơng Bình, trên cở sở xác định lại giá đất theo thị trường
tại thời điểm xem xét xử sơ thẩm trừ đi số tiền mua đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị
cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.
3.6.

Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu

có, nêu Án lệ đó. - Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có căn cứ vào tiền lệ
trước đó. Cụ thể là Quyết định số 17/2007/DS-GĐT ngày 6/6/2007 của Hội đồng
Thẩm phán Tóa án nhân dân tối cao. Tịa án đã theo hướng sau khi đánh giá tài sản,
bên đứng tên giùm được mua bất động sản nếu có nhu cầu sử dụng bất động sản đó
thì phải hồn trả số tiền mua nhà đất đó cho bên nhờ đứng tên giùm mua bất động
sản. Sau khi thanh toán các chi phí liên quan, phần cịn dư theo hướng bên đứng tên
dùm bất động sản và bên nhờ đứng bên giùm, mỗi người hưởng một nữa.


VẤN ĐỀ 4:
TÌM KIẾM TÀI LIỆU
4.1.

Yêu cầu 1:
Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng bố

trên các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài
viết). Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và việc liệt kê phải thỏa
mãn những thông tin theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài viết trong
ngoặc kép, 3) Tên Tạp chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang của
bài viết (ví dụ: từ tr. 41-51).
1. Nguyễn Thị Bích, Một số vấn đề nảy sinh từ các quy định về hợp đồng lao
động, Tạp chí Tịa án nhân dân số 1, năm 2016, từ tr. 22 đến 25.
2. Ngô Quốc Chiến, Một số kiến nghị về chế định hợp đồng vì lợi ích của người
thứ ba trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), Tạp chí Nhà nước và pháp luật số
8, năm 2015, từ tr. 22 đến tr. 29.
3. Bùi Thị Đào, Chế định hợp đồng trong Luật viên chức, Tạp chí Nghiên cứu
lạp pháp số 2, năm 2015, từ tr. 47 đến tr. 50.

4. Ngô Văn Hiệp, Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết thực hiện
hợp đồng gia nhập, Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 3, năm 2016, từ tr. 32 đến
tr. 37.
5. Đỗ Giang Nam, Sự phát triển của chế định hợp đồng tiêu dùng và triển vọng
đối với pháp luật hợp đồng Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 4, năm
2016, từ tr. 32 đến tr. 41.
6. Hồ Thúy Ngọc, Quy định cấm các điều khoản hạn chế quyền trong pháp luật về
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đối với đối tượng sở hữu cơng nghiệp ở Việt Nam:
những btấ cập, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7, năm 2015, từ tr. 27 đến tr. 34.
7. Hoàng Minh Thái, Nguyễn Thị Tố Như, Nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên
mua bảo hiểm trong hợp đồng bảo hiểm, Tạp chí Luật học số 7, năm 2016, từ tr.
45 đến tr. 52.
8. Nguyễn Thị Thanh Thảo, Hợp đồng cộng đồng theo pháp luật Việt Nam, Tạp
chí Dân chủ và pháp luật số 4, năm 2016, từ tr. 17 đến tr. 21.


9. Nguyễn Thùy Trang, Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm
2015,
Tạp chí Luật học số 7, năm 2016, từ tr. 53 đến tr. 59.
10.

Vũ Gia Trưởng, Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín

dụng trong kinh doanh thương mại tại Tịa án, Tạp chí Nghề luật số 2, năm 2016,
từ tr. 34 đến tr. 38.
4.2.

Yêu cầu 2:
Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.
Thư viện Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh;

Trang tạp chí điện tử “Tạp chí khoa học pháp lý”, Trường Đại học Luật

Thành phố Hồ Chí Minh.